第一篇：南寧商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

南寧商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

原子小貓 2006-4-3 11:54:12 發(fā)表于房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)>業(yè)主論壇> 樓市話題 業(yè)主論壇

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據(jù)專家觀點，2003年是商業(yè)地產(chǎn)元年，2004年是商業(yè)地產(chǎn)高峰年。2003年始，大連萬達(dá)集團(tuán)舉資12億進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時代廣場緊隨其后挾北京王府井“百貨第一店”的豪氣拉開了戰(zhàn)局。從此，中心區(qū)烽煙四起，戰(zhàn)火不斷。陽光100城市廣場、太陽廣場、嘉和自由空間、新朝陽商業(yè)廣場以及金朝陽、金山廣場、人民商廈、裕豐商廈等數(shù)十個商業(yè)地產(chǎn)項目粉墨登場，一度將中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)氛圍炒到了沸點。一部《南寧市商業(yè)網(wǎng)點2003-2010規(guī)劃綱要》的發(fā)布，借助東盟好風(fēng)，商業(yè)地產(chǎn)如魚得水般開始放量增長，戰(zhàn)線更是沿長至“兩區(qū)兩帶兩級城鎮(zhèn)”，瑯東商圈、江南商圈、長湖商圈??一時間種種商圈如雨后春筍，層出不窮。

一輪聲勢浩大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷之后，2005年，隨著項目陸續(xù)啟動，南寧商業(yè)地產(chǎn)體味到了沖動冒進(jìn)后的陣痛：短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大，銷售吃力兌現(xiàn)慢，過密而無序的商業(yè)布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃重復(fù)單一，資金鏈斷裂，管理混亂。已建成項目經(jīng)營慘淡，新建項目招商步履維艱。

面對過高的空置率，業(yè)內(nèi)人士卻很樂觀，“過剩只是相對的，需要一個消化過程。”認(rèn)為南寧商業(yè)地產(chǎn)面對的不單是南寧，而是全區(qū)甚至整個東盟，其輻射能力、擴(kuò)張能力是很強(qiáng)的，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化掉的。有關(guān)部門也強(qiáng)調(diào)：南寧的商業(yè)地產(chǎn)不存在“過熱”現(xiàn)象。“作為商務(wù)部評出的全國十大商業(yè)網(wǎng)點分布合理的城市之一，目前南寧的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點及規(guī)模，與其顯性和潛在購買力相比還有很大差距?！?/p>

在去年7月商務(wù)部進(jìn)行的全國大型商業(yè)地產(chǎn)首次專項調(diào)查中，廣西的行程雖然選擇了柳州，但給南寧留下了一份調(diào)查問卷，對南寧5000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量、空置情況、網(wǎng)點布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的合理性等問題給予了高度關(guān)注。就在今年的3月31日，建設(shè)部又發(fā)出緊急通知，要求包括南寧在內(nèi)的40個城市提供商品房供應(yīng)和空置情況有關(guān)數(shù)據(jù)[相關(guān)新聞]。根據(jù)來自南寧市政府的數(shù)據(jù)：至2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積將達(dá)到540多萬平方米，人均擁有面積高達(dá)3.5平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海人均1.1平方米左右的水平；而上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。不管愿不愿意承認(rèn)，南寧的商業(yè)地產(chǎn)確實存在很大問題，并已受到了相關(guān)部門的關(guān)注。

在《南寧市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）》中，南寧被定位于區(qū)域性國際化城市，這決定了商業(yè)地產(chǎn)肯定會在南寧房地產(chǎn)開發(fā)中占相當(dāng)大的比重。

按照南寧市２月中旬公布的“十一五”規(guī)劃綱要內(nèi)容顯示，以物流商貿(mào)服務(wù)為主體的第三產(chǎn)業(yè)，其比重在2010年依然要占據(jù)南寧市經(jīng)濟(jì)的半壁江山，高達(dá)51.30%。

商業(yè)是構(gòu)成城市活力、競爭力的重要支點和力量，商業(yè)地產(chǎn)也是城市運(yùn)營中不可缺少的重要板塊。南寧的商業(yè)地產(chǎn)的未來或許還不明朗，隨著西南沿海交易區(qū)域的擴(kuò)大，東盟、泛珠區(qū)域的資源整合，區(qū)域性的共同發(fā)展機(jī)不可失，希望企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)界能在反思與磨礪中得到升華，真正成長起來。

朝陽商圈<1160>字節(jié)

作為南寧傳統(tǒng)商圈的朝陽商圈就是沿朝陽路一帶的商業(yè)網(wǎng)點區(qū)域，核心商圈呈環(huán)繞型，從火車站起向南到萬達(dá)商業(yè)廣場止，以朝陽路為軸心呈魚骨狀向兩邊輻射，東到人民路、新民路、公園路，西至華強(qiáng)路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中華路。

朝陽路段是南寧人流、物流、車流最為密集的區(qū)域，日人流量最高在30萬人次以上，宛如一條流金淌銀的商脈，是南寧商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富的區(qū)域，擁有非同凡響的人氣、發(fā)達(dá)的交通和沉淀已久的商業(yè)文化。

2005年該區(qū)社會消費(fèi)品銷售總額為68億元，當(dāng)年南寧市社會消費(fèi)品銷售總額為378億元，不足1平方公里范圍里的商家為南寧市貢獻(xiàn)了近五分之一的份額。

朝陽商圈的盛衰牽動著南寧市經(jīng)濟(jì)大動脈。2004年7月萬達(dá)商業(yè)廣場的開業(yè)，在以百貨大樓為中心，包括萬隆百貨、民族商場、和平商場、裕豐商場、向陽百貨、交易場、南方大酒店、鳳凰賓館、銀河商場等店鋪組成的老朝陽商圈之外，重建了一片多功能的商業(yè)街區(qū)，同時將訂單式商業(yè)地產(chǎn)的新模式和新思維帶到了南寧。南寧萬達(dá)開業(yè)半年就為南寧市創(chuàng)造了3700萬元的稅收，隨后人民東路夢之島開業(yè)、國美電器進(jìn)駐，新的東朝陽商圈帶動整個朝陽商圈進(jìn)入前所未有的繁榮階段。

2004年末，南寧市公安局交通警察支隊將朝陽路原來設(shè)置的活動中央隔離墩改為全封閉的中央隔離欄。交通管制狀態(tài)使朝陽商圈的發(fā)展陷入瓶頸。道路交通，成了制約這個廣西第一商圈發(fā)展的最大難題。重新激活南寧朝陽商圈成為商家、政府以及廣大消費(fèi)者共同的呼聲。（激活南寧朝陽路商圈系列報道）

2006年2月，一份《發(fā)展大朝陽商圈的主要構(gòu)想》出現(xiàn)在人們的視野，在興寧區(qū)政府牽頭之下，要與眾商家將朝陽商圈共同升級打造為“廣西第一商圈”。

同時，盛世·聯(lián)邦廣場盯準(zhǔn)了以交易場為中心的百貨食品批發(fā)商圈，攜帶新一代批發(fā)經(jīng)營模式加入到朝陽商圈中，全面升級商貿(mào)批發(fā)的硬件環(huán)境，增值現(xiàn)代化的商務(wù)功能，揭開了新一輪升級朝陽商圈的序幕。

中環(huán)商圈<310>字節(jié)

中環(huán)商圈也即是人們所說的七星路商圈，是以夢之島兩店、七星路沿路個性品牌店為核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括華聯(lián)超市民族宮店、王府井百貨的七星－古城路段。

中環(huán)商圈的歷史不算太長，但其發(fā)展速度非常驚人，歸根結(jié)底原因就是中環(huán)商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)和商品定位都非常分明而準(zhǔn)確。

占據(jù)古城路兩端的新舊夢之島兩店，將整個地段的品牌價值大大提升。而一直被人們稱之為女人街的七星路，本來就是走高檔時尚名品路線的，商家自發(fā)的以這一價值體系給自己定位，形成了以經(jīng)營中高檔、時尚商品為主的品牌商圈。

相對于走百姓路線的朝陽商圈參差的消費(fèi)檔次以及混亂的道路交通，消費(fèi)水平日漸提高的南寧市民更青睞于中環(huán)商圈檔次高、特色濃的店鋪。

埌東商圈<568>字節(jié)

埌東商圈是一個未來的概念，是服務(wù)于以國際會展中心為核心的埌東埌西中央商務(wù)區(qū)的配套商業(yè)，從南湖以東，民族大道東段直到南寧國際會展中心以東，包括濱湖路、快速環(huán)道、竹溪路、青山路以及民族大道東段延長線間區(qū)域。

在城市定位上，埌東首先是以國際會展中心為核心的中央商務(wù)區(qū)，也是東盟國際商務(wù)區(qū)的幅射延伸區(qū)，整個“泛埌東”地區(qū)的商業(yè)，都是為新商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的功能配套商業(yè)，是商務(wù)經(jīng)濟(jì)的硬件基礎(chǔ)和軟件平臺。

如今的埌東還算不上真正意義上的商圈，專家認(rèn)為：未來2-3年，“泛埌東”首先要形成商務(wù)圈；未來3-5年，形成配套商業(yè)圈，休閑商務(wù)類、高端展示類商業(yè)業(yè)態(tài)，將會向“泛埌東”匯聚歸位；未來5-8年，才會形成真正意義上的中心商圈或稱核心商圈。

比如國際會展中心對面的。航洋國際城，這樣一個將多種功能集于一體，實現(xiàn)高端商務(wù)活動的有機(jī)建筑綜合體，就是未來埌東高端商圈的一個雛形。

目前該區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不多，已經(jīng)營業(yè)的有南百五象購物廣場，其他在建或籌備中的還有瓊林家之灣商業(yè)廣場、佳得鑫水晶城、航洋國際城等，會是南寧最高檔的消費(fèi)區(qū)域和消費(fèi)商圈。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與對策

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與對策

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)浪潮從去年開始逐漸趨于狂熱，而因為多個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功運(yùn)作也逐漸使其成為房地產(chǎn)業(yè)的救世主：它可以拯救爛尾工程；它可以實現(xiàn)投資價值回報的最大化；它可以為住宅社區(qū)提供配套服務(wù)以確保其保值增值。幾乎所有的城區(qū)開發(fā)商都熱衷于看似點石成金、無所不能的商業(yè)地產(chǎn)。

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但事實總是在預(yù)想以外，當(dāng)初不少銷勢不錯的商業(yè)地產(chǎn)項目在后期的經(jīng)營管理上告急，市場根本就不認(rèn)賬。年輕的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已逐步暴露出潛藏在深處的破綻。

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找準(zhǔn)病因，對癥下藥。幸好我們已經(jīng)意識到商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)存在或是可能存在的病兆，冷靜下來以后成熟和理性必將為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)續(xù)寫新的傳奇。

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■差異化戰(zhàn)略變“千樓一面”為“專業(yè)賣場”

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病狀：不論是商業(yè)地產(chǎn)項目，還是底層商鋪，大多數(shù)開發(fā)商和經(jīng)營者幾乎都定位于兩種商業(yè)形態(tài)———高檔餐飲娛樂場所和購物中心，似乎除此之外，別無選擇。據(jù)了解，目前成都市內(nèi)在建和已報建的10萬平方米以上的 商場就有8座，各種名目的步行街6條，并且均為餐飲娛樂的消費(fèi)模式，千篇一律的面目與經(jīng)營品種讓消費(fèi)者無所適從，根本無任何特色可言。

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癥結(jié)：開發(fā)商缺乏創(chuàng)新的意識和思路，因循守舊，思路還是停留在成都商業(yè)地產(chǎn)起步的初期。

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處方：

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1）差異化戰(zhàn)略：開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在商業(yè)布局、建筑外型、色彩、人流動線以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場亮點。

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2）專業(yè)化發(fā)展：不要盲目追求大而全的發(fā)展模式，集中在某個領(lǐng)域成為領(lǐng)頭羊。

案例：Ｅ世界從臺灣請來專業(yè)團(tuán)隊，集中力量做電腦賣場的開發(fā)，一改購物中心“大而全”的局面。

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■規(guī)劃先行變?nèi)肆餮h(huán)“體外”為“體內(nèi)”

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病狀：盡管商業(yè)項目內(nèi)有旗艦主力店的強(qiáng)勢拉動，但除了主力店經(jīng)營理想以外，大量的廣告投入仍然不能改變其它冷清的商業(yè)賣場，鋪面業(yè)主的投資眼看就要化為泡影。

癥結(jié)：

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1）缺乏科學(xué)合理的項目總體規(guī)劃是成都眾多商業(yè)樓盤的通病。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理商普遍都已經(jīng)意識到了聚集人氣的旗艦主力店在大型商業(yè)項目中的重要地位，但如何有效地利用

主力店來帶動整個項目的經(jīng)營卻是難題。

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2）目前成都的商業(yè)項目普遍是將主力店與其他賣場相對分離，主力店帶來的人流僅僅是在賣場外實現(xiàn)人流的“體外循環(huán)”，因此它就沒能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個項目上來。

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處方：將主力店帶來的人流充分地引入到商業(yè)賣場中，把主力店規(guī)劃在商業(yè)賣場的中央即是較好的解決方法，真正變?nèi)肆鲃泳€的“體外循環(huán)”為“體內(nèi)循環(huán)”，以此來全面提升整個項目的人氣值。

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案例：置信?金沙園在開發(fā)金沙商業(yè)廣場的時候，借鑒廣東天河的模式，將主力旗艦店放在“體內(nèi)”，增加了人流動線，一舉改變了“體外循環(huán)”的不利局面。

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■人才制勝：專業(yè)決定一切

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病狀：成都商業(yè)物業(yè)特別是大型寫字樓的裙樓，在銷售推廣時往往都會遇到一個尷尬的景況：

一、二樓招租招商容易，但三樓以上的商業(yè)鋪面卻很難出手，開發(fā)商缺乏對項目的統(tǒng)一管理和經(jīng)營。

癥結(jié)：

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1）開發(fā)商更多是以傳統(tǒng)的意識去從事現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，臨街項目總的開發(fā)成臨街商鋪，寫字樓裙樓總是定位在金融機(jī)構(gòu)的辦公和百貨經(jīng)營上。其實目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和后期的經(jīng)營管理已經(jīng)成為一門獨(dú)立的科學(xué)，它的開發(fā)和經(jīng)營在悄悄發(fā)生變革。

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2）成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間還很短，真正懂得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營規(guī)律的專業(yè)人士太少，沒有形成體系的理論作指導(dǎo)。

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處方：從事商業(yè)項目的開發(fā)必須要有專業(yè)人員進(jìn)行論證，從項目的最初定位、規(guī)劃、建設(shè)到后期的招商、經(jīng)營和管理，都必須要具備專業(yè)的指導(dǎo)和操作。

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案例：置信房產(chǎn)最近已經(jīng)成立了商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營公司和資產(chǎn)公司來專門負(fù)責(zé)成都市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的開 發(fā)和經(jīng)營，以充足的人才儲備實行品牌輸出，而來自北京的“新一”也將以這樣的身份進(jìn)入成都拓展市場。

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■統(tǒng)一經(jīng)營分散產(chǎn)權(quán)集中招商

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病狀：成都專業(yè)市場的一個老大難問題就是產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營乏力，過去商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出鋪面并把其銷售給業(yè)主就提著錢箱走人，留下一大群業(yè)主守著空鋪面無法招商，投資者的租金回報都收不到，更不用說鋪面增值了。

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癥結(jié)：

1）這種以實現(xiàn)銷售利潤為目的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只顧及一時的銷售利益，把商鋪賣給消費(fèi)者了事。最后開發(fā)企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致自己對商鋪主動權(quán)的喪失，無法對整個大局進(jìn)

行掌握。從商家的角度看，在商鋪的經(jīng)營以及人氣的聚集上講究“同行成勢”，而產(chǎn)權(quán)分離則導(dǎo)致了各個分散鋪面經(jīng)營品種完全失調(diào)，不能集中形成規(guī)模和效應(yīng)。

2）雖然成都有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目開工面市，但80％的商業(yè)地產(chǎn)項目都是在物管公司的基礎(chǔ)上自行組建一個市場管理公司，由于其管理人員對商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場管理工作進(jìn)行得不如人意。商場后期的經(jīng)營沒有專門 的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和促銷，完全按照商家自己的意愿進(jìn)行單獨(dú)的促銷活動制造人氣，無法獲得消費(fèi)者的青睞。

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處方：

1）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理：嚴(yán)格按照國際上流行的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則來操作市場：在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中實行運(yùn)營商、投資者和經(jīng)營者三方共同發(fā)展的方式，一般的做法是開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者（所有權(quán)），再由運(yùn)營商（管理權(quán)）作為一個統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)將分散的產(chǎn)權(quán)集中起來，對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，吸引有規(guī)模、有品牌的商家（經(jīng)營權(quán)）介入，最終實現(xiàn)各自利益擴(kuò)展的最大化。

2）在沒有豐富的經(jīng)驗對招商后的物業(yè)進(jìn)行管理的情況下，可以自己從海外聘請專業(yè)的管理團(tuán)隊進(jìn)行管理與后期經(jīng)營。

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案例：2002年匯發(fā)摩爾引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營品牌企業(yè)百盛進(jìn)場管理，大地?城市脈搏在項目建設(shè)之初就引入了香港著名百貨———?dú)W萊特，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了可供參考的模本。而富森?美家居則采用經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則，有效避免了產(chǎn)權(quán)的分散，形成了西部最大的物流基地。

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■改變定位：社區(qū)商業(yè)變“被動”為“主動”

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病狀：2002年成都不少住宅小區(qū)推出的社區(qū)商業(yè)都不約而同地出現(xiàn)了招租不理想、經(jīng)營不景氣的狀況。同時由于商業(yè)步行街的商鋪面積較小，經(jīng)營者一般就是社區(qū)的業(yè)主，資金有限，進(jìn)貨渠道單一，所以規(guī)模偏小，難以形成規(guī)模和效應(yīng)，這樣的結(jié)果是經(jīng)營產(chǎn)品的價格過高，對于廣大業(yè)主來說，也非常不方便。

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癥結(jié)：

1）從嚴(yán)格的意義上來講，社區(qū)商業(yè)步行街在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，如果能夠在服務(wù)于本住宅區(qū)內(nèi)部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果，但是現(xiàn)在不少商業(yè)街只能是吸引小區(qū)內(nèi)部的人士參與。

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2）開發(fā)商將社區(qū)商業(yè)定位為純粹的進(jìn)行配套服務(wù)的附屬物業(yè)，它在立項之初，只是想利用社區(qū)商業(yè)來招 攬人氣，從規(guī)劃設(shè)計、到功能定位、經(jīng)營策略等都立足于住宅的開發(fā)，于是規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)樓，完全按照百貨商業(yè)樓格局，無視人流動線和交通布局。

處方：

1）用國外流行的外向型配套、分散型的會所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。目前多

數(shù)社區(qū)都屬于內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中的情況，對外使用不夠方便，同時其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實際需求不匹配，因此不同程度地出現(xiàn)了使用效率低、配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會是一個趨勢。

2）可以改變思路，打破社區(qū)商業(yè)純粹作為住宅配套服務(wù)的性質(zhì)，開發(fā)商完全可以將其作為整個社區(qū)的贏利重點。

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案例：社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)分化出兩種模式：中海名城和博瑞都市花園等高檔住宅社區(qū)更重視將社區(qū)商業(yè)地 產(chǎn)作為住宅的功能配套來提升項目檔次，因此采取“只租不售”的辦法來統(tǒng)一經(jīng)營管理；另外，為大社區(qū)服務(wù)的社 區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)項目也開始在住宅開發(fā)中出現(xiàn)，比如置信金沙園就引進(jìn)了普爾斯馬特作為旗艦店。

第三篇：恒安集團(tuán)南寧分公司的現(xiàn)狀

一、恒安集團(tuán)南寧分公司的現(xiàn)狀

（一）恒安集團(tuán)的現(xiàn)狀

恒安集團(tuán)創(chuàng)立于1985年，是最早進(jìn)入中國衛(wèi)生用品市場的企業(yè)之一。于二零零七年末，總資產(chǎn)近百億元，員工二萬余人，在全國14個省、市擁有40余家獨(dú)立法人公司，銷售和分銷網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國。三大主導(dǎo)產(chǎn)品衛(wèi)生巾、嬰兒紙尿褲和紙品的市場占有率均連續(xù)多年位居全國前列。恒安國際集團(tuán)有限公司于1998年12月8日在香港聯(lián)合交易所成功上市。

恒安主要產(chǎn)品是安爾樂（包括七度空間）和安樂婦女衛(wèi)生巾、安爾樂嬰兒紙尿褲、心相印紙品、安爾康成人紙尿褲、美媛春化妝品等，其中，“安爾樂”（包括七度空間）和“心相印”被國家工商總局確認(rèn)為“中國馳名商標(biāo)”，而安爾樂（包括七度空間）和安爾樂衛(wèi)生巾、安爾樂嬰兒紙尿褲、心相印紙品、安爾康成人紙尿褲則被國家質(zhì)檢總局評定為“國家免檢產(chǎn)品”。

2006年銷售將達(dá)近期50億元。2001年，恒安巨資聘請世界著名的管理咨詢公司——美國湯姆斯（THOMAS.GROUP）集團(tuán)進(jìn)駐企業(yè)，引進(jìn)世界先進(jìn)管理經(jīng)驗，在人力資源、市場營銷、供應(yīng)管理、財務(wù)管理等進(jìn)行深層次、全方位推進(jìn)企業(yè)的管理和變革，以適應(yīng)新形勢競爭的需要建設(shè)真正以消費(fèi)者和市場萬惡主導(dǎo)的公司，同時堅持“以人為本、德才兼?zhèn)洹钡挠萌死砟睢?/p>

目前，恒安集團(tuán)在山東、晉江、南寧、浙江等地總投資近30億元人民幣的幾個大項目正在緊鑼密鼓的進(jìn)行。21世紀(jì)，恒安邁出了更為堅實步伐，公司將繼續(xù)秉承著“追求健康，你我一起成長”的經(jīng)營理念，發(fā)揚(yáng)“誠信、拼搏、創(chuàng)新、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、舒適、衛(wèi)生的生活用品，以消費(fèi)者和市場為導(dǎo)向，把恒安建設(shè)為中國頂級的家庭衛(wèi)生用品企業(yè)。

（二）恒安集團(tuán)廈門商貿(mào)有限公司南寧分公司的現(xiàn)狀

該分公司位于廣西-南寧市江南區(qū)，主營生活用品紙、定牌紙類等。公司秉承“顧客至上，銳意進(jìn)取”的經(jīng)營理念，堅持“客戶第一”的原則為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

第四篇：南昌商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

? 隨著南昌經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的不斷提高，人均GDP的上漲，經(jīng)濟(jì)快速崛起，消費(fèi)水漲船高，老

百姓對生活質(zhì)量的追求越來越高，而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)已不能滿足洪城百姓的需求。目前，南昌市商業(yè)正處在由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的起點上，按照新城市規(guī)劃理念，必將帶動商業(yè)“減老增新”，為南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供良好契機(jī)。

現(xiàn)有商圈滿負(fù)荷運(yùn)作

自上世紀(jì)70年代初至今，我市商圈始終停留在以八一廣場、中山路、勝利路為核心的中心商圈；以撫河路、福州路、孺子路等特色專業(yè)街形成的商業(yè)網(wǎng)點密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心特色商業(yè)街；以洪城大市場為核心輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場的洪城商圈。

? 隨著城市版圖的擴(kuò)張，農(nóng)村人口城市化，按照市政府的規(guī)劃，在2010年南昌城市版圖將發(fā)展到

260萬平方里，容納人口近300萬人，這樣的城市規(guī)模，僅有的幾大商圈顯然滿足不了城市居民日常生活購物消費(fèi)的需求。

區(qū)域商業(yè)中心將成發(fā)展重點

市政府出臺的一系列商業(yè)發(fā)展規(guī)劃也透露出政府打造南昌商業(yè)新格局的決心。日前，記者從市商化辦了解到，根據(jù)“城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大物流”的發(fā)展需要，我市對原有的商圈建設(shè)重新“量體裁衣”，把《南昌市2002年—2010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中的建設(shè)“六大商圈”升級為“七大商圈”，并對全市4個區(qū)域性商業(yè)中心進(jìn)行了具體定位。商化辦陶東銘處長向記者介紹說，“在修編后的?七大商圈?中，政府將大力完善市級商業(yè)中心和打造4大區(qū)域性商業(yè)中心。”陶處長還向記者描述了市級商圈和區(qū)域性商圈的雛形：以紅谷灘現(xiàn)代商貿(mào)網(wǎng)點建設(shè)為塔尖，形成以京東?鹿鼎國際購物公園為核心的城東商業(yè)中心；以包家花園為核心的城南商業(yè)中心；以洪城大市場升級改造為重點的城西商業(yè)中心；以紫金城、藍(lán)天碧水為核心的城北商業(yè)中心為4個區(qū)域性的商業(yè)中心建設(shè)，形成“寶塔式”商圈結(jié)構(gòu)。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)包括購物中心、大型百貨店、專業(yè)店、特色商業(yè)街、賓館飯店等。

城北商圈初露頭角

“一江兩岸，南北兩城”的發(fā)展，將城北地區(qū)推上了城市中心區(qū)的位置。青山路改造、陽明路東延、富大有堤整治、洪都大橋的即將開通……這一些，都讓人們看到了城北地區(qū)的改變與潛力。依托于老城區(qū)的城北商業(yè)中心，隨著洪都大橋的開通，將連接以“居住生活”為主的鳳凰洲商務(wù)生活區(qū)，加上城北10多個新樓盤的陸續(xù)建成交房等，城北商圈2.5公里半徑輻射區(qū)內(nèi)新增的常住人口預(yù)計將達(dá)到10萬人，預(yù)計2010年城北常住人口將達(dá)到40萬人。

復(fù)合型商業(yè)是未來發(fā)展趨勢

與普通的shoppingmall相比，“生活方式購物中心”顯得更為全面。以規(guī)劃為歐洲小鎮(zhèn)的江中?紫金城為例，30多萬平方米的商業(yè)區(qū)，2000多個泊車位，涵蓋了休閑、美食、購物、娛樂、觀光等十多個業(yè)態(tài)。毗鄰的紫金城高尚住宅有70多萬平方米，6000多戶?！皩嶋H上我們是在建造一座在全國也算是首屈一指的高尚生活社區(qū)！”江中地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹到。

可以預(yù)計，江中紫金城的面市，將填補(bǔ)南昌市缺少現(xiàn)代復(fù)合型商業(yè)社區(qū)的空白，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的體驗式的消費(fèi)需求，提升南昌市城市形象和商業(yè)品位。

第五篇：萬達(dá)地產(chǎn)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

萬達(dá)地產(chǎn)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（干貨）

2014-10-04 藥師先生 投行黃藥師

要窺探商業(yè)地產(chǎn)市場，包括零售、SOHO、酒店、寫字樓等領(lǐng)域，沒有比萬達(dá)招股書所揭露的信息更全面。應(yīng)媒體朋友邀請，發(fā)表觀點。（閱讀招股書點擊最末端的“閱讀原文”）。

筆者是國際會計師出身，在商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)基金方面有超過10年的經(jīng)驗，看到蘭德咨詢的軟文想吐一下槽，分享研究結(jié)果并無惡意（筆者微信公眾平臺為 pricewaterhouse)從萬達(dá)的招股書可發(fā)現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)場的一個縮影，得出以下啟發(fā)：

1、期待采用物業(yè)銷售支持公司長期持有物業(yè)的商業(yè)模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補(bǔ)充現(xiàn)金流。這種模式由于商業(yè)地產(chǎn)2%-3%的租金回報率（定義是扣除稅項和維護(hù)成管理成本后的凈租金除以評估后的資產(chǎn)價值），不足以支持公司的借款利息，形成負(fù)杠桿，使非銷售業(yè)務(wù)的運(yùn)營現(xiàn)金流為負(fù)，而且投資物業(yè)大量占用了公司的投資現(xiàn)金流，使租金收入無法支付債務(wù)支出；

2、作為中國最領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和持有者，其酒店經(jīng)營的客房出租率只有58%-62%，這基本上驗證了大部分五星級酒店平均出租率全行業(yè)大約55%的共識，中國整個五星級酒店行業(yè)處在至少是無利潤、甚至是虧損的狀態(tài)，酒店的回報在于酒店的運(yùn)營而不是酒店的物業(yè)持有（用關(guān)聯(lián)交易和復(fù)雜的商業(yè)信托結(jié)構(gòu)提升回報除外），中國的酒店租賃價格基本上在一線城市20年沒有上漲，萬達(dá)的酒店物業(yè)持有租金回報率預(yù)測在2%以下；

3、高昂商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅（在經(jīng)過扣減后的物業(yè)原值的1.2%）和大約為12%的租賃稅（視乎不同地方而定），商業(yè)地產(chǎn)出租中繳納給政府的稅費(fèi)達(dá)到租金金額的1/4，這使租金回報率大幅度降低，加上商業(yè)地產(chǎn)高昂的維護(hù)成本和運(yùn)營成本使租金回報率（凈租金/物業(yè)評估值）在3%以下，長期持有商業(yè)地產(chǎn)是一項低回報的投資，對資本市場也是不吸引的投資，遠(yuǎn)低于資本市場期待的6%-7%的租金回報率，商業(yè)地產(chǎn)以資產(chǎn)證券化的方式上市在資產(chǎn)打折的基礎(chǔ)上發(fā)行在所難免；

4、商業(yè)地產(chǎn)的鐵血軍規(guī)是成熟的商圈和人流，在眾多消費(fèi)力較弱的城市低價拿地，開發(fā)城市綜合體在即將到來的房地產(chǎn)下行通道中，將承受的供求失衡的風(fēng)險，這些風(fēng)險將在未來顯現(xiàn)出來。低價拿地就可以賺錢其實是建立在房地產(chǎn)將持續(xù)快速上漲的前提下?！?/p>

附：萬達(dá)神秘的面紗已被揭開。9月16日，蘭德咨詢董事長宋延慶連夜通讀793頁招股書，據(jù)說，世界上看完全文的不超過50人?；?5年房企咨詢與研究的深厚功底，宋延慶寫下他眼中真實的萬達(dá)。讓我們先睹為快。來源：蘭德咨詢 宋延慶

(相信這是萬達(dá)委托蘭德寫的軟文，否則蘭德分析水平不敢恭維。如這是他們的真實感覺，那么其董事長水平也高不到哪里去，還說什么全世界只有不超過50人看過，要知道萬達(dá)招股書從香港聯(lián)交所網(wǎng)站一公告，全球60億人口都可以看到。）歡迎有更

多的朋

友

參

與

研

究

： http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/2014/2014091002/Documents/SEHK201409160012_c.pdf 或許是此前萬達(dá)太神秘了，在第一遍通讀招股書時，對其中的一些數(shù)據(jù)和文字表述有些興奮過度，竟然用Ipad抓屏了91頁。后來越看越簡單，刪減剩下了43頁。個人覺得有15個信息點比較有內(nèi)涵。下面邊呈現(xiàn)，邊點評。因為各人關(guān)注點不同，不感興趣的就快速刷過，感興趣細(xì)讀的，可能會有所收獲。

（有點托的感覺，如此海量的信息要真的挖掘所有內(nèi)涵還真的不容易，事實上招股書中不是分行業(yè)、分物業(yè)類別的收入和成本信息沒有，需要花不少時間在其他內(nèi)容的尋找答案，但萬達(dá)的招股書確實有研究價值，告訴了人們許多行業(yè)的鐵血軍規(guī)）

萬達(dá)七月初宣布A股IPO上市終止，不出所料是有意、主動終止的。七月初，萬達(dá)（除特別說明外，以下均指萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）宣布“A股IPO上市終止”后，就覺得挺出乎意料，但又合乎情理。憑借萬達(dá)的實力和公關(guān)能力，初審階段就“終止”，而不是“中止”，還有什么“申請文件不齊備”（更大可能是無法回答證監(jiān)會疑問或者被內(nèi)部勸退，萬達(dá)從A股轉(zhuǎn)H股是他們很高的資產(chǎn)負(fù)債率很難通過A股，一旦萬達(dá)在A股上市而以后又無法承擔(dān)債務(wù)的話，證監(jiān)會要承擔(dān)巨大的責(zé)任。是證監(jiān)會遲遲不讓其通過而不是“萬達(dá)自己的所謂戰(zhàn)略性性有意折戟A股”，H股的投資者愿意給萬達(dá)的估值確實沒有A股高），就覺得萬達(dá)很有可能是主動舍棄A股?，F(xiàn)在看來，基本就是。個人認(rèn)為，萬達(dá)舍棄A股是明智的。A股有什么好，融資額有限，再融資很難。（言不由衷吧，A股還是比H股估值高）招股書中萬達(dá)列了幾十頁的“風(fēng)險因素”，已經(jīng)夠多的了，如果再加上證監(jiān)會的政策風(fēng)險，不是險上加險嗎？相對而言，至少在可預(yù)見的未來一定時期內(nèi)，香港是中國國際化程度最高的金融中心，融資和再融資都比A股強(qiáng)。所以，萬達(dá)棄A選H是明智的。（是的，我們的摔倒是戰(zhàn)略性的，上A股失敗也是戰(zhàn)略性地告訴證監(jiān)會我沒有興趣上A股）至于說萬達(dá)院線，依然堅守A股，想必是意識形態(tài)政策所致，否則可能早融入AMC了。（院線是意識形態(tài)最薄弱的，否則院線早就無法播美國大片了，院線完全可以由外資持有。）

另外，如果商業(yè)地產(chǎn)和院線都在A股上市，短期內(nèi)給一家企業(yè)核批兩個上市公司，而申請IPO的有N00家，可能證監(jiān)會也比較為難。為什么此前在港上市的其他房企都是小紅籌，而唯獨(dú)許可萬達(dá)是H？這恰恰體現(xiàn)了萬達(dá)的實力和公關(guān)能力，可能用“默契”一詞比較恰當(dāng)。有些事情是難以言明的。

（恰恰是H股不需要公關(guān)的。我們推測如果有選擇，萬達(dá)絕不會花了很長時間申請A股然后轉(zhuǎn)為H股，畢竟H股投資者對房地產(chǎn)的認(rèn)可程度遠(yuǎn)低于A股。況且H股的發(fā)起人股份至今不能流通（特別批準(zhǔn)除外）。）

只是，已過高速成長期、新的增長點又不清晰的萬達(dá)，錯過了最佳上市時機(jī)（就像30歲的待嫁女），而資本市場又是最看重成長預(yù)期的。4.萬達(dá)購物中心的平均租金是75元/平方米/月，本人預(yù)計全年或?qū)⑦_(dá)到83元。這一數(shù)據(jù)媒體已廣泛報道，不再多說。只想說的是，75元的平均租金是截至2014年6月30日，考慮到萬達(dá)的購物中心多處于育商期，這一租金水平以及97.8%的出租率還是比較高的。有文章說，萬達(dá)的坪效太低。個人認(rèn)為，萬達(dá)的絕大多數(shù)購物中心還處于育商期，你著急地讓一個孩子去賺錢，是不太現(xiàn)實的。個人預(yù)計，2014年全年平均租金可能達(dá)到83元/平方米/月左右。

（對于萬達(dá)平均租金的上漲，（1）一般店鋪租約是5-10年，而過去10年房地產(chǎn)價格上漲不少，續(xù)約商鋪加租可以帶來租金上漲。（2）未來真正的平均租金上漲速度未必能加速，因為許多非主流城市的物業(yè)開張會拖低平均租金；（3）另外一個原因是萬達(dá)有大量的內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易造成的，萬達(dá)的關(guān)聯(lián)交易比例和金額一直是持續(xù)上漲的，平均租金對出租率非常敏感，如果物業(yè)落成未能成功出租，單位租金馬上下來，而如果高價租給自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，單位租金馬上上去。根據(jù)招股書“概要”部分第三頁披露，其2013年物業(yè)租賃和管理方面的收入為38.21億元人民幣，取決于不同的地區(qū)，商業(yè)物業(yè)的持有者需要繳納的物業(yè)稅和租賃稅稅率是相當(dāng)高的，達(dá)到了租賃收入的25%。萬達(dá)在2014年上半年的物業(yè)租賃和管理收入達(dá)到51.77億元，有較大幅度的上漲，其實該上漲主要來自于關(guān)聯(lián)交易（見同文的關(guān)聯(lián)交易統(tǒng)計表）。但是根據(jù)“關(guān)聯(lián)交易部分”283頁披露，2014年萬達(dá)光在物業(yè)租賃和物業(yè)管理費(fèi)的收入方面的集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易就將達(dá)到19億。

也就是說如果51.77億元的收入經(jīng)過年化后的租金與管理費(fèi)收入假如是103.54億元的話，其中19億是通過關(guān)聯(lián)交易實現(xiàn)的，即18.4%的收入來自于關(guān)聯(lián)交易。下表全部由招股書中數(shù)據(jù)統(tǒng)計而來，萬達(dá)在A股的申請年份中，實際內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易持續(xù)上升，12年上漲59.39%、13年上漲49.56%、14年年化上漲24.81%。）

“懂政府”的萬達(dá)，土地成本確實很低，僅占平均售價的9.18% 業(yè)界有一個廣為流傳的故事，有市長為了見王健林，等了幾個小時。還有個江湖傳說，許多地方政府為了引進(jìn)萬達(dá)廣場，地價有很大折扣。萬達(dá)拿地到底多便宜，此前無從知曉，還好現(xiàn)在招股書披露了：2011-2013年，萬達(dá)廣場的平均土地成本，按樓面地價計，分別約為1821元、1171元及1096元——逆勢下降趨勢明顯。依此推算，去年萬達(dá)的土地成本僅占平均售價9.18%。

對于土地成本，首先我們確實應(yīng)該承認(rèn)萬達(dá)的土地成本很低，而且越來越低，但是仔細(xì)分析你會發(fā)現(xiàn)：

1、越來越低的土地成本應(yīng)該已經(jīng)反映到過去年份公司的毛利率上，如對萬達(dá)形成了幫助，我們應(yīng)該說幫助的結(jié)果其業(yè)績也應(yīng)該經(jīng)反映出來了。如果更低的土地成本面前其變現(xiàn)依然惡化了，也就是說對其幫助有限；

2、但當(dāng)我們看萬達(dá)的財務(wù)數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)其運(yùn)營現(xiàn)金流是年年惡化，其毛利也在逐年下降，物業(yè)去化率也在不斷走低，到2014年6月底光未賣出的物業(yè)和在建中的物業(yè)就達(dá)1318億元；

3、因此只能推測，其低土地成本被不斷上升的建筑成本和人工成本和運(yùn)營成本和財務(wù)成本蠶食殆盡；

4、萬達(dá)之土地平均銷售成本低是因為其選擇了許多非主流城市。寫字樓、酒店和公寓需要商業(yè)氣氛很濃厚的城市，如北上廣深，但是這些地區(qū)土地成本高昂，所以不少開發(fā)商進(jìn)入到許多3、4線城市后，發(fā)現(xiàn)這些城市的資金都被人們往大城市集結(jié)，而3,4線城市無論消費(fèi)能力還是購買力都不行，其實是上了大當(dāng)。（萬達(dá)廣場近年開業(yè)的三四線城市包括：蚌埠，莆田，余桃，淮安，鎮(zhèn)江，廊坊，唐山，寧德，晉江，鄱陽，蕪湖，江陰，泉州，漳州，太倉，莆田，綿陽，宜興，無錫，撫順，丹東，濰坊，滿洲里，赤峰）；

5、2011年－2014年間，萬達(dá)分別落成的非主流城市（三四線城市）有一大批。商業(yè)零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)對于成熟商圈的要求就特別明顯，在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本和在一二線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本在等同級別的情況下差別不會超過15％，但是租金回報率相差幾倍，出售的周轉(zhuǎn)速度差很多，價格也可以差1－3倍，也就是說如果你在不成熟的地方建造商業(yè)物業(yè)，那么其實真實的成本更高，因為少的只是土地收購的成本和少量的建筑成本，這部分的成本占物業(yè)出售成本的不超過一半，但是銷售金額和租賃收入單價就差1－3倍，會算賬的都會知道，如果能拿到地還是寧可在1－2線城市開發(fā)商業(yè)物業(yè)和寫字樓。

萬達(dá)其實是個銷售型企業(yè)

招股書顯示，2013年萬達(dá)總收入868億元，同比增46.9%。其中，物業(yè)銷售收入和物業(yè)出租及管理收入分別占總收入的86.4%和9.8%，與2012年大致相當(dāng)。通常而言，當(dāng)租金收入和利潤貢獻(xiàn)占比過半時，企業(yè)才算是真正的重資產(chǎn)、經(jīng)營型地產(chǎn)商。即使今年上半年萬達(dá)的收入結(jié)構(gòu)已調(diào)整至70.1%和22.3%，但仍不能否認(rèn)萬達(dá)依然是個銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這一事實。

當(dāng)然，我們也不能否認(rèn)萬達(dá)是家重資產(chǎn)型企業(yè)。截至2014年6月30日，萬達(dá)的非流動資產(chǎn)總值為2651.2億元。已完工投資物業(yè)組合的總建筑面積約為1470萬平方米（其中購物中心1020萬平方米）。2013年，北京三里屯Village（已更名為“三里屯太古里”）的發(fā)展商太古地產(chǎn)，包括香港、大陸在內(nèi)的租金收入總額為96.76億港元，萬達(dá)是84.83億人民幣——萬達(dá)已超過太古。預(yù)計2014年全年萬達(dá)租金收入肯定過百億，有可能達(dá)到110億元；到2020年，可能超過300億元。

（萬達(dá)銷售狀況并不好，從現(xiàn)金流的角度看，我們可以發(fā)現(xiàn)萬達(dá)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從2011年開始至今逐年遞減，2014年6月底的現(xiàn)金流量為負(fù)89.53億元。同時存貨支出2014年上半增長了268.73億元，已超過2013年241.21億元的全年存貨增長。這充分體現(xiàn)了萬達(dá)銷售物業(yè)銷售情況逐年惡化的趨勢，與2014年房地產(chǎn)市場的不景氣也是相呼應(yīng)的。另外在建項目漫山遍野的展開，加上資金回籠緩慢也是主因。

另一方面，投資活動現(xiàn)金流也呈現(xiàn)了大幅下滑，2014年上半年為負(fù)209.1億元，這主要是由于其添置投資物業(yè)支出大幅上漲，達(dá)到163.14億元。一個可能的原因是存貨向投資物業(yè)的轉(zhuǎn)換導(dǎo)致添置投資物業(yè)支出出現(xiàn)上漲。

鑒于萬達(dá)經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流的惡化，能夠支撐其業(yè)務(wù)運(yùn)營的資金只能來源于融資活動。我們可以發(fā)現(xiàn)自2011年以來，其新增銀行貸款逐年遞增，2011、2012、2013和2014年上半年分別為394.78億元，574.7億元，807.45億元和614.97億元。我們甚至可以說，萬達(dá)是在依靠銀行借款支撐現(xiàn)在的運(yùn)營和業(yè)務(wù)，其實際經(jīng)營情況已經(jīng)不容樂觀。

如果說萬達(dá)的租賃為主的，萬達(dá)是較差的租賃型，其主要還是依靠銷售周轉(zhuǎn)，利潤主要來源于物業(yè)價格重估，真正現(xiàn)金回報極少。我們投資過寫字樓租賃和品牌連鎖公寓租賃運(yùn)營，我們投資的寫字樓租賃出租率達(dá)到平均是95%，而品牌連鎖公寓租賃的出租率是99.5%，自用部分只有面積的1%。在租賃中有18.4%用于自用是特別高的比例，尤其是萬達(dá)這樣的體量。

當(dāng)然萬達(dá)有影院和百貨，但這些影院和百貨就是潛在輸送利潤的關(guān)聯(lián)交易來源。按照我們的出租率，我能做的關(guān)聯(lián)交易基本上只有寫字樓的5%和公寓的0.5%，如我們有20%的物業(yè)出租和管理費(fèi)收入依靠集團(tuán)內(nèi)部其他業(yè)務(wù)使用，這樣意味著其出租率實際是多少存有很大的疑問。商業(yè)物業(yè)最關(guān)鍵的是出租率。

如果我們的出租率是70%，我們基本上是虧損的。這就解析了為什么萬達(dá)要搞百貨和影院和酒店經(jīng)營，如不搞這些，這些物業(yè)可能租不出去，或者至少在早期物業(yè)推向市場的時候很難操作。這樣有一些非主流城市，一個物業(yè)推出市場2-3年都沒有經(jīng)營滿，這是正常和普遍的事情。而萬達(dá)在這時只有租給自己經(jīng)營的業(yè)態(tài)解決問題。這好比做奶牛場的通過自己搞牛奶加工出口解決太多牛奶賣不出去的問題。）

資產(chǎn)負(fù)債率是51.6%——為什么這么低？萬達(dá)的資金狀況到底如何？

截至2014年6月30日，萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率是51.6%，比去年末微升2.2個百分點。這個月，我們蘭德咨詢基于上市房企中期數(shù)據(jù)，剛剛統(tǒng)計出了全部202家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率及排名（詳見《2014年上半年上市房企業(yè)績總盤點：裂變與隱情》）。統(tǒng)計顯示，萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率在全部202家上市房企中排名第109，屬于中等偏低，是幾家千億級企業(yè)中最低的。

（51.6%是招股書玩的障眼法，哪有計算資產(chǎn)負(fù)債率剔除客戶預(yù)付款的道理，房地產(chǎn)公司如果不占用客戶預(yù)付款，還能轉(zhuǎn)動嗎？？？以萬達(dá)的負(fù)債率高企未扣除商譽(yù)和無形資產(chǎn)前的資產(chǎn)負(fù)債率（2014年6月30日達(dá)到77.7%，扣除商業(yè)和無形資產(chǎn)后達(dá)到78.27%。要知道，萬達(dá)的資產(chǎn)是經(jīng)過評估增值完成的上漲，其中2011年-2014年6月光是物業(yè)增值就達(dá)到累計的424.2億，占上市公司股東權(quán)益的38.7%。事實上萬達(dá)的物業(yè)增值并不只是2011-2014年間，其他年份瞐重估增值同樣不少。所以如果考慮完萬達(dá)其他年份的增值，其實萬達(dá)的純會計負(fù)債率達(dá)到95%。

另外，物業(yè)估值公司給出的物業(yè)重估數(shù)值也同樣存在估值在實際套現(xiàn)時達(dá)不到評估師估值水平的情況。對于流動性差的零售物業(yè)資產(chǎn)而言，一般實際市場交易價格僅僅為其賬面價值的5到7成。通常更為普遍的做法是資產(chǎn)證券化之后出售，而分割價格一般也只有其每個信托賬面價值的5成左右。另外，評估方法的選擇（如類比交易）也會導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)重估數(shù)值偏高。例如，越秀地產(chǎn)購買廣州國際金融中心就是一筆關(guān)聯(lián)交易，這會導(dǎo)致交易價格高于實際可在市面上銷售的價格。

物業(yè)要出售，市場有波動的時候，隨時打折20%都是輕而易舉的事情，未來市場有任何的風(fēng)吹草動，假如沒有上市的資金頂上，其生存就岌岌可危。）

那么，萬達(dá)的資金鏈狀況到底如何，有無斷裂之憂？其實，招股書中相關(guān)數(shù)據(jù)、指標(biāo)都說得很清楚了：截至2014年6月30日，凈負(fù)債率87.8%，流動比率1.09，速度比率0.49；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物747.61億元；各類物業(yè)估值（包括存貨）4195.08億元，其中已建成的三類自持物業(yè)估值2098.49億元；有息負(fù)債累計1724億元，凈資產(chǎn)還有1126億元；截至9月1日，未動用的銀行授信額度有603.66億元，一年內(nèi)到期償債額342億元。

運(yùn)用我們新開發(fā)的“房企資金壓力測試”模型，計算并輸入短期風(fēng)險頭寸、現(xiàn)金比率、凈負(fù)債資本比、資金安全底線等數(shù)據(jù)，模型對萬達(dá)資金壓力（包括財務(wù)安全性和穩(wěn)健性）的測試生成結(jié)果是：加權(quán)得分71.43分，安全。

要知道，萬達(dá)的資產(chǎn)是經(jīng)過評估增值完成的上漲，其中2011年-2014年6月光是物業(yè)增值就達(dá)到累計的424.2億，占上市公司股東權(quán)益的38.7%。事實上萬達(dá)的物業(yè)增值并不只是2011-2014年間，其他年份瞐重估增值同樣不少。所以如果考慮完萬達(dá)其他年份的增值，其實萬達(dá)的純會計負(fù)債率達(dá)到95%。要知道，現(xiàn)在物業(yè)要出售，市場有波動的時候，隨時打折20%都是輕而易舉的事情，未來市場有任何的風(fēng)吹草動，假如沒有上市的資金頂上，其生存就岌岌可危。

從現(xiàn)金流的角度看，我們可以發(fā)現(xiàn)萬達(dá)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從2011年開始至今逐年遞減，2014年6月底的現(xiàn)金流量為負(fù)89.53億元。同時存貨支出2014年上半增長了268.73億元，已超過2013年241.21億元的全年存貨增長。這充分體現(xiàn)了萬達(dá)銷售物業(yè)銷售情況逐年惡化的趨勢，與2014年房地產(chǎn)市場的不景氣也是相呼應(yīng)的。另外在建項目漫山遍野的展開，加上資金回籠緩慢也是主因。

另一方面，投資活動現(xiàn)金流也呈現(xiàn)了大幅下滑，2014年上半年為負(fù)209.1億元，這主要是由于其添置投資物業(yè)支出大幅上漲，達(dá)到163.14億元。一個可能的原因是存貨向投資物業(yè)的轉(zhuǎn)換導(dǎo)致添置投資物業(yè)支出出現(xiàn)上漲。鑒于萬達(dá)經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流的惡化，能夠支撐其業(yè)務(wù)運(yùn)營的資金只能來源于融資活動。我們可以發(fā)現(xiàn)自2011年以來，其新增銀行貸款逐年遞增，2011、2012、2013和2014年上半年分別為394.78億元，574.7億元，807.45億元和614.97億元。我們甚至可以說，萬達(dá)是在依靠銀行借款支撐現(xiàn)在的運(yùn)營和業(yè)務(wù)，其實際經(jīng)營情況已經(jīng)不容樂觀。

萬達(dá)去年凈利潤是248.82億元，中海地產(chǎn)凈利潤是230.4億港元——行業(yè)最賺錢的企業(yè)已不再是中海，而是萬達(dá)！

2013年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤230.4億港元，同比增長51.4%，收入利潤率是35.5%。同年，萬科是151.2億元人民幣，同比增長20.5%，收入利潤率是11.2%，結(jié)算凈利率是12.01%。過去多年來，中海地產(chǎn)一直是行業(yè)內(nèi)最賺錢的企業(yè)。但萬達(dá)的業(yè)績數(shù)據(jù)付出水面后，這一稱號就要旁落萬達(dá)了。

（2013年的萬達(dá)稅后凈利潤248億，其中物業(yè)公允值增加就達(dá)到154億元，中海和萬科利潤大部分是現(xiàn)金收入的，而萬達(dá)是依靠評估自摸的利潤，這在香港投資者中根本就不認(rèn)可。2014年上半年隨后利潤只有49億元，年化只有98億元，而公允價值增加年化就占了104億元，到底真正賺錢能力對比不難分析。）

特別說明的是，擬H股上市的萬達(dá)與中海地產(chǎn)的財務(wù)口徑一致，與A股上市的萬科不一致。

某機(jī)構(gòu)一篇幾乎通篇敲打萬達(dá)的文章說，去年萬達(dá)利息支出97.98億元，剔除物業(yè)評估增值后的凈利潤是100.86億元，兩者幾乎相當(dāng)（去年的利息支出與凈利潤之比實則是39.4%）。

個人認(rèn)為，這種數(shù)據(jù)選取和計算方式不太恰當(dāng)：為什么不減掉擴(kuò)充資本的利息？憑什么不算上物業(yè)估值收益？（估值收益能當(dāng)飯吃嗎？非現(xiàn)金的。）難道增值不算收益？個人認(rèn)為，為了佐證觀點而截取數(shù)據(jù)，實在有?？陀^原則。

特別強(qiáng)調(diào)的是，在土地成本下降的同時，萬達(dá)的銷售毛利率從2012年的50.6%卻不升反降，快速下降到了今年上半年的39.1%，想必這是資產(chǎn)大、大企業(yè)病凸顯，進(jìn)而導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率下降的結(jié)果。無論怎樣，持有物業(yè)資產(chǎn)回報率不到5%，這是硬傷。所以奉勸萬達(dá)及王健林一句，可以自信，但絕不能自滿。

（萬達(dá)的申請上市是在整個2011－2014年這段時間，已經(jīng)體現(xiàn)的包裝的成分，粉刷櫥窗（指上市前的業(yè)績包裝）在公司上市過程是非常普遍的。

另外我們很難理解為什么一家中國最大的商業(yè)地產(chǎn)公司其運(yùn)營現(xiàn)金流是負(fù)的，而中海和萬科都是正的。中海2013年企業(yè)凈利潤率達(dá)到28%，成本及稅率僅占5%。從債務(wù)及現(xiàn)金流情況看，2013年企業(yè)的現(xiàn)金流達(dá)到414.11億港元，同比增長1%。企業(yè)短期負(fù)債連續(xù)3年出現(xiàn)下降，今年的降幅更是達(dá)到40%，僅為33.03億港元。中海2013年(10,086,476,000)，2012年（7,049,914,000），這是其為土地購買支付的預(yù)付款增加額。2013年(19,405,073,000)和2012的(14,062,155,000)，扣除這部分運(yùn)營現(xiàn)金流是正的。

而萬達(dá)基本上他們沒有增加太多的新預(yù)付土地款。而且萬達(dá)把增加的預(yù)付土地租賃款放到了投資現(xiàn)金流。如果按照中海的標(biāo)準(zhǔn)，萬達(dá)的運(yùn)營現(xiàn)金流數(shù)值應(yīng)該進(jìn)一步惡化。事實上作為會計師，我認(rèn)為預(yù)付土地租賃款應(yīng)該作為運(yùn)營現(xiàn)金流的一部分。這是用于土地收購的預(yù)付款，而土地收購是用于物業(yè)開發(fā)。

萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額都是正的，從2013年到2011年分別是1,923,868,889.89；3,725,958,472.52；3,389,424,571.92。）萬達(dá)上市的籌資規(guī)模和市值

個人預(yù)測，籌資額58±2億美元，上市后市值2000±200億元人民幣。補(bǔ)充點兒數(shù)據(jù)。去年，和記黃埔凈利潤311.1億港元，持有和記黃埔49.97%股份的長江實業(yè)凈利潤352.6億港元，兩公司合計663.7億港元，長和兩系上市公司總市值11504億港元；太古地產(chǎn)總市值也超過2000億港元。

（香港房地產(chǎn)企業(yè)上市的估值無非是PE和凈資產(chǎn)打折，PE估值的話現(xiàn)在一線房企的估值是歷史市盈率的5-7倍，考慮到萬達(dá)大部分利潤來源于非現(xiàn)金的物業(yè)重估，這部分利潤含金量低，給予其5倍歷史市盈率作為估值。就是大約1000億元的市值。

另外一種方式是把凈資產(chǎn)打6－8折。如市場情況好，給8折。如市場情況不好，給6折?，F(xiàn)在許多房地產(chǎn)公司按照賬面凈資產(chǎn)計算（經(jīng)過重估），其折讓為4折－6折不等。萬達(dá)是龍頭可以高些。其2014年6月賬面凈資產(chǎn)為1096億元人民幣，如果是八折就是876.8億市值，如果說6折657.6億，發(fā)行25％則分別集資219.2億和164.4億元人民幣。220-160億人民幣這將是我預(yù)估萬達(dá)如果出售25%新股的集資規(guī)模。

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)公司按照賬面凈資產(chǎn)計算（經(jīng)過重估），其折讓為4折－6折不等。萬達(dá)是龍頭可以高些。其2014年6月賬面凈資產(chǎn)為1096億元人民幣，如果是八折就是876.8億市值，如果說6折657.6億，發(fā)行25％則分別集資219.2億和164.4億元人民幣。這將是我預(yù)估萬達(dá)的集資規(guī)模。

依靠銷售的房地產(chǎn)的估值方式是不一樣的，依靠銷售的房地產(chǎn)是通過PE和凈資產(chǎn)折讓率來估值的，他們的特點是過去的業(yè)績不能證明未來業(yè)績能夠持續(xù)下去?，F(xiàn)在香港上市的地產(chǎn)股一般只有3－8倍不等的歷史PE。銷售類別的房地產(chǎn)在未來經(jīng)營風(fēng)險高，用的未來現(xiàn)金流折現(xiàn)率要高，屬于房地產(chǎn)類別中機(jī)會型的投資，要求的折現(xiàn)率在15％－18％左右，而高端的租賃類別房地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資中屬于核心型的投資，他們的物業(yè)都在一線和少數(shù)二線城市的核心地帶，其收入是非常穩(wěn)定的。

例如北京國貿(mào)的甲級寫字樓，租金最高達(dá)到25元／天／平米，而不論市場如何都有需求，影響不大，而且基本上維持100％的出租率，而在3－4線城市的寫字樓，租金是1.5－2.5元／天／平方米，租金相差12－20倍之多，但同等級的建造成本只相差20％左右，土地成本雖然差的倍數(shù)很多，但是占有總銷售或者總價值的比例肯定不超過100％。

核心型投資的投資者是一批需要安全的投資者，其租金回報率只需要5－6％，整個加上增值的回報率只需要8％－11％，其折現(xiàn)率要比18％要低很多。例如我的寫字樓業(yè)務(wù)和公寓業(yè)務(wù)從來不會離開北上廣深，誰都知道其他地方物業(yè)租入的租金便宜，但是我們的物業(yè)改造成本相差不是太大，投入同樣本金帶來的回報在消費(fèi)力弱的城市就低了很多。）

有關(guān)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)香港上市招股書與媒體的采訪討論 媒體問題: 萬達(dá)的租金回報率有多高？

一般而言，我們定義租金回報率為凈租金收入除以資產(chǎn)評估價值的比率。租金收入主要來源于投資物業(yè)，包括了購物中心、寫字樓的租賃、停車場及其他物業(yè)。而資產(chǎn)價值的確定則存在很大的可操作的空間。大家都知道這只是門藝術(shù)，真正套現(xiàn)時價格如何很難說。

以物業(yè)用途區(qū)分，物業(yè)資產(chǎn)可以被歸置在物業(yè)、廠房、設(shè)備或者投資物業(yè)或者存貨項目下。物業(yè)的運(yùn)營稅務(wù)成本是相當(dāng)昂貴的，如寫字樓和商鋪的出租需要承擔(dān)的房產(chǎn)稅和租賃稅可以達(dá)到物業(yè)租金的25%。如果僅使用投資物業(yè)項目作為資產(chǎn)價值，萬達(dá)2014年租金回報率在4.36%，萬達(dá)的商業(yè)模式導(dǎo)致推測其真實的租金回報率并不容易，因為建成的物業(yè)如果租不出去可以定義成待售物業(yè)，就算出租率不好，也可以定義為庫存待出租物業(yè)。但就算假設(shè)沒有把租不出去的物業(yè)定義為投資物業(yè)，把租金收入扣除25%的房產(chǎn)稅和租賃稅成本，這數(shù)字大約只有3%多一些。諸如寫字樓這樣也可以產(chǎn)生租金收入的資產(chǎn)，在無法出租的情況卻可以被劃分在存貨項目下作為待售資產(chǎn)。我們粗略的將投資物業(yè)、存貨與物業(yè)、廠房及設(shè)備加總，截止2014年6月的資產(chǎn)估值將達(dá)到3818.7億元，如果這作為分母計算，對應(yīng)的租金回報率下限將只有2%。另外，在萬達(dá)的租賃收入中，關(guān)聯(lián)交易大約占到租賃收入的五分之一?？紤]到萬達(dá)可以通過關(guān)聯(lián)交易提高租金回報的潛力，我們估計如沒有關(guān)聯(lián)交易的作用，萬達(dá)的凈租金回報率就在2-3%左右。媒體問題：萬達(dá)酒店的經(jīng)營情況如何？

萬達(dá)酒店經(jīng)營情況是中國高端酒店行業(yè)的晴雨表。萬達(dá)的酒店絕大部分是自用物業(yè)的，所以不會產(chǎn)生租賃成本，否則將繳納雙重稅賦。萬達(dá)2014年上半年酒店經(jīng)營毛利率只有29%，酒店經(jīng)營收入除以酒店資產(chǎn)評估值的回報率只有6%，這說明在未扣除租金和折舊情況下（這是酒店成本的大頭，五星級酒店裝修成本為5000-8000元/每平方米），酒店經(jīng)營毛利除以評估值的回報率都只有1.8%而已，這反映了中國五星級酒店的投資回報率。而根據(jù)招股書159頁披露，萬達(dá)酒店的平均出租率大約為58%-62%之間，這符合中國五星級酒店的平均出租率。

媒體問題: 為了給上市造勢，萬達(dá)找來了騰訊和百度合作電商造勢，學(xué)彩生活講故事，這點對于最終估值的影響有多大真難說，是嗎？ 花樣年只是做包裝，我們研究過物業(yè)管理OTO，我們也想做這一塊，想做這一塊的原因是物業(yè)的服務(wù)意識上極差，思維模式根本連經(jīng)紀(jì)都做不了，除非重新請一幫團(tuán)隊，否則物業(yè)永遠(yuǎn)做不了OTO，而物業(yè)請一幫團(tuán)隊，其必然長期虧損。

物業(yè)做OTO短時間內(nèi)只能虧損更多，而且物業(yè)租客根本不會采用物業(yè)管理的OTO，其有更多的選擇，無論阿里巴巴還是京東都非常便捷，越是中高端物業(yè)越不需要物業(yè)提供的OTO，因為其收東西很方便。如果這么好做，我早殺進(jìn)去了。360給彩生活一年一個多億元的收入，京東年年虧損，難道剛?cè)胄校]有互聯(lián)網(wǎng)基因）的彩生活就能創(chuàng)造奇跡？

媒體問題: 其實看了這份財報，感覺并不好，很多公司上市前不是會粉飾財報的嗎，為什么萬達(dá)的還是那么難看？我猜會不會在港股上市是一個很急得決定

已經(jīng)做了粉飾，不然更差，萬達(dá)這樣的體量，粉飾要比花樣年難得多，只能通過關(guān)聯(lián)交易，不然怎么會出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易租賃占總體租賃和管理費(fèi)18％。可能中國證監(jiān)會認(rèn)為其業(yè)績太差，如上市后有問題，中國證監(jiān)會將承擔(dān)很大的責(zé)任。2014年萬達(dá)內(nèi)部預(yù)計最多還有一筆13億元提供給萬達(dá)文化的咨詢和支持服務(wù)收入，關(guān)聯(lián)交易2014年達(dá)42億元，而2014年上半年他們只有49億元的稅后利潤，但是來源于物業(yè)增值的重估收入就達(dá)到52.27億元。

萬達(dá)是較差的租賃型，其主要還是依靠銷售周轉(zhuǎn)，利潤主要來源于物業(yè)價格重估，真正現(xiàn)金回報極少。萬達(dá)模式是一種永遠(yuǎn)資金饑渴的商業(yè)模式，其2011-2014從現(xiàn)金流量表來看是不斷依靠融資補(bǔ)充資金缺口，如不立刻上市融資，如果就會有資金斷裂的風(fēng)險。