第一篇：余源鵬-商業(yè)地產(chǎn)項策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個

《商業(yè)地產(chǎn)項策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個》余源鵬主講智地網(wǎng)提供 課程主要內(nèi)容介紹:

一、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要訣總論

★什么是商業(yè)地產(chǎn)最正確的概念，商業(yè)地產(chǎn)有什么具體開發(fā)類型？

......★什么是商業(yè)規(guī)劃，為什么說商業(yè)規(guī)劃決定商業(yè)地產(chǎn)的成敗？

▲商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃設(shè)計是什么關(guān)系，為什么商業(yè)規(guī)劃要在建筑規(guī)劃設(shè)計之前？

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研要訣

.....▲結(jié)合案例講解如何對城市商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)查分析，有什么分析內(nèi)容和分析思路？....▲結(jié)合案例講解如何對商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域經(jīng)營商家進(jìn)行調(diào)查分析？

★商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研的重點(diǎn)是什么，消費(fèi)者調(diào)研有什么方法和捷徑可供使用？

★如何設(shè)計消費(fèi)者的問卷，并根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果作統(tǒng)計分析并發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的需求？....三、商業(yè)地產(chǎn)項目的全方位定位要訣

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種的類型特點(diǎn)、選擇定位與分布組合規(guī)劃要訣

五、商業(yè)地產(chǎn)主力店定位招商與20類主力商家的選址及其建筑規(guī)劃要求

六、商業(yè)地產(chǎn)人員流動線設(shè)計暨交通規(guī)劃要訣

七、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計與配套設(shè)施設(shè)備和裝修裝飾設(shè)計要訣

八、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場的開發(fā)與設(shè)計要訣

九、購物中心的開發(fā)與設(shè)計要訣

十、城市綜合體的開發(fā)與設(shè)計要訣

第二篇：余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃定位與規(guī)劃建筑設(shè)計方法》遠(yuǎn)程培訓(xùn)課程簡章

以下為余源鵬老師主講的《商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃定位與規(guī)劃建筑設(shè)計方法》遠(yuǎn)程培訓(xùn)課程簡章

一、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)總論

★什么是商業(yè)地產(chǎn)最正確的概念，商業(yè)地產(chǎn)有什么具體開發(fā)類型？

★住宅開發(fā)商如何成功進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)？

★如何確定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模體量，有什么具體量化標(biāo)準(zhǔn)？

▲如何判斷選擇商業(yè)地產(chǎn)的地址？

★如何正確認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)以把握正確的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向？

▲了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的五個利益相關(guān)者及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理具體的權(quán)益關(guān)系?！J(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)的租售模式及其特點(diǎn)以正確制訂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

▲了解商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的階段以及我國和西方發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。

★商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要倚仗什么樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)，如何選擇？

▲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的基本步驟是怎樣的？

★什么是商業(yè)規(guī)劃，為什么說商業(yè)規(guī)劃決定商業(yè)地產(chǎn)的成??？

▲商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃設(shè)計是什么關(guān)系，為什么商業(yè)規(guī)劃要在建筑規(guī)劃設(shè)計之前？

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研

★商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研有什么先進(jìn)的經(jīng)驗可供借鑒？

★了解商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研的基本步驟、主要內(nèi)容并掌握商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的四大決勝方法。

▲結(jié)合案例講解如何對城市商業(yè)環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)查分析，有什么分析內(nèi)容和分析思路？ ★什么是商圈，商圈該如何劃分？商圈分析要考慮什么主要因素？

▲結(jié)合案例講解如何對商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域商圈進(jìn)行調(diào)查分析，有什么調(diào)查內(nèi)容和統(tǒng)計分析思路？

▲結(jié)合案例講解如何對商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域經(jīng)營商家進(jìn)行調(diào)查分析？

★商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研的重點(diǎn)是什么，消費(fèi)者調(diào)研有什么方法和捷徑可供使用？

★如何設(shè)計消費(fèi)者的問卷，并根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果作統(tǒng)計分析并發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的需求？ ▲商業(yè)地產(chǎn)項目競爭商業(yè)項目調(diào)查的內(nèi)容和重點(diǎn)是什么，又該有什么樣的分析思路？

三、商業(yè)地產(chǎn)項目的全方位定位

★結(jié)合實際商業(yè)項目講解商業(yè)地產(chǎn)項目定位最重要的12個原則

▲明晰商業(yè)地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容和重要性

★結(jié)合實際商業(yè)項目獨(dú)一講解商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位、主題定位、形象 定位、檔次定位、目標(biāo)客戶群定位、商圈定位的概念、內(nèi)容、方法和要訣。

★什么是商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式定位？有什么考慮要點(diǎn)？有哪些常見和新型的商業(yè)經(jīng)營模式？

▲商業(yè)地產(chǎn)項目每層價格定位有什么量化規(guī)律？

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種的類型特點(diǎn)、選擇定位與分布組合規(guī)劃

★明確掌握商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類的概念、區(qū)別和類型。

▲百貨店、超市、專賣店、專業(yè)店、便利店等五種典型商業(yè)業(yè)態(tài)在商品結(jié)構(gòu)、商圈選擇、目標(biāo)顧客上各有什么區(qū)別和特點(diǎn)？

★詳細(xì)講解百貨店、超市、專賣店、專業(yè)店、餐飲店、折扣店、亭式攤位、倉儲商店和自動售貨機(jī)等業(yè)態(tài)的概念、特點(diǎn)與要求。

▲掌握商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位的概念，明確業(yè)態(tài)定位的9個注意要點(diǎn)。

★位處不同區(qū)域的商業(yè)項目在進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇時有什么實用的要訣？

▲商業(yè)項目都有哪些主體業(yè)種與輔助業(yè)種可供項目定位招商挑選？

▲商業(yè)項目主體業(yè)種都有哪些常見的零售商品種類和專業(yè)店可供項目定位招商挑選？

▲餐飲、娛樂服務(wù)類和輔助商業(yè)服務(wù)類業(yè)種都有哪些常見的專業(yè)店可供項目定位招商挑選？ ★業(yè)態(tài)規(guī)劃的概念？什么是業(yè)種業(yè)態(tài)組合分布規(guī)劃？

★講解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位最核心的內(nèi)容——業(yè)態(tài)規(guī)劃的39個注意要點(diǎn)和要訣。

★商業(yè)地產(chǎn)項目如何正確進(jìn)行樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃？有什么可供拿來即用的要訣？

▲舉例講解購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃定位的流程、方法、思路和規(guī)律。

五、商業(yè)地產(chǎn)主力店定位招商與主力商家的選址建筑要求

▲為何主力店定位對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運(yùn)營很重要？講述則忽視主力店的失敗案例?！锶绾芜M(jìn)行主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃，講述主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃13個要訣，認(rèn)識主力店的6類主要類型?！鵀槭裁凑f主力店對商業(yè)項目的整體效益是把雙刃劍？

▲主力店及次主力店的招商需要通過多少個步驟？

▲主力店對商業(yè)項目的建筑設(shè)施設(shè)備可能提出的哪15個要求？

★講述銅鑼灣等四種百貨店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述沃爾瑪?shù)任宸N超市的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述3C家電、影院、KTV、圖書音像城、品牌便利店、康體健身館、經(jīng)濟(jì)酒店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述百安居建材賣場的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述迪卡儂體育用品專業(yè)賣場的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述多種大型餐飲店、中小型餐飲店、普通餐廳、連鎖快餐店的選址和建筑規(guī)劃的要求?！镏v述肯德基等西式快餐店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述西點(diǎn)、面包房、咖啡館、茶坊、面館的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述臨街品牌專賣店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

六、商業(yè)地產(chǎn)人員流動線設(shè)計暨交通規(guī)劃

★什么是人員動線？良好人員動線設(shè)計有什么重要作用？

★如何利用主力店規(guī)劃引導(dǎo)客流？

★如何利用餐飲娛樂業(yè)態(tài)引導(dǎo)客流？

★如何利用出入口引導(dǎo)客流？

★如何利用中庭引導(dǎo)客流？

★主通道和次通道的寬度設(shè)計有什么要訣？

★有什么通道的形式？通道的形式設(shè)計有什么要訣？

★水平動線設(shè)計還有什么其他要訣？

★垂直人員動線設(shè)計包括什么內(nèi)容？有什么要求？

★講述扶梯設(shè)計的18個實用要訣。

★講述電梯設(shè)計的10個實用要訣。

★商業(yè)地產(chǎn)項目外部交通規(guī)劃有什么要訣？

★如何確定停車場的規(guī)模？

★停車場出入口設(shè)置有什么要訣？如何合理規(guī)劃停車體系？

★講述人員動線設(shè)計的其他16個要訣。

七、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計與配套設(shè)施設(shè)備和裝修設(shè)計

▲介紹商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的五種主要設(shè)計內(nèi)容。

▲講述商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案在政府審批時的注意點(diǎn)。

★講述商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)把握的7大方向和14個最具實用價值的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗心得。

★商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計有什么走向成功的規(guī)律？

★商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計有什么應(yīng)注意的細(xì)節(jié)？

★商業(yè)地產(chǎn)項目外立面設(shè)計有什么成功秘訣？講述商業(yè)地產(chǎn)外立面設(shè)計的21個要訣。★商業(yè)地產(chǎn)項目室外廣場設(shè)計有什么成功秘訣？講述商業(yè)地產(chǎn)室外廣場的24個要訣。★詳細(xì)講述商業(yè)地產(chǎn)項目入口及大廳設(shè)計、中庭設(shè)計的規(guī)律與要訣。

▲什么是共享空間，共享空間設(shè)計有什么要訣？

★如何有效進(jìn)行商場平面布局設(shè)計？講述平面布局設(shè)計的12個要訣。

★如何有效進(jìn)行商場的商鋪分割？商鋪劃分有什么原則，其劃分步驟和順序如何？ ★如何確定的商鋪實用率？

★商鋪面積分割有什么要訣？

★如何確定商鋪進(jìn)深與開間比？

★講述商場廣告位設(shè)計應(yīng)該遵循的14個要訣。

★如何進(jìn)行商場的導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計？

★如何進(jìn)行商場燈光照明設(shè)計？講述商場燈光照明設(shè)計的17個要訣。

★商場整體環(huán)境景觀設(shè)計有什么要訣？

★講述商業(yè)步行空間環(huán)境景觀設(shè)計的8個要訣。

▲講述商場14種配套設(shè)施的設(shè)置要訣。

▲講述中央空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)生間節(jié)能系統(tǒng)、商場智能化系統(tǒng)、供電計量設(shè)備的配置要訣?！v述商店裝修設(shè)計的14個要訣。

★詳細(xì)全面地講解分析《萬達(dá)廣場商業(yè)綜合體的設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)算》，分高標(biāo)準(zhǔn)、正常標(biāo)準(zhǔn)和低成本三種建造檔次標(biāo)準(zhǔn)，分別對該綜合體的建筑和結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修、環(huán)境景觀、給排水及燃?xì)?、暖通、?qiáng)電、弱電等工程提供模版式的設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)算價格，非常有參考價值。

八、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場的開發(fā)與設(shè)計

★由一家開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)街有什么重要的開發(fā)要訣？

★從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的盈利角度出發(fā)，講述商業(yè)街在建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾設(shè)計、配套設(shè)計和景觀設(shè)計等方面的50個實用經(jīng)驗要訣。

★社區(qū)商業(yè)開發(fā)有什么具體形式？社區(qū)商業(yè)的租售模式該如何選擇？

★社區(qū)商業(yè)的規(guī)模該如何確定？

★如何正確選擇社區(qū)商業(yè)的業(yè)種和業(yè)態(tài)？

★從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的盈利角度出發(fā)，講述社區(qū)商業(yè)的建筑設(shè)計要訣。

▲以金地上海某社區(qū)的商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計建議報告為例，講述社區(qū)商業(yè)的正確策劃思路和方法。

★簡單講述專業(yè)市場的開發(fā)和規(guī)劃要訣。

九、購物中心的開發(fā)與設(shè)計

★什么是真正的購物中心？購物中心有什么功能、類型、發(fā)展趨勢？

★購物中心能滿足人們的什么需求？購物中心建筑的特點(diǎn)，購物中心業(yè)態(tài)組合有什么要點(diǎn)？ ★購物中心的正確開發(fā)理念。

▲不同開發(fā)主體開發(fā)的購物中心有什么區(qū)別？

▲講述購物中心的開發(fā)的4個階段。

▲從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的盈利角度出發(fā)，講述購物中心設(shè)計的20個要訣。

▲以山東某十萬平方米的購物中心為例，從經(jīng)營商家的要求和業(yè)種業(yè)態(tài)的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)、收益方式、目標(biāo)客層等方面進(jìn)行分析定位。

十、城市綜合體的開發(fā)與設(shè)計

▲講述城市綜合體的概念，分析萬達(dá)廣場城市綜合體的特點(diǎn)。

▲城市綜合體有什么選址標(biāo)準(zhǔn)？

▲城市綜合體有什么重要特征？

★從投資商投資回報和風(fēng)險控制的角度出發(fā)，講述商場、辦公樓、公寓、酒店四大功能物業(yè)如何正確組合？其正確的開發(fā)順序如何？每類功能物業(yè)在城市綜合體中的地位和規(guī)?？刂迫绾?？如何正確分區(qū)？

★三四線中小城市開發(fā)綜合體有什么要訣？

▲城市綜合體規(guī)劃設(shè)計有什么要訣？

★以上海合生廣場城市綜合體項目的設(shè)計任務(wù)書為例，講述寫字樓、酒店和商業(yè)三大功能物業(yè)組合的城市綜合體在考慮經(jīng)濟(jì)性和物業(yè)高實用率時，如何對項目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)與機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計和設(shè)計成果等方面提出具體實用的要求，是城市綜合體開發(fā)策劃設(shè)計不可多得的經(jīng)典教案。

本課程會講到的商業(yè)地產(chǎn)項目有：上海新天地、萬達(dá)寧波購物中心、沃爾瑪、廣州天河城、廣州崗頂天河廣場、北京王府井、北京國貿(mào)商城、廣州維多利亞廣場、天津勸業(yè)場、北京馬奈草地、廣東東莞購物中心、深圳老東門步行商業(yè)街、上海吳江路、上海南京路、深圳華強(qiáng)北、成都西蜀廊橋、廣州正佳廣場、深圳東門茂業(yè)百貨、上海港匯、上海中信泰富、恒隆廣場、廣州城市商業(yè)布局、香港又一城、上海正大廣場、香港郎豪坊購物中心、深圳萬象城、廣州中華廣場、華南Mall、香港太古廣場、日本商業(yè)、北京新光天地、武漢群光廣場、東莞虎門富民服裝大樓、上海百聯(lián)世茂廣場、北京太平洋百貨、北京西單中友百貨。

第三篇：如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

一、項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。

在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場，特別是對自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。

商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動。

空間尺度

不同的消費(fèi)場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

空間氣氛 體驗消費(fèi)對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費(fèi)是設(shè)計的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南京夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。室內(nèi)外空間的結(jié)合

商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴(kuò)展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)。立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴(yán)重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進(jìn)行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。

第四篇：如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計.txt2008太不正常了，一切都不正常！在這個關(guān)鍵時刻，中國男足挺身而出，向全世界證明：中國男足還是正常的！如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

[ 2007-5-15 135300 By 劉力 ]

一、項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式?；旧鲜情_發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場，特別是對自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動。u、空間尺度

不同的消費(fèi)場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。u、空間氣氛

體驗消費(fèi)對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費(fèi)是設(shè)計的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。u、室內(nèi)外空間的結(jié)合

商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴(kuò)展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。u、環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。u、多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)。u、立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

u、非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴(yán)重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進(jìn)行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。

第五篇：如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

[ 2007-5-15 135300By 劉力 ]

一、項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式?；旧鲜情_發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進(jìn)行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商

家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點(diǎn)和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場，特別是對自駕車消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具

有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當(dāng)?shù)奈?，但其柱網(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標(biāo)中標(biāo)方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。

商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空

間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動。

u、空間尺度

不同的消費(fèi)場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

u、空間氣氛

體驗消費(fèi)對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費(fèi)是設(shè)計的重點(diǎn)，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強(qiáng)調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費(fèi)體驗。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。u、室內(nèi)外空間的結(jié)合商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴(kuò)展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。u、環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費(fèi)需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。

u、多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)。

u、立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當(dāng)復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當(dāng)廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費(fèi)賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

u、非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴(yán)重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進(jìn)行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。