第一篇：基層管理員培訓(xùn)資料

培訓(xùn)計劃

1、‘意識’的含義是什么，意識是指人們的思想，也就是說腦子里想做好每一件事，基層管理的要求、意識占40%

管理能力30%

5S管理意識20%

溝通能力10%

2、如何安排工作計劃，步驟是什么呢？

答案是由急到緩，由重到輕，首先自己先搞清楚那件事擺在前面，結(jié)果是將計劃順利完成而不影響大局。

3，拉長管理的重點是什么，主要管理些什么，拉長管理的重點是人，因為員工是財富的創(chuàng)造者，也是第一線作業(yè)者，所以拉長首先應(yīng)該先管理好自己的員工。分配任務(wù)給員工，拉長做確認(rèn)工作。

主要管理的內(nèi)容有

A、物料，如何管理好自己的物料，1，作好物料交接，每批物料進出都有帳可查詢，保證投入數(shù)量和產(chǎn)出數(shù)量要一致，如不對應(yīng)應(yīng)立即查找原因解決。

2.保管好物料，在車間貴重物料應(yīng)放入相對應(yīng)的倉庫，例如IC、MOS管、錫線等要責(zé)任化。

3.報損的物料，第一要查出報損的原因是什么，人為造成或是來料造成，人為造成的應(yīng)立即改善，如不在自己能力范圍內(nèi)的應(yīng)尋求上級和工程部門的幫助來解決，來料造成的應(yīng)立即上報上級和品質(zhì)部門進行改善。

B、效率，如何管控效率

1、目前我們實行的包產(chǎn)制度。目的就是將當(dāng)天的生產(chǎn)計劃完成。

2、每小時要填寫白板，目的是讓拉長清楚每小時的生產(chǎn)進度，更合理安排

生產(chǎn)

3、如遇異常效率受到影響怎么處理。應(yīng)立即反饋給上司和工程處理，4、在正常運轉(zhuǎn)的情況下，要提高效率要注意，員工的利用率（不要窩工）和工藝的改善

C、品質(zhì)，如何管控品質(zhì)

1、首先了解什么是品質(zhì)，品質(zhì)是公司的命脈，做不好品質(zhì)就沒有客戶，沒有客戶公司就會倒閉，公司倒閉也就意味著大家失去了工作。

2、怎樣做好品質(zhì)呢？品質(zhì)做不好受那些方面的影響

2.1員工的作業(yè)手法（按SOP要求規(guī)范作業(yè)，不斷的對員工進行培訓(xùn)和確認(rèn)）

2.2產(chǎn)品本身設(shè)計問題，（開發(fā)和工程的技術(shù)人員處理）

2.3員工作業(yè)沒有按正確的流程作業(yè)，（例、維修機是否老化，老化員工是否按時間老化等）。

2.4遇見品質(zhì)問題是否找到真正的原因，找到原因是否處理呢？每周總結(jié)一次品質(zhì)狀況，將總結(jié)的結(jié)果是否執(zhí)行到位，（不準(zhǔn)堆機）

D、怎樣管理好5S1、5S要區(qū)域責(zé)任化管理，2、人人參與5S3、在平常工作中是否看的到問題存在，例如：垃圾車裝滿后是否有人主動倒掉。

4、有沒有按公司的要求在執(zhí)行。（工衣的著裝，廠牌的佩帶等）

制作人：XXX

2009年X月X日

第二篇：農(nóng)家書屋管理員培訓(xùn)資料

臺安縣農(nóng)村書屋管理員

培訓(xùn)材料

臺安縣圖書館

第一章、農(nóng)家書屋

一、什么是農(nóng)家書屋

農(nóng)家書屋是各級政府為了滿足我們農(nóng)民群眾讀書學(xué)習(xí)的需要，在行政村建立的公益性文化服務(wù)設(shè)施。每個農(nóng)家書屋都會配備符合農(nóng)民需要的圖書、報刊、音像制品和電子出版物，由我們農(nóng)民自己管理。村民足不出村就可以到農(nóng)家書屋免費讀書看報，學(xué)習(xí)交流。

農(nóng)家書屋是一種新型的公共文化服務(wù)設(shè)施，它不同于一般的公共圖書館。農(nóng)家書屋具有公共圖書館的基本功能，包括出版物外借、閱覽服務(wù)等。同樣，農(nóng)家書屋的管理也要非常規(guī)范，要對各類出版物進行驗收、登記、分類、編號、加工。由于目前農(nóng)家書屋規(guī)模普遍較小，在管理上較公共圖書館更為靈活，以實用、便捷為主。

農(nóng)家書屋不同于一般公共圖書館最主要的方面，就是它由我們農(nóng)民自己管理。農(nóng)民既是受益者，也是管理者，可以根據(jù)自身的需要，利用農(nóng)家書屋開展喜聞樂見、形式多樣的活動，還可以賦予農(nóng)家書屋更多的功能，把它建成一個綜合性的公共服務(wù)平臺。

二、農(nóng)家書屋應(yīng)該具備什么

一個標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)家書屋應(yīng)該包括場地、出版物、書架、桌椅等硬件設(shè)施，還要有一名為村民提供服務(wù)的農(nóng)家書屋管理員。硬件是基礎(chǔ)，管理員是關(guān)鍵。這里先說一下農(nóng)家書屋必備的硬件設(shè)施。

1．適宜閱讀的場地。2．符合規(guī)定的出版物。3．必要的硬件設(shè)施。4．統(tǒng)一樣式的標(biāo)牌。5．基本管理制度。6．其他設(shè)施。

農(nóng)家書屋的配置要求：

1.面積不少于20平方米。

2.按標(biāo)準(zhǔn)尺寸統(tǒng)一配置書柜4個。

3.配備2個閱覽桌、12張閱讀椅，面積較大的書屋可酌情多配。4.懸掛統(tǒng)一制作的“農(nóng)家書屋”銅牌。5.圖書不少于1000冊。

6.電子音像制品不少于100種。7.所有出版物編目分類。8.建立各項管理制度（含《“農(nóng)家書屋”管理制度》、《“農(nóng)家書屋”借閱制度》、《“農(nóng)家書屋”讀者須知》）并上墻。

9.配備出版物登記本。10.配備借閱登記本。11.配備圖書需求登記本。12.配備信息反饋登記本。13.統(tǒng)一制作借書證。14.管理人員需培訓(xùn)上崗。

三、農(nóng)家書屋管理員應(yīng)該具有哪些素質(zhì)

我們農(nóng)家書屋管理員當(dāng)中，既有村干部、大學(xué)生村官、共青團員，也有退休干部、退休教師、普通村民，還有農(nóng)村殘疾人。當(dāng)好農(nóng)家書屋管理員，首先要熱心公益文化事業(yè)，很多管理員都是兼職從事農(nóng)家書屋管理工作，多數(shù)情況下沒有補貼。農(nóng)家書屋的管理工作并不輕松，日復(fù)一日，年復(fù)一年，需要付出很多的心血和勞動，只有抱著建設(shè)家鄉(xiāng)、造福鄉(xiāng)親的信念，甘于奉獻，才能把農(nóng)家書屋管理好。

當(dāng)好農(nóng)家書屋管理員，要具備一定的出版物管理知識。農(nóng)家書屋為村民提供各類出版物，管理員管理的對象主要也是出版物，所以，農(nóng)家書屋管理員要了解各類出版物的基本常識，要熟悉如何管理這些出版物，這樣才能做好書屋管理工作。

當(dāng)好農(nóng)家書屋管理員，還要有耐心、細(xì)致的工作態(tài)度。農(nóng)家書屋管理員要管理上千種圖書、報刊和音像制品，要面對眾多的村民，日常工作很具體、很瑣碎，所以必須有耐心，工作要一絲不茍、認(rèn)真細(xì)致，該整理的整理，該登記的登記，要像愛護自家財產(chǎn)一樣管理好書屋里的出版物和各種設(shè)施。

第二章、農(nóng)家書屋管理工作

一、書屋管理工作主要包括五個方面

一要做好圖書接收工作，清點、核對圖書、報刊及光盤的總數(shù)，建立圖書登記冊。二要做好圖書分類工作，把圖書分成幾個大的類型，了解每一類圖書的數(shù)量。三要做好圖書編號工作，給每本書編號，建立圖書分類登記本。四要做好圖書上架工作，根據(jù)類型及編號排列好圖書。

五要做好圖書保管工作，掌握圖書及其他出版物的保管要求。

二、農(nóng)家書屋管理員主要做什么

農(nóng)家書屋的硬件設(shè)施都具備了，我們就來說說管理員應(yīng)該做什么：

1.首先是要對圖書等出版物進行整理，把圖書分好類，統(tǒng)一編上號碼，按順序擺放在書架上；接下來要做好借閱管理，按時開門值班，對村民閱覽和借閱進行登記，按時收回外借的圖書，保證不丟失；

2.要維護好書架、桌椅、電視、電腦等設(shè)施，保持書屋環(huán)境干凈整潔； 3.圖書保管：防火

防潮

防蟲

防塵

修補 4.要積極配合政府有關(guān)部門開展相關(guān)工作。

這是我們農(nóng)家書屋管理員最基本的工作內(nèi)容。此外，有條件的地方，書屋管理員還可以組織村民開展一些讀書文化活動，吸引村民多來農(nóng)家書屋讀書學(xué)習(xí)。

第三章、農(nóng)家書屋的基本服務(wù)

一、建立服務(wù)制度

1.臺安縣“農(nóng)家書屋”管理制度

一、管理員崗位職責(zé)

1.具備良好的職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度。

2.新到書刊及時登記、驗收、分類、上架、建立相關(guān)賬冊。3.保證每周向農(nóng)民開放的時間不少于4天、20小時（農(nóng)忙除外）。4.書刊丟失率全年不得超過1%。

5.開展多種形式的書刊宣傳、推薦工作。

二、內(nèi)部管理制度

1.書刊實行分類排架。

2.接收書刊后要及時上架，保證新書刊迅速投入借閱。3.書刊每年清點一次，并做好注銷登記工作。

4.印制、發(fā)放借書證，對持證讀者進行復(fù)核驗證，并根據(jù)農(nóng)民的需要經(jīng)常發(fā)展新讀者，不斷提高藏書利用率。

5.保持室內(nèi)整齊、清潔。

6.書架等公物要妥加保管，丟失或因過失損壞要原價雙倍賠償。

2.臺安縣“農(nóng)家書屋”借閱制度

1.讀者借閱書刊需辦理借書證。每證繳納押金50元。2.借書證使用不受時間限制，讀者如需退證退回押金

3.借書證只限本人使用，不可以代借或轉(zhuǎn)讓他人，借書證遺失造成的損失由本人負(fù)責(zé)，押金不退。

4.讀者憑證免費借閱，每證每次限借兩冊，每次借閱期限為15天。5.所借圖書應(yīng)按期歸還，超過期限每超期一天繳納0.50元。

6.借書時要當(dāng)面查看，如發(fā)現(xiàn)書刊有污損、撕頁、被偷換內(nèi)容等情況，應(yīng)立即向書屋管理人員說明。

7.讀者所借期刊如有遺失或損壞，按圖書定價賠償。

3.臺安縣“農(nóng)家書屋”讀者須知

一、“農(nóng)家書屋”是為滿足農(nóng)村廣大群眾文化需要,由政府統(tǒng)一規(guī)劃實施,在行政村建立的,農(nóng)民自己管理的具有書報刊和音像電子產(chǎn)品等閱讀視聽文化服務(wù)設(shè)施的,能提供公益性文化服務(wù)的場所?！稗r(nóng)家書屋”遵循全心全意為農(nóng)村群眾服務(wù)的宗旨，通過圖書、報紙、期刊、音像制品等到出版物的借閱（出租、銷售）等活動，為讀者提供“借得到、買得起、看得懂、用得上”的出版物，為建設(shè)社會主義新農(nóng)村提供精神動力、智力支持。

二、“農(nóng)村書屋”服務(wù)對象為書屋所屬行政村（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的所有村民。凡按規(guī)定辦理了借書證的村民，即可成為書屋的登記會員，憑借書證在本書屋借書。

三、農(nóng)家書屋每周開放時間不得少于４天、２０小時，具體開放時間在書屋明顯處向村

民公告。

四、嚴(yán)禁非法、違禁出版物的入藏和流通。

五、維護公共秩序，保持書屋安靜，勿大聲喧嘩。

六、愛護環(huán)境衛(wèi)生，保持書屋整潔，不隨地吐痰，亂扔雜物，嚴(yán)禁吸煙。

二、借閱服務(wù) 1.圖書登記

政府分配給農(nóng)家書屋的每一本圖書，都要在圖書登記簿上登記注冊。（具體細(xì)則可參照農(nóng)家書屋管理制度）

2.辦理圖書證

具體參照農(nóng)家書屋讀者須知和農(nóng)家書屋借閱制度。

3.借還登記

管理員憑村民借閱的圖書在“讀者登記薄“做相應(yīng)的登記，根據(jù)各村的情況記錄每個村民姓名借書的書名、冊數(shù)、借還時間，以便掌握圖書的去向和流通情況。

4.信息反饋登記

管理員可通過村民的反饋意見和要求對農(nóng)家書屋的管理做改進和完善。

三、宣傳服務(wù)

1．宣傳農(nóng)家書屋

2．辦理《圖書借閱證》 3．宣傳書屋的圖書

四、農(nóng)家書屋的延伸服務(wù)

怎樣通過農(nóng)家書屋提供更多的服務(wù)

1．介紹出版物中的實用信息 2．向村民推薦農(nóng)家書屋藏書

3．積極配合政府部門開展活動（配合圖書館開展全民閱讀活動，讀書月活動，組織開展知識講座等）

4．根據(jù)村民需要開展活動 5．建立圖書外借點或流動書箱 6．更新農(nóng)家書屋圖書

第三篇：農(nóng)家書屋管理員培訓(xùn)資料

農(nóng)家書屋管理員培訓(xùn)資料

一、圖書的采集加工服務(wù)流程

圖書采集加工服務(wù)工作的流程：有采購（集）、驗收、查重、分類、標(biāo)引、帖書標(biāo)、蓋藏書章、登記、上架、借閱、管理、宣傳等十二個環(huán)節(jié)。

1、采購（集）——包括政府集中采購、政府分散采購、自主現(xiàn)場采購、網(wǎng)上采購、郵寄采購、征集、捐贈等。

2、驗 收——把所采購的圖書內(nèi)容、數(shù)量、金額與采購清單認(rèn)真核對驗收，保證準(zhǔn)確無誤。

3、查重——把同一種書名的圖書復(fù)本整理（放）到一起。

4．分類——按照分類法則對圖書進行分類。

5．標(biāo)引——指在書標(biāo)引上書寫索書號（包括在書櫥上制貼分類標(biāo)引）和制作書櫥分類標(biāo)簽等。

6．帖書標(biāo)——把書標(biāo)的字母在上、流水號在下貼在書背上，下邊與書背根平齊。

7、蓋藏書章——其形狀為長方型或橢圓型，其內(nèi)容為“××鎮(zhèn)××村農(nóng)家書屋藏書章”，其印以紅印脂蓋在書名頁地腳的中央。

8．圖書登記——分圖書總括登記和圖書個別登記兩種。圖書總括登記也叫記總帳，就是把每批添置圖書的日期、種類、冊數(shù)、金額一筆登記清楚。圖書個別登記也叫圖書財產(chǎn)登記，即以表格式的形式。把每冊圖書的批次日期、分類號流水號、書名、作者、出版社、價格、冊數(shù)等信息一一清楚地記載于圖書財產(chǎn)登記簿冊上。同時請留有備注格，以便記載其它信息。

9．上架——把分類加工好的圖書按照排架規(guī)則即圖書類別和流水號順序自左至右、自上而下地排列在書櫥書架上。

10．借閱——也叫為讀者提供借閱服務(wù)，其中有借閱登記，即把借閱日期、書名、圖書價格、讀者姓名、押金、還期、退押金等信息一一在圖書借閱登記簿上記載清楚，包括其它需要記載的信息。

11．管理——指對書櫥書架上的圖書經(jīng)常進行整理、維護（或修補），對讀者借還的圖書數(shù)量、好壞狀況進行檢查核對，對讀者進行愛護圖書教育等。

12．宣傳——指向村民和讀者宣傳新書目、新內(nèi)容，引導(dǎo)村民來農(nóng)家書屋借閱圖書，鼓勵村民多讀書、讀好書，教育村民讀者自覺地愛護圖書和及時地歸還

圖書。

二、圖書的分類

以《中圖法》(22大類)為基礎(chǔ)，以南通“范氏四分法”(D、G、S、Z)為標(biāo)準(zhǔn)，對村級圖書進行分類。

1、政治法律類圖書(用字母D表示)，其包括A、B、C、D、E、F等六類圖書：

(1)A類圖書——指馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論類圖書，其包括關(guān)于領(lǐng)袖的著作、生平、活動、傳記等，對領(lǐng)袖人物思想與理論的研究、繼承與發(fā)展等方面的圖書。如江澤民、胡錦濤的著作、講話也歸此類。

(2)B類圖書——指哲學(xué)、宗教類圖書，其包括唯物主義、辯證法、唯心論、形而上學(xué)、諸子百家、宗教思想、美學(xué)、心理學(xué)、預(yù)測學(xué)、相術(shù)等方面的圖書。

(3)C類圖書——指社會科學(xué)理論類圖書，其包括社會學(xué)、社會問題、婚姻問題、社會管理學(xué)、人際關(guān)系學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)、計劃學(xué)等方面的圖書。

(4)D類圖書——指政治法律類圖書，其包括黨、國家的政治制度、章程、組織活動、發(fā)展歷史，社會團體組織的章程、活動、發(fā)展歷史，外交政策與活動等方面的圖書，還包括全國人大制定的國家的各種法律法規(guī)、管理條例和地方政府的法規(guī)、管理條例等方面的圖書。

(5)E類圖書——指軍事類圖書，其包括軍事理論、軍隊建制、武器裝備、各種各類戰(zhàn)爭情況等方面的圖書。

(6)F類圖書——指即經(jīng)濟類圖書，其包括工業(yè)（含小手工業(yè)）、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟理論與生產(chǎn)、發(fā)展、銷售和貿(mào)易等情況方面的圖書。

2、文化教育類圖書(G)，其包括H、G、I、J、K、N、O、P、Q等九類圖書：

(1)H類圖書——指語言、文字類圖書，其包括語言研究、作文、詞典、字典、格言、名人名言等方面的圖書；

(2)G類圖書——指文化、科學(xué)、教育、體育類圖書。其文化類圖書是指文化理論、信息與知識傳播（含新聞媒體、廣播電視、群眾文化、圖書館與信息、博物館、檔案館等事業(yè)）方面的圖書。其科學(xué)類圖書是指科學(xué)（理論與研究發(fā)明）事業(yè)（包括世界各國）。情報學(xué)與情報工作等方面的圖書。其教育類圖書是指學(xué)校教育、家庭教育、社會教育等各種圖書。育類圖書是指體育理論、制度、運動場地與設(shè)備、體育運動及技術(shù)和娛樂性體育活動（包括世界各國）等方面的圖書。

(3)I類圖書——指文學(xué)類圖書，其包括中外文學(xué)、作品集、別集、詩歌、戲劇、曲藝、小說、紀(jì)實文學(xué)、報告文學(xué)、散文（含雜文、雜記、對聯(lián)、謎語）和兒童文學(xué)等方面的圖書；

(6)J類圖書——指藝術(shù)類圖書，其包括書法、繪畫、雕塑、音樂、舞蹈、美術(shù)、手工藝術(shù)、電影、戲?。_本）等方面的圖書；

(7)K類圖書——指歷史、地理類圖書，其包括中外歷史、人物傳記、名勝古跡、地理（地圖）等方面的圖書；

(8)N類圖書——指自然科學(xué)總論類圖書，其包括自然科學(xué)理論與方法論、概況現(xiàn)狀與進展、機構(gòu)活動、教育與普及、出版物、調(diào)查與考察等方面的圖書。

(9)O類圖書——指數(shù)理科學(xué)和化學(xué)類圖書，其包括數(shù)學(xué)、力學(xué)、物理學(xué)、化學(xué)、晶體學(xué)等方面的圖書。

(10)P類圖書——指天文學(xué)與地球科學(xué)類圖書，其包括天文學(xué)、測繪學(xué)、地球物理學(xué)、大氣科學(xué)、地質(zhì)學(xué)、海洋學(xué)、自然地理學(xué)等方面的圖書。

(11)Q類圖書——指生物科學(xué)類圖書，其包括普通生物學(xué)、細(xì)胞 生物學(xué)、遺傳學(xué)、生理學(xué)、生物物理學(xué)、分子生物學(xué)、生物工程學(xué)、環(huán)境生物學(xué)、古生物學(xué)、微生物學(xué)、植物學(xué)、動學(xué)、昆蟲學(xué)、人類學(xué)等方面的圖書。

3、農(nóng)業(yè)科學(xué)類圖書(S)：

(1)農(nóng)業(yè)科學(xué)理論類圖書——包括農(nóng)業(yè)歷史、農(nóng)業(yè)科學(xué)的現(xiàn)狀與發(fā)展、研究與試驗、試驗方法與設(shè)備及推廣等方面的圖書。

(2)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)科學(xué)類圖書——包括農(nóng)業(yè)數(shù)學(xué)、農(nóng)業(yè)物理學(xué)、農(nóng)業(yè)化學(xué)、肥料學(xué)、土壤學(xué)、農(nóng)業(yè)氣象、農(nóng)業(yè)地理學(xué)、農(nóng)業(yè)生物學(xué)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境保護學(xué)。

(3)農(nóng)業(yè)工程類圖書——包括農(nóng)業(yè)動力、農(nóng)業(yè)能源、農(nóng)業(yè)機械與家具、農(nóng)業(yè)機械化、農(nóng)副業(yè)電氣化與自動化、農(nóng)業(yè)航空、農(nóng)業(yè)建筑與農(nóng)業(yè)生物環(huán)境工程、農(nóng)業(yè)水利、農(nóng)業(yè)基本建設(shè)與農(nóng)墾、農(nóng)業(yè)工程勘測與土地測量等方面的圖書。

(4)農(nóng)藝學(xué)類圖書——包括農(nóng)業(yè)的研究方法、作物生物學(xué)原理與栽培技術(shù)及方法、作物品種資源、作物遺傳育種與良種繁育、耕作學(xué)、播種與栽植、田間管理、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品收獲與加工貯藏農(nóng)產(chǎn)品的綜合利用、農(nóng)產(chǎn)副業(yè)技術(shù)等方面的圖書。

(5)植物保護類圖書——包括動植物檢疫、氣象災(zāi)害及防御、病蟲害及防治、動物危害及防治、有害植物及防除、農(nóng)藥防治方法、植物保護機械等方面的圖書。

(6)農(nóng)作物類圖書——包括研究方法、一般問題、禾谷類、豆類、薯類、飼料牧草類、綠肥類、經(jīng)濟類、野生植物類、熱帶亞熱帶等作物方面的圖書。

(7)園藝類圖書——包括園藝?yán)碚摗⒁话阈詥栴}、苗圃學(xué)和設(shè)施、蔬菜、瓜

果、果樹、觀賞等園藝方面的圖書。

(8)林業(yè)類圖書——包括農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)科學(xué)、林木育種與造木及技術(shù)、綠化建設(shè)、森林經(jīng)營計測經(jīng)理學(xué)與保護學(xué)、森林工程與林業(yè)機械、森林采運與利用等方面的圖書。

(9)畜牧、動物醫(yī)學(xué)、狩獵、蠶、蜂類圖書——包括普通畜牧學(xué)、家畜、家禽、動物醫(yī)學(xué)、狩獵與野生動物馴養(yǎng)、畜禽產(chǎn)品的綜合利用、蠶桑、養(yǎng)蜂與益蟲飼養(yǎng)等方面的圖書。

(10)水產(chǎn)、漁業(yè)類圖書——包括水產(chǎn)漁業(yè)歷史理論與經(jīng)濟、水產(chǎn)地區(qū)分布與資料、水產(chǎn)資源與保護、水產(chǎn)工程、水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)與捕撈、水產(chǎn)運輸及保鮮貯藏加工包裝等方面的圖書。

4、生活科技類圖書(Z),其包括R、T、U、V、X、Z等六類圖書：

(1)醫(yī)藥衛(wèi)生類圖書（R）——包括預(yù)防醫(yī)學(xué)與衛(wèi)生學(xué)、中國醫(yī)學(xué)、基礎(chǔ)醫(yī)學(xué)、臨床醫(yī)學(xué)、內(nèi)科學(xué)、外科學(xué)、婦產(chǎn)科學(xué)、腫瘤學(xué)、神經(jīng)病學(xué)與精神病學(xué)、皮膚病與性病學(xué)、耳鼻咽喉科學(xué)、眼科學(xué)口腔科學(xué)、外國民族醫(yī)學(xué)、特種醫(yī)學(xué)和藥學(xué)等方面的圖書。

(2)工業(yè)技術(shù)類圖書（T）——包括一般工業(yè)技術(shù)、石油工程、石油天然氣工業(yè)、冶金工業(yè)、金屬學(xué)與金屬工藝、機械與儀表工業(yè)、武器工業(yè)、能源與動力工程、原子能技術(shù)、電工技術(shù)、電子與通信技術(shù)、自動化與計算機技術(shù)、化學(xué)工業(yè)、輕工業(yè)、手工業(yè)與生活服務(wù)業(yè)、建筑科學(xué)、水利工程等方面的圖書。

(3)交通運輸業(yè)類圖書（U）——包括綜合運輸、鐵路運輸、公路運輸、水路運輸和航空運輸?shù)确矫娴膱D書。

(4)航空航天類圖書（V）——包括航空航天技術(shù)研究與探索、航空航天運輸經(jīng)濟和航空航天醫(yī)學(xué)等方面的圖書。

(5)環(huán)境科學(xué)與安全科學(xué)類圖書（X）——環(huán)境科學(xué)理論研究、社會與環(huán)境保護管理、災(zāi)害及其防治、環(huán)境污染及防治、行業(yè)污染及廢物處理與利用、環(huán)境質(zhì)量評價與監(jiān)測、安全科學(xué)（包括安全科學(xué)理論、安全管理、安全工程、勞動衛(wèi)生工程等方面的圖書）。

(6)綜合性圖書（Z）——叢書、百科全書與類書、辭典、論文集、全集、選集、雜著、年鑒與年刊、期刊與連續(xù)出版物、圖書報刊目錄、文摘與索引等方面的圖書。

三、圖書標(biāo)引及其制作

標(biāo)引是方便圖書管理員工作和引導(dǎo)讀者查找閱讀圖書的工具，是圖書管理員的一項重要的業(yè)務(wù)工作。

1．寫書標(biāo)。定書標(biāo)就是用碳素墨水筆或黑水筆直把圖書的索書號工整地書寫在書標(biāo)上，無涂改現(xiàn)象。

2．書中標(biāo)引。就是用碳素墨水筆或黑水筆直把圖書的索書號工整地書寫在書名頁的天頭正中央，無涂改現(xiàn)象。

3．編寫索書號。索書號是由英文字母與阿拉伯?dāng)?shù)字中間加斜劃線（或豎線）組成的，其編寫方法是：先寫每個大類的分類代號英文字母和斜劃線（或豎線），后寫該圖書的流水號（流水號取四位數(shù)，這樣每本數(shù)的流水號一樣長，看起來美觀）。如政治法律類的圖書先 寫作“D／”，再寫該圖書的流水號。每本圖書都有一個屬于自己的流水號。0001是每個大類圖書的起始流水號。有多少本圖書有多少個流水號。如政治法律類圖書有200冊，那這批書的流水號就為D/0001—D/0200。其中，第一冊書的流水號為“0001”，索書號為“D/0001”，最后一本書的流水號為“0200”，索書號為“D/0200”。如該書是D大類圖書的第186冊，水號就為“0186”，索書號就為G/018。各大類以此類推。

4．書櫥標(biāo)引。一般情況下，一張書櫥只有一個分類標(biāo)引。特殊情況下，一張書櫥有兩個或兩個以上分類標(biāo)引。書櫥分類標(biāo)引用電腦制作的白底藍字的揭字帖好（不失為莊重、大方）。其分類標(biāo)引要貼在書櫥上眉的正中或一邊。

四、圖書排架

(1)書櫥的排列。自左到右，以政治法律類（D）、文化體育類（G）、農(nóng)業(yè)科技（S）、生活科技類（Z）順序排列。

(2)圖書的排列。自左到右，自上而下，以圖書流水號的順序，把圖書整齊地排列在書櫥里或書架上。換言之，其圖書的排列順序為流水號小的在左，大號的右，小號的在上，大號的在下。

五、制度建設(shè)

領(lǐng)導(dǎo)重視、資金保障和制度建設(shè)共為村級“農(nóng)家書屋”生存發(fā)展的基本條件和重要保證。其中，制度建設(shè)還是“農(nóng)家書屋”實現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化管理的重要條件。村級“農(nóng)家書屋”要加強制度建設(shè)，實現(xiàn)管理的制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。村級“農(nóng)家書屋”制度建設(shè)有如下五方面的內(nèi)容：

第一，要建立圖書財產(chǎn)登記制度。圖書是“農(nóng)家書屋”的主要財產(chǎn)，每次購

進新書，都要及時、認(rèn)真地登記清楚。

第二，要建立圖書專人保管制度?！稗r(nóng)家書屋”的圖書要有專人保管，責(zé)任到人。如管理人員更換，必須辦理好交接手續(xù)，要把圖書財產(chǎn)一一移交清楚。

第三，要建立讀者借書登記制度。凡到“農(nóng)家書屋”來借書的，無論是村干部還是普通村民，無論是親朋還是好友，都是“農(nóng)家書屋”的讀者，其所借圖書都要一本不拉地做好登記。同時，在作圖書借閱登記時要在“工作人員”欄內(nèi)寫上工作人員姓名。

第四，要建立借書押金制度。押金制度是圖書財產(chǎn)不被個人侵占和不丟失的重要保證。無論誰借書都得交押金。押金要高于書價，以基本上能囊括極大多數(shù)圖書書價為宜，是固定拾數(shù)，且一般以取一個固定的統(tǒng)一的押金價位為宜，如每冊圖書押金為30元或50元或80元等。少數(shù)價格高的大部頭的圖書、工具圖書，可另定押金。

第五，要建立圖書財產(chǎn)定期盤點制度。圖書要定期盤點，做到心中有數(shù)。盤點的周期或年或季以各自實際情況而定。

第四篇：物業(yè)管理員基礎(chǔ)培訓(xùn)資料

新入職員工基礎(chǔ)培訓(xùn)資料

（重慶市渝北區(qū)物業(yè)服務(wù)手冊）

前 言

隨著渝北城市化進程不斷深入，物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域不斷擴大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)也呈現(xiàn)多層次需求，物業(yè)服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意識等多種因素導(dǎo)致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業(yè)管理服務(wù)已成為城市管理、社會事務(wù)管理的重要組成部分。如何有效地化解物業(yè)管理服務(wù)過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會是需要業(yè)主和各級各部門共同努力解決的課題。為了更加有效的指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)明晰各方權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，履行各自承擔(dān)的義務(wù)和責(zé) 任，方便街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會及時有效協(xié)調(diào)解決各種矛盾糾紛，渝北區(qū)房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》、《重慶市市政設(shè)施管理條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃 法》、《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、國務(wù)院《城市綠化條例》、《重慶市城市園林綠化條例》、《重慶市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》、《重慶市環(huán)境保護條例》、建設(shè)部 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《重慶市建筑管理條例》、《重慶市主城區(qū)違法建筑整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于主城區(qū)違法建筑整治工作中有關(guān)違法建（構(gòu)）筑 物認(rèn)定查處問題的復(fù)函》、《重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則（試行）》等法律法規(guī)和政策，認(rèn)真吸取多年來物業(yè)管理服務(wù)過程中的經(jīng)驗教訓(xùn)，組織物業(yè)行業(yè) 專家結(jié)合渝北區(qū)實際編制了《重慶市渝北區(qū)物業(yè)服務(wù)管理手冊（試行）》（以下簡稱《手冊》），現(xiàn)印發(fā)到全區(qū)各機關(guān)、企事業(yè)單位和小區(qū)業(yè)主，供大家在涉及物業(yè) 服務(wù)管理工作中參考?！妒謨浴冯m經(jīng)過多方征求意見和反復(fù)修改，由于物業(yè)管理涉及眾多法律法規(guī)和政策，也涉及多個部門的職能職責(zé)，我們在編寫當(dāng)中，難免還存 在沒有提到的問題以及不妥當(dāng)?shù)牡胤?，敬請在使用過程中提出意見，以便進一步完善。

重慶市渝北區(qū)房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會

一、基礎(chǔ)概念

1、什么是物業(yè)？

答：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設(shè)施、地上地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等等均屬物業(yè)。

2、什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

答：指依法成立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營）活動的企業(yè)。物業(yè)企業(yè)是根據(jù)市場經(jīng)濟法則參與物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一、二、三級。

3、什么是業(yè)主？

答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人（如產(chǎn)權(quán)人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。

4、什么是業(yè)主代表？

答：業(yè)主代表是小區(qū)需召開業(yè)主大會，而業(yè)主人數(shù)較多時，以棟、單元、樓層為單位，推選的業(yè)主，并就業(yè)主大會擬討論的事項征求所代表的業(yè)主的意見，并進行公示（不少于3天），并將書面表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，代表業(yè)主如實反映業(yè)主意見。

5、什么是業(yè)主大會？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。在物業(yè)管理活動中的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系由業(yè)主大會決定。

6、什么是業(yè)主委員會？

答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，并由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

7、什么是物業(yè)使用人？

答：指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的人。

8、什么是物業(yè)管理？

答：業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

9、什么是物業(yè)管理區(qū)域？

答：根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定的區(qū)域。

如：一個小區(qū)在規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的所有建筑物（含住宅、商業(yè)門面等）、共有或共用的設(shè)施設(shè)備（休閑娛樂設(shè)施，公共的地下、地上管網(wǎng)、停車庫、消防設(shè)施設(shè)備等）、園林綠化等均屬一個物業(yè)管理區(qū)域。

10、什么是物業(yè)服務(wù)收費？

答：物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)企業(yè)按照與業(yè)主的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收 取的費用。即通常所說的物業(yè)服務(wù)費。分包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù) 計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主 享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

目前，絕大部分物業(yè)小區(qū)收取的物業(yè)服務(wù)費采取的包干制。

11、什么是物業(yè)維修？

答：物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響業(yè)主住用及安全的情形時，需要進行的維修處理的過程，簡稱物業(yè)維修。

12、什么是物業(yè)專項維修資金？

答：專項維修資金是指業(yè)主繳納的，專項用于物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

二、怎樣選擇物業(yè)企業(yè)

1、多個企業(yè)參與競爭，是否選擇物業(yè)收費低的企業(yè)？ 答：（1）物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

（2）物業(yè)企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)過程中，需要設(shè)置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛(wèi)人員等，要發(fā)生公共維修費、人員工資、稅費、合理利潤等成 本，還有可能產(chǎn)生不可預(yù)見的費用。因此，過分偏低的物業(yè)服務(wù)收費企業(yè)，不一定保證服務(wù)質(zhì)量，最終影響業(yè)主的權(quán)益受損。

（3）為了做到物業(yè)服務(wù)收費合理，又要保證服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或業(yè)主委員會可以委托渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)專家（物業(yè)協(xié)會），對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等進行評估。

2、物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)競爭應(yīng)公示的資料。

答：物業(yè)企業(yè)須首先向小區(qū)業(yè)主公示“企業(yè)星級”、企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和“誠信度證明”（前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)公示），并作為合同備案要件之一。

3、什么是“企業(yè)星級”？

答：“物業(yè)企業(yè)星級考核”是渝北區(qū)政府對在我區(qū)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及誠信度的一項綜合考核體系，對考核結(jié)果實行五星級管理。90分以上掛五星，80以上掛四星，70分以上掛三星，60分以上掛二星，60分以下掛黃牌。

4、什么是物業(yè)企業(yè)“誠信度證明”？

答：以百分制為基礎(chǔ)、對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營行為、履行物業(yè)服務(wù)合同、保護消費者權(quán)益以及業(yè)主投訴等情況，實行信用記分制，使用加減分進行評價。物業(yè)企業(yè)誠信記分與星級考核結(jié)合，并向社會公布，供業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)參考。

5、小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的關(guān)系。

答：一個小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)必須適用以下規(guī)定：

一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

6、物業(yè)服務(wù)類別？

答：物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)服務(wù)和后期物業(yè)服務(wù)。

7、什么是前期物業(yè)管理、后期物業(yè)管理？

答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會成立之前進行的物業(yè)管理。新建物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費，其中物業(yè)服務(wù)費報價格主管部門備案。

后期物業(yè)管理是小區(qū)入住率達到50%以上，小區(qū)成立了業(yè)主大會開始。物業(yè)服務(wù)費是由業(yè)主大會在選聘物業(yè)企業(yè)時根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的高低協(xié)商確定。

8、前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？

答：合同主體不一樣。前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的；后期物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂。

9、一個物業(yè)管理區(qū)域是否允許幾個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施服務(wù)？

答：只能是一個物業(yè)企業(yè)實施服務(wù)。

開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)企業(yè)選聘時，不能將一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域分散招投標(biāo)，只能作為一個整體進行招投標(biāo)。

10、業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)的方式有哪些？

答：業(yè)主大會或業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)可采取招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式。

業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會（雙過半）同意。

11、物業(yè)服務(wù)合同需不需要業(yè)主大會審議通過？怎樣備案？

答：（1）需要業(yè)主大會審議通過，物業(yè)服務(wù)合同草案必須向全體業(yè)主公示7天以上。

（2）物業(yè)服務(wù)合同訂立、變更后，由物業(yè)企業(yè)一月內(nèi)向街道辦事處、房地產(chǎn)行政主管部門備案。

（3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。

12、業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？

答：業(yè)主委員會代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。

業(yè)主委員會不能強迫物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)。

13、業(yè)主大會續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)何時做出決定？

答：（1）重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前。（2）業(yè)主大會做出續(xù)聘或者選聘新物業(yè)企業(yè)的決定，應(yīng)書面告知物業(yè)企業(yè)。

（3）業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

14、物業(yè)企業(yè)決定不再與物業(yè)小區(qū)續(xù)簽合同的，如何處理？

答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知業(yè)主委員會、房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

（2）物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案。

（3）物業(yè)企業(yè)在退出原物業(yè)管理區(qū)域時，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

15、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？

答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。

16、業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)不按規(guī)定退出的，業(yè)主如何處理？

答：向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門反映，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。

三、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

1、業(yè)主大會如何成立？ 答：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，業(yè)主可召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。

(2)占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可書面向所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要求召開首次業(yè)主大會，也可同時要求成立業(yè)主委員會。

(3)一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

(4)業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主參加。

2、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的必要條件及籌備工作？

答：（1）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上時，由小區(qū)20%的業(yè)主書面向所轄街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立首屆業(yè)主委員會的申請并附上簽字的書面要求原件和業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或房屋買賣合同復(fù)印件。

（2）街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處通知后10日內(nèi)報送材料，并協(xié)助成立籌備組。

（4）籌備組成員由業(yè)主代表和街道辦事處、建設(shè)單位派員共同組成。

3、業(yè)主大會會議有效決定遵從的原則？

答：（1）業(yè)主大會有效決定遵從的原則是：少數(shù)服從多數(shù)。

（2）業(yè)主大會需要作出決定時，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和業(yè)主均超過50%以上的決定才有效。

（3）業(yè)主大會作出的決定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應(yīng)遵守執(zhí)行。

4、業(yè)主大會會議的召開有哪幾種形式？

答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會采用書面征求業(yè)主意見的形式。(業(yè)主人數(shù)較多,集體討論不易實現(xiàn)的，一般采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會)

5、業(yè)主是否可以委托他人參加業(yè)主大會會議？ 答：可以書面委托，但受委托人必須真實反映業(yè)主的意愿。

6、組織召開業(yè)主大會臨時會議的條件？

答：業(yè)主大會臨時會議由業(yè)主委員會組織召開，未成立業(yè)主委員會的由街道辦事處組織召開。

需要召開業(yè)主大會臨時會議的，由20%以上的業(yè)主以書面形式提出，業(yè)主委員會或街道辦事處（未成立業(yè)主委員會的）在接到申請之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

7、若業(yè)主委員會到期不組織召開業(yè)主大會臨時會議怎么辦？

答：業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出申請，由街道辦事處督促業(yè)主委員會限期按規(guī)定要求召開業(yè)主大會臨時會議。

8、業(yè)主大會的職責(zé)是什么？

答：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

(2)選舉、補選或罷免業(yè)主委員會成員；

(3)決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費及來源以及經(jīng)費管理使用辦法；

(4)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定；

(5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容；

(6)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請；

(7)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)；

9、業(yè)主大會的宗旨是什么？

答：代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行相關(guān)的義務(wù)。

10、籌備組應(yīng)該做好哪些籌備工作？

答：（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（2）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，結(jié)合小區(qū)實際擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；（3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積；

（4）擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，審查業(yè)主委員會候選人資格，確定候選人名單；

（5）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

11、首次業(yè)主委員會的成立，街道辦事處、建設(shè)單位的職責(zé)？

答：（1）由街道辦事處牽頭業(yè)主委員會籌備工作，籌備組長由街道辦事處派員擔(dān)任，在首次業(yè)主大會會議中起的作用是組織、指導(dǎo)作用。首次業(yè)主大會會議以后召開業(yè)主大會或召開業(yè)主委員會應(yīng)請街道辦事處或居委會派人參加。

（2）建設(shè)單位有協(xié)助成立籌備組的義務(wù)。

（3）建設(shè)單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

12、業(yè)主委員會成員候選人資格及產(chǎn)生？

答：業(yè)主委員會成員候選人資格必須是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業(yè)使用承租人等）均不能作為業(yè)主委員會委員候選人。

業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名。推薦的業(yè)主委員會委員候選人名單必須在業(yè)主大會召開前7天在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。

13、擔(dān)任業(yè)主委員會成員條件是什么？

答：業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（1）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾??；

（2）模范履行業(yè)主義務(wù)，按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務(wù)，無亂搭建行為。

（3）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)工作或兼職；

（4）具有必要的工作時間，業(yè)主委員會副主任或主任原則上只在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。

（5）具備一定組織能力，且熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有社會公信力，未參加過違法組織；

（6）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)；

（7）無挪用、侵占公有財產(chǎn)及以權(quán)謀私行為；

（8）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其他條件。

14、業(yè)主委員會人數(shù)、領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置、任期年限及備案？

答：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，一個物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)委會委員成員一般由5人—11人組成且為單數(shù)，設(shè)主任1名、副主任1-3名。

業(yè)主委員會每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。

業(yè)主委員會產(chǎn)生后30日內(nèi)由業(yè)主委員會向所在轄區(qū)鎮(zhèn)政府或街道辦事處備案。

15、業(yè)主委員會委員是否可以實行候補制，怎樣產(chǎn)生？

答：（1）業(yè)主委員會委員可實行候補制。

（2）候補委員的名額和產(chǎn)生程序由《業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法》確定。業(yè)主委員會成員出缺時，由候補委員以得票多少依次遞補。遞補的委員作為候補委員參加業(yè)主委員會，并由下一次業(yè)主大會確認(rèn)是否成為正式委員。

（3）候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

16、業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？

答：（1）制定業(yè)主委員會工作制度；

（2）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，公示業(yè)主大會決定；

（3）為業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（4）執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，向業(yè)主大會報告有關(guān)決議執(zhí)行的情況；

（5）公示物業(yè)專項維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（6）每半年公示一次業(yè)主委員會工作經(jīng)費等使用情況；

（7）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系；

（8）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁；

（9）配合有關(guān)部門，做好維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；協(xié)助物業(yè)企業(yè)催收業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費；

（10）組織并監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)的落實。

17、業(yè)主委員會換屆選舉由誰主持？如果上屆業(yè)主委員會已辭職，由誰主持換屆選舉？程序如何進行？

答：業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會的方式召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

18、業(yè)主委員會主任或副主任怎樣罷免？

答：如果業(yè)主委員會主任或副主任有不能正常履行職責(zé)、出現(xiàn)以權(quán)謀私等行為，業(yè)主委員會可召開業(yè)主委員會會議罷免其主任、副主任，并在下一次業(yè)主大會上罷免其業(yè)主委員會委員。

19、對業(yè)主委員會委員的罷免？

答：（1）如果業(yè)主委員會某一名或幾名成員不正常履行職責(zé)，或以權(quán)謀私，業(yè)主委員會應(yīng)召開會議通過中止其成員職務(wù)，提交業(yè)主大會罷免。也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求，街道辦事處30日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決 定。

（2）業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會討論罷免業(yè)主委員會成員的，由20%以上的業(yè)主聯(lián)名向所在轄區(qū)街道辦事處申請，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會。20、什么情況下業(yè)主委員會委員職務(wù)自動終止？

答：（1）業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失不再是業(yè)主的，其成員職務(wù)自動終止。

（2）若業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)被依法追究刑事責(zé)任或參加違法組織活動的，其成員職務(wù)自動終止。

（3）業(yè)主委員會成員向業(yè)主委員會提出自動辭職書面或口頭申請。

（4）業(yè)主委員會成員職務(wù)的終止通過在小區(qū)公示約定。

（5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

21、自動終止、自動辭職的業(yè)委會委員補選？

答：有候補委員的，以得票多少依次遞補，無候補委員的，由業(yè)主聯(lián)名推薦候選人，并在下一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生。

22、業(yè)主委員會成立后公示的內(nèi)容？

答：在小區(qū)顯著位置公示以下內(nèi)容：

（1）業(yè)主委員會成立后以及選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員、候補委員名單；

（2）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（3）管理規(guī)約；

（4）業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系電話等。

23、業(yè)主委員會成員的任期多長時間？

答：業(yè)主委員會委員每屆任期不超過五年，中途出現(xiàn)不履職或以權(quán)謀私、自然缺額可根據(jù)有關(guān)程序罷免或補選。

業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。

24、業(yè)主委員會會議召集人是誰？召開時間如何確定？ 答：業(yè)主委員會召集人是主任或由主任指定的副主任。

業(yè)主委員會每季度應(yīng)當(dāng)至少召開一次會議，1/3以上委員要求召開時，業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)組織召開。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

25、業(yè)主委員會會議決定須由多少成員簽字同意才有效？

答：業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。一經(jīng)作出決定，所有委員必須無條件遵守執(zhí)行。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)顯著位置公示7日以上。

26、業(yè)主委員會提出的議案經(jīng)過業(yè)主大會表決同意，但個別業(yè)主委員會成員不履行，甚至挑動部分業(yè)主無理取鬧，怎么辦？

答：（1）書面通知該業(yè)主委員會成員執(zhí)行，如拒不執(zhí)行的，業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會提請對該委員實施罷免；

（2）由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會依法向人民法院訴訟，申請維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，督促有關(guān)業(yè)主依法履行業(yè)主大會作出的決定。

27、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的來源？

答：業(yè)主委員會委員義務(wù)為全小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作所必須的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會制定并提交業(yè)主大會討論決定。

經(jīng)費具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次（7日），并接受業(yè)主的質(zhì)詢。

業(yè)主委員會無權(quán)自行決定其開展工作所需要經(jīng)費，也無權(quán)向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費用。

28、業(yè)主委員會印章如何辦理？

答：應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會印章。

29、一個物業(yè)小區(qū)內(nèi)同一人擁有2個以上專有權(quán)屬物業(yè)的，業(yè)主人數(shù)怎樣計算？

答：記為一個業(yè)主人數(shù)。（如：某一物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在一個物業(yè)小區(qū)內(nèi)有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計算為一個業(yè)主。）30、業(yè)主與業(yè)主大會的關(guān)系？

答：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會作出的決定，審定的事項，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)無條件遵守和執(zhí)行。

31、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系？

答：（1）業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)；

（2）業(yè)主委員會接受全體業(yè)主的監(jiān)督；

（3）業(yè)主委員會向全體業(yè)主負(fù)責(zé)；

（4）業(yè)主委員會依法代表業(yè)主大會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力；

（5）業(yè)主委員會依法的行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。

32、業(yè)主委員會是否有權(quán)代表全體業(yè)主參加訴訟？

答：在物業(yè)管理服務(wù)活動中，當(dāng)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主權(quán)益受到侵害時，在業(yè)主大會授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主參加訴訟。

33、原業(yè)主委員會在新業(yè)主委員會產(chǎn)生之前作出的決定是否有效？

答：通過業(yè)主大會“雙過半”的決議有效。

34、業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會公示事項的產(chǎn)生違反程序或者存在弄虛作假等情況時，如何處置？

答：業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請要求核實，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)，根據(jù)核實情況作出處理決定。

35、業(yè)主代表如何傳達業(yè)主意思？

答：業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

36、業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定如何處理？

答：若業(yè)主委員會作出超越權(quán)限的決定，業(yè)主可以向物業(yè)所在的街道辦事處反映，街道辦事處通過調(diào)查確定是超權(quán)限的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。若決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

37、若業(yè)主大會的決定侵害了業(yè)主，受侵害的業(yè)主如何維護自身權(quán)益？

答：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院訴訟請求予以撤銷。

38、若業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出代表全體業(yè)主利益的決定，個別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？

答：由業(yè)主委員會書面通知該業(yè)主執(zhí)行，如果該業(yè)主仍然拒絕執(zhí)行，由業(yè)主委員會依法向人民法院提請訴訟。

四、議事規(guī)則和管理規(guī)約

1、什么是業(yè)主管理規(guī)約？

答：由業(yè)主委員會擬定，業(yè)主大會審議通過，對物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主和物業(yè)使用人必須無條件的遵守。

物業(yè)出租、借用的，其承租人、借用人必須遵守業(yè)主管理規(guī)約的約定。

2、物業(yè)小區(qū)實施前期物業(yè)服務(wù)管理、后期物業(yè)服務(wù)管理時，應(yīng)建立什么制度對物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位進行管理約束？

答：建立臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。

臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約是一個公共性約束文件，對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。

3、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的制定主體是哪個？

答：臨時管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位制定，并報當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。管理規(guī)約由首次業(yè)主大會籌備組或小區(qū)業(yè)主委員會擬定，并通過業(yè)主大會同意，同時報當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。

4、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的內(nèi)容有哪些？

答：（1）物業(yè)的使用、維護、管理；

（2）業(yè)主的共同利益；

（3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

（4）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1、物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)？

答：物業(yè)企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，其行為遵從市場經(jīng)濟準(zhǔn)則；物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會約定的服務(wù)管理，是一種企業(yè)經(jīng)濟行為；物業(yè)服務(wù)費高低決定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、質(zhì)量。

2、物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務(wù)內(nèi)容？

答：一個物業(yè)企業(yè)入駐物業(yè)服務(wù)管理小區(qū)，必須開展的物業(yè)服務(wù)事項，也是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同必備的內(nèi)容。主要有以下方面：

（1）共用部位、共有設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護；

（3）共有綠地、花木等的養(yǎng)護與管理；

（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護（含小區(qū)化糞池的定期維護管理）；

（5）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；

（6）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

3、怎樣確定物業(yè)其他約定服務(wù)內(nèi)容？

答：（1）業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)商談服務(wù)合同時，在必須開展的公共性服務(wù)內(nèi)容外，可根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會的要求開展其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)通過協(xié)商在合同內(nèi)約定。約定的內(nèi)容包括：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。

（2）物業(yè)小區(qū)業(yè)主按照物業(yè)合同約定接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，在物業(yè)企業(yè)同意的情況下才能要求提供合同以外的其他服務(wù)，其費用由業(yè)主承擔(dān)，費用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)自行協(xié)商。

（3）業(yè)主或業(yè)主委員會不得強迫物業(yè)企業(yè)開展合同約定以外的服務(wù)。

4、物業(yè)企業(yè)對特定業(yè)主提供特定服務(wù)？

答：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)業(yè)主要求開展特定服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另行約定。比如：業(yè)主對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，業(yè)主可以與物業(yè)企業(yè)商定，并簽訂服務(wù)合同。

5、業(yè)主怎樣選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容？

答：物業(yè)企業(yè)進入物業(yè)小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)管理之前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)小區(qū)實際情況，并參照《渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容包括公共服務(wù)、其他約定服務(wù)、服務(wù)費收取、違約責(zé)任等。

物業(yè)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則等文件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

6、物業(yè)服務(wù)合同損害社會公共利益的，合同效力如何？

答：物業(yè)服務(wù)合同若有損害社會公共利益的，依照合同法規(guī)定，該合同無效。出現(xiàn)此類情況時，應(yīng)通過雙方重新協(xié)商簽訂新的合同。

7、物業(yè)企業(yè)怎樣開展公共服務(wù)？

答：物業(yè)企業(yè)入駐后根據(jù)合同約定，必須根據(jù)合同約定定期開展公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、園林綠地養(yǎng)護、物業(yè)共用部分，共用設(shè)施、設(shè)備維護等。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護電梯、維護消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等等。

8、物業(yè)企業(yè)若未履行合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)合同時，要根據(jù)雙方自愿簽署違約責(zé)任條款，一旦物業(yè)企業(yè)未履行合同，根據(jù)合同條款承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以依法向物業(yè)企業(yè)要求合理補償。

9、物業(yè)企業(yè)在履行合同期間導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)如何處理？

答：若未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如物業(yè)企業(yè)履行了服務(wù)合同的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

10、物業(yè)企業(yè)是否可以將專項服務(wù)委托給其他人？

答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務(wù)。

但不可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。

11、物業(yè)企業(yè)的安全防范和突發(fā)事件怎樣處置？

答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案。

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)性緊急事件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取緊急措施處置，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

（3）物業(yè)企業(yè)未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

12、物業(yè)企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權(quán)利的，怎么處理？

答：由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級或撤消其資質(zhì)。

業(yè)主可依法向人民法院提請訴訟，維護自身合法權(quán)益。

13、物業(yè)企業(yè)在收到給小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、信件出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？

答：（1）小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、特快專遞、快信等應(yīng)由相關(guān)的快遞公司、郵政公司直接交予小區(qū)業(yè)主，發(fā)生丟失，應(yīng)由快遞公司、郵政公司負(fù)責(zé)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與小區(qū)業(yè)主在簽訂管理服務(wù)合同時有該項約定，按約定承擔(dān)責(zé)任；

（2）要及時在小區(qū)公示欄告之或電話通知業(yè)主領(lǐng)取，如果通過公示或電話通知業(yè)主后（有記錄等依據(jù)），仍長期無人認(rèn)領(lǐng)而出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

14、物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中享有哪些權(quán)利？ 答：(1)承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，接管相關(guān)資料；

(2)根據(jù)合同約定，對物業(yè)實施管理經(jīng)營服務(wù);(3)根據(jù)法規(guī)、政策和合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費用；

(4)可以將專項業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)實施;(5)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，可以接受水、電、氣、電視、通訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等共用事業(yè)費用的代收服務(wù)，并約定相應(yīng)費用、報酬；

(6)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約，有權(quán)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止；

(7)經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

(8)法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他權(quán)利。

15、物業(yè)企業(yè)承擔(dān)哪些義務(wù)？

答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)；

（2）物業(yè)合同終止時，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關(guān)資料，移交給業(yè)主委員會；

（3）物業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間做好交接工作；

（4）不得隨意改變物業(yè)管理用房用途；

（5）不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部的物業(yè)管理一并委托給他人；

（6）接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)委托的代收相關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取代收手續(xù)費等額費用；

（7）在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法規(guī)法律的規(guī)定的行為時，應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告；

（8）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)及時向有關(guān)行政部門報告，協(xié)助做好救助工作；

（9）需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)提請業(yè)主大會討論決定同意；

（10）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意；

（11）將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項告知業(yè)主并根據(jù)相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)制止措施；

（12）協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會、有關(guān)部門開展相應(yīng)社會管理；

（13）法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他義務(wù)。

16、有關(guān)水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位需要進入小區(qū)進行維修、改造、安裝的，相關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)。

答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)配合有關(guān)專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務(wù)，不得以任何理由阻攔或收取管理費用。

（2）有關(guān)專業(yè)單位要承擔(dān)進入小區(qū)進行安裝、改造、維修所產(chǎn)生的水、電、氣等費用，恢復(fù)在安裝、改造、維修過程中損壞的公共設(shè)施、設(shè)備等。

17、政府或有關(guān)部門需要在小區(qū)開展社會管理工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣配合？

答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)并積極配合、協(xié)助，并按政府或有關(guān)部門的要求在小區(qū)開展社會管理工作。

（2）政府或有關(guān)部門在小區(qū)開展社會管理工作中，屬于政府或有關(guān)部門職能職責(zé)承擔(dān)范圍的，因政府或有關(guān)部門人手不足需要委托小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展此項工作的，比如：開展人口普查、某某示范小區(qū)創(chuàng)建等，政府或有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的服務(wù)費用。

六、物業(yè)服務(wù)收費

1、物業(yè)服務(wù)成本原則上包含哪些部分？

答：（1）服務(wù)人員的工資和社會保險費和福利；

（2）公共設(shè)施設(shè)備的維修、管理、養(yǎng)護費用；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需的辦公費用；

（4）清潔、綠化費用；

（5）秩序維護費用；

（6）管理費分?jǐn)偅?/p>

（7）投入服務(wù)必需的固定資產(chǎn)折舊費用；

（8）稅金；

（9）物業(yè)服務(wù)單位合理利潤。

2、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？

答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

3、物業(yè)服務(wù)收費有哪些類別？

答：物業(yè)服務(wù)收費分公共性服務(wù)收費、公眾代辦性收費和特約服務(wù)收費。

（1）公共性收費主要指：物業(yè)服務(wù)成本收費部分。

（2）公眾代辦收費主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)代辦水、電、氣維修等服務(wù)收取的服務(wù)費。

（3）特約服務(wù)費主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商要求提供特約服務(wù)所產(chǎn)生的費用。

4、物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù)是什么？

答：物業(yè)企業(yè)在進入招投標(biāo)時，經(jīng)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)服務(wù)內(nèi)容進行協(xié)商，在物業(yè)服務(wù)合同上約定。

前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)必須報經(jīng)物價主管部門備案，同時抄報區(qū)房管局備案。

5、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主是否有約束力？

答：物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會審定通過，簽訂了物業(yè)服務(wù)管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主均具有約束力。

6、前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付使用之日的物業(yè)服務(wù)費由誰承擔(dān)？ 答：由開發(fā)商或建設(shè)單位承擔(dān)。

一旦交付業(yè)主之日起就由業(yè)主承擔(dān)。

7、建設(shè)單位或開發(fā)商將物業(yè)交付業(yè)主后，業(yè)主在一定時期內(nèi)沒有使用該物業(yè)，業(yè)主是否繳納物業(yè)服務(wù)費用？

答：業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理費。

8、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過哪幾種途徑維護自己權(quán)益？

答：（1）通過業(yè)主委員會督促業(yè)主限期繳納；

（2）逾期仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。

9、物業(yè)企業(yè)在服務(wù)多年后，由于人工成本等費用增加，按合同約定的物業(yè)服務(wù)費不能保證正常運行，向業(yè)主委員會提出申請增加物業(yè)服務(wù)費，如何處置？

答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會提出費用增加的理由，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會，增加物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。經(jīng)業(yè)主大會表決通過新的服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，對全體業(yè)主具有約束力。

10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)企業(yè)有無義務(wù)為供水、供電、供氣等專業(yè)單位收繳有關(guān)費用？

答：無義務(wù)為專業(yè)單位代收有關(guān)費用。但專業(yè)單位可以與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，委托物業(yè)企業(yè)代為收取。

物業(yè)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用（業(yè)主自行委托物業(yè)企業(yè)代為辦理的除外）。

11、物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒不交納物業(yè)費的，其理由是否合理？

答：其理由不合理。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。如果拒不繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。

12、如業(yè)主提出在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)期間出國或者出差，沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費的，其理由成立否？

答：其理由不成立。物業(yè)公司按合同約定提供了公共部位的清掃保潔、設(shè)施設(shè)備維護、保安服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。

13、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)企業(yè)如何收取業(yè)主應(yīng)支付而拖欠的物業(yè)費？

答：書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。

14、違規(guī)收費如何處理？

答：物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主可向物價主管部門投訴，也可以向人民法院請求物業(yè)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。

15、物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費用？怎樣收取？

答：由開發(fā)商自建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層樓房二次供水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參照中法水務(wù)集團二次供水水費標(biāo)準(zhǔn)收取水費，也可以按照據(jù)實分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偠喂┧O(shè)施費、二次供水電費以及二次供水清洗費等相關(guān)費用，收取終端水價。

七、業(yè)主行為準(zhǔn)則

1、業(yè)主必須遵守的有關(guān)規(guī)定？

答：業(yè)主入駐物業(yè)小區(qū)以后必須遵守以下規(guī)定：

（1）業(yè)主不能私自開挖地下室；

（2）業(yè)主不能私自亂搭亂建屋頂花園；

（3）業(yè)主不能擅自改室內(nèi)用途；

（4）業(yè)主不能破壞或者擅自改變房屋外觀；

（5）業(yè)主不能破壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，業(yè)主不能擅自占用或者改建；

（7）業(yè)主不能將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室、書房的上方；（8）不在住宅樓、居民社區(qū)飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家畜家禽。

（9）業(yè)主還應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會制定的其他規(guī)定。

2、業(yè)主享有哪些權(quán)利？

答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（3）提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（7）監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（8）對物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

3、業(yè)主承擔(dān)哪些義務(wù)？

答：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納和補繳專項維修資金；

（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

4、小區(qū)業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物的，要遵守哪些規(guī)定？

答：（1）要遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約

（2）《重慶市養(yǎng)犬管理暫行辦法》（3）要遵守公安機關(guān)、農(nóng)業(yè)等行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。

5、物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定的處置方式？

答：（1）物業(yè)企業(yè)可以進行勸阻、制止；

（2）物業(yè)企業(yè)對勸阻、制止無效的可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定、相關(guān)政策對違規(guī)業(yè)主采取適當(dāng)?shù)南拗菩源胧?/p>

（3）經(jīng)物業(yè)企業(yè)勸阻、制止無效的應(yīng)向有關(guān)職能部門書面報告，由有關(guān)職能部門依法處置。

6、承租人、借用人等物業(yè)使用人是否受業(yè)主大會依法作出的決定約束？

答：受其約束。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)有向業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)履行告知義務(wù)。

7、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的行為造成他人合法權(quán)益受損的，受害人如何維護自身合法權(quán)益？

答：受害人可以申請物業(yè)糾紛調(diào)解或依法向人民法院提起訴訟，維護自身正當(dāng)權(quán)益。

8、業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，要經(jīng)過什么程序?

答：要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主、工商行政管理部門、業(yè)主委員會或物業(yè)所在地居委會同意。

9、業(yè)主入駐后對其房屋實施裝修等行為，物業(yè)企業(yè)處置方式？

答：（1）業(yè)主實施裝修等行為必須先向物業(yè)企業(yè)提出申請。

（2）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主注意事項，內(nèi)容：裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項。

（3）業(yè)主在對房屋實施裝修過程中，要遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，不能危及他人和公共安全，不能對他人和公共區(qū)域合法權(quán)益產(chǎn)生侵害，否則物業(yè)企業(yè)有權(quán)進行勸阻、制止。

10、業(yè)主在裝修物業(yè)時，產(chǎn)生的建筑垃圾怎樣處置？物業(yè)企業(yè)是否可以收取垃圾轉(zhuǎn)運費？

答：物業(yè)裝修所產(chǎn)生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴(yán)格的規(guī)定，因此，原則上由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一處置，物業(yè)企業(yè)在處置過程中，要收取相應(yīng)的除渣費，其費用由《管理規(guī)約》規(guī)定或由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。

11、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯，人民法院會不會支持？

答：不予支持。人民法院可依法作出要求業(yè)主恢復(fù)原狀的決定。

14、業(yè)主可以通過哪些途徑維護自己合法權(quán)益？

答：（1）當(dāng)事人自行協(xié)商解決，依法不能由當(dāng)事人自行協(xié)商解決的事項外；

（2）通過司法機關(guān)解決，如起訴、仲裁等；

（3）通過街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會調(diào)解。

八、物業(yè)區(qū)域設(shè)施設(shè)備

1、物業(yè)共有（共用）部位、共有設(shè)施設(shè)備是指哪些？

答：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有（共用）的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道抗震板（梁）、架空結(jié)構(gòu)、車庫等。

共有設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設(shè)施、門禁可視、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施、物業(yè)管理用房等。

2、物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用（專有）設(shè)施設(shè)備？

答：物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用專有設(shè)施、設(shè)備，包括：其專有部位范圍內(nèi)的全部設(shè)施設(shè)備。

3、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主需要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)征得哪些人的同意？

答：應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主大會、物業(yè)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

4、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，其經(jīng)營收益如何分配?

答：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，除去管理成本后業(yè)主大會可以約定將該收益納入物業(yè)專項維修資金或者其他合理用途。

5、業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)提出改建、重建建筑物及附屬設(shè)施申請的，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多少業(yè)主表決同意才有效？

答：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),車位的使用應(yīng)堅持什么原則?

答：應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。

7、車位、車庫的數(shù)量低于或等于房屋套數(shù)的，車位、車庫如何分配？

答：擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫有空余的，是否可以出租給業(yè)主以外的單位、個人？

答：可以。每次租期不得超過六個月。

9、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車的，收費和管理事項由誰決定？

答：由業(yè)主大會決定，管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。其收益在扣除物業(yè)企業(yè)管理成本后由全體業(yè)主共有,其使用由業(yè)主大會決定。

10、業(yè)主或開發(fā)商擅自改變物業(yè)小區(qū)內(nèi)自有車位或車庫用途是否正確？怎樣處置？

答：是不正確的。業(yè)主不能隨意改變房屋的規(guī)劃使用性質(zhì)，如擅自改變用途的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)制止，對其他業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)處置。

11、物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全的情形如何正確處理？

答：專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕或者采取防范措施，如專有部分所有人不及時修繕或者不采取防范措施，造成對公共或他人損害的，由專有部分所有人賠償。

12、物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)什么責(zé)任？

答：物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修繕，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

13、小區(qū)室外游泳池屬于誰所有？其收益歸誰所有？

答：小區(qū)室外游泳池屬公共設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主所有；其收益應(yīng)扣除管理成本后屬全體業(yè)主所有（有特別約定的除外）。

14、小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備有哪些？

答：小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備一般包括：消防通道、消防管網(wǎng)、消防栓、消防栓箱、水槍、水帶、應(yīng)急照明設(shè)施、指示標(biāo)志、滅火器、滅火箱等。

15、消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)該由誰配置完善，屬于誰所有？

答：消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)由開發(fā)商配置完善，屬全體業(yè)主所有。

如一幢樓消防設(shè)施出現(xiàn)損壞或丟失，保修期后應(yīng)由業(yè)主共同出資進行完善補充。

16、消防通道發(fā)生堵塞應(yīng)該怎么辦？

答：小區(qū)消防通道被堵塞，業(yè)主可直接向消防部門舉報，由消防部門進行查處。

17、小區(qū)沒有監(jiān)控設(shè)備該怎么辦？

答：（1）如有開發(fā)商承諾或合同中約定由開發(fā)商配備的，應(yīng)由開發(fā)商配備，交由物業(yè)企業(yè)管理；

（2）如在購房合同中沒有此項約定的，可以由業(yè)主共同出資配備，交由物業(yè)企業(yè)管理。

18、小區(qū)內(nèi)園林綠化由誰建設(shè)，誰所有？

答：小區(qū)內(nèi)園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設(shè)，沒有達到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主或業(yè)主委員會向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商建設(shè)完善；小區(qū)內(nèi)園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維護。

19、小區(qū)進出門崗、攔桿、刷卡及刷卡機等應(yīng)由誰配備？

答：開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時應(yīng)根據(jù)建設(shè)、規(guī)劃或購房合同約定進行配置，如未規(guī)劃或約定包含上述設(shè)施，則應(yīng)由業(yè)主大會經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由全體業(yè)主共同出資對小區(qū)門崗、欄桿、刷卡等設(shè)施設(shè)備進行添置。20、物業(yè)服務(wù)管理用房? 答：（1）新建商品房物業(yè)服務(wù)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位提供不得低于房屋總建筑面積的千分之三且不少于五十平方米；

（2）物業(yè)管理用房的所有權(quán)全體業(yè)主共有；

（3）物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)管理用房用途。

九、專項維修資金（即大修基金）

1、物業(yè)維修類別？

答：（1）專有部分的維修；

（2）部分共有部分的維修；

（3）全體共有部分的維修。

2、物業(yè)維修資金來源？

答：（1）專有部分維修由業(yè)主自行出資維修

共有部分由涉及業(yè)主共同出資維修，繳納了專項維修基金的業(yè)主按規(guī)定程序動用專項維修基金維修。

全體共有部分的維修由全體業(yè)主承擔(dān)。

3、首期物業(yè)專項維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)？

答：首其物業(yè)專項維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)為：

(1)有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；

(2)無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。

物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交存，統(tǒng)一存入?yún)^(qū)專項維修資金管理中心在專戶管理銀行開立的物業(yè)專項維修資金專戶。

4、何時交存首期物業(yè)專項維修資金？

答：（1）購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記繳納首期物業(yè)專項維修資金。

（2）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記時，繳納未出售的房屋的首期物業(yè)專項維修資金。

5、物業(yè)專項維修資金使用范圍？

答：用于小區(qū)業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

6、使用物業(yè)專項維修資金需要多少業(yè)主同意？征求意見的形式？

答：（1）不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

（2）采用書面征求意見的形式。

7、物業(yè)專項維修資金使用申請程序？

答：業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請使用：

（1）編制使用方案、申報工程預(yù)算；

（2）公示使用方案、征求共有部分業(yè)主的意見；

（3）確定施工單位;（4）備齊相關(guān)資料并經(jīng)物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核同意后，報區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心審批后劃撥工程進度款；

（5）工程竣工驗收后，憑竣工決算報告到區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心辦理決算，并撥付尾款。

8、當(dāng)發(fā)生影響安全等情況，需要對公共設(shè)施設(shè)備、部位進行維修，但小區(qū)業(yè)主多數(shù)人不同意動用專項維修資金的怎么辦？

答：消防設(shè)施損壞、外墻磚脫落、電梯大修等十種涉及安全的維修可以在不經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，按緊急程序動用物業(yè)專項維修資金進行維修、更新。

9、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時緊急動用專項維修資金程序？

答：業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請：

（一）向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業(yè)專項維修資金書面申請；

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處接到報告后應(yīng)立即派人到現(xiàn)場核實情況，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況確認(rèn)搶修范圍。

（三）持物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明材料，向區(qū)專項維修資金管理中心申請維修資金。

（四）工程竣工驗收合格后，工程費用經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主代表）確認(rèn)后，在該物業(yè)小區(qū)的物業(yè)專項維修資金中如實列支。

10、某一個物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項維修資金按規(guī)定程序使用完之后，又需要進行物業(yè)維修怎么辦？

答：業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)和方式續(xù)交。逾期未續(xù)交的，其房屋共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造所需費用，由相關(guān)業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

11、更換路燈燈泡、清洗水箱、綠地用水等這些費用能否動用專項維修資金？

答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，其費用不能動用物業(yè)專項維修資金，應(yīng)根據(jù)合同約定應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

12、房屋外墻磚脫落該怎么辦？

答：如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會（業(yè)主代表）或物業(yè)企業(yè)通知開發(fā)商予以維修；如已過保修期（2年），則應(yīng)動用物業(yè)專項維修資金予以修復(fù)。

13、屋頂、墻體滲水該怎么辦？

答：屋面、墻體的防滲漏保修期為5年。如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會（業(yè)主代表）或物業(yè)服務(wù)公司通知開發(fā)商予以維修，在保修期內(nèi)，開發(fā)商不進行維修時，可向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商維修；如已過保修期，則應(yīng)動用物業(yè)專項維修資金予以修復(fù)。

14、房屋的主體結(jié)構(gòu)損壞該怎么辦？ 答：房屋主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋的使用年限。因此，應(yīng)由開發(fā)商予以維修。

15、下水管堵塞該怎么辦？

答：業(yè)主專有（業(yè)主室內(nèi)部分）部分，由業(yè)主自行疏通，如果需要請物業(yè)企業(yè)維修的，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，費用由業(yè)主承擔(dān)；共用部分，可由物業(yè)企業(yè)進行疏通；如發(fā)生嚴(yán)重堵塞無法進行疏通的需要改造的，則由共用部分的業(yè)主出資或動用物業(yè)專項維修資金進行改造。

16、業(yè)主專有部分（如：業(yè)主室內(nèi)水管、下水道、線路等）出現(xiàn)損壞，可否聘請物業(yè)企業(yè)維修？

答：可以。由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商并約定，其維修費用由業(yè)主承擔(dān)。

17、住底樓的業(yè)主室內(nèi)下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責(zé)任的，其維修由誰承擔(dān)？

答：由整幢樓業(yè)主共同承擔(dān)，出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞，無法疏通需要改造的，可動用該幢樓專項維修資金進行維修改造。

18、業(yè)主專有部分維修是否可動用物業(yè)專項維修資金？

答：不可以。業(yè)主專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)。

19、小區(qū)的配套設(shè)施未完善、不銹鋼欄桿私下改為鐵欄桿、外墻、綠化、管道、入口扶梯等沒有修好，在保修期內(nèi)屋頂墻面滲漏該找誰處理？

答：上述問題屬于開發(fā)遺留問題，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，諸如此類建設(shè)遺留問題不能轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

20、物業(yè)小區(qū)內(nèi)化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負(fù)責(zé)？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？

答：物業(yè)小區(qū)有公共化糞池的，其安全監(jiān)管根據(jù)物業(yè)管理合同約定 由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，并組織每年2次清掏。如果化糞池、排污管道等出現(xiàn)損壞，需要進行維修處理的，由物業(yè)企業(yè)提請業(yè)主委員會動用專項維修資金進行維修，如果小 區(qū)業(yè)主不同意，由業(yè)主委員或物業(yè)企業(yè)報告鎮(zhèn)政府、街道辦事處啟動專項維修資金緊急程序進行維修。

21、小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞了無法使用，由誰負(fù)責(zé)修復(fù)？

答：如果損壞的監(jiān)控設(shè)備未過保修期，由提供監(jiān)控設(shè)備的單位進行修復(fù)；如果損壞的監(jiān)控設(shè)備已過保修期，則應(yīng)動用物業(yè)專項維修資金予以修復(fù)。

22、小區(qū)門崗所設(shè)置的設(shè)施、設(shè)備使用過程中出現(xiàn)損壞由誰維修？

答：如果損壞的設(shè)施設(shè)備未過保修期，由提供該設(shè)施設(shè)備的單位進行修復(fù)；如果損壞的設(shè)施設(shè)備已過保修期，則應(yīng)動用物業(yè)專項維修資金予以修復(fù)。如果屬于人為損壞的，應(yīng)由當(dāng)事人負(fù)責(zé)修復(fù)。

23、怎樣查詢業(yè)主交存的物業(yè)維修資金？

答：業(yè)主持購房合同或產(chǎn)權(quán)證可以向區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心查詢本人的物業(yè)專項維修資金的交存和使用情況。

業(yè)委會或物業(yè)企業(yè)可持介紹信查詢本小區(qū)的交存和使用情況。

24、開發(fā)商未售出的物業(yè)該不該交存物業(yè)專項維修資金？

答：應(yīng)該交，建設(shè)單位未售出的物業(yè)，其首次物業(yè)專項維修資金，由建設(shè)單位在辦理總證時向區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心交存。

25、出現(xiàn)部分業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金情況該怎么處理？

答：部分業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存。對拒不交存或者續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的業(yè)主要求期限交存，逾期仍不交存的，業(yè)主委員會可以向人民法院起訴要求其繳納。

26、物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，物業(yè)專項維修資金如何處理？

答：物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，物業(yè)專項維修資金按以下原則處理：

（1）屬于商品房的，物業(yè)維修資金代管部門應(yīng)將業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金余額返還業(yè)主，并辦理銷戶手續(xù)。

（2）房改房單位交存從售房款中提取的物業(yè)專項維修資金余額，應(yīng)當(dāng)退還給房改房單位。

27、哪些費用不能從物業(yè)專項維修資金中列支？ 答：下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（1）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)收費中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護費用；

（2）依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用；

（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（4）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用。

28、使用專項維修基金需要業(yè)主簽名時，是否可以由子女或親戚、租賃戶代簽？

答：應(yīng)由業(yè)主本人簽名。如業(yè)主本人無法簽名的，需由他人代簽的需取得業(yè)主書面授權(quán)方可代簽。

29、因公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的損壞致使業(yè)主私有財產(chǎn)遭受損失，業(yè)主的損失由誰承擔(dān)？

答：因公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的損壞，造成業(yè)主私有財產(chǎn)遭受的損失，不屬于物業(yè)專項維修資金賠償范圍，不能使用物業(yè)專項維修資金進行賠償。應(yīng)通過調(diào)解、協(xié)商、司法等途徑解決，由公共部份全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。

30、設(shè)施設(shè)備超過保修期，須動用專項維修資金進行維修，但小區(qū)入住業(yè)主不足總戶數(shù)的50%時，怎樣動用專項維修資金？

答：不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。未接房或未入住的業(yè)主有義務(wù)配合（通過信件簽署書面同意書的形式）動用專項資金。

涉及安全的按照緊急程序動用專項資金。

十一、案例分析

（一）物業(yè)管理服務(wù)糾紛

1、業(yè)主 因房屋質(zhì)量問題而拒交物業(yè)服務(wù)費，前后共有半年之久，物業(yè)企業(yè)無奈之下將業(yè)主告上法庭。該業(yè)主辯稱：交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，我已向建設(shè)單位和物業(yè) 企業(yè)多次提出檢查、維修要求，但兩家企業(yè)都不予答復(fù)，建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)費是合理合法的。該業(yè)主的抗辯理由能否成立？為什么？

律師分析：該業(yè)主抗辯不成立。房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與建設(shè)單位之間的關(guān)系，其責(zé)任方為建設(shè)單位，物業(yè)企業(yè)在其中僅是協(xié)調(diào)作用，不是直接的責(zé)任方。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)關(guān)系，業(yè)主享受了服務(wù)，就應(yīng)繳納服務(wù)費，業(yè)主以建筑質(zhì)量問題為由不交納物業(yè)費是不合法的。

如遇上述情況，業(yè)主也可以直接向區(qū)城鄉(xiāng)建委投訴，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成建設(shè)單位維修，也可以通過訴訟或仲裁的方式解決。

2、某業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭一歹徒搶劫，被搶物品價值上萬元。事后，該業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并請求賠償損失，面對業(yè)主的該要求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？其依據(jù)是什么？

律師分析：是否賠償應(yīng)當(dāng)以物業(yè)企業(yè)是否按服務(wù)合同履行職責(zé)而 定。若物業(yè)企業(yè)建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，無失職行為，就不應(yīng)當(dāng)賠償。若物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo) 致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

如遇上述情況，業(yè)主可以舉證證明物業(yè)企業(yè)是否認(rèn)真履行安保管理職責(zé)。

3、某物業(yè)小區(qū)一幢住在頂層的業(yè)主因屋面下雨時漏雨，通過向業(yè)委會反映請求動用專項維修資金進行維修，在征求本樓業(yè)業(yè)主意見時，多數(shù)業(yè)主不同意動用專項維修資金進行維修該怎么辦？

律師分析：專項維修資金專項用于整幢樓的維修使用，其屋面是整幢共有，整幢樓的專項維修資金可以用于屋面的維修，但要分以下幾種情況：

（1）如果該幢樓還沒有過保修期，則由業(yè)主或物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出要求，由開發(fā)商進行維修，開發(fā)商不同意維修，則向區(qū)城鄉(xiāng)建委投訴，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商維修。

（2）如果過了保修期，樓頂被業(yè)主在樓頂作了其他使用，比如：修建了花園、樓亭、水池等設(shè)施，則由業(yè)主使用人自己出資維修。

（3）如果過了保修期，樓頂又沒有用作其他使用，如果在征求意見過程中，本樓多數(shù)業(yè)主不同意動用專項維修資金而達不到規(guī)定人數(shù)，業(yè)委會（業(yè)主代表）、物業(yè)企業(yè)則可向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請啟動專項維修資金緊急程序，經(jīng)審批后可動用專項維修資金進行維修。

4、某物業(yè)小區(qū)部分業(yè)主不滿意在小區(qū)參與服務(wù)管理的物業(yè)企業(yè)，向業(yè)主委員會提出另選物業(yè)企業(yè)，業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主代表大會的同意，臨時動議，不按有關(guān)規(guī)定程序另行選聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂服務(wù)合同，該合同是否有效？怎樣處置？

律師分析：該合同無效。街道應(yīng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議選聘新的物業(yè)企業(yè)，如業(yè)主委員會超過限期任不召開，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求，則由街道辦事處組織召開。

5、某物業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實現(xiàn)一戶一表，有關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)企業(yè)代收，由于對個別業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有看法，于是拒絕繳納水、電、氣費，業(yè)主的做法是否正確？怎么辦？

律師分析：業(yè)主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費和 物業(yè)費，來督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進。業(yè)主應(yīng)當(dāng)樹立正確的物業(yè)消費觀念，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有看法，可以依靠物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與物業(yè)企業(yè)進行溝通協(xié)商，促進物業(yè) 企業(yè)改進服務(wù)質(zhì)量，如物業(yè)企業(yè)不按合同約定提供約定的服務(wù)，還可以向物業(yè)企業(yè)的行政主管部門（房管局）進行投訴。

對于不繳水、電、氣的業(yè)主可由物業(yè)公司向有關(guān)專業(yè)單位提供相應(yīng)名單，由專業(yè)單位依法催收。

6、某物 業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實現(xiàn)一戶一表，有關(guān)專業(yè)單位按進入小區(qū)的總表數(shù)值收費，并委托物業(yè)企業(yè)代收入戶的費用，由于總表與入戶分表出現(xiàn)差額，物業(yè)企業(yè)根 據(jù)差額分?jǐn)偟矫恳粋€業(yè)主頭上并進行收取，業(yè)主不同意，只同意按入戶表數(shù)值繳費，因此，出現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，業(yè)主的要求是否正確？該怎樣處 置？ 律師分析：業(yè)主的要求不正確，未安裝一戶一表的小區(qū)，按合同約定總分表的輸差應(yīng)該全體業(yè)主承擔(dān)。其出現(xiàn)的差額不應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，但物業(yè)企業(yè)有責(zé)任向相關(guān)專業(yè)單位提供小區(qū)到業(yè)主電費差額的基本情況。

解決輸差的最好辦法是小區(qū)業(yè)主委員會或街道辦事處動員小區(qū)業(yè)主盡快安裝一戶一表，安裝費用按有關(guān)規(guī)定由業(yè)主承擔(dān)。

7、某物業(yè)小區(qū)內(nèi)，開發(fā)商有一部分車庫或車位沒有向小區(qū)業(yè)主出售，在向小區(qū)業(yè)主出租車庫或車位時，開發(fā)商認(rèn)為車庫或車位屬自有，擅自出臺了上漲車庫或車位收費價格，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主不滿，開發(fā)商的行為是否正確？怎樣處置？

律師分析：開發(fā)商的行為不正確，雖然車庫的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，但 車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施，小區(qū)開發(fā)商應(yīng)該充分參照小區(qū)周邊車庫的價格，根據(jù)本小區(qū)的實際情況確定合理的車庫或車位租金，并報價格主管部門審查同意方為有 效。業(yè)主也應(yīng)支持產(chǎn)權(quán)人在價格主管部門核定范圍內(nèi)調(diào)價，不能只考慮業(yè)主自身利益。

8、某物業(yè)小區(qū)內(nèi)，由于水、電、氣等沒有實現(xiàn)一戶一表，專業(yè)單位要求物業(yè)企業(yè)按總表由物業(yè)企業(yè)到每家每戶代為收費，物業(yè)企業(yè)以收取困難、沒有收費責(zé)任為由拒絕專業(yè)單位的要求，于是專業(yè)單位提出將對小區(qū)采取斷水、斷電、斷氣等措施，專業(yè)單位的行為是否正確？怎樣處置？

律師分析：專業(yè)單位的行為不正確，專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。水、電、氣等專業(yè)單位應(yīng)該與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，共同上門對最終使用人進行收費和催費工 作，如做了以上工作還不能收齊所欠水、電、氣費，專業(yè)單位應(yīng)該通過司法訴訟進行起訴，保障自己的合法權(quán)益。

但作為物業(yè)企業(yè)也有義務(wù)在小區(qū)加強對業(yè)主自覺履行繳納水、電、氣費的宣傳，作為小區(qū)業(yè)主有自覺繳納水、電、氣費的義務(wù)。

9、某小區(qū)業(yè)主因小區(qū)外市政路燈太亮，直接照射到他家臥室，造成該戶業(yè)主睡覺時必須關(guān)閉窗簾，無法享受到自然風(fēng)，室內(nèi)空氣不流通等情況要求物業(yè)企業(yè)解決，物業(yè)企業(yè)也向市政管理部門反映了此情況無果。該業(yè)主稱，如果該問題得不到解決，將拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。

律師分析：市政路燈問題，不屬于小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備范疇，物業(yè)企業(yè)接到業(yè)主反映，也到市政部門進行了反映，所以，業(yè)主因市政路燈問題拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的作法是不對的，物業(yè)企業(yè)可以依法向人民法院提請訴訟維護自身合法權(quán)益。

小區(qū)業(yè)主也可以直接向市政投訴電話12319反映情況，要求市政部門降低路燈亮度。

10、物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)？

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京市房山區(qū)開發(fā)了某住宅 小區(qū)，并委托某物業(yè)企業(yè)對該小區(qū)進行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不 便。例如，門口的保安執(zhí)勤很不嚴(yán)格，致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件；小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉，雨天，居民出行受阻；電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障，物業(yè)維修不及 時；物業(yè)企業(yè)幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費，直到物業(yè)企業(yè)改善服務(wù)。物業(yè)企業(yè)也不善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電，雙方的矛盾迅速升溫。

律師分析：在本案中，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本 生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物權(quán)法的正式施行使得這一問題有了解決途徑。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行 使該項權(quán)利。另外，物權(quán)法還確認(rèn)了業(yè)主有共同解聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，即“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在行使這一權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

具體而言，在與物業(yè)企業(yè)協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是向小區(qū)所在地的街道辦事處、房屋管理局、物價主管部門、消費者協(xié)會等部門投訴，也可以申請有關(guān)部門調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。也可召開業(yè)主大會重新選聘物業(yè)企業(yè)。

11、業(yè)主違反《管理規(guī)約》亂搭建的訴訟案例。某物業(yè)企業(yè)向法院起訴業(yè)主王某，稱其未經(jīng)同 意，私自搭建封閉設(shè)施，違反了雙方簽訂的《管理規(guī)約》，要求法院判令其立即拆除。王某則辯稱，由于樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物，危害其家人安全，已多次向物業(yè)企 業(yè)反映情況，但物業(yè)企業(yè)未能及時處理，搭建的目的僅僅是為了避免樓上業(yè)主亂扔雜物，因此并無不當(dāng)之處。

法院審理該案后認(rèn)為：根據(jù)原被告雙方簽訂的《管理規(guī)約》，王某屬于違約方，因此依法判令其拆除自行搭建的設(shè)施并恢復(fù)原狀。被告王某稱物業(yè)企業(yè)未能及時處理樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物情況，物業(yè)公司勸阻無效，王某應(yīng)起訴樓上業(yè)主。

本案中，物業(yè)企業(yè)獲得勝 訴，最直接的證據(jù)就是雙方的《管理規(guī)約》。目前，業(yè)主在購房時都要簽訂《管理規(guī)約》，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人雙方意思表達一致的，合同即告成 立，雙方都應(yīng)當(dāng)受其約束，履行各自的義務(wù)。因此，業(yè)主一旦簽署了相關(guān)的文書，就必須遵守約定的內(nèi)容。但是，在實踐中發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主在簽字時并未仔細(xì)閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發(fā)現(xiàn)其中有自己的簽名。所以，業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查每份文件，以明確自己的權(quán)利和義務(wù)。

目前，大多數(shù)小區(qū)對建筑物整體外觀的要求都很高。有的業(yè)主因房屋存在質(zhì)量問題或者存在安全隱患，而私自對房屋進行改造搭建，如涉及到其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，往往都會被責(zé)令恢復(fù)原狀。

12、業(yè)主資格及物業(yè)企業(yè)聘任主體之認(rèn)定

某物業(yè)企業(yè)與某小區(qū)業(yè)委會簽訂了物業(yè)服務(wù)合 同。合同到期后，因該物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主大會決定聘用新的物業(yè)企業(yè)。該物業(yè)企業(yè)拒絕退場，并自行與小區(qū)過半數(shù)業(yè)主分別簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。小區(qū)業(yè)主委員會遂作為原告向法院提起訴訟，請求判令該物業(yè)企業(yè)停止對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)并退出物業(yè)服務(wù)區(qū)。

訴訟中，該物業(yè)企業(yè)提出：小區(qū)業(yè)主委員會主任 陳某系業(yè)主的配偶，房屋產(chǎn)權(quán)證上未載明陳某姓名，陳某不具有業(yè)主資格，故小區(qū)業(yè)委會組成不符合法律規(guī)定，不具備訴訟主體資格；且新的物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)企 業(yè)在平等自愿的情況下同小區(qū)內(nèi)過半數(shù)業(yè)主簽訂的，符合物業(yè)合同成立要件，物業(yè)企業(yè)據(jù)此有權(quán)繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

[分歧] 本案法院在審理過程中對陳某是否具有業(yè)主資格存在兩種觀點：第一種觀點認(rèn)為，房屋權(quán)屬證書上未記載的共有人不能成為業(yè)主。第二種觀點認(rèn)為，無論權(quán)屬證書上登記的所有權(quán)人是誰，夫妻雙方都享有業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。

對物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同的效力認(rèn)定也存在有效與無效兩種觀點。

[律師評析]（1）陳某具有業(yè)主資格。首先，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六條之 規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。雖然登記通常是確認(rèn)所有權(quán)人的重要依據(jù)，但所有權(quán)的取得并不限于登記行為，只要是依法取得專有部分所有權(quán)的人，都應(yīng)認(rèn)定為業(yè) 主。其次，物權(quán)法規(guī)定：“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有 人都有管理的權(quán)利和義務(wù)?！被橐龇ㄒ嘁?guī)定婚姻存續(xù)期間所獲得的財產(chǎn)為夫妻雙方共同所有。本案中，業(yè)委會主任陳某雖不是房屋權(quán)屬證書上載明的所有權(quán)人，但該 房屋為夫妻共有財產(chǎn)，陳某即共同所有權(quán)人。據(jù)此，陳某也應(yīng)具有業(yè)主資格，而該小區(qū)業(yè)委會的組成并不違法。

（2）物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。首先，業(yè)主 委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主權(quán)性質(zhì)所決定的。業(yè)主權(quán)是一項復(fù)合性權(quán)利，一方面，作為建筑物專有部分的所有權(quán)人，業(yè)主對其個人專 有的部分享有占有、使用和處分的權(quán)利；另一方面，對于專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有的是共同共有與共同管理的權(quán)利。對共同部分的管理，業(yè)主個人并無權(quán) 單獨作出決定。物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及業(yè)主對專有部分的委托管理，也包括對共有部分的委托管理，因此，對于選聘物業(yè)企業(yè)等屬于小區(qū)管理的重大事項，立法規(guī)定 應(yīng)由業(yè)主共同決定。其次，由業(yè)主單獨與物業(yè)公司企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并無明確法律依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》并未賦予業(yè)主個人有選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，而且，該 條例第八條、第十一條、第十二條以及第十五條進一步明確，選聘或解聘物業(yè)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主通過業(yè)主大會這一自治組織，在專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的情況下，由作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂或解除物業(yè)服務(wù)合同。因此，由業(yè)主單獨與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 的做法缺乏相應(yīng)的法律支撐。再次，由業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同有其現(xiàn)實合理性。由物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務(wù)合同，可能存在兩種情 況：一是合同約定業(yè)主將其所有的專有部分委托給物業(yè)企業(yè)管理，在此情況下，即使所有業(yè)主均與同一物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也可能造成小區(qū)內(nèi)共有部分的管理無 人授權(quán)的尷尬局面，既不利于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)一管理，也不利于業(yè)主對共有部分的共同處分。二是合同約定由業(yè)主將專有部分和共有部分一并委托給物業(yè)服務(wù)企 業(yè)管理，因業(yè)主個人無權(quán)對共有部分的管理加以處分，故在此種情況下，業(yè)主無權(quán)將共有部分委托物業(yè)企業(yè)管理。

13、某物業(yè)小區(qū)部分業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，通過臨時動議并通過業(yè)主委員會會議決定另選聘了一家物業(yè)企業(yè)，業(yè)主委員會與該物業(yè)企業(yè)簽訂了服務(wù)合同，而這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的企業(yè)資質(zhì)達不到服務(wù)管理該物業(yè)小區(qū)面積的要求，該物業(yè)服務(wù)合同是否有效？怎樣處置？

律師分析：第一，該《物業(yè)服務(wù)合同》無效，因為小區(qū)業(yè)主委員會 未召開業(yè)主大會征求業(yè)主意見，業(yè)主大會也未委托小區(qū)業(yè)主委員會與另一家物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。第二，該企業(yè)資質(zhì)達不到服務(wù)管理該物業(yè)小區(qū)面積的要 求，根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的要求，“一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住 宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！?/p>

業(yè)主在了解到該類信息后首先應(yīng)該向業(yè)主委員會指出應(yīng)召開業(yè)主大 會依法選聘新的物業(yè)企業(yè)。如果業(yè)主委員會置之不理，則依法向當(dāng)?shù)亟值擂k事處反應(yīng)，街道辦事處在接到業(yè)主異議并調(diào)查核實后，應(yīng)立即當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期改正 或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。如果業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

14、某物業(yè)小區(qū)專項維修資金歸集時，小區(qū)內(nèi)業(yè)主全部按規(guī)定繳納了專項維修資金，但有很大一部分商業(yè)設(shè)施屬開發(fā)商所有，開發(fā)商沒有按規(guī)定繳納專項維修資金，于是在進行共有和公用設(shè)施維修時，開發(fā)商以種種理由不出資進行維修，遇到此類問題怎樣處置，小區(qū)業(yè)主怎樣維護其合法權(quán)益？

律師分析：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該交物業(yè)專項維修資金，建設(shè)單位未售 出物業(yè)，其首次物業(yè)專項維修資金，由開發(fā)商在辦理總證時向區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心交存。部分業(yè)主（含開發(fā)商）未交存物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng) 當(dāng)督促其交存。對拒不交存或者續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的業(yè)主委員會要求期限交存，逾期仍不交存的，業(yè)主委員會受業(yè)主大會委托可以向人民法院起訴要求其繳納。

15、業(yè)主委員會主任被罷免拒交公章

案情：原小區(qū)業(yè)主委員會主任遭罷免后，一直不愿將業(yè)主委員會公章、財務(wù)賬目等交出來，這讓新成立的業(yè)主委員會工作起來很困難。于是。新業(yè)主委員會將原業(yè)主委員會主任告上法院，要求其返還公章、賬目等。法院作出終審判決，支持了新業(yè)主委員會的訴訟請求。

法院審理查明，2010年7月12日，鄭娟（化名）經(jīng)法定程序被罷免主任一職。業(yè)主委員會于2010年8月19日，召開業(yè)委會委員會議推選了新的主任、副主任、秘書。隨后，新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會也到主管部門備了案。

新成立的業(yè)主委員會通知鄭娟于2010年8月28日上午到轄區(qū)居委會辦公室辦理印章、財務(wù)賬目等移交工作，但鄭娟逾期未移交。于是，新業(yè)主委員會將鄭娟告上法院，要求其立即移交原業(yè)委會印章及相關(guān)財務(wù)資料和原業(yè)委會其他資料。

法院審理認(rèn)為，本案所涉印章、財務(wù)賬目等涉及到某小區(qū)全體業(yè)主 的權(quán)利，而新業(yè)主委員會按法定程序產(chǎn)生是合法的，在小區(qū)業(yè)主大會討論，經(jīng)小區(qū)三分之二以上的業(yè)主表決同意后，可代表業(yè)主提起訴訟。新業(yè)主委員會具備訴訟主 體資格。按《民法通則》相關(guān)規(guī)定，鄭娟的業(yè)主委員會主任之職被罷免后，應(yīng)在合理期間內(nèi)辦理移交工作。

法院一審判決：鄭娟應(yīng)將原業(yè)委會的印章、財務(wù)賬目及業(yè)主委員會所有資料移交給新業(yè)主委員會。一審宣判后，鄭娟不服提起上訴，市五中院二審開庭后維持一審判決。

16、為業(yè)主“謀福利”不能侵權(quán)

案情：天山中華園地下停車庫降價了，從每月 300元降到280元。對小區(qū)業(yè)主來說似乎享受到了實惠。遺憾的是，這是在地下車庫產(chǎn)權(quán)人“缺席”的情況下，業(yè)主委員會和大唐物業(yè)公司擅自作出的決定。雖 然寫明于雙方簽署的物業(yè)管理服務(wù)合同中，但因侵權(quán)屬于無效條款。日前，法院判決該合同侵犯地下車庫產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的條款無效。業(yè)主委員會和大唐物業(yè)公司還將共 同承擔(dān)評估費及案件受理費近6萬元。大唐物業(yè)公司返還地下車庫產(chǎn)權(quán)人中華企業(yè)股份有限公司停車費逾33萬元。

天山中華園兩千余平方米的地下車庫原為中華企業(yè)子公司所有，后 轉(zhuǎn)讓給中華企業(yè)。2008年2月，中華企業(yè)收到一封物業(yè)管理費催討函，大唐物業(yè)有限公司要求中華企業(yè)股份有限公司以每月每平方米3.30元的標(biāo)準(zhǔn)，支付地 下車庫的物業(yè)管理費。中華企業(yè)并未委托該公司管理地下車庫，了解后才知道，是小區(qū)業(yè)主委員會聘請的。雙方還簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同：不僅每個車位的停車費 從每月300元調(diào)低為280元，大唐公司還要提成25％的停車費。更不能接受的是，提成之后，大唐公司還要按每月每平方米3.30元的標(biāo)準(zhǔn)，另行收取車庫 的物業(yè)管理費。這一價格是小區(qū)居住物業(yè)的3倍。

2010年9月，中華企業(yè)向法院起訴業(yè)主委員會和物業(yè)公司，要求確認(rèn)上述物業(yè)管理服務(wù)合同中的相關(guān)條款無效，并要求大唐物業(yè)公司歸還提成后剩余的停車費收益。

法院說法：根據(jù)原告的申請，法院委托相關(guān)司法鑒定機構(gòu)對涉案地下車庫的收益以及車庫的物業(yè)管理費、電費、維修費等成本進行了審計。

法院認(rèn)為：所有權(quán)人享有對地下車庫進行使用、收益等權(quán)利。地下車庫作為小區(qū)物業(yè)區(qū)劃的一部分，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)一實施物業(yè)管理。但相關(guān)車庫車位每月收取的停車費、每月繳納的管理費等，應(yīng)與作為產(chǎn)權(quán)人的原告事先協(xié)商確定，或事后征得原告的同意。兩被告擅自設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，且在收取25％提成的前提下，又再次要求原告支付物業(yè)管理費、電費等成 本，顯屬不合理。被告所說其簽訂的上述四個條款是經(jīng)過法定程序，經(jīng)由三分之二以上業(yè)主同意后簽訂的，并未損害原告的權(quán)益，這一說法完全無視產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán) 益。

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè) 主有義務(wù)交納物業(yè)管理費，業(yè)主交納的物業(yè)管理費中已經(jīng)包含了公共物業(yè)以及配套設(shè)施的保養(yǎng)費用，被告既要求原告支付管理費又要求原告支付物業(yè)管理費，沒有依 據(jù)。鑒于被告在收取停車費時已經(jīng)出具了相關(guān)發(fā)票，被告可代扣代繳應(yīng)由地下車庫業(yè)主承擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅費。

17、哪些屬于小區(qū)業(yè)主公共收益

案情：去年夏天，住在渝中區(qū)棉花街御景江山的劉女士，看到業(yè)委會貼出通告，說有一家“鵬博士E網(wǎng)”寬帶進駐小區(qū)，業(yè)主們?nèi)绻敢?，可以辦理。隨后，劉女士繳納了1228元，辦了2年，去年8月安裝。

劉女士說，在后來與業(yè)主委員會段主任的一次談 話中，她得知原來辦理了這家寬帶的業(yè)主，到年底可以返還5％的費用?？傻搅四甑祝龥]有接到通知領(lǐng)取這筆錢。她打電話詢問，得知寬帶公司正在調(diào)整，要等一 段時間。小區(qū)業(yè)主委員會段主任說，她也常常打電話去催促寬帶公司，錢拖了這么久，一直沒能返還給業(yè)主，她也覺得很不好意思。

段主任告訴說，當(dāng)初和寬帶公司簽訂合同時，合 同里面寫的是將5％的費用返給業(yè)主委員會，作為業(yè)主的公共收益?？珊髞順I(yè)主委員會的成員進行了討論，認(rèn)為這筆費用是針對辦理了寬帶的業(yè)主進行的返還，不應(yīng) 該屬于所有業(yè)主的公共收益，所以大家決定將返還的5％直接返給每一位辦理了寬帶的業(yè)主。因為業(yè)主委員會并不知道哪些業(yè)主辦理了寬帶，打算在公司返還錢的同 時，給一個詳細(xì)的名單，業(yè)主委員會再打電話通知領(lǐng)取費用。

律師分析：寬帶公司返還5％的費用，是根據(jù)辦理了寬帶業(yè)務(wù)的業(yè)主數(shù)量，繳納的寬帶費進行的一個返還，不應(yīng)該是所有業(yè)主的公共收益。因而，返還給辦理了寬帶網(wǎng)的業(yè)主，符合《合同法》的要求。

那么，小區(qū)的公共收益來自哪些項目呢？（1）、公共區(qū)域的廣告收益，例如轎廂廣告、戶外廣告。對于這一部分收入，大家都有共同的認(rèn)識，這是屬于公共收益（有特殊約定的除外）。電梯是小區(qū)的公共設(shè)施，轎廂屬于公共區(qū)域。在小區(qū)內(nèi)的其他公共區(qū)域鋪設(shè)廣告，這些收益理當(dāng)納入公共收益，但應(yīng)扣除相應(yīng)成本。

（2）、利用公共配套，如活動場地、游泳池經(jīng)營收入。如果小區(qū)有公共室外游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場等活動場地，是屬于小區(qū)的公共配套。在小區(qū)業(yè)主使用時，會繳納一定的費用，那么這筆收入在扣除成本后，也應(yīng)該是屬于公共收益。

（3）、因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進行的賠償。因損壞小區(qū)的公共設(shè)施，例如在小區(qū)鋪設(shè)管道，損害了小區(qū)的綠化帶．給予的賠償，也屬于公共收益。不管是個人還是單位，只要是損壞小區(qū)的公共設(shè)施，如果進行了賠償，都應(yīng)該算作公共收益。

（4）、小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立露天停車位，占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，那停車費的收益在扣除成本后自然算入公共收益。如果小區(qū)車庫，開發(fā)商能拿出產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)屬于開發(fā)商，那業(yè)主無權(quán)享有收益。

（5）、部分通信運營管理費、場地費。在一些寬帶、通信公司進駐小區(qū)時，如果繳納了費用，這筆費用在扣除成本后也屬于公共收益。

（6）、自制售水機運營費用。現(xiàn)在小區(qū)有一些自制售水機，如果在這些售水機進駐時，也繳納了管理費、場地費，那么費用應(yīng)該在扣除管理成本后屬于公共收益。

（7）、小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益。如果在小區(qū)的公共區(qū)域，有門面或者攤位出租，收取的場地租金，收益扣除成本后屬于公共收益。

18、樓頂立廣告牌業(yè)主有收益權(quán)

案情：2010年8月，榮達昌房地產(chǎn)開發(fā)公司 開發(fā)某小區(qū)一期工程落成。榮達昌公司以4.8萬元的價格，將小區(qū)靠近公路的18號樓頂層租給某通訊公司設(shè)置廣告牌。18號樓業(yè)主認(rèn)為，通訊公司擅自設(shè)置廣 告牌的行為損害了住戶們的合法權(quán)益，要求通訊公司拆除廣告裝置或賠償損失。通訊公司隨即向榮達昌公司求助，榮達昌公司介入后，稱廣告裝置在房頂，不與其它 層結(jié)界，因此可以支付8000元補償頂層居民損失，對其他住戶希望對租金予以平分的要求不予理睬。

律師說法：本案涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)分 為建筑物專有所有權(quán)和共有所有權(quán)。根據(jù)我國《物權(quán)法》及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，共有部分包括 樓道、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、梁、柱、墻、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、垃圾道等，這些共有部分，有的是全體共有，有的是部分共有。劃分標(biāo)準(zhǔn)以是否相鄰，區(qū) 分為雙方共有和多方共有，如相鄰墻、樓板，為雙方共有，以全體或3個以上所有人使用為全部共有和部分共有。共有的共用部分還可以分為法定共有和約定共有。法定共有是性質(zhì)上屬于區(qū)分所有人共同使用的部分和屬于維持建筑物本身牢靠安全與完整的部分，前者如門、廊、電梯等，后者如地基、樓頂、梁柱等。

本案產(chǎn)生爭議的房頂雖在樓房最上層并不與其它層接界，但樓頂對 整個建筑物的構(gòu)成、外觀等具有決定性作用，并且對頂層及以下所有人均有裨益，因此，也屬于共有部分。該樓頂在房屋預(yù)售后，已經(jīng)由購買房屋的18號樓居民所 有，通訊公司在樓頂設(shè)置廣告牌，必須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，并將租金作為共有部分的營利性收入交付給 全體區(qū)分所有權(quán)人。榮達昌公司私自與通訊公司簽訂樓頂租用合同，侵犯了18號樓住戶的共有權(quán)，對所得收益應(yīng)當(dāng)予以返還并賠償損失。

（二）房屋裝飾裝修糾紛案例

１、房屋裝修擅拆承重墻 法院判決須恢復(fù)

案情：曹小姐與王鑰系市某住宅小區(qū)樓上下的鄰 居。2008年8月，王鑰在裝修住家房屋時，拆除了房間與客廳間的承重墻，這引起了樓上曹小姐家的惶恐不安。2010年9月25日，上海市房屋安全監(jiān)察所 質(zhì)測站出具王鑰家的房屋檢測報告，結(jié)論為：業(yè)主裝修時拆除的位于（A—B）軸／2軸（房間與客廳間）的墻體是承重墻體，對房屋的整體性及抗震性能有一定的 不利影響。2011年3月，曹小姐起訴到法院要求判令王鑰恢復(fù)裝修時被敲掉的房屋與客廳間的承重墻。法院說法：法院經(jīng)審理后，認(rèn)為王鑰裝修房屋拆除建筑物的重要部位—房屋的承重墻是錯誤的，對房屋的安全產(chǎn)生重要的影響，理應(yīng)恢復(fù)承重墻，遂判決王鑰恢復(fù)被拆除的房間與客廳間的承重墻。

２、露臺上裝修地板磚，五層滲水訴六樓

案情：趙大娘母子住在某小區(qū)一棟居民樓的五 樓，頂層六樓住著老姚父子。2009年5月，老姚父子在自家的露臺也即趙大娘母子的屋頂上裝修室外地板磚。此后，趙大娘的屋內(nèi)每到雨天便滲水，造成屋頂墻 皮脫落、墻體發(fā)霉等情況。趙大娘母子多次找到老姚父子，均協(xié)商未果。趙大娘遂將老姚父子告上法庭，請求法院判定老姚父子對自己房屋被損壞的部位予以修繕，同時希望老姚父子將地板磚鋪設(shè)好好使其不再滲水。

法院說法：法院經(jīng)審理認(rèn)為，趙大娘母子居住的房屋滲水，是由于老姚父子在露臺鋪設(shè)地板磚排水不暢所致。應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。遂判決：老姚父子在判決生效一個月內(nèi)將因其改建造成下雨漏水部位進行修復(fù)，并將趙大娘母子房屋因漏水造成的損壞部位進行修復(fù)，恢復(fù)原狀。

３、鄰居侵占通道王某能起訴嗎？

案情：王某的鄰居在裝修房屋時，將舊家具搬出后便放在樓道中，讓王某的通行變得很不方便，王某與鄰居商量多次也拖著不辦，請問王某能找業(yè)主委員會投訴這件事嗎？物業(yè)應(yīng)不應(yīng)該管這件事？

律師分析：《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)管理費等損害他人合法權(quán)益的 行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向消防部門、街道辦事處 反應(yīng)投訴及向法院提起訴訟。此外，物業(yè)企業(yè)有維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的義務(wù)，王某也可以根據(jù)物業(yè)管理合同的約定要求小區(qū)物業(yè)協(xié)調(diào)此事。４、法院判令違規(guī)業(yè)主房門內(nèi)開

案情：2011年10月，位于某新建商品房小高層1202室業(yè)主臧某，在房屋裝修中，將原規(guī)劃設(shè)計為朝內(nèi)即朝業(yè)主家專用部位開啟的房門，擅自改變?yōu)槌饧垂貌课婚_啟。

由于該大樓房屋為一梯兩戶，1202室與1201室兩家的公用部位面積較小，1202室業(yè)主臧某的行為當(dāng)即遭到1201室業(yè)主王阿姨的強烈反對。雙方來到小區(qū)物業(yè)管理處，要物業(yè)經(jīng)理來評理。

1202室 業(yè)主臧某認(rèn)為，房門外開是自己的權(quán)力，門平時是關(guān)著的，并沒有給對方造成不便，對方是胡攪蠻纏。而1201室業(yè)主王阿姨認(rèn)為，兩家的房門相鄰，對方門外 開，不僅占據(jù)了兩家公共空間，而且對自家的出行帶來一定的安全隱患，特別是對幼小的外孫來說更危險。小區(qū)物業(yè)經(jīng)理苦口婆心地一番勸解無濟于事，在請示了公 司后，向1202室業(yè)主臧某發(fā)出了《限期整改通知書》。

物業(yè)企業(yè)認(rèn)為：1202室業(yè)主在房屋裝修中，將原規(guī)劃設(shè)計為朝內(nèi)即朝業(yè)主自家專用部位開啟的房屋外門，擅自改變?yōu)槌饧垂貌课婚_啟的外門的行為，屬于損害公共利益及他人利益的行為。

1202室 業(yè)主臧某在接到管理處發(fā)出的《限期整改通知書》后，大動肝火，認(rèn)為物業(yè)公司的作為無事實依據(jù)，實屬對物業(yè)管理法規(guī)的曲解，于是向有關(guān)行政管理部門投訴。有 關(guān)行政管理部門認(rèn)為：1202室業(yè)主臧某房門外開雖說不妥，但現(xiàn)有的物業(yè)法規(guī)并沒有對此作出明確的禁止行為，物業(yè)公司的作為有失偏頗，因此，要求物業(yè)公司 及時收回自己發(fā)出的《限期整改通知書》。

物業(yè)企業(yè)對有關(guān)行政管理部門的說法并不認(rèn)同，在向有關(guān)部門作情況說明中物業(yè)公司強調(diào)，房門外開應(yīng)當(dāng)認(rèn)為改變了原規(guī)劃設(shè)計，侵占共用部位。

法院判決：由于物業(yè)企業(yè)與管理部門意見相左，各執(zhí)一詞的雙方當(dāng) 事人的矛盾愈演愈烈，兩業(yè)主最終對簿公堂。區(qū)法院在調(diào)解不成的情況下，依據(jù)《物權(quán)法》第84條，《民法通則》第83條，作出一審判決。一審法院認(rèn)為：被 告：1202室業(yè)主在房屋裝修中，將原規(guī)劃設(shè)計為朝內(nèi)即朝業(yè)主自家專用部位開啟的房屋外門，擅自改變?yōu)槌饧垂貌课婚_啟的外門的行為，違反了《物權(quán)法》 第84條，《民法通則》第83條的規(guī)定，對原告的出行帶來了一定的安全隱患，已經(jīng)構(gòu)成了侵權(quán)，判決被告1202室業(yè)主15天內(nèi)恢復(fù)房門開啟朝向的原樣。被 告1202室業(yè)主不服一審判決，向法院提起上訴，被依法駁回，維持一審原判。

５、業(yè)主與業(yè)主的相鄰權(quán)

案情：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機啟動后，熱風(fēng)從窗戶吹進鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。

李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，法院判決王某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。律師分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨 勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直 接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)企業(yè)不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費相要挾，無形中物業(yè)企業(yè)做了他們的“替罪羊”。

十一、各部門在物業(yè)管理過程中的職能職責(zé)

1、區(qū)房管局

（1）收集整理物業(yè)管理中突出的矛盾、糾紛及涉及穩(wěn)定的重要事項；

（2）負(fù)責(zé)區(qū)物業(yè)調(diào)解委員會，組織對重大物業(yè)糾紛的調(diào)處工作；

（3）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理；

（4）會同有關(guān)部門研究制訂物業(yè)管理的相關(guān)政策措施及規(guī)范性文件；

（5）負(fù)責(zé)進行政策解釋和業(yè)務(wù)咨詢，加強對物業(yè)企業(yè)和街道的培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員素質(zhì)；

（6）加強對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)中的違規(guī)行為；

（7）組織開展物業(yè)企業(yè)、示范項目考評、創(chuàng)建活動；

（8）依法查處違反物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)行為；

（9）負(fù)責(zé)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

2、區(qū)發(fā)改委

（1）依法審查前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；

（2）查處物業(yè)服務(wù)違反價格法的收費行為；

（3）牽頭處置物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的矛盾糾紛，并對矛盾糾紛中涉及到的收費標(biāo)準(zhǔn)問題作出解釋。

3、區(qū)經(jīng)信委

（1）牽頭協(xié)調(diào)因供電、供氣而產(chǎn)生的矛盾糾紛；

（2）指導(dǎo)督促實施城區(qū)電表、氣表“一戶一表”改造工程。

4、區(qū)市政局

（1）指導(dǎo)督促實施城區(qū)水“一戶一表”改造工程及其他相關(guān)工作；

（2）牽頭協(xié)調(diào)因供水而產(chǎn)生的物業(yè)矛盾糾紛；

（3）指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)化糞池的安全監(jiān)管；

（4）牽頭處置因設(shè)置洗車場引發(fā)的矛盾糾紛。

5、區(qū)建委

（1）牽頭處置物業(yè)小區(qū)因建設(shè)工程質(zhì)量引發(fā)的矛盾糾紛；

（2）負(fù)責(zé)查處物業(yè)小區(qū)違反園林、綠化規(guī)劃的行為；

（3）負(fù)責(zé)查處損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的行為；

（4）負(fù)責(zé)查處物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)違規(guī)施工行為。

6、區(qū)交委

第五篇：基層黨組織換屆選舉工作培訓(xùn)資料

基層黨組織換屆選舉工作

一、基層黨組織按期換屆選舉的重要意義

黨章和其他黨內(nèi)有關(guān)制度規(guī)定，基層黨組織任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)召開黨員大會或黨員代表大會，選舉產(chǎn)生新一屆的委員會。面對新形勢新任務(wù)，按照中央和市委有關(guān)要求，認(rèn)真做好基層黨組織按期換屆選舉工作，具有十分重要的意義。

1．基層黨組織按期換屆選舉，是遵守黨章、維護黨章的重要體現(xiàn)。黨章對基層黨組織任期提出了明確要求，中央根據(jù)黨章規(guī)定，對基層黨組織任期屆滿進行換屆選舉提出了具體要求。市委領(lǐng)導(dǎo)同志多次強調(diào)，嚴(yán)格按照中央政策和要求辦事，能夠確保我們的工作不出偏差，始終沿著正確的方向開展。認(rèn)真做好基層黨組織按期換屆選舉工作，既是遵守黨章規(guī)定，貫徹落實黨的政策和經(jīng)驗，也是在用實際行動維護黨章這一黨的根本大法權(quán)威性，能夠保證我們的工作始終方向正確、成效顯著。

2．基層黨組織按期換屆選舉，是深入總結(jié)工作成績、謀劃未來發(fā)展前景的重要契機。按照規(guī)定，審查和通過基層黨組織的委員會工作報告，是召開黨員大會或黨員代表大會進行換屆選舉的一項重要任務(wù)。起草工作報告，既是總結(jié)本

二、基層黨組織按期換屆選舉工作的有關(guān)政策規(guī)定 涉及基層黨組織換屆選舉的政策文件和參考手冊主要有，《中國共產(chǎn)黨章程》、《黨內(nèi)政治生活的若干準(zhǔn)則》、《黨政領(lǐng)導(dǎo)干部選拔任用工作條例》、《中國共產(chǎn)黨基層組織選舉工作暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《中國共產(chǎn)黨黨和國家機關(guān)基層組織工作條例》、《中國共產(chǎn)黨農(nóng)村基層組織工作條例》、《中國共產(chǎn)黨普通高等學(xué)?；鶎咏M織工作條例》、《中共中央組織部關(guān)于黨的基層組織任期的意見》、《黨組織選舉工作手冊（第二次修訂本）》（中共中央組織部組織一局編著），以及我市《關(guān)于市屬企事業(yè)單位黨組織換屆選舉有關(guān)問題的意見》（以下簡稱《意見》）、《天津市基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子成員公推直選實施辦法（試行）》等。我們對相關(guān)政策規(guī)定進行了簡要梳理歸納，主要有以下幾個方面。

1．基層黨組織設(shè)臵。黨章規(guī)定，“凡是成立黨的新組織，或是撤銷黨的原有組織，必須由上級黨組織決定。企業(yè)、農(nóng)村、機關(guān)、學(xué)校、科研院所、街道社區(qū)、社會組織、人民解放軍連隊和其他基層單位，凡是有正式黨員3人以上的，都應(yīng)成立黨的基層組織。黨的基層組織，根據(jù)工作需要和黨員人數(shù)，經(jīng)上級黨組織批準(zhǔn)，分別設(shè)立黨的基層委員會、總支部委員會、支部委員會。黨的基層委員會是設(shè)立紀(jì)律檢查委員會，還是設(shè)立紀(jì)律檢查委員，由它的上一級黨組織根據(jù)具體情況決定。黨的總支部委員會和支部委員會設(shè)紀(jì)律檢查委

期是指由黨員代表大會或黨員大會選舉產(chǎn)生的同級委員會，按照黨章規(guī)定履行領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)職責(zé)，行使領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力的期限。黨章規(guī)定，“黨的基層委員會每屆任期3年至5年，總支部委員會、支部委員會每屆任期2年或3年。黨的各級紀(jì)律檢查委員會每屆任期和同級黨的委員會相同”。根據(jù)黨章的原則規(guī)定，中央和中組部對基層黨組織的委員會任期作了進一步明確，即：鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委執(zhí)行5年任期；中央管理領(lǐng)導(dǎo)班子的國有重要骨干企業(yè)和黨委書記、校長列入中央管理的高等學(xué)校黨委任期為5年；其他大中型企業(yè)、大專院校、規(guī)模較大的科研院所的黨委、地（市、州、盟）級和地（市、州、盟）級以上機關(guān)黨委執(zhí)行4年任期；其他黨的基層委員會執(zhí)行3年任期。黨的總支部委員會、村黨支部委員會執(zhí)行3年任期，其他黨的支部委員會執(zhí)行2年任期。2010年中央新修訂的《中國共產(chǎn)黨普通高等學(xué)?；鶎咏M織工作條例》規(guī)定，“普通高等學(xué)校黨的委員會每屆任期5年”。

4．基層黨組織的委員會產(chǎn)生。黨章規(guī)定，“黨的各級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)，除它們派出的代表機關(guān)和在非黨組織中的黨組外，都由選舉產(chǎn)生?；鶎游瘑T會由黨員大會或代表大會選舉產(chǎn)生，總支部委員會和支部委員會由黨員大會選舉產(chǎn)生”?！兑庖姟愤M一步明確，“經(jīng)市委批準(zhǔn)新建的市屬企事業(yè)單位黨組織，應(yīng)積極創(chuàng)造條件，在1年內(nèi)召開黨員大會或黨員代表大會進行選舉”。

共產(chǎn)黨天津市×××局機關(guān)黨員大會、中國共產(chǎn)黨天津市×××醫(yī)院第一次黨員代表大會等。

10．黨員（代表）大會次數(shù)和委員會屆數(shù)排列。進行換屆選舉的黨員代表大會，一般采取累計方法排列次數(shù)。黨組織所在單位名稱變更，不論其黨組織的隸屬關(guān)系、管理范圍、職責(zé)權(quán)限是否發(fā)生變化，凡召開黨員代表大會進行換屆選舉的，其黨員代表大會次數(shù)均應(yīng)重新排列；黨組織所在單位名稱未變，不論其黨組織的隸屬關(guān)系、管理范圍、職責(zé)權(quán)限有無變化，其黨員代表大會的次數(shù)仍應(yīng)連續(xù)排列計算?；鶎狱h組織召開黨員代表大會選舉產(chǎn)生的委員會，應(yīng)與黨員代表大會的次數(shù)相應(yīng)排列屆數(shù)?！兑庖姟芬?guī)定，“為便于工作，換屆選舉時召開的黨員大會和選舉產(chǎn)生的黨的委員會，也可以參照以上辦法排列次數(shù)和屆數(shù)”。

11．黨員（代表）大會組織領(lǐng)導(dǎo)。黨員代表大會的組織領(lǐng)導(dǎo)由大會主席團負(fù)責(zé)。黨員大會的組織領(lǐng)導(dǎo)由基層黨組織的委員會負(fù)責(zé)。不設(shè)委員會的黨支部召開黨員大會，由支部書記主持。

12．黨員（代表）大會選舉時應(yīng)到會人數(shù)?！稐l例》規(guī)定，“進行選舉時，有選舉權(quán)的到會人數(shù)超過應(yīng)到會人數(shù)的五分之四，會議有效”。這里，既是對召開黨員（代表）大會進行選舉時的要求，也是對召開黨委、紀(jì)委一次全會進行選舉時的要求?？紤]到基層的實際情況，如果有選舉權(quán)的到會人

15．黨員代表大會的代表選舉單位劃分。黨員代表大會的代表選舉單位，一般是按下一級黨委、黨總支、黨支部劃分。必要時，也可以將幾個基層黨組織劃分為一個選舉單位。

16．黨員代表大會的代表名額分配。代表名額的分配，由召開黨員代表大會的黨委按照選舉單位所轄黨組織的數(shù)量、黨員人數(shù)和工作需要確定。

17．黨員代表大會的代表資格審查。代表資格是指出席黨的各級代表大會代表必須具備的條件。代表資格審查是指按照規(guī)定的程序和要求對黨代表大會代表資格進行認(rèn)定。黨員代表大會由黨委決定成立代表資格審查小組，負(fù)責(zé)代表資格審查工作和起草代表資格審查報告（草案）。代表資格審查小組，一般由黨委書記或副書記，紀(jì)委、黨委組織部門的負(fù)責(zé)人以及其他熟悉黨的工作的同志組成。進行代表資格審查，應(yīng)把握好以下幾點：一是審查選舉單位醞釀提名和選舉產(chǎn)生代表的程序、方法是否符合規(guī)定。發(fā)現(xiàn)代表的產(chǎn)生不符合規(guī)定程序的，應(yīng)責(zé)成原選舉單位重新選舉。二是審查代表是否符合條件。如發(fā)現(xiàn)有代表不具備條件的，應(yīng)責(zé)成原選舉單位撤換。進行這方面審查時，要注意聽取紀(jì)律檢查機關(guān)、信訪部門的意見。三是代表資格審查工作必須嚴(yán)格按規(guī)定辦事。會前審查工作中的重要問題必須由黨委集體討論決定。代表資格審查報告必須經(jīng)黨員代表大會預(yù)備會議或大會主席團會議討論通過。

委員（不設(shè)常務(wù)委員會的為委員）名額的半數(shù)。

20．黨內(nèi)選舉中的候選人。候選人是指選舉時被確定為選舉對象的人員。候選人初步人選是指在黨內(nèi)選舉中，根據(jù)規(guī)定的程序和要求，由召開黨員（代表）大會的黨的委員會或代表選舉單位黨的委員會，在組織所屬黨組織（黨員領(lǐng)導(dǎo)干部）、黨員進行推薦提名基礎(chǔ)上，提出的委員或代表意向性人選。候選人預(yù)備人選是指在黨內(nèi)選舉中，對候選人初步人選進行考察的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)定的程序和要求，由召集黨員（代表）大會的黨的委員會或代表選舉單位黨的委員會提出的委員或代表候選人預(yù)備性人選。

21．進行選舉時的差額。主要包括四個方面：一是代表的差額比例?！稐l例》規(guī)定，“代表候選人數(shù)應(yīng)多于應(yīng)選人數(shù)的20%”?！兑庖姟芬?，“代表候選人的差額比例不少于應(yīng)選人數(shù)的20%”。實際工作中，一般按代表候選人數(shù)不少于應(yīng)選人數(shù)20%把握。二是委員的差額比例?！稐l例》規(guī)定，“委員候選人的差額為應(yīng)選人數(shù)的20%”。這里說的“委員”，包括黨的基層委員會委員和紀(jì)律檢查委員會委員，也包括總支部委員會委員和支部委員會委員。三是常委的差額比例?！稐l例》規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立常務(wù)委員會的黨的基層委員會的常委候選人，由上屆委員會按照比應(yīng)選人數(shù)多1至2人的差額提出，報上級黨組織審查同意后，在委員會全體會議上進行選舉”。至于多1人還是多2人，由黨委從本單位的實際出發(fā)提出意

124．大會主席團的產(chǎn)生。大會主席團是黨員代表大會的組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，凡是有關(guān)大會的重大問題，都要經(jīng)主席團集體討論決定。為了便于對黨員代表大會實施領(lǐng)導(dǎo)，主席團的組成，應(yīng)本著有較廣泛的代表性，有利于討論決定重大問題，保證代表大會順利進行，以及精干、高效的原則，人數(shù)一般可掌握在代表人數(shù)的10%左右。黨員代表大會主席團，一般由黨委、紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)成員，新一屆黨委、紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)成員候選人預(yù)備人選，各代表團（組）負(fù)責(zé)人及有代表性的其他人員組成。大會主席團成員由黨委或各代表團（組）從代表中提名，提交大會預(yù)備會議表決通過。

25．大會主席團常務(wù)委員會的產(chǎn)生。黨員代表大會主席團一般不設(shè)立常務(wù)委員會。設(shè)立常務(wù)委員會的黨委召開黨員代表大會時，如認(rèn)為有必要，可設(shè)立大會主席團常務(wù)委員會。主席團常務(wù)委員會一般由黨委常務(wù)委員會成員組成。主席團常務(wù)委員會委員由黨委提名，經(jīng)大會主席團第一次全體會議表決通過。

26．大會執(zhí)行主席的分組。大會執(zhí)行主席一般由大會主席團成員輪流擔(dān)任。代表大會執(zhí)行主席分組應(yīng)根據(jù)大會日程，以及舉行全體代表會議的次數(shù)來確定。如果開大會的次數(shù)較少而主席團人數(shù)又較多，執(zhí)行主席可由主席團常務(wù)委員會委員輪流擔(dān)任。大會執(zhí)行主席分組名單由黨委提名，在大會主席團第一次全體會議上表決通過。

3委員中提名，經(jīng)會議表決通過。

30．總監(jiān)票人的產(chǎn)生。黨員（代表）大會進行選舉時，在監(jiān)票人員設(shè)臵較多的情況下，為加強對監(jiān)票人員的組織協(xié)調(diào)，根據(jù)工作需要，一般可設(shè)總監(jiān)票人1名，必要時也可設(shè)副總監(jiān)票人1名。黨員代表大會選舉時的總監(jiān)票人、副總監(jiān)票人由大會主席團或主席團常務(wù)委員會從監(jiān)票人中提名，經(jīng)主席團表決通過或提交大會表決通過。黨員大會選舉時的總監(jiān)票人，由黨委從監(jiān)票人中提名，提交大會表決通過。

31．計票人的產(chǎn)生。計票人是指進行選舉時，清點和計算選票的人員。黨員（代表）大會、黨委和紀(jì)委一次全會的選舉，必須設(shè)計票人負(fù)責(zé)計票工作。計票人數(shù)量的確定，應(yīng)本著有利于準(zhǔn)確、迅速地統(tǒng)計選舉情況的原則，根據(jù)會議規(guī)模和實際需要確定。根據(jù)規(guī)定，計票人由黨員代表大會秘書長或黨委、紀(jì)委一次全會主持人，從會議工作人員或不是候選人的黨員中指定。應(yīng)選擇黨性強、作風(fēng)正派、辦事公道并熟悉選舉計票工作的同志擔(dān)任。

32．選舉的方式。黨章規(guī)定，“黨的各級代表大會的代表和委員會的產(chǎn)生，可以直接采用候選人數(shù)多于應(yīng)選人數(shù)的差額選舉辦法進行正式選舉。也可以先采用差額選舉辦法進行預(yù)選，產(chǎn)生候選人名單，然后進行正式選舉”。基層黨組織選舉黨員代表大會代表、黨委委員、紀(jì)委委員，可以直接采用候選人數(shù)多于應(yīng)選人數(shù)的差額選舉辦法進行正式選舉，也

536．確認(rèn)選票是否有效?！稐l例》規(guī)定，“每一選票所選人數(shù)少于規(guī)定應(yīng)選人數(shù)的為有效票，多于規(guī)定應(yīng)選人數(shù)的為無效票”。工作中，還要確保選票的填寫符合選舉辦法的規(guī)定。

37．確定當(dāng)選人?！稐l例》規(guī)定，“實行差額預(yù)選時，贊成票超過實到會有選舉權(quán)的人數(shù)半數(shù)的，方可列為候選人。進行正式選舉時，被選舉人獲得的贊成票超過實到會有選舉權(quán)的人數(shù)的一半，始得當(dāng)選。當(dāng)選人多于應(yīng)選名額時，以得票多的當(dāng)選。如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時，應(yīng)就票數(shù)相等的被選舉人重新投票，得票多的當(dāng)選。當(dāng)選人少于應(yīng)選名額時，對不足的名額另行選舉。如果接近應(yīng)選名額，也可以減少名額，不再進行選舉”。這里，需要注意兩點：一是當(dāng)選人獲得的贊成票必須超過實到會有選舉權(quán)人數(shù)的半數(shù)。二是當(dāng)選人少于、但接近應(yīng)選名額時，不再進行選舉需要經(jīng)半數(shù)以上選舉人同意。

38．當(dāng)選人名單的排列。當(dāng)選的黨員代表大會代表、黨委和紀(jì)委委員、黨委常委，其名單按姓氏筆畫排列；當(dāng)選的黨委和紀(jì)委書記、副書記，其名單按上級黨組織批準(zhǔn)的順序排列。

39．基層黨組織的委員會組成人員增選?；鶎狱h組織的委員會委員、常委和書記、副書記，因工作調(diào)動、退（離）休、受開除黨籍和撤銷黨內(nèi)職務(wù)處分、死亡等原因出現(xiàn)缺額。對于基層黨組織的委員會委員出缺，如果不影響工作，一般

7案）說明，審議并通過召開大會的決議。黨委全委會后，簽發(fā)召開大會的請示，一般在召開兩個月前向上級黨組織呈報一式三份請示。成立大會籌備工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作機構(gòu)，主要包括：大會籌備工作領(lǐng)導(dǎo)小組和人事安排工作小組、代表選舉工作小組、文件起草工作小組、會務(wù)準(zhǔn)備工作小組、宣傳工作小組。明確大會籌備工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作機構(gòu)職責(zé)分工和組成人員，制定籌備工作計劃。

4．上級黨組織對召開大會的請示進行批復(fù)。

（二）籌備黨委換屆工作 1．選舉產(chǎn)生黨員代表大會代表

（1）做好代表選舉有關(guān)準(zhǔn)備工作。起草代表選舉工作方案（草案）和流程圖，代表選舉工作通知（送審稿）及其說明，代表名額分配方案（草案）及其說明，有關(guān)政策說明、宣傳提綱、材料填報說明等。

（2）召開黨委常委會研究代表選舉有關(guān)事宜。聽取代表選舉工作通知（討論稿）、代表名額分配方案（草案）的說明，審議通過代表選舉工作方案和流程圖、代表選舉工作通知和代表名額分配方案。黨委常委會后簽發(fā)代表選舉工作通知，批準(zhǔn)有關(guān)政策說明、宣傳提綱、材料填報說明等。

（3）召開部署代表選舉工作會議。印發(fā)代表選舉工作通知、代表名額分配單、有關(guān)政策說明、宣傳提綱、材料填報說明。部署代表選舉工作會議后印發(fā)領(lǐng)導(dǎo)講話。

9對人選進行公示。

（6）確定代表候選人預(yù)備人選。選舉單位黨委召開全委會在充分醞釀的基礎(chǔ)上，采用投票方式確定代表候選人預(yù)備人選名單。黨委全委會后，形成確定代表候選人預(yù)備人選的情況報告和名冊，報上級黨組織審批。

（7）召開黨員代表大會的單位黨委對選舉單位黨委確定代表候選人預(yù)備人選的情況報告進行批復(fù)。召開黨員代表大會的單位黨委，要審查代表候選人預(yù)備人選的醞釀提名程序和方法，差額比例是否符合規(guī)定，代表的構(gòu)成是否合理，代表候選人預(yù)備人選是否符合代表條件。對不符合規(guī)定程序和不符合條件的，要提出調(diào)整意見。審查同意后，要及時對選舉單位黨委上報的代表候選人預(yù)備名單進行批復(fù)。

（8）選舉產(chǎn)生代表。上級黨組織批復(fù)同意后，選舉單位黨委召開黨員（代表）大會進行選舉。在選舉之前，召開大會主席團會議或黨委全委會醞釀討論代表候選人預(yù)備名單，根據(jù)多數(shù)主席團成員或黨委委員的意見提出代表候選人預(yù)選建議名單或代表候選人建議名單，提交大會各代表團（組）或大會醞釀討論。再次召開大會主席團會議或黨委全委會，根據(jù)多數(shù)選舉人的意見確定代表候選人預(yù)選名單或代表候選人名單，提交大會預(yù)選或正式選舉。大會后，形成選舉產(chǎn)生代表的情況報告和名冊、登記表，報上級黨組織審批。

（9）召開黨員代表大會的單位黨委對選舉單位選舉產(chǎn)生

1草代表履職學(xué)習(xí)工作的情況報告，向黨委進行報告。

2．確定新一屆“兩委”組成人員候選人預(yù)備人選 制定切實可行的工作方案。根據(jù)上級黨組織有關(guān)規(guī)定，對初步人選的數(shù)量、條件、構(gòu)成原則及推薦的時間、方法和應(yīng)注意的問題等提出明確要求。加強同上級黨組織及有關(guān)部門的聯(lián)系，重大問題及時請示匯報。黨的基層委員會委員的產(chǎn)生，一般要經(jīng)過以下程序：召開黨委全委會確定下屆黨委、紀(jì)委組成原則。黨委組織所屬黨組織醞釀推薦，根據(jù)多數(shù)黨組織的意見提出候選人初步人選。黨委對初步人選進行考察，并根據(jù)考察結(jié)果確定候選人預(yù)備人選，報上級黨組織審批。黨總支、黨支部委員的產(chǎn)生，一般要經(jīng)過以下程序：委員會召開全委會確定下屆委員會組成原則。黨總支、黨支部組織全體黨員醞釀推薦并根據(jù)多數(shù)黨員意見提出候選人初步人選名單。黨總支、黨支部組織黨支部或黨小組醞釀候選人初步人選，并根據(jù)多數(shù)黨員意見確定候選人預(yù)備人選，報上級黨組織審批。召開黨委常委會提出黨委常委和書記、副書記候選人預(yù)備人選，報上級黨組織審批。召開黨員（代表）大會的黨委一般應(yīng)于召開大會前1個月向上級黨組織呈報新一屆“兩委”組成人員候選人預(yù)備人選的請示。上級黨組織對召開黨員（代表）大會的單位黨委呈報的新一屆“兩委”組成人員候選人預(yù)備人選的請示進行批復(fù)。

3．起草大會報告

3（2）有關(guān)大會領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作機構(gòu)的材料。起草大會主席團建議名單，大會秘書長建議名單，大會主席團常務(wù)委員會建議名單，大會副秘書長建議名單，大會秘書處機構(gòu)設(shè)臵和工作任務(wù)（草案），大會執(zhí)行主席、常務(wù)主席建議名單。

（3）有關(guān)新一屆“兩委”組成人員候選人的材料。起草新一屆“兩委”委員人事安排的說明，新一屆“兩委”委員候選人預(yù)備名單；匯編新一屆“兩委”委員候選人預(yù)備人選簡歷，新一屆“兩委”委員候選人預(yù)備人選名冊。起草新一屆“兩委”領(lǐng)導(dǎo)人員人事安排的說明，新一屆黨委常委候選人建議名單；匯編新一屆黨委常委候選人預(yù)備人選簡歷，新一屆黨委常委候選人預(yù)備人選名冊。起草新一屆“兩委”書記、副書記候選人建議名單。

（4）有關(guān)選舉組織的材料和物品。起草大會選舉辦法（草案），新一屆“兩委”一次全會選舉辦法（草案）。繪制新一屆“兩委”委員預(yù)選、正式選舉選票（票樣），新一屆黨委常委選舉選票（票樣），新一屆“兩委”書記、副書記選票（票樣）。繪制選舉時，清點到會人數(shù)報告單、發(fā)出選票報告單、清點收回選票報告單、發(fā)出收回選票報告單。繪制計票時，選票領(lǐng)取單、選票送交單、清點選票送交統(tǒng)計單、發(fā)出收回選票的報告，計票單、計票統(tǒng)計單、計票結(jié)果的報告。配備投票箱、選票箱、計票用品。

（5）有關(guān)會議組織的材料。起草召開大會的決議（草案），5大會主席團常務(wù)委員會建議名單，大會副秘書長建議名單，大會秘書處機構(gòu)設(shè)臵和工作任務(wù)（草案），大會執(zhí)行主席、常務(wù)主席建議名單。黨委全委會后，印發(fā)召開大會的通知，發(fā)放各種證件。

（三）召開大會和新一屆“兩委”一次會議會務(wù)工作 1．召開預(yù)備會議

（1）上級黨組織派人到會。從召開預(yù)備會議開始，上級黨組織可派人到會指導(dǎo)。主要任務(wù)是：指導(dǎo)黨委嚴(yán)格按照黨章和黨內(nèi)選舉有關(guān)規(guī)定和程序，制定好各項選舉辦法，做好選舉工作每個環(huán)節(jié)的工作；及時了解和掌握大會選舉工作的進展情況，溝通上下信息，確保各項會議議程順利進行。

（2）代表和列席人員報到。領(lǐng)取大會預(yù)備會議日程，大會代表團（組）名單，大會列席人員組名單，大會會議須知，大會列席人員組須知等。

（3）召開各代表團（組）召集人會議。會議由黨委主要負(fù)責(zé)同志主持，通報大會有關(guān)情況，提出開好大會的有關(guān)要求。

（4）召開各代表團（組）分團（組）會議。會議由各代表團（組）召集人主持，傳達各代表團（組）召集人會議精神，組織推選代表團（組）正副團（組）長，組織討論代表資格審查報告（草案）、大會主席團建議名單、大會秘書長建議名單、大會議程（草案）。大會工作人員匯總推選代表團（組）

7委負(fù)責(zé)同志作工作報告（也可書面提請大會審議），黨委負(fù)責(zé)同志或黨委組織部負(fù)責(zé)同志作黨費收繳使用管理情況報告（也可書面提請大會審議）。

（2）召開各代表團（組）分團（組）會議。會議由各代表團（組）長主持，組織討論“兩委”工作報告和黨費收繳管理使用情況報告（草案），組織推選分團（組）預(yù)選和大會選舉監(jiān)票人。大會主席團成員一般應(yīng)到所在代表團（組）參加討論，大會主席團常務(wù)委員會成員可分別到各代表團（組）參加討論。各代表團（組）在審議過程中，要充分發(fā)揚黨內(nèi)民主，讓代表或黨員們暢所欲言。在時間上要盡可能充裕一些，使代表或黨員們能夠充分討論，發(fā)表意見。大會工作人員匯總推選分團（組）預(yù)選和大會選舉監(jiān)票人結(jié)果，對討論3個報告情況進行綜合整理，送大會秘書處。大會秘書處起草各代表團（組）討論3個報告的情況報告，新一屆“兩委”委員候選人預(yù)選建議名單（草案），分團（組）預(yù)選監(jiān)票人和總監(jiān)票人、副總監(jiān)票人名單（草案）。

（3）召開大會主席團第二次會議。會議主要內(nèi)容是：聽取討論3個報告情況的匯報，提出進行修改的原則意見，責(zé)成大會秘書處綜合分析并進行修改。聽取新一屆“兩委”委員人事安排的說明，通過新一屆“兩委”委員候選人預(yù)選建議名單，通過大會選舉辦法（草案），通過分團（組）預(yù)選監(jiān)票人和總監(jiān)票人、副總監(jiān)票人名單（草案）。

9宣布計票人和總計票人名單。

（8）召開代表團（組）長會議。安排預(yù)選工作。（9）召開各代表團（組）分團（組）會議。醞釀新一屆“兩委”委員候選人預(yù)選名單，預(yù)選新一屆“兩委”委員，審閱修改后的3個報告。大會工作人員在監(jiān)票人陪同下，預(yù)選前到總計票處領(lǐng)取預(yù)選選票，預(yù)選后將預(yù)選選票送回總計票處。計票人在監(jiān)票人的監(jiān)督下進行計票，形成預(yù)選計票結(jié)果報告單，請總監(jiān)票人、總計票人簽字。大會秘書處起草新一屆“兩委”委員候選人名單（草案），大會關(guān)于“兩委”工作報告決議（草案）。

（10）召開大會主席團常務(wù)委員會第二次會議。會議主要內(nèi)容是：總監(jiān)票人向會議報告新一屆“兩委”委員預(yù)選計票結(jié)果，通過新一屆“兩委”委員候選人名單（草案），通過大會關(guān)于“兩委”工作報告決議（草案）和修改后的黨費收繳管理使用情況報告（草案）。

（11）召開大會主席團第四次會議。會議主要內(nèi)容是：總監(jiān)票人向會議報告新一屆“兩委”委員預(yù)選計票結(jié)果，通過新一屆“兩委”委員候選人名單，通過大會關(guān)于“兩委”工作報告決議（草案）和修改后的黨費收繳管理使用情況報告（草案）。

（12）召開各代表團（組）分團（組）會議。通報新一屆“兩委”委員預(yù)選結(jié)果，醞釀新一屆“兩委”委員候選人

1大會執(zhí)行主席向大會宣布新一屆“兩委”當(dāng)選人名單。

（17）召開大會閉幕式。會議主要內(nèi)容是：通過大會關(guān)于“兩委”工作報告決議和黨費收繳管理使用情況報告，奏《國際歌》，宣布大會閉幕。會后，起草新一屆“兩委”一次全會委員討論組劃分建議方案，新一屆“兩委”一次全會委員討論組召集人建議名單。

3．召開新一屆“兩委”一次全會

（1）召開新一屆紀(jì)委一次全會。由黨員代表大會主席團確定的新一屆紀(jì)委一次全會主持人主持會議。會議主要內(nèi)容是：通過會議議程，聽取新一屆紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)人員人事安排的說明，主持人提名會議監(jiān)票人。（休會）。

（2）召開新一屆紀(jì)委一次全會分組會議。醞釀新一屆紀(jì)委書記、副書記候選人建議名單，討論會議選舉辦法（草案），討論會議監(jiān)票人。

（3）繼續(xù)召開新一屆紀(jì)委一次全會。會議主要內(nèi)容是：通過會議選舉辦法，通過會議監(jiān)票人，宣布會議計票人，通過新一屆紀(jì)委書記、副書記候選人名單，選舉新一屆紀(jì)委書記、副書記。（休會）。起草新一屆紀(jì)委書記、副書記當(dāng)選人名單，新一屆紀(jì)委書記、副書記選舉結(jié)果的報告。

（4）繼續(xù)召開新一屆紀(jì)委一次全會。會議主要內(nèi)容是：監(jiān)票人向會議報告新一屆紀(jì)委書記、副書記選舉計票結(jié)果，主持人宣布新一屆紀(jì)委書記、副書記當(dāng)選人名單。（休會）。

3話。

（10）繼續(xù)召開新一屆紀(jì)委一次全會。會議主要內(nèi)容是：宣布新一屆黨委一次全會通過的紀(jì)委書記、副書記名單，新當(dāng)選的紀(jì)委書記講話。

4．選舉結(jié)果報批

新一屆“兩委”一次全會閉會后，應(yīng)及時向上級黨組織報告選舉情況。選出的黨委、紀(jì)委委員報上級黨組織備案，選出的黨委常委和書記、副書記報上級黨組織審批。選出的紀(jì)委書記、副書記經(jīng)新一屆黨委一次全會通過后，報上級黨組織審批。

（四）黨委換屆的相關(guān)工作 1．宣傳報道工作

做好宣傳報道工作對于開好黨員（代表）大會，激勵廣大黨員和群眾為實現(xiàn)大會提出的任務(wù)而努力奮斗，有著十分重要的作用。要制定黨委換屆宣傳報道工作計劃，作出周密安排。要大力宣傳召開黨員（代表）大會的重要意義，本單位事業(yè)發(fā)展、黨的建設(shè)所取得的成就和近些年涌現(xiàn)出的各方面先進典型。要大力宣傳選好黨代表和推薦提名好“兩委”人選的重要作用、政策要求、方法程序，集中宣傳當(dāng)選的黨代表先進事跡。要宣傳報道好大會的重要活動，重點是黨代表或黨員審議“兩委”報告的情況。要嚴(yán)肅宣傳紀(jì)律，發(fā)稿必須按程序?qū)徟?，不得自行其是。特別是選舉結(jié)果的報道要

5早、抓得緊、抓得嚴(yán)、抓得實，取得了明顯成效，得到了廣大干部群眾的充分肯定。要堅持教育在先、警示在先、預(yù)防在先，加大“5個嚴(yán)禁、17個不準(zhǔn)和5個一律”換屆紀(jì)律的宣傳教育力度，提前將選舉紀(jì)律告知每一位選舉人，確保整個換屆風(fēng)清氣正。要抓住換屆選舉的重點環(huán)節(jié)，采取措施，嚴(yán)加防范，堅決防止發(fā)生拉票賄選、干擾破壞選舉的問題。對以各種形式拉票賄選、干擾破壞選舉的，發(fā)現(xiàn)一起，堅決查處一起，絕不姑息遷就，已列入候選人的堅決取消候選人資格。

4．材料歸檔工作。

黨委換屆工作結(jié)束后，及時將文件材料整理歸檔，建立起一套系統(tǒng)、完整檔案，是一項非常重要的工作。其重要性在于：第一，使本次換屆工作的來龍去脈有據(jù)可查。第二，留下了寶貴的歷史資料，為以后的換屆工作提供借鑒。第三，對人事安排和換屆選舉工作等方面的材料進行整理、立卷、歸檔，該銷毀的銷毀，不散失，這是保密工作的需要。第四，便于檔案部門管理和有關(guān)部門使用。

四、公推直選基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子成員

《天津市基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子成員公推直選實施辦法（試行）》規(guī)定，公推直選在黨組織領(lǐng)導(dǎo)下進行，由公推和直選兩方面組成。公推，是指在黨員自薦、黨員和群眾聯(lián)名舉薦、黨組織推薦的基礎(chǔ)上，通過擴大民主的方式產(chǎn)生競職人

7般為：本地區(qū)、本單位全體黨員或黨員代表；各級人大代表和政協(xié)委員；群眾代表；其他需要參加的人員。民主推薦一般應(yīng)當(dāng)經(jīng)過下列程序：提供被推薦人員名冊、簡歷等資料；組織被推薦人員與黨員、群眾見面；被推薦人員進行競職演講、現(xiàn)場回答問題、開展辯論；進行投票，其中本地區(qū)、本單位全體黨員或黨員代表投推薦票，人大代表和政協(xié)委員、群眾代表和其他參會人員投信任票；現(xiàn)場計票并公布結(jié)果。上級黨組織以推薦票得票情況為主要依據(jù)，同時參考信任票得票情況，差額確定候選人初步人選。對候選人初步人選在選舉單位進行公示，時間為三天。

6．組織考察。對確定的候選人初步人選，由上級黨組織按照干部管理權(quán)限，派出考察組對人選的德、能、勤、績、廉等方面情況進行全面考察，重點了解人選的思想政治素質(zhì)、德才表現(xiàn)、工作實績和群眾公認(rèn)程度。

7．差額票決產(chǎn)生候選人預(yù)備人選。上級黨組織對考察人選進行綜合分析，研究提出候選人預(yù)備人選建議方案。召開上一屆基層黨組織全體會議，差額票決產(chǎn)生候選人預(yù)備人選。對候選人預(yù)備人選在選舉單位進行公示，時間為三天。

8．直接選舉。召開黨員大會或黨員代表大會直接選舉產(chǎn)生書記、副書記、委員。黨員大會或黨員代表大會的組織工作，由上一屆基層黨組織負(fù)責(zé)。鼓勵群眾有組織地列席選舉大會。選舉的方式有兩種，一種是先選舉產(chǎn)生書記，然后