第一篇：哈爾濱戰(zhàn)略~doc

這個(gè)顏色的是我自己的意見(jiàn)和想法

藍(lán)色或黑色等：網(wǎng)站上的資料

紅色：指示性知識(shí)

先來(lái)個(gè)溫馨小貼士：三個(gè)死女人記得要買暖寶寶！不然會(huì)很冷。要有帽子，圍巾，什么你們過(guò)冬的東西全拿出來(lái)。

還有，去那邊要寄好多好多明星片！有木有！

親愛(ài)的們，我們到達(dá)那邊后，東西理理就可以做公車去中央大街，那邊玩的買的吃的都有，據(jù)說(shuō)中央大街和教堂還是一些什么防洪塔都是在一條路上，所以那天我們先逛，逛啊逛。

1．中央大街，這是哈爾濱歷史的見(jiàn)證，街道旁基本都是百余年的歐式建筑。（我在想哦，我們的旅館最好就是在這邊左右，這樣一到達(dá)就可以去逛街，第一天中午到下午，吃的也有不少，網(wǎng)上資料顯示中央大街有很多西餐廳，什么俄國(guó)什么的，然后很多很多吃的，都有，什么冰棍，紅腸?。〖t腸??！我要帶回家！我要給我爸爸媽媽外婆外公??！哈哈啊哈哈?。〈饋?lái)和鞭炮一樣?。。◤幕疖囌緦?duì)面的龍門大廈門口坐13路，到達(dá)青旅門口，時(shí)間不過(guò)八點(diǎn)，要等退房，便放下行李直奔中央大街，這個(gè)是網(wǎng)站上看到的）

2． 圣索菲亞教堂，哈爾濱最美的東正教堂，雖然小了點(diǎn)。里面是博物館，展覽的是以前哈

爾濱的舊照片，還有一些建筑模型，3． 冰雪大世界。冬季沒(méi)去那約等于沒(méi)去哈爾濱。（晚上看冰燈，那邊很冷，一定要多穿，因?yàn)槔锩媸潜?，所以我覺(jué)得會(huì)很冷，然后??！那么冷！！我怕手機(jī)和相機(jī)都不好使?。≡趺崔k！怎么辦！親，因?yàn)闊崆榈墓枮I人民跟我說(shuō)這邊要晚上去，因?yàn)橛斜鶡羲院每?，但是我覺(jué)得冰雪大世界門票那么貴，就去一個(gè)晚上。會(huì)不會(huì)很不劃算。所以我也在糾結(jié)，，恩 這些個(gè)問(wèn)題 你們也都想想好了,差不多下午3,4到館里去玩就玩到晚上9點(diǎn)多，也不錯(cuò)~）

4． 龍塔（第二天中午，有時(shí)間限制，哈爾濱人民說(shuō)是什么最高的什么什么塔。有些人說(shuō)

好看有些人不怎么樣。）

5． 以上是第一第二天的行程，應(yīng)該是必去的幾個(gè)。然后我覺(jué)得之后幾天找當(dāng)?shù)氐穆眯袌F(tuán)

去東北三省，看吉林霧凇什么的，雖然應(yīng)該和上次去深圳珠海那樣會(huì)很敢，也有可能很多時(shí)間在公車上度過(guò)。但是畢竟去逛過(guò)了，，這個(gè)具體也需要大家的意見(jiàn)哈~下面的紅色字是網(wǎng)上找的，也就是說(shuō)這些個(gè)玩的地方都是很聚集的，去了一個(gè)地方也就是說(shuō)去了好幾個(gè)，所以大家可以看看哪些個(gè)地方是我們比較喜歡的，比較劃算，我們就可以去。哈哈，交通的話，要先確定旅館的位置再找路線，有微辣的愛(ài)瘋，我想我們應(yīng)該能handle，還有那邊的taxi，據(jù)我所知（我也就是毛姑姑），那邊的的士不是像杭州那樣打卡的，就是說(shuō)我們可以和他們討價(jià)還價(jià)把我們載去我們的目的地。網(wǎng)友說(shuō)30塊就可以幫你逛好幾圈~ 不知道有沒(méi)有可信度。

圣索菲亞大教堂→中央大街→松花江→太陽(yáng)島雪博會(huì)--極地館→冰雪大世界這條線路怎么走

你這個(gè)線路其實(shí)就只去倆地方。?！局醒氪蠼趾退鞣苼喪窃谝黄鸬模坏綆撞铰返木嚯x】；

【極地館基本上就是在太陽(yáng)島門口，冰雪大世界在太陽(yáng)島對(duì)面】。所以說(shuō)，要是去玩的話很方便，建議一天只去一邊，要不是玩不過(guò)來(lái)的。中央大街很有意思，我覺(jué)得是哈爾濱最漂亮的地方了，面包磚街道的盡頭就是【防洪紀(jì)念塔】，靠著松花江邊；索菲亞邊上有很多的商場(chǎng)，金太陽(yáng)不錯(cuò)，里面都是在賣年輕人的玩意，而且一樓的紅薯塔一定要嘗嘗，味道沒(méi)的說(shuō)！交通方面，從【哈站】到【中央大街】坐公交16路、74路、103路道【防洪紀(jì)念塔（友誼宮）】下就好了。中央大街到太陽(yáng)島，先坐公交12路、201路、74路去【公路大橋】，然后在公路大橋坐公交346路、88路到【太陽(yáng)島道口】下就是了。至于花銷，冰雪大世界和雪博會(huì)以及極地館，每個(gè)都150左右，不過(guò)這也不算很貴，絕對(duì)玩的很不錯(cuò)（除了極地館，我個(gè)人覺(jué)得沒(méi)什么有意思的，差不多價(jià)格不如去龍塔轉(zhuǎn)一圈的好）。旅店啊，建議別在中央大街附近找，很貴！要是樓主想要，我可以介紹一家住過(guò)的，價(jià)錢不錯(cuò)，主要是旅店的性價(jià)比很高，離中央大街很近。祝屆時(shí)玩的愉快！哈爾濱一定不會(huì)讓你失望的！

冰雪大世界：

1、旅游專線車：友誼路發(fā)車，途經(jīng)友誼路、公路大橋至冰雪大世界終點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)時(shí)間：上午9時(shí)--晚22時(shí)。

2、直達(dá)公交車：88路，118路旅游雙巴。

3、換乘公交車：先乘坐12路、14路、22路、65路、67路到公路大橋，再轉(zhuǎn)乘80路、85路、346路等途經(jīng)冰雪大世界的公交車輛，在冰雪大世界下車

我覺(jué)得自己玩的地方差不多了，有名的，冬季好玩的也差不多了，我們自己玩的灘一點(diǎn)，不用那么急，我知道丫丫很要睡懶覺(jué)的??！哈哈啊哈哈，所以時(shí)間由我們來(lái)掌控！

地方的話就差不多是這樣了，有一些地方和冰雪大世界類似，可去可不去的。就沒(méi)放上去了，如果你們?cè)诰W(wǎng)上看到有什么好玩的，想去的，再添進(jìn)去好類。~然后我們那時(shí)候邊走邊玩~ 肯定會(huì)發(fā)現(xiàn)好多玩的地方。

美食：（特產(chǎn)是秋林紅腸，哈爾濱人民推薦?。┌ミ?！終于到了吃的了?。∧岈?，我就是奔著吃的來(lái)的！然后我覺(jué)得一開始我們其實(shí)不用特地去哪里哪里吃沒(méi)吃，在玩的途中，或是中央大街或什么鄰家什么的地方我覺(jué)得好吃的肯定也有的！熱情的哈爾濱人們讓我吃那么的冰糖葫蘆！不知道有什么不一樣~

尼瑪我受不了了，看網(wǎng)上的圖片越來(lái)越扛不住了！?。?！好多吃的！?。。。。?！尼瑪，受不了了！

1.馬迭爾！必去！！（酸奶，冰欺凌，面包—兩個(gè)死女人最愛(ài)，紅腸要買秋林牌的！哈爾濱人民強(qiáng)力推薦！?。。。?/p>

2.香坊冰棍（哈爾濱人民推薦，就在他家那邊）

3．啤酒！有木有！！哈爾濱啤酒！這個(gè)是我自己想的~~~

4.東北水餃有木有?。。?/p>

一、俄式：

哈爾濱有兩家非常正宗的俄式飯店，華梅西餐廳和波特曼西餐廳。

華梅位于中央大街中部位置，里面的裝潢非常有俄式風(fēng)格，高高的穹頂。大家去必吃的菜有，罐蝦，罐羊，大馬哈魚子，奶油蘑菇，手把羊排，紅湯，面包。朋友去吃，都說(shuō)太有特色了，全國(guó)肯定是沒(méi)有再比哈爾濱的華梅再正宗的俄羅斯菜。唯一比較讓人難過(guò)的是華梅的服務(wù)，華梅是國(guó)有的，這點(diǎn)讓人至今不解，為啥她就民

營(yíng)化不成。最近聽(tīng)說(shuō)好象是民營(yíng)了。不過(guò)覺(jué)得還可以。

波特曼在距離華梅不遠(yuǎn)的八道街有一家，比較新的飯店，裝修也是俄式的，比華梅新一些。中午會(huì)有俄羅斯小姐鋼琴小提琴表演。波特曼的好吃的東西是奶汁烤銀雪魚，還有一個(gè)海鮮橙子盅，湯也不錯(cuò)。波特曼稍微貴一點(diǎn)。不過(guò)這家是西餐的成份多一點(diǎn)，講究情調(diào)啊什么來(lái)這里不錯(cuò)。波特曼在南崗博物館有一家，在國(guó)際飯店旁邊，環(huán)境也不錯(cuò)。波特曼的洗手間是我見(jiàn)過(guò)的最高級(jí)的洗手間，五星級(jí)酒店的都不如它。

三、火鍋：

這是哈爾濱很有特色的東西。盡管火鍋全國(guó)各地都有，但是吃過(guò)的人，都覺(jué)得哈爾濱的羊肉是最好吃的。富都從香坊區(qū)一個(gè)小小的店起家，到現(xiàn)在好象分店五家了，除了火鍋又出了海鮮什么的。但是還是火鍋?zhàn)詈贸?，我最喜歡的是寬城街大福源對(duì)面的富都，那地方一到晚上人滿為患。不要鴛鴦鍋，只要清鍋，要兩盤肥一些的羊肉，一盤青菜，一盤豆腐，一盤粉絲，一盤午餐肉，每次出來(lái)都要捂著胃，撐的走不動(dòng)。香坊菜藝街的也可以，環(huán)境稍微差一點(diǎn)，不過(guò)味道是一樣的，服務(wù)也不錯(cuò)。

然后我覺(jué)得大冷天去吃火鍋啊，燒烤，味道不要太好。

四、燒烤涮、麻辣燙類

我對(duì)燒烤的熱愛(ài)從小起一直到現(xiàn)在。哈爾濱好吃的羊肉串店挺多，最有名的應(yīng)該是160吧？這個(gè)店原來(lái)在香坊六順街160號(hào)，搞的現(xiàn)在出了很多李鬼，什么166，馬老六什么的，不過(guò)其它這幾家也不錯(cuò)。160是24小時(shí)營(yíng)業(yè)的，160出名的是涮毛肚，還可以要蘑菇干豆腐海帶什么的，麻辣鮮香，真的很好吃。

其它的在南崗平公街，有一條街的燒烤，但是因?yàn)槌缘谋容^定點(diǎn)，所以沒(méi)什么大感覺(jué)，但是都不錯(cuò)。

值得一提的是有一家叫漢斯啤酒坊的，他們家開發(fā)區(qū)的店也有燒烤。不過(guò)這家燒烤一般，啤酒可是一大特色，大家應(yīng)該知道哈爾濱人喝啤酒是出了名的，這家的啤酒是現(xiàn)釀的，非常的醇美甘爽。分大麥，小麥，黑麥，還出了一種水果啤酒，但是后面這個(gè)沒(méi)喝過(guò)。來(lái)的朋友一定要一試。他們家在南崗沃爾瑪附近有一家，自從開發(fā)區(qū)店開業(yè)后我就很少去那家，原來(lái)是巴西烤肉加自釀啤酒，不知道現(xiàn)在是什么，不過(guò)啤酒沒(méi)有變。

風(fēng)味類

毛毛熏肉大餅，是在道里中央商城右面的那條街上吧，挺過(guò)癮，推薦他家的土豆泥。有一道菜叫什么不記得了，就是土豆切成很薄的片炸了以后再澆上糖醋汁！當(dāng)然，最好的當(dāng)屬他們家的免費(fèi)大棗水！

索菲亞廣場(chǎng)旁邊那家“老昌春餅”嗎?味道不錯(cuò)，不知道現(xiàn)在有沒(méi)有了，果戈里大家這面也開了一家”老昌春餅”，就是果戈里大街和革新街街口這面。我們家經(jīng)常去這個(gè)店吃，因?yàn)楸容^近。不過(guò)價(jià)格相比不算便宜。

“老廚家--------民間菜館”王兆火車站附近的一家祖?zhèn)餍〉曜鎮(zhèn)鞯柠u鴨，很不錯(cuò)，肉嫩，鴨骨都入味了。獅子頭，肥而不膩，湯特別的鮮。神仙茄子，很香，很下飯。馬端街154號(hào)的“于府香辣蟹”，他家的香辣蟹不錯(cuò)可是水煮魚一般！

道里建國(guó)街上有個(gè)“天陽(yáng)漁港”，菜較貴，但非常好吃，環(huán)境一流，推薦！

在大成街和中和街的下一條街交口附近有一個(gè)紅燜羊肉館（旁邊是小肥羊）一只羊酒店，烤全羊特價(jià)158元，近20斤。和興路94號(hào)。

太古十四道街的“宴賓樓“的“金餅回鍋肉“很好吃，很便宜的雙龍美食城的后身有個(gè)叫“盆盆蝦”，很好吃，很鮮的在中央大街的馬迭爾冷飲廳的炸雞，很好吃，要是在喝點(diǎn)啤酒在吃點(diǎn)炸雞就別提了，流口水了。

十二、小吃類

文景街有一家?利華餐廳?他家的山東包子還有嗆土豆絲都超好吃.也是文景街有一家尜尜香竹筍鵝，他家是苗族的。價(jià)錢也不貴！

花圓街的馨悅,以前是山東包子,溜雙段,排骨燉豆角

花圓街的尹記餐館的紅燒肉，菜碼小了點(diǎn)。

從大成街往宣德街走大約78十米，208有一站。就會(huì)看見(jiàn)牛記骨頭館。他家牛鞭，牛炸彈不錯(cuò)。羊蝎子十元一盆，那附近的東西很多都論盆。旁邊一家羊骨8元一盆，但沒(méi)有吃過(guò)。他家的羊蝎子不能帶走，聽(tīng)說(shuō)陪錢賣的。

遼陽(yáng)街過(guò)了東大直街那個(gè)街口往前走一塊，有一家叫做“老媽滋味館”的飯店吃的。他家店面不大，吃飯很便宜，當(dāng)然味道很好！推薦菜是：油悶大頭菜、骨架、炒黃豆芽。

道外北頭道街的排骨包子好吃！~

上面這些介紹啊都是網(wǎng)上找的，吃的實(shí)在太多了，我就挑了幾個(gè)有名氣的，然后我在想，如果我們?yōu)榱巳コ阅欠N吃的而去找路線啊什么的，會(huì)有點(diǎn)大材小用有木有，然后我覺(jué)得在行程中我們看的干凈的，看的好的都可以去吃，如果可能的話，三個(gè)人在夜晚飄來(lái)飄去。吃夜宵~~~~~~！?。。?！想象ing~~~~~~~~~有木有！然后，丫丫不能吃很發(fā)的東西，醬油啊什么的，口味重的不是怎么能吃，所以我們到時(shí)候在途中可以慢慢挑選，不用特意去找那些美味，說(shuō)不定邊走邊玩能找到好吃的。然后我找了些有名氣的東西，可以在不同店里面買來(lái)吃~小攤什么的都可以~

1． 大醬骨

2． 莫利燉活魚

3． 羊肉串店

4． 毛毛熏肉大餅

5． 金餅回鍋肉

我總結(jié)出幾句話：親，三人行之哈爾濱，味道好，你開心我開心大家開心。

親，三人行之哈爾濱，安全第一，出入平安，財(cái)產(chǎn)安全。

親，三人行之哈爾濱，能吃吃，能玩玩，我們盡量做到勤儉節(jié)約啊

第二篇：哈爾濱戰(zhàn)略

全會(huì)初步提出了全市發(fā)展的目標(biāo)、思路和戰(zhàn)略。總體目標(biāo)是：“超越自我、再塑形象、奮起追趕、努力晉位，把哈爾濱建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市”。要在全省發(fā)揮好“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱、科技創(chuàng)新的先導(dǎo)、城鄉(xiāng)建設(shè)的表率、服務(wù)全省的平臺(tái)”四個(gè)方面“龍頭”作用。發(fā)展的戰(zhàn)略是“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”。

這是市委十二屆七次全會(huì)初步提出全市發(fā)展戰(zhàn)略。在紅軍街至博物館那有宣傳標(biāo)語(yǔ)。“北躍”，即以科技創(chuàng)新城為先導(dǎo)，發(fā)揮好在哈大專院校科研院所的科技優(yōu)勢(shì)，在江北搭建研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)，以此加快科技創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。既要闖出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整出路，又要在江北打造新城的雛形，從而實(shí)現(xiàn)江北的大發(fā)展。要按照現(xiàn)代理念把江北建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于一體的新城區(qū)。

“南拓”，即依托平房和開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)，整合周邊地區(qū)的工業(yè)園區(qū)，打造新型工業(yè)化的工業(yè)新城。以此做大工業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力，推進(jìn)區(qū)縣（市）協(xié)同發(fā)展。工業(yè)新城也應(yīng)當(dāng)是文化城、生態(tài)城。

“中興”，即老城區(qū)要提檔升級(jí)。加快老城區(qū)改造，下大力氣解決環(huán)境臟亂差、交通擁堵、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊問(wèn)題；進(jìn)一步加快哈西、群力新區(qū)建設(shè)，使老城區(qū)舊貌變新顏，再次展現(xiàn)哈爾濱歐陸風(fēng)情的獨(dú)特魅力。

“強(qiáng)縣”，哈爾濱是大城市，同時(shí)也是大農(nóng)村，縣域經(jīng)濟(jì)在哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中占有重大比重。要推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，用城市的發(fā)展帶動(dòng)農(nóng)村的發(fā)展，用縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推進(jìn)城市化進(jìn)程。要使各縣的發(fā)展走在全省的前列，一縣一策，實(shí)施強(qiáng)縣戰(zhàn)略，市縣同步，實(shí)現(xiàn)全市的大發(fā)展、快發(fā)展。

第三篇：關(guān)于哈爾濱局煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于哈爾濱局煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的調(diào)研報(bào)告

來(lái)源： 時(shí)間:2006-9-5

按省鐵路運(yùn)輸?shù)诙温?lián)席會(huì)議要求，由省經(jīng)委交通處王源明同志帶隊(duì)，昆明鐵路局運(yùn)輸處、貨運(yùn)處、調(diào)度所，云南三環(huán)化工公司、省交通運(yùn)輸協(xié)會(huì)等7位同志組成調(diào)研組，于8月4日－9日赴哈爾濱鐵路局，就該局雞西煤礦煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)組織運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組在哈爾濱與哈爾濱鐵路局運(yùn)輸處及調(diào)度所就該局戰(zhàn)略裝車點(diǎn)組織運(yùn)行情況進(jìn)行了座談，詳細(xì)了解掌握了雞西煤礦戰(zhàn)略裝車點(diǎn)建設(shè)的有關(guān)情況，在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組比照我省實(shí)際情況進(jìn)行了認(rèn)真分析與研究，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

哈爾濱雞西煤礦煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)從2005年8月1日開始建設(shè)，到8月28日初步實(shí)現(xiàn)了雞西地區(qū)煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)整合工作預(yù)定目標(biāo)。8月15日，首列煤炭基地始發(fā)直達(dá)列車在東海站裝車開行成功。哈爾濱鐵路局通過(guò)關(guān)閉分散的裝車點(diǎn)，在現(xiàn)有車站上建設(shè)集中統(tǒng)一的裝車點(diǎn)，將雞西地區(qū)22個(gè)煤炭裝車站整合成八大煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)（蘭嶺、滴道、雞西、恒山、雞東、東海、密山西、興凱）。同時(shí)還相應(yīng)對(duì)五龍、新家、佛嶺、寶林等4個(gè)車站的股道延長(zhǎng)，完成通過(guò)能力的配套改造施工。每個(gè)戰(zhàn)略裝車點(diǎn)都具備年發(fā)送量百萬(wàn)噸以上的能力。對(duì)戰(zhàn)略裝車點(diǎn)實(shí)行“三定”，即定貨主、定貨位、定協(xié)議。在運(yùn)輸上，實(shí)行計(jì)劃單批、日歷安排、整列配空、整列裝車。在裝車上，統(tǒng)一裝卸人員、裝卸機(jī)具和作業(yè)組織。通過(guò)集中儲(chǔ)存、集中配車、集中裝卸、集中運(yùn)輸，煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)每列裝車時(shí)間僅用80分鐘，車站貨車停時(shí)由16小時(shí)壓縮到4小時(shí)，運(yùn)輸效率和能力大幅度提高。哈爾濱鐵路局目前已建成12個(gè)煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)。2006年，哈爾濱鐵路局將繼續(xù)擴(kuò)大建立戰(zhàn)略裝車點(diǎn)，貨物品類從煤炭、糧食，擴(kuò)展到木材、礦建，該局管內(nèi)金河、根河、滿歸、莫爾道嘎、漠河縣各站已相繼開通木材戰(zhàn)略裝車點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)實(shí)際運(yùn)作，哈爾濱鐵路局雞西煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的建立，運(yùn)輸效益和社會(huì)效益初步顯現(xiàn)。2005年9～12月雞西車務(wù)段一次作業(yè)計(jì)劃15.0小時(shí)、完成13.7小時(shí)，比計(jì)劃壓縮1.3小時(shí)；其中：基地站一次作業(yè)完成情況，雞西站：計(jì)劃17.0小時(shí)，完成16.6小時(shí)，壓縮0.4小時(shí)；恒山站：計(jì)劃16.0小時(shí)，完成14.1小時(shí)，壓縮1.9小時(shí)；雞東站：計(jì)劃15.0小時(shí)，完成11.5小時(shí)，壓縮3.5小時(shí)；滴道站：計(jì)劃15.0小時(shí)，完成12.0小時(shí)，壓縮3.0小時(shí)；東海站：計(jì)劃8.0小時(shí)，完成4.7小時(shí)，壓縮3.3小時(shí)；興凱站：計(jì)劃13.5小時(shí)，完成3.9小時(shí)，壓縮9.6小時(shí)；密山西：計(jì)劃15.0小時(shí)，完成6.6小時(shí)，壓縮8.4小時(shí)；蘭嶺：計(jì)劃15.0小時(shí)，完成3.7小時(shí)，壓縮11.3小時(shí)。實(shí)踐證明，煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的建立對(duì)“擴(kuò)大運(yùn)能、提高工效、保障安全、拉升地方經(jīng)濟(jì)、增強(qiáng)企業(yè)后勁、強(qiáng)化路風(fēng)建設(shè)”起到了積極推動(dòng)作用。通過(guò)煤炭裝車點(diǎn)整合，還解決了企業(yè)貨主“跑車皮、要車皮”的困難，減少了中間“炒作”的不良環(huán)節(jié)，有效地杜絕了路風(fēng)問(wèn)題的發(fā)生，2005年10月份以后，福利屯、大陸、缸窯溝、免渡河、古蓮等5個(gè)煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)和訥河、白山鄉(xiāng)等2個(gè)糧食戰(zhàn)略點(diǎn)，相繼建成開通，大宗重點(diǎn)物資戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的建成開通，不僅得到地方政府的肯定，也得到了廣大企業(yè)貨主的一致贊譽(yù)。

二、主要經(jīng)驗(yàn)和做法

1、抓前期準(zhǔn)備工作。一是成立了以總調(diào)度長(zhǎng)王文廣為首的工作組，車務(wù)段成立了以段長(zhǎng)、書記為組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)組，下設(shè)貨運(yùn)組織組、施工組、宣傳組，并做了明確分工。二是強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，營(yíng)造良好的輿論氛圍。為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)廣大干部職工的積極性，爭(zhēng)得企業(yè)貨主的支持，分三個(gè)層次開展了耐心細(xì)致的宣傳工作。三是深入調(diào)查摸底，為方案制定奠定基礎(chǔ)。四是制定過(guò)渡方案，做到有序推進(jìn)。制定了《企業(yè)貨主座談會(huì)推進(jìn)方案》、《煤炭場(chǎng)地清運(yùn)過(guò)渡方案》、《貨位調(diào)整過(guò)渡方案》、《裝車組織實(shí)施方案》、《煤炭裝車基地施工組織方案》、《行車規(guī)章完善方案》、《基地站人員配備方案》、《設(shè)備更新方案》及《整體工作推進(jìn)方案》等9個(gè)方案。五是統(tǒng)籌各方利益，合理分配貨位。先后10次與地方政府和各企業(yè)貨主研究貨位分配方案，新建貨位585個(gè)，新建貨場(chǎng)面積349237平方米，股道延長(zhǎng)2382米，吸引企業(yè)貨主170家，占原210家企業(yè)貨主的81％，實(shí)現(xiàn)了前期整合目標(biāo)。六是倒排搶運(yùn)計(jì)劃，全力組織運(yùn)輸。在搶運(yùn)過(guò)程中本著輕重緩急原則，將搶運(yùn)重點(diǎn)分為基地施工搶運(yùn)、停辦煤炭站搶運(yùn)、基地騰空貨位搶運(yùn)、停辦煤炭專用線搶運(yùn)四類。

2、抓住關(guān)鍵，強(qiáng)化落實(shí)，確保施工萬(wàn)無(wú)一失。根據(jù)戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的總體推進(jìn)計(jì)劃，按照邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊形成能力原則，組織工、電等部門精心設(shè)計(jì)施工方案，克服時(shí)間緊，各項(xiàng)工作交叉繁忙等困難，做到了施工與運(yùn)輸生產(chǎn)兩不誤。施工中注意嚴(yán)把“三關(guān)”，保證施工安全。一是嚴(yán)把例會(huì)關(guān)。在8個(gè)煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)施工過(guò)程中，每天的施工前日都召開施工例會(huì)，及時(shí)研究解決存在問(wèn)題。二是嚴(yán)把監(jiān)控作業(yè)過(guò)程關(guān)，始終安排專人強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控。三是嚴(yán)把施工總結(jié)關(guān)，每日均認(rèn)真研究分析當(dāng)日施工中存在的問(wèn)題。

3、抓運(yùn)輸組織，確保重載列車順利開行。一是周密編制列車運(yùn)行圖。在西雞西-牡丹江上行增加7條運(yùn)行線，牡丹江-哈南間上行增加5條運(yùn)行線，西雞西-林口間輸送能力日均可達(dá)到1863輛，較現(xiàn)圖1302輛，增加561輛，滿足了戰(zhàn)略裝車點(diǎn)工程每天增加運(yùn)量3萬(wàn)噸（500車）的能力要求。二是優(yōu)化重載運(yùn)輸組織方案。針對(duì)各站的不同特點(diǎn)、存煤總量、貨源潛力，綜合考慮雞西站西場(chǎng)的接發(fā)能力，合理調(diào)整點(diǎn)線，有針對(duì)性地制定了8個(gè)車站的運(yùn)輸組織方案和裝車組織作業(yè)流程。三是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮。在每列重載開行前都組織車、機(jī)、輛、裝卸召開協(xié)調(diào)會(huì)，超前模擬運(yùn)輸組織全過(guò)程，細(xì)致分析可能出現(xiàn)的問(wèn)題，明確組織原則。四是有序推進(jìn)重載列車開行。采取了邊施工，邊排擺貨位，邊組織上煤，邊確定裝車方向、數(shù)量和單批計(jì)劃、單獨(dú)承認(rèn)裝車、現(xiàn)場(chǎng)辦公等方法，建成一個(gè)，開行一個(gè)，搶運(yùn)與組織煤炭基地裝車同步進(jìn)行，合理調(diào)配和優(yōu)化裝車方案。

三、存在的問(wèn)題 雞西煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的設(shè)立和運(yùn)行，探索出了一條企業(yè)和貨主在鐵路運(yùn)輸過(guò)程中貨源組織的新路，經(jīng)過(guò)近一年的運(yùn)行，也反映出一些問(wèn)題，集中地表現(xiàn)在煤炭貨源波動(dòng)大，貨源組織困難。雞西煤炭戰(zhàn)略裝車點(diǎn)建立初期及建立后的一段時(shí)期，正是全國(guó)“煤、電、油、運(yùn)”持續(xù)緊張的時(shí)期，煤炭供不應(yīng)求，貨源充足，貨源組織難度不大。2006年上半年，隨著國(guó)家采取一系列措施緩解“煤、電、油、運(yùn)”緊張狀況和經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控，以及汛期到來(lái)后電煤價(jià)格的下跌，雞西煤炭市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，貨源下滑，貨源組織難度加大，煤炭直達(dá)列車一度從原來(lái)每天開行16列下降到現(xiàn)在的每天開行2-3列。

四、幾點(diǎn)建議

1、戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的設(shè)立要有長(zhǎng)期充足的貨源做保證。戰(zhàn)略裝車點(diǎn)吸引范圍內(nèi)貨源一定要有保證，并且持續(xù)穩(wěn)定，避免因貨源組織困難，造成直達(dá)列車?yán)щy。

2、戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的設(shè)立要考慮車流來(lái)源。建立戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的同時(shí)同步考慮戰(zhàn)略卸車點(diǎn)的建立，保證裝車點(diǎn)有充足的車流來(lái)源，提高運(yùn)輸組織效率。

3、戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的設(shè)立與關(guān)閉小貨運(yùn)量車站相結(jié)合。與鐵道部“兩整合、一建設(shè)”相適應(yīng)，在關(guān)閉年到發(fā)量不足5萬(wàn)噸及10萬(wàn)噸貨運(yùn)站的同時(shí)，同步考慮戰(zhàn)略裝車點(diǎn)的設(shè)立，合理配置公路及鐵路運(yùn)力。

第四篇：2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

【報(bào)告描述】：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了2009年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增幅比1-6月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落19.3個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積25.07億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，增幅比1-6月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積5.50億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積2.54億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅比1-6月提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。完成土地購(gòu)置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.8%；完成土地開發(fā)面積12789萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。7月單月商品房新開工面積和商品房施工面積同比數(shù)據(jù)大幅下滑，主要原因還是在于開發(fā)商開工、尤其是新開工復(fù)蘇較慢。復(fù)蘇較慢的原因是7月初以來(lái)他們對(duì)基于對(duì)未來(lái)行業(yè)政策走勢(shì)及其量?jī)r(jià)預(yù)判的不確定性上升（與6月大相徑庭）。而季節(jié)性因素的解釋力很難居于首位。施工面積新開工面積在復(fù)蘇過(guò)程中的波動(dòng)一方面將會(huì)導(dǎo)致未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)行業(yè)的供給持續(xù)偏緊，另一方面將在市場(chǎng)與政策、開發(fā)商與政府多重博弈中使政府延續(xù)前期的刺激性政策取向，至少緊中有松。這都將支撐房地產(chǎn)行業(yè)景氣趨勢(shì)和房地產(chǎn)股票板塊行情。因其支柱行業(yè)地位，年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的復(fù)蘇程度和進(jìn)度對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和保增長(zhǎng)至關(guān)重要。行業(yè)的量?jī)r(jià)前景首先影響開發(fā)商投資信心，進(jìn)而影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，其次影響開發(fā)商拿地信心，進(jìn)而影響地方財(cái)政收入和4萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資的后續(xù)資金投入。

2009年上半年，哈市開發(fā)建設(shè)規(guī)模和房屋供給顯著增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成62.5億元，同比增長(zhǎng)23%，增幅高于上年同期5.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積1037.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.3%；商品房竣工面積40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.5倍。房地產(chǎn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積250萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7%。1-6月，哈爾濱市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，商品房平均銷售價(jià)格為4080元／平方米，增長(zhǎng)1.8%，其中商品住宅為3992元／平方米，增長(zhǎng)3.7%。監(jiān)測(cè)顯示，哈市存量住房市場(chǎng)交易活躍，前6個(gè)月，哈市累計(jì)成交二手房302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.65%；累計(jì)成交二手住房202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.75%。從投資需求看，哈爾濱房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32.7億元，同比增長(zhǎng)16.9%。增幅比上年同期提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。截至5月末，哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積768.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。其中，商品住宅銷售面積647.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.7%。目前，哈爾濱房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)已回升至景氣區(qū)間，預(yù)測(cè)三季度哈爾濱商品房銷量會(huì)繼續(xù)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度，哈爾濱房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為107.1，比一季度上升8.9%，由一季度的不景氣上升至景氣區(qū)間運(yùn)行。其中，商品房預(yù)售量景氣指數(shù)為130.4，比一季度上升7.4%。預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為112.3，而商品房銷量也會(huì)有所增加。

本研究咨詢報(bào)告在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局、哈爾濱市國(guó)土資源局、哈爾濱市房產(chǎn)管理局、哈爾濱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息，全面分析了哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢(shì)、政策、行業(yè)總體水平、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。報(bào)告匯集了哈爾濱及哈爾濱主要片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易價(jià)格、2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

銷售和空置狀況等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；報(bào)告涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、各主要類型物業(yè)、片區(qū)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)需求規(guī)模、房地產(chǎn)政策與住房金融、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及發(fā)展趨勢(shì)等重要板塊的內(nèi)容；深度分析了哈爾濱土地供給市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)的供求狀況、價(jià)格走勢(shì)、住房消費(fèi)狀況與需求特征以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；為哈爾濱房地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)銀行信貸部門也具有極大的參考價(jià)值。

1、各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目自身情況調(diào)查

2、市場(chǎng)調(diào)查方式

2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

3、對(duì)哈爾濱市宏觀環(huán)境的調(diào)查

二、調(diào)研的深入程度

三、宏觀市場(chǎng)分析

1、哈爾濱市宏觀環(huán)境調(diào)查

2、哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

四、購(gòu)房者需求調(diào)研

1、消費(fèi)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變

2、年輕的置業(yè)者和中年置業(yè)者較多

3、建筑結(jié)構(gòu)需求

五、人群消費(fèi)調(diào)研綜合評(píng)析

1、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析

2、目標(biāo)客戶群定位分析

六、各區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研分析

1、會(huì)展板塊調(diào)研分析

2、香坊動(dòng)力板塊調(diào)研分析

2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

3、沿江板塊調(diào)研分析

4、松北板塊調(diào)研分析

5、利民板塊調(diào)研分析

七、本次調(diào)研總結(jié)和建議

一、調(diào)研的方式方法

1、各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目自身情況調(diào)查

1）區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察

2）有關(guān)個(gè)區(qū)域項(xiàng)目人員訪談

3）具體項(xiàng)目相關(guān)資料收集整理

2、市場(chǎng)調(diào)查方式

1）現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查

2）報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析

3）網(wǎng)絡(luò)信息收集

4）電話訪問(wèn)

3、對(duì)哈爾濱市宏觀環(huán)境的調(diào)查

2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃

2）哈爾濱房地產(chǎn)現(xiàn)狀

三、宏觀市場(chǎng)分析

1、哈爾濱市宏觀環(huán)境調(diào)查

哈爾濱市位于黑龍江省西南部，是黑龍江省省會(huì)城市，是黑龍江省政治經(jīng)濟(jì)文化中心，省老工業(yè)基地中心，也是中國(guó)東北冰雪文明旅游城市。

哈爾濱市管轄七區(qū)十二縣，行政區(qū)劃面積6萬(wàn)平方公里，全市總?cè)丝诰虐偃f(wàn)人以上。

哈爾濱城市化水平在全國(guó)處于中游水平，進(jìn)幾年哈爾濱隨著城市大規(guī)模改造，江北的大開發(fā)，招商引資進(jìn)一步擴(kuò)大，老工業(yè)基地的崛起，促使哈爾濱經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。哈爾濱市居民的收入水平，生活質(zhì)量進(jìn)一步得到提高。

2、哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，2004年房地產(chǎn)開發(fā)量大幅增加，隨著市政俯對(duì)江北進(jìn)行大開發(fā)，要把江北打造成“北國(guó)浦東”。2007年哈爾濱市區(qū)用地進(jìn)一步稀缺，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，從而拉動(dòng)江北房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度。

在今后，哈爾濱房地產(chǎn)還會(huì)良好的發(fā)展。因?yàn)楣薪?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，鼓勵(lì)居民住宅消費(fèi)以及加快城市化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)增勢(shì)明顯。隨著哈市區(qū)域面積和格局的變化，哈市商品房開發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向城市周邊區(qū)域或江北區(qū)域，繁華地段（二環(huán)以里）的土地資源、房源越來(lái)越少，部分區(qū)域商品房?jī)r(jià)格呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。商 2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

品房建設(shè)成本上升，進(jìn)一段時(shí)間，全國(guó)的物價(jià)上漲，土地、建材、人工費(fèi)用等價(jià)格持續(xù)上漲；拆遷安置工作難度加大、費(fèi)用高；開發(fā)公司為了吸引購(gòu)房者，將住宅配套設(shè)施和環(huán)境投資標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，一定程度上加大了商品房的成本。

四、購(gòu)房者需求調(diào)研

1、消費(fèi)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變

前幾年主要是價(jià)格影響消費(fèi)者對(duì)置業(yè)的選擇，但現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房觀念向社區(qū)環(huán)境、交通、物業(yè)管理、區(qū)域的教育水平、社區(qū)的人文觀念等綜合素質(zhì)轉(zhuǎn)變。

往往前來(lái)選房、看房的購(gòu)房者都非常關(guān)心社區(qū)的園林綠化、物業(yè)管理。特別是物業(yè)管理，因?yàn)樯鐓^(qū)的美化與物業(yè)管理好壞是與購(gòu)房者一生息息相關(guān)，物業(yè)公司好壞對(duì)社區(qū)檔次的提升，人文的建設(shè)起到至關(guān)重要的作用，所以，越來(lái)越受到人們的重視。

2、年輕的置業(yè)者和中年置業(yè)者較多

1）青年置業(yè)者

青年置業(yè)者（準(zhǔn)備結(jié)婚）大多為貸款購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)情況不好，工作時(shí)間較短，收入不穩(wěn)定。年輕置業(yè)者需要父母交首付款，貸款由年輕置業(yè)者自己來(lái)償還，在選擇戶型上大多在40—70平米之間的兩室一廳，還要考慮將來(lái)子女的教育問(wèn)題（學(xué)校區(qū)域）。

2）中年置業(yè)者中年置業(yè)者正處在上有老下有小的階段，考慮購(gòu)房因素很多。

①中年置業(yè)者一般都是對(duì)目前所居住的住房條件不滿意，大多中年置業(yè)者目前生活在2000年以前的社區(qū)，2000年以前的社區(qū)無(wú)論從物業(yè)管理還是園林綠化都很落后，甚至有的社區(qū)根 2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

本沒(méi)有任何的綠化。所以導(dǎo)致這一部分置業(yè)者需要從新置業(yè)，來(lái)改善自己的生活質(zhì)量。

②還有一部分中年置業(yè)者為了給子女結(jié)婚而購(gòu)置住房，或?qū)⒃瓉?lái)的小平米物業(yè)換成大平米的物業(yè)，會(huì)選擇三室一廳住房。

③目前市區(qū)內(nèi)，特別是二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)較高，中年置業(yè)者為個(gè)老人買到住房紛紛轉(zhuǎn)向江北，為自己的父母購(gòu)置住宅。江北目前房?jī)r(jià)適中，環(huán)境優(yōu)美安靜，適合老人居住。

這些中年置業(yè)者對(duì)社區(qū)環(huán)境，朝向，物業(yè)水平，交通狀況，社區(qū)周邊配套是否成熟非常敏感，但是對(duì)于價(jià)格還是有一定的分析和判斷能力。

3、建筑結(jié)構(gòu)需求

1）對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主臥室的舒適度，主臥面積最集中，購(gòu)房者希望在15-20平方米，兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住，兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主臥室以外的臥室面積應(yīng)一樣。

2）對(duì)于客廳的需求，需要開間寬敞，與陽(yáng)臺(tái)相連接，陽(yáng)臺(tái)需要鋪好地?zé)?，客廳能有充足的陽(yáng)光。

3）對(duì)于衛(wèi)生間需求，希望是明衛(wèi)設(shè)計(jì)，很多購(gòu)房者都問(wèn)是否有明衛(wèi)戶型。目前開發(fā)公司為了將面積給客廳、臥室增加面積，衛(wèi)生間面積較小，購(gòu)房者對(duì)衛(wèi)生間面積要求增加。

五、人群消費(fèi)調(diào)研綜合評(píng)析

1、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析

2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

1）消費(fèi)觀念保守

區(qū)域性居住觀念嚴(yán)重，特別是中老年置業(yè)者，不夠了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，受收入所限，對(duì)住房消費(fèi)態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無(wú)住宅投資能力。

2）城市文化氛圍得到改善

人們對(duì)住宅消費(fèi)的綜合認(rèn)識(shí)、接受及提升還有很大的提高。

3）認(rèn)可朋友間的介紹

比較相信和認(rèn)可親朋的推薦，在銷售過(guò)程中可巧以利用。

2、目標(biāo)客戶群定位分析

根據(jù)對(duì)市場(chǎng)了解，目標(biāo)客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可承受的價(jià)格、總房款能力主要集中在三個(gè)需求接受層面：

A、中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者

政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員，工作時(shí)間短，收入目前不高，但是收入穩(wěn)定。

企業(yè)青年職員，他們剛剛畢業(yè)參加工作，在公司的職務(wù)都很初級(jí)，收入水平有待提高。

這一人群，年齡大約在25-30歲之間，收入較同齡人稍高，主要購(gòu)買力在總款20萬(wàn)左右，大部分為貸款購(gòu)房，面積30--50㎡之間。

B、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者

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政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者，企業(yè)中高層管理者，事業(yè)單位中高層，企事業(yè)單位中青年職員，私營(yíng)個(gè)體業(yè)主。他們集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位30--40歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年。

這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置、環(huán)境較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善，并且有了穩(wěn)定的高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，開始注重自己的生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。

主要購(gòu)買力在20--50萬(wàn)，面積在70--90㎡之間，屬二次置業(yè)，注重實(shí)用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識(shí)強(qiáng)）。

C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者

私企成功人士，高級(jí)管理層，政府事業(yè)單位高層。

這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次或多次置業(yè)。要求絕對(duì)的工作生活環(huán)境，安靜從容。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識(shí)層次因素考慮多。對(duì)住房要求面積在100㎡以上，購(gòu)買實(shí)力在百萬(wàn)元以上。

六、各區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研分析

1、會(huì)展板塊調(diào)研分析

會(huì)展目前樓盤相對(duì)集中在南直路一側(cè)，均為高層建筑。會(huì)展置業(yè)群體大多為成功商人、公司高級(jí)白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、銀行職員等高級(jí)知識(shí)分子，居住人群文化程度較高。

目前會(huì)展片區(qū)用地已經(jīng)消耗帶勁，周邊配套設(shè)施完善，交通方便，周邊環(huán)境整潔干凈，是城 2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

市的一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，得到許多置業(yè)者關(guān)注。會(huì)展片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出向高端市場(chǎng)邁進(jìn)的特征，將社區(qū)從物業(yè)服務(wù)到園林的設(shè)計(jì)，在到建筑檔次，使開發(fā)資金投很大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲速度較快。

目前會(huì)展片區(qū)的平均售價(jià)在5000元/平米/建筑面積左右，整體銷售情況在85%以上，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格非常認(rèn)可，說(shuō)明市場(chǎng)需求量非常大。戶型面積從29平米的公寓到132米的四室兩廳等多種戶型。

目前會(huì)展片區(qū)以金色萊茵為代表，金色萊茵在社區(qū)內(nèi)建造大型水系，是哈爾濱市區(qū)內(nèi)少有的樓盤，從而吸引了許多高收入人群的眼球。一期高層132平米的景觀住宅銷售率100%。公寓住宅的銷售量也較去年有所上升。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，一部分青年中端消費(fèi)者走向了高端市場(chǎng)，會(huì)展片區(qū)的房產(chǎn)總價(jià)款較高，購(gòu)房者還希望在此區(qū)域購(gòu)置住房。所以，奧運(yùn)村項(xiàng)目的公寓、華軒美景等項(xiàng)目的小平米住宅受到青睞，銷售量一度走高。

2、香坊動(dòng)力板塊調(diào)研分析

香坊區(qū)與動(dòng)力區(qū)合并后，區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)更加明顯。區(qū)域內(nèi)擁有哈電集團(tuán)、軸承集團(tuán)、哈量、電機(jī)廠、汽輪機(jī)、鍋爐廠、703研究所等大型企事業(yè)單位。

香坊動(dòng)力區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較平穩(wěn)，居住人口相對(duì)穩(wěn)定，家庭收入上漲緩慢，但是居民還是有一定的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)蓄能力。此區(qū)域下崗職工多、退休老職工較多、家庭人口多。80后的年輕居民即將組建自己的家庭，對(duì)此區(qū)域的住房需求會(huì)加大，但是因經(jīng)濟(jì)能力的缺乏，住宅應(yīng)以小戶型，低價(jià)位的社區(qū)來(lái)滿足購(gòu)房者的需求。

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到動(dòng)力香坊片區(qū)購(gòu)房大多為本區(qū)域居民和其他區(qū)域低端人群為主。因?yàn)橘?gòu)房者收入水平較低，周邊環(huán)境相對(duì)其他片區(qū)較為落后，教育水平較差，房?jī)r(jià)上升較慢，目前房?jī)r(jià)在2900元/平米/建筑面積，戶型在30—115平米，57%的戶型集中在50平米左右。此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該向著生態(tài)多層社區(qū)發(fā)展，建筑結(jié)構(gòu)新穎實(shí)用，將社區(qū)的綠化環(huán)境、物業(yè)水平提高；社區(qū)應(yīng)引進(jìn)名校入住社區(qū)，來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3、沿江板塊調(diào)研分析

沿江板塊住宅以臨江風(fēng)景為賣點(diǎn)而建造的樓盤，沿江板塊的住宅，臨江而見(jiàn)，處在繁華的商業(yè)區(qū)域，住宅品質(zhì)高。周邊配套完善，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。

來(lái)此區(qū)域購(gòu)房者大都是工作在附近的白領(lǐng)有車族，商業(yè)成功人士。

目前，沿江板塊住宅平均售價(jià)在5900元/平米/建筑面積，哈公館的樓盤售價(jià)在2000元走右，成為哈爾濱最貴樓盤。

沿江板塊住宅屬于道里，道理交通發(fā)達(dá)，也是哈爾濱市重要的旅游窗口。道里區(qū)商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、道理區(qū)是全市金融中心。本居民收入增長(zhǎng)快，失業(yè)率較低，生活質(zhì)量較為突出。

這說(shuō)明，道理區(qū)居民生活條件優(yōu)越，生活比較安逸，對(duì)生活的質(zhì)量要求比較高，目前道理區(qū)隨著市政府加大對(duì)松花江、中央大街等區(qū)域的改造以及購(gòu)房者對(duì)高檔樓盤的期待，道理區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，涌現(xiàn)出一批高檔住宅社區(qū)，目前，沿江板塊住宅平均售價(jià)在5900元/平米/建筑面積，大部分樓盤價(jià)格在6000—7000元/平米的高檔社區(qū)，代表樓盤為經(jīng)緯、公園一品等。哈公館的樓盤售價(jià)在2000元左右，成為哈爾濱最貴樓盤。

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隨著道理區(qū)用地的進(jìn)一步緊張，開發(fā)可用用地不斷減少，大型社區(qū)相對(duì)較少，大多為獨(dú)體住宅高層，相信樓盤價(jià)格會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)。

4、松北板塊調(diào)研分析

隨著哈爾濱市政府搬遷到松北區(qū)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的建設(shè)，松北目前樓盤銷售良好，多層住宅、高層住宅人氣較旺，但是商業(yè)發(fā)展較為蕭條，可能與松北的學(xué)校、企業(yè)較少，相對(duì)的不集中。住宅均價(jià)在3100元/平米/建筑面積，大多樓盤銷售率都在75%，購(gòu)房者為青年置業(yè)者、老年置業(yè)者。

社區(qū)內(nèi)配套比較完善，園林綠化與松北優(yōu)美的環(huán)境相結(jié)合，使居住者得到了享受與休閑，會(huì)所的建立滿足了業(yè)主在江北的日常生活需要，但會(huì)所的配制不能和江南住宅樓盤會(huì)所一致，松北的獨(dú)特地理位置，周邊配套設(shè)施相對(duì)不全面，這就需要會(huì)所來(lái)彌補(bǔ)松北目前在配套設(shè)施上所缺少的。

松北怡園立交橋的建設(shè)，過(guò)江隧道的開通建成，工交體系的完善，使江北到江南的車程時(shí)間縮短，會(huì)進(jìn)一步提升松北的房地產(chǎn)價(jià)格。

松北離江南路程近，時(shí)間短，到江南購(gòu)物較為方便。所以松北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該大力發(fā)展優(yōu)秀住宅、健康住宅，減少商業(yè)用地，讓購(gòu)房者體會(huì)到，隱居繁華都市，世外桃源中生活。

5、利民板塊調(diào)研分析

利民開發(fā)區(qū)，目前房地產(chǎn)發(fā)展較為興旺的只有學(xué)院路和南京路兩個(gè)區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)已經(jīng)出具規(guī)模。

在利民開發(fā)區(qū)，開發(fā)公司都看好這一區(qū)域?qū)W校相對(duì)集中大力開發(fā)商業(yè)用地，建成了各個(gè)商業(yè) 2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

主題大街。只有學(xué)院路上的志華商城入住率和商服使用率較高，消費(fèi)情況良好。學(xué)院路上的學(xué)校相對(duì)集中，學(xué)生成為這一地段的消費(fèi)主流。但只將學(xué)生作為商業(yè)的主流客戶群體，勢(shì)必有一些局限性。學(xué)生是最不忠誠(chéng)的消費(fèi)群體，學(xué)生放假，消費(fèi)群體就會(huì)減少大半，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

從調(diào)研走訪許多商業(yè)街來(lái)看，商業(yè)街從建筑風(fēng)格上沒(méi)有任何特殊風(fēng)格，只是在住宅底層開設(shè)門市，毫無(wú)規(guī)劃特色，只能是滿足周邊學(xué)生的就餐購(gòu)物需求。

在今后，應(yīng)該將利用好利民開發(fā)區(qū)的自然景色與商業(yè)街的獨(dú)特外力面設(shè)計(jì)，建造各種城市風(fēng)格的商業(yè)街，成為哈爾濱的一個(gè)旅游景點(diǎn)，與旅行社聯(lián)系，開發(fā)自然旅游購(gòu)物項(xiàng)目，在購(gòu)物的同時(shí)得到放松，在天然的氧吧里休閑享受，在自然的環(huán)境中品嘗美味佳肴。

哈爾濱夏季，是中國(guó)的避暑山莊，冬季是冰雪旅游文明城市，都可以吸引大量的中外游客。

七、本次調(diào)研總結(jié)建議

1）高層建筑的增加。

城市中心用地的緊張，高層建筑將會(huì)成為主流，消費(fèi)高端市場(chǎng)會(huì)進(jìn)步擴(kuò)張，市場(chǎng)的需求很大，比如冬奧村、御景國(guó)際、中北春城等。開發(fā)公司只要對(duì)樓盤所處地形式，客戶需求，去設(shè)計(jì)戶型高中低比例，銷售成交量會(huì)加大。

2）建筑風(fēng)格轉(zhuǎn)向歐洲。

你好荷蘭、金色萊茵，都顯示出風(fēng)格不同。

3）對(duì)物業(yè)管理水平要求越來(lái)越高。

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物業(yè)管理就相當(dāng)于產(chǎn)品的售后服務(wù)，如果產(chǎn)品稍微差一些，只要后期的服務(wù)跟得上，會(huì)彌補(bǔ)其不足。就向海爾產(chǎn)品，起初海爾產(chǎn)品質(zhì)量并不是最好的，但其優(yōu)良的售后，贏得了市場(chǎng)占有率，也是開發(fā)企業(yè)創(chuàng)立自己品牌的法寶。

物業(yè)管理也要上升一個(gè)層次，不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的收垃圾、清理樓道，應(yīng)該建立社區(qū)的文化建設(shè)，將鄰里的親情有情發(fā)揮出來(lái)，讓業(yè)主共同建立自己的家園。

物業(yè)公司應(yīng)該主動(dòng)幫助業(yè)主建立業(yè)主委員會(huì)，不要阻礙業(yè)主委員會(huì)的的建立與工作實(shí)施。應(yīng)該充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督責(zé)任，從而自身會(huì)得到提高，更好的為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)立自己的品牌。

4）會(huì)所運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。

目前大部分社區(qū)都有會(huì)所的建立，起初會(huì)所都在運(yùn)營(yíng)，但后期因種種原因，運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困難，最后倒閉關(guān)門。

會(huì)所是體現(xiàn)社區(qū)檔次、人文的總體表現(xiàn)。如果會(huì)所因?yàn)闆](méi)人來(lái)消費(fèi)，說(shuō)明社區(qū)對(duì)業(yè)主的文化建設(shè)的缺乏表現(xiàn)，也是經(jīng)營(yíng)不善。比如與人和健身聯(lián)營(yíng)，入住社區(qū)的業(yè)主，既可以在會(huì)所健身，也可以到人和健身中心健身，人和健身出人力，社區(qū)會(huì)所出場(chǎng)地和器械，從而降低會(huì)所人工及其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

5）購(gòu)房者注重園林、水系、健康生態(tài)的向往。

目前哈爾濱市場(chǎng)上那些水系園林做的優(yōu)秀的社區(qū)，樓盤銷售業(yè)績(jī)與價(jià)格直線上升，比如中北、立匯、賽立斯、金色萊茵等樓盤。

6）高檔住宅的興起。

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哈爾濱人的收入水平大大提高，對(duì)于高檔樓盤需求量也在放大。高檔樓盤與其他樓盤的不共性大，特點(diǎn)突出，受到商界人事的追捧。哈公館、金色萊茵、大眾國(guó)際分別代表不同區(qū)域的高檔樓盤發(fā)展。

7）購(gòu)房者注重教育與地點(diǎn)的選擇。

好的城區(qū)地點(diǎn)建造的房產(chǎn)越來(lái)越稀缺，畢竟好的地點(diǎn)的交通還是生活配套都比較優(yōu)越。對(duì)子女的教育也放在第一位，好的地段，學(xué)區(qū)還是人們購(gòu)房的首要條件。房地產(chǎn)開發(fā)公司，將來(lái)不但要發(fā)展房地產(chǎn)建設(shè)，還應(yīng)該涉足教育領(lǐng)域。畢竟名校是有數(shù)的，所以開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在社區(qū)內(nèi)引進(jìn)高品質(zhì)的學(xué)校，讓社區(qū)的教育水平得到提高。

8）市場(chǎng)定位要準(zhǔn)確，掌握好客戶資源。

對(duì)于一些大型樓盤，要分多期開發(fā)，組團(tuán)比較多，對(duì)于收集客戶資料，充分了解客戶的需求是至關(guān)重要。

首期銷售情況好，并不代表下一期銷售效果會(huì)同樣優(yōu)異。比如愛(ài)建四期，對(duì)于手中的客戶需求判斷不準(zhǔn)缺。總價(jià)款漲幅過(guò)大，購(gòu)房者對(duì)價(jià)位不認(rèn)可。建筑系數(shù)過(guò)高，原因是戶型面積小，導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e增大。園林規(guī)劃，組團(tuán)較多，綠化總面積大，但被各個(gè)組團(tuán)分割，為能顯出園林規(guī)劃的大氣。組團(tuán)過(guò)多，導(dǎo)致樓盤賣點(diǎn)缺乏層次感，有自相矛盾只感。導(dǎo)致開盤成交量不大，僅為30%，客戶流失較多。

第五篇：哈爾濱游記

哈爾濱游記

鄞州區(qū)邱隘實(shí)驗(yàn)小學(xué)204王懌凡

正月初二晚上七點(diǎn)，我興高采烈地跟著爸爸媽媽踏上了哈爾濱之旅。

一

終于等到了踏上飛機(jī)的那一刻，第一次乘坐飛機(jī)，我心里充滿了激動(dòng)和好奇：飛機(jī)上會(huì)是怎么樣的呢？我小心翼翼地走在通往飛機(jī)的那條長(zhǎng)長(zhǎng)的通道，生怕踩壞了什么零件。很快，我就找到了自己的位置，真好，靠著窗。我急不可耐地打開遮陽(yáng)板，往外一瞧：呀！這是什么呀？那么大？看起來(lái)比房子都要高！爸爸告訴我，這是機(jī)翼！

飛機(jī)開始滑翔了，速度越來(lái)越快，我的心也跳得越來(lái)越急，似乎要跳出我的胸膛！忽然，我一下子感覺(jué)身子輕飄飄的，啊，飛機(jī)呼嘯著起飛啦！窗外的事物漸漸地越來(lái)越小了，只能看到芝麻粒大小的燈光在閃爍著，就像一顆顆小眼睛在跟我告別呢！

二

亞布力滑雪是我這次旅游中記憶最深刻的！

那天下午我們坐車來(lái)到滑雪場(chǎng)。一眼望過(guò)去，那里白雪皚皚，銀裝素裹，滑雪的人成百上千。一跳下車子，頓時(shí)寒氣襲人。很快，我心中的熱情就把這股寒氣給壓下去了。我興奮地穿上又大又沉的滑雪鞋，在爸爸地?cái)v扶下，像只剛出生的小企鵝蹣跚著走到了滑雪場(chǎng)。爸爸是我的教練，他幫我套上長(zhǎng)長(zhǎng)的滑雪板，又遞給我兩根滑雪桿。爸爸讓我雙手拿住桿子的一頭，他拉著另一頭，我好像坐著雪橇似的，就這樣被拉上了高坡。爸爸告訴我，滑雪時(shí)，身子要半蹲著，雙手用力往后撐滑雪桿，人就會(huì)往前滑，遇到堵塞時(shí)，把滑雪板前面兩頭并住就是剎車。我摩拳擦掌，迫不及待地開始滑行，還沒(méi)滑出幾步，我就感覺(jué)東搖西晃地要滾下雪坡，幸虧爸爸一把揪住了我，我嚇得魂飛魄散。好險(xiǎn)哪，差點(diǎn)變成一個(gè)大雪球！

在爸爸的精心指導(dǎo)下，我終于勉勉強(qiáng)強(qiáng)地能滑行一段距離啦！我好高興??！

三

哈爾濱的冰雪節(jié)可是赫赫有名的。那天晚上，我們一車人也趕去游覽了那聞名遐邇的冰雪大世界！

還沒(méi)到，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的就看到一片燈火輝煌。到了檢票口，那里人山人海，長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍就像一條巨龍，我們也跟在隊(duì)伍里緩緩地往前移動(dòng)。

一進(jìn)入口，我眼前頓時(shí)出現(xiàn)了一片耀眼的光芒，好像來(lái)到了人間仙境。只見(jiàn)里面晶瑩璀璨，玉樹瓊枝！一座座冰雕栩栩如生：有高高的寶塔，有長(zhǎng)長(zhǎng)的滑梯，有熱鬧的舞臺(tái)，有雄偉的長(zhǎng)城，還有巍峨的城樓……看得我眼花繚亂。

我這里看看，那里瞧瞧，一會(huì)兒滑滑梯，一會(huì)兒溜溜冰，不知道摔了幾個(gè)屁股蹲，還坐著輪胎從高坡滑下來(lái)，真是太有趣了！

五天的游程很快就結(jié)束了，我真的不想離開美麗的哈爾濱！