第一篇：買商品房風(fēng)險提示

內(nèi)容提要：

商品房買賣合同，開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同糾紛，是指當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭議。解決商品房買賣合同糾紛的主要方式有協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等。解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章及司法解釋。本文從商品買賣合同糾紛實踐中提煉素材，歸納焦點，以法律理論剖析自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》帶給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人的不同影響，在理論分析的基礎(chǔ)上提出防范糾紛的建議，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中防范法律風(fēng)險的能力，并對買受人規(guī)避商品房買賣合同糾紛提供比較現(xiàn)實的參考意見。最終歸納主題：以法律理論為指導(dǎo)，最大限度地防范商品房買賣合同糾紛。

關(guān)鍵詞：商品房買賣；合同糾紛；防范 ；概念

一、商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生原因

（一）商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項）。

商品房買賣合同關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為商品房買賣合同法律關(guān)系。商品房買賣合同關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而商品房買賣合同法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果。同任何法律關(guān)系一樣，商品房買賣合同法律關(guān)系也包含三個要素：

1、商品房買賣合同法律關(guān)系的主體

商品房買賣合同法律關(guān)系的主體，即簽訂商品房買賣合同的當(dāng)事人，一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。也即通常商品房買賣合同的出賣人。

（2）買受人是指簽訂商品房買賣合同，購買商品房并支付相應(yīng)價款取得商品房產(chǎn)權(quán)的合同相對方當(dāng)事人。

2、商品房買賣合同法律關(guān)系的客體

商品房買賣合同法律關(guān)系的客體，即商品房買賣合同法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。一般來說，客體為商品房。如果再深入分析，商品房買賣合同法律關(guān)系的客體還應(yīng)包括商品房的權(quán)屬確認(rèn)、變更、終止及其登記發(fā)證行為。

3、商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容

商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容，即商品房買賣合同法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是商品房買賣合同法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點。

商品房買賣合同糾紛，是指當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭議。

（二）商品房買賣合同糾紛的產(chǎn)生原因

商品房作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供應(yīng)跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾；第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會引發(fā)利益矛盾；第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。

二、解決商品房買賣合同糾紛的主要方式和法律依據(jù)

（一）解決商品房買賣合同糾紛的主要方式

商品房買賣合同糾紛可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。

（二）解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)

解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要有：

1、法律文件：包括有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章。

2、司法解釋：最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件的解答、批復(fù)等，可作為立法的一種補充而運用于司法審判中，例如，2003年3月24日最高人民法院發(fā)布，自2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，就是一個很有針對性的司法文件。

三、對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的幾點認(rèn)識

自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”），對商品房買賣合同糾紛案件的審理如何適用現(xiàn)有法律法規(guī)做出了更加明確、具體的規(guī)定。從司法解釋施行后的司法實踐來看，這些規(guī)定既有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）有利的地方，也有明顯不利之處，而一些尚待進(jìn)一步明確的模糊性表述，既給法官留下了自由裁量的空間，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）通過完善商品房買賣合同及其補充條款，在經(jīng)營（購房）中趨利避害提供了可能。

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對有利、對買受人相對不利的規(guī)定

1、規(guī)定了開發(fā)商在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。

司法解釋第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

在國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。”即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù)售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項強制性規(guī)定。我國《合同法》第52條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。

而此次司法解釋在本條中又通過書面形式，給開發(fā)商開了一個口子，形成開發(fā)商在預(yù)售時是否取得預(yù)售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，均可以追認(rèn)合同有效。這一條，本質(zhì)上造成了司法解釋與行政法規(guī)之間的沖突，但客觀上有利于開發(fā)商事后亡羊補牢。同時，對買受人造成的弊端也是顯而易見的。

2、規(guī)定了對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。

司法解釋第十一條規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

此條規(guī)定實際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，并以此作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成立條件，從而解決了長期以來，在理論和實踐上一直存在爭議的關(guān)于商品房的交付和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志問題，使風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間大大提前，因而有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)。

客觀地說，由于在目前大量商品房入住的民事糾紛中，時常出現(xiàn)出賣人尚未通過竣工驗收（就洛陽而言，即未取得《建筑工程竣工驗收備案證書》），便先行向買受人發(fā)出入住通知，致使買受人在沒有竣工驗收手續(xù)的情況下接收房屋，由此產(chǎn)生了后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛和產(chǎn)權(quán)辦理糾紛。因此，由于此條款在強調(diào)對“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時，并未強調(diào)必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房交付買受人，即未強調(diào)交房的合法性，因此，該條款對于買受人而言，其公平性尚需探討。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對不利、對買受人相對有利的規(guī)定

1、關(guān)于買受人不能取得房屋權(quán)屬證書的期限的規(guī)定。

司法解釋第十八條規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算?！?/p>

司法解釋第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

首先，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而司法解釋中本條的規(guī)定將辦理房屋權(quán)屬證書的主要義務(wù)歸結(jié)于出賣人，違背了上述行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的原則，對出賣人不公。

其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，按照權(quán)屬登記機關(guān)的工作時限，對于預(yù)售商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的合法期限為：竣工后3個月初始登記申請期+7天初始登記受理期+30天大產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期+90天轉(zhuǎn)移登記申請期+7天轉(zhuǎn)移登記受理期+30天小產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期共計254天。這還不包括一旦需要補辦規(guī)劃和土地出讓手續(xù)以及房管部門超過規(guī)定期限辦事的情形，因此，該條的規(guī)定缺乏現(xiàn)實中的可操作性。

最后，現(xiàn)實中，有一種普遍存在的情況是：貸款購房的買受人，不交納相關(guān)稅費，使得出賣人無法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書，由于沒有房屋權(quán)屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險。對此，目前尚無任何明確的法律規(guī)定，來保護(hù)出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。

2、關(guān)于買賣合同終止后的房款處理的規(guī)定

司法解釋第二十五條規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

本條中規(guī)定了在三種（合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除）情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。在實際操作中，既有因出賣人缺少或編造政府有關(guān)許可證明，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對所購房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中，將會遇到很大的困難。

3、關(guān)于司法解釋效力的規(guī)定

司法解釋第二十八條規(guī)定“本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。”

該司法解釋基于社會上近期以來關(guān)于對購房人作為弱勢群體要加大保護(hù)力度的呼聲，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，通過加重一方責(zé)任、擴大一方義務(wù)，來對另一方進(jìn)行司法救濟，實際上更像一部新法，而并非僅僅是原有法律的解釋。開發(fā)商固然可以以司法解釋為參考和指針，對今后的工作做出相應(yīng)的安排，但是司法解釋卻又規(guī)定了溯及既往的效力，則使得開發(fā)商對以往開發(fā)的項目幾乎無法亡羊補牢，從而面臨巨大的訴訟壓力。

四、面對司法解釋如何防范商品房買賣合同糾紛

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對司法解釋應(yīng)如何防范糾紛

對于上述司法解釋已做了明確規(guī)定的地方，無論它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有利還是不利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都只能作為企業(yè)經(jīng)營中必須遵循的準(zhǔn)則切實加以履行，以使自身的行為符合司法解釋的要求，避免違法情形的發(fā)生，比如，已經(jīng)對外預(yù)售房屋而現(xiàn)在還沒有預(yù)售許可證的企業(yè)，盡快取得預(yù)售許可證就是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。而對于司法解釋中多處存在的規(guī)定的尚不明確，屬于法官辦案中自由裁量的條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益又不能違反司法解釋的規(guī)定，在經(jīng)營中掌握法律的底線，最大限度地防范糾紛。

1、銷售廣告

司法解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

此條規(guī)定中“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”等表述目前尚沒有具體的量化及判定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做廣告時，對于自己沒有把握做到的承諾要盡量采取一些模糊性的處理，比如“高檔社區(qū)”、“升值潛力無限”、“交通十分便捷”等廣告詞就屬于非具體確定的表述，由于缺乏明確的評判依據(jù)，而很難作為要約加以認(rèn)定。

2、如何在認(rèn)購書中約定定金條款

司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因

未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

一般認(rèn)為，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。但對于何時適用定金罰則？什么是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由？司法解釋沒有明確，實踐中則存在著兩種不同的觀點，一種觀點認(rèn)為，只要購房人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金；另一種觀點則認(rèn)為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認(rèn)購書中的簽訂本約的義務(wù)，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無法簽訂，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。其實，這兩種觀點都有失偏頗。按照第一種觀點，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補充協(xié)議，只要購房人不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，而按照第二種觀點，則會出現(xiàn)只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。從客觀的角度來解釋，定金罰則的適用條件應(yīng)是：如果因為合同一方無故不履行在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預(yù)見的客觀情勢的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)，減少爭議的角度出發(fā)，建議開發(fā)商在與購房人簽訂認(rèn)購書的同時，向購房人出示開發(fā)商已擬好的《商品房買賣合同》，同時在認(rèn)購書中明確約定：“在本認(rèn)購書簽訂的過程中，雙方已對雙方待簽的商品房買賣合同進(jìn)行了初步審查，且雙方均無異議。任何一方不在認(rèn)購書約定的地點和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并對其適用定金罰則?！?/p>

3、如何約定商品房的質(zhì)量問題

司法解釋第十三條規(guī)定了“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

何謂“嚴(yán)重影響正常居住使用？”司法解釋將其納入了法官自由裁量權(quán)的范圍，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素，比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用?！币虼?，為了化解和減少這種風(fēng)險，建議開發(fā)商在商品房買賣合同中通過補充協(xié)議，對于嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題的情形作出具體約定，比如可以采取列舉式的約定，將上述表面瑕疵的質(zhì)量問題排斥在法官的自由裁量權(quán)限范圍之外。

4、如何約定因購房貸款合同未能訂立而導(dǎo)致購房合同不能履行的處理問題

司法解釋第二十三條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”由于本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”司法解釋未作詳解，因而買賣雙方在此問題上極易產(chǎn)生糾紛。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益保障的角度出發(fā)，建議開發(fā)商將實踐中因買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件未通過貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，約定為出賣人有權(quán)請求解除合同的情形，從而將其排斥在“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”之外。

（二）商品房買受人面對司法解釋應(yīng)如何防范糾紛

據(jù)該司法解釋，應(yīng)注意以下幾點：

1、購房前應(yīng)先驗看開發(fā)商的“五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。

3、在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭。

4、在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。

6、對商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。

7、對開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。

商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費應(yīng)該是一種理性消費。作為理性、成熟的購房者，只有運用法律知識和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動，規(guī)避、化解風(fēng)險，切實維護(hù)自己的合法權(quán)益。

結(jié)束語

本文闡述了商品房買賣合同糾紛的相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生的原因，列舉了解決商品房買賣合同糾紛的法律方式和法律依據(jù)，對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實施后給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人帶來的不同影響作了粗略的分析，并對雙方當(dāng)事人如何防范糾紛提出了建議。從個案角度解決商品房買賣合同糾紛并不是最終目的，最大限度地防范糾紛的發(fā)生，才是撰寫本文的初衷。

由于本人水平有限，因此在本文中僅針對商品房買賣合同糾紛的防范作了粗淺的分析，以求拋磚引玉，論述中難免掛一漏萬，觀點上也未必全面、準(zhǔn)確，敬請前輩師長斧正。

參考文獻(xiàn)

1、程信和 劉國臻《房地產(chǎn)法學(xué)》—21世紀(jì)法學(xué)系列教材，北京大學(xué)出版社2003年出版。

2、洛陽市房地產(chǎn)市場管理處，《房產(chǎn)交易指導(dǎo)手冊》，2004年出版。

3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，2003年頒布。

4、陳小平《房地產(chǎn)金融理論與實務(wù)手冊》，中國農(nóng)業(yè)銀行河南省分行房地產(chǎn)信貸部，1998年出版。

5、趙旭東《合同法學(xué)》—教育部人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點法學(xué)教材，中央廣播電視大學(xué)出版社，2002年出版。

6、陸克華《房地產(chǎn)基本制度與政策》—中國房地產(chǎn)經(jīng)濟人執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材，中國建筑工業(yè)出版社，2003年出版。

第二篇：借名買商品房的法律風(fēng)險控制

借名買商品房并不少見，其好處在于：

1、規(guī)避房屋限購令政策；

2、規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；

3、簡便手續(xù)，減少未來可能征收的房產(chǎn)稅；

4、隱藏真實的財產(chǎn)信息。

二、借名購房行為在我國現(xiàn)行法律中并未被明確規(guī)定，但無論對于名義購房人還是實際購房人來說，該行為都存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險：

1、出名人（登記購房人）反悔不承認(rèn)借名買房之事或者出名人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。

2、第三人對出名人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給借名人（實際出資人）的行為提出異議。如出名人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。

3、房產(chǎn)被名義購房人轉(zhuǎn)讓或者抵押或者被法院強制執(zhí)行。

三、關(guān)于借名買房發(fā)生爭議，司法實踐中的處理意見：

發(fā)生紛紛時，借名人可以提起訴訟，出名人不能直接提起確權(quán)之訴，而應(yīng)起訴要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2014]489號）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?/p>

借名買房協(xié)議中借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)，而應(yīng)該要求出名人履行協(xié)議的約定，配合過戶！

四、如何控制借名買房的法律風(fēng)險：

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，要控制借名買房的法律風(fēng)險，不要在糾紛發(fā)生時再想對策，而應(yīng)在借名買房開始階段就要做好準(zhǔn)備。

1、不要以利益考驗人性，出名人的選擇要慎重。

借名買房的最大風(fēng)險來源于出名人的突然變心。人品很重要，有牽掛的人更可靠，最好的出名人是30歲離異單身，帶娃女性。

2、不要以利益考驗人性，借名買房協(xié)議、首付款憑證、月供等證據(jù)要保存完整。

一定要簽訂書面借名買房協(xié)議，不要口說無憑。出名人已婚的，一定要讓他們夫妻都在借名買房協(xié)議上簽字。

每一筆待支付的首付款，借名人能直接向賣房者支付的，就直接轉(zhuǎn)賬向賣房者支付。

實在要由出名人名義支付的，一定要由借名人將首付款轉(zhuǎn)賬至出名人賬戶，然后每一筆待支付的首付款，都讓出名人另外簽一份“代持聲明書”，聲明該款轉(zhuǎn)入其賬戶是用于其代持買房交首付款，并且拍照錄像。

月供的還款銀行卡，如果能指定為借名人的銀行卡最好，實在只能以出名人的銀行卡還月供的話，該卡應(yīng)由借名人保管，應(yīng)由借名人每月將月供轉(zhuǎn)至該卡，并且直接備注“借名人xxx還月供”！

3、不要以利益考驗人性，辦理房屋抵押。

在房產(chǎn)大幅升值，按揭貸款額度占房屋價值比例過低的時候，果斷通過合法手法疊債務(wù)，然后以房屋抵押。辦理抵押登記之后，出名人要想轉(zhuǎn)讓或者處置房產(chǎn)，必須要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，就截斷了出名人擅自處置房產(chǎn)的路。

4、不要以利益考驗人性，辦理房屋長租。

買賣不破租賃，含有長期租約的房子，很難很難賣！借名人可以和出名人簽訂一份長期租約，約定租期20年，以此控制出名人擅自轉(zhuǎn)賣房屋的風(fēng)險。

要通過銀行轉(zhuǎn)賬，把約定的20年租金往出名人賬戶上走一圈，從形式上做到符合支付租金的憑證。

最關(guān)鍵的是要去街道辦理登記備案，買幾張印花稅，這樣做之后，極大增強了租房合同的真實性！

5、不要以利益考驗人性，千萬不要讓出名人占有房屋。

千萬不要讓出名人住在房子里，這是大忌！讓出名人離得房子越遠(yuǎn)越好，所有的手續(xù)除出名人非出面不可的場景，盡量不要讓出名人出來，要讓出名人忘記這套房子最好，要讓出名人根本記不得這套房子的地址最好！

第三篇：風(fēng)險提示

廉潔風(fēng)險提示

2011年以來，有關(guān)()系統(tǒng)負(fù)面新聞頻頻出現(xiàn)在各大媒體、網(wǎng)站上，引起社會高度關(guān)注，對()系統(tǒng)造成極大負(fù)面影響?，F(xiàn)摘錄如下，請各地深刻反思，吸取教訓(xùn)：

一、貴州省錦屏縣農(nóng)信社信貸員發(fā)放貸款索賄案件。

2011年4月，貴州省錦屏縣檢察院依法對涉嫌受賄的犯罪嫌疑人鄭某做出批準(zhǔn)逮捕決定。鄭某，現(xiàn)年43歲，錦屏縣聯(lián)社敦寨分社信貸員。2008年至2010年期間，鄭某私定貸款1-3萬元收取300-1000元“好處費”，貸款3-5萬元收取2000-3000元“好處費”的“規(guī)矩”，在審核貸款發(fā)放過程中，向貸款人索取或指使“中間人”介紹貸款索取現(xiàn)金，共獲取貸款人楊某、龍某等數(shù)十人現(xiàn)金4萬余元，造成了部分符合貸款條件的困難農(nóng)戶無法貸款或被迫求助“中間人”，交納“好處費”后方能貸款情況，同時造成一些用于賭博或經(jīng)營高利貸等非法用途的貸款被違規(guī)發(fā)放，在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾中產(chǎn)生極惡劣的影響。

二、甘肅省天祝縣信用聯(lián)社辦公樓爆炸案。

2011年5月13日，甘肅省天?？h聯(lián)社原職工楊顯文趁聯(lián)社員工于五樓會議室集中開會，用塑料桶裝上汽油點燃后

1扔進(jìn)會議室，引發(fā)大火，造成49人不同程度受傷，19人重傷。犯罪嫌疑人楊顯文原系聯(lián)社財務(wù)室出納，有挪用庫款前科，2011年4月再次被發(fā)現(xiàn)挪用庫款后，經(jīng)天?？h聯(lián)社黨委研究決定，解除楊顯文勞動合同，由于沒有造成損失，并未移交司法機關(guān)處理，嫌疑人對解除勞動合同一事懷恨在心，制造了此次爆炸事件。據(jù)報道，嫌疑人已于當(dāng)天17時被抓獲。

三、河南省鄧州市聯(lián)社劉集信用社為服刑期間犯人發(fā)放貸款且擔(dān)保人為死亡人員事件。

河南省鄧州市聯(lián)社劉集鎮(zhèn)信用社于2010年11月向居民張玉闖催還拖欠貸款，貸款日期是2006年7月20日，貸款金額為38000元。但借款人2006年4月已被判刑2年，服刑期間無法貸款，而且，擔(dān)保人之一張振文早在10年前就病故，不可能提供擔(dān)保。2011年7月4日，經(jīng)各大網(wǎng)站轉(zhuǎn)載曝光后，河南鄧州市聯(lián)社開展調(diào)查并由鄧州市聯(lián)社主任蔣書先向媒體通報調(diào)查結(jié)果：2006年7月20日，劉集居民張玉僧找原劉集信用社信貸員張增杰辦理貸款業(yè)務(wù)，用的是弟弟張玉闖的戶口薄復(fù)印件，擔(dān)保人共四人，包括其伯父張振文（已死亡），違規(guī)發(fā)放貸款屬實。鄧州市聯(lián)社對原貸款經(jīng)辦人張增杰開除留用，對原劉集信用社主任劉正偉勒令停職，同時要求劉正偉向當(dāng)事人當(dāng)面賠禮道歉。

四、湖南省婁底婁星區(qū)聯(lián)社18天開銷48萬煙酒費事件。2011年6月28日有論壇爆料稱湖南省婁底市婁星區(qū)聯(lián)社18天開銷48萬煙酒費，網(wǎng)友發(fā)帖后引起婁底市委市政府 2

領(lǐng)導(dǎo)高度重視并隨即作出批示，要求成立調(diào)查組介入調(diào)查。婁底市紀(jì)委書記王善明在接受相關(guān)媒體采訪時表示，目前已經(jīng)要求婁底市紀(jì)委開展調(diào)查核實，如經(jīng)查實煙酒招待費超標(biāo)，將會嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定依法依紀(jì)嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

目前，正值()改革發(fā)展攻堅階段，請引以為戒，嚴(yán)格執(zhí)行()有關(guān)制度規(guī)定，狠抓()，堅決打擊()；狠抓()，嚴(yán)肅()，遏制()案件高發(fā)勢頭，維護(hù)()加速改革穩(wěn)健發(fā)展的良好局面。

第四篇：風(fēng)險提示

風(fēng)險提示

尊敬的客戶：

歡迎您使用捷信分期付款業(yè)務(wù)，為了保障您的切身利益，我們作出如下提醒：您的分期期數(shù)為期

首次還款日期為月日

每月的還款日為日

您每月還款額為元（其中包括貸款本金、客戶服務(wù)費、擔(dān)保服務(wù)費、利息、保險手續(xù)費）

如果您沒有按照規(guī)定的日期前支付月付款，將會產(chǎn)生滯納金。

超過10日未還款的，將會產(chǎn)生3 0元的滯納金。(同時會影響您的信用記錄)

超過30日未還款的，將會產(chǎn)生110元的滯納金。(同時您的合同將被作為不誠信合同終身保留)

超過60日未還款的，將會產(chǎn)生240元的滯納金。(同時您將被記入銀行個人信用記錄黑名單系統(tǒng))

超過90天仍未收到您月付款的，我們會：依據(jù)合同，對您追究法律責(zé)任！并有權(quán)從您

名下任意銀行賬戶中直接扣除剩余期款及利息、違約金！

注：若您名下銀行卡無足夠金額進(jìn)行劃扣，我們將在您的滯納金及期款累積達(dá)到10000

元起訴額度時，委托您戶籍所在地的分行及當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟！

建議您使用銀行代扣還款！如果您的銀行卡不能支持代扣服務(wù)，請您到您所持有銀行卡的銀行去辦理對公轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)！

如果您對支付月付款有疑問，請在還款日前到店內(nèi)或撥打相關(guān)銷售人員電話咨詢！

重要提示：

為保障客戶的個人權(quán)益，我們特別準(zhǔn)備了現(xiàn)場照相設(shè)備進(jìn)行拍照存檔，我們將會將您的照片與全國公民身份證號碼查詢服務(wù)中心（NCHC)進(jìn)行核對；

拍照僅用于核對您的身份真實性以及信息存檔，不作其他用途；

請務(wù)必使用您本人的真實身份證及真實個人資料申請分期付款，如有發(fā)現(xiàn)虛假資料，我們將通知警方。

珍愛個人信用記錄，實現(xiàn)美好生活品質(zhì)！

本提示最終解釋權(quán)歸廣東捷信擔(dān)保有限公司東莞分公司所有，客戶熱線：4006381080如您已經(jīng)閱讀并了解以上內(nèi)容，請在本頁下方確認(rèn)。

（本提示一式兩份，一份由您帶走，一份我司留檔）

江思琦：***

簽名：日期：

第五篇：風(fēng)險提示

使用本估價報告的風(fēng)險提示

1.報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險。

⑴ 經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;

⑵有關(guān)抵押物的心理陰影（惡性案件、經(jīng)營失敗、破產(chǎn)等），導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;⑶人為使用不當(dāng)或自然因素加速抵押物物理折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;⑷市場上出現(xiàn)配套實施更完善、功能更先進(jìn)的替代品造成抵押物功能折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;

⑸環(huán)境因素或區(qū)位條件惡化、小區(qū)品質(zhì)下降等情況引起抵押物外部不經(jīng)濟，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降。

2.估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。本估價結(jié)果是估價對象在特定的估價時點和特定的估價目的之前提下的房地產(chǎn)抵押價值，隨著時間的推移，估價對象房地產(chǎn)狀況會發(fā)生變化（尤其是房屋折舊、土地使用年限縮短等因素），房地產(chǎn)市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移，估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價對象價值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價對象被強制處分，估價對象的變現(xiàn)價值通常會低于估價時點的正常市場價值。因此報告使用人要關(guān)注未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分快速變現(xiàn)跌價風(fēng)險。

3.抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點。由于房地產(chǎn)抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗，不當(dāng)使用或空置、質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不妥、甚至火災(zāi)等不可抗力及其他意外都會造成其價值嚴(yán)重減損甚至消失。

4.合理使用評估價值。請充分注意市場風(fēng)險及估價對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押評估價值，估價結(jié)果僅供抵押人與抵押權(quán)人參考，具體用于抵押的房地產(chǎn)范圍及可擔(dān)保的數(shù)額最終由抵押當(dāng)事人根據(jù)市場風(fēng)險、變現(xiàn)難以情況、政府有關(guān)稅費等情況協(xié)商確定。

5.為保障抵押雙方的合法權(quán)益，估價報告使用者應(yīng)充分關(guān)注本報告中的“估價的假設(shè)和限制條件”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”等內(nèi)容。

6.報告使用人應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。