第一篇：趙某訴羅某房屋買賣合同糾紛案律師港灣案例分析（定稿）

趙某訴羅某房屋買賣合同糾紛案

案情：

羅某、龐某系夫妻關(guān)系。2006年8月21日，羅某(甲方)與趙某(乙方)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一份：甲方自愿將職工宿舍住宅一套(14層西南戶，建筑面積135.4平方米)轉(zhuǎn)讓給乙方。由乙方支付該住宅所有集資費(fèi)用(含房款和所有配套設(shè)施集資費(fèi))，甲方不承擔(dān)由本房屋產(chǎn)生的任何費(fèi)用；乙方以甲方名義辦理一切購(gòu)房手續(xù)，直至房屋過戶完成；該房屋所有權(quán)、決：駁回上訴，維持原判。

點(diǎn)評(píng)：

本案為確認(rèn)之訴，屬于無房產(chǎn)證的單位內(nèi)部開發(fā)房買賣合同效力認(rèn)定的問題。羅某合法享有單位內(nèi)部的購(gòu)房資格，可以以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)，具有財(cái)產(chǎn)利益性，屬于合同標(biāo)的中的無形財(cái)產(chǎn)權(quán)利。羅某與趙某簽訂協(xié)議，名為“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，實(shí)為“購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，雙方意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容合法有效。從該協(xié)議內(nèi)容可以看出，被告將其對(duì)系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，并由原告承擔(dān)向出賣人支付價(jià)款的義務(wù)，原告享有了在支付全部?jī)r(jià)款后，取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》第七十二條第二款及其解釋、《合同法》第一百三十三條及其解釋的規(guī)定，只要在履行期限屆滿時(shí)出賣人能夠移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán)，就達(dá)到了買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時(shí)即擁有買賣物的所有權(quán)。因此，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書應(yīng)當(dāng)視為當(dāng)事人有權(quán)處分的合同看待。

對(duì)于單位規(guī)定“單位職工不得私下轉(zhuǎn)讓牟利”，這屬于單位與職工之間的相對(duì)性約定，不能對(duì)第三人產(chǎn)生效力，被告應(yīng)依照協(xié)議轉(zhuǎn)讓其購(gòu)房資格，原告在交付房款后，取得房屋所有權(quán)。而對(duì)于被告方暫無法辦理房屋所有權(quán)證的問題，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但這僅僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，而非對(duì)債權(quán)行為的限制。房屋買賣被分為兩道程序，一是簽訂房屋買賣合同，債的關(guān)系發(fā)生，雙

第二篇：律師港灣整理房屋買賣合同案件

因房產(chǎn)新政導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為系基于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因

【案情】2011年1月16日，被告趙某（甲方）與原告江某（乙方）、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定：江某向趙某購(gòu)買房屋一套，并約定了房屋總價(jià)、定金、中介費(fèi)的數(shù)額及支付時(shí)間等。合同簽訂后，江某向趙某支付了定金10公司支付了居間費(fèi)用15000元。2月19日，《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》2房。3月2日，金10萬(wàn)元。

96000元。2011年5月元。該案經(jīng)本院多次調(diào)解，均未果。法院經(jīng)審14000元。

國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)新政是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各種不理智行為，這種政策的出臺(tái)系不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的客觀情況。若因房產(chǎn)新政致已經(jīng)訂立的合同事實(shí)上無法履行，買方要求賣方退還已收房款，符合情理，應(yīng)予支持。若賣方在交易過程中確有損失，也可視情由買賣雙方分擔(dān)該筆損失。關(guān)于居間合同關(guān)系，因房產(chǎn)新政導(dǎo)致此

項(xiàng)交易最終無法進(jìn)行，居間人已經(jīng)收到的居間報(bào)酬理應(yīng)退還江某，但居間人支出的合理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由江某承擔(dān)，因此，法院在判決時(shí)充分考慮到經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)提供的服務(wù)，對(duì)應(yīng)當(dāng)退還的居間費(fèi)用適當(dāng)酌減，有效維護(hù)了購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)公司雙方的合法權(quán)益。

第三篇：李某某訴張某某房屋買賣合同糾紛案

李某某訴張某某房屋買賣合同糾紛案

問題提示：農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)戶口，仍生活在農(nóng)村的，其在農(nóng)村購(gòu)房行為是否

有效?

【要點(diǎn)提示】

農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，仍生活在農(nóng)村的，其在農(nóng)村的購(gòu)房行為不應(yīng)視為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住宅，在購(gòu)買宅基地問題上可以享有農(nóng)民待遇，買賣合同有效?！稗r(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對(duì)農(nóng)村居民申請(qǐng)宅基地的限制性規(guī)定，但并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式取得宅基地，但不得違反法律、法規(guī)規(guī)定的最高限度。【案情】

原告：李某某。

被告：張某某。

一審人民法院經(jīng)審理查明：原告李某某系某市某區(qū)甲鎮(zhèn)一村村民，被告張某某系某市某區(qū)乙街道二村人，因土地征用原因，于2003年1月14日由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口。2003年10月13日，原、被告簽訂賣屋契約，由原告將其坐落于某市某區(qū)甲一村的二層樓房一間(使用權(quán)面積62．4平方米)，以22280元的價(jià)格出賣給被告。原、被告簽訂賣屋契約后，被告已付清該款，原告亦將土地證交給被告，但未辦理過戶手續(xù)。另查明被告在乙村有宅基地一間(用地面積53．1平方米，其中建筑面積38．5平方米)。原告訴稱：原、被告于2003年10月13日簽訂《賣屋契約》一份，約定原告將其所有的坐落于某市某區(qū)某鎮(zhèn)一村的二層樓房一間以22280元的價(jià)格出賣給被告。協(xié)議簽訂后被告已全額付款，原告亦將《集體土地使用證》交于被告，但未辦理過戶手續(xù)。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地裝讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！倍桓嫦稻用駪艨?，故該房屋買賣違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)要求被告立即返還坐落于某市某區(qū)某鎮(zhèn)一村的二層樓房一間，原告愿將賣房?jī)r(jià)款全額返還并賠償被告合理?yè)p失。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為要求確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《賣屋契約》無效；被告立即返還坐落于某市某區(qū)某鎮(zhèn)一村的二層樓房一問，原告愿返還價(jià)款22280元，并賠償被告雙倍利息損失

11229.12元。

被告辯稱：對(duì)原告陳述的原告將其所有的坐落于某市某區(qū)某鎮(zhèn)一村的二層樓房一間以22280元的價(jià)格出賣給被告，被告已全額付款的事實(shí)無異議，但認(rèn)為被告系因土地征用原因由農(nóng)業(yè)戶口改為居民戶口，在購(gòu)買宅基地問題上可以享受農(nóng)民待遇。故原、被告之間的房屋買賣協(xié)議合法有效，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且原告所在村委會(huì)當(dāng)時(shí)也同意

雙方的買賣行為，按政策可以辦理過戶手續(xù)，未過戶系原告怠于履行協(xié)助過戶義務(wù)所致，故

請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！緦徟小?/p>

一審人民法院認(rèn)為，原告屬農(nóng)業(yè)戶口，但因土地征用而由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，全村農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，若需購(gòu)房，應(yīng)按農(nóng)業(yè)戶口處理，故被告張某某可按農(nóng)業(yè)戶口享受購(gòu)房條件。張某某雖原有宅基地，但購(gòu)入訟爭(zhēng)房屋后，其面積并未超過《某市宅基地管理辦法》確定的高限標(biāo)準(zhǔn)，故原、被告簽訂的賣屋契約有效，被告亦已履行付款義務(wù)，原告主張無效系屬理解偏頗，亦有違誠(chéng)信。故原告的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。綜上，一審判決：駁回

原告李某某的訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，原告李某某不服提出上訴。上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判支持上訴人訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：原判適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，是禁止買賣的。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。退一步講，被上訴人就算按農(nóng)業(yè)戶口的情況來看待，被上訴人的買屋行為也是違反了我國(guó)《土地管理法》“一戶一宅”的規(guī)定。本案所

涉賣屋契約違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

二審人民法院認(rèn)為，對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，依法訂立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《賣屋契約》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。張某某系農(nóng)村居民，后雖因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，但其仍生活在農(nóng)村，故對(duì)其在農(nóng)村的購(gòu)房行為不能視為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住宅。而《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定的“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對(duì)農(nóng)村居民申請(qǐng)宅基地的限制性規(guī)定，但并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式取得住房。因此，訟爭(zhēng)《賣屋契約》并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同。李某某主張《賣屋契約》違法，缺乏法律依據(jù)，理由不能成立。雙方當(dāng)事人在契約簽訂后，房屋已實(shí)際交付，現(xiàn)李某某起訴主張合同無效，要求返還房屋，顯然有違誠(chéng)實(shí)信用原則，本院不予支持。綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求及理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判

決：駁回上訴，維持原判?！驹u(píng)析】

關(guān)于本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有：

(1)因土地征用關(guān)系而村改居，全村農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，若需購(gòu)買農(nóng)村房屋，是否

可以仍然按農(nóng)業(yè)戶口處理，其買賣合同是否有效。

(2)“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”，是農(nóng)村居民申請(qǐng)宅基地的限制性規(guī)定，若農(nóng)村

居民通過買受、承租方式取得住房和宅基地，是否也受此條法規(guī)的限制。

對(duì)于本案有幾種爭(zhēng)議觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：

(1)本案被告雖然原先是農(nóng)民，但因?yàn)橥恋乇徽饔?，由農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，買房時(shí)，其身份已變?yōu)槌擎?zhèn)居民。而根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”及2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》》中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的規(guī)定，被告向原告購(gòu)買房屋實(shí)際為違反了國(guó)務(wù)院的規(guī)章規(guī)定，因而，原、被告所簽訂的《買賣契約》無效，被告應(yīng)將該房屋歸還原告；(2)另外根據(jù)查明的事實(shí)，被告在另一村也有宅基地，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條的規(guī)定“農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”，所以被告的買屋行為顯然已經(jīng)違反了土地管理法“一戶一宅”的規(guī)定，所以買賣行為應(yīng)該認(rèn)定為無效行

為。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，主體條件和“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)不影響買賣合同效力合同的效力的判斷應(yīng)以法律規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)?？赡軐?dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。雖然《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售?！钡浒l(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù)；而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！辈⑽唇罐r(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！逼淞⒎康氖菫橄拗妻r(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)，買賣合同仍應(yīng)認(rèn)定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門批準(zhǔn)并辦理了過戶登記手續(xù)的，應(yīng)繼續(xù)履行；經(jīng)過有關(guān)組織或部門批準(zhǔn)但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責(zé)令補(bǔ)辦；未經(jīng)批準(zhǔn)而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應(yīng)當(dāng)支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。而本案中，在合同有效的前提下，相關(guān)的村經(jīng)濟(jì)合作社及有關(guān)組織是同意批準(zhǔn)并辦理過戶手續(xù)的，只是原告不予以配合，使得

過戶手續(xù)一直未辦理成功，因此，原告的主張顯然是不能支持的。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：(1)買房時(shí)被告的身份雖然為居民，但其是因?yàn)橥恋乇徽饔枚r(nóng)轉(zhuǎn)非的，這與一般的城鎮(zhèn)居民是有本質(zhì)區(qū)別的，而且被告在失地以后也是一直生活中農(nóng)村的，所以在購(gòu)買農(nóng)村房屋這件事上，他們應(yīng)該是有權(quán)利購(gòu)買農(nóng)村的房屋及宅基地的，不能簡(jiǎn)單地等同于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住宅。(2)被告的買房行為也并沒有違反《土地管理法》，《土地管理法》規(guī)定的“一戶一宅”原則，因?yàn)榉刹]有禁止宅基的轉(zhuǎn)讓，只是對(duì)主體條件有限制，同時(shí)只要其“其宅基地的面積不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，而本案中，被告購(gòu)得所爭(zhēng)議的房子后，其宅基地面積并沒有超過《某市宅基地管理辦法》中所規(guī)定的高限標(biāo)準(zhǔn)，所以其購(gòu)房行為有效。(3)原、被告雙方依法訂立合同，應(yīng)該遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，在雙方當(dāng)事人契約簽訂后，房屋已實(shí)際交付情況下，由于如今的房屋漲價(jià)等因素，原告再主張合同無

效，顯然是違背誠(chéng)實(shí)信用的交易原則。

顯然，一審、二審的法官是支持第三種觀點(diǎn)的。

筆者認(rèn)為，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同效力不能一概而論，還是應(yīng)該根據(jù)不同的情況，具體加以分析。原則上城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同效力應(yīng)認(rèn)定無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》和2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》只屬于部門規(guī)章，與《合同法》中合同的效力應(yīng)以法律為依據(jù)的規(guī)定不符，所以，不能以規(guī)章來認(rèn)定合同的效力，合同應(yīng)有效。這種論斷實(shí)際上在《物權(quán)法》實(shí)施后，已基本站不穩(wěn)腳了。因?yàn)椤段餀?quán)法》第一百五十三條明確規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，這里將“法律”和“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”以并列的方式列明，可推斷該條中的國(guó)家有關(guān)規(guī)定不僅僅是指國(guó)家法律規(guī)定，也包括國(guó)家行政法規(guī)和國(guó)家行政規(guī)章，所以上述的《規(guī)定》和《決定》對(duì)于宅基地的規(guī)定，可以作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，原則上城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)

認(rèn)定為無效。

那么，在此基礎(chǔ)上，如果原農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，其購(gòu)買農(nóng)村房屋的效力是否也仍與其他城鎮(zhèn)居民一概而論呢?這里我們還是要了解宅基地的其本身的特殊性，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)有的權(quán)利，與特定的身份相連，即其使用權(quán)是特定的農(nóng)村居民，即本村以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基的，最重要的是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?，或者說只交納很少的費(fèi)用。所以我們不難發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)之所以對(duì)宅基地的買賣以特別的規(guī)定，其根本的原因，就是對(duì)農(nóng)民的一個(gè)居住權(quán)利的保障。我國(guó)不同于其他國(guó)家，我國(guó)是一個(gè)擁有八億農(nóng)民的大國(guó)，如果農(nóng)民的居住沒有了保障，那么對(duì)社會(huì)造成的影響將是不可估量的，所以這樣的規(guī)定也是國(guó)情發(fā)

展的必要。但現(xiàn)在問題是，有這樣的一個(gè)群體，他們?cè)仁寝r(nóng)民，但在城鎮(zhèn)化建設(shè)中，他們失去了土地，他們成了“居民”，而這群“居民”中的大多數(shù)又仍生活在農(nóng)村，對(duì)于他們購(gòu)買宅基地的行為還是以城鎮(zhèn)居民為標(biāo)準(zhǔn)一刀切嗎?筆者這里較為贊同的是上述第三種觀點(diǎn)，應(yīng)對(duì)這群居民區(qū)別對(duì)待。因?yàn)檫@些“居民”事實(shí)上就是“失地農(nóng)民”，是國(guó)家為了對(duì)失地農(nóng)民的利益予以更好的保障，將其納入城鎮(zhèn)居民范疇，以便他們能夠在失去賴以生存的土地后，享受到城鎮(zhèn)居民同等的社會(huì)保障。但是這并不等于他們完全失去了農(nóng)民所享有的權(quán)利，他們本質(zhì)上還是“農(nóng)民”，且多數(shù)的失地農(nóng)民也是繼續(xù)生活在農(nóng)村的，所以在失地以前農(nóng)民所享有的權(quán)利，他們也應(yīng)該繼續(xù)享有，這樣才是對(duì)這些失地農(nóng)民的利益真正的保障。所以在這種

情況下，合同可以認(rèn)定有效。

對(duì)于本案而言，還有一個(gè)問題是被告是否違反了“一戶一宅”的原則，同為《土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定是“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”可見，宅基地是可以買賣轉(zhuǎn)讓的，只是對(duì)農(nóng)村居民申請(qǐng)宅基地有限制性規(guī)定，所以。對(duì)基于合法原因(讓與、繼承)而取得宅基地的，可作變通處理，也就是說法律并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式限得住房，只要“其宅基地的面積不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”

即可，案例中的被告也正是符合廠這一點(diǎn)，所以其買賣行為有效。

第四篇：XXX訴XX房屋買賣合同糾紛案

XXX訴XXX房屋買賣合同糾紛案

承辦律師江蘇道多律師事務(wù)所律師 朱亮亮

【成功案例入選理由】 通過對(duì)當(dāng)事人正確和必要的訴訟指導(dǎo)，引導(dǎo)當(dāng)事人依法維權(quán)成功。

【基本案情】 甲作為房屋的出賣人，要求乙支付剩余的房屋尾款。但是乙認(rèn)為，自己在接受甲交付的房屋以后，發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋墻面滲水開裂等問題，表示不愿意支付剩余房款。為此，甲向法院起訴乙，要求乙支付剩余房款。

【我們對(duì)本案的分析意見及工作方法】 我們認(rèn)為，房屋買賣合同生效以后，甲方已經(jīng)交付了房屋，乙方拒付剩余房款，從法律形式上看，是不合法也不合理的。但是，通過乙和我們咨詢的內(nèi)容，我們發(fā)現(xiàn)，乙所述自己在接受甲交付的房屋以后，發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋墻面滲水開裂等方面的問題，并不是我們通常理解的屬于房屋合理瑕疵范圍的滲水開裂。因此，我們建議乙在法院要充分處理好這個(gè)問題。這樣，乙才能扭轉(zhuǎn)陷自己于不義、不利的法律形式，先爭(zhēng)取法院的理解，然后再爭(zhēng)取法院的支持。

承辦本案的朱亮亮律師在深入的分析了乙不支付剩余房款的理由后認(rèn)為，乙提出自己在接受甲交付的房屋以后，發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋墻面滲水開裂等問題，表示不愿意支付剩余房款的觀點(diǎn)，存在表達(dá)上語(yǔ)義不清楚的問題。乙這樣表述問題，是很可能讓乙從進(jìn)入訴訟程序那一刻起，就會(huì)給人一種拿了別人的房子找理由胡攪蠻纏想不付款的印象。這樣的印象無疑是會(huì)讓乙自己陷于不利的訴訟氣氛之中的。因此，朱亮亮律師認(rèn)為，乙這樣表述問題的真實(shí)意思應(yīng)該是為了表達(dá)這樣的內(nèi)容，即因?yàn)榧捉桓兜姆课荽嬖诜呛侠龛Υ梅秶臐B水開裂現(xiàn)象，因此，甲沒有交付符合房屋買賣合同約定品質(zhì)的房屋。如果甲能交付符合房屋買賣合同約定品

質(zhì)的房屋，乙支付剩余房款應(yīng)該是沒有問題的。乙所以不支付剩余房款，是因?yàn)檫@些非合理瑕疵范圍的滲水開裂現(xiàn)象沒有在甲、乙之間得到解決。換言之，即乙不支付剩余房款不是目的，而是促使甲、乙配合起來解決房屋存在非合理瑕疵范圍滲水開裂現(xiàn)象的手段。乙認(rèn)為朱亮亮律師的表述，完全代表了自己內(nèi)心的想法。

在與乙取得一致的意見以后，朱亮亮律師對(duì)乙進(jìn)行了必要的訴訟指導(dǎo)，朱亮亮律師認(rèn)為，依法維權(quán)就是依法處理問題。依法處理問題，就要按照法律規(guī)定的程序和要求辦事、辦案。在甲已經(jīng)向法院起訴、提出明確獨(dú)立的訴求的情況下，乙即使把自己上述意見表達(dá)的再清楚，也存在一個(gè)問題。那就是乙的陳述所導(dǎo)致的法律結(jié)論，并不能導(dǎo)致法院判決乙不支付剩余房款。根據(jù)自己和乙取得的一致意見，乙需要自己的陳述，依法表達(dá)為明確的訴訟而達(dá)到吞并甚至消滅甲訴求之目的。為此，在取得乙的進(jìn)一步授權(quán)以后，朱亮亮律師依法為乙提起了反訴。

提起反訴以后，朱亮亮律師對(duì)該房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行了拍照取證、向房屋鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行了咨詢并向法院提交了這些證據(jù)，申請(qǐng)法官到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行了勘驗(yàn)。同時(shí)，還在房屋鑒定機(jī)構(gòu)的協(xié)助下對(duì)合理維修該房屋的方案和費(fèi)用進(jìn)行了評(píng)估。

因?yàn)橹炝亮谅蓭熞婪橐姨崞鹆朔丛V，法院正視了乙的訴求，整合甲提起的本訴以及乙提起的反訴，針對(duì)全案進(jìn)行了調(diào)解。甲、乙雙方達(dá)成了和解協(xié)議。

【裁判結(jié)果】 剩余房款的45%，甲不再主張權(quán)利，由乙自己對(duì)房屋瑕疵進(jìn)行整修。剩余房款的55%，乙分二次向甲支付。

第五篇：XXX、XX訴X公司房屋買賣合同糾紛案

XXX、XX訴X公司房屋買賣合同糾紛案

承辦律師江蘇道多律師事務(wù)所律師 李丹丹 杜東輝

【成功案例入選理由】 深入細(xì)致的工作，奠定當(dāng)事人依法維權(quán)牢固的維權(quán)基礎(chǔ)。

【基本案情】 甲、乙與開發(fā)商丙公司簽訂了《商品房買賣合同》，后丙公司又采取售后包租的方式以丁公司的名義同甲、乙簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》。后丙公司違約逾期交房，甲、乙欲解除《商品房買賣合同》，要求丙公司返還購(gòu)房款并支付違約金。因?yàn)榇藭r(shí)甲、乙已經(jīng)與丁之間存在《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，所以，甲、乙擔(dān)心與丙解除《商品房買賣合同》以后，自己會(huì)無法履行與丁之間《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，對(duì)丁公司承擔(dān)違約責(zé)任。為此，甲、乙來我們這里咨詢應(yīng)該如何依法處理自己遇到的問題，才能依法實(shí)現(xiàn)自己要求退房之法律目的。

【我們對(duì)本案的分析意見及工作方法】 我們認(rèn)為，丙以丁的名義采取包租方式預(yù)售商品房的行為是違法的。在這一違法事實(shí)存在的情況下，甲、乙與丁之間簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》也是違法和無效的。因此，甲、乙可以依法維權(quán)。

根據(jù)以上分析意見，我們律師認(rèn)為，甲、乙要依法實(shí)現(xiàn)自己的訴求，我們必須鎖定丙以丁的名義，采取包租方式預(yù)售商品房這一違法行為。否則，甲、乙退房的訴求雖然可以依法得到滿足，但是，甲、乙已經(jīng)與丁之間存在《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，可能會(huì)成為甲、乙與丁之間發(fā)生法律糾紛的隱患。因此，鎖定丙以丁的名義，采取包租方式預(yù)售商品房這一行為是我們律師的工作重點(diǎn)。為此，承辦本案的李丹丹、杜東輝律師，圍繞我們的工作重點(diǎn)，開展了以下工作：

1、首先根據(jù)甲、乙與丙公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，準(zhǔn)備充足的證據(jù)，以達(dá)到可以依法認(rèn)定由于丙存在違約行為，甲、乙提出退房，符合甲、乙與丙之間合同內(nèi)容約定這一事實(shí)之目的；

2、通過查詢工商檔案、錄音、拍照等深入、細(xì)致的調(diào)查工作，以合法證據(jù)的形式證明了丙存在以丁的名義采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房這一事實(shí)。

3、在上述工作準(zhǔn)備就緒情況下，李丹丹、杜東輝律師依法作為甲、乙的訴訟代理人，向法院遞交了民事訴訟狀，啟動(dòng)了依法維護(hù)甲、乙合法權(quán)益的訴訟活動(dòng)。

訴訟過程中，丙提出，雖然自己逾期交房，但是，甲、乙根據(jù)《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》應(yīng)獲得的房屋租金，丁仍按照甲、乙與丙簽訂的《商品房買賣合同》約定的交房日開始支付。所以，自己雖然違約但并未給甲、乙造成損失，表示不愿意解除甲、乙與丙三方簽訂的《商品房買賣合同》。

對(duì)此，李丹丹、杜東輝律師提出，丙以丁的名義采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，這一行為是違法的。違法的合同是不能因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人的既得利益得到實(shí)現(xiàn)而演變?yōu)楹戏ê贤摹?/p>

在李丹丹、杜東輝律師認(rèn)真履行律師代理職能的情況下，丙表示同意在法院的調(diào)解下，尊重甲、乙的訴求。本案在法院的調(diào)解下，得到圓滿解決。

【裁判結(jié)果】 經(jīng)甲、乙、丙協(xié)商一致，甲、乙與丙簽訂的《商品房買賣合同》解除。丙將甲、乙支付的購(gòu)房款退還甲、乙。丙保證，若甲、乙被丁追究違約責(zé)任，由丙負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)因此產(chǎn)生的所有法律后果。