第一篇：強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措

努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

---市場(chǎng)科在處部大會(huì)上的表態(tài)發(fā)言稿

各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事：

我表態(tài)發(fā)言的題目是《強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展》。2008年以來，市場(chǎng)科在處部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，瞄準(zhǔn)年初制定的工作目標(biāo)，全面落實(shí)各項(xiàng)工作任務(wù)，重點(diǎn)解

決行業(yè)管理中突出問題，精心做好各階段亮點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)工作，全方位履行科室工作職能，提升房管處在廣大市民心目中的形象。同時(shí)，不斷強(qiáng)化行業(yè)管理手段，更新工作理念，創(chuàng)造性的開展各項(xiàng)工作，先后出臺(tái)了《宿遷市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)考核辦法》，《物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理暫行辦法》等25份規(guī)范性文件，著力落實(shí)好房產(chǎn)新政，積極促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)，促發(fā)展”，并采取不定期檢查、聯(lián)合各部門專項(xiàng)檢查等手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、評(píng)估等行業(yè)管理的檢查力度。尤其是在市區(qū)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目實(shí)行“棋盤式”管理，取得了一定成效，有力的凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)科在2008年雖然做了一定的工作，取得了一些成績(jī)，行業(yè)管理中一些不規(guī)范行為得到了規(guī)范，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，在日常的管理工作中仍存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在商品房竣工交付中違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)整治力量投入不足，整治效果還不明顯，物業(yè)服務(wù)水平還有待進(jìn)一步提高。這些，都需要我們下大力度去整改去改善去提高。2009年，我科將從以下幾個(gè)方面著手，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理及其他各項(xiàng)工作：

（一）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制。今年，我們將積極應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，加強(qiáng)對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、整合、分析，進(jìn)一步完善市場(chǎng)信息報(bào)送、發(fā)布制度，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)的分析、整理，對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)存在的問題及時(shí)處理和解決。將要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程的跟蹤監(jiān)管，及時(shí)準(zhǔn)確掌握每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行情況。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，建立應(yīng)急預(yù)案和突發(fā)事件處理機(jī)制，及時(shí)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和群體性事件。

（二）建立房地產(chǎn)預(yù)銷售資金監(jiān)管制度。為防止預(yù)售資金被挪用，今年，我們將借簽其他城市一些好的經(jīng)驗(yàn)和做法，加強(qiáng)預(yù)售環(huán)節(jié)監(jiān)管，建立和推行預(yù)售資金監(jiān)管制度。建立政府全程監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金使用情況，初步計(jì)劃擬將開發(fā)商的預(yù)銷售房款存入銀行指定賬戶，對(duì)開發(fā)商的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，形成對(duì)開發(fā)企業(yè)的引導(dǎo)和約束。

（三）加強(qiáng)維修資金的收繳和使用管理。去年7月1日起，市區(qū)調(diào)整了維修基金的收繳方式，由專戶銀行收取維修資金，不再由開發(fā)企業(yè)代收代繳。為進(jìn)一步加強(qiáng)維修資金管理力度，今年，我們將出臺(tái)《宿遷市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理辦法》，對(duì)維修基金的使用范圍，申請(qǐng)程序和相關(guān)手續(xù)等作了詳細(xì)規(guī)定，以便維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用

（四）加大市區(qū)物業(yè)管理檢查力度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。今年將注重建立健全檢查長(zhǎng)效機(jī)制，在每月對(duì)物業(yè)小區(qū)開展精品城市檢查工作的基礎(chǔ)上，將采取夜間突擊檢查、不定期和定期檢查、明查暗訪等形式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為實(shí)行動(dòng)態(tài)量化考核。同時(shí)，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)考核工作，對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)在整體環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等方面進(jìn)行考核，并建立考核臺(tái)帳。對(duì)服務(wù)質(zhì)量不高的投訴較多的，記入不良信用檔案，限制其在市區(qū)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)，直至降低資質(zhì)，清出物業(yè)市場(chǎng)。

我的發(fā)言完了，謝謝大家。

第二篇：創(chuàng)新思路強(qiáng)化監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

創(chuàng)新思路強(qiáng)化監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定

發(fā)展

尹克城

?2013-04-12 15:47:17來源：《中國(guó)房地產(chǎn)》綜合版2013年第03期

連云港市地處江蘇北部，是一個(gè)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，但由于憑山臨海，城市環(huán)境優(yōu)美，宜居宜游，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的水平高于周邊兄弟城市，房?jī)r(jià)亦較同類城市偏高，是住建部日常監(jiān)控的90個(gè)重點(diǎn)城市之一。近年來，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和省關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策規(guī)定，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，呈現(xiàn)出階段性供需平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

一、嚴(yán)抓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的落實(shí)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展

在市一級(jí)管理上，連云港市政府建立了一整套機(jī)制。完善以分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，堅(jiān)持定期召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員聯(lián)席會(huì)議，分析研究市場(chǎng)形勢(shì)，制定和完善調(diào)控措施。同時(shí)，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控納入縣區(qū)政府經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行考核，強(qiáng)化市、縣政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任，并加強(qiáng)督查落實(shí)，確保效果。根據(jù)國(guó)家、省關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)要求，連云港市政府制定了新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)，即市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度，并按時(shí)向社會(huì)進(jìn)行了公布。圍繞這一目標(biāo)，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施進(jìn)行了細(xì)化，并將房?jī)r(jià)調(diào)控作為物價(jià)調(diào)控內(nèi)容之一納入了市政府工作目標(biāo)考核，有效促進(jìn)了全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

連云港市充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組成員的合力作用，全方位監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的規(guī)劃、建設(shè)、銷售以及融資、稅收等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持首套自住購(gòu)房需求，打擊投機(jī)性購(gòu)房，抑制投資性購(gòu)房。目前連云港市大部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)首套房貸款的首付比例不低于30%、利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，且上浮幅度不超過基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房住房貸款首付款比例不低于60%、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。稅務(wù)部門嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓不超過5年的普通住房營(yíng)業(yè)稅全額征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策，并且對(duì)出售自有住房在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免所得稅，并積極推進(jìn)土地契稅清欠，切實(shí)把國(guó)家、省出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施落到實(shí)處。

在住房用地方面，連云港市政府加大了普通商品住房用地供應(yīng)力度，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)行計(jì)劃單列，從2011年12月以來，市規(guī)劃、國(guó)土部門對(duì)歷年批準(zhǔn)尚未開工建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃和供地情況逐宗進(jìn)行“回頭看”，開展了清理閑置土地和清繳土地出讓金專項(xiàng)行動(dòng)，形成了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的工作合力。為了加強(qiáng)監(jiān)測(cè)預(yù)警、穩(wěn)預(yù)期，連云港市一是定期編發(fā)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度快報(bào)、季度報(bào)告，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研判和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，并通過連云港房地產(chǎn)網(wǎng)、連云港市住房局政務(wù)網(wǎng)，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息；二是加強(qiáng)房產(chǎn)信息化建設(shè)，建立了商品房預(yù)售資金監(jiān)管、商品房網(wǎng)上備案等多個(gè)信息系統(tǒng)；三是建立全市統(tǒng)一的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持；四是通過與新聞媒體部門溝通交流，加大媒體對(duì)調(diào)控政策措施的宣傳，引導(dǎo)老百姓樹立科學(xué)的住房梯度消費(fèi)觀念，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，形成良好輿論氛圍。

二、重抓監(jiān)管手段創(chuàng)新，力保房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范有序

我市較早地建立起商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對(duì)新建商品房預(yù)售資金全部納

入監(jiān)管。通過預(yù)售資金和售后質(zhì)量保修金監(jiān)管，有效地防止了開發(fā)商隱性炒房、“爛尾樓”以及因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責(zé)任時(shí)的商品房維修問題。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可審批和價(jià)格備案管理。建立并嚴(yán)格執(zhí)行商品房“一房一價(jià)”和備案制度，對(duì)取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。將每套房屋單價(jià)納入商品房預(yù)售方案申報(bào)范圍，做到申報(bào)價(jià)格、房地產(chǎn)網(wǎng)上價(jià)格、售樓處現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格三個(gè)價(jià)格一致。商品房?jī)r(jià)格一經(jīng)備案后原則上不得調(diào)高，開發(fā)企業(yè)需調(diào)高預(yù)售價(jià)格的，必須重新申報(bào)，并說明調(diào)價(jià)的原因和提供相關(guān)材料或依據(jù)。同時(shí)，嚴(yán)格申報(bào)價(jià)格審查，在申報(bào)房屋價(jià)格明顯高于同類地段房屋均價(jià)時(shí)，約談開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，必要時(shí)要求開發(fā)企業(yè)到物價(jià)部門進(jìn)行價(jià)格審核，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。上述舉措有效地抑制了開發(fā)商隨意定價(jià)、頻繁提價(jià)行為。

在打擊炒房方面，我市還實(shí)行了預(yù)售商品房退房搖號(hào)公開再銷售制度，規(guī)定預(yù)售商品房合同經(jīng)備案后，雙方需解除合同的，所退房源均需面向社會(huì)經(jīng)過公示和抽簽的方式進(jìn)行公開再銷售，銷售價(jià)格不得高于原合同成交價(jià)格。經(jīng)公示的商品房退房房源，開發(fā)企業(yè)不得指定認(rèn)購(gòu)，也不得拒絕他人認(rèn)購(gòu)。凡出現(xiàn)上述行為，該房源一年內(nèi)不得辦理轉(zhuǎn)移登記。該制度從2010年7月份實(shí)施以來，堅(jiān)持每月公開搖號(hào)銷售一次，較好地遏制了個(gè)人炒房和開發(fā)商隱性囤房，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)發(fā)揮了良好作用。同時(shí)，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)預(yù)售、擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告、非法收取定金或預(yù)售款、捂盤惜售、信息公開不及時(shí)不準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格查處，下達(dá)整改通知，并公開予以曝光，對(duì)違規(guī)行為采取行政處罰措施。

三、強(qiáng)抓保障性住房推進(jìn)力度，力求房地產(chǎn)調(diào)控體系科學(xué)完善

保障性住房建設(shè)既是民生工程，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系的重要組成部分，不僅可以增加住房供應(yīng)量，而且對(duì)平衡市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有重要作用。我市通過集中建設(shè)的方式，市區(qū)先后開工建設(shè)了茗馨花園、茗怡花園、茗異花園、茗泰花園等多個(gè)保障性住房小區(qū)，建立了以廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主體，以限價(jià)商品房、人才安置房為補(bǔ)充的多層次住房保障體系，僅“十一五”期間全市就解決了29000多戶城市低收入家庭的住房困難問題。我市還推行配建制度，從2011年開始，將配建比例提高到10%。對(duì)不宜配建保障性住房的項(xiàng)目，繳納保障性住房易地配建費(fèi)用。企事業(yè)單位申請(qǐng)集資建房項(xiàng)目，需同步配建部分廉租住房及公共租賃住房，以解決單位內(nèi)部符合條件的困難職工住房問題。目前，市區(qū)已落實(shí)配建項(xiàng)目16個(gè)。

大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的背后，需要大量的資金支撐，我市創(chuàng)新工作方法，建立了投融資平臺(tái)。2011年，我市組建了保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司，作為市區(qū)保障性住房建設(shè)的投融資平臺(tái)，注冊(cè)資本10億元，下屬二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)和具備工程總承包二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)、物業(yè)服務(wù)公司各一家，現(xiàn)已展開實(shí)質(zhì)性投融資運(yùn)作。在保障性住房分配管理方面，連云港市各縣區(qū)均設(shè)立住房保障服務(wù)窗口，方便群眾隨時(shí)申請(qǐng)住房保障。在分配過程中，嚴(yán)格實(shí)行“三級(jí)審查兩輪公示”制度以及電腦搖號(hào)、電腦抽簽選房制度，做到了保障房房源、分配過程和分配結(jié)果“三公開”。同時(shí)，建立定期年審和退出機(jī)制，去年有110戶因收入和住房條件變化等原因不再符合條件而退出住房保障，初步實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)化管理。

（作者單位：連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局）

第三篇：強(qiáng)化監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

創(chuàng)新舉措 強(qiáng)化監(jiān)管 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，成交量逐年增加。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化發(fā)展情況，市房管局根據(jù)杭州的實(shí)際，創(chuàng)新舉措，建章立制，透明信息、嚴(yán)格執(zhí)法，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，促進(jìn)了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、建章立制，規(guī)范市場(chǎng)行為

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新形勢(shì)，近年來市房管局先后出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介代理房款監(jiān)管的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)(銷)售經(jīng)營(yíng)管理的通知》、《杭州市房產(chǎn)管理誠(chéng)信檔案制度實(shí)施辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房（預(yù)）銷售管理相關(guān)事宜的通知》、《杭州市市區(qū)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案辦法（試行）》等一系列規(guī)章和文件，形成了較為完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度體系。這些規(guī)章和制度對(duì)開發(fā)企業(yè)和中介公司在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的規(guī)則作出了全面的規(guī)范，如房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得違反的12類禁止行為，開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格禁止的商品房預(yù)（銷）售違法違規(guī)行為，這些制度為開發(fā)企業(yè)和中介公司合法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)提供了依據(jù)，對(duì)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

二、透明信息，創(chuàng)新監(jiān)管方法 開通商品房預(yù)（銷）售和二手房簽約合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息公開透明

2004年12月，市房管局率先在全國(guó)開通商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，將本市市區(qū)范圍內(nèi)新建商品房銷售納入該系統(tǒng)進(jìn)行管理，并在房產(chǎn)信息網(wǎng)上將所有在售樓盤的預(yù)售許可、商品房銷售狀態(tài)、可售數(shù)量、預(yù)銷售進(jìn)度情況等數(shù)據(jù)在網(wǎng)上即時(shí)進(jìn)行公示，所有商品房預(yù)銷售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式對(duì)外推出了“二手房合同網(wǎng)上簽訂”系統(tǒng)，將中介公司的二手房買賣、出租信息實(shí)時(shí)反映在房產(chǎn)信息網(wǎng)上。目前，市民可以方便地通過房產(chǎn)信息網(wǎng)查詢、瀏覽所有杭州在售樓盤（包括預(yù)售樓盤與二手房）的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情，輕松掌握整個(gè)杭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。

依托網(wǎng)上備案系統(tǒng)，建立完善誠(chéng)信檔案

2005年3月，市房管局正式建成“房產(chǎn)誠(chéng)信檔案”系統(tǒng)，誠(chéng)信檔案將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)中的違法、違規(guī)以及受到的各種處罰情況等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，形成了強(qiáng)大的輿論監(jiān)督體系，也為百姓選擇誠(chéng)信的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人提供了參考。

誠(chéng)信檔案搭建了市民曝光投訴、企業(yè)反饋的平臺(tái)，把知情、參與、監(jiān)督權(quán)交給群眾。同時(shí)分月、季、年對(duì)有效投訴件匯總統(tǒng)計(jì)，量化后實(shí)行排名管理，向社會(huì)公示披露企業(yè)的獎(jiǎng)懲信息，接受社會(huì)監(jiān)督，以網(wǎng)絡(luò)為載體實(shí)現(xiàn)高效、及時(shí)的有效管理，真正起到了將開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為置于全社會(huì)監(jiān)督之下，有效規(guī)范市場(chǎng)秩序的作用。

通過對(duì)透明售房網(wǎng)誠(chéng)信檔案欄目與網(wǎng)上合同簽訂系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管。對(duì)群眾投訴和反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，開展執(zhí)法檢查，并將檢查結(jié)果適時(shí)向社會(huì)公布或通過新聞媒體曝光，嚴(yán)格查處了違規(guī)行為。如2005年，市房管局根據(jù)網(wǎng)上單套、多套連續(xù)預(yù)訂排名，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)均排名第一的金達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司14套房源的違規(guī)銷售行為進(jìn)行了核查處理，責(zé)令14套房源按開盤價(jià)重新公開銷售，金達(dá)房產(chǎn)一銷售人員被取消從業(yè)資格。

三、嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)違規(guī)處理

建立多部門執(zhí)法聯(lián)席制度，成立了市房管局、建委、發(fā)改委、工商局參加的市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整頓領(lǐng)導(dǎo)小組，建立并公開投訴電話，方便群眾投訴。06-07年集中對(duì)市房地產(chǎn)預(yù)（銷）售情況、房產(chǎn)中介情況進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，市房管局作為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的牽頭部門，建立了房地產(chǎn)行政執(zhí)法制度，組織成立了執(zhí)法領(lǐng)導(dǎo)小組，定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行檢查執(zhí)法，建立多部門執(zhí)法聯(lián)席制度，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行研討，完善行政執(zhí)法制度。同時(shí)，對(duì)網(wǎng)上商品房預(yù)售合同連續(xù)預(yù)定、解除合同、投訴等情況由專人負(fù)責(zé)進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)管：一是通過綜合信息系統(tǒng)透明售房網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房連續(xù)預(yù)定、連續(xù)退房等情況進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，以杜絕房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用連續(xù)預(yù)定、連續(xù)解除合同來達(dá)到“銷控”目的。通過每月、每季對(duì)連續(xù)預(yù)定、連續(xù)解除合同的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行排名，并對(duì)社會(huì)進(jìn)行公示，對(duì)名次靠前的企業(yè)通過發(fā)放核查通知書要求限期整改。二是著重加強(qiáng)對(duì)誠(chéng)信檔案的管理，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)將房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介企業(yè)的失信行為公之與眾，杜絕企業(yè)在法律空白的情況下鉆空子，損害消費(fèi)者的利益。

人居展作為每年房產(chǎn)交易的一個(gè)重要平臺(tái)。市房管局每次都把人居展作為規(guī)范市場(chǎng)秩序的重要窗口，強(qiáng)調(diào)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、加強(qiáng)自律。如2003年第四屆人居展圍繞“倡導(dǎo)誠(chéng)信，規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”主題，倡導(dǎo)參展企業(yè)簽訂規(guī)范經(jīng)營(yíng)銷售行為“承諾書”。2008年、2009年的人居展上，又組織了開發(fā)企業(yè)開展的“誠(chéng)信宣言”活動(dòng)，要求開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

四、創(chuàng)新方法，確保交易安全

市房管局在市場(chǎng)監(jiān)管中充分注意運(yùn)用先進(jìn)信息技術(shù)手段和合理的制度，創(chuàng)新方法，確保交易安全。

在商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽訂，通過技術(shù)手段確保了交易的安全。一是通過樓盤表的公示，杜絕了開發(fā)企業(yè)有房不售、一女二嫁等行為發(fā)生的可能；二是運(yùn)用預(yù)定后十五天內(nèi)不簽訂合同就自動(dòng)取消預(yù)訂的技術(shù)手段限制了市場(chǎng)炒樓花行為；三是設(shè)置交易雙方當(dāng)事人密碼的辦法，杜絕了開發(fā)商單方違約撤銷購(gòu)房合同行為發(fā)生的可能；四是通過建立網(wǎng)上誠(chéng)信檔案，市民群眾可以將自身在購(gòu)房過程中碰到的開發(fā)商違規(guī)、不誠(chéng)信行為在網(wǎng)上進(jìn)行投訴，使開發(fā)企業(yè)的樓盤質(zhì)量、銷售行為處于全社會(huì)監(jiān)督之下。

在二手房合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)了房源真實(shí)性的核查。在二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng)中，利用房產(chǎn)信息網(wǎng)和房產(chǎn)綜合信息系統(tǒng)的接口，掛牌房源將直接進(jìn)行綜合信息系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行權(quán)屬信息的核查，將核查后具有房產(chǎn)權(quán)證的房源的地段、戶型、建筑面積、層次、掛牌價(jià)格等信息在網(wǎng)上刊登掛牌發(fā)布，而所有具有查封、抵押、凍結(jié)等限制信息的房屋將不能掛牌交易。確保房產(chǎn)信息網(wǎng)上掛牌的真實(shí)合法性，保證房屋交易的安全；

實(shí)行保證金帳戶制度，確保交易款項(xiàng)支付的安全性。我局已在2004年發(fā)布文件，要求中介企業(yè)在二手房代理過程中必須在銀行設(shè)立監(jiān)督付款保證金帳戶。中介企業(yè)在代理房產(chǎn)辦證時(shí)必須提交由四方（銀行、買賣雙方及中介企業(yè)）簽訂的中介監(jiān)督付款協(xié)議書，產(chǎn)權(quán)中心作為必收件進(jìn)行審核。這一舉措有效地對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，辦證交易行為的安全性，維護(hù)了買賣雙方的利益，維護(hù)了市場(chǎng)的有序、穩(wěn)定。

五、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，為調(diào)控提供依據(jù)

依托房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析上可以按照任意要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如按房屋屬性能進(jìn)行區(qū)位、土地等級(jí)、價(jià)位、用途、戶型面積、建筑結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析；價(jià)格分析上實(shí)現(xiàn)了簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均和典型樓盤同質(zhì)跟蹤比較，按照房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)理論，依托我局商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)和房產(chǎn)管理綜合信息系統(tǒng)，對(duì)房產(chǎn)交易信息進(jìn)行整合、統(tǒng)計(jì)，編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)程序，建立月度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。全方位的價(jià)格分析為準(zhǔn)確反映我市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況提供了依據(jù)。從2005年5月以來，按照住建部要求，按時(shí)上報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)、季度市場(chǎng)分析以及各類專題分析。2008年10月，市房管局又建立房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)制度，每周對(duì)杭州及重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行研究分析。為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正確輿論引導(dǎo)，近年來，市房管局與杭州電視臺(tái)、杭州日?qǐng)?bào)等媒體聯(lián)合舉辦“今日說房”和房產(chǎn)專欄，以及時(shí)、客觀的視角報(bào)道房產(chǎn)市場(chǎng)的情況，引導(dǎo)居民正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和住房消費(fèi)預(yù)期。

近些年，我市通過全方位、多樣化的房地產(chǎn)監(jiān)管，建立了良好的市場(chǎng)秩序，保證了市民們可以放心購(gòu)房，改善居住條件。

第四篇：強(qiáng)化監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展.

創(chuàng)新舉措 強(qiáng)化監(jiān)管 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，成交量逐年增加。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化發(fā)展情況，市房管局根據(jù)杭州的實(shí)際，創(chuàng)新舉措，建章立制，透明信息、嚴(yán)格執(zhí)法，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，促進(jìn)了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、建章立制，規(guī)范市場(chǎng)行為

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新形勢(shì)，近年來市房管局先后出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介代理房款監(jiān)管的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范杭州市商品房預(yù)(銷 售經(jīng)營(yíng)管理的通知》、《杭州市房產(chǎn)管理誠(chéng)信檔案制度實(shí)施辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房（預(yù)）銷售管理相關(guān)事宜的通知》、《杭州市市區(qū)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案辦法（試行）》等一系列規(guī)章和文件，形成了較為完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度體系。這些規(guī)章和制度對(duì)開發(fā)企業(yè)和中介公司在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的規(guī)則作出了全面的規(guī)范，如房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得違反的12類禁止行為，開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格禁止的商品房預(yù)（銷）售違法違規(guī)行為，這些制度為開發(fā)企業(yè)和中介公司合法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)提供了依據(jù)，對(duì)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

二、透明信息，創(chuàng)新監(jiān)管方法

開通商品房預(yù)（銷）售和二手房簽約合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息公開透明 2004年12月，市房管局率先在全國(guó)開通商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，將本市市區(qū)范圍內(nèi)新建商品房銷售納入該系統(tǒng)進(jìn)行管理，并在房產(chǎn)信息網(wǎng)上將所有在售樓盤的預(yù)售許可、商品房銷售狀態(tài)、可售數(shù)量、預(yù)銷售進(jìn)度情況等數(shù)據(jù)在網(wǎng)上即時(shí)進(jìn)行公示，所有商品房預(yù)銷售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式對(duì)外推出了“二手房合同網(wǎng)上簽訂”系統(tǒng)，將中介公司的二手房買賣、出租信息實(shí)時(shí)反映在房產(chǎn)信息網(wǎng)上。目前，市民可以方便地通過房產(chǎn)信息網(wǎng)查詢、瀏覽所有

杭州在售樓盤（包括預(yù)售樓盤與二手房）的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情，輕松掌握整個(gè)杭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。

依托網(wǎng)上備案系統(tǒng)，建立完善誠(chéng)信檔案

2005年3月，市房管局正式建成“房產(chǎn)誠(chéng)信檔案”系統(tǒng)，誠(chéng)信檔案將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)中的違法、違規(guī)以及受到的各種處罰情況等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，形成了強(qiáng)大的輿論監(jiān)督體系，也為百姓選擇誠(chéng)信的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人提供了參考。

誠(chéng)信檔案搭建了市民曝光投訴、企業(yè)反饋的平臺(tái)，把知情、參與、監(jiān)督權(quán)交給群眾。同時(shí)分月、季、年對(duì)有效投訴件匯總統(tǒng)計(jì)，量化后實(shí)行排名管理，向社會(huì)公示披露企業(yè)的獎(jiǎng)懲信息，接受社會(huì)監(jiān)督，以網(wǎng)絡(luò)為載體實(shí)現(xiàn)高效、及時(shí)的有效管理，真正起到了將開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為置于

全社會(huì)監(jiān)督之下，有效規(guī)范市場(chǎng)秩序的作用。

通過對(duì)透明售房網(wǎng)誠(chéng)信檔案欄目與網(wǎng)上合同簽訂系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管。對(duì)群眾投訴和反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，開展執(zhí)法檢查，并將檢查結(jié)果適時(shí)向社會(huì)公布或通過新聞媒體曝光，嚴(yán)格查處了違規(guī)行為。如2005年，市房管局根據(jù)網(wǎng)上單套、多套連續(xù)預(yù)訂排名，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)均排名第一的金達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司14套房源的違規(guī)銷售行為進(jìn)行了核查處理，責(zé)令14套房源按開盤價(jià)重新公開銷售，金達(dá)房產(chǎn)一銷售人員被取消從業(yè)資格。

三、嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)違規(guī)處理

建立多部門執(zhí)法聯(lián)席制度，成立了市房管局、建委、發(fā)改委、工商局參加的市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整頓領(lǐng)導(dǎo)小組，建立并公開投訴電話，方便群眾投訴。06-07年集中對(duì)市房地產(chǎn)預(yù)（銷）售情況、房產(chǎn)中介情況進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，市房管局作為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的牽頭部門，建立了房地產(chǎn)行政執(zhí)法制度，組織成立了執(zhí)法領(lǐng)導(dǎo)小組，定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行檢查執(zhí)法，建立多部門執(zhí)法聯(lián)席制

度，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行研討，完善行政執(zhí)法制度。同時(shí)，對(duì)網(wǎng)上商品房預(yù)售合同連續(xù)預(yù)定、解除合同、投訴等情況由專人負(fù)責(zé)進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)管：一是通過綜合信息系統(tǒng)透明售房網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房連續(xù)預(yù)定、連續(xù)退房等情況進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，以杜絕房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用連續(xù)預(yù)定、連續(xù)解除合同來達(dá)到“銷控”目的。通過每月、每季對(duì)連續(xù)預(yù)定、連續(xù)解除合同的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行排名，并對(duì)社會(huì)進(jìn)行

公示，對(duì)名次靠前的企業(yè)通過發(fā)放核查通知書要求限期整改。二是著重加強(qiáng)對(duì)誠(chéng)信檔案的管理，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)將房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介企業(yè)的失信行為公之與眾，杜絕企業(yè)在法律空白的情況下鉆空子，損害消費(fèi)者的利益。

人居展作為每年房產(chǎn)交易的一個(gè)重要平臺(tái)。市房管局每次都把人居展作為規(guī)范市場(chǎng)秩序的重要窗口，強(qiáng)調(diào)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、加強(qiáng)自律。如2003年第四屆人居展圍繞“倡導(dǎo)誠(chéng)信，規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”主題，倡導(dǎo)參展企業(yè)簽訂規(guī)范經(jīng)營(yíng)銷售行為“承諾書”。2008年、2009年的人居展上，又組織了開發(fā)企業(yè)開展的“誠(chéng)信宣言”活動(dòng)，要求開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

四、創(chuàng)新方法，確保交易安全

市房管局在市場(chǎng)監(jiān)管中充分注意運(yùn)用先進(jìn)信息技術(shù)手段和合理的制度，創(chuàng)新方法，確保交易安全。

在商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽訂，通過技術(shù)手段確保了交易的安全。一是通過樓盤表的公示，杜絕了開發(fā)企業(yè)有房不售、一女二嫁等行為發(fā)生的可能；二是運(yùn)用預(yù)定后十五天內(nèi)不簽訂合同就自動(dòng)取消預(yù)訂的技術(shù)手段限制了市場(chǎng)炒樓花行為；三是設(shè)置交易雙方當(dāng)事人密碼的辦法，杜絕了開發(fā)商單方違約撤銷購(gòu)房合同行為發(fā)生的可能；四是通過建立網(wǎng)上誠(chéng)信檔案，市民群眾可以將自身在購(gòu)房過程中碰到的開發(fā)商違規(guī)、不誠(chéng)信行為在網(wǎng)上進(jìn)行投訴，使開發(fā)企業(yè)的樓盤質(zhì)量、銷售行為處于全社會(huì)監(jiān)督之下。

在二手房合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)了房源真實(shí)性的核

查。在二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng)中，利用房產(chǎn)信息網(wǎng)和房產(chǎn)綜合信息系統(tǒng)的接口，掛牌房源將直接進(jìn)行綜合信息系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行權(quán)屬信息的核查，將核查后具有房產(chǎn)權(quán)證的房源的地段、戶型、建筑面積、層次、掛牌價(jià)格等信息在網(wǎng)上刊登掛牌發(fā)布，而所有具有查封、抵押、凍結(jié)等限制信息的房屋將不能掛牌交易。確保房產(chǎn)信息網(wǎng)上掛牌的真實(shí)合法性，保證房屋交易的安全；

實(shí)行保證金帳戶制度，確保交易款項(xiàng)支付的安全性。我局已在2004年發(fā)布文件，要求中介企業(yè)在二手房代理過程中必須在銀行設(shè)立監(jiān)督付款保證金帳戶。中介企業(yè)在代理房產(chǎn)辦證時(shí)必須提交由四方（銀行、買賣雙方及中介企業(yè)）簽訂的中介監(jiān)督付款協(xié)議書，產(chǎn)權(quán)中心作為必收件進(jìn)行審核。這一舉措有效地對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，辦證交易行為的安全性，維護(hù)了買賣雙方的利益，維護(hù)了市場(chǎng)的有序、穩(wěn)定。

五、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，為調(diào)控提供依據(jù)

依托房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析上可以按照任意要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如按房屋屬性能進(jìn)行區(qū)位、土地等級(jí)、價(jià)位、用途、戶型面積、建筑結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析；價(jià)格分析上實(shí)現(xiàn)了簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均和典型樓盤同質(zhì)跟蹤比較，按照房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)理論，依托我局商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)和房產(chǎn)管理綜合信息系統(tǒng)，對(duì)房產(chǎn)交易信息進(jìn)行整合、統(tǒng)計(jì)，編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)程序，建立月度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。全方位的價(jià)格分析為準(zhǔn)確反映我市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況提供了依據(jù)。從2005年5月以來，按照住建部要求，按時(shí)

上報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)、季度市場(chǎng)分析以及各類專題分析。2008 年 10 月，市房管局又建立房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)制度，每周 對(duì)杭州及重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行研究分析。為加強(qiáng)對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的正確輿論引導(dǎo)，近年來，市房管局與杭州電視 臺(tái)、杭州日?qǐng)?bào)等媒體聯(lián)合舉辦“今日說房”和房產(chǎn)專欄，以 及時(shí)、客觀的視角報(bào)道房產(chǎn)市場(chǎng)的情況，引導(dǎo)居民正確認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和住房消費(fèi)預(yù)期。近些年，我市通過全方位、多樣化的房地產(chǎn)監(jiān)管，建立 了良好的市場(chǎng)秩序，保證了市民們可以放心購(gòu)房，改善居住 條件。

第五篇：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展課題的研究報(bào)告

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展課題的研究報(bào)告

——主要以山東、湖南、廣西三省區(qū)為例

作者：中央黨校城市發(fā)展與城市治理進(jìn)修班一組 | 來源： 學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，是城市發(fā)展與城市治理的重要內(nèi)容。今年年初，國(guó)務(wù)院專門發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào))，各省區(qū)市相繼采取了一些措施。最近，隨著全國(guó)大中城市特別是一線城市房?jī)r(jià)的迅速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為社會(huì)焦點(diǎn)，尤其在全國(guó)“兩會(huì)”期間成為第一大熱點(diǎn)話題。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些問題，我們調(diào)閱了一些資料，先后赴濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧實(shí)地考察，調(diào)研了解山東、湖南、廣西的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門深入座談，回校后又進(jìn)行了認(rèn)真思考和充分討論?，F(xiàn)將我們調(diào)研了解的有關(guān)情況和研究思考的初步成果報(bào)告如下。

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，一頭連著投資，一頭連著消費(fèi)，直接關(guān)系到金融、建筑、建材、裝飾、家電、家具、鋼鐵、化工等50多個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，直接關(guān)系到老百姓切身利益，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題、社會(huì)問題。

2008年11月，針對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，中央迅速制定出臺(tái) 18號(hào)文件，把加快建設(shè)保障性安居工程、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作為“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)的政策，收到明顯成效。2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元，銷售商品房9.4億平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額4.4萬億元，分別比上年增長(zhǎng) 16.1%、42.1%、75.5%。山東、湖南、廣西3省區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速企穩(wěn)回升，2009年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4491億元，占其固定資產(chǎn)投資總額的13.8%，相當(dāng)于3省區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的8.25%;商品房銷售面積合計(jì)達(dá)12830萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額合計(jì)達(dá)4156億元，增速平均分別超過30%、50%，有力地促進(jìn)了居民消費(fèi)，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)承接去年快速發(fā)展的勢(shì)頭，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁。全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 0.66萬億元，銷售商品房1.54億平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額0.8萬億元。魯、湘、桂3省區(qū)合計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 894億元，銷售商品房3365萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額835億元，平均增速達(dá) 47%、59%、77%。

從北京、上海、深圳3個(gè)一線城市與濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧 3個(gè)二線城市商品房成交價(jià)格變動(dòng)情況看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，漲幅分別高達(dá)73.6%、84.8%、94.6%;反觀3個(gè)二線城市，濟(jì)南市由3960元上升到5192元，長(zhǎng)沙市由3713元上升到4286元，南寧市由4291元上升到5890元，漲幅分別為31.1%、15.4%、37.3%。無論是絕對(duì)價(jià)格還是漲幅，二線城市與一線相差甚遠(yuǎn)。

由此可見，2009年以來，雖然局部地區(qū)特別是北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，但從全國(guó)特別是山東、湖南、廣西3省區(qū)的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體上是健康的，不僅對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“保八”目標(biāo)發(fā)揮了重要作用，還有力地改善了人民群眾的住房條件，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，為維護(hù)社會(huì)和諧做出了積極貢獻(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題及成因

2009年7月份至今，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，房?jī)r(jià)上漲偏快。這種上漲，從南到北，從東到西，遍及全國(guó)大中小城市。房?jī)r(jià)的漲幅，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小戶型商品住宅比例過低，一套房子動(dòng)輒過百萬、甚至幾百萬，不僅普通百姓買不起房，城市白領(lǐng)等中高收入群體也感到難以承受。另外，由于保障性住房供應(yīng)不足，大城市相當(dāng)部分的低收入群體無房可買、無房可租。這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)問題成為社會(huì)熱點(diǎn)，再加上新聞媒體尤其網(wǎng)絡(luò)媒體高度關(guān)注，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)焦點(diǎn)。這正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題。

那么，這究竟是那些原因造成的呢?我們認(rèn)為，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律、中國(guó)國(guó)情、財(cái)稅體制、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境、社會(huì)消費(fèi)心理等諸多因素綜合作用的結(jié)果。

經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一是供求規(guī)律。供大于求，價(jià)格下跌，供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，這是市場(chǎng)普遍規(guī)律。以山東為例，今年一季度該省竣工商品房675.6萬平方米，而銷售商品房1316萬平方米，其中期房978.2萬平方米，需求之旺盛可見一斑。最近，各媒體紛紛報(bào)道，北京、杭州等地出現(xiàn)“搶房”狂潮，甚至一套房源幾十人爭(zhēng)購(gòu)，青島也出現(xiàn)“日光盤”。二是資產(chǎn)價(jià)格規(guī)律。世界各發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，隨著人們收入的增加，都有改善居住條件的愿望，加之通貨膨脹因素影響，資產(chǎn)特別是土地、原材料、房產(chǎn)的價(jià)格都是上漲的。當(dāng)前我國(guó)仍處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)上漲不可逆轉(zhuǎn)。三是成本傳導(dǎo)規(guī)律。成本因素導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格上漲是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本規(guī)律，面粉漲價(jià)，面包必然漲價(jià)，房地產(chǎn)也是如此。近年來，土地、鋼材、水泥、人工價(jià)格都在不斷攀升，加之房屋設(shè)計(jì)和建造中新技術(shù)、新材料、新工藝的強(qiáng)制性推廣應(yīng)用也增加了成本，房?jī)r(jià)上漲在所難免。

中國(guó)國(guó)情。一是人口眾多。13億的人口基數(shù)，每年 1500萬的新增人口，主要集中在中東部地區(qū)的人口分布，日益小型化的家庭結(jié)構(gòu)，都決定了長(zhǎng)期旺盛的住房需求。目前全國(guó)城市每年新增家庭戶數(shù)1100萬戶，而新增商品住房大約 500萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。二是土地稀缺。我國(guó)雖有960萬平方公里的國(guó)土面積，但適宜生產(chǎn)生活的并不多。為保證糧食安全，18億畝耕地紅線必須堅(jiān)守。非農(nóng)業(yè)用地中，刨除工業(yè)、交通、水利等用地外，可供建設(shè)城市住宅的土地就更少了。這使許多城市不得不做存量土地的文章，拆舊建新，而拆遷成本是相當(dāng)高的。城市住宅建設(shè)用地資源的稀缺和拆遷成本高企，導(dǎo)致商品住宅用地價(jià)格飛漲，房?jī)r(jià)水漲船高。三是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。截至2009年底，全國(guó)城鎮(zhèn)人口6.22億，城鎮(zhèn)化水平46.6%，近5年城鎮(zhèn)化水平年均遞增0.9個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年1170萬人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均26平方米的住房建筑面積計(jì)算，每年需新增住房3億平方米。專家預(yù)測(cè)，這種快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程將持續(xù)15—20年。另外，全國(guó)每年還有 600多萬高校畢業(yè)生走上社會(huì)，大部分涌入大中城市，他們的住房需求是剛性的。

財(cái)稅體制。多年來，我國(guó)實(shí)行的是分稅制和“分灶吃飯”的財(cái)政體制，增值稅的75%、消費(fèi)稅的100%、企業(yè)和個(gè)人所得稅的60%歸中央，營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅的 25%、所得稅的 40%歸地方。要增加地方財(cái)政收入，除發(fā)展工商業(yè)、獲取增值稅外，大力發(fā)展房地產(chǎn)和建筑業(yè)、獲取營(yíng)業(yè)稅是地方政府的必然選擇。隨著中央不斷向地方下放事權(quán)，大量地方財(cái)政收入被用于教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等，建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善城市環(huán)境，只能依靠出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)。加之單純“價(jià)高者得”的土地招拍掛制度，使推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)，成為城市政府的選擇取向。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，成功地遏制了經(jīng)濟(jì)下滑，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。同時(shí)，這也增加了貨幣供應(yīng)量，使貨幣流動(dòng)性比較充裕。然而，因國(guó)際市場(chǎng)不景氣，企業(yè)出口受挫，加之煤炭、石油、鐵礦石等重要原材料價(jià)格和工人工資不斷上漲，許多制造業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率降低，不少行業(yè)產(chǎn)能過剩，實(shí)體投資環(huán)境惡化，再加上股市投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益低，以及國(guó)家鼓勵(lì)支持住房消費(fèi)的稅收、信貸等優(yōu)惠政策，使大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)、從證券市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

城市發(fā)展環(huán)境。近幾年，全國(guó)所有城市都在不斷加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入，尤其是大中城市投巨資建設(shè)地鐵、輕軌，改造道路，整修山體、河道、湖泊及濱海岸線，大搞園林綠化，城市環(huán)境有了很大改善。環(huán)境的改善，為城市土地、房產(chǎn)的增值創(chuàng)造了條件。同時(shí)，一些區(qū)域性規(guī)劃和城市規(guī)劃的制定實(shí)施，一些重大活動(dòng)的承辦，使部分城市及片區(qū)發(fā)展?jié)摿ν癸@。比如，國(guó)家批準(zhǔn)海峽西岸、遼寧沿海、長(zhǎng)株潭、皖江規(guī)劃后，所涉及的廈門、大連、長(zhǎng)沙、蕪湖等城市房?jī)r(jià)快速攀升;北京新規(guī)劃將通州定位為城市副中心后，通

州區(qū)房?jī)r(jià)由2009年7月份的1萬元飛漲到目前的 2萬元。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、濟(jì)南全運(yùn)會(huì)、南寧東盟論壇，都大大提升了城市品位，也使房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性躍升。

社會(huì)消費(fèi)心理?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”的傳統(tǒng)觀念，讓國(guó)人不愛租房愛買房;攀比心理、一步到位意識(shí)，讓國(guó)人不買小房買大房;買漲不買落的從眾心理，讓不少人跟風(fēng)搶購(gòu)。佑護(hù)子女的傳統(tǒng)觀念，使部分還不具備購(gòu)房能力的年輕人，靠父輩資助提前買房。另外，受通脹預(yù)期的影響，相當(dāng)一部分人通過購(gòu)房置業(yè)來使財(cái)產(chǎn)保值增值，加之我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)只是在交易環(huán)節(jié)征收契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，對(duì)保有環(huán)節(jié)沒有征稅，使老百姓特別是有錢人更愿買房。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的對(duì)策和建議

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。正在我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題開展調(diào)查研究、進(jìn)行討論分析期間，4月14日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。結(jié)合我們的思考，提出以下建議。

明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總體思路。從長(zhǎng)期趨勢(shì)特別是住房供求關(guān)系看，房?jī)r(jià)總體上是上漲的，但短期內(nèi)上漲過快，則會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成不利影響。必須把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署上來，采取積極有效的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。我們認(rèn)為，一方面，應(yīng)切實(shí)履行政府社會(huì)保障職責(zé)，為該保障的家庭提供保障性住房;另一方面，應(yīng)尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，不斷改進(jìn)和加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，實(shí)行供需雙向調(diào)節(jié)，并區(qū)分不同地域、不同情況采取不同措施，防止房?jī)r(jià)大起大落，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

完善住房保障體系。在現(xiàn)行體制基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善住房保障體系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困難群體，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房;面向既買不起商品房、又不符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障條件的“夾心層”，提供限價(jià)商品住房;面向新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，提供公共租賃住房;同時(shí)加快推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，改善棚戶區(qū)居民住房條件;擴(kuò)大住房公積金歸集范圍，力求覆蓋所有在職職工。對(duì)各類保障性住房實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入管理，建立健全申請(qǐng)、審核、公示、輪候、退出機(jī)制，對(duì)騙取保障房的予以公開嚴(yán)肅處理，嚴(yán)防產(chǎn)生腐敗，維護(hù)社會(huì)公平正義。

增加住房有效供給。各級(jí)政府應(yīng)以滿足城市居民基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，組織編制住房建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)確定住房供應(yīng)規(guī)模和比例，特別是重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建設(shè)規(guī)模，把各類房源落實(shí)到建設(shè)項(xiàng)目上，落實(shí)到住房用地供應(yīng)計(jì)劃中，向社會(huì)公布，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者的心理預(yù)期。在此基礎(chǔ)上，組織有關(guān)部門認(rèn)真實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)，督促已出讓土地抓緊開工，督促在建房地產(chǎn)項(xiàng)目加快進(jìn)度，盡快形成有效供給。

合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。針對(duì)旺盛的住房需求，必須加以合理引導(dǎo)和有效調(diào)節(jié)，總的方向應(yīng)該是：讓買大房、多買房的人付出更大的支付成本和保有成本。在稅收和信貸方面，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化政策，支持合理的自住性購(gòu)房，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。為打擊投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)也引導(dǎo)居民合理的住房消費(fèi)觀念，應(yīng)積極探索住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，對(duì)擁有多套房產(chǎn)、大戶型房產(chǎn)的人課以高額稅收，或?qū)嵭欣圻M(jìn)稅制，擠出部分存量住房，增加市場(chǎng)供給。要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)媒體客觀真實(shí)地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，避免炒作。

探索改革財(cái)稅體制。為增加地方政府可用財(cái)力，同時(shí)遏制“土地財(cái)政”，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行財(cái)稅體制進(jìn)行改革?？蛇m當(dāng)提高增值稅、所得稅的地方分成比例，并把契稅改為中央和地方共享稅，同時(shí)把土地出讓金收入全部納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理，適當(dāng)提高上繳中央財(cái)政的比例。這樣，既能為地方政府增加穩(wěn)定的財(cái)源，降低對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，也不至于大幅度減少中央財(cái)政收入。

切實(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，大力引導(dǎo)建設(shè)省地節(jié)能環(huán)保型住宅，不斷提高住房品質(zhì)。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依法查處囤地囤房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

因地制宜實(shí)施調(diào)控。各地在執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一政策的前提下，應(yīng)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，采取差異化的調(diào)控措施，不要搞“一刀切”，上漲過快的要“控”，健康發(fā)展的要“穩(wěn)”，市場(chǎng)低迷的要“促”。建設(shè)、國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、金融等部門，應(yīng)在各級(jí)黨委、政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照職責(zé)分工，相互加強(qiáng)溝通，密切配合協(xié)作，形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的合力。

(組長(zhǎng)：楊煥彩 山東省住房和城市建設(shè)廳黨組書記、廳長(zhǎng);組員：張恩亮 黑龍江團(tuán)省委書記;唐昆 中國(guó)航空工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院黨委副書記、院長(zhǎng);高力 人力資源和社會(huì)保障部機(jī)關(guān)服務(wù)中心副主任;焦明啟 新疆兵團(tuán)六師政委、五家渠市市委書記;周寧 中央政策研究室國(guó)際研究局巡視員兼副局長(zhǎng);劉建敏 西藏自治區(qū)文化廳黨組書記、副廳長(zhǎng);劉正東廣西壯族自治區(qū)百色市委書記、市人大主任;執(zhí)筆人：張恩亮)