第一篇：房產(chǎn)建筑

房產(chǎn)建筑：面試時常被問到的地產(chǎn)銷售技巧

來源：網(wǎng)絡(luò)日期： 2007-09-26

房地產(chǎn)銷售技巧一：注重積累實際資料，因為房地產(chǎn)市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應(yīng)該對您感興趣的房地產(chǎn)資料不斷積累，以分析該房地產(chǎn)的價格趨勢，從而為適時購買房地產(chǎn)奠定良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)銷售技巧二：注重積極實踐經(jīng)驗，并融通理論來指導(dǎo)實踐。購買房地產(chǎn)，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產(chǎn)實踐，從中培養(yǎng)購買修養(yǎng)，總結(jié)實踐經(jīng)驗，并輔之以理論指導(dǎo)，這樣在房地產(chǎn)市場上才能不犯大的錯誤。

房地產(chǎn)銷售技巧三：掌握房地產(chǎn)節(jié)奏。雖然房地產(chǎn)市場長期價格趨勢是上升的，但由于各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內(nèi)還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產(chǎn)市場價格節(jié)奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。

房地產(chǎn)銷售技巧二：抓住主要矛盾。在購買房地產(chǎn)的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經(jīng)濟(jì)因素，盈利和供求關(guān)系的矛盾等。房地產(chǎn)購買者應(yīng)對各類矛盾的作用程序進(jìn)行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復(fù)雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀愿望與客觀實際的矛盾，為購買房地產(chǎn)進(jìn)行最后決策。如在整個政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較穩(wěn)定時，購買者應(yīng)注重考察房地產(chǎn)業(yè)的變動和市場趨勢，反之，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定，購買者就應(yīng)及時分析經(jīng)濟(jì)形勢，做出正確的決策。

房地產(chǎn)銷售技巧四：做到基本正確。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現(xiàn)最大化的原則。所謂最優(yōu)、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進(jìn)行決策時，只要采納一個“令人滿意”的方案即可決策。

西蒙的這個“實惠”決策理論，應(yīng)作為房地產(chǎn)購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產(chǎn)本身就帶有冒險的味道，所以在進(jìn)行分析決策時，就要本著“基本正確”的原則，當(dāng)機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析。

房地產(chǎn)銷售技巧五：增強信心，勝敗如往。信心在房地產(chǎn)購買交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正確決策，果斷出擊，否則，不戰(zhàn)自敗。無論勝利與失敗，都要保持一個平常心，一如既往，這樣，您才可能在房地產(chǎn)市場上立于不敗之地。

房地產(chǎn)銷售技巧六：知已知彼，百戰(zhàn)不貽。房地產(chǎn)購買者興駐要深入了解地產(chǎn)公司，地產(chǎn)開發(fā)商的情況，而且要了解競爭者的情況。這樣，您才能在房地產(chǎn)交易中靈活自如地應(yīng)付突發(fā)事件，減少風(fēng)險損失。

總之，在整個房地產(chǎn)交易中，投資者要對主客觀因素了如指掌，經(jīng)過仔細(xì)分析判斷，在實踐中逐漸充實自己，使您的房地產(chǎn)交易技能不斷提高，從而獲得較好的收益。

第二篇：房產(chǎn)建筑服務(wù)方案

房產(chǎn)建筑服務(wù)方案

一、服務(wù)原則

為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供法律顧問服務(wù)，應(yīng)遵循“事前預(yù)防為主，事后救濟(jì)為輔”的原則，不但要對已發(fā)生的法律糾紛采取法律措施以避免或減少可能造成的損失，更要運用專業(yè)知識技能提高項目參與人員的法律意識和法律知識，建立完善的法律風(fēng)險管理機制，防范項目開發(fā)運作中可能出現(xiàn)的法律漏洞，通過降低項目風(fēng)險來提高項目的投資收益。

二、服務(wù)內(nèi)容

（一）為貴公司重大經(jīng)營決策事項提供法律支持

1、協(xié)助貴公司正確理解國家及地方政府關(guān)于土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)、投融資等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)政策，準(zhǔn)確掌握行業(yè)管理法律動態(tài)，為貴公司項目開發(fā)提供法律支撐。

2、應(yīng)貴公司要求，協(xié)助參與貴公司投資、經(jīng)營、管理等重大決策的論證工作并提供法律意見和建議；

3、應(yīng)貴公司要求或安排，列席或參與貴公司董事會或涉及法律內(nèi)容的專業(yè)會議及工作檢查活動，并提供及時、準(zhǔn)確的法律意見和建議；

4、應(yīng)貴公司要求，參與起草、修訂涉及法人治理和公司經(jīng)營管理的規(guī)章制度等相關(guān)法律文書，為貴公司完善法人治理結(jié)構(gòu)提供方案、建議；

5、應(yīng)貴公司要求，為貴公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增減注冊資本、合并、分立、解散、清算、重大投融資行為提供專項法律服務(wù)。

（二）為貴公司房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供法律服務(wù)

1、項目前期開發(fā)階段

（1）對現(xiàn)階段所涉各種法律文書進(jìn)行全面審查，向貴公司提供法律建議；

（2）應(yīng)貴公司的要求，參與貴公司項目前期開發(fā)階段的合同談判；

（3）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草貴公司取得項目土地使用權(quán)所涉及的相關(guān)法律文件；

（4）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草項目市政配套合同、公建配套合同，并協(xié)助處理合同履行過程中其他非訴訟法律事務(wù)；

2、項目籌備階段：

（1）為企業(yè)的投資可行性進(jìn)行法律論證，出具《項目法律意見書》；

（2）起草項目文件、合同，參與談判，起草項目公司的合作協(xié)議書、公司章程；

（3）涉及土地拆遷安置的，審查起草征地、拆遷安置與補償合同；

（4）審查獲得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件；（5）起草或?qū)彶轫椖拷ㄖ桨冈O(shè)計和建筑施工圖設(shè)計的有關(guān)合同文件；

（6）審查公司項目融資的有關(guān)合同文件。、3、招投標(biāo)階段：

（1）審查施工招投標(biāo)單位和標(biāo)書的合法有效性；

（2）草擬或?qū)彶檎袠?biāo)文件或者審查招標(biāo)書、投標(biāo)須知、合同條件、協(xié)議條款（審查資質(zhì)非常重要。有家企業(yè)中標(biāo)，結(jié)果有人投訴該企業(yè)因為連續(xù)出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故被責(zé)令停業(yè)整改,在停業(yè)期間不具有中標(biāo)資格）；

（3）審查投標(biāo)方的資質(zhì)及其文件資料的合法性；

（4）草擬審查中標(biāo)工程承包合同；

（5）協(xié)調(diào)、處理在招標(biāo)過程中，招標(biāo)方與投標(biāo)方之間的異議和糾紛。

4、項目建設(shè)階段

（1）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草，勘察、測繪、設(shè)計、監(jiān)理合同等法律文件；

（2）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草貴公司與施工單位的建設(shè)工程施工合同、貴公司與設(shè)備供應(yīng)商的供貨合同，并應(yīng)貴公司要求參與談判、協(xié)商事務(wù)；

（3）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草項目建設(shè)各階段的招投標(biāo)合同；應(yīng)貴公司要求，參加評標(biāo)議標(biāo)活動；

（4）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草安裝、裝飾裝修工程、消防工程等各類合同；

（5）審查承包單位及分包單位、監(jiān)理單位等的相關(guān)資質(zhì)；

（6）協(xié)助貴公司收集項目履行過程中有關(guān)履約、索賠的相關(guān)證據(jù)材料；

（7）協(xié)助甲方在項目施工工程中的鑒證管理，建立、設(shè)計完整的工作流程和工作制度；

（8）項目竣工驗收階段，就有關(guān)法律責(zé)任問題和程序問題提供法律意見；

（9）在項目建設(shè)過程中，對項目停建、緩建、逾期竣工、設(shè)計變更、工程量增減、質(zhì)量事故理賠等，協(xié)調(diào)處理，涉及訴訟或仲裁的,進(jìn)行代理。

5、項目預(yù)(銷)售階段

（1）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草樓宇預(yù)、銷售的廣告內(nèi)容及與廣告公司的廣告合同；

（2）協(xié)助貴公司審查、修訂、起草《購房須知》、《訂購協(xié)議》、《商品房預(yù)（銷）售合同》及補充條款、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》等法律文件；

（3）為貴公司與購房者之間產(chǎn)生的糾紛提供處理建議；

（4）應(yīng)貴公司要求，對貴公司房屋銷售人員進(jìn)行法律培訓(xùn)。

（5)協(xié)助企業(yè)完善預(yù)售、銷售條件，提出相應(yīng)的法律意見；(6)如果房企委托專業(yè)代理機構(gòu)代為銷售，應(yīng)當(dāng)審查《商品房銷售代理協(xié)議》，協(xié)助企業(yè)和代理機構(gòu)確定銷售計劃,確定權(quán)利義務(wù)；(7)在預(yù)售階段，起草《商品房認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議等法律文件。由于買賣合同多示范合同文本，有必要根據(jù)項目實施情況，對特別事項在合同中作特別約定；

(8)起草和審查企業(yè)與銀行之間的有關(guān)銀企合作協(xié)議，對企業(yè)有關(guān)擔(dān)保責(zé)任進(jìn)行審查把關(guān)，對客戶按揭合同中涉及企業(yè)保證責(zé)任的有關(guān)合同安全性、合法性進(jìn)行審查和把關(guān)；

(9)起草審核業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議以及相關(guān)法律文件

6、項目交付階段：

（1）審查《商品房使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋移交證明書》；

（2）審查業(yè)主入住手冊、業(yè)主臨時公約前期物業(yè)管理協(xié)議，為訂立有關(guān)協(xié)議提供律師鑒證等文件；

（3）協(xié)助辦理業(yè)主入住驗收交房時的手續(xù)，協(xié)助或負(fù)責(zé)依法調(diào)處交房時與業(yè)主產(chǎn)生的有關(guān)爭議，代理參與仲裁或訴訟活動，維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。

（4）協(xié)助辦理商品房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。審查有按揭的業(yè)主辦理他項權(quán)證，解除開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。

（5）協(xié)助或負(fù)責(zé)辦理項目完成后工程結(jié)算產(chǎn)生的爭議，及時提出法律意見。

7、項目物業(yè)管理與運營階段

（1）協(xié)助貴公司擬定項目運營階段所涉各項法律文件，并對所涉各項法律風(fēng)險提供防范建議；

（2）協(xié)助貴公司起草與前期物業(yè)管理公司間的委托合同和商業(yè)招租合同；

（3）對貴公司與物業(yè)管理公司和業(yè)主等各主體產(chǎn)生的糾紛提供處理建議；

（4）對物業(yè)管理階段中產(chǎn)生的租賃糾紛和可能因開發(fā)商原因引起的與業(yè)主

8、其他項目實施中的律師服務(wù)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律培訓(xùn)。

（2）及時向開發(fā)商介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并出具相關(guān)法律意見。

（3）提供訂立勞動合同等建全管理的法律意見。

（4）及時解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù)。

（三）代理訴訟、仲裁、行政復(fù)議、聽證、勞動爭議等案件

受貴公司委托，代理貴公司在項目開發(fā)及其他經(jīng)營管理活動中產(chǎn)生的仲裁、訴訟、勞動爭議案件。為公司分析案情，提供法律咨詢；參與談判，協(xié)調(diào)當(dāng)事人之間的關(guān)系；代理有關(guān)行政復(fù)議；代理交涉包括聽證在內(nèi)的法律服務(wù)。

三、服務(wù)方式及時間

1、本所成立由 律師、律師、律師、律師四名資深律師組成的律師顧問團(tuán),并配備若干助手，為貴公司提供高效優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

2、服務(wù)團(tuán)隊將采用值班制，每天均安排團(tuán)隊成員中的一位律師負(fù)責(zé)跟班，隨時受理及迅速處理貴公司的法律事務(wù)。受理律師對所受理的事務(wù)負(fù)責(zé)跟進(jìn)服務(wù)到底并按事務(wù)的難易程度及復(fù)雜程度提交服務(wù)團(tuán)隊或律師事務(wù)所業(yè)務(wù)委員會討論，通過集體智慧為貴公司提供最佳的處理方案。

3、服務(wù)團(tuán)隊每周一、四上午（半天）派出律師到項目所在地值班，現(xiàn)場提供法律咨詢、解答和處理法律問題。除本條規(guī)定的時間外，服務(wù)律師及其助手平時不需到貴公司坐班，通過電話、傳真、互聯(lián)網(wǎng)等形式提供法律服務(wù)。

4、根據(jù)工作需要，貴公司可在正常的工作時間內(nèi)約請服務(wù)律師到貴公司工作場所解決法律問題。自貴公司電話約請時起3小時內(nèi)，顧問律師必須到達(dá)貴公司指定的工作場所。

5、服務(wù)律師團(tuán)應(yīng)當(dāng)做好內(nèi)部協(xié)調(diào)，以保證隨時有足夠數(shù)量的顧問律師履行職責(zé)，及時完成貴公司安排的工作任務(wù)。

6、對于項目建設(shè)過程中的重大法律事務(wù)，服務(wù)律師應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮集體智慧，為貴公司提供相對最佳處理方案。

7、遇有值班律師出差或出庭，貴公司可要求服務(wù)團(tuán)隊中的其他律師提供法律服務(wù)。

四、工作方式

1、咨詢解答：對簡單的法律事務(wù)及咨詢，由律師口頭解答，可采用面談或電話、網(wǎng)絡(luò)等途徑。

2、起草審核合同：起草或?qū)徍隧椖块_發(fā)過程中的各類合同，維護(hù)己方利益、防范合同風(fēng)險。

3、出具《法律意見書》：對項目開發(fā)提供建設(shè)性意見或改進(jìn)性措施的，由承辦律師出具書面的《法律意見書》或《法律建議書》，必要時可以在售樓處等區(qū)域公示。

4、參與商務(wù)談判：接受委托，參與項目開發(fā)的各種商務(wù)談判。

5、提供律師見證服務(wù)：以律師的身份，對某些法律事務(wù)做律師見證，證明其真實有效。

6、發(fā)送律師函：必要時向購房人或項目合作者發(fā)送具有法律效力的律師函。

7、代為協(xié)商處理糾紛：接受委托，代表開發(fā)商出面與對方談判，協(xié)商處理糾紛。

8、代理訴訟和仲裁：對已經(jīng)成訟的糾紛，作為訴訟或仲裁代理人代理訴訟和仲裁。

9、開展法律培訓(xùn)：向項目人員講解有關(guān)法律法規(guī)及操作技巧，提高項目人員法律素質(zhì)，防范法律風(fēng)險。

五、服務(wù)律師簡介

（一）服務(wù)團(tuán)隊的組成

若本所有幸擔(dān)任貴公司項目專項法律顧問的話，將指派4名專業(yè)知識全面、精通土地和房地產(chǎn)管理法、建筑法，在征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計、工程勘察、工程招投標(biāo)、建筑施工、工程質(zhì)量、工程造價管理、竣工驗收等方面有豐富法律服務(wù)經(jīng)驗的資深律師 律師、律師、律師、律師組成的顧問團(tuán)，其中 律師為首席顧問律師。

（二）本所指派的法律顧問團(tuán)成員簡介

特長及特點

主要業(yè)績：

1、訴訟方面

2、非訴訟方面

3、建筑房地產(chǎn)方面

六、工作流程

第一項：由本所專業(yè)律師負(fù)責(zé)，并組成專門工作團(tuán)隊，負(fù)責(zé)工作流程的法律服務(wù)；

第二項：工作團(tuán)隊進(jìn)行摸底調(diào)查，用合理時間了解基本情況；

第三項：會同工作流程對法律服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。編制目錄，初步分析后建檔；

第四項：制訂相關(guān)法律服務(wù)的工作安排；

第五項：根據(jù)工作安排，由資深律師負(fù)責(zé)具體工作；

第六項：建立會商制度，根據(jù)工作要求，確定律師事務(wù)所與工作流程的定期會議制度； 由負(fù)責(zé)律師在定期會議上匯報工作進(jìn)度，征詢意見。對于有特別要求的項目，經(jīng)工作負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可召開臨時會議研討；

第七項：對提供法律服務(wù)的項目進(jìn)行跟蹤服務(wù)；

第八項：工作調(diào)整，針對工作中不時發(fā)現(xiàn)的問題，提出調(diào)整及解決方法；

我們深信，憑借本網(wǎng)律師豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗、良好的團(tuán)隊合作精神以及為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效法律服務(wù)的熱忱，我們的法律服務(wù)必將幫助工作流程取得更大的成功！

七、法律服務(wù)的保密措施

1、本所律師及其他工作人員基于為貴公司提供法律服務(wù)中所知悉的秘密，必需做好保密工作，該保密工作包括但不限于：

（1）重大決策中的秘密事項；

（2）貴公司管理該建設(shè)項目的戰(zhàn)略、計劃；

（3）招投標(biāo)信息等重要文件資料；

（4）重要會議記錄、經(jīng)營狀況；

（5）財務(wù)預(yù)、決算報告和各類財務(wù)報表、統(tǒng)計報表；

（6）合同、協(xié)議/補充協(xié)議、意向書、進(jìn)/銷貨價格；

（7）市場調(diào)查報告、可行性研究報告、項目建議書/標(biāo)書、談判部署；

（8）技術(shù)方案/設(shè)計圖紙、設(shè)計說明；

（9）人事檔案、勞動合同/協(xié)議、職員工資性收入資料；

（10）內(nèi)部的工作計劃、會議紀(jì)要、工作匯報、情況綜述；

（11）在一定時間和范圍內(nèi)不宜公開的機構(gòu)設(shè)置、內(nèi)部分工、人事安排和職務(wù)任免事項；

（12）貴公司掌握的尚未進(jìn)入市場或尚未公開的各類信息；

（13）辦理委托事務(wù)形成的業(yè)務(wù)卷宗；

（14）貴公司確定的其它應(yīng)當(dāng)保密的事項。

以上所列秘密，包括但不限于含上述秘密內(nèi)容的書面文件、計算機程序、數(shù)據(jù)文檔、軟盤/硬盤/存儲卡/光盤等各類承載介質(zhì)以及口頭信息。

2、本所律師及其他工作人員在接觸、制作、收發(fā)、傳遞、使用、復(fù)制、銷毀屬于客戶商業(yè)秘密的文件、資料和其他物品時，應(yīng)當(dāng)自覺遵守保密制度，確保秘密安全。

3、經(jīng)辦業(yè)務(wù)的律師對含有客戶商業(yè)秘密的文件資料的電子載體（包括但不限于個人電腦、移動存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)存儲空間），必須采取必要的加密措施，確保安全。

4、應(yīng)貴公司要求到貴公司參加有關(guān)會議，任何在保密范圍內(nèi)的有關(guān)資料，非經(jīng)許可不得帶離貴公司的辦公區(qū)域。

5、接觸秘密的本所律師及其他工作人員不得在私人交往和通信中泄露秘密，不得在公共場所談?wù)摽蛻裘孛埽坏猛ㄟ^其他方式傳遞客戶秘密。

6、經(jīng)辦業(yè)務(wù)的律師和工作人員不得直接或間接與無關(guān)人員（包括本所非經(jīng)辦業(yè)務(wù)的其他律師和工作人員）討論秘密的有關(guān)事宜。

7、本所律師和工作人員不得向經(jīng)辦業(yè)務(wù)的律師和工作人員詢問非本人工作范圍以內(nèi)的含應(yīng)保密內(nèi)容的有關(guān)事宜。

8、發(fā)現(xiàn)秘密已經(jīng)泄露或者可能泄露時，應(yīng)當(dāng)立即采取補救措施并及時向貴公司報告。

9、必須辦理好業(yè)務(wù)卷宗的交接手續(xù)。

10、本所律師和工作人員違反本規(guī)定的，立即停止接觸秘密的工作，情節(jié)較輕松的，給予教育、警告、通報等處罰；若觸犯法律的，依法追究其法律責(zé)任。

八、質(zhì)量和效率保證措施

1、建立法律服務(wù)和管理制度

若能成為貴公司新建的建設(shè)項目專項服務(wù)團(tuán)隊，本所將在一個月內(nèi)與貴公司共同研究制訂《新建

園區(qū)法律服務(wù)和管理辦法》，建立如下制度：

（1）法律服務(wù)受理；

（2）法律服務(wù)處理；

（3）法律服務(wù)質(zhì)量管理；

（4）法律服務(wù)定期總結(jié)；

（5）法律服務(wù)檔案管理。

通過建立以上各項制度，使每一項法律事務(wù)的處理均嚴(yán)格按照該辦法執(zhí)行。這樣，每一項法律事務(wù)從貴公司需求的提出到本所受理，到處理，到質(zhì)量管理，到定期總結(jié)，到檔案建立、管理和移交，均嚴(yán)格按照科學(xué)、規(guī)范的程序進(jìn)行，做到法律事務(wù)的處理程序化、規(guī)范化、高效化、優(yōu)質(zhì)化、檔案化。這樣既確保了本所提供法律服務(wù)的針對性、實效性和快速性，又便于貴公司通過相應(yīng)機制清晰地隨時掌握工作動態(tài)。

2、法律服務(wù)處理制度

一般法律事務(wù)由當(dāng)日值班律師負(fù)責(zé)處理，在一個工作日內(nèi)或貴公司要求的時間內(nèi)辦結(jié)后直接回復(fù)。

重大復(fù)雜的法律事務(wù)由二名以上律師討論形成意見后不超過兩個工作日回復(fù)或在貴公司要求的時間內(nèi)回復(fù)。

特別重大法律事務(wù)由服務(wù)團(tuán)隊全體成員集體討論，發(fā)揮集體智慧，共同研討企業(yè)復(fù)雜的重大問題，力求制定最佳的處理方案，在三個工作日內(nèi)回復(fù)或在貴公司要求的時間內(nèi)回復(fù)。

3、法律服務(wù)質(zhì)量管理制度

服務(wù)團(tuán)隊成員審慎處理每宗法律事務(wù)。服務(wù)團(tuán)隊成員互相協(xié)作，隨時交流，每周定期召開業(yè)務(wù)交流研討會，提高服務(wù)質(zhì)量。

4、法律服務(wù)定期總結(jié)匯報制度

每月定期召開法律服務(wù)總結(jié)會議，由服務(wù)團(tuán)隊成員介紹現(xiàn)階段其經(jīng)手處理的法律服務(wù)情況，形成會議紀(jì)要，并根據(jù)承辦業(yè)務(wù)的情況總結(jié)經(jīng)驗，提出對后期服務(wù)工作的意見或建議；對該意見或建議進(jìn)行集體討論，在形成統(tǒng)一意見后，向貴公司總結(jié)匯報。同時，聽取貴公司對前一階段服務(wù)工作的意見和建議，雙方充分溝通，確保法律服務(wù)工作的優(yōu)質(zhì)、高效、有序。

5、法律服務(wù)檔案管理程序

嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就貴公司法律顧問服務(wù)項目單獨建立法律服務(wù)檔案。

法律服務(wù)期間，本所根據(jù)前述定期總結(jié)機制，定期向貴公司匯報工作，貴公司可視工作需要，隨時向本所調(diào)取和復(fù)印相應(yīng)的詳細(xì)法律服務(wù)檔案資料。

在法律服務(wù)結(jié)束后60日內(nèi)，本所整理出一整套完整的法律服務(wù)檔案移交給貴公司存檔。

法律服務(wù)檔案的使用，在遵循上述規(guī)定的同時，亦嚴(yán)格依照《中華人民共和國律師法》、《中華人民共和國檔案法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，本所將恪守律師職業(yè)道德，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)紀(jì)律，嚴(yán)守法律服務(wù)過程中知悉的任何商業(yè)秘密。

九、收費方式與標(biāo)準(zhǔn)

本所按每年人民幣

元的標(biāo)準(zhǔn)向貴公司收取專項法律服務(wù)費，以上報價為建議價，本所對貴司園區(qū)建設(shè)項目有信心有能力提供法律服務(wù)，一定能為項目作出貢獻(xiàn)，體現(xiàn)社會效益。

根據(jù)律師行業(yè)收費慣例，應(yīng)結(jié)合法律服務(wù)的難易程度和工作量大小、企業(yè)規(guī)模和業(yè)務(wù)特點等因素綜合確定，具體的服務(wù)費用雙方可以進(jìn)一步深入洽談后確定。

十、結(jié)束語

服務(wù)律師深知法律服務(wù)工作對于規(guī)范并促進(jìn)貴公司的項目開發(fā)，保障貴公司高效、有序地開展工作十分重要。因此，如能有幸與貴公司進(jìn)行合作，我們將兢兢業(yè)業(yè)、勤勉盡職，本著對貴公司高度負(fù)責(zé)的精神，以如履薄冰之心態(tài)，完成各項法律服務(wù)工作。對此，我們充滿信心，相信憑借自身的業(yè)務(wù)實力與敬業(yè)精神，基于貴公司的充分信任，在與貴公司密切配合、精誠合作的基礎(chǔ)上，一定能夠?qū)崿F(xiàn)貴我雙方的共贏！

第三篇：上海市房產(chǎn)管理局上海市城市規(guī)劃建筑管理局

上海市房產(chǎn)管理局上海市城市規(guī)劃建筑管理局、上海市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室、關(guān)于印發(fā)關(guān)于本市房屋產(chǎn)權(quán)登記涉及

違章建筑

滬房1989監(jiān)字發(fā)第77號

各區(qū)城建辦規(guī)劃辦，各縣建設(shè)局，各區(qū)、縣房管局，各區(qū)、縣房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室，上海

石化地區(qū)發(fā)證辦：

現(xiàn)將《關(guān)于本市房屋產(chǎn)權(quán)登記涉及違章建筑的處理意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

****年三月六日

關(guān)于本市房屋產(chǎn)權(quán)登記涉及違章建筑的處理意見

為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行上海市人民政府關(guān)于本市開展城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的決定，妥善處理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作中涉及的違章建筑問題，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對違章建筑處理的原則意見》和市人民政府頒發(fā)的《上海市建筑管理辦法》等有關(guān)文件精神，提出如下意見：

一、凡本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)建國以后違章建筑的房屋，均應(yīng)在房產(chǎn)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)申報登記，并按上海市房產(chǎn)管理局、上海市財政局規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證收費標(biāo)準(zhǔn)繳納登記費、勘丈費等費用。

逾期不辦理登記手續(xù)的，除按《上海市城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法》第十四條規(guī)定處理外，今后不再受理其翻建房屋核發(fā)建筑執(zhí)照的申請。

二、凡在上海市人民政府一九八一年七月十七日滬府發(fā)〔1981〕59號文批轉(zhuǎn)市城市規(guī)

劃建筑管理局等單位關(guān)于制止違章建筑報告以前的違章建筑處理從寬；之后的處理從嚴(yán)。

三、凡在重要地區(qū)和路段范圍的違章建筑應(yīng)從嚴(yán)處理，其它地區(qū)可適當(dāng)放寬。市區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)重要地區(qū)和路段由區(qū)、縣規(guī)劃建筑管理部門確定。

四、凡直接影響交通、消防、市政設(shè)施、房屋修繕施工、綠化、環(huán)保、市容觀瞻和鄰

里居住條件以下簡稱八個影響的違章建筑應(yīng)從嚴(yán)處理；其它的可適當(dāng)放寬。

五、租賃戶在其租賃的公私房屋和庭園內(nèi)的違章建筑原則上不予確認(rèn)。

六、一九八一年七月十七日之前建造的違章建筑，不屬重要地區(qū)和路段，不屬“八個影響”，房屋結(jié)構(gòu)在磚木三等以上的，經(jīng)書面檢查并具結(jié)保證在市政建設(shè)需要時無條件拆除，房屋產(chǎn)權(quán)一般予以確認(rèn)；同時房屋所有人應(yīng)按建筑管理規(guī)定分別向市、區(qū)、縣規(guī)劃建筑管理部門申報，由市、區(qū)、縣規(guī)劃建筑管理部門根據(jù)建筑管理規(guī)定進(jìn)行處理。房產(chǎn)登記發(fā)證機關(guān)應(yīng)定期將違章建筑登記情況書面通知規(guī)劃建筑管理部門。

一九八一年七月十七日以后的違章建筑原則上只登記不確權(quán)。

七、凡非法占地搭建的違章建筑，申報登記后，應(yīng)先處理非法占地，其中同意補辦用地手續(xù)的，再按上述第六條規(guī)定處理。

八、受理申報登記但不予確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的違章建筑，應(yīng)將其幢數(shù)、間數(shù)、建筑面積等有關(guān)情況記錄在房屋所有權(quán)證附記欄內(nèi)。

九、各區(qū)縣建筑管理部門應(yīng)會同房地產(chǎn)登記發(fā)證機關(guān)，結(jié)合本地區(qū)實際情況研究制訂實施意見，緊密配合，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

****年二月十四日

第四篇：房產(chǎn)銷售建筑常識培訓(xùn)

建筑工程根底知識培訓(xùn)

一、建筑物的用途分類及特點

建筑物的概念和分類

1．概念

a.建筑的概念：建筑一詞有兩層含義：一是作為動詞，指建造建筑物的活動；二是作為名詞，指這種建造活動的成果，即是建筑物。

b.建筑物的概念：有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。

房屋是指有根底.墻.頂.門.窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住.工作.學(xué)習(xí).娛樂.儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。

構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪.水塔.橋梁.水壩等。

2．建筑物的分類

建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件〔根底、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等〕組成的體系。

a.按使用性質(zhì)分類：

1.居住建筑：是指供家庭或個人較長時期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類?！沧≌譃槠胀ㄗ≌?高檔公寓和別墅。集體宿舍分為單身職工和學(xué)生宿舍〕

2.公共建筑：是指供人們購物.辦公.學(xué)習(xí).醫(yī)療.旅行.體育等使用的非生產(chǎn)性建筑,如辦公樓.商店.旅館.影劇院.體育館.展覽館.醫(yī)院等.3.工業(yè)建筑是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)效勞的建筑,如廠房.倉庫等.4.農(nóng)業(yè)建筑是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效勞的建筑,如料倉.養(yǎng)殖場等.b.按層數(shù)或總高度分類

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地平正負(fù)0以上計算;采光窗在室外地平以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20米以上,(不含2.20米)的,計算自然層數(shù).假層.附層(夾層).插層.閣樓.裝飾性塔樓.以及突出屋面的樓梯間.水箱間.不計層數(shù).房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和.住宅按層數(shù)分為低層住宅(1-3層),多層住宅(4-6層)≤24m,小高層住宅(7-11層)≤50m,高層住宅(12層及以上)≤100m，超高層指四十層以上＞100m

公共建筑及綜合性建筑,總高度超過24米為高層,但不包括總高度超過24米的單層建筑.建筑總高度超過100米的,不管是住宅還是公共建筑總和性建筑均稱為超高層建筑

c.按建筑結(jié)構(gòu)分類

建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(根底,墻體,柱,梁,樓板,屋架等)組成的體系.1.磚木結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚木做成的,其中豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌,水平承重構(gòu)件的樓板.屋架采用木材.這類建筑物的層數(shù)一般較低,通常在3層以下.古代建筑和五六十年代的建筑多為此種結(jié)構(gòu).2.磚混結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱,水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板.屋頂板,其中也包括少量的屋頂采用木屋架.這類建筑物的層數(shù)一般在六層以下,造價低.抗震性差,開間.進(jìn)深及層高都受限制.3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的承重構(gòu)件如梁.板.柱.墻.屋架等.是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成.其圍護(hù)構(gòu)件如外墻,隔墻等是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成的.特點是結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強,抗震性好,耐久年限長.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類有框架結(jié)構(gòu),框架剪力墻結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu),筒體結(jié)構(gòu),框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu).〔1〕框架結(jié)構(gòu)體系：由梁、柱構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)稱為框架。整幢結(jié)構(gòu)都由梁、柱組成就稱為框架結(jié)構(gòu)體系〔或稱純框架結(jié)構(gòu)〕。

〔2〕剪力墻結(jié)構(gòu)體系：利用建筑物墻體作為承受豎向荷載和抵抗水平荷載的結(jié)構(gòu)，稱為剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

〔3〕框架－剪力墻結(jié)構(gòu)〔框架－筒體結(jié)構(gòu)〕體系。在框架結(jié)構(gòu)中，設(shè)置局部剪力墻，使框架和剪力墻兩者結(jié)合起來，取長補短，共同抵抗水平荷載，這就是框架－剪力墻結(jié)構(gòu)體系。如果把剪力墻布置成筒體，可稱為框架－筒體結(jié)構(gòu)體系。

〔4〕筒中筒結(jié)構(gòu)：中央為薄壁筒，外圍為框筒組成的結(jié)構(gòu)〔由密柱框架組成的筒體稱為框筒；由剪力墻組成的筒體稱為薄壁筒〕。它適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。

附注：束筒結(jié)構(gòu)：由假設(shè)干個筒體并列連接為整體的結(jié)構(gòu)

4.鋼結(jié)構(gòu)建筑,這類建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材構(gòu)成,其建筑本錢高,多用于多層公共建筑或跨度大的建筑.5.其他：木結(jié)構(gòu)、竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、石結(jié)構(gòu)等。

d.按建筑物的施工方法分類

施工方法是指建造建筑物時所采用的方法.1.現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成.2.預(yù)制.裝配式建筑.這種建筑物的主要承重構(gòu)件是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件,在施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配而成.3.局部現(xiàn)澆現(xiàn)砌.局部裝配式建筑.這種建筑物的一局部構(gòu)件(如墻體)是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成,一局部構(gòu)件(如樓板,樓梯)那么采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件.e.按建筑耐久年限分類

耐久年限等級

耐久年限

適用范圍

一級

100年以上

重要的建筑和高層建筑

二級

50-100年

一般性建筑

三級

25-50年

次要的建筑

四級

15年以下

臨時性建筑

f.按建筑層數(shù)和高度劃分的類型

【多層】

指一層至六層≤24m

【小高層】

指七層至十一層≤50m

【高層】

指十二層至三十二層≤100m

【超高層】指四十層以上＞100m

【根本單位換算】

1坪=3.3平方米

〔坪，港澳臺地區(qū)使用〕

1公頃=10000平方米

1畝=666.67平方米

1公頃=15畝

g.按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類

1、承重墻結(jié)構(gòu)

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架〔或梁柱〕承當(dāng)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承當(dāng)；墻下有根底，根底下為地基，全部荷載由墻、根底傳到地基上。

2、框架結(jié)構(gòu)

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接〔鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體〕連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架〔或稱框架〕。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。

3、排架結(jié)構(gòu)

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接〔通常為焊接或螺栓連接〕，而柱的下端嵌固于根底內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。

4、其他

由于城市開展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式缺乏以抵抗水平荷載〔風(fēng)荷載、地震荷載〕的作用，因而又開展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。

第二節(jié)

房屋構(gòu)造概述

一、建筑材料知識

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。

1、水泥

〔1〕常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種

〔2〕水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。

〔3〕常用水泥的技術(shù)特性

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凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。

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體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。

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水熱化性：水泥的水化反響為放熱反響。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。

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細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強度越高。但顆粒越細(xì)，其制作本錢越高，并容易受潮失效。

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標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)稠度時的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。

2、鋼筋

〔1〕建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。

按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。

〔2〕建筑用鋼筋的應(yīng)用

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Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。

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變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。

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冷加工鋼筋

冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。

冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。

3、木材

〔1〕木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。

〔2〕建筑木材的性能與用途

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紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。

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魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易枯燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。

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馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。

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落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，枯燥慢，枯燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。

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杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易枯燥、耐久性強。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。

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柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，枯燥易開裂，堅韌耐久。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。

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洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料鞏固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。

〔3〕木材的類別

為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。

原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。

杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

〔1〕普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料外表并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成鞏固整體。

〔2〕混凝土的性能：

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混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。

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混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標(biāo)，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。

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混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度平安承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。

5、黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。

〔1〕黏土磚的種類：

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標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115

mm×53

mm。每塊磚枯燥時約重2.5Kg，吸水后約為3

Kg。

空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190

mm×190

mm×90

mm，每立方米約重1100l

Kg。多孔磚的規(guī)格為240

mm×115

mm×90

mm，每立方米約重1400

Kg。

〔2〕黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。

〔3〕黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。

〔4〕黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒?。

〔5〕黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。

砂加氣塊

加氣混泥土砌塊是一種節(jié)能、節(jié)土、利廢的新型墻體材料，具有質(zhì)輕、隔熱保溫、吸聲、隔音、抗震、防火、可據(jù)、可刨、可釘、施工簡便和可增加建筑物使用面積、本錢低等優(yōu)點。缺點：強度較低、枯燥手術(shù)哦值較大及與砂漿粘結(jié)不牢固等空心磚

空心磚

是近年內(nèi)建筑行業(yè)常用的墻體材料，其優(yōu)點有質(zhì)輕、強度高、保溫、隔音降噪性能好，環(huán)保、無污染，是框架結(jié)構(gòu)建筑物的理想填充材料。缺點：就是抗震性能差。

二、房屋構(gòu)造組成局部：

房屋構(gòu)成局部：地基與根底、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。

〔1〕、地基和根底：

地基：系建筑物下面的土層。它承受根底傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。

根底：位于墻柱下部，是建筑物的地下局部。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。

地基是指建筑物下面直接承受建筑物重量的土層或巖體。地基不屬于建筑的組成局部，但它對保證建筑物的鞏固耐久具有非常重要的作用。是地球的一局部。

根底是指建筑物的最下端與土壤直接接觸的部份。

根底按構(gòu)造類型，主要分為：

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條形根底

：一般用于磚混結(jié)構(gòu)

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筏形根底

：一般用于高層建筑

o

箱形根底

：一般用于高層建筑

o

殼體根底：用作一般工業(yè)與民

用建筑物的柱基和筒形構(gòu)筑物(煙囪、水塔、筒倉、中

小型高爐、電視塔等)的根底

條形根底

：一般用于磚混結(jié)構(gòu)墻的根底通常連續(xù)設(shè)置成長條形，稱為條形根底。當(dāng)建筑物采用磚墻承重時，墻下根底常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形根底

伐形根底：是埋在地下的連片根底，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。當(dāng)建筑物上部荷載較大而所在地的地基承載能力又比擬弱，這時采用簡單的條形根底或井格式根底已不能適應(yīng)地基變形的需要時，常將墻或柱下根底連成一片，使整個建筑物的荷載承受在一塊整板上，這種滿堂式的板式根底稱筏式根底。筏形根底有平板式和梁板式之分。

又叫笩板型根底。是把柱下獨立根底或者條形根底全部用聯(lián)系梁聯(lián)系起來，下面再整體澆注底板。一般說來地基承載力不均勻或者地基軟弱的時候用笩板型根底。而且笩板型根底埋深比擬淺，甚至可以做不埋深式根底。

箱形根底

：

箱形根底：當(dāng)伐形根底埋深較大，并設(shè)有地下室時，為了增加根底的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形根底。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。箱型根底主要是由鋼筋混凝土的底板、頂板、側(cè)墻及一定數(shù)量縱墻構(gòu)成的封閉中空箱體的整體結(jié)構(gòu)。當(dāng)上部建筑物為荷載大、對地基不均勻沉降要求嚴(yán)格的高層建筑、重型建筑以及軟弱土地基上的多層建筑時，為增加根底剛度，將地下室的底板、頂板和墻體整體澆筑成箱子狀的根底，稱為箱型根底。此根底的剛度較大，抗震性能較好，有較好的地下空間可以利用，能承受很大的彎矩，可用于特大荷載且需設(shè)地下室的建筑。

按使用的材料分為：灰土根底、磚根底、毛石根底、混凝土根底、鋼筋混凝土根底。

按埋置深度可分為：淺根底、深根底。埋置深度不超過5M者稱為淺根底，大于5M者稱為深根底。

按受力性能可分為：剛性根底和柔性根底。

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剛性根底：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的根底。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。

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柔性根底：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的根底稱為柔性根底。一般用鋼筋混凝土制作。這種根底適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比擬大、地基比擬柔軟、用剛性根底不能滿足要求的情況。

獨立根底：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨柱子時，常采用獨立根底；假設(shè)柱子為預(yù)制時，那么采用杯形根底形式。

滿堂根底：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立根底不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土根底，成為滿堂根底。按構(gòu)造又分為伐形根底和箱形根底兩種。

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樁根底：當(dāng)建造比擬大的工業(yè)與民用建筑時，假設(shè)地基的軟弱土層較厚，采用淺埋根底不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。

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鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機打入土中，然后再在樁頂

澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運輸和吊裝比擬困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。

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鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。

根底的埋置深度：由室外設(shè)計地面到根底底面的距離稱為根底的埋置深度。根底的埋置要有一個適當(dāng)?shù)纳疃?，既保證建筑物的平安、又節(jié)約根底用材，并加快施工進(jìn)度。決定建筑物根底埋置深度的因素應(yīng)考慮以下幾個條件：

l土層構(gòu)造的影響：房屋根底應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。根底埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。

l地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加那么強度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆担恋暮繙p少，那么根底將下降。

l冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當(dāng)建筑物根底處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，根底又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

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相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定根底埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋根底對舊有建筑的影響。

墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給根底。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)局部割成假設(shè)干空間，起分割作用。：墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂，樓板等，并將這些荷載及自重傳給根底。墻的作用1.承重作用2.維護(hù)作用3.分隔作用4.裝飾作用。對墻體的要求1.有足夠的強度和穩(wěn)定性2.滿足熱工方面〔保溫，隔熱，防止產(chǎn)生凝結(jié)水〕的性能3.具有一定的隔聲性能4.具有一定的防火性能

墻體的分類：

按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。

按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。

對墻面進(jìn)行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱為清水墻。

根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。

磚墻的厚度

l磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、〔稱12墻〕178mm、〔稱18墻〕240mm、〔稱24墻〕365mm、〔稱37墻〕490mm、〔稱50墻〕

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墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。

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磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。

墻體的類型

〔3〕地面與樓板：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為假設(shè)干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。

1、地面：是指建筑物底層的地坪。其根本組成有面層、墊層和基層三局部。對于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。

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面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。

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墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。

基層：墊層下面的土層就是基層。l

地面的種類：

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整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等

l塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。

2、樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為假設(shè)干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給根底。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。

鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。

l現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：

鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。

鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整表達(dá)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m，厚度為60—80

mm。

無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。

l預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板假設(shè)干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：

實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。

槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。

空心板：它上下外表平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。

〔4〕樓梯：是指樓層間垂直交通通道。

樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。

按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有平安樓梯和防火樓梯。

按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。

單跑樓梯：當(dāng)層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達(dá)樓上。它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。

雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。

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三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。

l雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。

樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等局部組成。

l樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運以及平安疏散的原那么確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。

l休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當(dāng)樓梯踏步超過18步時，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。

l欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和平安度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步900mm左右。

樓梯的構(gòu)造

鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強度和耐久性、防火性。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。

現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。

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板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。

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梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁

裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。

l小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預(yù)制，然后進(jìn)行裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。

l大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺板和平臺梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊裝。

〔5〕屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。

屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對屋頂?shù)囊笫庆柟棠途茫灾匾p，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。

屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。

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坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。

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曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。

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多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。

〔6〕門和窗：

門：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。

窗：其主要作用是通風(fēng)采光。

一般來說，根底、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕植?；門、窗、樓梯等那么是建筑物的附屬部件。

〔1〕窗的作用與類型

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窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。

窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。

作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一局部，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦裕诤涞貐^(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。

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窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。

按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。

按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。

〔2〕門

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門的作用和類型：

作用：門是建筑物中不可缺少的局部。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風(fēng)作用。

門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、平安防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。

門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時為單扇門，1.2—1.8M時為雙扇門，寬度大于2.4M時為四扇門。

類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比擬廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。

按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。

按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。

平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。

彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。

推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。此門開啟時不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。

轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。

卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。

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門的構(gòu)造

平開木門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。

常見的門扇有以下幾種：

鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩ＡВ虏胯側(cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。

夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。夾板門扇構(gòu)造簡單，外表平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。

拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。

〔7〕過梁與圈梁

過梁：其作用是承當(dāng)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。

按使用的材料可分為：

鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬〔大于1.5M〕，上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應(yīng)小于240

mm。

l

磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

l

鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和局部內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。

〔8〕電梯

1.電梯的類型:按使用性質(zhì),可分為客梯,貨梯,消防電梯,觀光電梯.按行駛速度可分為高速電梯,中速電梯,低速電梯.消防電梯的常用速度大于2.5米每秒,中速電梯的速度為1.5-2.5米每秒,低速電梯的速度在1.5米每秒.2.電梯的設(shè)置:首先考慮平安可靠,方便,其次是經(jīng)濟(jì).應(yīng)符合以下要求:a.7層以上(含7層)的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16米以上的住宅,必須設(shè)置電梯.b.12層以上(含12層)的住宅,設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺,其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯.c.高層住宅電梯宜每層設(shè)站,當(dāng)住宅電梯非每層設(shè)站時,不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層.單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時,應(yīng)采用聯(lián)系廊聯(lián)通.電梯配置的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

?住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50096-1999〕規(guī)定：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。認(rèn)為一臺電梯效勞60-90戶是適宜的。

?高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50045-95〕規(guī)定：消防電梯的載重量不應(yīng)小于800kg，消防電梯的行駛速度，應(yīng)按從首層到頂層的運行時間不超過60s計算確定。

?深圳市民用建筑設(shè)計技術(shù)要求與規(guī)定?規(guī)定：在方案階段，住宅可按下表初步確定電梯數(shù)量、額定容量及速度。十二層及十二層以上的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于2臺。每層住40人、層數(shù)為24層以上時，應(yīng)設(shè)3臺電梯；每層住40人、層數(shù)為35層以上時，應(yīng)設(shè)4臺電梯。

在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計算確定。電梯的效勞質(zhì)量應(yīng)滿足以下要求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過60秒。

電梯數(shù)量、容量和速度表

標(biāo)準(zhǔn)

建筑

數(shù)量〔臺〕

額定容量

P〔人〕

速度V

〔m/s〕

經(jīng)濟(jì)級

常用級

舒適級

豪華級

住宅

80-100戶/臺

60-80戶/臺

40-60戶/臺

＜40戶/臺

8，10，15

1-2.5

(9).設(shè)備層：設(shè)備層是指將建筑物某層的全部或大局部作為空調(diào)安裝，給排水，電梯機房等設(shè)備的樓層，它在高層建筑中是保證建筑設(shè)備正常運行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，設(shè)備層通常在地下室或頂層。

(10)．管道井：又稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水，供暖，供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。

(11).樓宇智能化：是以綜合布線系統(tǒng)為根底，綜合利用現(xiàn)代4C技術(shù)〔現(xiàn)代計算機技術(shù)，現(xiàn)代通信技術(shù)，現(xiàn)代控制技術(shù)，現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)〕，在建筑物內(nèi)建立一個由計算機系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實現(xiàn)對通信系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備等的綜合管理。主要由三局部組成1.通信自動化2.辦公自動化3.樓宇自動化

第三節(jié)

應(yīng)了解的建筑常識概念

一、住宅的結(jié)構(gòu)形式〔重復(fù)〕：

主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5、6層以下。

磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由c目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比擬復(fù)雜，建筑造價較高。

二、住宅的建筑面積：建筑容積率

分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即：

工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，地上總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。

規(guī)劃建設(shè)用地面積，即工程用地紅線范圍內(nèi)的土地面積〔不包括代征土地面積〕，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物〔構(gòu)筑物〕所占面積、運動場地等等〕之比。

實際容積率的計算，分母中還包括地下建筑面積、2.2米及以上的架空層面積等。

容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的上下，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中采用的一項重要指標(biāo)，它可以控制建筑基地內(nèi)建筑的規(guī)模和高度，以便留出一定的空地作為綠化交通廣場用地，也可以控制建筑物的層數(shù)以符合城市規(guī)劃的要求。也是從微觀上影響地價最重要的因素。

對于開展商來說，容積率決定地價本錢在房屋中占的比例，決定被開發(fā)土地的含金量；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

地價：土地使用權(quán)受讓人獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額，或是土地使用權(quán)人將土地再轉(zhuǎn)移時所收取的金額。地價總額包括土地使用權(quán)出讓金，市政配套設(shè)施費和土地開發(fā)費。土地使用權(quán)出讓的地價，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施費和土地開發(fā)費。

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大地上建筑面積。每個土地在獲得時，根本都有容積率規(guī)定，框定了該土地地上建筑的最大面積。樓面價說明了該工程在銷售時，單位售價中所包含的土地本錢。

計算公式：樓面地價=土地總價/地上總建筑面積=土地單價/容積率

地下商鋪〔地面以上不超過2.2米〕不占容積率，通過工程土地復(fù)核驗收，補交土地出讓金后，都可以辦理土地“大證〞，接著辦理“小證〞。

地下商鋪的三證：?地下空間土地使用權(quán)證?、?地下空間產(chǎn)權(quán)證?、?地下空間契證?。

只有符合城市規(guī)劃和國家有關(guān)人防、地下空間等法律法規(guī)的地下商鋪才可辦理產(chǎn)權(quán)。凡需要辦理地下空間有償使用的工程，地下空間層高必須在2.2米以上，并按規(guī)定保證地下設(shè)備、停車位、人防等配套公用設(shè)施所需的建筑面積?？鄢朔烂娣e和公共局部如過道、電梯井等折算到地面面積局部，才能最終算定出讓金金額。

“五證〞是指?國有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許可證?〔建設(shè)工程開工證〕、?商品房銷售〔預(yù)售〕許可證?。

“二書〞是指?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。

三、建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指：工程用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比〔％〕，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

比方一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%

建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念

建筑密度大,說明用地中房子蓋得“滿“,反之那么說明房子蓋得“稀“。

建筑密度不可能超過1，一般不會超過40～50％，因為用地中還需要留出很多面積作為道路、綠化、廣場、停車等等。

四、綠地率

綠地率，是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔％〕

“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地〞主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。

此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化〞中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也算正式綠地。

綠地率與綠化率是不同的綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語，綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比方一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫這樣大面積的底下設(shè)施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草；像距建筑外墻1．5米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但計入綠化率。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。

五、層高和凈高

層高：指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度

凈高：指下層地板面外表到上層樓板面下外表之間的距離。

關(guān)系：凈高＝層高－樓板厚度

六、開間和進(jìn)深

1.住宅的開間

在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間根據(jù)不同的建筑結(jié)構(gòu)可以有不同的大小，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；但小開間影響居住的舒適性。

2.住宅的進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑，從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度〔層高〕和寬度〔開間〕確定的前提下，設(shè)計的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線缺乏。

七、建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

房屋建筑面積系指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以下〔含2.20米〕的永久性建筑。房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。

住宅標(biāo)準(zhǔn)

3A級住宅

標(biāo)準(zhǔn)

其他

起居廳

≮12㎡

≮22㎡

?

主臥室

≮12㎡

≮16㎡

?

雙人臥室

≮10㎡

≮14㎡

?

單人臥室

≮6㎡

≮10㎡

?

餐廳

≮12㎡

?

廚房

≮4㎡

≮7㎡

?

衛(wèi)生間

≮3㎡

≮4.5㎡

儲藏間

≮3㎡

1.計算全部建筑面積的范圍

〔1〕永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算；

〔2〕房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計算建筑面積。

〔3〕穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。

〔4〕樓梯間、電梯〔含觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然層計算面積。

〔5〕房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

〔6〕挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

〔7〕屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外的樓梯，按各層水平投影面積計算。

〔8〕與房屋相連的有柱走廓，兩房屋間有上蓋和柱的走廓，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

〔9〕房屋間永久性的封閉的架空通廓，按外圍水平投影面積計算。

〔10〕地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻〔不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻〕外圍水平投影面積計算。

〔11〕有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廓、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

〔12〕玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

〔13〕屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面計算。

〔14〕依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20

米以上部位的外圍水平投影面積計算。

〔15〕有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

〔16〕層高在2.20米以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計算。

〔17〕底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。

〔18〕地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙墻厚計算建筑面積。

2.不計算建筑面積的范圍

〔1〕層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等。

〔2〕突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階，無柱雨逢、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。

〔3〕房屋之間無上蓋的架空通道。

〔4〕房屋的天面、挑臺、曬臺、天臺上的花園、泳池、水池。

〔5〕建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

〔6〕騎樓、過街樓的底層以及各種底層走廊，用作道路、街巷通行的局部。

〔7〕利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

〔8〕活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高缺乏2.20米的房屋。

〔9〕獨立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廓，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。

〔10〕與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

〔11〕與房屋相連的寬度缺乏1.20米的底層無柱走廓；有頂蓋無走道的綠化廊。

〔12〕室內(nèi)或室外樓梯下方再利用的空間。

〔13〕房屋內(nèi)的回形樓梯，其面積大于2.00平方米的二層以上〔含二層〕的中空局部。

〔14〕簡易樓梯和走廓外的臺階踏步、室外爬梯。

〔15〕無頂蓋的陽臺、斜坡式人行或車行通道等無頂?shù)慕ㄖ?/p>

〔16〕上層陽臺或吊樓等在公共曬臺上的投影局部。

八、套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)建筑面積的三局部：

〔1〕套內(nèi)使用面積：

A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。

〔2〕套內(nèi)墻體面積：

新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻〔包括山墻〕，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。

〔3〕陽臺建筑面積：

A，原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

B，挑臺〔底陽臺〕按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積〔含女兒墻墻體面積〕的一半計入建筑面積；

D，半挑半凹陽臺，挑出局部按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)局部按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

九、使用面積

使用面積，指建筑物各層平面中為生活所使用的凈面積之和，也稱“地毯面積〞。

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。

十、公攤面積

公攤面積，即公用〔或共有〕建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用局部的建筑面積。

公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承當(dāng)責(zé)任。

〔1〕共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積。

〔2〕共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。

〔3〕用于公共效勞的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30㎡，最多使用面積為200㎡。物業(yè)管理用房超出上述面積時，其超出局部作為套〔分戶〕攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。

不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和公共建筑空間

〔1〕獨立使用的地下室〔如地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等〕、地上雜物間、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程〔含平戰(zhàn)兩用〕的地下室以及幢外公共設(shè)施用房等，均不計入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

〔2〕獨立建筑的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房不計入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，按自然幢分別測算建筑面積，可分別獨立辦理產(chǎn)權(quán)。

〔3〕非獨立建筑的為他幢或為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等建筑面積不計入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，面積各自單列，可獨立辦理產(chǎn)權(quán)。

〔4〕作為人防工程〔含平戰(zhàn)兩用〕的地下室以及分期建設(shè)工程中的跨期效勞的公共設(shè)施用房和管理用房等的建筑面積不計入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，面積各自單列，可獨立辦理產(chǎn)權(quán)。

【計算公式】

單元公攤面積〔單元分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e〕

＝

單元建筑面積

—

單元套內(nèi)建筑面積

單元公攤系數(shù)〔單元共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)〕＝

單元公攤面積

÷

單元套內(nèi)建筑面積

單元公攤比例

〔得房率、實用率〕

＝

單元套內(nèi)建筑面積

÷

單元建筑面積

單元使用率

＝

單元使用面積

÷

單元建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

3、建筑面積的計算范圍和方法：

〔1〕單層建筑物不管其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有局部樓層〔如閣樓〕也應(yīng)計算建筑面積：

〔2〕多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：

〔3〕地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻〔不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻〕外圍的水平面積計算：

〔4〕用深根底做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積：

〔5〕穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不管高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊局部按其水平投影面積計算建筑面積：

〔6〕電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻

等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積；

〔7〕住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層〔放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用〕，層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積；

〔8〕獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；

〔9〕突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；

〔10〕兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；

〔11〕突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；

〔12〕封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積〔包括陽臺欄板〕的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；

〔13〕住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯〔包括疏散梯〕的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯〔包括疏散梯〕的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。

根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)?房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)?，10種情況下建筑面積不計算：

〔1〕層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：

〔2〕突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：

〔3〕房屋之間無上蓋的架空通廊：

〔4〕房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：

〔5〕建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺：

〔6〕騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部←

〔7〕利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：

〔8〕活動簡易房屋：

〔9〕與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

〔10〕據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±26、±06、±14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

4、商品房銷售面積：

商品房銷售面積是指購房者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積〔套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

5、商品房的銷售面獲如何計算？

〔l〕套內(nèi)使用面積：住宅按?住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ96－86〕規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法或參照?住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?計算。

〔2〕套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

〔3〕

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩局部：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑效勞的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的50％。

公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積〔卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)〕。

6、使用率：

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

7、實用率：

實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。

8、怎樣計算房屋的使用率？

房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令

比擬確切地計算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積△這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積〞。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅根本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

9、建筑容積率：

是指工程規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積〔工程用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物〔構(gòu)筑物〕所占面積、運動場地等等〕之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建勾物除外。

10、建筑密度

居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。

11、綠地率

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。

綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。

12、輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

13、居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積〔即結(jié)構(gòu)面積〕。

14、使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

15、建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，那么是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復(fù)雜。

不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由局部輔助面積和局部結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。

16、建筑結(jié)構(gòu)

小高層：又稱中高層，“小高層〞并不是一種標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)術(shù)叫法。我們目前常說的“小高層〞是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的那么稱為“多層〞；更高的稱為“高層〞。

塔樓：“塔樓〞主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。

板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一〞字形，也可以是拐角、圍合等形狀。

板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個市場的80%至90%。專家認(rèn)為，現(xiàn)在流行的板式小高層比起我們20世紀(jì)70年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設(shè)備、建材、智能化等都有了質(zhì)的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質(zhì)量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽臺觀景的作用增強，設(shè)計理念更為先進(jìn)。許多工程六層也配有電梯，更加充滿人文關(guān)心。

17、伸縮縫〔與沉降縫區(qū)別〕

伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化〔熱漲、冷縮〕，使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮縫是將根底以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂〔木屋頂除外〕等分成兩個獨立局部，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。縫寬一般在200－400mm。

沉降縫是當(dāng)房屋相鄰局部的高度、荷載和結(jié)構(gòu)形式差異很大而地基又較弱時，房屋有可能產(chǎn)生不勻均沉降，致使某些薄弱部位開裂。為此，應(yīng)在適當(dāng)位置如復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫。

沉降縫與伸縮縫不同之處是除屋頂、樓板、墻身都要斷開外，根底局部也要斷開，使相鄰局部也可以自由沉降、互不牽制。沉降縫寬度要根據(jù)房屋的層數(shù)定，五層以上時不應(yīng)小于120mm。

沉降縫不但應(yīng)貫穿上部結(jié)構(gòu)，而且也應(yīng)貫穿根底本身。沉降縫應(yīng)考慮縫兩側(cè)結(jié)構(gòu)非均勻沉降傾斜和地面高差的影響?？拐鹂p、伸縮縫在地面以下可不設(shè)縫，連接處應(yīng)加強。但沉降縫兩側(cè)墻體根底一定要分開。

18、防水層

答：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。

19、建筑施工圖

建筑施工圖，簡稱“建施〞。它一般由設(shè)計部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，說明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括建筑設(shè)計說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等根本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。

相關(guān)建筑名詞

1.女兒墻

指的是建筑物屋頂外圍的矮墻，主要作用除維護(hù)平安外，也作為防止防水層滲水、或是屋頂雨水漫流

2.伸縮縫

也叫溫度縫，是在長度或?qū)挾容^大的建筑物中，為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化〔熱漲、冷縮〕，使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞，而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮縫是將根底以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂〔木屋頂除外〕等分成兩個獨立局部，使建筑物沿長方向可做水平伸縮?？p寬一般在200－400mm。

3.棟距〔主要指定南北向樓間距〕

建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離

。照日照時間確定，各地的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。

按照國家規(guī)定〔設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)〕以冬至日照時間不低于1小時〔房子最底層窗戶〕為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)

a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。

4．標(biāo)高

9.000

6.000

3.000

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用的標(biāo)高符號如下所示：

6.400

2.450

-0.450

標(biāo)高數(shù)值以米為單位〔不標(biāo)單位〕，一般標(biāo)注至小數(shù)點后三位數(shù)。

標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種。

〔1〕．絕對標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標(biāo)高的零點，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中采用的一般都是絕對標(biāo)高。

〔2〕．相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高-0.450表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。

5．尺寸標(biāo)注

施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字四個局部組成。根據(jù)?房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。

標(biāo)注數(shù)字

尺寸界線

3000

尺寸起止符號

尺寸線

6.陽臺

直上方設(shè)有遮蓋物者〔封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺算半面積〕。

7.露臺

直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。

8.抗震烈度

建筑抗震設(shè)計平安設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)

。各地標(biāo)準(zhǔn)不同，淮南目前的建筑抗震烈度要求一般為7度。

9.結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同的結(jié)構(gòu)類型并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，那么該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實際作用包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和設(shè)備轉(zhuǎn)換兩個方面。

10.騎樓

指底層為有柱廊房，廊道上另建為樓房的一部份，一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。

11.勒腳

是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚局部。其作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，從而保護(hù)墻面，保證室內(nèi)枯燥，提高建筑物的耐久性。勒腳的高度一般不低于700mm。勒腳部位外抹水泥砂漿或外貼石材等防水耐久的材料，應(yīng)與散水、墻身水平防潮層形成閉合的防潮系統(tǒng)。

12.墻裙

墻立面上圍上裙子。這種裝飾方法是在四周的墻上距地一定高度范圍之內(nèi)用塊料、裝飾面板、木線條等材料包住，常用于臥室和客廳。高度一般在900-1200mm。曾經(jīng)為時尚，現(xiàn)在已經(jīng)不常用了。

13.踢腳

踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的墻面裝修，一般高度為100-150mm。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。

14.建筑紅線

建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路〔含居住區(qū)級道路〕用地的規(guī)劃控制線；建筑控制線是建筑物基底位置的控制線。

基地與道路鄰近一側(cè)，一般以道路紅線為建筑控制線，如果因城市規(guī)劃需要，主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線，一般稱后退道路紅線建造。一般退路幅的二分之一。

其它名詞補充：

“招拍掛〞

這是政府進(jìn)行土地交易的三個方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。

招標(biāo)就是政府公告進(jìn)行土地招標(biāo)，有意參與的單位可以去政府購置招標(biāo)文件，開發(fā)公司進(jìn)行研究有，提交自己的標(biāo)書，政府會按照標(biāo)書中的企業(yè)資質(zhì)、資本金情況、歷史業(yè)績、付款方案、價款上下、規(guī)劃設(shè)計方案等各項內(nèi)容進(jìn)行評分，按后按照評分順序進(jìn)行進(jìn)一步洽商，最終洽商成功的為中標(biāo)單位。

拍賣，現(xiàn)場拍賣，舉牌，出價，價高者得。

掛牌和拍賣有點接近，不過不是現(xiàn)場拍賣，而是政府把土地情況公示出來，企業(yè)出價，誰出的價格高，就公示誰的價格，在一定期限內(nèi)，企業(yè)可以反復(fù)出價，最終掛排期結(jié)束，價高的企業(yè)拿地。

三通一平：通水、通電、通路，土地平整；

五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊，土地平整；

七通一平：通給水、通排水〔或通郵〕、通電、通路、通氣〔天然氣或煤氣〕、通訊、通暖氣，土地平整；

常用的建筑施工圖包括：

總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、構(gòu)造詳圖等

規(guī)劃設(shè)計方案的根本內(nèi)容

通常包括六圖一書

方案設(shè)計綜合說明書、總平面規(guī)劃圖、道路交通分析圖、功能分析圖、綠化及環(huán)境分析圖、總體鳥瞰

圖、各主要單體平立剖圖

房屋建筑工程施工流程及工藝知識

1、根底工程

2、模板工程

3、鋼筋工程

4、混凝土工程

5、砌體工程

6、抹灰工程

7、樓地面水泥砂漿

8、飾件工程

9、水泥砂漿剛性防水層施工工藝

根底工程

一〕施工工藝流程：定位放線→

復(fù)核〔包括軸線，方向〕→

樁機就位→

打樁→

測樁→

基槽開挖→

鋸樁→

澆筑砼墊層→

軸線引設(shè)→

承臺模板及梁底板安裝→

鋼筋制安→

承臺模板及根底梁側(cè)板安裝→

根底模板、鋼筋驗收→

澆筑根底砼→

養(yǎng)護(hù)→

根底磚砌筑→

回填土

模板工程

一〕施工工藝流程：軸線投設(shè)→柱〔剪力墻〕模板制安→設(shè)置標(biāo)高控制點→二層梁板模板制安→線管預(yù)埋驗收→驗收→依次推進(jìn)

鋼筋工程

一〕施工工藝流程：熟悉圖紙→鋼筋下料→鋼筋制作→鋼筋綁扎〔柱、墻、梁板〕→驗收

混凝土工程

一〕施工工藝流程：作業(yè)準(zhǔn)備

→混凝土攪拌→混凝土運輸→柱、梁、板、剪力墻、樓梯混凝土澆筑與振搗→養(yǎng)護(hù)

砌體工程

一〕施工工藝流程：砌磚作業(yè)準(zhǔn)備

→

磚澆水

→

砂漿攪拌

→

砌磚墻

→

驗收

抹灰工程

一〕施工工藝流程：門窗框四周堵縫〔或墻身預(yù)留線管、槽、孔洞〕→墻面清理

→

粘貼加強網(wǎng)

→墻體基層處理

→吊垂直、套方、抹灰餅、沖筋

→澆水濕潤墻面

→分層抹灰

樓地面水泥砂漿

一〕施工工藝流程：

基層處理

→

找標(biāo)高、彈線

→

灑水濕潤

→

抹灰餅和標(biāo)筋

→

攪拌砂漿

→

刷水泥漿結(jié)合層

→

鋪水泥砂漿面層

→

木抹子搓平→鐵抹子壓第一遍

→

第二遍壓光

→

第三遍壓光

→

養(yǎng)護(hù)

飾件工程

一〕施工工藝流程：

1．室外飾件：基層處理

→

吊垂直、套方、找規(guī)矩

→

貼灰餅

→

抹底子灰

→

彈控制線，排磚，貼樣板塊

→

面磚粘貼

→

回縫

→

清理墻面

2．室內(nèi)飾件：清理基層

→

彈線

→

刷水泥素漿

→

水泥砂漿找平層

→

水泥漿結(jié)合層

→

鋪貼飾件

→回縫

→

清理墻面

水泥砂漿剛性防水層施工工藝

一)

施工準(zhǔn)備

1．水泥、砂、防水粉等外加劑材料已按施工圖紙要求準(zhǔn)備就緒。

2．廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面、屋面砼蜂窩、麻面、露筋、裂縫等質(zhì)量缺陷已按施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行修復(fù)。

3．預(yù)埋件位置正確無誤。

4．廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面、屋面基層砼應(yīng)提前進(jìn)行試水，試水驗收合格，并應(yīng)辦好驗收手續(xù)。

5．找平層標(biāo)高、泛水坡度應(yīng)符合要求，外表應(yīng)抹平壓光、堅實、平整，無空鼓、裂縫、起砂等缺陷，墻交接處及轉(zhuǎn)角處、管根部，均要抹成半徑為100mm?的均勻一致、平整光滑的小圓角。

6．廚廁間墻面按設(shè)計要求及施工規(guī)定〔四周至少上卷300mm〕有防水的部位，墻面基層抹灰要壓光，要求平整，無空鼓、裂縫、起砂等缺陷。

7.作業(yè)前應(yīng)對施工班組作業(yè)人員進(jìn)行質(zhì)量技術(shù)交底，先做樣板間，經(jīng)檢查驗收合格，方可全面施工。

8．水泥砂漿施工前，基層砼和砌筑砂漿強度應(yīng)不低于設(shè)計值的80%。

9．水泥砂漿終凝后應(yīng)及時按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，有條件應(yīng)做蓄水養(yǎng)護(hù)。

二)

操作工藝

1.基層清理:基層必須堅實、平整、粗糙、清潔、保持充分濕潤，不積水。

2.通線確定砂漿厚度，如果厚度超出要求，要先用細(xì)石混凝土重新鋪平。

3.刷素水泥漿結(jié)合層一道，用掃帚均勻掃一遍。擦漿前必須把積水掃干凈，以免造成離層空鼓。

4.防水砂漿按設(shè)計的原材料、外加劑、配合比，按摻合水泥量3％～5％的防水劑，確保防水砂漿配合比符合要求，保證砂漿強度并攪拌均勻，然后再進(jìn)行防水砂漿施工。

5.在施工過程中，必須將砂漿刮平、磨實、原漿磨光、壓水泥膏抹面，確保面層密實光滑，并淋水保養(yǎng)。有條件做蓄水保養(yǎng)，也可作試水驗收。

6.屋面有女兒墻的及衛(wèi)生間沉箱四周砼板與梁交接處必須做泛水坡，泛水坡的做法R≥10cm,也可做成，泛水坡施工必須與屋面防水砂漿同時完成，否那么會相互之間離層做成滲水。衛(wèi)生間沉箱內(nèi)的排水排污管安裝好后必須做蓄水試驗，防止管邊滲漏，而且衛(wèi)生間必須安裝二次排水管。

三)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.防水砂漿的原材料、防水劑、配合比及分層做法必須符合設(shè)計要求和施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2.排水坡度、預(yù)埋管道的密封符合設(shè)計要求。

3.屋面天溝、樓地面地漏應(yīng)為地面最低處，易于排水，系統(tǒng)暢通。

4.防水砂漿防水層各層之間必須結(jié)合牢固無空鼓，防水層外表應(yīng)密實、平整，不得有裂紋、起砂、麻面等缺陷。

5.防水層厚度符合設(shè)計要求。

四)

施工考前須知

1.基層外表一定要清理干凈，并沖洗濕潤，但不能有積水。

2.涂刷水泥漿結(jié)合層應(yīng)隨涂隨鋪，不能過早涂，以免風(fēng)干硬結(jié)，亦不能采用先撒干水泥粉后澆水掃漿的方法，以免水泥粉撒不均勻，沖水過多出現(xiàn)干灰層和積水坑等。

3.嚴(yán)禁在有防水要求的樓、地面、屋面砼部位現(xiàn)場拌制水泥防水砂漿。

4.地漏或排水口在防水施工之前，應(yīng)采取保護(hù)措施，以防雜物進(jìn)入，確保排水暢通，蓄水合格，將地漏內(nèi)清理干凈。

5.合理安排施工流向，防止過早上人走動。在未到達(dá)強度前，不得進(jìn)行下一工序的施工。

6.注意及時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

7.廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面防水層施工后，應(yīng)進(jìn)行24h?蓄水試驗，屋面防水層應(yīng)進(jìn)行不小于6h淋水實驗，如有滲漏現(xiàn)象，可根據(jù)滲漏具體部位進(jìn)行修補，甚至于全部返工。

8.陽臺、露臺落地門下滑底防水砂漿填充后應(yīng)進(jìn)行試水合格前方可進(jìn)行室內(nèi)面磚鋪貼。

9.廚衛(wèi)間、陽臺、露臺樓地面面層鋪貼后，再進(jìn)行第二遍蓄水試驗，無滲漏為最終合格，填寫蓄水檢查記錄。

工作方案〔任務(wù)確實定〕

擬定總體要求、作出工作方案、成立籌建班子

可行性研究

研究及評估，以確保工程的實用性、經(jīng)濟(jì)性及技術(shù)可行性〔即經(jīng)濟(jì)技術(shù)的高測算〕

設(shè)計大綱→方案設(shè)計→施工圖設(shè)計

征地、拆遷、三通一平、招投標(biāo)

施工〔主體及配套、建安設(shè)備配套等〕

竣工驗收、交付

建設(shè)投資〔工程本錢〕

征地費用

土地出讓金〔配套費〕、拆遷安置〔補償費〕

勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計等前期工作費用。

建安工程費〔土建、水電、設(shè)備等〕

管理費〔日常辦公雜費、監(jiān)理等〕及銷售、廣告費用

貸款利息

稅金

環(huán)境配套等根底設(shè)施配套費用

其中地價、建安、配套等為主要構(gòu)成因素，地價與所處地域及拆遷安置有關(guān)，建安與建筑性質(zhì)及建筑高度等有關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

建筑工程施工工藝流程

給水系統(tǒng)施工工藝流程圖

調(diào)試交驗

管網(wǎng)通水

沖洗消毒排污

水壓試驗

管道安裝

施工準(zhǔn)備

潔具安裝

安裝前檢查

支架預(yù)制

管道放線

材料檢查

施工準(zhǔn)備

排水系統(tǒng)施工工藝流程圖

管線放線

施工準(zhǔn)備

熟悉圖紙資料

支架安裝

排污管安裝

灌水試驗

排糞管安裝

潔具安裝

透氣管安裝

室外排灌系統(tǒng)管道放線、安裝

通水試驗

竣工驗收

排灌系統(tǒng)試水、回填土施工

電氣安裝工程主要工藝流程

防雷和接地系統(tǒng)安裝

配合土建專業(yè)預(yù)埋

插接式母線槽安裝

電管敷設(shè)、箱盒安裝

橋架安裝

橋架安裝

電管敷設(shè)、箱盒安裝

橋架安裝

電管敷設(shè)、箱盒安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

插接式母線槽安裝

土建根底工程主要工藝流程：

土方工程

施工準(zhǔn)備

測量放線

樁基工程

場地平整

土方調(diào)配

基坑支護(hù)

降水

根底墊層

降水

樁基動載測試

根底工程

根底驗收

地下防水

樁基靜載測試

樁基驗收

回填土

門窗框安裝

管線預(yù)埋

管線預(yù)埋及預(yù)留

填充墻工程

模板撤除工程

混凝土工程

鋼筋安裝工程

模板安裝工程

施工準(zhǔn)備

土建主體工程主要工藝流程〔混凝土結(jié)構(gòu)〕：

主體驗收

腳手架搭設(shè)

室外工程

分部工程驗收

外腳手架撤除

樓地面工程

門窗扇安裝

油漆玻璃

器具安裝

屋面防水層

屋面保溫

外墻飾面層

內(nèi)墻飾面層

內(nèi)墻抹灰

外墻保溫

內(nèi)墻找平層

外墻找平層

屋面找平層

基層處理

找規(guī)矩、基準(zhǔn)線

施工準(zhǔn)備

裝飾裝修工程主要工藝流程：

市政道路工程主要工藝流程：

驗收

瀝青混凝土面層

水泥混凝土面層

人行道面層

人行道側(cè)平石

面層

水泥或瀝青穩(wěn)定石

二灰土

粉煤灰三渣

基層

碎石墊層

砂礫墊層

墊層

路基壓實

地基處理

挖填土

路

基

施工準(zhǔn)備

市政排水工程主要工藝流程：

附屬構(gòu)筑物

隱蔽驗收

溝槽復(fù)土

窨井砌筑

管道塢膀

磅水檢驗

管道接口

管道鋪設(shè)

管道根底

溝槽支護(hù)

溝槽開挖

井點降水

施工準(zhǔn)備

頂管工程主要工藝流程：

設(shè)備轉(zhuǎn)移

砼頂進(jìn)結(jié)束

砼管拼裝

竣工測量

砼管進(jìn)場驗收

接口檢驗

頂進(jìn)糾偏

管道頂進(jìn)

軸線控制

管內(nèi)出泥

偏差測量

掘進(jìn)機穿墻

出泥準(zhǔn)備

后座千斤頂頂進(jìn)

割開悶板

掘進(jìn)機井內(nèi)就位

掘進(jìn)機試運行

洞口止水裝置安裝

后座千斤頂安裝

頂進(jìn)設(shè)備安裝

后座頂板安裝

導(dǎo)軌安裝

測量放線

施工準(zhǔn)備

第三講、建筑工程工程部人員配備及職責(zé)

項

目

經(jīng)

理

技術(shù)負(fù)責(zé)人

工程副經(jīng)理

技

術(shù)

員

機械管理員

方案統(tǒng)計員

材

料

員

預(yù)

算

員

資

料

員

計

量

員

安

全

員

質(zhì)

量

員

施

工

員

＊＊

操作層管理人員

操作層班組長

各工種操作工人

第五篇：物業(yè) 房產(chǎn) 建筑類培訓(xùn)

我單位是從事教育培訓(xùn)的正規(guī)機構(gòu)，八年教育培訓(xùn)經(jīng)驗，專業(yè)專注、誠實守信。打擾之處請諒解。

1、自考專科一年拿證、自考本科學(xué)歷兩年拿證（教育部學(xué)信網(wǎng)統(tǒng)一查詢，真實有效）

2、成人高考專、本科學(xué)歷，安徽、河南、江西多所高校，包通過包畢業(yè)；2012年成考成績已經(jīng)可查，我處申報全部通過；

3、全國多地中、高級職稱（工程師）直接快速出證，全國通用，官網(wǎng)查詢，真實有效；

4、建設(shè)部全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書及繼續(xù)教育培訓(xùn)班每月一期（全國通用）；

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