第一篇：二手房買賣案例集錦

．標準價購買的房屋單位不同意能否出售

案情簡介： 張 先生于 1999 年 8 月與 王 先生簽訂了一份二手房買賣契約，二手房買賣案例集錦。在契約中雙方約定： 張 先生將自已位于城區(qū)的房改房出售給 王 先生，由 王 先生在本合同簽訂后一次性付給張 先生人民幣 28 萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產權過戶時被告知此房產不能辦理過戶登記及產權轉移。王 先生要求退款及相應的經濟損失，張 先生不同意，于是王 先生將 張 先生告上法庭，要求 張 先生退還全部房款及相應的利息損失，并解除合同。

法院判決： 法庭經審理查明，張 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以標準價從本企業(yè)購買的，因原售房單位擁有 6% 的產權，且沒有原單位同意其出售的書面證明，雙方沒有到房屋所在地房產管理部門申請變更登記，因此法院判定該契約實際上無法履行，解除了雙方簽訂的契約。張 先生返還 王 先生的購房款 28 萬元整。

律師點評： 本案中涉及的以標準價購買的房屋職工擁有部分產權。職工以標準價購買的房改房，原售房單位擁有 6% 的產權，職工擁有 94% 的產權，如果需要上市出售，則需要符合如下條件：單位與職工個人在協議中有約定的，從其約定；沒有約定的，如上市出售應征得原產權單位的同意，未經產權單位同意，不能上市出售。職工也可將標準價的房屋轉為成本價的房屋，然后再上市出售。．政策變化能否作為不賣房的理由

案情簡介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 與房主、北京 XX 房地產經紀有限公司簽訂了一份《房地產居間合同（買賣置換）》，協議書《二手房買賣案例集錦》。約定王某通過 XX 公司購買一套總價款 320000 元的經濟適用房。合同簽訂時，王某通過 XX 公司向房主交納了 50000 元的定金，約定房主不出售此房屋或王某不買此房屋均適用定金罰則。合同中沒有約定辦理過戶的時間。因房主的房屋所有權證還沒有辦理下來，要想過戶必須先將房主的房屋所有權證從開發(fā)商處辦理下來。王某替房主交納了辦理房屋所有權證的費用 6000 元及公共維修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有權證。在去辦理過戶手續(xù)，房主又告知房產證現在還在開發(fā)商那里，讓王某直接把房款交給銀行，替他還貸款，王某覺得風險非常大，于是沒有同意。王某在簽訂合同前并不知道其銀行貸款的事情。因此王某沒有同意替他還貸款，要求其自己歸還貸款，再與王某辦過戶手續(xù)，房主不同意，因此王某沒有辦成過戶，但雙方一直在談判。后來，北京市出臺規(guī)定，從 2004 年的 5 月 20 日起 對經濟適用房的交易進行限制。2004 年 5 月 19 日，房主將這套房屋賣給了別人，稱 5 月 20 日 之前不賣就賣不出去了。于是，王某向法院提起訴訟，要求解除王某房主簽訂的房屋買賣合同；要求房主雙倍返還我定金 100000 及為房主辦理產權證所花費用 6000 元代辦費及交納的公共維修基金 5958 元。

法院判決： 法院認為賣方違約，應承擔違約責任，支持了買方的請求，賣方不服，提起上訴，終審法院維持了一審判決。

律師點評： 房主的行為已構成違約，應承擔違約責任。在合同履行期限內，房主單方悔約，將房屋賣掉，致使合同目的不能實現，違反雙方在合同中的事先約定，應按合同的約定承擔違約責任。在雙方對付款存在爭議，沒有協商結果的前提條件下，房主擅自將合同標的房屋出售，屬于嚴重違約。無論雙方對合同的履行有什么爭議，在爭議未解決之前或買方沒有放棄購買這套房屋之前，賣方出售這套房屋給別人，就是以實際行動表明不賣這套房了，不賣這套房就是根本違約。

政策變化不是被告賣房的理由。政策變化并不影響三方簽訂的買賣房屋合同的履行，三方簽訂的合同可以繼續(xù)履行，但增加了交易的難度，即買方需辦理審批手續(xù)，本案買方符合經濟適用房購買資格的，因此交易是可以繼續(xù)的。其次，政策變化屬于三方都不能約束的事件，三方完全可以通過繼續(xù)協商解決此事，或解除合同，或按政府的政策執(zhí)行，或采取其它替代措施，但賣方不能單方處置合同的標的物。房主未經買方同意，單方出售了房屋，屬于嚴重違約。

第二篇：二手房買賣案例及對策

、二手房買賣典型案例及相應對策教你防陷阱

一套房子也許是許多人一輩子最大的投資，也是一輩子的希望。然而，買房不僅會花掉辛苦賺來的錢，而且還有可能碰到黑心的房東和中介，會因一時沖動而買到了不喜歡的房子，也有可能因一時疏忽而惹上官司。濰房網收集了一些二手房買賣的典型案例和相應對策，希望能給您善意的提醒和貼心的幫助。陷阱一：一房兩賣

賣家設局 一房兩賣卷走5萬案件重放：

朱某擬買房,經熟人介紹,得知曾某有房出售。兩人一談即合,商定該房以78000元價格出售。曾某表示買房是急需錢周轉生意,要求先支付房款50000元,同時要等他處理完事情約一個月后才有空去辦理過戶。因此雙方簽訂房地產買賣合同后,朱某先支付了50000元。

等待期間,曾某聯系朱某,表示事情就快忙完,但還差錢處理尾事,希望朱某再匯6000元房款給他,朱某依言照辦。

一個月期到了,朱某發(fā)現怎么也聯系不到曾某,心生疑竇,去查看該房,發(fā)現該房已經賣給另一人趙某。于是朱某立即報警,追查之下,發(fā)現曾某一房兩賣,與朱某簽訂合同后,又將該房以73000元的價格賣給趙某,并辦理了房屋過戶手續(xù),隨后又再騙走朱某6000元。

專家提醒：購房款分開給 房產證找中間方保管

這個案例里買家缺乏保障自己權益的意識,在未遞件前就支付了過半的房款,又沒做好防止賣家一房多賣的措施,讓賣家有機可趁。同時亦說明買賣雙方自行交易有風險,而找有資質的、正規(guī)的中介公司協助交易則可規(guī)避交易風險。以代辦交易的流程為例,可以防止一房多賣：

首先簽訂三方買賣合同,買方僅支付業(yè)主小額訂金（具體金額由買賣雙方協調,若簽訂合同前由中介公司代收誠意金,則不超過房款1%）;同時為了保障交易安全,中介公司會代為保管該房的房產證;隨后買家申請按揭貸款;貸款獲批后雙方遞件交易,憑遞件回執(zhí),買家支付約30%的首期款;待到完稅或出新證后,買家再支付余下房款。

其中最重要一的點就是簽訂合同后,中介公司已經代為保管房產證,業(yè)主就無法在遞件前的時間里再利用房產證另行轉賣。

陷阱二：陰陽合同

二手房交易報低成交價得不償失

案件回放

買家唐小姐（化名）與業(yè)主易先生（化名）在房產交易上出現糾紛鬧上法院,究竟好端端一宗正常的交易為何鬧得如此不快?馬上讓記者帶大家抽絲剝繭,看看事件的真相是怎樣的。

不久前,唐小姐看中一套面積約136平方米的二手（出售、出租）房,業(yè)主開價實收147萬,要求買家支付業(yè)主的全部交易稅。由于物業(yè)總價不低,加上業(yè)主持有房產證不足2年,賣家稅費僅個人所得稅及營業(yè)稅就是一筆不菲的支出。唐小姐很喜歡這套房,但總價及交易稅費加起來又覺得太貴了,已大大超出其預算范圍,因此一直對交易與否猶豫不決。通過幾次交涉,業(yè)主顯然已摸透了唐小姐的疑慮,為了盡快達成交易,易先生便暗示唐小姐可在辦理過戶手續(xù)時,將成交價報低一些,這樣稅收部分就可以大大減少。為增加唐小姐的信心,業(yè)主還說自己當初購

買這套物業(yè)時,就是采用這種“陰陽合同”的方式,報低成交價為79萬元,并成功過關,這次雙方口徑一致,肯定能少繳不少稅費。唐小姐聞言不禁打起了小算盤,如果報低成交價,可以交少幾萬元的稅費,于是便爽快地簽署了房屋買賣合同。

隨后,兩人按80萬元的成交價申請辦理過戶手續(xù),唐小姐滿心以為肯定沒問題。誰知由于成交價過低,房管局按評估價110萬依法征收稅費。這樣一來,需支付稅費總額比預期多出2萬多元。得知此事后唐小姐當場就傻眼了。隨后,她要求業(yè)主自行繳納稅費,不然就解除交易合同。理由是買賣基于業(yè)主建議報低成交價少交稅的前提下才成交,現在稅費超出預期,業(yè)主需負一定責任。但業(yè)主反口不認,辯駁唐小姐為避稅要求報低成交價,自己只是配合進行,稅費支付問題已經在合同上簽訂由買方支付,因此所有稅費由唐小姐負責,并稱若解除合同即為違約,要沒收首期款。唐小姐一氣之下將易先生告上法院,稱被唆使誤導,要求解除合同,取回已支付房款。易先生不甘示弱,雙方拉據中??。

專家提醒：二手房交易報低成交價得不償失

交易提醒

1、買賣二手房刻意報低交易價格以避免少繳稅費并不可行。因為房地產交易中心會有專門的房屋評估價計算方法,有關部門會參照該物業(yè)所在區(qū)域、路段以及該地段同類型物業(yè)的成交價進行評估。如果發(fā)現成交價過低,會要求買賣雙方按照評估價來納稅,而非按合同上的成交價來征收稅費的。想通過報低成交價來少繳稅往往行不通。

2、報低成交價對賣方有較大風險。買賣雙方在交易時,如果采取“陰陽合同”（即遞件過戶時為一份合同,雙方私下又有另一版本合同）,一旦有爭執(zhí),買方否認有私下合同,因為遞交房地產交易中心的合同是最具法律效力的,打起官司來,法院一般會以遞件時提交的合同為準,賣方就得不償失,要低價出售房產了。

3、對于買家來說,報低成交價可能會導致下一次賣出房屋時各項稅費的增加。目前針對業(yè)主征收的個人所得稅、營業(yè)稅都會按成交價減去房產購入原值的差額再征收,因此,即使現在能報低成交價,以后出售房產時亦因兩價差額較大會被征收高額稅費。

中原地產市場部人士表示,二手房在過戶交易時,買方需要繳納的稅費有契稅、印花稅、交易管理稅,而業(yè)主一方要繳納的包括個人所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅等(非普通住宅)等。由于目前二手房價不斷攀升,業(yè)主普遍盛行“實收價”,即房屋交易中所產生的所有稅費由買家支付。因此交易前,買家一定要衡量,選擇各付各稅還是“實收價”,并將相關約定寫入合同中。一般而言,選擇各付各稅時,買家可以避免因政策突然調整而繳交過高的稅費;若選擇實收價,即一定要留有充足的稅費預算,在預期稅費與實際稅費用有較大差距時有充裕的資金可支付。

陷阱三：房東反價

不動產投資支招：見招拆招應對房東跳價

提要：當樓市處在上升期時，由于價格的不斷上漲導致交易過程充滿變數，因此對于購房者來說，應該講究相應的購房策略來增加成功的概率。專家認為，最行之有效的辦法就是出手講究快速高效。

在樓市上升期買房有講究。當樓市處于上升期時，其具體表現為量價齊升，交易火爆，房價多變。在此階段，購房策略應 該異于平常時期。因為價格的變

化會使得交易過程充滿變數，如“跳價”，更有甚者直接違約。而對于購房者來說，遭遇這些情形難免會讓人感到失望，故應該想辦法避免這種情況的發(fā)生。那么，在樓市上升期買房到底該怎么做呢？

上升期購房有講究

在樓市上升期，購房者發(fā)現以前的一些買房經驗在此時已無法派上用場了。上海的林東方就因為自己的一時猶豫而錯過了一套房，現在想起來還有點后悔。在兩個月前，他就開始看房，但一直沒有找到讓自己滿意的房子，而就在這個時候，房價開始上漲了，他的心里不免慢慢有些著急了。

林東方其實屬于剛性需求一類。與女友相戀了三年多，雙方父母都在不停催促他們趕快結婚，因此買房成為當務之急。為了不至于讓自己因為買房而背上沉重的經濟負擔，他打算先買一套小面積的兩房過渡，日后經濟條件改善之后再換大房，女友也支持他的想法。但前段時間小房實在是搶手，很少有這樣的房源拋出，當然，偶然也能碰到面積大小合適的，但因為其他原因如樓層、房型等無法讓自己滿意，因此買房之事一直懸而未決。

半個月前的一個傍晚，他在距離莘莊不遠的寶安新苑看到一套80平方米的兩房，房東報價75萬元。該報價在當時來說并不高，因為房東缺錢所以想急拋。但林東方對此卻毫不知情，看完房后他沒有聽從經紀人的建議馬上支付定金，而是想在第二天跟房東再“磨”一下價格，“說不定還能降下來三、五千元呢?！彼睦锂敃r這樣想。于是借口天色已晚便回家了。

誰知第二天形勢發(fā)生了突變。上午當他來到中介公司準備跟房東談價錢時，一上午已經接待了三批購房者的房東變得“牛氣”了起來。半個小時之后，經紀人告訴他，房東已以76.5萬元的價格賣給了另外一個購房者。

專家表示，林東方之所以會遭遇失敗，其最主要的不足在于并不完全了解市場，導致機會出現在眼前沒有發(fā)現而讓其溜走。上?！拔覑畚壹摇笔袌霾靠偙O(jiān)于靜表示，在樓市上升期，購房其實要講究策略，這樣購買到稱心的房子的可能性會大大增加。

專家提醒：合同里寫明反價要雙倍甚至更多的賠償

四招應對非常時期

在上升期買房要注意哪些方面呢？專家建議要結合上升期的主要特點來制定具體的應對策略。據介紹，在樓市上升期，其特點就是房價變化快，二手房幾乎隔三岔五就會提價；同時包括賣家、中介等在內的參與者心中浮躁不安，因此交易過程充滿變數。為了能夠細致解析上升期購房策略，在此將結合案例來進行說明。

“追漲”不如四處撒網

詳細了解市場，掌握自己所中意區(qū)域的房價真實情況，這種做法要比“追漲”合理得多。

【案例1】鄭先生在買房的時候，每次跟中介公司的業(yè)務員出去看房，都會向他們打聽附近的房價，而對自己心儀的房源價格情況，他還會記錄下來。沒過多久，他就已經把周邊樓市情況了解得一清二楚。直到有一天，他看到一套房子掛牌價低于市場價，于是立即支付了定金。

【招數詳解】專家認為，在樓市上升期尤其要注重了解市場行情。上升期房價變化較快，唯有在真正了解市場行情的情況下，才能發(fā)現哪些房子要價合理，也才能發(fā)現哪些房子價格定得較低，從而避免“追漲”給自己帶來的諸多不利因素。

要做到詳細了解市場行情，專家建議四處撒網。所謂四處撒網，是指多跟附近的房產中介接觸，通過他們來了解市場變化。房產中介處在市場最前沿，他們對其中的變化自然了解得非常透徹。

陷阱四：戶口糾紛

原業(yè)主戶口不遷出 買家“落戶難”

案件回放：

黃小姐通過中介公司購買某物業(yè),約定業(yè)主劉先生收到首期款當天即交樓,同時負責在交樓后遷走戶口。為了確保業(yè)主遷走戶口,黃小姐從首期樓款中暫扣5000元作為保證金。

一個月后,黃小姐與業(yè)主辦理了交易過戶遞件手續(xù),黃小姐當即支付了首期給業(yè)主,業(yè)主亦將物業(yè)鑰匙交與黃小姐。大半個月后,雙方辦理了房屋完稅過戶手續(xù)。過戶后兩天,黃小姐到派出所查詢戶口遷出情況,卻意外發(fā)現該戶口仍有人占用著。黃小姐向中介公司反應了這個情況,在中介公司和黃小姐的一再追問下,業(yè)主表示購買此房是作用投資,自己的戶口未曾遷入,因此亦未理會戶口的情況,也搞不清楚該戶口究竟是何人何時遷入,對于戶口占用問題,他也沒辦法處理。業(yè)主劉先生一點也不配合,而且在收到按揭貸款的放款后,他就沒再理會黃小姐了。面對這樣的情況,黃小姐只好將業(yè)主起訴至法院,要求強制原業(yè)主將戶口遷出,并支付相關違約金。目前案件仍在審理中??

專家提醒：共有房東 只有一人簽字合同無效

案件分析

二手（出售、出租）房買賣后強制遷出戶口在法律上屬于空白地帶,目前未有明確的相關法律可供解決,皆因戶籍是由公安部門進行管理,房屋的產權問題則由房管局進行管理。即使合同有相關遷出戶口的約定,若然原業(yè)主不配合遷出,就算法院判決新業(yè)主勝訴,在實際執(zhí)行方面仍存在一定的難度,通常的做法只能是協調雙方。

為了避免上述情況出現,專家提醒廣大購房者

1、在簽訂買賣合同前,多向業(yè)主了解物業(yè)的占用戶口情況,事先了解清楚情況,如有必要,應要求戶主本人帶上房產證及身份證的原件到戶口所在的相關公安機關戶籍科查詢。

2、如果原業(yè)主本人的戶口仍在,那買家可要求他先遷出再遞件交易;

3、若原業(yè)主在交易過戶前不同意遷出戶口的,則可在買賣合同中約定限期遷出,并約定高額違約金,且可從樓款中扣減一部分作為遷出戶口的保證金。若過戶后原業(yè)主不遷出戶口,買家仍可以得到一定的補償以彌補損失。

第三篇：二手房買賣合同糾紛案例_1

二手房買賣合同糾紛案例

二手房買賣合同糾紛案例

湖北省法院民一庭民事調解書

上訴人(原審被告)中國建設銀行湖北省孝感市分行(以下簡稱孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120號。

代表人王明星，該行行長。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)廣州市拓業(yè)集團有限公司(以下簡稱拓業(yè)集團)，住所地廣東省廣州市中山一路51號。

法定代表人馮渭，該集團董事長。

委托代理人汪應東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級人民法院(XX)孝民三初字第89 號民事判決，向本院提起上訴，請求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團的全部訴訟請求，并承擔本案全部訴訟費用。

經審理查明，湖北省孝感市中級人民法院(以下簡稱孝感中院)于1995年8月8日下發(fā)的(1995)孝經初字第39號民事判決書生效后，孝感市建銀實業(yè)開發(fā)總公司(以下簡稱建銀公司)即申請孝感中院對該案進入執(zhí)行程序，原孝感市物資協作總公司(以下簡稱物協公司)擁有的廣州市黃埔大道105號房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉租給廣州市拓業(yè)有限公司(以下簡稱廣州拓業(yè))，故由孝感中院于1995年12月12日下達協助執(zhí)行通知書給廣州拓業(yè)和張朝成，要求其將應繳納給張朝成，并由張朝成交給物協公司的租金，直接劃轉孝感中院，由孝感中院轉付給建銀公司，每月萬元(人民幣，下同)。隨后，又應建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號房首層進行委托評估，準備作價過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應得到的受償權，至1997年3月4日，孝感中院受理并調解了原告孝感市經協開發(fā)總公司訴物協公司的房屋代管協議糾紛案。孝感市經協開發(fā)總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執(zhí)行異議，孝感中院下發(fā)了(1997)孝經監(jiān)字第1號民事裁定書，將該院(1996)孝經執(zhí)字第12號民事裁定書予以撤銷，后經建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以(1997)鄂法立函第5號指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發(fā)(1997)孝經監(jiān)字第12-

1、孝經監(jiān)字第12-2號民事裁定書，撤銷了該院(1997)孝經監(jiān)字第1號民事裁定書和(1997)孝經二初字第27號民事調解書，對建銀公司與物協公司的案件進行再審，結論是物協公司對廣州市黃埔大道105號房首層并不享有產權和處分權，說明其長期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發(fā)了(1997)孝經監(jiān)字第12-3號民事裁定書，將黃埔大道105號房首層的產權確認仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關法律文書，與其簽訂《房屋抵償協議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執(zhí)行裁定確認的建銀公司為申請執(zhí)行人，物協公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號房首層租金每月萬元近一年的法律文書判決的物權進行擔保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向對方支付違約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂《房屋轉讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院(1996)孝經執(zhí)字第12號民事裁定書，將原誤屬于物協公司座落于廣州市黃埔大道105號房首層平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計價款為4123968元，合同簽字后5天內建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬元(實際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元)，建銀公司保證在6個月內將房屋產權過戶給廣州拓業(yè)，轉讓費由廣州拓業(yè)承擔，過戶十天內廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)(此時廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團)，一方面解釋是案件在進行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團再付50萬元作為過戶費用，拓業(yè)集團即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據。1999年元月15日、XX年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團發(fā)函，確認涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費已轉付該公司，并確認兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據的事實，承諾待案件再審完結后一定為其辦理過戶手續(xù)，并承擔相應的經濟損失，還在《說明》中承認由孝感中院執(zhí)行提取的物協公司應收取的每月萬元租金已轉達付建銀公司的事實，亦加蓋了貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業(yè)集團在知道廣州市黃埔大道105號房首層產權已經易主，即于XX年4月9日、6月4日發(fā)電報、函件給孝感建行，請求退還預付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業(yè)集團于XX年8月訴至孝感中院，請求判令孝感建行退還原下設的建銀公司預收的250萬元購房款，并承擔相應的經濟損失。

另查明，孝感建行下設的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字(1994)第15號文件》將建銀公司的總經理一職任命由羅建武擔任，將畢從良調回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經申請注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

第四篇：二手房買賣合同糾紛案例范本

二手房買賣合同糾紛案例

中國建設銀行湖北省孝感市分行訴廣州市拓業(yè)集團有限公司返還購房款糾紛

案

湖北省法院民一庭民事調解書2004〕鄂民一終字第59號

上訴人（原審被告）中國建設銀行湖北省孝感市分行（以下簡稱孝感建行），住所地湖北省孝感市城站路120號。代表人王明星，該行行長。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）廣州市拓業(yè)集團有限公司（以下簡稱拓業(yè)集團），住所地廣東省廣州市中山一路51號。

法定代表人馮渭，該集團董事長。

委托代理人汪應東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級人民法院（2003）孝民三初字第89 號民事判決，向本院提起上訴，請求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團的全部訴訟請求，并承擔本案全部訴訟費用。

經審理查明，湖北省孝感市中級人民法院（以下簡稱孝感中院）于1995年8月8日下發(fā)的（1995）孝經初字第39號民事判決書生效后，孝感市建銀實業(yè)開發(fā)總公司（以下簡稱建銀公司）即申請孝感中院對該案進入執(zhí)行程序，原孝感市物資協作總公司（以下簡稱物協公司）擁有的廣州市黃埔大道105號房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉租給廣州市拓業(yè)有限公司（以下簡稱廣州拓業(yè)），故由孝感中院于1995年12月12日下達協助執(zhí)行通知書給廣州拓業(yè)和張朝成，要求其將應繳納給張朝成，并由張朝成交給物協公司的租金，直接劃轉孝感中院，由孝感中

院轉付給建銀公司，每月7.4萬元（人民幣，下同）。隨后，又應建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號房首層進行委托評估，準備作價過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應得到的受償權，至1997年3月4日，孝感中院受理并調解了原告孝感市經協開發(fā)總公司訴物協公司的房屋代管協議糾紛案。孝感市經協開發(fā)總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執(zhí)行異議，孝感中院下發(fā)了（1997）孝經監(jiān)字第1號民事裁定書，將該院（1996）孝經執(zhí)字第12號民事裁定書予以撤銷，后經建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以（1997）鄂法立函第5號指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發(fā)（1997）孝經監(jiān)字第12-

1、孝經監(jiān)字第12-2號民事裁定書，撤銷了該院（1997）孝經監(jiān)字第1號民事裁定書和（1997）孝經二初字第27號民事調解書，對建銀公司與物協公司的案件進行再審，結論是物協公司對廣州市黃埔大道105號房首層并不享有產權和處分權，說明其長期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發(fā)了（1997）孝經監(jiān)字第12-3號民事裁定書，將黃埔大道105號房首層的產權確認仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關法律文書，與其簽訂《房屋抵償協議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執(zhí)行裁定確認的建銀公司為申請執(zhí)行人，物協公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號房首層租金每月7.4萬元近一年的法律文書判決的物權進行擔保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向對方支付違約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂《房屋轉讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院（1996）孝經執(zhí)字第12號民事裁定書，將原誤屬于物協公司座落于廣州市黃埔大道105號房首層343.664平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計價款為4123968元，合同簽字后5天內建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬元（實際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元），建銀公司保證在6個月內將房屋產權過戶給廣州拓業(yè)，轉讓費由廣州拓業(yè)承擔，過戶十天內廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)（此時廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團），一方面解釋是案件在進行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團再付50萬元作為過戶費用，拓業(yè)集團即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據。1999年元月15日、2000年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團發(fā)函，確認涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費已轉付該公司，并確認兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據的事實，承諾待案件再審完結后一定為其辦理過戶手續(xù)，并承擔相應的經濟損失，還在《說明》中承認由孝感中院執(zhí)行提取的物協公司應收取的每月7.4萬元租金已轉達付建銀公司的事實，亦加蓋了貼去“財務專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業(yè)集團在知道廣州市黃埔大道105號房首層產權已經易主，即于2002年4月9日、6月4日發(fā)電報、函件給孝感建行，請求退還預付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業(yè)集團于2003年8月訴至孝感中院，請求判令孝感建行

退還原下設的建銀公司預收的250萬元購房款，并承擔相應的經濟損失。

另查明，孝感建行下設的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字（1994）第15號文件》將建銀公司的總經理一職任命由羅建武擔任，將畢從良調回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經申請注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、中國建設銀行湖北省孝感市分行于本調解書簽收之日給付廣州市拓業(yè)集團有限公司230萬元； 二、一審案件受理費26748元，由廣州市拓業(yè)集團有限公司負擔。二審案件受理費26748元，由中國建設銀行湖北省孝感市分行負擔。

上述協議，符合有關法律規(guī)定，本院予以確認。

本調解書經雙方當事人簽收后，即具有法律效力。

審 判 長 李振漢

代理審判員 王恩貴

代理審判員 邵震宇

二00四年六月七日

書 記 員 段 鈞

第五篇：二手房買賣協議范本

二手房買賣協議范本

范本一

賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________

買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店

面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)

第二條 上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____

元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。

第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。

第五條 稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續(xù)費由______方承擔。

第六條 違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________.第八條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證。

第九條 本合同一式份。甲方產權人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產交易中心一份、________公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)_________________

購買方(乙方)__________________

身份證號碼： __________________

身份證號碼： ___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

郵 編：___________________ 郵 編：____________________

電 話：___________________ 電 話：____________________

代理人(甲方)_________________ 代理人(乙方)_________________

身份證號碼： ___________________

身份證號碼： ___________________

鑒證方：

鑒證機關：

地 址：

郵 編：

電 話：

法人代表：

代 表：

范本二

賣方：___________，身份證號碼：____________________

身份證地址：

_____________________________________________

現住址：_________________________________________________________

家庭電話：______________;手機：______________

買方：___________，身份證號碼：____________________

身份證地址：_____________________________________________

現住址：_________________________________________________________

家庭電話：______________;手機：______________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，就房屋買賣事宜達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

(一)賣方所售房屋(以下簡稱該房屋)坐落為：____________【區(qū)(縣)】 __________________________【小區(qū)(街道)】________【幢】【座】【號(樓)】_________單元 _________號(室)該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。

隨該房屋同時轉讓的房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況見附件一。

第二條 房屋權屬情況

(一)該房屋所有權證證號為：________________________.(二)土地使用狀況

該房屋占用的國有土地使用權以________(出讓或劃撥?)方式獲得。土地使用權證號為：________________________，土地使用權年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。乙方應當辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地

使用權出讓金。

(三)該房屋性質為商品房。

(四)該房屋的抵押情況為未設定抵押。

(五)該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租。

第三條 買賣雙方通過___________公司居間介紹(房地產執(zhí)業(yè)經紀人：__________，經紀人執(zhí)業(yè)證書號：______________)達成本交易。中介費用為本合同房屋總價的3%，買賣雙方各承擔一半中介費，中介費在房屋所有權證過戶到買方名下之日支付。無論任何原因導致本交易未最后完成，已支付的中介費應該全部退還。

第四條 成交價格和付款方式

(一)經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元(小 寫)，________________________________元整(大寫)

上述房屋價格包括了該房屋附屬

設施設備、裝飾裝修、相關物品和其他與該房屋相關的所有權利。

(二)買方付款方式如下：

1、本合同簽訂后3日內，買方向賣方支付定金成交總價的10%，即人民幣___________元。

2、該房屋過戶到買方名下后3日內，買方向賣方支付成交總價的80%，即人民幣___________元。

3、該房屋驗收交接完成后3日內，買方向賣方支付成交總價的10%，即人民幣___________元。

第五條 權屬轉移登記和戶口遷出

(一)雙方同意，自本合同簽訂之日起3日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)。

(二)如買方未能在房屋權屬登記部門規(guī)定的辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)的期限內(最長不超過3個月)取得房屋所有權證書的，買方有權退房，賣方應當自收到退房通知之日起3日內退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀

行同期貸款利率付給利息。

(三)賣方應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如賣方未按期將與本房屋相關的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。如逾期超過90日，買方有權解除本合同，賣方應收到解除通知之日起3日內退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息。

第六條 房屋產權及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產權糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，賣方應支付房價總款5%的違約金，并承擔其他賠償責任。

賣方保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，附件一所列的該房屋附屬設施設備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉

讓給買方。

賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電 信】：___________________________費用由賣方承擔，交付日以后(含當日)發(fā)生的費用由買方承擔。賣方同意將其繳納的該房屋專項維修資金(公共維修基金)的賬面余額在房屋過戶后10日轉移給買方。如賣方未按期完成專項維修資金過戶的，每逾期一日，賣方應支付已交付房價款萬分之五的違約金。

第七條 房屋的交付和驗收

賣方應當在房屋過戶到買方名下后30日內將該房屋交付給買方。該房屋交付時，應當履行下列各項手續(xù)：

1、賣方與買方共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等

具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接附件一中所列物品;

2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門鑰匙;

4、按本合同規(guī)定辦理戶口遷出手續(xù);

5、本合同規(guī)定的相關費用的支付和房屋專項維修資金的過戶;

6、本合同規(guī)定的其他應完成的事項。

本條規(guī)定的各項手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗收交接完成。

第八條 本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導致買方不能取得房屋所有權證的，買受人有權解除本合同，賣方應當自收到解除通知之日起2日內退還買方全部已付款，并按買方累計已付房價款的一倍支付違約金。

第九條 稅、費相關規(guī)定

本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及地方相關規(guī)定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定如下：

1、賣方需付稅費：(1)營業(yè)稅;(2)城市建設維護稅;(3)教育費附加;(4)印花稅;(5)個人所得稅;(6)土地增值稅;(7)房地產交易服務費;(8)土地使用費。(9)提前還款短期貸款利息(如有);(10)提前還款罰息(如有)

2、買方需付稅費：(1)印花稅;(2)契稅;(3)產權登記費;(4)房地產交易服務費;(5)《房地產證》貼花;

3、其他稅費由買賣雙方各承擔一半：(1)權籍調查費;(2)房地產買賣合同公證費(如有);(3)評估費;(4)保險費(如有);(5)其他(以實際發(fā)生的稅費為準)

因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納 相關稅費導致交易不能繼續(xù)進行的，其應當向對方支付相當于房價總款5%的違約金。

第十條 違約責任

一、逾期交房責任

除不可抗力外，賣方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買

方的，按照如下規(guī)定處理。

1、逾期在30日之內，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，賣方應按日計算向買方支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實際交付之日起3日內向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過30日后，買方有權退房。買方退房的，賣方應當自收到退房通知之日起3日內退還全部已付款，并按照買方全部已付款的5%向買方支付違約金。

二、逾期付款責任

買方未按照第四條約定的時間付款的，按照以下規(guī)定處理：

1、逾期在30日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起3日內向賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過30日后，賣方有權解

除合同。賣方解除合同的，買方應當自解除合同通知送達之日起3日內按照逾期應付款的5%向賣方支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款。

第十一條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另 一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起3日內向另一方當事人提供證明。上述房屋風險責任自該房屋驗收交接完成之日起轉移給買方。

第十二條 爭議解決方式

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協商解決;協商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴;

第十三條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形

式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

賣方：

買方：

中介方：

合同簽訂日期：____年____月____日