第一篇：商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計-培訓(xùn)課程講義

商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻---

講義

【商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻講師介紹】

余源鵬，中國房地產(chǎn)實操型理論研究大師，廣州市智南投資咨詢有限公司總經(jīng)理。1978年出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理營銷管理方向研究生進修班。主編出版了80多本實操型房地產(chǎn)專業(yè)書籍。常年擔任國內(nèi)數(shù)家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高級顧問，與業(yè)內(nèi)眾多房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的建立了友好的信息互動關(guān)系，對中國樓市的走向有精準的判斷。

【商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻背景】

隨著國家對房價過高、上漲過快的一二線城市進行住房限購政策以來，原來做住宅開發(fā)的不少房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，各地政府也適時成功推出了很多商業(yè)用地。全國商業(yè)地產(chǎn)項目立項開工增加，開發(fā)呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢。

但是商業(yè)地產(chǎn)人才的培養(yǎng)和隊伍的壯大需要一段較長時期的工作過程。由此造成了目前商業(yè)地產(chǎn)人才的缺乏，特別是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃定位、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃和建筑規(guī)劃設(shè)計等人才的缺乏。相關(guān)專業(yè)人才需要進一步完善自身的知識體系，掌握更有效的規(guī)律武器，了解更先進的項目操作方法和要訣，以迅速投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營流程中。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅地產(chǎn)開發(fā)的資金量大、回款方式更加多樣化、回報周期更長、風險更大、盈利更難、專業(yè)技術(shù)要求更高，商業(yè)地產(chǎn)的前期市場定位和規(guī)劃設(shè)計需要更加市場化、精細化。

當商業(yè)地產(chǎn)一哄而上的時候，如何把握好購物中心、城市綜合體、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等各種類型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要訣，把項目的地址選好、規(guī)模確定好，把商業(yè)項目定位好，把業(yè)態(tài)業(yè)種組合好，把人員動線設(shè)計好，把主力商家招商好，把規(guī)劃設(shè)計做好，最終使項目符合市場需求和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計規(guī)律，成功規(guī)避風險并順利運營，以獲取高額利潤，是本次課程將要為學(xué)員解決的重點問題！

【商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻課程內(nèi)容】

一、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要訣總論

★什么是商業(yè)地產(chǎn)最正確的概念，商業(yè)地產(chǎn)有什么具體開發(fā)類型？

★住宅開發(fā)商如何成功進軍商業(yè)地產(chǎn)？

★如何確定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模體量，有什么具體量化標準？

▲如何判斷選擇商業(yè)地產(chǎn)的地址？

★如何正確認識商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)以把握正確的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向？

▲了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的五個利益相關(guān)者及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理具體的權(quán)益關(guān)系。▲認識商業(yè)地產(chǎn)的租售模式及其特點以正確制訂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

▲了解商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的階段以及我國和西方發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀?！锷虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要倚仗什么樣的專業(yè)機構(gòu)，如何選擇？

▲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的基本步驟是怎樣的？

★什么是商業(yè)規(guī)劃，為什么說商業(yè)規(guī)劃決定商業(yè)地產(chǎn)的成?。?/p>

▲商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃設(shè)計是什么關(guān)系，為什么商業(yè)規(guī)劃要在建筑規(guī)劃設(shè)計之前？

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研要訣

★商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研有什么先進的經(jīng)驗可供借鑒？

★了解商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研的基本步驟、主要內(nèi)容并掌握商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的四大決勝方法。

▲結(jié)合案例講解如何對城市商業(yè)環(huán)境進行有效的調(diào)查分析，有什么分析內(nèi)容和分析思路？ ★什么是商圈，商圈該如何劃分？商圈分析要考慮什么主要因素？

▲結(jié)合案例講解如何對商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域商圈進行調(diào)查分析，有什么調(diào)查內(nèi)容和統(tǒng)計分析思路？

▲結(jié)合案例講解如何對商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域經(jīng)營商家進行調(diào)查分析？

★商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域消費者調(diào)研的重點是什么，消費者調(diào)研有什么方法和捷徑可供使用？

★如何設(shè)計消費者的問卷，并根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果作統(tǒng)計分析并發(fā)現(xiàn)消費者的需求？ ▲商業(yè)地產(chǎn)項目競爭商業(yè)項目調(diào)查的內(nèi)容和重點是什么，又該有什么樣的分析思路？

三、商業(yè)地產(chǎn)項目的全方位定位要訣

★結(jié)合實際商業(yè)項目講解商業(yè)地產(chǎn)項目定位最重要的12個原則

▲明晰商業(yè)地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容和重要性

★結(jié)合實際商業(yè)項目獨一講解商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位、主題定位、形象定位、檔次定位、目標客戶群定位、商圈定位的概念、內(nèi)容、方法和要訣。

★什么是商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式定位？有什么考慮要點？有哪些常見和新型的商業(yè)經(jīng)營模式？

▲商業(yè)地產(chǎn)項目每層價格定位有什么量化規(guī)律？

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種的類型特點、選擇定位與分布組合規(guī)劃要訣

★明確掌握商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類的概念、區(qū)別和類型。

▲百貨店、超市、專賣店、專業(yè)店、便利店等五種典型商業(yè)業(yè)態(tài)在商品結(jié)構(gòu)、商圈選擇、目標顧客上各有什么區(qū)別和特點？

★詳細講解百貨店、超市、專賣店、專業(yè)店、餐飲店、折扣店、亭式攤位、倉儲商店和自動售貨機等業(yè)態(tài)的概念、特點與要求。

▲掌握商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位的概念，明確業(yè)態(tài)定位的9個注意要點。

★位處不同區(qū)域的商業(yè)項目在進行業(yè)態(tài)選擇時有什么實用的要訣？

▲商業(yè)項目都有哪些主體業(yè)種與輔助業(yè)種可供項目定位招商挑選？

▲商業(yè)項目主體業(yè)種都有哪些常見的零售商品種類和專業(yè)店可供項目定位招商挑選？

▲餐飲、娛樂服務(wù)類和輔助商業(yè)服務(wù)類業(yè)種都有哪些常見的專業(yè)店可供項目定位招商挑選？ ★業(yè)態(tài)規(guī)劃的概念？什么是業(yè)種業(yè)態(tài)組合分布規(guī)劃？

★講解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位最核心的內(nèi)容——業(yè)態(tài)規(guī)劃的39個注意要點和要訣。

★商業(yè)地產(chǎn)項目如何正確進行樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃？有什么可供拿來即用的要訣？

▲舉例講解購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃定位的流程、方法、思路和規(guī)律。

五、商業(yè)地產(chǎn)主力店定位招商與20類主力商家的選址及其建筑規(guī)劃要求

▲為何主力店定位對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營很重要？講述則忽視主力店的失敗案例。★如何進行主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃，講述主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃13個要訣，認識主力店的6類主要類型。

▲為什么說主力店對商業(yè)項目的整體效益是把雙刃劍？

▲主力店及次主力店的招商需要通過多少個步驟？

▲主力店對商業(yè)項目的建筑設(shè)施設(shè)備可能提出的哪15個要求？

★講述銅鑼灣等四種百貨店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述沃爾瑪?shù)任宸N超市的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述3C家電、影院、KTV、圖書音像城、品牌便利店、康體健身館、經(jīng)濟酒店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述百安居建材賣場的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述迪卡儂體育用品專業(yè)賣場的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述多種大型餐飲店、中小型餐飲店、普通餐廳、連鎖快餐店的選址和建筑規(guī)劃的要求?！镏v述肯德基等西式快餐店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述西點、面包房、咖啡館、茶坊、面館的選址和建筑規(guī)劃的要求。

★講述臨街品牌專賣店的選址和建筑規(guī)劃的要求。

六、商業(yè)地產(chǎn)人員流動線設(shè)計暨交通規(guī)劃要訣

★什么是人員動線？良好人員動線設(shè)計有什么重要作用？

★如何利用主力店規(guī)劃引導(dǎo)客流？

★如何利用餐飲娛樂業(yè)態(tài)引導(dǎo)客流？

★如何利用出入口引導(dǎo)客流？

★如何利用中庭引導(dǎo)客流？

★主通道和次通道的寬度設(shè)計有什么要訣？

★有什么通道的形式？通道的形式設(shè)計有什么要訣？

★水平動線設(shè)計還有什么其他要訣？

★垂直人員動線設(shè)計包括什么內(nèi)容？有什么要求？

★講述扶梯設(shè)計的18個實用要訣。

★講述電梯設(shè)計的10個實用要訣。

★商業(yè)地產(chǎn)項目外部交通規(guī)劃有什么要訣？

★如何確定停車場的規(guī)模？

★停車場出入口設(shè)置有什么要訣？如何合理規(guī)劃停車體系？

★講述人員動線設(shè)計的其他16個要訣。

七、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計與配套設(shè)施設(shè)備和裝修裝飾設(shè)計要訣

▲介紹商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的五種主要設(shè)計內(nèi)容。

▲講述商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案在政府審批時的注意點。

★講述商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)把握的7大方向和14個最具實用價值的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗心得。

★商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計有什么走向成功的規(guī)律？

★商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計有什么應(yīng)注意的細節(jié)？

★商業(yè)地產(chǎn)項目外立面設(shè)計有什么成功秘訣？講述商業(yè)地產(chǎn)外立面設(shè)計的21個要訣?！锷虡I(yè)地產(chǎn)項目室外廣場設(shè)計有什么成功秘訣？講述商業(yè)地產(chǎn)室外廣場的24個要訣?！镌敿氈v述商業(yè)地產(chǎn)項目入口及大廳設(shè)計、中庭設(shè)計的規(guī)律與要訣。

▲什么是共享空間，共享空間設(shè)計有什么要訣？

★如何有效進行商場平面布局設(shè)計？講述平面布局設(shè)計的12個要訣。

★如何有效進行商場的商鋪分割？商鋪劃分有什么原則，其劃分步驟和順序如何？

★如何確定的商鋪實用率？

★商鋪面積分割有什么要訣？

★如何確定商鋪進深與開間比？

★講述商場廣告位設(shè)計應(yīng)該遵循的14個要訣。

★如何進行商場的導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計？

★如何進行商場燈光照明設(shè)計？講述商場燈光照明設(shè)計的17個要訣。

★商場整體環(huán)境景觀設(shè)計有什么要訣？

★講述商業(yè)步行空間環(huán)境景觀設(shè)計的8個要訣。

▲講述商場14種配套設(shè)施的設(shè)置要訣。

▲講述中央空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)生間節(jié)能系統(tǒng)、商場智能化系統(tǒng)、供電計量設(shè)備的配置要訣?！v述商店裝修設(shè)計的14個要訣。

★詳細全面地講解分析《萬達廣場商業(yè)綜合體的設(shè)計建造標準與預(yù)算》，分高標準、正常標準和低成本三種建造檔次標準，分別對該綜合體的建筑和結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修、環(huán)境景觀、給排水及燃氣、暖通、強電、弱電等工程提供模版式的設(shè)計建造標準與預(yù)算價格，非常有參考價值。

八、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場的開發(fā)與設(shè)計要訣

★由一家開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)街有什么重要的開發(fā)要訣？

★從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的盈利角度出發(fā)，講述商業(yè)街在建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾設(shè)計、配套設(shè)計和景觀設(shè)計等方面的50個實用經(jīng)驗要訣。

★社區(qū)商業(yè)開發(fā)有什么具體形式？社區(qū)商業(yè)的租售模式該如何選擇？

★社區(qū)商業(yè)的規(guī)模該如何確定？

★如何正確選擇社區(qū)商業(yè)的業(yè)種和業(yè)態(tài)？

★從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的盈利角度出發(fā)，講述社區(qū)商業(yè)的建筑設(shè)計要訣。

▲以金地上海某社區(qū)的商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計建議報告為例，講述社區(qū)商業(yè)的正確策劃思路和方法。

★簡單講述專業(yè)市場的開發(fā)和規(guī)劃要訣。

九、購物中心的開發(fā)與設(shè)計要訣

★什么是真正的購物中心？購物中心有什么功能、類型、發(fā)展趨勢？

★購物中心能滿足人們的什么需求？購物中心建筑的特點，購物中心業(yè)態(tài)組合有什么要點？ ★購物中心的正確開發(fā)理念。

▲不同開發(fā)主體開發(fā)的購物中心有什么區(qū)別？

▲講述購物中心的開發(fā)的4個階段。

▲從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的盈利角度出發(fā)，講述購物中心設(shè)計的20個要訣。

▲以山東某十萬平方米的購物中心為例，從經(jīng)營商家的要求和業(yè)種業(yè)態(tài)的特點出發(fā)進行購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)、收益方式、目標客層等方面進行分析定位。

十、城市綜合體的開發(fā)與設(shè)計要訣

▲講述城市綜合體的概念，分析萬達廣場城市綜合體的特點。

▲城市綜合體有什么選址標準？

▲城市綜合體有什么重要特征？

★從投資商投資回報和風險控制的角度出發(fā)，講述商場、辦公樓、公寓、酒店四大功能物業(yè)如何正確組合？其正確的開發(fā)順序如何？每類功能物業(yè)在城市綜合體中的地位和規(guī)?？刂?/p>

如何？如何正確分區(qū)？

★三四線中小城市開發(fā)綜合體有什么要訣？

▲城市綜合體規(guī)劃設(shè)計有什么要訣？

★以上海合生廣場城市綜合體項目的設(shè)計任務(wù)書為例，講述寫字樓、酒店和商業(yè)三大功能物業(yè)組合的城市綜合體在考慮經(jīng)濟性和物業(yè)高實用率時，如何對項目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)與機電系統(tǒng)設(shè)計和設(shè)計成果等方面提出具體實用的要求，是城市綜合體開發(fā)策劃設(shè)計不可多得的經(jīng)典教案。

本課程會講到的商業(yè)地產(chǎn)項目有：上海新天地、萬達寧波購物中心、沃爾瑪、廣州天河城、廣州崗頂天河廣場、北京王府井、北京國貿(mào)商城、廣州維多利亞廣場、天津勸業(yè)場、北京馬奈草地、廣東東莞購物中心、深圳老東門步行商業(yè)街、上海吳江路、上海南京路、深圳華強北、成都西蜀廊橋、廣州正佳廣場、深圳東門茂業(yè)百貨、上海港匯、上海中信泰富、恒隆廣場、廣州城市商業(yè)布局、香港又一城、上海正大廣場、香港郎豪坊購物中心、深圳萬象城、廣州中華廣場、華南Mall、香港太古廣場、日本商業(yè)、北京新光天地、武漢群光廣場、東莞虎門富民服裝大樓、上海百聯(lián)世茂廣場、北京太平洋百貨、北京西單中友百貨。

【商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻課程對象】

■商業(yè)地產(chǎn)投資商和開發(fā)商的董事長、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)，及各部門、各項目經(jīng)理，涉及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、投資、財務(wù)、研發(fā)、設(shè)計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經(jīng)理、主管和從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)定位、策劃、銷售、招商和商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)投資商、商業(yè)地產(chǎn)運營商、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃代理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾設(shè)計的設(shè)計單位的設(shè)計師和領(lǐng)導(dǎo)，以及商業(yè)地產(chǎn)項目的的材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的相關(guān)人士。

■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、家具專賣場、數(shù)碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業(yè)地產(chǎn)的主力商家的選址和經(jīng)營管理人士。■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、綜合商場、主題商城的開發(fā)和運營的材料設(shè)備供應(yīng)商和管理服務(wù)人員。

■政府規(guī)劃部門、商業(yè)研究機構(gòu)以及廣大商鋪購買投資人士。

【商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻學(xué)習收獲】

為了增加授課的內(nèi)容，盡量講滿兩天并保持較快的速度，余源鵬老師將平時4天才能講授好的課程集中錄像為16課時，其授課內(nèi)容超過20萬字，是國內(nèi)其他2天課程班所無法比擬的！

您相當于花一次的培訓(xùn)費獲得兩次的培訓(xùn)課程，用兩天的時間掌握余源鵬老師及團隊耗資幾十萬的研究成果以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策劃和規(guī)劃設(shè)計要訣800個。學(xué)員白天觀看余源鵬老師講課錄像16課時，余源鵬老師親自到場，有問題可寫紙條向老師提問。

■學(xué)員能眀晰商業(yè)地產(chǎn)的概念和分類，明確有關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài)、商圈、定位、規(guī)劃等概念和類別。

■學(xué)員能從廣州天河城、深圳萬象城、上海新天地、北京新光天地等數(shù)十個商業(yè)項目的講解中獲得必要的靈感，利于策劃、創(chuàng)作和決策，掌握商業(yè)項目開發(fā)成功的核心秘笈。

■學(xué)員能從萬達、合生、金地等公司的珍貴實操案例和資料中獲取工作的絕對寶貴的實用工

具。

■決策者能對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模、選址、經(jīng)營模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設(shè)計等進行正確決策，有效進行風險控制，規(guī)避投資風險，獲得更大的成功規(guī)律和信心。

■學(xué)員能獨立做好商業(yè)項目的前期定位、動線設(shè)計和前期商業(yè)規(guī)劃，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營風險。

■策劃人員能獨立進行商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研、全面定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、動線設(shè)計等前期策劃和中后期調(diào)整策劃。

■招商人員能便捷、準確地鎖定項目的主力店和主力商家，了解其選址及建筑規(guī)劃要求，成功開展預(yù)招商工作并調(diào)整項目的規(guī)劃設(shè)計，提升主力店簽約談判能力。

■開發(fā)企業(yè)的工程、研發(fā)、設(shè)計管理人員能獨立、完整、明確、詳細地編制出《設(shè)計任務(wù)書》?！鲐攧?wù)人員、概預(yù)算人員和可行性研究分析人員能獨立作出商業(yè)地產(chǎn)項目準確的成本預(yù)算?！鲆?guī)劃設(shè)計師、建筑設(shè)計師、景觀設(shè)計師、機電設(shè)計師、暖通和給排水設(shè)計師能為開發(fā)商設(shè)計出符合市場規(guī)律的，具有經(jīng)濟性、美觀性、實用性、先進性和高贏利性的設(shè)計方案、材料和圖紙。

【商業(yè)地產(chǎn)前期策劃與建筑規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)班與培訓(xùn)視頻特點】

案例性：課程將經(jīng)驗要訣與實際正在運營的數(shù)十個成功或失敗的項目進行結(jié)合講解 系統(tǒng)性：課程秉承余源鵬老師編寫圖書的系統(tǒng)性和條理性強的特點，信息量非常大 實操性：課程所講內(nèi)容乃是國內(nèi)數(shù)十位商業(yè)地產(chǎn)高層人士實操經(jīng)驗的結(jié)晶實用性強 規(guī)律性：每個項目的具體情況雖不同，但只要掌握必要的規(guī)律和要訣便可攻城略地 超值性：本課程由余老師親自錄像授課，課程內(nèi)容豐富緊湊且贈送資料超值，性價比高

資料參考：

智地網(wǎng)；

智地網(wǎng)【 余源鵬房地產(chǎn)大講堂】；

智地網(wǎng)【商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程】；

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)定位培訓(xùn)課程講義

商業(yè)地產(chǎn)定位培訓(xùn)課程講義

在進行商業(yè)地產(chǎn)策劃時，其中第一步就是商業(yè)地產(chǎn)的定位。那么商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么地位呢？首先我們要進行調(diào)研，以下便是余源鵬房地產(chǎn)大講堂中商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程里面關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)定位調(diào)研的培訓(xùn)課程部分講義：

一、商業(yè)地產(chǎn)定位市場調(diào)研的步驟

第一步：界定問題

第二步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調(diào)研方案

第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù)

第六步：編寫調(diào)研報告

二、商業(yè)地產(chǎn)定位市場調(diào)研的4種方法

1）直接調(diào)查

2）間接調(diào)查

3）問卷調(diào)查

4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查

三、商業(yè)地產(chǎn)定位市場調(diào)研的6大主要內(nèi)容

（1）宏觀環(huán)境分析

（2）本市商業(yè)環(huán)境分析

（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標客戶分析（租給經(jīng)營商家，售給投資者）

（5）消費者分析

（6）競爭對手分析

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃與招商管理

商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃與招商管理

做商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方案時要考慮的因素:

一、戰(zhàn)略層面理解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

1、項目選址到運營管理各階段地位與作用

2、采用的盈利模式

3、從政府、行業(yè)、開發(fā)商各層面看待項目的發(fā)展趨勢二、二三線市場地域特點與商業(yè)需求分析

1、了解當?shù)厥袌雠c商業(yè)需求

2、市場容量與輻射范圍

3、地域特點與消費者群體特征

4、商業(yè)地產(chǎn)資源要素整合三、業(yè)態(tài)解析與業(yè)態(tài)組合1、正確理解各種商業(yè)業(yè)態(tài)

2、業(yè)態(tài)組合與商戶定位

3、如何做好業(yè)態(tài)互補

4、如何做好業(yè)態(tài)分布

5、如何做好業(yè)態(tài)配比

6、主力店在業(yè)態(tài)組合中的運用

7、地段與主力業(yè)態(tài)的選擇

四、項目的 市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）如何做商業(yè)項目定位

1、業(yè)態(tài)定位

2、功能定位

3、經(jīng)營定位

4、客群定位

（二）明確商業(yè)模式

1、只售不租出讓產(chǎn)權(quán)

2、只租不售統(tǒng)一管理

3、不售不租自主經(jīng)營

4、租售結(jié)合收放自如

5、開發(fā)商與商家聯(lián)營

（三）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計

1、創(chuàng)意的獨特性

2、空間的合理性

3、環(huán)境的舒適性

4、動線的合理性

5、設(shè)計的經(jīng)濟性

（四）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計步驟

1、建筑設(shè)計

2、配套規(guī)劃

3、立面規(guī)劃

4、主力商家訴求

5、設(shè)計深化

6、裝修規(guī)劃

五）商業(yè)設(shè)施規(guī)劃

1、道路規(guī)劃

2、停車場規(guī)劃

3、環(huán)境設(shè)施規(guī)劃

4、商業(yè)建筑體外裝規(guī)劃

5、商業(yè)空間內(nèi)裝規(guī)劃

6、商業(yè)街設(shè)施規(guī)劃

7、CIS規(guī)劃

8、SIGN設(shè)計

（六）商業(yè)空間規(guī)劃

1、規(guī)劃最佳使用率

2、開間合理的黃金分割點

3、消費人流習慣的運用

4、導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計

5、如何合理預(yù)留廣告位

商業(yè)地產(chǎn)招商模式

（一）商業(yè)地產(chǎn)招商策略的組合運用

1、商戶定位及組合策略

2、招商條件及談判策略

3、招商團隊的組建及管理

4、招商進度及品質(zhì)控制

5、業(yè)務(wù)流程及條件審批控制

6、招商推廣策略

（二）商業(yè)地產(chǎn)招商的基本原則

1、統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理原則

2、放水養(yǎng)魚原則

3、同業(yè)相助異業(yè)互補原則

4、先主力店后散戶之先后有序原則

5、優(yōu)質(zhì)商戶與平庸商戶區(qū)別對待原則

6、各功能合理配比原則

7、形像與效益相平衡原則

8、招商執(zhí)行可行性原則

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的招商計劃

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目招商計劃組織實施

（五）商業(yè)地產(chǎn)項目招商中談判技巧

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)的策劃與銷售培訓(xùn)

一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的準確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：

（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。

（二）簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。

（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。

（四）創(chuàng)意新穎原則：要求

策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

二、營銷策劃書的基本內(nèi)容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產(chǎn)項目改變功能和

用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。

房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。

發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

（二）、分析當前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產(chǎn)市場總體概述；

區(qū)域競爭性樓盤分析；

樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；

市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。

目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。

（三）市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；

樓盤價格定位不當；

目標客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少，難以啟動市場；

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；

售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是

2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿

足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

（四）營銷目標

營銷目標是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為XX天。

（五）營銷戰(zhàn)略

1、營銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競爭策略

通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。

2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。

3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。

4）樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則；

銷售當時的市場環(huán)境；

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件；

銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；

發(fā)展商的成本及營銷目標；

以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。

4、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?/p>

5、廣告宣傳計劃。

（1）、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。

強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。

（2）、廣告目標

建立并樹立項目品牌形象。

明確提出將項目包裝成何種效果。

有力促進樓盤銷售。

（3）、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。

（4）、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；

重點突出項目的各項優(yōu)勢；

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；

強調(diào)廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

（5）、賣點整合項目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。

（6）實施步驟可按以下方式進行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。

把握時機進行公關(guān)活動，接觸消費者。

積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。

6、具體行動方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。

六、策劃方案各項費用預(yù)算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。

第五篇：如何進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

一、項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認識不夠。

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。

而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式?；旧鲜情_發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

認識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負責招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準的項目論證是招商的短腿。

此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標，包括經(jīng)濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。

在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。認知便利是指在局部區(qū)位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計全盤返工。

商業(yè)地產(chǎn)項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項目進行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當?shù)奈?，但其柱網(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

在商業(yè)運營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至會產(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。這方面有一個類似項目的例子，五棵松體育中心雖然是一個體育設(shè)施項目，但其中包含了一大部分商業(yè)設(shè)施。最初的國際投標中標方案中，將商業(yè)設(shè)施放至大空間的體育館上空，造成荷載分配違背結(jié)構(gòu)常理，增加了很多技術(shù)問題，也極大地提高了建筑造價。后來，經(jīng)過各方面專家的反復(fù)研討和論證，決定將兩部分功能位置互換，徹底改變了原始設(shè)計方案。

商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

六、豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費的新模式

隨著時代的進步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進人與建筑及空間環(huán)境的互動。

空間尺度

不同的消費場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。

空間氣氛 體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設(shè)計的重點，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南京夫子廟的秦淮風情、北京什剎海的老北京風情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。室內(nèi)外空間的結(jié)合

商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。環(huán)境景觀

商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。多元化的立面設(shè)計

商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點。立面組合的多樣化

由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統(tǒng)風格、東南亞風格、本土風格、現(xiàn)代風格都可以考慮，但需要特別強調(diào)的是，即便整體風格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。

非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性

對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。

總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。