第一篇：簽訂二手房買賣合同三大注意六大提醒

簽訂二手房買賣合同三大注意六大提醒

撰文/余祖舜律師

原文發(fā)表于<消費(fèi)>雜志2007年第10期

在二手房買賣活動中，要經(jīng)歷查找房源、委托中介、合同磋商、三方（經(jīng)紀(jì)）合同簽訂、支付定金、辦理首付款監(jiān)管、贖樓、申請按揭、到國土局簽訂買賣合同、繳納稅費(fèi)、交房辦理物業(yè)過戶手續(xù)等一系列手續(xù)。其中在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會帶來難以預(yù)料的糾紛甚至訴諸法院。但是，作為二手房交易這一民事行為，若首先在合同簽署上審慎細(xì)致，根據(jù)各方的實(shí)際情況設(shè)計(jì)有利于自己的合同條款，可以有效避免交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)。那么簽訂二手房買賣合同究竟應(yīng)主要哪些方面的問題呢。本律師根據(jù)實(shí)踐操作特

就如下關(guān)系重大的事項(xiàng)提醒消費(fèi)者注意：

選擇正規(guī)注冊、管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)

近期，房地產(chǎn)市場的火爆，催生了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的井噴式增長，也造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚目混珠、良莠不齊的狀況，而一些大的中介機(jī)構(gòu)由于擴(kuò)張速度加快，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動頻繁，這些均會對交易的穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。買賣雙方在選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅應(yīng)查看相應(yīng)證書，還應(yīng)了解其管理是否規(guī)范高效。

選擇正規(guī)注冊的中介機(jī)構(gòu)要“兩看”：看機(jī)構(gòu)備案、看人員持證。

看機(jī)構(gòu)備案：根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理最新文件規(guī)定，自2007年8月1日起，二手房的買賣一律通過“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”簽訂2007版《深圳市二手房買賣合同》及《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，因此，不管是買賣雙方自行成交還是通過中介機(jī)構(gòu)撮合成交，均要通過正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)上申報(bào)并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)呢？買賣雙方應(yīng)該查看中介機(jī)構(gòu)的備案證書：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》和營業(yè)執(zhí)照，分支機(jī)構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（分支機(jī)構(gòu)）備

案證書》和分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照。

看人員持證：買賣雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員洽談時(shí)，應(yīng)要求其提供 “深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在深圳市國土局網(wǎng)站核實(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)巍?/p>

不要盲目相信經(jīng)紀(jì)人員，雙方應(yīng)養(yǎng)成保留各項(xiàng)交易資料的習(xí)慣

很多買賣雙方認(rèn)為交易過程中的手續(xù)由中介機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辦理就可以省心了，本律師認(rèn)為這個(gè)觀念是漠視交易風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，在交易過程中，還涉及到擔(dān)保公司、按揭銀行、監(jiān)管等機(jī)構(gòu)，由此會形成很多文件，實(shí)踐中這些文件大多由中介機(jī)構(gòu)單方保管，如果地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，會引發(fā)意外的風(fēng)險(xiǎn)。案例：市民王先生委托某大型地產(chǎn)中介公司購買朱小姐位于龍崗布吉的一套居民住房，由于該大型中介公司極速擴(kuò)張，原先經(jīng)手跟單的經(jīng)紀(jì)人員莫先生被調(diào)到廣州拓展市場，但莫先生前往廣州前沒有及時(shí)把有關(guān)交易的資料移交給該公司其他人員，買賣雙方為此多次向經(jīng)紀(jì)公司催促，經(jīng)紀(jì)公司匆忙間又指定另一經(jīng)紀(jì)人林先生跟單，后來林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司沒有及時(shí)辦理業(yè)務(wù)交接手續(xù)，最后導(dǎo)致雙方買賣交易延期，更為嚴(yán)重的是，由于經(jīng)紀(jì)人員頻繁變更而資料交接又未及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致王先

生提供按揭的一些資料丟失，為此王先生又另行辦理了按揭所需資料。

律師提醒之一：買賣雙方提交給經(jīng)紀(jì)人員的資料、雙方簽署的補(bǔ)充性文件應(yīng)復(fù)印留存或要求經(jīng)紀(jì)人員簽署文件接收回執(zhí)。在合同簽訂時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充約定經(jīng)紀(jì)公司在其跟單經(jīng)紀(jì)人員變動的若干天內(nèi)書面通知雙方并辦理資料和業(yè)務(wù)交接手續(xù)，如經(jīng)紀(jì)人員一旦變動而未及時(shí)移交甚至丟失，應(yīng)追究經(jīng)紀(jì)公司的責(zé)任。

買賣主體及房屋權(quán)屬的審查

審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審

查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，特別注意要求提供對方身份證復(fù)印件。

律師提醒之二：沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣，同時(shí)以下情形的二

手房禁止買賣：

（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（4）權(quán)屬有爭議的；

（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣

情形

共有財(cái)產(chǎn)審查

買方在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人.二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

對于房屋所有權(quán)證書登記為一人，出賣人屬于已婚人士的，應(yīng)征求其配偶的意見。

案例：李先生購買黃先生位于寶安區(qū)的一套居民住房，雙方簽訂了買賣合同，李先生也相應(yīng)支付了定金和辦理首付款的監(jiān)管，交易一些視乎很順利。就在雙方計(jì)劃到國土局簽署房買賣合同并辦理過戶手續(xù)前一周，李先生受到法院的傳票，李先生感到非常納悶。仔細(xì)看法院寄來的起訴狀，原來是黃先生瞞著妻子肖小姐賣房，肖小姐認(rèn)為丈夫的行為侵犯了夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利，會導(dǎo)致自己的利益受到損失，為此向法院

起訴黃先生，并把李先生列為第三人，要求法院判決買賣合同無效。

律師提醒之三:我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人

提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。

購買人應(yīng)審查二手房是否出租

已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。購買人還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購買人還應(yīng)

當(dāng)審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價(jià)。

律師提醒之四：如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買賣合同有被宣告無效的風(fēng)

險(xiǎn)。

依法明確合同的具體內(nèi)容

做好資金規(guī)劃，禁簽陰陽合同

二手房買賣中，雙方及經(jīng)紀(jì)方簽署三方合同之后，在過戶時(shí)雙方還要向國土局提交一份房地產(chǎn)買賣合同。2007年8月1日新政之前，由于各種原因，陰陽合同盛行一時(shí)，但也衍生很多買賣糾紛。案例：謝先生購買莊女士一套居民住房，約定實(shí)際成交價(jià)58萬，其它費(fèi)用由謝先生承擔(dān)，為此雙方及經(jīng)紀(jì)房簽署了成交價(jià)為58萬的三方合同定。中介公司在協(xié)助謝先生辦理按揭申請時(shí)，為了能申請到高額貸款，向銀行提供了一份成交價(jià)為62萬的三方合同，后來謝先生和莊女士在國土局簽署現(xiàn)售合同時(shí)，為了少繳稅金，簽署了一份成交價(jià)為41萬房地產(chǎn)買賣合同。后來適逢房價(jià)上漲，莊女士提出增加房價(jià)，謝先生不

可，莊女士以雙方之間簽署的41萬合同無效，要求取消過戶并解除合同，為此雙方訴爭至法院。實(shí)踐中，中介公司為撮合交易成功，往往許諾買方可以申請到高額度的貸款，一旦合同簽署，在申請

貸款時(shí)許諾的貸款額度難以申請時(shí)，就虛構(gòu)比較高的成交價(jià)以達(dá)到目的。在普遍實(shí)行賣方實(shí)收成交價(jià)的情

況下，買方為了節(jié)省資金，往往鋌而走險(xiǎn)，和賣方簽署陰陽合同。

律師提醒之五：作為賣方，如果在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，更不要簽陰陽合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。作為買方，如果資金規(guī)劃緊張，為避免申請按揭貸款時(shí)額度不夠，可以在合同中約

定相應(yīng)的解除合同條款，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降低到最大的限度，切不可簽訂陰陽合同。

明確違約條款和解約條款之間的關(guān)系

在房價(jià)高漲時(shí)期，賣方以承擔(dān)一定違約金（定金）的代價(jià)而解除合同的情況日益增加，作為買方如何有效地避免，應(yīng)該在合同中認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。同時(shí)，作為賣方如何避免買方炒房而轉(zhuǎn)簽合同或延期履行也應(yīng)認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。

李先生夫婦購買周先生夫婦一套居民住房，簽訂合同之日，李先生支付定金1.5萬元，在合同履行中，周先生夫婦因房價(jià)不斷攀升而提出終止合同，李先生夫婦不允。由于該合同 “定金罰則”里約定：賣方因自身原因?qū)е路课莶荒茼樌^戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，買方不得迫使繼續(xù)履行合同或進(jìn)一步要求賠償。后來

周先生夫婦依照該規(guī)定，干脆聲稱不再出售該住房而直接雙倍返還李先生夫婦的定金。

律師提醒之六：千萬不要把違約金或定金僅僅作為一種違約的“處罰”形式。違約金條款必須和后續(xù)處理違約的方法配合設(shè)計(jì)，否則，對方可以在承當(dāng)一定違約金的條件下肆意解除合同、變更履行合同的方式或延遲履行，從而使合同埋下很大的隱患。對于有些因解除而帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)的交易而言，一定要約定解除合同于己有利的兜底條款，如：“對方因自身原因要解除合同，必須經(jīng)我方同意；經(jīng)我方同意解除合同的，對方需承擔(dān)解約違約金或適用定金罰則”?；颉耙环竭`約時(shí)應(yīng)承擔(dān)××違約責(zé)任，同時(shí)合同繼續(xù)履行”，這樣的設(shè)計(jì)就保證了自己對合同解約權(quán)的主動權(quán)，避免了對方行使違約金或定金條款而達(dá)到解約或延遲履行的目的。

明確過戶和交房

許多二手房買賣合同把過戶和交房混為一體。新版的《深圳市二手房買賣合同》把過戶和交房分別約定，避免了紛爭。在簽署合同之前，最好先了解賣方物業(yè)費(fèi)用的繳納情況，必要時(shí)，可要求賣方提供房屋所在物業(yè)公司提供的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的繳納證明。

此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會提供的“二手房”購房指引，在簽署合同時(shí)，還應(yīng)做到五明確

?明確合同具體內(nèi)容，特別是附件內(nèi)容及補(bǔ)充條款內(nèi)容。

?明確約定交易傭金的收取數(shù)額、比例、支付方式及支付時(shí)間。

?明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間及資金監(jiān)管賬號。

?明確約定應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)、延伸服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

?明確約定交易各方的違約責(zé)任與爭議解決辦法。

二手房買賣活動，簽署合同僅僅是買賣活動的第一步，在其后的贖樓、按揭、委托擔(dān)保公司、資金監(jiān)管、辦理過戶和交付房屋等環(huán)節(jié)，仍需謹(jǐn)慎，必要時(shí)聘請專業(yè)人士參與買賣活動，把交易風(fēng)險(xiǎn)化解在事

前。

第二篇：簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

隨著二手房交易量的增加，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)也時(shí)有發(fā)生，其中最關(guān)鍵的部分就是簽訂二手房買賣合同，那么在簽訂二手房買賣合同的時(shí)候應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?

首先，在二手房買賣合同中應(yīng)明確房屋的具體情況。寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。對于房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的（如測繪的誤差、某些贈送面積等），應(yīng)在二手房買賣合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是雙方重新測繪面積。第二，要在二手房買賣合同中寫明房價(jià)具體包括哪些設(shè)施。在合同中注明，屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房價(jià)之內(nèi)，哪些是要另外計(jì)算費(fèi)用的？如房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等等是否包括在房價(jià)之內(nèi)。注意要把口頭的各種許諾，變成白紙黑字的書面約定。

第三，要明確如何付購房款。付款是房屋買賣中最重要的步驟，因此付款方式的約定是很重要的。最好約定分階段付款，比如簽約時(shí)付部分、辦理過戶手續(xù)時(shí)付部分、房屋交接時(shí)付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。第四，房屋交接時(shí)間也要約定好。這里面涉及到兩個(gè)時(shí)間，即房屋過戶日期和交房日期。在二手房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間、房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)，如屋內(nèi)的水電氣等費(fèi)用。

第五，還要寫明違約責(zé)任。包括違約情形，即在二手房買賣合同中標(biāo)明各方的權(quán)利義務(wù)；違約后果，即哪些情形要處以違約金，哪些則可以解除二手房買賣合同。當(dāng)然，如果是處以違約金的，還要約定每項(xiàng)違約金的數(shù)額或計(jì)算方法。

最后需要注意的是，還得約定爭議解決條款。如果協(xié)議雙方不愿意通過仲裁解決糾紛，希望去法院解決，就應(yīng)該將仲裁條款劃掉。如果不劃除，事后雙方又不能就爭議解決方式達(dá)成一致的，就只能去仲裁解決。（轉(zhuǎn)自房不剩房網(wǎng)）

第三篇：律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3．必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。

簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。

簽訂時(shí)

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買賣合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者？

《XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。

第四篇：簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)

第一，注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。

第二，注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金。房屋價(jià)款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價(jià)，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房價(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。

第三，必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。

第四，注意對交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。

第五，注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任、違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國 《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

第五篇：二手房買賣合同簽訂流程

二手房買賣合同簽訂流程

二手房買賣合同簽訂要哪些流程？以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！

二手房買賣合同簽訂流程

一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性

除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)要齊全外，還要驗(yàn)證這些信息是否真實(shí)、有效。

1.房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。

2.房屋地址要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證中的地址填寫。

3.房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積需要在合同的“其他條款”中注明。

4.房屋權(quán)屬要明確注明，要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名。

二、約定總房款、稅費(fèi)和付款方式

1.付款時(shí)需寫明：總價(jià)款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時(shí)間

2.交易稅費(fèi)。理論上由房主承擔(dān)的稅費(fèi)有：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅；由買房人承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅、土地出讓金，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況還可能要交土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。

需要注意的是，在實(shí)際交易中，房主報(bào)價(jià)一般都是凈得價(jià)，稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)。

三、確定交房細(xì)節(jié)

1.明確具體交房時(shí)間。時(shí)間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2.費(fèi)用結(jié)算。包括物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等與房屋有關(guān)的費(fèi)用。注意，在購房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠，如有拖欠應(yīng)在二手房買賣合同中寫明拖欠費(fèi)用何時(shí)交清，如果因房主未及時(shí)還清拖欠費(fèi)用，所造成的影響應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。

四、明確違約責(zé)任

房產(chǎn)交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責(zé)任。

1.設(shè)定具體的違約金。違約金需有明確的計(jì)算方式或約定具體金額。

2.設(shè)定違約方承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等多種花費(fèi)。

3.二手房買賣合同中應(yīng)特別注明的五大違約責(zé)任。二手房出賣方逾期交房的責(zé)任；買受人逾期付款的責(zé)任；非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過戶手續(xù)的責(zé)任；買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任；房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。

五、必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。延伸閱讀：

賣方：_______________身份證號碼：_____________________ 買方：_______________身份證號碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)，建筑面積為_____平方米。

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：單價(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣___________元整本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。

第三條付款時(shí)間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。

第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________.第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。

第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條雙方約定的其他事項(xiàng)：

出賣方_________________購買方__________________

身份證號碼：__________________身份證號碼：___________________ 地址

：

___________________

地

址

：____________________ 郵編

：

___________________

郵

編

：____________________ 電話

：

___________________

電

話

：____________________

代理人_________________代理人_________________

身份證號碼：___________________身份證號碼：___________________

鑒證方：

鑒證機(jī)關(guān)：

地址：

郵編：

電話：

法人代表：

代表：

經(jīng)辦人：

日期：年月日

鑒證日期：_______年____月____日