第一篇：園林景觀在地產(chǎn)界的價值

園林景觀在地產(chǎn)界的價值

在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，各個地產(chǎn)商對園林景觀的打造可謂不遺余力。對景觀環(huán)境的重視程度，從前期的規(guī)劃到后期的投入，從設(shè)計團隊到施工團隊，從材料的選擇到產(chǎn)品的打造，都是前所未有的高標準和嚴要求。所有這些，無不彰顯著開發(fā)商的獨具匠心和拳拳盛意。即使是一雙再挑剔的眼睛，也不能否認，更不難發(fā)現(xiàn)，在津城大大小小的樓盤中，處處都有東西方經(jīng)典園林的影子，更不乏經(jīng)典之作。從簡潔、規(guī)則、豪放的法式古典園林，到清新、質(zhì)樸、田園的英式風(fēng)景園林，再到“雖由人作，宛自天開”的中式山水園林，風(fēng)格各異的花園式景觀裝點著城市的自然與和諧。這其中更不乏全球著名景觀設(shè)計公司和頂級大師的作品，將城市自身的文化脈絡(luò)融入社區(qū)園林，用景觀搭載和傳承傳統(tǒng)與現(xiàn)代的城市生活。從單純的賣樓盤轉(zhuǎn)向更多地關(guān)注環(huán)境和文化，倡導(dǎo)社區(qū)新的生活方式，園林景觀在樓市營銷中也占據(jù)著越來越重要的位置?！拔丛旆浚确N樹”，讓購房者提前領(lǐng)略新樓盤撲面而來的盎然生機，感受獨一無

二、與眾不同的景觀亮點，已經(jīng)逐漸成為開發(fā)商最青睞的推廣方式。通過園林景觀的加分來提升樓盤附加值，更成為銷售中超越同類產(chǎn)品、在激烈競爭中脫穎而出的法寶利器。作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)，園林景觀的設(shè)計和營造早已與項目的定位緊密相連，對于樓盤品質(zhì)和開發(fā)商的品牌形象都會產(chǎn)生深遠影響。而市場也開始證明，一個園林景觀突出的樓盤，正日益成為價值提升的“硬道理”。

在風(fēng)云變幻、反復(fù)無常的樓市，景觀這一永恒的主題也面臨新形勢下的變革與發(fā)展，轉(zhuǎn)向為打造生態(tài)型、宜居型園林景觀。

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第二篇：園林景觀

園林景觀分為園林建筑和園林綠化：

軟質(zhì)的東西稱軟質(zhì)景觀，通常是自熱的，硬質(zhì)的東西稱為硬質(zhì)景觀，通常是人造的。

園林景觀小品：是園林中供休息，裝飾，照明，展示和園林管理及方便游人用的小型建筑設(shè)施。一般沒有內(nèi)部空間，小巧，造型別致。

第三篇：園林景觀

屋頂園林景觀（包括屋頂綠化、空中花園）建設(shè)是隨著城市密度的增大和建筑的多層化而出現(xiàn)的，是城市綠化向立體空間發(fā)展，拓展綠色空間，擴大城市多維自然因素的一種綠化美化形式。

一、屋頂園林景觀建設(shè)的意義

其目的意義在于：為市民創(chuàng)造一個更具新意的活動空間，增加城市自然因素、綠化覆蓋率，美化環(huán)境，達到保護和改善城市環(huán)境，健全城市生態(tài)系統(tǒng)，促進城市經(jīng)濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。同時，屋頂園林能陶冶人們的情操，樹立良好的城市形象。

二、屋頂園林景觀設(shè)計的基本原則

屋頂園林景觀融建筑技術(shù)和綠化美化為一體，突出意境美。重要手段是巧妙利用主體建筑物的屋頂、平臺、陽臺、窗臺和墻面等開辟園林場地，充分利用園林植物、微地形、水體和園林小品等造園因素，采用借景、組景、點景、障景等造園技法，創(chuàng)造出不同使用功能和性質(zhì)的園林景觀。其設(shè)計的基本原則是：

1.經(jīng)濟實用：合理、經(jīng)濟地利用城市空間環(huán)境，始終是城市規(guī)劃者、建設(shè)者、管理者追求的目標。屋頂園林除滿足不同的使用要求外，應(yīng)以綠色植物為主，創(chuàng)造出多種環(huán)境氣氛，以精品園林小景新穎多變的布局，達到生態(tài)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的結(jié)合。

2.安全科學(xué)：屋頂園林的載體是建筑物頂部，必須考慮建筑物本身和人員的安全，包括結(jié)構(gòu)承重和屋頂防水構(gòu)造的安全使用，以及屋頂四周防護欄桿的安全等。由于與大地隔開，生態(tài)環(huán)境發(fā)生了變化，要滿足植物生長對光、熱、水、氣、養(yǎng)分等的需要，必須采用新技術(shù)，運用新材料。

3.精致美觀：選用花木要與比擬、寓意聯(lián)系在一起，同時路經(jīng)、主景、建筑小品等位置和尺度，應(yīng)仔細推敲，既要與主體建筑物及周圍大環(huán)境協(xié)調(diào)一致，又要有獨特新穎的園林風(fēng)格。不僅在設(shè)計時，而且在施工管理和選用材料上應(yīng)處處精心。此外，還應(yīng)在草地、路口及高低錯落地段安放各種園林專用燈具，不僅起照明作用，而且作為一種飾品增添美觀和情調(diào)。

4.注意系統(tǒng)性：規(guī)劃要有系統(tǒng)性，克服隨意性，運用園林“美學(xué)”統(tǒng)一規(guī)劃，以植物造景為主，盡量豐富綠色植物種類，同時在植物的選擇上不單純?yōu)橛^賞，要模擬自然。選擇的園林植物抗逆性、抗污性和吸污性要強，易栽易活易管護。同時以復(fù)層配置為模式，提高葉面積指數(shù)，保證較高的環(huán)境效益。

三、造園設(shè)計

假山、水池、亭、廊雖然是屋頂園林造景的重要部分，但應(yīng)以樹木花卉為風(fēng)景主題，各類樹木、花卉、草坪等所占的比例應(yīng)在50％至70％。常用植物造景形式的設(shè)計有以下幾種：

1.喬灌木的叢植、孤植：植株較小的觀賞喬木以及灌木、藤木，不僅是園林藝術(shù)的骨骼，更是改善大氣環(huán)境質(zhì)量的主角。所以喬灌木應(yīng)是屋頂園林中的主體，其種植形式要講究，以叢植、孤植為主，與大地園林講究“亭臺花木，不為行列”而突出群體美不同。叢植就是將

多種喬灌木種在一起，通過樹種不同及高矮錯落的搭配，利用其形態(tài)和季相變化，形成富于變化的造型，表達某一意境，如玉蘭與紫薇的叢植等。孤植則是將具有較好的觀賞性和優(yōu)美姿態(tài)，花期較長且花色俱佳的小喬木，如海棠、臘梅等，單獨種植在人們視線集中的地方。

2.花壇、花臺設(shè)計：在有微地形變化的自由種植區(qū)，建花壇、花臺?；▔捎梅叫?、圓形、長方形、菱形、梅花形等，可用單獨或連續(xù)帶狀，也可用成群組合類型。所用花草要經(jīng)常保持鮮艷的色彩與整齊的輪廓。多選用植株低矮、株形緊湊、開花繁茂、色系豐富、花期較長的種類，如報春、三色堇、百日草、一串紅、萬壽菊、金盞菊、四季海棠、郁金香、風(fēng)信子、矮牽牛等。而花臺，是將花卉栽植于高出屋頂平面的臺座上，類似花壇但面積較小。也可將花臺布置成“盆景式”，常以松、竹、梅、杜鵑、牡丹等為主，并配以山石小草。

3.巧設(shè)花境及草坪：以樹叢、綠籬、矮墻或建筑小品作背景的帶狀自然式花卉配置?；◤降倪吘?，依屋頂環(huán)境地段的不同，可以是自然曲線，也可以采用直線，而各種花卉的配置是自然混交。草坪種植不宜單獨成景，而是以“見縫插綠”或在叢植、孤植喬灌木的屋面鋪設(shè)，以形成“生物地毯”，起到點綴作用。

4.注意配景：除在主景外采用花盆、花桶等，點線地分散組成綠化區(qū)域或沿建筑物屋頂周邊布置，增加氣氛和景觀外，應(yīng)在曲徑、草地邊和較高的植株下，擺放1至2塊形狀特異的奇石等，以體現(xiàn)剛?cè)嵯酀膬?nèi)涵，收到豐富園林景觀的效果。

四、幾個技術(shù)問題的解決

屋頂園林是一種特殊的園林形式，它是以建筑物頂部平臺為依托，進行蓄水、覆土并營造園林景觀的一種空間綠化美化形式。因此，在屋頂園林的設(shè)計與施工中，還應(yīng)解決好以下幾方面的特殊技術(shù)問題：

1.減少荷載問題：荷載是衡量屋頂單位面積上承受重量的指標，是建筑物安全及屋頂園林成功與否的保障。用于園林造景的屋頂應(yīng)采用整體澆筑或預(yù)制裝配的鋼筋混凝土屋面板作結(jié)構(gòu)層，有條件者，可用隔熱防滲透水材料制成的“生態(tài)屋頂塊”。一般情況下，要求提供350千克／平方米以上的外加荷載能力。同時在具體設(shè)計中，除考慮屋面靜荷載外，還應(yīng)考慮非固定設(shè)施、人員數(shù)量流動、外加自然力等因素。為了減輕荷載，應(yīng)將亭、廊、花壇、水池、假山等重量較大的景點設(shè)計在承重結(jié)構(gòu)或跨度較小的位置上，同時盡量選擇人造土、泥炭土、腐殖土等輕型材料。

2.防水設(shè)施及排水系統(tǒng)：在滿足承重要求之后，應(yīng)對整個屋頂進行防漏處理，其防水層處理應(yīng)采用復(fù)合防水設(shè)施，即設(shè)置涂膜防水層和配筋細石砼剛性防水層兩道防線。涂膜防水層應(yīng)用無紡布做一布二涂或二布六涂，在此基礎(chǔ)上做剛性防水層，剛性防水層與屋面泛水必須一次做成，以保證其防水質(zhì)量。涂膜防水層施工完畢后，還應(yīng)進行一次防水試驗。同時，在實施屋頂園林施工中，不管何種設(shè)施均不得打開或破壞屋面的防水層或保護層。緊接著就是設(shè)置完善的排水系統(tǒng)，除溢水孔、天溝外，還應(yīng)設(shè)置出水口、排水管道等，滿足日常排水及暴雨時泄洪的需要，并做好定期清潔、疏淘工作。

3.路徑建設(shè)：路徑的設(shè)計也很有學(xué)問，一般路徑寬50至70厘米，彎彎曲曲的路徑將把整個屋頂面分割成若干大小不等的片區(qū)。路徑的路基可用6厘米寬的磚砌成，每隔1.5米左右

砌留貼地暗孔道排水，暗孔寬約7至8厘米。用水泥砂漿作為路基，在路基上鋪貼鵝卵石，使小路呈古樸風(fēng)味。此外，有些屋頂面的落水管、排水管等與園林氣氛極不協(xié)調(diào)，可用假山石將其包藏起來，也可用雕塑手法把它隱裹塑成樹干等。

屋頂園林是加快城市綠化發(fā)展，促進城市環(huán)境保護的重要途徑。我們要科學(xué)、合理、規(guī)范城市屋頂園林建設(shè)，提高城鎮(zhèn)園林綠化質(zhì)量，改善居住環(huán)境，美化家園，造福大家。

我開始做設(shè)計的時候，首先看它的位置，就是怎么能最充分利用它周圍的環(huán)境，如果沒有利用的，我再從里面入手，先盡量利用周圍的環(huán)境，比方說周圍有一個大湖，怎么利用好這個地方，如果是作為沙灘，就給我設(shè)計出了難題，就比較有意思了，就解決了這個難題，可能就創(chuàng)造出一個比較有特色的人文景觀，一種新的生活方式就會出現(xiàn)，我覺得我也就是一個靈感。后來實施的不滿意，因為沒有按時施工，也是因為造價的原因和其他的好多原因，最后非常失望。

做規(guī)劃要利用周圍的景觀，如果沒有可利用的話，就找找空間有沒有什么，反正買別墅的人，他一般會買一個好的環(huán)境，一種生活方式，再想一些主意，怎么能夠讓他更舒服。還有一個別墅的路網(wǎng)非常重要，因為住別墅的人一般回家，進進出出，路網(wǎng)的設(shè)計應(yīng)該跟規(guī)劃一起考慮，就是大的景觀和路網(wǎng)的設(shè)計結(jié)合。我們做出一些比較好的作品，總而言之有一些遺憾，因為規(guī)劃幾年以后才介入。

我在歐洲呆這么長時間，沒有見過中國這樣的別墅，國外都是利用現(xiàn)有的資源，比方說在荷蘭利用一些碼頭改造，這樣可以減少費用，可以創(chuàng)造一個比較別致的人文景觀，它深挖一個湖，也有原因，不是說非要模仿一個什么西班牙，這里面可能有原因，就是做生態(tài)方面的一些實驗，或者是要達到某種效果。生搬一個國家的整個生活方式也不是辦法，我覺得就設(shè)計師去做設(shè)計，再想一些點子，很自然的，就在過著這個生活，你非跟他說這是法國的，就不太可信了。

如果沒有自然景觀，人造景觀是不可以的，這樣不合適。第二造價也是要合適的，肯定每個開發(fā)商都對自己的項目預(yù)設(shè)了造價，價格性能比是好的，然后還應(yīng)該有一個精彩的、獨特的東西。比如說不一定是異眾性，也可以是一種生活方式，反正某一點有突破，這是自己的要求，也可能是別人做過的同一個主題，但是你要有突破。

還有綠地維護，我們跟建筑不一樣的地方，建筑可以照圖紙施工，尺寸不能有太大的差別，否則這個房子就要塌了，但是景觀建筑太多了，因為你就是拿一張畫，施工圖拿出來可能也有很多的變數(shù)，還有就是我們所說的樹，三分種，七分養(yǎng)，一棵樹在別的地方可能長得比較好，在咱們小區(qū)里可能長幾年就很難看，這是一種維護，所以你的東西不能光追求奇特，重視美觀。南方的樹種不可能養(yǎng)得好，北方?jīng)]有那樣的自然規(guī)律。

國外的景觀設(shè)計不是都由景觀設(shè)計師來完成的，比如我在農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)景觀的時候，老師把很多不同專業(yè)的學(xué)生放在一起，比如將農(nóng)業(yè)用地恢復(fù)成原先的自然景觀的用地，都是不同

專業(yè)來配合，不是說專業(yè)性很強的，不是一個人就什么都會。我們處理這個問題的時候，比如設(shè)計費夠我去請生態(tài)方面的專家，或者是跟水有關(guān)的這種工程師，能夠通過其他的手段，能解決這個問題，那我們會去請。

比如最近有一個項目，是武漢的一個叫做威尼斯花園，電話里面跟我聊了好長時間，我就跟他說，因為它造價很低，就是像開玩笑的造價，他說他算過可以，然后他要做成威尼斯花園，那個水都臭了，設(shè)計費很高，我說就不能負責(zé)任。我說你需要點子，我可以給你一個點子，大概的思路，我電話里告訴他了，他最后找什么樣的，我不知道，但沒有這筆費用，肯定設(shè)計不出那樣的景觀。這需要搞生態(tài)的專家，需要很多方面的專家配合才可以。

國外的設(shè)計師在國內(nèi)收的費是涵蓋很多方面的。如果你設(shè)計費涵蓋了這部分，可能會減少你的后患，可能物業(yè)費會給你減少很多，這跟設(shè)計費有關(guān)系。

作為設(shè)計師要負責(zé)任，我愿意和建筑師一起來完成一塊地塊的設(shè)計，實際上是對這個環(huán)境的負責(zé)，對甲方，對開發(fā)商的負責(zé)任，和對將來使用者，業(yè)主負責(zé)任。我覺得開發(fā)商應(yīng)該有這種心態(tài)，就是有負責(zé)任的態(tài)度，就是所謂的都體現(xiàn)在設(shè)計里面。

本來是很好的地，可以賣出更多的錢，或者住在這里，業(yè)主就能看好更好的景觀，因為規(guī)劃可能會給設(shè)計造成遺憾，我希望傳媒能夠關(guān)注設(shè)計師。

低密度住宅提供的不僅僅是一處普通的居所，更提供了一種不同于城市內(nèi)高密度住宅的嶄新的生活方式。設(shè)計師所構(gòu)想的物化環(huán)境須為這種新的生活方式提供理想的場所品質(zhì)。

在低密度社區(qū)中，景觀與建筑的結(jié)合更為密切，在空間、尺度、風(fēng)格、形式、材質(zhì)、色彩等各方面都應(yīng)和諧呼應(yīng)，順暢過渡，甚至融合為一個有機的整體。

在低密度社區(qū)中，景觀與地域環(huán)境條件的結(jié)合更為重要，通過因借周邊環(huán)境的景觀特色，拓展社區(qū)的景域空間感受，使所處地段的環(huán)境特點真正成為社區(qū)居住品質(zhì)的特色。

在低密度社區(qū)中，公共景觀空間與私密性景觀空間（私家庭院）的聯(lián)系與區(qū)隔是重要的設(shè)計環(huán)節(jié)。在公共景觀空間中不宜安排過于集中的公眾性活動場所，公共景觀空間往往呈現(xiàn)線性的布局形式，成為社區(qū)內(nèi)風(fēng)景性的公眾交往、休閑活動的紐帶。私家庭院在社區(qū)中

占有大量的景觀面積，往往由業(yè)主自行布置、使用，而庭院與公共區(qū)域的分割形式是影響整體社區(qū)環(huán)境與業(yè)主使用效果的重要元素。通常有通透性圍合、半通透半私密及完全私密等形式，無論哪一種形式的圍合，都首先要考慮與建筑的布局甚至室內(nèi)空間相結(jié)合，營造統(tǒng)一、豐富、有趣的整體居住空間效果；其次，私家庭院的圍合形式應(yīng)與整體社區(qū)景觀環(huán)境相適應(yīng)，形成和諧的交流與對話，因為，在現(xiàn)有多數(shù)低密度社區(qū)中，并不是真正意義上的“別墅”領(lǐng)地概念，通常是左鄰緊靠右舍，私家庭院不僅是專享的空間，同時也是互為觀賞對象的“視野”，整體性、私密性的合理結(jié)合對塑造一個社區(qū)的整體環(huán)境品質(zhì)與特色至關(guān)重要。

中關(guān)村瀚海國際大廈鄰近中關(guān)村核心區(qū)的中心綠地廣場。大廈外部有5500平方米的綠色生態(tài)庭院，庭院內(nèi)三個主題綠化景觀在空間上錯落有致，交相輝映。主入口的主題水景，與大廈入口對比成氣勢宏大的主題景觀。夏日清泉，淺池碧水、卵石涌泉，尤如夏日的陣陣清風(fēng)；木質(zhì)擋墻、回型燈飾，現(xiàn)代藝術(shù)之美隨處可見；大廈西南角的百年古樹，郁郁蔥蔥，與大廈和諧共處，體現(xiàn)出設(shè)計師“人本園林”的構(gòu)想，也體現(xiàn)了開發(fā)商的初衷。

人們廣為熟悉的城市酒店，常有幾個共同的特征：搶眼的、標志性的外觀造型；宏偉的、令人印象深刻的入口大堂、共享空間，以及時尚、前衛(wèi)的餐飲、娛樂設(shè)施與客房。此類酒店的代表作，有波特曼設(shè)計的美國舊金山凱悅大酒店、SOM設(shè)計的中國上海金茂凱悅大酒店，以及美國拉斯維加斯的Bellagio酒店等。休閑度假酒店由于其特有的地理位置與客戶需要，其規(guī)劃設(shè)計與城市酒店自外向內(nèi)的做法相反，外在環(huán)境成為設(shè)計的主體，而建筑本身退居其次。這種外向性的規(guī)劃設(shè)計，要求投資者與設(shè)計師在選址時充分考慮周邊環(huán)境，使酒店成為載體，使環(huán)境成為主要觀賞對象。這種類型酒店的成功范例有印尼巴厘島的四季酒店、麗茲（Ritz.Carlton）酒店等，國內(nèi)的海南三亞天域酒店，亦為此類型的佳作。度假酒店要求其設(shè)計師自覺去尊重與欣賞環(huán)境，將酒店建筑本身的定位、體量以及空間與功能組織，做恰當?shù)奶幚砼c把握，酒店建筑應(yīng)與周邊環(huán)境融為一體。在大多數(shù)開發(fā)商與建筑師都習(xí)慣于紀念碑式建筑的今天，景觀設(shè)計師的作用愈發(fā)至關(guān)重要。

博鰲位于海南省，地處?？谑信c三亞市之間，距瓊海30km，是萬泉河、龍滾江及九曲江匯合并入海之處，具有山、河、湖、海融為一體的特色，與世界著名的旅游勝地澳大利亞的黃金海岸和墨西哥的坎昆,有極相似的地理特征。

亞洲論壇作為中國目前惟一的定期、定點舉行的國際性活動，其重要性自然也反映在論壇會議中心及酒店的景觀設(shè)計之中。意格環(huán)境設(shè)計通過與澳大利亞DBI事務(wù)所、北京市建筑

設(shè)計院等設(shè)計單位的協(xié)調(diào)與配合，為中遠三林置業(yè)集團所投資開發(fā)的亞洲論壇會議中心、酒店及配套的高爾夫球場、別墅區(qū)，提供景觀設(shè)計與現(xiàn)場服務(wù)（圖1～3）。在充分了解當?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)、水文情況及環(huán)境特征的前提下，論壇會議中心、酒店及配套的高爾夫球場、別墅區(qū)的景觀，實現(xiàn)了建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，并為其長期良好的運營創(chuàng)造了有利的條件。

景觀設(shè)計師通過造景的手法，將博鰲美麗的山水風(fēng)光引入室內(nèi)，使室內(nèi)外景觀融為一體，為在酒店和別墅度假的消費者創(chuàng)造怡人的休息空間和新鮮的度假體驗。通過對當?shù)孛袼准懊窬咏ㄔ焓址ǖ奈张c再創(chuàng)造，并充分考慮利用本土的材料，采用了許多新穎的處理手法（圖

1）。同時還將石雕等手工藝作品有機地融入到酒店的環(huán)境之中，配以加強氣氛的燈光設(shè)計，使民族工藝煥發(fā)出新的生命力。設(shè)計師依據(jù)海南的氣候特征及博鰲現(xiàn)有的溫泉資源，將餐飲、溫泉、按摩、理療及水中娛樂設(shè)施等，納入景觀范疇，使消費者在消費中娛樂，在娛樂中消費。在博鰲東嶼島高爾夫球場的景觀設(shè)計中，充分考慮了該基地的地形地貌及植被現(xiàn)狀，利用原有的地形起伏，在工程量最小的情況下，創(chuàng)造引人入勝的高爾夫球場景觀（圖2）。

第四篇：地產(chǎn)界100個營銷活動金點子

點子1：6月買房抽國外國內(nèi)游（通過大轉(zhuǎn)盤的形式來決定去哪個省份或者國家旅游，地點由公司羅列）

點子2：愛的回憶館 活動：婚照展

活動地點：項目展示廳 活動目的：聚集人氣 活動內(nèi)容：

1、展示從上個世紀30年代到本世紀不同年代的結(jié)婚照；

2、展館開放期間，有意向者可提供結(jié)婚照；

3、凡提供照片者均可獲得抽獎機會，大獎為海南三亞雙人游、婚紗攝影套餐。

點子3：增加一個廣告投放渠道，電臺！

經(jīng)常做出租車，都能聽到各種其他樓盤的廣告語。而且出租車的人群都還比較有購買力。

點子4：愛有多甜蜜 活動：甜蜜DIY 活動地點：項目樣板區(qū) 活動目的：聚集人氣

活動內(nèi)容：

1、邀請單身男女、情侶或夫妻；

2、單身男女進行配對；

3、共同制作蛋糕、軟陶。

點子5：改變傳統(tǒng)的線下開發(fā)方法，所有動作的目的都是為了吸引客戶來訪。一切不以到訪為目的的推廣都是耍流氓 傳統(tǒng)線下開發(fā)方法

1、定點巡展和派單

2、以資料發(fā)放和現(xiàn)場咨詢?yōu)橹?可能導(dǎo)致的結(jié)果

1、客戶現(xiàn)場感興趣，但因為嫌麻煩、缺乏動力而沒有馬上來看項目

2、回去后就暫時放下了

3、日后收到其他項目信息，有更大的誘惑力，所以就去了其他項目

4、興趣轉(zhuǎn)移，與我們擦肩而過 吸引客戶到訪的幾個方法

1、到達案場非常便利

2、持續(xù)不斷的收到跟進信息，興趣度保持

3、案場本身具有其他吸引力 A.有優(yōu)惠 B.有禮品 C.有吃的

改變線下開發(fā)的幾種方法

1、便利性——巡展的同時是否有車送到案場；派單的同時是否有車費報銷？

2、持續(xù)性——八個步驟解決問題：派單時是否登記信息（車牌、電話或者地址，那個都可以）？信息之后是否有整理分類？分類之后是否有檢索？檢索之后是否有反饋案場？案場是否有專人去跟進（電話、信息）？跟進是否持續(xù)（每周都有，持續(xù)不放棄）？跟進了之后是否有到訪？到訪之后是否有成交？

3、誘惑力——在巡展和派單的同時，明確展示到達案場可以得到的好處，誘惑客戶到訪。

點子6：六一一家親活動：上陣父子兵 +母愛冰品大比拼 活動時間：六一

活動目的：家庭體驗活動，維系老業(yè)主，制造氣氛。活動內(nèi)容：

活動一：上陣父子兵

1、舉辦親子活動

2、由爸爸和寶貝一起參加趣味競技活動

3、獲勝者可獲得獎品

活動二：母愛冰品大比拼

1.由母親制作冰品進行評獎，評選出最佳創(chuàng)意獎，最精外觀獎，最美味獎，獲獎?wù)攉@得獎品

兩個活動都獲獎的家庭頒發(fā)新城給力家庭。點子7：幸福社區(qū)生活365

內(nèi)容：從“衣食住行“四個角度，征集聯(lián)盟商圈商家、大到商場、汽車4S店、銀行，小到速食店、電影院、洗衣房，聯(lián)絡(luò)這些商家進行專場的活動推介，并且給予客戶可以在這個商圈內(nèi)商家消費的優(yōu)惠或者優(yōu)先服務(wù)權(quán)。

點子8：愛有多美麗 活動：婚紗秀

活動地點：項目樣板區(qū) 活動目的：聚集人氣

活動內(nèi)容：

1、邀請商家或婚紗設(shè)計師將自己的產(chǎn)品或作品進行展示；

2、凡現(xiàn)場訂購，即可享受優(yōu)惠折扣。點子9：聯(lián)動銷售的模式改變

在目前的房地產(chǎn)銷售模式下，大多分為自銷以及代理公司銷售兩種模式，隨著宏觀調(diào)控后市場整體下滑，越來越多的新盤銷售都開始采用中介聯(lián)合銷售的模式。

新城在長三角擁有數(shù)十個項目，規(guī)模優(yōu)勢和業(yè)主資源在當前市場如何利用？ 傳統(tǒng)銷售模式

1.自建銷售隊伍——客戶資源少 2.代理公司銷售——客戶資源為人所用

3.引入中介公司——單一項目合作，投入力度小，人員培訓(xùn)形象難以控制 我們自身的優(yōu)勢

1.長三角六大區(qū)域，數(shù)十個項目，項目資源可觀 2.已經(jīng)擁有6萬個業(yè)主資源，可形成數(shù)十萬的客戶網(wǎng)絡(luò) 3.跨城市項目資源共享，帶動各個項目的銷售 可能的做法

1.將單一項目的中介銷售，拓展為集團所有項目的中介銷售——為了避免一家獨大，風(fēng)險難以控制，可以引入2-3家品牌中介，參考新房代理公司聯(lián)合代理的方式，也創(chuàng)立一個中介的聯(lián)合代理

2.銷售展示異地聯(lián)動——這個模式朗詩一直在做。在每個案場都有固定的位置是作為異地項目展示，適合目前限購形勢下導(dǎo)入異地投資客戶，尤其是對于常州這種低價、不限購城市的銷售拓展

3.品牌整合置業(yè)手冊——這種模式萬科一直在做，每月或者雙月出一本即可，可投遞給老業(yè)主，保持對老業(yè)主的推廣，也擴大了集團項目的曝光度，增加老業(yè)主介紹的機會

點子10：6月之后買房在年底12月份前客戶進行集中抽獎：你買房，我免單（免一年、兩年、三年、四年的物業(yè)費）。

點子11：法國香水節(jié) 活 動：法國香水節(jié) 活動地點：項目展示廳

活動目的：展現(xiàn)項目文化內(nèi)涵，老帶新，旺場 活動內(nèi)容：

1、與商場香水賣家合作，在零時售樓處舉辦法國香水展；

2、專人介紹香水的香味，品牌故事，使用知識等；

3、現(xiàn)場可折扣出售香水；

4、到場活動嘉賓參加抽獎，中獎?wù)攉@得香水一份。點子12：“有夢想，你也可以”創(chuàng)意T恤大賽

【營銷階段】2011年5月底-6月初，新城首府二期案前強勢蓄水階段 【目標設(shè)定】放大二期訴求，引發(fā)全城關(guān)注，并為二期開盤進行階段沖刺式客戶導(dǎo)入。

【方案簡介】

創(chuàng)意原點：充分放大新城首府二期“你也可以新城首府”的廣告訴求，把“你也可以”作為創(chuàng)意T恤底版和宣傳物料，在天氣日漸炎熱的5、6月份，讓更多人參與到創(chuàng)意T恤系列活動中來，為二期造勢。

活動流程：

第一波，流動廣告，引發(fā)關(guān)注：工作人員與派單人員統(tǒng)一著裝，以醒目的“你也可以”廣告T恤形成流動風(fēng)景線；

第二波，定點互動，定向開發(fā)：甄選高端、成熟小區(qū)作為巡展點，派發(fā)活動簡章，客戶登記領(lǐng)取“你也可以新城首府”標簽的白T恤（僅限14歲以下兒童，一方面限制人數(shù)，另一方面，家長將陪同孩子到現(xiàn)場參加活動），邀請客戶到15號會所參加創(chuàng)意T恤DIY活動，由專業(yè)老師現(xiàn)場講解；

第三波，網(wǎng)絡(luò)炒作，主題活動：聯(lián)合化龍巷網(wǎng)站發(fā)起“有夢想，你也可以”主題活動，實名制遴選以情侶、夫妻為主；到15號會所領(lǐng)取“你也可以新城首府”標簽的白T恤并參加創(chuàng)意DIY活動；

第四波，創(chuàng)意大賽，全民參與：

1、創(chuàng)意DIY活動之后可現(xiàn)場抽獎；

2、選手發(fā)送真人秀到化龍巷網(wǎng)站主題論壇，獲最多投票者獲獎，可到新城首府領(lǐng)取“最佳創(chuàng)意獎”。

【執(zhí)行情況】活動相關(guān)籌備進行中。【效果評估】未完成。點子13：微博營銷計劃

1、計劃內(nèi)容：成為新城地產(chǎn)微博粉絲轉(zhuǎn)發(fā)新城域或公園壹號微博上指定活動公告，編寫任意文字+@三位好友，轉(zhuǎn)發(fā)并同時評論?？捎袡C會參加抽獎。贏取精美禮品一份（或蘋果Shuffle MP3）從當天所有參與轉(zhuǎn)發(fā)并符合參賽條件的粉絲中抽取五名幸運粉絲（或者，微博原文轉(zhuǎn)發(fā)量排名前十位的粉絲）最終獎品到售樓處領(lǐng)取。

2、計劃目的：通過網(wǎng)絡(luò)途徑加強參與度與口口相傳的推廣度。以時下最流行的微薄來調(diào)動年輕人客戶群的參與性。同時提高售樓處的來人量，促進成交。

3、執(zhí)行費用：活動持續(xù)一月 每天抽取一名 執(zhí)行費用預(yù)估90000元。點子14：全城征集“明星業(yè)主禮儀管家”

內(nèi)容：以項目物業(yè)的名義聘請物業(yè)監(jiān)督員，邀請物業(yè)從業(yè)人員在人員崗位標準動作、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)部分進行同臺“挑刺”，以啟動儀式以及表彰儀式的形式進行市場的炒作和話題。

點子15：手工潮流飾品DYI 活動：飾品DIY 活動地點：項目樣板區(qū)或展示廳 活動目的：聚集人氣

活動內(nèi)容：

1、邀請飾品設(shè)計師現(xiàn)場進行飾品設(shè)計講座和指導(dǎo)；

2、參與者親自設(shè)計制作心怡飾品。

點子16：新城社區(qū)的廣告資源利用

如果一個公司擁有數(shù)十個項目，可以輻射的業(yè)主范圍超過10萬人，那么他其實擁有的是一個最好的媒體資源

花錢投廣告，不如自己做媒體 萬科社區(qū)廣告資源利用經(jīng)驗

萬科城市花園，萬科在上海的第一個開發(fā)社區(qū)，已經(jīng)為上海萬科貢獻了無數(shù)的老業(yè)主資源，在小區(qū)內(nèi)開發(fā)了數(shù)量有限，但是醒目的廣告資源，可以借鑒：

1、社區(qū)內(nèi)的看板——只在大門入口和出口的地方設(shè)置了看板

2、鄰里中心的樓體看板 社區(qū)信箱投遞和樓道信息廣告版 為什么他們能夠不被業(yè)主反感

1、廣告位只服務(wù)自己的項目

2、以萬科品牌角度投遞樓盤信息 我們的做法

1、整合所有交付社區(qū)的資源，搭建看板——為了降低業(yè)主的抗拒心理，可以對物業(yè)費進行適當減免

2、所有社區(qū)看板資源建立檔案庫，由集團統(tǒng)一管理，分公司使用統(tǒng)一申領(lǐng)

3、新城社區(qū)物業(yè)統(tǒng)一管理DM投放資源，只能投遞集團品牌提供的項目宣傳資料。

點子17：活動留客的好方法：在周末可做一些常規(guī)的暖場小活動，最好是親子類得，亦可全家總動員，然后配合一些抽獎活動，最好抽一到兩分大獎，且分階段的進行，配合我們的活動留住客戶，讓客戶感覺到有的玩且有大獎拿。這樣一來可以增加案場的人氣，有效的促進銷售。點子18：各個售樓處每周都會舉行不同的活動，建議策劃將每次活動的客戶參與度和活動過程中的注意事項做個簡單記錄，然后策劃之間將這些資源共享（郵件群發(fā)或者QQ發(fā)送），這樣可以分享更多的資源和經(jīng)驗，也可使每個案場針對活動目的有更多的選擇。

案例：如首府的彩繪T恤活動，金郡和新城域都運用的很好。針對此次活動首府經(jīng)驗分享點：

1、聯(lián)系方式和詢價記錄。

2、活動經(jīng)驗：①首府首次舉行時由于沒有提前規(guī)定好發(fā)放時間和數(shù)量，導(dǎo)致客戶到場時有的T恤分配不均勻，第二次調(diào)來的T恤也被一搶而空，場面比較混亂。②活動現(xiàn)場的顏料和毛筆沒有事先進行分配，導(dǎo)致有客戶想自己創(chuàng)作卻沒有齊全的顏料和筆，而彩繪老師又少，最終很多客戶都擠著等老師畫，耗時較長，過程中還會有客戶等的不耐煩走掉。

點子19：企業(yè)宣講。

公園壹號目前成交大多以年輕人為主，成交主力戶型為小戶型。成交區(qū)域非常明顯，戚機廠、戚研所等年輕剛性需求為主。7月份新一批校園招聘的大學(xué)生馬上進入公司，兩家企業(yè)的總數(shù)應(yīng)該在300人左右。按照百分之十的人會用父母的錢馬上買房，那針對這30套以及后期的潛在客戶我們的措施是什么？

建議通過“置業(yè)生涯起點指引”宣講間接置入公園壹號銷售信息。此方案比較可行，主要對接兩家企業(yè)的團委或者工會的負責(zé)人。

點子20：戶外造勢：在高檔酒店大堂內(nèi)設(shè)廣告牌。（像秀江南項目在淹城長興樓酒店大堂門口就設(shè)有24小時的廣告牌，沒有置業(yè)顧問，但是來往的顧客都可以看到秀江南的廣告牌）

點子21：新城“派”形象大使計劃

1、計劃內(nèi)容：全城范圍評選出一名新城“派”形象大使，可采用電視選秀類的方式，如海選，復(fù)選，總決賽等。海選復(fù)選等選拔可放在各個案場來執(zhí)行。被評為新城“派”形象大使者即可獲得新城贈送的房產(chǎn)一套。

2、計劃目的：通過送房子的計劃可產(chǎn)生全城轟動的效應(yīng)，炒作力度極強，可提升新城大品牌的形象，同時配合媒體炒作可起到空前的轟動效應(yīng)。同時可提高每個案場的來人量加強每個案場的人氣。

3、執(zhí)行費用：45萬左右房源一套，此活動從海選開始到?jīng)Q賽可維持3個月平均15萬一個月。

點子22：交換空間置家建言 內(nèi)容：在市場廣泛發(fā)布信息，請客戶到樣板進行“挑刺”，并且按照自己的想法進行布置，請知名裝修和軟裝類的專家進行點評，從成本、節(jié)能低碳以及個人風(fēng)格方面進行打分評選。

點子23：法國宮廷盛裝秀 活動：法國宮廷盛裝秀 活動地點：項目展示處

活動目的：聚集人氣，展示公司實力，加強品牌印象

活動內(nèi)容：

1、暖場秀——西方雜戲表演（法國小丑，馬戲等）；

2、法國宮廷盛裝秀，著盛裝的演員在展示處隨意走秀，參與者可與其拍照。

點子24：改變傳統(tǒng)短信撰寫方法 可借鑒的推廣經(jīng)驗

點子25：線下拓展深入三步走：第一步，在需要拓展的區(qū)域中尋找出我們已經(jīng)來訪的客戶，第二步，從我們的老客戶入手，把我們需要拓展的區(qū)域深入了解，找到切入點（如物業(yè)主任、城管經(jīng)理等），第三部，擒賊先擒王，功克王，其他自然號辦了，切忌注意后續(xù)維護。

點子26：社區(qū)巡展金點子：對有安排巡展的社區(qū)，可以跟小區(qū)的物業(yè)聯(lián)合做活動，將目標客戶吸引到售樓處來，一方面增加售樓處人氣，另一方面增加了一些口碑宣傳者和客戶。

例：

1、由公司出資采購一批T恤，在物業(yè)的公示處寫上“新城地產(chǎn)答謝客戶，到物業(yè)處領(lǐng)取T恤，數(shù)量有限，先到先得”，然后再告訴他們在指定的時間段可以到首府售樓處，屆時會有專業(yè)的老師指導(dǎo)他們彩繪T恤，現(xiàn)場還會有驚喜禮品。

2、公司和各個小區(qū)物業(yè)聯(lián)合搞一個針對小朋友比賽（如繪畫、書法等），賽場設(shè)在售樓處，凡是參加比賽的小朋友都可以獲得公司提供的禮品，獲獎?wù)吒畜@喜大獎（如提供旅游券）。

點子27：業(yè)主DS拜訪

框架：帶禮品登門拜訪老業(yè)主及意向客戶（禮品以綠色健康果蔬為主）目的：老客戶維護、引導(dǎo)客戶“以老帶新”、增加銷售機會 點子28：私家湖畔會所高雅派對

內(nèi)容：邀請常州著名人士，學(xué)者，匯聚洛維艾會館，舉辦名仕派對，設(shè)置小提琴、倫巴之類高端的表演節(jié)目，了解受邀貴賓的個人特長，邀請部分受邀嘉賓參與現(xiàn)場表演，烘托區(qū)域內(nèi)高端會所配置，映襯濃郁的人文社區(qū)環(huán)境。

點子29：法式紅酒美食匯 活動：中秋法式紅酒美食匯 活動地點：項目展示處

活動目的：體現(xiàn)項目高品質(zhì)感，維系老客戶，老帶新

活動內(nèi)容：

1、邀請業(yè)主及客戶現(xiàn)場品酒并舉辦冷餐會；

2、賞月酒會上并配有小提琴演奏等助興節(jié)目；

3、會后贈送參加活動者月餅禮盒。

點子30：短信的內(nèi)部激勵

在傳統(tǒng)的短信應(yīng)用方面，都是用來向客戶進行項目信息宣導(dǎo)的，而我們忽略了短信的另外一個作用，內(nèi)部激勵。

我們還可以在那些地方發(fā)揮短信的作用

1.每日早上由案場主管發(fā)送激勵短信，提醒每位銷售員，我們今天要完成的任務(wù)

2.每日即時性銷售業(yè)績通報，賣掉一套房子，主管發(fā)送短信給其他所有業(yè)務(wù)員，激勵他們要努力完成任務(wù)。

點子31：《開盤外場客戶教育》，在開盤的時候，外場客戶一般都會交頭接耳，互相討論，這對于開盤很不利，應(yīng)該適當?shù)牟シ乓恍┮曨l，一來是分散客戶注意力，二來通過播放某些特定的視頻，可以提高開盤的簽約率。比如播放一些通貨膨脹，買房保值之類的教育視頻，公司形象宣傳片等等，這樣一來，還沒簽約，就給自己加滿了分，對于簽約非常有利。

點子32：炒作金點子：注重網(wǎng)絡(luò)營銷，要求每個項目都做個自己的官方微博，將賬號和密碼告訴案場所有的銷售員，輪流管理微博，要求他們添加自己的業(yè)內(nèi)好友，增加關(guān)注度，并且保證每天必須將微博更新，把項目的動態(tài)信息及時發(fā)布出去。為了增加銷售員的參與度，可以每月評出“微博之星”，給予一定的獎勵，這樣可以增加案場每個銷售員的網(wǎng)絡(luò)營銷意識。

點子33：在派單上面印“憑此單至售樓處，購房統(tǒng)統(tǒng)8折優(yōu)惠，僅限前100名”一面解釋老客戶，可以說成是100套限價房，一面又可以增加來人提高成交。

點子34：T-shirt造勢SP

框架：在各類外場活動過程中，要求員工著統(tǒng)一印有案場Slogan等信息T-shirt，同時鑒于首府在前周末舉辦創(chuàng)意T-shirt之DIY的客戶良好反饋，跟進后續(xù)活動來繼續(xù)推廣項目（T-shirt之DIY印制“你也可以??”繪圖）

目的：項目知名度推廣、強化客戶對產(chǎn)品概念的印象、配合其他活動有效開展。

點子35：新城地產(chǎn)杯生活達人秀

1、計劃內(nèi)容：在各項目路演的同時，現(xiàn)場宣傳生活達人秀活動，不論唱歌、跳舞或者搞怪表演，只要有一手，就要自信來SHOW?，F(xiàn)場報名填參賽表，參加7-8月份（淡季）舉行的“新城地產(chǎn)生活達人秀”活動，贏取88888元終極置業(yè)大獎。

2、計劃目的：宣傳項目是第一目的，擴大項目影響力是第二目標。同時提高路演人氣，使得個項目在路演時能聚集人群集中派單。

3、執(zhí)行費用：每個項目沒用88888元的置業(yè)大獎同時可享受各項目自身的銷售政策。

點子36：頂級精裝，豪宅樣板典范

內(nèi)容：結(jié)合高端精裝社區(qū)的客戶大部分對于樣板房軟裝有較大興趣的特征，舉行樣板房家私的“現(xiàn)場拍賣”活動，同時配以社區(qū)的畫冊作為產(chǎn)品手冊為載體，贈送給業(yè)主及目標客戶。

點子37：寶藏在香溢 活動：樣板區(qū)開放尋寶活動 活動地點：樣板區(qū)

活動目的：聚集人氣，老帶新、讓客戶在樂趣中了解項目樣板區(qū)的每一個品質(zhì)細節(jié)

活動內(nèi)容：

1、在樣板房及中軸景觀中的放置密封紙盒（漂流瓶），紙盒內(nèi)放置各式小紙條（從謝謝參觀到各式大獎）

2、紙盒隨意撒放在樣板區(qū)各處

3、由業(yè)主尋寶，在尋寶過程中感受中軸景觀，精裝的唯美細節(jié)，尋寶者最多可搜集五個紙盒

4、參加者可選擇打開5個紙盒并拿走其中最想要的禮品，或是不打開紙盒，直接贈送制定禮品。

點子38：讓體驗的每個環(huán)節(jié)都會銷售

點子39：目前的市場狀態(tài)是要求售樓處要有來人，有人氣。怎樣去把一些需要買房的或是老客戶再次約訪現(xiàn)場形成固定的售樓處人氣，需要我們的廣告噱頭做的漂亮，廣告不能像以前一樣的平淡，沒新意，客戶形成視覺疲勞，要有創(chuàng)新，比如利用時下一些流行語來打廣告，如“將置業(yè)革命進行到底”，新城“愛情公寓”等，可以在售樓處辦一個專場時下買房的講座“買房36計”。

點子40：社區(qū)來客送禮

框架：案場制定一定量的小禮品（如雨傘、車用香水等），對在派單及戶外SP活動中導(dǎo)入的來人饋贈小禮品

目的：配合其他活動的有效開展、增加導(dǎo)入更多來人的機會、加強現(xiàn)場銷售氛圍 點子41：新城項目循環(huán)章計劃

1、計劃內(nèi)容：在各個項目的售樓處設(shè)立一個代表自身項目圖章，并且設(shè)立一張蓋章卡，客戶持蓋章卡到各個售樓處蓋章，如客戶能在蓋章卡上集滿一定數(shù)量的蓋章，如10個20個可憑這些蓋章?lián)Q取購房低傭金，每一個章折合RMB50元，如客戶集滿20個蓋章即可抵用1000元購房款。同時凡是滿20個以上蓋章的客戶即可參與抽獎。獎品價值5000元RMB。滿百人即抽取一次。

2、計劃目的：提高每一個售樓處的人氣與來人。提高客戶的參與性，同時滿百人即開獎能充分調(diào)動客戶的積極性?？缮钔诳蛻舻馁徺I需求，因為客戶跑滿20個售樓處聽了20個售樓處銷售員的介紹如果是意向客戶總會為之所動。

3、執(zhí)行費用：是具體人數(shù)和情況而定。點子42：“潛伏”銷冠海選

內(nèi)容：面向市場客戶，重點針對已購客戶以及意向客戶，邀請客戶參觀社區(qū)的全部內(nèi)容，包括銷售中心，社區(qū)，樣板房等，然后列舉項目亮點，能列舉出最多條款的參與者榮選為“當期銷冠”，定期評選出一位，最后進行總決選，對于當期銷冠和總銷冠進行有有相當誘惑力的物質(zhì)獎勵

點子43：日進千金 活動：鎖客活動

活動時間：開盤前30天或20天 活動對象：意向客戶

活動目的：鎖客。

1、活動首日——開盤，客戶確定購房，預(yù)存8萬元香溢首金；

2、交納首金日到開盤期間，每天可獲得1000員房款優(yōu)惠（如，活動時間為20日，首日繳納首金，則到開盤日可獲得兩萬元房款優(yōu)惠，活動第二天繳納首金，則獲得一萬九千元房款優(yōu)惠，以此類推）。

點子44：給老業(yè)主榮譽感還是物質(zhì)激勵

我們不能一概而論，在老業(yè)主激勵方面，到底是物質(zhì)獎勵有效還是精神獎勵有效。

業(yè)主分級很重要

高端物業(yè)和普通物業(yè)的業(yè)主應(yīng)該區(qū)別對待：

1.普遍來講，高端物業(yè)的客戶在物質(zhì)獎勵方面會看的更淡些，因為在高端客戶圈層中，身份安全比物質(zhì)獲取更重要；

2.而低端物業(yè)的業(yè)主對物質(zhì)的敏感度更高 仁恒的老業(yè)主激勵模式 仁恒是從來不給業(yè)主物質(zhì)獎勵的，介紹推介，參加業(yè)主活動都只是享受仁恒會積分

每年一度的業(yè)主答謝會都是最隆重的，在這次答謝會上仁恒只做2件事情： 1.給業(yè)主一次高規(guī)格的藝術(shù)表演 / 晚宴

2.當眾為高能業(yè)主頒獎（仁恒會積分前5名），獎品也很豐厚（一等獎為家庭歐洲十日游，光這一項可能就會有十幾萬的支出；最低的獎項也有東南亞游，用以匹配業(yè)主的高端身份）

我們得到的啟示

1.老業(yè)主獎勵不應(yīng)該是每個項目自行制定的，應(yīng)該由公司統(tǒng)一常年進行 2.不要認為老業(yè)主會每天記得這件事情，他們很容易就忽略了這個權(quán)利，從而忽略了可以介紹的積極性——所以我們應(yīng)該定期發(fā)信息給老業(yè)主（每月提示一次，就像招商銀行的還款提醒一樣，我們成為老業(yè)主意識激活）

3.不要只有銷售時才會想起老業(yè)主，溫馨提示很重要，我們稱為老業(yè)主情感激活。節(jié)假日、天氣變化、理財提醒、生日祝福等，持之以恒很重要。

4.很多開發(fā)商不能持續(xù)做下去，是因為依靠銷售來做老業(yè)主的情感維護，這樣必然被日常工作沖淡，而且銷售沒有動力來堅持——老業(yè)主的情感維護工作應(yīng)該有統(tǒng)一部門來完成，比如400電話。

5.在給老業(yè)主獎勵時，一次性給足，而且要讓這種獎勵公之于眾，廣而告之，讓其他業(yè)主也心生向往。

點子45：鑒于目前的市場行情，其實比08年要好很多，08年使用的全員營銷其實對銷售起的了很好的銷售結(jié)果，公司員工眾多，關(guān)系廣泛，親戚，朋友，家屬等都是可以利用的“籌碼”，建議公司目前形勢下可以繼續(xù)使用全員營銷，當然了，推薦的員工可以拿“傭金”，但是銷售員也可以正常提傭，不然容易影響銷售員得積極性。

點子46：購房送車，把車停售樓處門口，現(xiàn)車給客戶看，給客戶體驗。點子47：獎項營銷。具體獎項設(shè)置上可設(shè)置一個大獎，如汽車、蘋果電腦，其他均為小獎，用大獎的名頭吸引人到案場。

點子48：買房送裝修基金。

點子49：果斷一擊：客戶猶豫不決不定房時，可以拿限時優(yōu)惠來逼定（比如：今天是星期天，我們最大優(yōu)惠只有今天有，過了明天優(yōu)惠就取消了）。

點子50：周末SP活動 框架：奢侈品大拍賣（選購少量知名品牌產(chǎn)品組織類似拍賣活動）、照片杯子創(chuàng)意DIY（把自己的創(chuàng)意印在杯子上）、品茶&雪茄主題沙龍（以茶會友、雪茄鑒定）

目的：意向客戶維護、推動圈層生活理念、加強現(xiàn)場銷售氛圍。點子51：尋找金鑰匙計劃

1、計劃內(nèi)容：每個案場設(shè)立制作100000把房門鑰匙，其中有一把是可以打開一扇指定的房門，此房門代表一套房源。每一名來案場的客戶即可有機會獲贈一把。當案場將這些鑰匙全都發(fā)完后，開始進行開房門儀式。當持有真正鑰匙的客戶把指定的房門打開那么這名客戶即可活動新城地產(chǎn)贈送的房源一套。此套房源為各個樓盤的房源?？蛻羝媚膫€樓盤就到哪個樓盤的售樓處參與活動。

2、計劃目的:用送房子為噱頭提高案場人氣，吸引來人。引出話題爭論，加之媒體炒作產(chǎn)生的轟動

3、執(zhí)行費用：每100000人中既有一人獲得新城送出的房源一套。房源價值視各個樓盤的價值而定。如450000一套的那100000名來人的平均成本為4.5元/人。以此類推。

點子52：解密新城之路

內(nèi)容：邀請客戶參觀新城的標志性項目，從早期的萬里小區(qū)，到金色新城、到新城公館到新城首府，從武進到常州到蘇州以及上海，以及新城研究中心，體現(xiàn)新城的資深度和專業(yè)度，促進客戶的購買

點子53：收獲之夜 活動：水果會

活動地點：項目樣板區(qū)

活動目的：聚齊人氣、老帶新、旺場

活動內(nèi)容：

1、樣板區(qū)舉辦水果會；

2、參加者齊聚樣板區(qū)共享美味水果；

3、現(xiàn)場廚師制作精致水果糕點級水果沙拉。

點子54：全員皆銷售，別忘記那些我們忽略的合作資源

我們可以去想一個問題，我們是否在每個項目推廣的前期，都會做業(yè)內(nèi)營銷和媒體營銷，也會在銷售困難時想到內(nèi)部推介，供應(yīng)商推介

是否已經(jīng)將這些資源視為常態(tài)銷售資源呢？ 有那個開發(fā)商把合作資源當做客戶來開發(fā)呢？ 據(jù)目前我們所知范圍內(nèi)還沒有！

所以，新城是否意識到這個問題，并開始行動了呢？ 首先，我們忽視了什么？ 1.他們不僅是合作資源，也是市場上的購房者，他們可以買別人，為什么不能買我們呢？

2.他們對公司有基本的了解，更容易認同產(chǎn)品，教育起來更加容易 3.他們可能與公司只是短暫合作，可能只是合作單一項目，但不合作了之后，他們的購買需求依然可能存在

所以，我們要做些什么，來發(fā)掘這部分資源？ 1.建立合作資源的數(shù)據(jù)庫，按照城市分類 2.數(shù)據(jù)庫持續(xù)更新，包含電子郵件和電話

3.每次有新產(chǎn)品上市，新的銷售節(jié)點，新的促銷活動，都第一時間發(fā)送給數(shù)據(jù)庫當中的所有名單

4.無論是否在合作，都被列入發(fā)送對象，這個數(shù)據(jù)庫與案場的到訪客戶名單是同樣的作用和使用方法，只是不需要案場去call客。

點子55：每天必須堅持開客戶分析會，針對每天來訪客戶區(qū)域進行針對區(qū)域宣傳，有的放矢，而不是隨便安排大學(xué)生或者銷售員去哪邊發(fā)單或者路演巡展之類，哪邊來人多，我們就去哪邊搞活動，深入挖掘。

點子56：聯(lián)動營銷。各案場整合營銷，可采用聯(lián)動模式，在同區(qū)域或同檔次項目之間放置銷售物料，聯(lián)動營銷。

點子57：買房送購車基金

點子58：圈層營銷：組織一個法式時裝秀，把法國的名牌（LV，GUICC,香奈兒等等。）做一個模特走秀表演，邀約客戶到現(xiàn)場來參觀。

點子59：客戶資源陌拜

框架：針對具有一定客戶資源的社區(qū)及單位，通過洽談來爭取購買獲得一定的客戶名單資源，隨后案場繼續(xù)開展客戶陌拜工作

目的：增加項目推廣力度、增加公司客戶資源庫、爭取導(dǎo)入更多來人。點子60：推薦達人計劃

1、計劃內(nèi)容：每個項目設(shè)立一個推薦達人獎，獲獎?wù)邽椤袄蠋隆钡母呤?。此老客戶能連續(xù)推薦3組新客戶并同時三組新客戶都有成交的話，此老客戶即獲得售樓處送出的現(xiàn)金大禮10000元整。

2、計劃目的：充分調(diào)動老客戶推薦新客戶的熱情與積極性。充分把老客戶資源利用起來，目前老帶新是一個非常重要的手段。

3、執(zhí)行費用：每3組老客戶連續(xù)推薦的新客戶成交即花費10000元。點子61：角色銷售 內(nèi)容：對于高端社區(qū)的銷售團隊，有兩種角色定位，一種類似于禮賓或者接待的角色，主要的崗位在于前臺，由外形條件較好的同仁擔(dān)任這一角色，在逼定時可以參與銷售；一種是正式的置業(yè)顧問，由業(yè)務(wù)人員做具體的接待流程以及銷售工作。

點子62：家居風(fēng)水講座

活 動：家居風(fēng)水講座——香溢紫郡戶型設(shè)計解密 活動地點：項目展示廳

活動目的：傳播項目賣點老帶新、旺場 活動內(nèi)容：

1、家居風(fēng)水講座——講解家居生活中的風(fēng)水；

2、香溢紫郡戶型解密，介紹戶型設(shè)計及布局的中的考量 點子63：全員皆銷售，不可忽略那些服務(wù)人員的銷售力

曾經(jīng)聽到過一個成功案例，萬科蘭喬圣菲的一套別墅竟然是萬科某一社區(qū)的物業(yè)經(jīng)理賣掉的。因為他天天和業(yè)主接觸，聊天的時候推薦了這個產(chǎn)品，導(dǎo)致了客戶到訪成交。

這說明一個我們經(jīng)常忽視的群體

1.物業(yè)人員、保安人員（我曾經(jīng)親眼看到過保利置業(yè)的保安幫忙接待客戶，做沙盤講解

2.保潔服務(wù)人員（萬科曾經(jīng)派自己的保潔人員到競品售樓處停車場抄車牌）如何發(fā)掘他們的積極性

1.案場銷售說辭培訓(xùn)時，要求物業(yè)、保安、服務(wù)人員一同參加 2.介紹客戶到訪獎金獎勵

3.表現(xiàn)優(yōu)秀者可以晉升為銷售預(yù)備隊，開拓職業(yè)領(lǐng)域。

點子64：我們的老帶新政策，我們每天只知道往外面投放大量廣告，卻忘了我們自身擁有的具大優(yōu)勢，我們搞的“新城會”去哪里了，看看外面的“綠地會”、“萬科會”都會針對他們的會員買房有特別優(yōu)惠政策，這樣就牢牢把他們的老客戶抓在手里了。那我們的“新城會”呢？常州有這么多的新城老業(yè)主，每個樓盤都有那么多的老帶新，我們必須要把這一塊更加完善起來，而不只是每個案場自行的老帶新優(yōu)惠政策，而是要把整個公司的老帶新政策結(jié)合起來。這個能量將會是非常巨大的，會為我們帶來非常多而且質(zhì)量非常高的新客戶資源。點子65：舉辦“歡樂福彩，幸運贏大獎”我賣房，你定價的活動，類似買彩票的方式，客戶猜總價（金郡表總價7位數(shù)），猜中3個數(shù)字96折，猜中4個數(shù)字94折，猜中5個數(shù)字92折，猜中6個數(shù)字9折，猜中7個數(shù)字88折。

點子66：活動排行榜

現(xiàn)狀：案場每周都要做活動，但效率如何，事先難以評估。另外案場獨立做活動，每場活動的開銷并不低

解決方法：活動批量化，活動排行榜 操作方法：

1、每個月各項目上報本月活動集錦，提供活動方案、參加人數(shù)、活動費用，上傳公司內(nèi)部網(wǎng)站

2、挑選出人數(shù)與費用效用比最高的活動前十名

3、每個案場根據(jù)實際情況，挑選可以采用的4個活動

4、被選中的活動方案，活動公司可以獲得額外1000元獎勵 優(yōu)點：執(zhí)行效率高，效果有保證，費用可以控制

點子67：加大對老帶新的回饋政策及宣傳（比如：對老帶新嚴格把關(guān)，老客戶親自帶新客戶來并且是第一次來訪成交可以回饋1000元超市卡，加強老帶新的動力并縮短超市卡下發(fā)周期），多舉行業(yè)主答謝會

點子68：周周有驚喜：在開盤后將剩余房源進行銷控，并且進行漲價，然后定期釋放1-2套房源，以貸款原因無法購買，給客戶一次重新購買的機會，作為特價房吸引客戶，壓迫成交。

點子69：中介二三級聯(lián)動

框架：與周邊城市二手中介聯(lián)手，推動項目銷售（無錫、上海等），并隨市場政策與行情而靈活調(diào)整，以成果定成本

目的：增加案場來人來電比例、爭取實現(xiàn)成功銷售 點子70：夢中家園計劃

1、計劃內(nèi)容：每一名購房者可參加抽取送裝修的抽獎。所有樓盤總共抽取2名購房者。中獎?wù)呖色@得100000元的裝修大禮包。

2、計劃目的：提高客戶買房興趣，吸引來人來電咨詢。

3、執(zhí)行費用：200000元。點子71：客戶管家

內(nèi)容：梳理項目當中比較有影響力和帶動力的重點客戶，分配給幾個資深的職業(yè)顧問進行專項的維護，內(nèi)容有節(jié)慶、生日的專門短信祝福，天氣有重大變化時的短信提醒以及不定期的專項圓桌晚宴，以專門服務(wù)的置業(yè)顧問的名義邀請大客戶以及大客戶的朋友到社區(qū)會所或者靠近項目的高端場所進行宴飲或者溝通。

點子72：零距離魔術(shù)沙龍 活動：零距離魔術(shù)沙龍 活動地點：項目展示廳 活動目的：聚集人氣，制造氣氛

活動內(nèi)容：

1、邀請魔術(shù)大師進行魔術(shù)表演；

2、現(xiàn)場魔術(shù)教學(xué)。點子73：新房團購模式大給力

將知名團購網(wǎng)站合作，開發(fā)購房團購模式 設(shè)計一連串的吸引

1.合作團購網(wǎng)站推出“團房抵用券”，比如100元團萬元購房抵用券，百倍增值計劃。團購現(xiàn)金與合作網(wǎng)站分成，購房抵用券只有在成交時方才生效，與其他購房優(yōu)惠可以同時使用，一人可團購多張。

2.低價團購房抵用券，其實就是意向金的網(wǎng)絡(luò)變形。降低了門檻，同時增加了網(wǎng)絡(luò)關(guān)注度，擴大了推廣面

3.由于新城擁有很多在售樓盤的資源，可以保證定期推出各種團購優(yōu)惠活動：比如每增加1人，房款減1000元，人多力量大團購計劃

4.所有只要點擊查看頁面的客戶資料，都將進入新城數(shù)據(jù)庫，可以進行郵件和電話跟蹤

點子74：現(xiàn)場優(yōu)惠政策

個人建議不管是開盤當天優(yōu)惠還是平時賣房優(yōu)惠政策，我們不要只顧開盤當天逼定時的優(yōu)惠，我們還要在簽約時做點小手段，我們要加上這樣一條，如果如期簽約會額外享受什么樣的優(yōu)惠，給客戶一些條件限制，這樣我們約客戶簽約時就會爽快很多，就不會出現(xiàn)有客戶逾期簽約的情況發(fā)生，也會促進公司快速資金回籠。

點子75：提高銷售提傭，鼓舞士氣，加強斗志最重要。可以維護客戶之間的關(guān)系，然后可以老客戶安排國外旅游。點子76：案場吸引力營造

現(xiàn)狀：只有周末做活動進行熱場，充人氣，基本上來的都是老客戶，新客戶參加活動的比例不高

參考案例：海底撈，味道一般因為服務(wù)做得好，一直是火鍋店的大熱 學(xué)習(xí)方法：固定服務(wù)讓客戶永遠覺得占到了便宜，等候時不會覺得無聊 解決方法：

1、每周固定時間現(xiàn)場有小型表演（與學(xué)校、表演團體長期合作，范圍廣泛如模仿秀、魔術(shù)、雜技、街舞、國標舞、滑板表演，什么流行演什么）。專業(yè)與否不重要，重要的是讓常州客戶知道這里有免費表演，而且還有免費飲料，休閑時間來看看，蠻好的。

2、利用書吧區(qū)，開設(shè)美甲區(qū)，客戶每次來都可以做免費美甲或者指甲護理，這個方法在海底撈能吸引到眾多女人的偏好，道理都是一樣的。每個來做美甲的客戶都會得到一些美甲券，提供給朋友，讓朋友來免費享受這一服務(wù)。

3、VIP室或者書吧區(qū)都可以在周一到周五開辟成客戶咖啡館，給每個到訪的客戶一張咖啡券，下次他們想找個地方坐坐，找個環(huán)境好的地方談點事情，那就可以來金郡。自己可以邊喝咖啡邊看書，帶朋友來談生意可以借用我們的VIP室，自己也可以在朋友面前有VIP的感覺。

點子77：異地巡展計劃

框架：把項目的推廣放在周邊城市（無錫、上海等）以及具有一定消費能力的其他城市，并組織異地現(xiàn)場看房活動，對成功認購的異地客戶提供額外獎勵

目的：增加案場導(dǎo)入來人的機會、增加銷售機會

點子78：在樓盤銷售遇到困難時，可以采用“李代桃僵”的方式。把某些已售房源的價格拉高來作為一個標桿，與未售房源的價格作一個比較，采用“襯托銷售”的方法帶動整個樓盤的銷售。在整個房地產(chǎn)市場不景氣的狀況下，可以權(quán)衡利弊，拉升部分樓盤的價格，用犧牲局部利益來保全全局利益。就好比我們二期的20#，18#均價6800-7200元，后來的21#23#均價就在6500左右，有利于銷售！

點子79：高能客戶的開發(fā)

現(xiàn)狀：高能客戶依靠案場銷售員的關(guān)系和維護能力，以及物質(zhì)激勵去帶動高能客戶的推薦

解決方法：高能客戶人脈圖，定期為高能客戶提供專場宴請 方法舉例：

1、樣板房晚宴，可以為高能客戶定期舉辦私人晚宴，邀請他的親朋好友，項目提供樣板房（更有私家廚房的感覺），提供著名酒店的餐點，以及現(xiàn)場的表演助興，給高能客戶充分的滿足感和自豪感

2、給高能客戶準備一些節(jié)日禮物，如端午節(jié)贈送一些禮品券，他可以轉(zhuǎn)送給其朋友，憑禮品券到案場領(lǐng)取粽子。

點子80：免稅計劃

廣告語：你買房！契稅我來交。具體方案：把客戶需要交的契稅返還在房價優(yōu)惠里面，統(tǒng)一按照房價的3%視為客戶將來要交的契稅，其實就是反推優(yōu)惠。

點子81：其實話題就是老帶新。

開發(fā)商開發(fā)出一個樓盤來，如何才能得到客戶的認同？辦法無非是兩種——或說兩種辦法都要同時具備：一種是樓盤建造出來的品質(zhì)必須過硬；另一種是產(chǎn)前售后的各種服務(wù)一定要到位，要想客戶所想，急客戶所急。

由于公司在今年交付的樓盤比較多，在客戶即將入住之際，可以結(jié)合現(xiàn)在交付盤和熱銷盤舉行聯(lián)動，為已經(jīng)購買公司產(chǎn)品的老客戶以及有購房意向的新客戶提供他們最希望了解的家居、購房、生活等咨詢，服務(wù)到位。對一般客戶而言，特別是對那些第一次置業(yè)、第一次搬進陌生環(huán)境的客戶來說。這些咨詢都是非常必要和非常及時的。

另一方面，許多客戶由于在購買房子、家私，進行裝修等大事上得到了我們公司的幫助，客戶自然會心存感激，就比較容易對該樓盤產(chǎn)生認同感；已經(jīng)購買了房子的，認為買得值，因此會成為該樓盤的口碑傳播者；有看一定購買意向但還在猶豫不決的客戶，也有可能在參加這種活動受到觸動，增強了信心，最終下定決心購置公司的樓盤。因此在交付樓盤加強對我們現(xiàn)在所售樓盤的聯(lián)動宣傳，以及在交付后舉行新老客戶的互動活動，個人認為還是比較有意義的。即提高了客戶的滿意度，又加強了老帶新的成交率。

點子82：活動主題：閉店選房一房一價（只是一個噱頭）； 活動時間：2011年X月X日； 推廣時間：活動時間的前兩周；

活動內(nèi)容：一：只有憑邀請函入場，一房一價，不再接受任何議價；推廣期的二周進行顧客的蓄水，意向客戶的蓄水；長期積攢下來的客戶的邀約；二：下單不同的金額進行現(xiàn)金的返還；具體的價格我們可以自己策劃！保證自己的收益；三：下單就可以進行輪盤抽獎；業(yè)主自己搖輪盤，決定自己的獎項；備注：邀請卡有2種獲得方式：

1.電話致電，邀約辦理；

2、金郡售樓處進行自助邀約，以前的電話邀約類似。

點子83：跨界營銷合作

框架：把項目的推廣與其他領(lǐng)域知名一線品牌進行聯(lián)合，（之前上海高端項目群體中有一定的成功案例，如新天地8克拉-濟南路8號，通靈tesiro體驗式營銷等），拔高產(chǎn)品定位，提升項目新鮮度與客戶探索心理，跨界客戶資源共享 目的：項目知名度推廣、配合其他活動的有效開展、推動圈層生活理念、導(dǎo)入更多來人。

點子84：物業(yè)早班車——物業(yè)體驗之旅

【營銷階段】2009年11月正式啟動，新城首府開盤后、交房前階段執(zhí)行。【目標設(shè)定】讓業(yè)主提前體驗新城首府的五星“金鑰匙”服務(wù)，實現(xiàn)“精神入住”。

【方案簡介】

第一部分：物業(yè)早班車

1、初冬來臨，發(fā)放“生活小貼士”，內(nèi)容有：給愛車加防凍液、盆花進室內(nèi)、外露水管要包扎等生活常識；

2、贈送《物業(yè)手冊》，加深對金晨的了解，提供物業(yè)信息；

3、設(shè)置400熱線電話，隨時解答和提供物業(yè)的早期服務(wù)；

4、DS登門拜訪，了解業(yè)主的需求和未來設(shè)想，有特需幫助的（如孤居老人）可以結(jié)對子幫助，解決后顧之憂；

5、發(fā)放新城首府物業(yè)動態(tài)小冊子，讓其了解新城首府物業(yè)服務(wù)的信息以及銷售價格，增加居住的榮譽和榮耀感。

第二部分：物業(yè)體驗之旅

1、組織業(yè)主赴上海碧云國際社區(qū)體驗圣誕節(jié)社區(qū)活動；

2、組織業(yè)主赴上海寶業(yè)·靜安紫苑體驗服務(wù)式公寓。

【執(zhí)行情況】深受業(yè)主好評。通過一系列活動，加強了業(yè)主對新城首府高端物業(yè)的直觀認知和榮耀感，對本案認同度大大提升。

【效果評估】★★★★★

點子129：人氣擠壓：在開盤的時候利用現(xiàn)場人氣，安排SP客戶在人群里面給予客戶正面的消息，煽動客戶購買

點子85：業(yè)主生日會

【營銷階段】2010年6月起開始執(zhí)行，為新城首府大平層續(xù)銷階段。【目標設(shè)定】強化社區(qū)的親情氛圍與和睦的鄰里關(guān)系，培養(yǎng)業(yè)主對項目的認同感和歸屬感，同時通過生日會這個窗口向業(yè)主的親戚朋友展示新城首府形象。

【方案簡介】

1、把當月過生日的業(yè)主集中在一起，設(shè)置不同的生日會主題，邀約其親友提前拍攝親情告白VCR，制作光盤，作為禮物贈送給業(yè)主；同時新城首府為業(yè)主贈送生日報（業(yè)主出生當日的報紙）等定制禮品；

2、壽星在許愿樹上寫上自己的生日愿望，接受全體參與人員的聯(lián)名生日祝?？ā，F(xiàn)場舉辦蛋糕、花藝等DIY互動活動，讓業(yè)主一家在其樂融融的氛圍中感受親情；

3、生日會全程錄像，記錄下每一個精彩時刻，作為紀念品贈送給業(yè)主；同時還有精美表框全家福贈送。

【執(zhí)行情況】每月舉辦不同主題的業(yè)主生日會，已成為備受業(yè)主期待的新城首府定制節(jié)目。

【效果評估】★★★★☆

點子86：銷售與工程進度（購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，可以利用施工過程中的幾個重要階段，營造出一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人比較相信這種一本正經(jīng)的形式）賣點構(gòu)成：奠基賣點、內(nèi)部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房賣點、答謝賣點。

點子87：開盤大來人計劃

1、計劃內(nèi)容：開盤大來人，可參考其他樓盤用過的行之有效的方法，每次開盤都邀請大量的來人，如開盤目標是去化100套房源，即將來人數(shù)量設(shè)定在1000人左右的這樣一個10：1的比例。

2、計劃目的：此方法能起到一個現(xiàn)場搶購氣氛的烘托，對之后的炒作有數(shù)據(jù)依托。以大量來人來逼定目標客戶的成交，對搖擺型客戶形成心理壓力，促使成交。

3、執(zhí)行費用：可采用雇傭來人方式，費用可參考50/人的標準。點子88：買房提供裝修設(shè)計方案，提供裝修公司名單給客戶選擇。點子89：募鄰計劃

廣告語：全城招募！遠親不如近鄰！把你身邊的親戚朋友變成你的鄰居！具體方案：增加老客戶推薦率。針對老客戶推薦購買制定專門折扣，成功推薦購買的客戶，新客戶與老客戶均可獲得優(yōu)惠，推薦的越多，優(yōu)惠越多。

點子90：隨便玩還給獎品 點子91：家庭節(jié)之T恤涂鴉DIY 活動內(nèi)容：

1、小朋友在白色T恤上，用畫筆描繪出心中的春天里生活，盡情發(fā)揮想象力；

2、準備白色風(fēng)箏，供小朋友涂鴉，作品由小朋友帶走；

3、現(xiàn)場評比最具創(chuàng)意小選手；

點子92：流動廣告：在出租車車后電子廣告牌做廣告。點子93：買精裝修房送高端家具。

點子94：全城造勢：利用大學(xué)生身上穿滿該樓盤的案名的衣服，游街，增加宣傳力度。

點子95：客戶SP客戶：在人氣不多的開盤情況下，讓假客戶問業(yè)務(wù)員有沒有客戶要退房，這個業(yè)務(wù)動作要讓真客戶看到但又不能很明顯，從而來起到加強客戶購買信心的作用。

點子96：廣告：持續(xù)性系列廣告，類似百威啤酒的螞蟻廣告，或者可以給每個樓盤做個專題，廣告內(nèi)容一定要有連續(xù)性，可以以耐人尋味的小故事切入主題，會有一種讓人感覺看完一段迫切想看下一段的感覺。

點子97：活動主題：“冰出一夏”家庭節(jié)之冰激凌DIY 活動內(nèi)容：

1、冰激凌制作師現(xiàn)場演示冰淇淋的制作手法；

2、準備香蕉、蘋果、芒果等各式口味，現(xiàn)場人員DIY冰激凌體驗；

3、評選最具創(chuàng)意冰激凌造型。點子98：客戶睦鄰答謝計劃

框架：對之前業(yè)主及老客戶開展睦鄰答謝活動，即成功介紹客戶進場并成交則反饋介紹人一定幅度的獎勵（禮金或購物卡等實物獎勵）

目的：增加老客戶維護機會、引導(dǎo)客戶“以老帶新”、增加銷售機會 點子99：“冰紛嘉年華濃濃親子情”新城域家庭節(jié)之冷飲DIY 活動內(nèi)容：

1、冷飲DIY，小朋友親子動手制作，當場評出“最具觀賞性的冷飲”；小朋友之間交換冷飲品嘗；

2、穿插吃西瓜比賽，分成人組和兒童組，比速度，誰最先完成誰就是勝者。點子100：在已購業(yè)主和已購業(yè)主親朋好友之間舉辦一些活動，比如說抽獎、燒烤晚會等，擴大項目的認可度。

第五篇：2013年7月份地產(chǎn)界人事變動

萬達

1、萬達（專題閱讀）劉朝暉正式入主恒力商業(yè)地產(chǎn)任執(zhí)董

萬達商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司與恒力商業(yè)地產(chǎn)(集團)有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱，7月3日起，萬達商業(yè)地產(chǎn)向恒力地產(chǎn)全部已發(fā)行股份提出的無條件強制現(xiàn)金要約生效，同時委任大連萬達投資管理中心總經(jīng)理劉朝暉為恒力商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事。

公告指，自7月3日起，恒力商業(yè)地產(chǎn)主席兼董事陳長偉調(diào)任為非執(zhí)行董事，丁本錫、齊界及曲德君已獲委任為非執(zhí)行董事，劉朝暉已獲委任為執(zhí)行董事，劉紀鵬先生、薛云奎先生及巴曙松先生已獲委任為獨立非執(zhí)行董事。

另外，因陳長偉辭任該公司之授權(quán)代表，劉朝暉已獲委任為該公司的新授權(quán)代表。

2、傳萬達高管王信琦離職

傳萬達王信琦離職了，其之前就有離開的意向，據(jù)悉在5月份請了長假，在2013年上半年萬達集團的工作會議上也沒見到他出席。

有爆料說，現(xiàn)在在鑫苑置業(yè)，任總裁職務(wù)。

萬科

3、原萬科執(zhí)行副總裁杜晶加盟同創(chuàng)地產(chǎn)

原萬科（專題閱讀）副總杜晶微博中宣布加入深圳市同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司。該公司成立于2012年5月，由包括杜晶、陶翀富、王曉東、羅霆等來自萬科中海等房企（專題閱讀）高管創(chuàng)立。目前，同創(chuàng)正在深圳龍崗區(qū)平湖打造了首個住宅產(chǎn)品“同創(chuàng)新作”，該項目最快將在今年下半年入市。

4、萬科置業(yè)（海外）：續(xù)聘非執(zhí)行董事

萬科置業(yè)(海外)有限公司董事會謹此宣布，自2013年7月24日起：王文金先生、陳志裕先生將獲續(xù)聘為、非執(zhí)行董事。

5、曾億接任唐山萬科總經(jīng)理

原唐山萬科總經(jīng)理許珂已加盟陽光城做運營中心的總經(jīng)理，現(xiàn)在唐山萬科總經(jīng)理是曾億。億城聘任李劼、侯延良為公司副總裁7月19日下午，億城集團股份有限公司公告宣布，根據(jù)公司總裁馬寅提名，董事會聘任李劼、侯延良為公司副總裁，任期到本屆董事會屆滿。金地

6、宋軍辭任金地集團獨立董事

7月5日金地（專題閱讀）(集團)股份有限公司宣布，宋軍因個人工作變動的原因辭任金地集團第六屆董事會獨立董事職務(wù)。

公告指，公司對宋軍在任職期間的勤勉盡責(zé)表示感謝，但由于宋軍的辭任致該公司董事會的董事人數(shù)低于公司章程規(guī)定人數(shù)，因此，宋軍的辭任將在下任獨立董事填補其缺額后生效，在此期間其仍應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)及公司章程的規(guī)定，履行其職責(zé)。

世茂

7、傳呂天學(xué)離開世茂加盟九龍倉

據(jù)小道消息稱：世茂（專題閱讀）地產(chǎn)副總裁兼環(huán)渤海區(qū)域總裁的呂天學(xué)先生已加盟九龍倉。現(xiàn)任世茂地產(chǎn)環(huán)渤海區(qū)域總裁為龍湖地產(chǎn)人士，在職1月左右。

華潤置地

8、華潤置地委任原招行行長馬蔚華獨立非執(zhí)董等職務(wù)

7月5日，華潤（專題閱讀）置地有限公司公布，因工作安排，馬時亨將辭任該公司獨立非執(zhí)行董事以及審核委員會、薪酬委員會、提名委員會及企業(yè)管治委員會成員，另委任馬蔚華接任該公司獨立非執(zhí)行董事以及審核委員會、薪酬委員會、提名委員會及企業(yè)管治委員會成員。

在完成此次調(diào)整后有，華潤置地的獨立非執(zhí)行董事還有萬科董事長王石，賽富亞洲投資基金的創(chuàng)始管理合伙人閻焱，以及香港著名建筑設(shè)計師何顯毅和香港會計師公會會員尹錦滔。另外，華潤置地還于今年6月17日完成了公司執(zhí)行董事的調(diào)整。原董事會主席、執(zhí)行董事王印辭任，吳向東獲委任為華潤置地董事會主席、執(zhí)行董事;同時，唐勇亦獲委任為執(zhí)行。銀泰

9、銀泰集團總裁沈國軍辭職 放權(quán)打造銀泰系六大產(chǎn)業(yè)

銀泰集團創(chuàng)始人、董事長兼總裁沈國軍在集團高管會上宣布不再兼任總裁一職，而專職擔(dān)任公司董事長，未來將更專注集團戰(zhàn)略規(guī)劃思考與決策，銀泰（專題閱讀）商業(yè)CEO兼總裁陳曉東獲任銀泰集團首席執(zhí)行官。

與此同時，銀泰集團宣布未來10年的六大產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃。

沈國軍在1997年創(chuàng)辦銀泰集團，目前，銀泰集團旗下有銀泰商業(yè)(01833.HK)、銀泰置地(集團)有限公司、銀泰資源(000975.SZ)、京投銀泰(600683.SH)等多家境內(nèi)外上市企業(yè)和百余家全資或控股公司。

10、京投銀泰董事長王琪辭職 程少良將代行董事長職責(zé)

7月10日晚，京投銀泰發(fā)布公告，公司于當日收到董事長王琪的《辭職報告》。根據(jù)組織安排，王琪先生由北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司調(diào)任北京市人大財經(jīng)委工作，故向公司董事會申請辭去公司董事、董事長及董事會戰(zhàn)略委員會委員、主任委員職務(wù)。在董事會選舉產(chǎn)生新任董事長之前，公司副董事長兼總裁程少良將代行董事長職責(zé)。

另外，7月1日，京投銀泰前副總裁兼董事會秘書鄧志高由于個人原因，也向公司董事會申請辭去了公司副總裁及董事會秘書職務(wù)。

奧園地產(chǎn)

11、奧園地產(chǎn)馬桂園辭任非執(zhí)董 委任附屬公司首席顧問

7月9日，中國奧園（專題閱讀）地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于公司人事變動（專題閱讀）公告。馬桂園先生已辭任獨立非執(zhí)行董事，連同本公司審核委員會主席、薪酬委員會及提名委員會成員的職務(wù)，馬桂園將獲委任為公司的附屬公司中國奧園國際發(fā)展有限公司之首席顧問，由2013年7月8日起生效。

另外，現(xiàn)任獨立非執(zhí)行董事張國強先生已獲委任為奧園地產(chǎn)審核委員會主席;現(xiàn)任獨立非執(zhí)行董事宋獻中先生已獲委任為本公司薪酬委員會新成員，皆由7月8日起生效。

合生創(chuàng)展

12、合生創(chuàng)展高層變動：朱孟依之女任副主席、張懿辭任、謝寶鑫接棒

近日，合生創(chuàng)展集團有限公司宣布，張懿辭任該公司執(zhí)行董事、副主席兼財務(wù)總監(jiān)，以追求其事業(yè)發(fā)展；同時，執(zhí)行董事朱桔榕獲委任為該公司副主席，謝寶鑫獲委任為該公司執(zhí)行董事兼財務(wù)總監(jiān)，上述變更自2013年7月11日起生效。

招商地產(chǎn)

13、招商地產(chǎn)林少斌不再擔(dān)任總裁、賀建亞接棒

7月29日，招商地產(chǎn)突然發(fā)生的人事變動，既讓招商地產(chǎn)內(nèi)部員工深感驚愕，同樣亦讓外界深感不解。

其下發(fā)內(nèi)部通知，對包括公司行政總裁(CEO)、財務(wù)總監(jiān)、黨委書記、紀委書記等多個要職進行調(diào)整。

該通知內(nèi)部：

林少斌不再擔(dān)任行政總裁職務(wù)和招商地產(chǎn)黨委書記、委員職務(wù)，仍將繼續(xù)擔(dān)任招商地產(chǎn)董事長職務(wù)。協(xié)助招商局集團分管地產(chǎn)板塊。

賀建亞擔(dān)任招商地產(chǎn)總經(jīng)理、黨委副書記職務(wù)，為招商地產(chǎn)第一責(zé)任人，主持全面工作。

林少斌將從戰(zhàn)略的層面支持企業(yè)發(fā)展，而賀建亞全面主持經(jīng)營層面的工作。

14、招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤辭職 吳振勤再次擔(dān)任CFO

7月26日，招商局地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因工作變動原因，吳振勤辭去公司第七屆監(jiān)事會主席、監(jiān)事職務(wù)，黃培坤辭去公司董事、財務(wù)總監(jiān)職務(wù)，調(diào)任為招商局公路公司財務(wù)總監(jiān)。同時，聘任劉偉為副總經(jīng)理、聘任吳振勤為財務(wù)總監(jiān)。

越秀集團

15、越秀集團換帥 張招興接棒陸志峰任董事長

7月16日，越秀集團網(wǎng)站公布廣州市委市政府對該集團主要領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)任免的決定。其中，張招興任廣州越秀集團有限公司、越秀企業(yè)(集團)有限公司黨委書記、董事長。朱春秀任廣州越秀集團有限公司、越秀企業(yè)(集團)有限公司黨委副書記、副董事長、總經(jīng)理。陸志峰因到齡退休，不再擔(dān)任廣州越秀集團有限公司、越秀企業(yè)(集團)有限公司黨委書記、董事長職務(wù)。

華僑城

16、華僑城集團迎重大人事變動 劉平春或接任克雷董事長

任克雷因年齡離任華僑城董事長職位，不再擔(dān)任上市公司職務(wù)，但仍將繼續(xù)擔(dān)任華僑城集團總經(jīng)理。華僑城將出現(xiàn)多年來少有的重大人事變動，董事長和總裁、副總裁等職位都有望調(diào)整。第六屆董事會成員將由11位調(diào)整為9位，并提名劉平春、鄭凡、侯松容和陳劍等人，任克雷卻最終不在新一屆董事會董事候選人名單之列，這意味著其將不再進入新一屆董事會。現(xiàn)任總裁劉平春排名第一位，鄭凡排名第二位。不過最終確認在8月13日舉行的臨時董事會選舉產(chǎn)生。

嘉凱城

17、嘉凱城董事長張德潭離任、邊華才接任

7月1日下午，嘉凱城悄然宣布，三年前主導(dǎo)嘉凱城重組成功的董事會主席張德潭因工作調(diào)動原因已于6月28日向董事會遞交書面辭職報告，辭去其所擔(dān)任的嘉凱城董事、董事長職務(wù)。據(jù)嘉凱城《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，張德潭將不再擔(dān)任公司董事、董事長職務(wù)，也不在公司擔(dān)任其他職務(wù)。

據(jù)了解，張德潭辭任后，嘉凱城董事會選舉邊華才為公司第五屆董事會董事長。董事會戰(zhàn)略委員會調(diào)整為由邊華才、李懷彬、俞耀宏、賈生華4位董事組成，邊華才為主任委員。中房

18、中房系董事以及高管集體辭職 中房股份整合落幕

7月8日晚間中房置業(yè)股份有限公司公告，因公司原大股東中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司已將其持有的中房股份全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給嘉益(天津)投資管理有限公司，該公司董事會收到董事長岳慧欣、董事薛曉、董事馮廷秀、董事李艷、副總經(jīng)理柴勇及總法律顧問洪蕾的書面辭職報告。但因四位董事辭職后，中房股份董事會人數(shù)已不足章程規(guī)定的董事會人數(shù)的三分之二，故在改選出的董事就任前，仍應(yīng)當履行董事職務(wù)。

另外，中房股份增補林玲、趙穎文、賈鑫、尹雋為第七屆董事會董事候選人，以上人士為現(xiàn)第一大股東嘉益(天津)投資管理有限公司推薦的董事，均不持有中房股份股份。

同一天，中房股份監(jiān)事會于也收到監(jiān)事長徐永建和監(jiān)事宮明的書面辭職報告，原因同上。同時增補楊崇藝、王璐敏為第七屆監(jiān)事會監(jiān)事候選人，以上人士為現(xiàn)第一大股東嘉益投資推薦的監(jiān)事，均不持有中房股份股份。

津濱發(fā)展

19、津濱發(fā)展：副總經(jīng)理居國忠先生辭去公司職務(wù)

近日，天津津濱發(fā)展股份有限公司董事會收到公司副總經(jīng)理居國忠先生的辭職報告，居國忠先生因個人原因申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)，辭職后居國忠先生將不在公司中擔(dān)任任何職務(wù)。中華企業(yè)

20、中華企業(yè)聘任孫毅為公司副總經(jīng)理

7月15日中華企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，經(jīng)大股東上海地產(chǎn)(集團)有限公司及董事會提名委員會推薦，聘任孫毅為公司副總經(jīng)理，任期自即日起至第七屆董事會屆滿之日止。渝開發(fā)

21、渝開發(fā)副總經(jīng)理夏光明請辭

7月24日，重慶渝開發(fā)股份有限公司發(fā)布公告稱，其董事會收到公司副總經(jīng)理夏光明先生遞交的書面辭職申請，夏光明先生因工作原因辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)。

公告顯示，辭職申請于送達董事會之日起生效，夏光明先生辭職后將不在公司擔(dān)任其他職務(wù)。朗詩集團

22、朗詩借殼成行 田明等5人獲委任新增執(zhí)董

7月2日，香港上市公司深圳科技控股有限公司公告，朗詩集團對其進行收購后將建議更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”，并將任命朗詩集團董事田明、申樂瑩、謝遠建、劉達和丁鋒出任上市公司新的執(zhí)行董事。而原深圳科技主席王聰?shù)聦⒘羧味聲蓡T。

深圳科技此前執(zhí)行董事為王聰?shù)?、廖醒標及王俊文三人?/p>

世榮兆業(yè)

23、世榮兆業(yè)董事會聘任盧仲凌為公司副總裁

7月15日，廣東世榮兆業(yè)股份有限公司董事會第七次會議決定聘任盧仲凌女士為公司副總裁。