第一篇：2011年最新房地產(chǎn)開發(fā)操作規(guī)程及營銷策劃方案實務(wù)全書.1

2011年最新房地產(chǎn)開發(fā)操作規(guī)程及營銷策劃方案實務(wù)全書.作：本書編委會

企業(yè)管理出版社

2011年

16開精裝

全四卷

光盤：0

定價：998元

優(yōu)惠：468元

..詳細(xì) ：

........................第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)

第二篇 房地產(chǎn)概預(yù)算

第三篇 房地產(chǎn)估價方法與程序

第四篇 房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)

第五篇 房地產(chǎn)實戰(zhàn)定價方法與策略第六篇 房地產(chǎn)市場營銷策劃與預(yù)售管理第七篇 房地產(chǎn)營銷策劃策略

第八篇 房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新

第九篇 房地產(chǎn)開發(fā)管理法規(guī)文件

2011年最新房地產(chǎn)開發(fā)操作規(guī)程及營銷策劃方案實務(wù)全書 第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)

第二篇 房地產(chǎn)概預(yù)算

第三篇 房地產(chǎn)估價方法與程序

第四篇 房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)

第五篇 房地產(chǎn)實戰(zhàn)定價方法與策略第六篇 房地產(chǎn)市場營銷策劃與預(yù)售管理第七篇 房地產(chǎn)營銷策劃策略

第八篇 房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新

第九篇 房地產(chǎn)開發(fā)管理法規(guī)文件

本書編委會 企業(yè)管理出版社出版日期：2011年 開本：16開精裝 冊數(shù)：全四卷 光盤數(shù)：0 定價：998元

第二篇：《房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃》讀后感

《房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃》讀后感

這本書讓我快速的了解了更多的房地產(chǎn)營銷策劃知識。該書共五章。對預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、尾盤期這四個階段的具體營銷策略進(jìn)行了系統(tǒng)的講解，知識性比較強(qiáng)。整本書從房地產(chǎn)全案策劃的角度講解策劃知識、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品策略、營銷推廣、定價、廣告策劃、售后策劃等工作領(lǐng)域進(jìn)行了全面分析和指導(dǎo)，并結(jié)合實戰(zhàn)案例，圖文并茂地展現(xiàn)各銷售階段的營銷策劃重點，為讀者提供翔實的營銷策劃案例，使我能夠第一時間領(lǐng)會策劃工作的真諦，對于營銷策劃能夠快速的了解。房地產(chǎn)營銷策劃是房地產(chǎn)企業(yè)的靈魂，是對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合。

通過這本書，我對營銷策劃有了初步的認(rèn)識，下面主要談?wù)勎业恼J(rèn)識。

房地產(chǎn)營銷是一種銷售手?jǐn)?，和其他的物品營銷既有不同之處也有相同之處。房地產(chǎn)作為一種特殊的物品，它有價值量大，不可移動的特點。而且它基本上是一房一價和成批產(chǎn)出的日常物品有很多本質(zhì)的區(qū)別。作為它的營銷需要做很多的準(zhǔn)備，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。因此房地產(chǎn)的營銷需要的知識要求不僅是專而且是全面。通過案例發(fā)現(xiàn)有的營銷案例真的做的很棒，從內(nèi)心上打動消費(fèi)者，他們的營銷完全不像是一個傳統(tǒng)意義上的廣告，更像是一次對內(nèi)心的進(jìn)化，不知不覺的把廣告植入人的內(nèi)心又不會引起人的反感，那些營銷團(tuán)隊的創(chuàng)造力和想象力都是值得我深深學(xué)習(xí)。我覺得對于房地產(chǎn)十分的重要的還有一點那就是人。在中國的奢侈的小區(qū)中，房地產(chǎn)營銷人員學(xué)的不是什么營銷技巧也不是什么社交禮儀，而是騎馬、打高爾夫和品紅酒。為了和客戶有良好的溝通房地產(chǎn)營銷人員需要提高自身素質(zhì)，在房地產(chǎn)的營銷中似乎重要的不是給了客戶多少的讓渡價值而是購房過程中的一種感受，重要的是一個過程，在購房過程中顧客體現(xiàn)出了自己的價值讓，購房者有了自重感，因此軟性服務(wù)是以后房地產(chǎn)營銷發(fā)展的主要競爭方式。

對于中國人來說有個房子才叫做家，因此房地產(chǎn)在中國的發(fā)展應(yīng)該不會因為國家的參與調(diào)控而受多大的影響，這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在中國應(yīng)該是會發(fā)展的欣欣向榮的，根據(jù)查看的相關(guān)的資料和自己的認(rèn)識談?wù)劮康禺a(chǎn)的營銷在中國的發(fā)展趨勢。

①品牌化競爭。隨著中國國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的收入和生活都得到了大幅度的提高房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段,房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對品牌的培養(yǎng)與宣傳。

②適應(yīng)消費(fèi)者個性化要求。在前面我提到過服務(wù)人員的素質(zhì)對房地產(chǎn)營銷的影響，隨著顧客的多元化的要求的出現(xiàn)，提供多元化的服

務(wù)至關(guān)重要。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)該針對不同消費(fèi)者進(jìn)行日趨明朗的市場細(xì)分,以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群。

通過閱讀《房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃》這本書，粗略的了解營銷策劃方面的知識，對于在房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)有所幫助。

范魯全2012年12月20日

第三篇：供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

作 者：編委會

出版社：全四卷opy

出版日期：2009-6

開 本：16開

冊 數(shù)：全四卷

光盤數(shù)：0

定價：998元

優(yōu)惠價：468元

進(jìn)入20世紀(jì)，書籍已成為傳播知識、科學(xué)技術(shù)和保存文化的主要工具。隨著科學(xué)技術(shù)日新月異地發(fā)展，傳播知識信息手段，除了書籍、報刊外，其他工具也逐漸產(chǎn)生和發(fā)展起來。但書籍的作用，是其他傳播工具或手段所不能代替的。在當(dāng)代, 無論是中國，還是其他國家，書籍仍然是促進(jìn)社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展必不可少的重要傳播工具。

詳細(xì)介紹：

第一章供電所領(lǐng)導(dǎo)體制

第二章供電所戰(zhàn)略管理

第三章供電所行為規(guī)范

第四章供電所組織和人事管理

第五章供電所計劃管理

第六章供電所技術(shù)管理

第七章供電所生產(chǎn)管理

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第二篇供電所所長工作管理

第一章供電所規(guī)范化管理

第二章供電所規(guī)范化建設(shè)

第三章供電所安全管理

第四章供電所生產(chǎn)運(yùn)行管理

第五章供電所營銷管理

第六章供電所優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作

第七章供電所工程管理

第八章供電所物資管理

第九章供電所信息化管理

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第三篇供電所營業(yè)管理

第一章供電所業(yè)務(wù)擴(kuò)充

第二章供電所供用電合同

第三章供電所變更用電

第四章供電所營業(yè)收入管理

第五章電力促銷與用電檢查

第四篇變電站運(yùn)行管理

第一章概論

第二章變電站運(yùn)行

第三章變電站電氣設(shè)備巡視檢查

第四章變電站運(yùn)行維護(hù)

第五章變電站運(yùn)行分析

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第五篇供電所用電負(fù)荷與用電管理

第一章電力負(fù)荷

第二章電力平衡.第三章電力需求側(cè)管理

第四章電能平衡管理

第五章用電功率因數(shù)管理

第六章供電損耗及降損措施

第七章用電設(shè)備節(jié)約用電

第六篇供電所電能計量與監(jiān)管工作

第一章電能計量裝置

第二章電能正確接線

第三章電能表誤差及其校驗

第四章電能計量裝置錯誤接線及其更正

第五章電能計量監(jiān)督管理

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第七篇供電所安全用電管理

第一章人身觸電及防護(hù)

第二章電氣防火防爆

第三章電氣安全用電

第四章安全用電管理

第八篇供電所供電技術(shù)管理

第一章電力負(fù)荷

第二章短路電源

第三章電器設(shè)備選用技術(shù)

第四章變配電所及其一次系統(tǒng)

第五章電力線路

第六章供電系統(tǒng)的過電流保護(hù)及二次系統(tǒng)

第七章電氣安全技術(shù)

第九篇供電所線損規(guī)范管理

第一章供電所線損管理

第二章供電所線損管理體系

第三章供電所線損管理技術(shù)

第四章供電所線損管理保證體系

第五章縣供電所線損管理模式

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第十篇電網(wǎng)監(jiān)控與調(diào)度自動化管理

第一章概論

第二章交流數(shù)據(jù)采集與處理

第三章遠(yuǎn)動終端RTU

第四章變電站自動化

第五章配電網(wǎng)自動化

第六章數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)

第七章EMS能量管理系統(tǒng)

第十一篇供配電線路運(yùn)行與搶修管理

第一章架空送電線路運(yùn)行

第二章架空配電線路及設(shè)備運(yùn)行

第三章電力電纜線路運(yùn)行與搶修

第四章架空送配電線路搶修

第五章架空送配電線路的測量與試驗

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第十二篇供配電系統(tǒng)運(yùn)行管理與維護(hù)

第一章概論

第二章供配電系統(tǒng)電氣設(shè)備

第三章變配電所布置

第四章供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理與維護(hù)

第五章電氣安全管理

第十三篇供電所管理制度與規(guī)范

第十四篇供電所管理法律法規(guī)與相關(guān)政策

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第一章供電所領(lǐng)導(dǎo)體制

第二章供電所戰(zhàn)略管理

第三章供電所行為規(guī)范

第四章供電所組織和人事管理

第五章供電所計劃管理

第六章供電所技術(shù)管理

第七章供電所生產(chǎn)管理

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第二篇供電所所長工作管理

第一章供電所規(guī)范化管理

第二章供電所規(guī)范化建設(shè)

第三章供電所安全管理

第四章供電所生產(chǎn)運(yùn)行管理

第五章供電所營銷管理

第六章供電所優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作

第七章供電所工程管理

第八章供電所物資管理

第九章供電所信息化管理

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第三篇供電所營業(yè)管理

第一章供電所業(yè)務(wù)擴(kuò)充

第二章供電所供用電合同

第三章供電所變更用電

第四章供電所營業(yè)收入管理

第五章電力促銷與用電檢查

第四篇變電站運(yùn)行管理

第一章概論

第二章變電站運(yùn)行

第三章變電站電氣設(shè)備巡視檢查

第四章變電站運(yùn)行維護(hù)

第五章變電站運(yùn)行分析

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第五篇供電所用電負(fù)荷與用電管理

第一章電力負(fù)荷

第二章電力平衡.第三章電力需求側(cè)管理

第四章電能平衡管理

第五章用電功率因數(shù)管理

第六章供電損耗及降損措施

第七章用電設(shè)備節(jié)約用電

第六篇供電所電能計量與監(jiān)管工作

第一章電能計量裝置

第二章電能正確接線

第三章電能表誤差及其校驗

第四章電能計量裝置錯誤接線及其更正

第五章電能計量監(jiān)督管理

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第七篇供電所安全用電管理

第一章人身觸電及防護(hù)

第二章電氣防火防爆

第三章電氣安全用電

第四章安全用電管理

第八篇供電所供電技術(shù)管理

第一章電力負(fù)荷

第二章短路電源

第三章電器設(shè)備選用技術(shù)

第四章變配電所及其一次系統(tǒng)

第五章電力線路

第六章供電系統(tǒng)的過電流保護(hù)及二次系統(tǒng)

第七章電氣安全技術(shù)

第九篇供電所線損規(guī)范管理

第一章供電所線損管理

第二章供電所線損管理體系

第三章供電所線損管理技術(shù)

第四章供電所線損管理保證體系

第五章縣供電所線損管理模式

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第十篇電網(wǎng)監(jiān)控與調(diào)度自動化管理

第一章概論

第二章交流數(shù)據(jù)采集與處理

第三章遠(yuǎn)動終端RTU

第四章變電站自動化

第五章配電網(wǎng)自動化

第六章數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)

第七章EMS能量管理系統(tǒng)

第十一篇供配電線路運(yùn)行與搶修管理

第一章架空送電線路運(yùn)行

第二章架空配電線路及設(shè)備運(yùn)行

第三章電力電纜線路運(yùn)行與搶修

第四章架空送配電線路搶修

第五章架空送配電線路的測量與試驗

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

第十二篇供配電系統(tǒng)運(yùn)行管理與維護(hù)

第一章概論

第二章供配電系統(tǒng)電氣設(shè)備

第三章變配電所布置

第四章供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理與維護(hù)

第五章電氣安全管理

第十三篇供電所管理制度與規(guī)范

第十四篇供電所管理法律法規(guī)與相關(guān)政策

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

供電所所長管理內(nèi)參實務(wù)全書

作 者：編委會

出版社：全四卷opy

出版日期：2009-6

開 本：16開

冊 數(shù)：全四卷

光盤數(shù)：0

定價：998元

優(yōu)惠價：468元

本店訂購簡單方便，可以選擇貨到付款、匯款發(fā)貨、當(dāng)?shù)刈匀〉确绞?全國貨到付款，滿200元免運(yùn)費(fèi),更多請登陸文成圖書。

第四篇：新形勢下林業(yè)局局長工作實務(wù)全書

新形勢下林業(yè)局局長工作實務(wù)全書

作 者：編委會

出版社：中國黨史出版社 出版日期：2009年6月出版 開 本：16開精裝 冊 數(shù)：全四卷 光盤數(shù)：0 定價：998元

優(yōu)惠價：460元

進(jìn)入20世紀(jì)，書籍已成為傳播知識、科學(xué)技術(shù)和保存文化的主要工具。隨著科學(xué)技術(shù)日新月異地發(fā)展，傳播知識信息手段，除了書籍、報刊外，其他工具也逐漸產(chǎn)生和發(fā)展起來。但書籍的作用，是其他傳播工具或手段所不能代替的。在當(dāng)代, 無論是中國，還是其他國家，書籍仍然是促進(jìn)社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展必不可少的重要傳播工具。

詳細(xì)介紹：

第一篇 局長領(lǐng)導(dǎo)工作內(nèi)涵

第一章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作地位任務(wù) 第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作機(jī)制 第三章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作裎序 第四章 局長工作作風(fēng)

第五章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作環(huán)境

第二篇 局長行政職能與行政權(quán)力 第一章 局長行政權(quán)力與行政責(zé)任 第二章 局長行政職能

第三章 局長行政監(jiān)督職能 第四章 行政效率 第五章 行政改革實踐 第三篇 局長領(lǐng)導(dǎo)活動 第一章 概論

第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)活動

第三章 局長領(lǐng)導(dǎo)活動規(guī)律 第四章 局長領(lǐng)導(dǎo)類型 第五章 局長領(lǐng)導(dǎo)影晌力

第四篇 局長角色與其表質(zhì)，形象、魅力 第一章 領(lǐng)導(dǎo)角色

第二章 公共行政領(lǐng)導(dǎo)者與工商企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 第三章 咸功的領(lǐng)導(dǎo)者與有效的領(lǐng)導(dǎo)音 第四章 領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)

第五章 局長領(lǐng)導(dǎo)形象及真建設(shè) 第六章 局長領(lǐng)導(dǎo)魅力 第五篇 局長執(zhí)政新思維 第一章 把握規(guī)律 第二章 重在基層 第三章 促進(jìn)發(fā)展 第四章 講究方法

第六篇 局長總攬全局能力與對策 第一章 總攬全局能力

第二章 領(lǐng)導(dǎo)干部在總攬全局工作中常見的偏差 第三章 總攬全局工作中常見失誤的解決對策 第四章 領(lǐng)導(dǎo)干部總攬全局能力的基本要求 第七篇 局長依法執(zhí)政與依法行政工作建設(shè) 第一章 概論

第二章 提高依法執(zhí)政和依法行政能力的必要性 第三章 領(lǐng)導(dǎo)干部依法執(zhí)政和依法行政現(xiàn)狀

第四章 提高領(lǐng)導(dǎo)干部依法執(zhí)政能力和依法行政能力的對策 第五章 領(lǐng)導(dǎo)干部要提交構(gòu)建和諧社會的能力 第八篇 危機(jī)管理與危機(jī)處置工作 第一章 危機(jī)

第二章 危機(jī)營理 第三章 危機(jī)營理戰(zhàn)略

第四章 危機(jī)管理組織構(gòu)咸與職能 第五章 危機(jī)管理組織模式

第六章 危機(jī)菅理組織領(lǐng)導(dǎo)者與決策模式 第九篇 局長工作溝通與協(xié)調(diào) 第一章 溝通工作

第二章 溝通的類型與方式 第三章 溝通的有效性 第四章 協(xié)調(diào)工作

第五章 沖突與領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)

第十篇 局長工作職能與職蕢 第一章 局長職位、職杈和責(zé)任 第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)職能

第三章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作原則 第十一篇 局長行政領(lǐng)導(dǎo)工作 第一章 行政領(lǐng)導(dǎo)工作 第二章 行政領(lǐng)導(dǎo)職能 第三章 決策職能 第四章 計劃職能 第五章 組織職能 第六章 控制職能 第七章 監(jiān)督職能

第八章 行政領(lǐng)導(dǎo)的方式、方法

第九章 行政領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)及群體結(jié)構(gòu) 第十章 訂購電話010－82565615 第十二篇 局長行政決策工作 第一章 概論

第二章 行政決策工作

第三章 行政決策模式與體制 第四章 行政決策過裎

第十三篇 局長人事行政與組織工作 第一章 人事行政工作

第二章 人事行政過程及基本制庋 第三章 人事行政體制及其改革 第四章 行政組織

第五章 行政組織改革與編制的法制化 第十四篇 局長財務(wù)行政工作 第一章 概論

第二章 預(yù)算管理 第三章 會計監(jiān)管 第四章 財務(wù)審計工作

第十五篇 局長機(jī)關(guān)管理工作 第一章 概論

第二章 機(jī)關(guān)管理內(nèi)容 第三章 機(jī)關(guān)營埋現(xiàn)代化

第四章 電子政務(wù)與辦公自動化

第十六篇 局長拒腐防變與工作設(shè)防 第一章 思想設(shè)防 第二章 作風(fēng)設(shè)防 第三章 制度設(shè)防 第四章 組織設(shè)防

第十七篇 新時期局長工作作風(fēng)建議

第一章 全面加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)，深入推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭

第二章 構(gòu)建社會主義和諧社會的能力，轉(zhuǎn)化為推動黨的執(zhí)政能力建設(shè)和先進(jìn)性建設(shè)的能力 第三章 心系群眾、服務(wù)人民

第四章 真抓實干、務(wù)求實效，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實精神、大興求真務(wù)實之風(fēng) 第五章 艱苦奮斗勤儉節(jié)約

第六章 顧全大局、令行禁止，自覺維護(hù)中央權(quán)威和中央大政方針的統(tǒng)一性 第七章 發(fā)揚(yáng)民主、團(tuán)結(jié)共事、嚴(yán)格執(zhí)行民主集中制的各項制度 第八章 秉公用權(quán)、廉潔從政

第九章 培養(yǎng)健康的生活情趣口保持高尚的精神追求 第十章 三育人圖書網(wǎng)http://004km.cn 第十八篇 加強(qiáng)新形勢下局長學(xué)風(fēng)建設(shè) 第一章 加強(qiáng)修養(yǎng) 第二章 掌握理論 第三章 更新觀念 第四章 做好表率

第十九篇 局長要構(gòu)建和諧的干群關(guān)系 第一章 探索客觀規(guī)律 第二章 密切干群關(guān)系 第三章 把握時代特征 第四章 增強(qiáng)人格魅力

第二十篇 和諧社會建設(shè)背景下局長必備工作能力 第一章 學(xué)習(xí)能力 第二章 自主創(chuàng)新能力

第三章 駕馭市場經(jīng)濟(jì)的能力 第四章 科學(xué)決策能力 第五章 拒腐防變能力 第六章 科學(xué)思維能力

第七章 保護(hù)生態(tài)環(huán)境建設(shè)生態(tài)文明的能力 第二十一篇 局長應(yīng)對突發(fā)事件能力建設(shè) 第一章 應(yīng)對突發(fā)事件的機(jī)制建設(shè) 第二章 局長應(yīng)對突發(fā)事件能力

第三章 局長應(yīng)對突發(fā)事件能力的提高 第四章 培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)干部果斷剛毅的品質(zhì)

第五章 制訂和選擇處置突發(fā)事件的策略和措施 第六章 局長應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力 第二十二篇 局長健康生活情趣構(gòu)建 第一章 提高思想認(rèn)識 第二章 培養(yǎng)健康情趣 第三章 注重品德修養(yǎng) 第四章 加強(qiáng)監(jiān)督管理 第二十三篇 局長領(lǐng)導(dǎo)工作與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù) 第一章 領(lǐng)導(dǎo)工作與領(lǐng)導(dǎo)科學(xué) 第二章 領(lǐng)導(dǎo)者與追隨者

第三章 領(lǐng)導(dǎo)環(huán)境與領(lǐng)導(dǎo)你制 第四章 局長用人與激勵藝術(shù) 第五章 領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā) 第六章 局長修養(yǎng)

第二十四篇 新形勢下局長政務(wù)藝術(shù)與范例解讀 第一章 局長政務(wù)藝術(shù) 第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù) 第三章 局長管理藝術(shù) 第四章 思想教育藝術(shù) 第五章 局長協(xié)調(diào)藝術(shù)

第六章 局長人際交往藝術(shù) 第七章 局長公關(guān)藝術(shù) 第八章 策劃藝術(shù) 第九章 語言表達(dá)藝術(shù) 第十章 非語言表達(dá)藝術(shù) 第十一章 審美藝術(shù)

第二十五篇 公文與演講稿寫作規(guī)范及范例 第一章 政務(wù)公文寫作 第二章 寫作的過程

第三章 政務(wù)寫作的藝術(shù)特征與范例 新形勢下林業(yè)局局長工作實務(wù)全書 新形勢下林業(yè)局局長工作實務(wù)全書

新形勢下林業(yè)局局長工作實務(wù)全書

第一篇 局長領(lǐng)導(dǎo)工作內(nèi)涵

第一章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作地位任務(wù) 第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作機(jī)制 第三章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作裎序 第四章 局長工作作風(fēng)

第五章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作環(huán)境

第二篇 局長行政職能與行政權(quán)力 第一章 局長行政權(quán)力與行政責(zé)任 第二章 局長行政職能

第三章 局長行政監(jiān)督職能 第四章 行政效率 第五章 行政改革實踐 第三篇 局長領(lǐng)導(dǎo)活動 第一章 概論

第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)活動

第三章 局長領(lǐng)導(dǎo)活動規(guī)律 第四章 局長領(lǐng)導(dǎo)類型 第五章 局長領(lǐng)導(dǎo)影晌力

第四篇 局長角色與其表質(zhì)，形象、魅力 第一章 領(lǐng)導(dǎo)角色

第二章 公共行政領(lǐng)導(dǎo)者與工商企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 第三章 咸功的領(lǐng)導(dǎo)者與有效的領(lǐng)導(dǎo)音 第四章 領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)

第五章 局長領(lǐng)導(dǎo)形象及真建設(shè) 第六章 局長領(lǐng)導(dǎo)魅力 第五篇 局長執(zhí)政新思維 第一章 把握規(guī)律 第二章 重在基層 第三章 促進(jìn)發(fā)展 第四章 講究方法

第六篇 局長總攬全局能力與對策 第一章 總攬全局能力

第二章 領(lǐng)導(dǎo)干部在總攬全局工作中常見的偏差 第三章 總攬全局工作中常見失誤的解決對策 第四章 領(lǐng)導(dǎo)干部總攬全局能力的基本要求 第七篇 局長依法執(zhí)政與依法行政工作建設(shè) 第一章 概論

第二章 提高依法執(zhí)政和依法行政能力的必要性 第三章 領(lǐng)導(dǎo)干部依法執(zhí)政和依法行政現(xiàn)狀

第四章 提高領(lǐng)導(dǎo)干部依法執(zhí)政能力和依法行政能力的對策 第五章 領(lǐng)導(dǎo)干部要提交構(gòu)建和諧社會的能力 第八篇 危機(jī)管理與危機(jī)處置工作 第一章 危機(jī)

第二章 危機(jī)營理 第三章 危機(jī)營理戰(zhàn)略

第四章 危機(jī)管理組織構(gòu)咸與職能 第五章 危機(jī)管理組織模式

第六章 危機(jī)菅理組織領(lǐng)導(dǎo)者與決策模式 第九篇 局長工作溝通與協(xié)調(diào) 第一章 溝通工作

第二章 溝通的類型與方式 第三章 溝通的有效性 第四章 協(xié)調(diào)工作

第五章 沖突與領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)

第十篇 局長工作職能與職蕢 第一章 局長職位、職杈和責(zé)任 第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)職能

第三章 局長領(lǐng)導(dǎo)工作原則 第十一篇 局長行政領(lǐng)導(dǎo)工作 第一章 行政領(lǐng)導(dǎo)工作 第二章 行政領(lǐng)導(dǎo)職能 第三章 決策職能 第四章 計劃職能 第五章 組織職能 第六章 控制職能 第七章 監(jiān)督職能

第八章 行政領(lǐng)導(dǎo)的方式、方法

第九章 行政領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)及群體結(jié)構(gòu) 第十章 訂購電話010－82565615 第十二篇 局長行政決策工作 第一章 概論

第二章 行政決策工作

第三章 行政決策模式與體制 第四章 行政決策過裎

第十三篇 局長人事行政與組織工作 第一章 人事行政工作

第二章 人事行政過程及基本制庋 第三章 人事行政體制及其改革 第四章 行政組織

第五章 行政組織改革與編制的法制化 第十四篇 局長財務(wù)行政工作 第一章 概論

第二章 預(yù)算管理 第三章 會計監(jiān)管 第四章 財務(wù)審計工作

第十五篇 局長機(jī)關(guān)管理工作 第一章 概論

第二章 機(jī)關(guān)管理內(nèi)容 第三章 機(jī)關(guān)營埋現(xiàn)代化

第四章 電子政務(wù)與辦公自動化

第十六篇 局長拒腐防變與工作設(shè)防 第一章 思想設(shè)防 第二章 作風(fēng)設(shè)防 第三章 制度設(shè)防 第四章 組織設(shè)防

第十七篇 新時期局長工作作風(fēng)建議

第一章 全面加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)，深入推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭

第二章 構(gòu)建社會主義和諧社會的能力，轉(zhuǎn)化為推動黨的執(zhí)政能力建設(shè)和先進(jìn)性建設(shè)的能力 第三章 心系群眾、服務(wù)人民

第四章 真抓實干、務(wù)求實效，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實精神、大興求真務(wù)實之風(fēng) 第五章 艱苦奮斗勤儉節(jié)約

第六章 顧全大局、令行禁止，自覺維護(hù)中央權(quán)威和中央大政方針的統(tǒng)一性 第七章 發(fā)揚(yáng)民主、團(tuán)結(jié)共事、嚴(yán)格執(zhí)行民主集中制的各項制度 第八章 秉公用權(quán)、廉潔從政 第九章 培養(yǎng)健康的生活情趣口保持高尚的精神追求 第十章 三育人圖書網(wǎng)http://004km.cn 第十八篇 加強(qiáng)新形勢下局長學(xué)風(fēng)建設(shè) 第一章 加強(qiáng)修養(yǎng) 第二章 掌握理論 第三章 更新觀念 第四章 做好表率

第十九篇 局長要構(gòu)建和諧的干群關(guān)系 第一章 探索客觀規(guī)律 第二章 密切干群關(guān)系 第三章 把握時代特征 第四章 增強(qiáng)人格魅力

第二十篇 和諧社會建設(shè)背景下局長必備工作能力 第一章 學(xué)習(xí)能力 第二章 自主創(chuàng)新能力

第三章 駕馭市場經(jīng)濟(jì)的能力 第四章 科學(xué)決策能力 第五章 拒腐防變能力 第六章 科學(xué)思維能力

第七章 保護(hù)生態(tài)環(huán)境建設(shè)生態(tài)文明的能力 第二十一篇 局長應(yīng)對突發(fā)事件能力建設(shè) 第一章 應(yīng)對突發(fā)事件的機(jī)制建設(shè) 第二章 局長應(yīng)對突發(fā)事件能力

第三章 局長應(yīng)對突發(fā)事件能力的提高 第四章 培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)干部果斷剛毅的品質(zhì)

第五章 制訂和選擇處置突發(fā)事件的策略和措施 第六章 局長應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力 第二十二篇 局長健康生活情趣構(gòu)建 第一章 提高思想認(rèn)識 第二章 培養(yǎng)健康情趣 第三章 注重品德修養(yǎng) 第四章 加強(qiáng)監(jiān)督管理

第二十三篇 局長領(lǐng)導(dǎo)工作與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù) 第一章 領(lǐng)導(dǎo)工作與領(lǐng)導(dǎo)科學(xué) 第二章 領(lǐng)導(dǎo)者與追隨者

第三章 領(lǐng)導(dǎo)環(huán)境與領(lǐng)導(dǎo)你制 第四章 局長用人與激勵藝術(shù) 第五章 領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā) 第六章 局長修養(yǎng)

第二十四篇 新形勢下局長政務(wù)藝術(shù)與范例解讀 第一章 局長政務(wù)藝術(shù) 第二章 局長領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù) 第三章 局長管理藝術(shù) 第四章 思想教育藝術(shù) 第五章 局長協(xié)調(diào)藝術(shù)

第六章 局長人際交往藝術(shù) 第七章 局長公關(guān)藝術(shù) 第八章 策劃藝術(shù) 第九章 語言表達(dá)藝術(shù) 第十章 非語言表達(dá)藝術(shù) 第十一章 審美藝術(shù)

第二十五篇 公文與演講稿寫作規(guī)范及范例 第一章 政務(wù)公文寫作 第二章 寫作的過程

第三章 政務(wù)寫作的藝術(shù)特征與范例

作 者：編委會

出版社：中國黨史出版社 出版日期：2009年6月出版 開 本：16開精裝 冊 數(shù)：全四卷 光盤數(shù)：0 定價：998元

優(yōu)惠價：460元

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第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)（推薦）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)

第二編 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點

1．投入金額大。由于房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的高價值性且建設(shè)開發(fā)周期較長，對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。

2．建設(shè)開發(fā)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗收、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等多個環(huán)節(jié)。整個開發(fā)周期一般為3-5年。

提示：開發(fā)周期長，導(dǎo)致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個間忽高忽低的主要原因。

3．業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價也都較高。

4．監(jiān)管部門多。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動性強(qiáng)，社會關(guān)注度高，政府調(diào)控性強(qiáng)，監(jiān)管部門多。整個開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強(qiáng)監(jiān)管。

第三編 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介

第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局)在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

開發(fā)商確定可行后，還得報發(fā)改局審批。

工作程序：

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

第二步：申請項目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)局備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

5、確定勞動力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實勞動力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價補(bǔ)償工作

16、征地結(jié)案

第三步：項目設(shè)計（規(guī)劃局）根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。

方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。

施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。

2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計。持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進(jìn)行初步設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點。

4、審查符合要點后進(jìn)行施工圖設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。

工作程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強(qiáng)制拆遷

第五步：籌措資金（金融機(jī)構(gòu)）取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。

第六步：建設(shè)工程招標(biāo)（建設(shè)局）通過程項目招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

工程建設(shè)招程序

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

2、招標(biāo)準(zhǔn)備

3、招標(biāo)通告

4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

8、投標(biāo)單位資格審批

9、編制投標(biāo)書并送達(dá)

10、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

11、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

12、評標(biāo)、決標(biāo)

13、發(fā)中標(biāo)通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設(shè)局）

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

工作程序：

（一）開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費(fèi)

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

15、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

16、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

第八步：商品房預(yù)售（建設(shè)局）

房地產(chǎn)項目如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。

房地產(chǎn)預(yù)售條件：

清遠(yuǎn)市建設(shè)局關(guān)于辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定： 預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項目已完成主體結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；

（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

（七）預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)部規(guī)定：

預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

工作程序：

1、提交完成建設(shè)項目投資證明

2、簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

4、銷售項目備案

5、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

6、與購房者簽訂認(rèn)購書

7、與購房者簽訂房地產(chǎn)銷售合同

8、辦理預(yù)售登記

9、辦理轉(zhuǎn)讓登記

10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

第九步：工程竣工驗收（建設(shè)局）竣工驗收條件：

工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗收：

（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（四）勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權(quán)的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告。

（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

（二）建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

（四）建設(shè)單位組織工程竣工驗收。

1．建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；

2．審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3．實地查驗工程質(zhì)量；

4．對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

參與工程竣工驗收的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設(shè)局）

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）規(guī)定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設(shè)計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在房產(chǎn)過戶時必須辦理土地使用證和房產(chǎn)權(quán)屬證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產(chǎn)按期交付給買受人。對預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第四編 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算簡介

第一節(jié) 會計改革歷程：

第一階段

時間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設(shè)簡易會計制度》：

2．1984年至1986年執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》；

3．1987年至1988年執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》。

第二階段

時間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實施的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度——會計科目和會計報表》。

1993年7月1日實施的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》；因為同期發(fā)布了多個行業(yè)的會計制度，合并稱為分行業(yè)會計制度。

舊企業(yè)會計準(zhǔn)則：1項基本準(zhǔn)則16項具體會計準(zhǔn)則。因為2006年發(fā)布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，故上世紀(jì)90年代發(fā)布的那套會計準(zhǔn)則也稱為舊企業(yè)會計準(zhǔn)則。

第三階段

時間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實施的《企業(yè)會計制度》（財會[2005]25號），股份有限公司于2001年1月1日開始執(zhí)行的，其他企業(yè)選擇執(zhí)行，至2005年1月1日全部企業(yè)執(zhí)行。相對于分行業(yè)會計制度而言，也稱為統(tǒng)一企業(yè)會計制度。

2007年1月1日實施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和38項具體準(zhǔn)則（也稱新企業(yè)會計準(zhǔn)則）。上市公司于2007年1月1日執(zhí)行，同時鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。

目前是統(tǒng)一《企業(yè)會計制度》與新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》并行，企業(yè)選其中一種執(zhí)行。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會計科目介紹

1、無形資產(chǎn)

本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。

采用成本模式計量的已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照無形資產(chǎn)項目進(jìn)行明細(xì)核算。土地使用權(quán)的明細(xì)科目： 無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 了解以下科目： 1702 累計攤銷

1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2、原材料

本科目核算企業(yè)庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

本科目應(yīng)當(dāng)按照材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

3、開發(fā)成本

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”和“制造費(fèi)用”的融合體 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的本科目下設(shè)三科明細(xì)科目，如： 開發(fā)成本—**成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)—**小區(qū)道路 開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—**成本對象—設(shè)計費(fèi) 開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—水電費(fèi)

盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”下設(shè)明細(xì)科目中，有一級科目是與備案的成本對象名稱保持一致，以方便核對賬目。

4、預(yù)收賬款

本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項。本科目應(yīng)按購貨單位進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實現(xiàn)時，按實現(xiàn)的收入借記本科目，按實現(xiàn)的營業(yè)收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。

購貨單位補(bǔ)付的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項，做相反的會計分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映企業(yè)應(yīng)由購貨單位補(bǔ)付的款項。

盡量要求企業(yè)按“購房人+備案成本對象”的形式設(shè)立明細(xì)科目核算。

5、預(yù)付賬款 本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的款項。

預(yù)付款項情況不多的，也可以不設(shè)置本科目，將預(yù)付的款項直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方。

本科目應(yīng)當(dāng)按照供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算。

6、開發(fā)產(chǎn)品

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”

本科目核算商品房竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

期末，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

盡量要求企業(yè)按備案成本對象設(shè)立明細(xì)科目。

7、營業(yè)稅金及附加

本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。

房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”等科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經(jīng)營活動相關(guān)的稅費(fèi)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目。

期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

第三節(jié) 主要業(yè)務(wù)的會計分錄

1、購入土地使用權(quán)時

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業(yè)是否將以前取得的成本較低的土地使用權(quán)（或主要資產(chǎn)），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計量方式）入賬，但又未做納稅調(diào)整。

重置成本：是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項資產(chǎn)相同或與其功能相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。

會計計量屬性

新基本準(zhǔn)則第四十三條規(guī)定： 企業(yè)在對會計要素進(jìn)行計量時，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。

企業(yè)會計制度第11條規(guī)定，企業(yè)的各項財產(chǎn)在取得時應(yīng)當(dāng)按照實際成本計量，其后，各項財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)按照本制度規(guī)定計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

2、土地使用權(quán)的攤銷 借：管理費(fèi)用

貸：累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

如果企業(yè)不計提，或者購入土地使用權(quán)時，直接記入了“開發(fā)成本”，可以不怎么理會他。

3、出售土地使用權(quán) 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

4、土地使用權(quán)投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—土地使用費(fèi)—土地買價

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費(fèi)—材料費(fèi)

貸：原料料—**材料

7、預(yù)付工程款

借：預(yù)付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進(jìn)度結(jié)算工程款

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費(fèi)—施工費(fèi)

貸：預(yù)付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項目質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應(yīng)方、材料型號等，乙方購買后用于甲方的開發(fā)項目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會影響到開發(fā)雙方的會計處理，也不影響涉稅業(yè)務(wù)。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應(yīng)，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導(dǎo)致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發(fā)成本，再將乙方開業(yè)的工程勞務(wù)費(fèi)記入開發(fā)成本。這是正當(dāng)?shù)摹?/p>

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業(yè)稅，是按包含主材在內(nèi)的項目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業(yè)稅時計征的基礎(chǔ)是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發(fā)票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會造成主材金額重復(fù)記賬，虛增了開發(fā)成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設(shè)定了預(yù)警值，可以參考使用，（預(yù)警值是以清遠(yuǎn)市區(qū)2010年為測算標(biāo)準(zhǔn)，已有點偏高了，相對縣來說，相對以前來說，則更是偏高，因此，使用時要注意參考當(dāng)?shù)氐某杀緝r。）如果偏高，要注意核實是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費(fèi)等問題。

9、發(fā)生費(fèi)用，如利息支出 借：財務(wù)費(fèi)用 借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—利息支出

貸：應(yīng)付利息—**銀行

（注：借款費(fèi)用要分資本支出或費(fèi)用支出，注要以下規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號第21條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費(fèi)用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機(jī)械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費(fèi)用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費(fèi)用再從財務(wù)費(fèi)用中重復(fù)稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時，借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認(rèn)收入。）

31號文第六規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，……

11、預(yù)售商品房時

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應(yīng)付款—**客戶（意向金轉(zhuǎn)預(yù)售款）

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號文第十九條規(guī)定：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

13、完工結(jié)算

企業(yè)所得稅的完工時間與企業(yè)財務(wù)的竣工時間往往不同，故企業(yè)所得稅規(guī)定的完工時點到了，企業(yè)財務(wù)往往是什么都不做。

財務(wù)收入確認(rèn)原則：

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

31號文規(guī)定的完工條件：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（國稅函2010-201號有規(guī)定）

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財務(wù)上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認(rèn)收入，但稅收規(guī)定的完工是對備案的整個成本對象而言的（有些爭議）。成本對象中只要有一套房交付使用了，整個成本對象就進(jìn)入完工結(jié)算程序了。

所以說，稅收確認(rèn)完工時，會計財務(wù)上可能什么都不處理，但稅收規(guī)定進(jìn)入了結(jié)算程序：

1、選定已完工的成本對象的計稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實際毛利額；（第9條）

3、將實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)（完工）的應(yīng)納稅所得額。（第9條）

14、企業(yè)確認(rèn)收入

借：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

貸：主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售

15、結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）預(yù)提成本：

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費(fèi)—施工費(fèi)

貸：其他應(yīng)付款（或預(yù)提費(fèi)用）—**單位（注：新準(zhǔn)則沒有“預(yù)提費(fèi)用”科目）（2）結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本

借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—**（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

期末，收入與成本均轉(zhuǎn)入“本年利潤”，同時，當(dāng)期的期間費(fèi)用也轉(zhuǎn)入“本年利潤”。

16、營業(yè)稅金及附加（1）計提時：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 —應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)： 借：本年利潤

貸：營業(yè)稅金及附加（3）繳交時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

—應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加

貸：銀行存款 部分企業(yè)預(yù)售時只做第（3）個分錄，第（1）（2）項待財務(wù)確認(rèn)收入時才做，這導(dǎo)致了納稅申報表的填寫方法不一致。

17、企業(yè)所得稅處理（1）每月預(yù)繳時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預(yù)繳的所得稅的計算明細(xì)。）（2）匯算清繳時：

借：所得稅費(fèi)用（當(dāng)期所得稅費(fèi)用）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅

匯算清繳時，是補(bǔ)稅還是退稅？就根據(jù)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補(bǔ)稅。但要注意是當(dāng)?shù)模灰研?-5月預(yù)繳的混進(jìn)去了。實在搞不清，就設(shè)個三級科目，“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅—**年”（純屬個人意見，沒見過）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當(dāng)年分月預(yù)繳時多交了，匯繳時可以辦理分月預(yù)繳時多交的稅；二是以前匯繳時搞錯數(shù)據(jù)了，實事求是地改正數(shù)據(jù)后重新辦理以前的匯算清繳，可以補(bǔ)稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）

（3）所得稅債務(wù)法調(diào)整

借：所得稅費(fèi)用（遞延所得稅費(fèi)用）

貸：遞延所得稅負(fù)債 或：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

貸：所得稅費(fèi)用（遞延所得稅費(fèi)用）所得稅費(fèi)用科目轉(zhuǎn)入“本年利潤”

這個調(diào)整跟我們計算交納所得稅關(guān)系不大，這是企業(yè)計繳了所得稅后，應(yīng)列入那一年的利潤而已，是經(jīng)營業(yè)績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適用的預(yù)計計稅毛利率為25%。

2008年開工建設(shè)，當(dāng)年全部預(yù)售，共收到預(yù)售款10000萬元，繳納營業(yè)稅金及附加750萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用250萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

計稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應(yīng)納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應(yīng)納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當(dāng)年沒有收入。開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年完工，企業(yè)選定當(dāng)年12月31日為該成本對象計稅成本核算終止日。完工結(jié)算時，可扣除的計稅成本為7800萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用200萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

實際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調(diào)整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調(diào)整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當(dāng)年沒有收入。企業(yè)投入300萬元用于該項目的園林綠化等后期建設(shè)，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用100萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

納稅調(diào)整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調(diào)整后所得均為負(fù)數(shù)，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》第54條：“……企業(yè)應(yīng)當(dāng)自終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款?！?/p>

在本題中也可以看出：如果預(yù)計計稅毛利率制定得不合理，會造成企業(yè)的實際應(yīng)交所得稅的不合理，如果毛利率低，預(yù)售匯算的所得稅就少，但在完工可以補(bǔ)交；如果預(yù)計計稅毛利率高，預(yù)售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項目中彌補(bǔ)。這點要求密切注意我市企業(yè)毛利情況，盡量爭取每年調(diào)整一次，貼近實際毛利率。

第五編 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要法律法規(guī)

（一）稅收法律法規(guī)

1、中華人民共和國企業(yè)所得稅法（主席令第63號）

2、中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（國務(wù)院令第512號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)[2006]31號）

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函[2008]299號）

6、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函[2010]201號）

（二）其他法律法規(guī)

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）

2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第72號）

3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）

4、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令88號）

5、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）

6、廣東省商品房預(yù)售管理條例

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：

《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

31號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規(guī)定的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的收入與成本不太適用權(quán)責(zé)發(fā)生制，多處體現(xiàn)的是收付實現(xiàn)制。

計稅收入確認(rèn)，基本上以簽定的合同為準(zhǔn)，以實際收到款項為準(zhǔn)。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計稅毛利率）為準(zhǔn)；完工結(jié)算時，以實際已發(fā)生的，加上允許預(yù)提的為準(zhǔn)（第32條）；完工結(jié)算后，以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條、第34條）

營業(yè)稅金及附加的扣除，以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）期間費(fèi)用的扣除，以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）（以上的“實際發(fā)生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業(yè)可以選定“核算終止日”，而不規(guī)定是當(dāng)年的12月31日。企業(yè)從其利益角度出發(fā)，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規(guī)定收入、營業(yè)稅金及附加、期間費(fèi)用等也依據(jù)“核算終止日”進(jìn)行完工結(jié)算，因此，后三者仍按《企業(yè)所得稅法》第五十三條執(zhí)行：“企業(yè)所得稅按納稅計算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止?！?/p>

第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節(jié) 結(jié)算與清算

（一）企業(yè)所得稅完工結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)完工結(jié)算，文件說的是某個開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）符合完工條件后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。但應(yīng)認(rèn)識到：一般情況下，完工結(jié)算時，開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本也是不完整的，此時的“實際毛利額”也不是對應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品的“真實毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤于2009年全部預(yù)售，預(yù)售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項目成本6000萬元，已取得發(fā)票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元，2010年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元，年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發(fā)票11000萬元； 2.2010年4月取得的發(fā)票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為14000萬元，（6000+5000+3000）企業(yè)的計稅成本當(dāng)為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財務(wù)毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y(jié)%

企業(yè)所得稅完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容是：將原來預(yù)計計稅成本調(diào)整為至核算終止日為止的實際計稅成本，進(jìn)而計算出毛利額調(diào)整額。

理解：

1、商品房預(yù)售時，稅收規(guī)定已確認(rèn)為銷售收入，但銷售成本無法確認(rèn)，就暫估了一個預(yù)計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規(guī)定的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加等項目后，就是預(yù)售當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

2、在項目（成本對象）完工后，開展完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容，就是將預(yù)售產(chǎn)品的原預(yù)計計稅成本調(diào)整為符合規(guī)定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調(diào)整入完工當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

預(yù)計計稅成本＞實際計稅成本的，調(diào)增完工的應(yīng)納稅所得額； 預(yù)計計稅成本＜實際計稅成本的，調(diào)減完工的應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)所得稅清算 企業(yè)所得稅清算，實際上是企業(yè)清算時企業(yè)所得稅的處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。

房地產(chǎn)企業(yè)某個項目完工時只須辦理成本對象完工結(jié)算，不須辦理項目所得稅完工清算，實際上也不存在某個項目的企業(yè)所得稅清算業(yè)務(wù)。通俗所講的完工清算，是指企業(yè)所得稅完工結(jié)算或者是土地增值稅清算。

實務(wù)操作中，企業(yè)所得稅無法按項目進(jìn)行清算的。由于一個企業(yè)的期間費(fèi)用（特別是管理費(fèi)用）是不按經(jīng)營項目或開發(fā)項目分開核算的，如果一個企業(yè)同時開發(fā)多個項目，或是混業(yè)經(jīng)營（如既開發(fā)房地產(chǎn)，又經(jīng)營百貨公司），管理費(fèi)用就難以分清（你能說總經(jīng)理的工資是按什么比例在不同項目之間分配嗎？），因此，項目的應(yīng)納稅所得是無法計算出來的。關(guān)鍵問題是法律法規(guī)沒有授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)分項目核算期間費(fèi)用。

（三）兩者的主要區(qū)別

1、條件不同： 完工結(jié)算條件：除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)準(zhǔn)備開展完工結(jié)算：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

所得稅清算條件：下列企業(yè)應(yīng)進(jìn)行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進(jìn)行清算的企業(yè)；（2）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)不同：

企業(yè)所得稅完工結(jié)算包括以下內(nèi)容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預(yù)售收入的實際毛利額

（3）將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：

（1）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（2）確認(rèn)債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；

（3）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對預(yù)提或待攤性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行處理；（4）依法彌補(bǔ)虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

注：清算所得的概念

《企業(yè)所得稅實施條例》第十一條規(guī)定：清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。

完工結(jié)算后，再投入的成本和費(fèi)用，怎么處理？ 可以在發(fā)生當(dāng)期扣除。31號文的第28條規(guī)定。計稅成本核算的程序：

1、發(fā)生的支出，判斷是期間費(fèi)用還是開發(fā)成本，作以下分錄： 屬期間費(fèi)用的，借：管理費(fèi)用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費(fèi)用（等）這就扣除了。

屬開發(fā)成本的，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發(fā)成本—**成本對象—

貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)

屬于已完工成本對象的，繼續(xù)做以下分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—

3、由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配

屬已銷開發(fā)產(chǎn)品的，借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象 這也扣除了。

屬已轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，借：固定資產(chǎn)—**資產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

進(jìn)入了固定資產(chǎn)，等著計提折舊進(jìn)成本扣除了。

屬未銷開發(fā)產(chǎn)品的，不用做分錄。

仍然留在開發(fā)產(chǎn)品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號文件的主要內(nèi)容

1、統(tǒng)一確定預(yù)計計稅毛利率

原來市局授權(quán)各縣局按每一企業(yè)每一項目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實，各地也是統(tǒng)一確定一個毛利率，企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)不支持稅務(wù)局核定的毛利率，公正點說，基層稅務(wù)人員也難以核實數(shù)據(jù)。

部分地方仍按預(yù)計利潤率辦理預(yù)繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續(xù)執(zhí)行到完工結(jié)算，但建議調(diào)整為市局統(tǒng)一規(guī)定的毛利率。

如果繼續(xù)執(zhí)行原毛利率的，在《成本對象完工報告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調(diào)整的話，可以按原預(yù)售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統(tǒng)一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預(yù)繳稅款，原來未扣除的期間費(fèi)用和營業(yè)稅金等可一起計算扣除。當(dāng)然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據(jù)實際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對于部分地方,預(yù)繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實事求是地妥善處理好。

用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費(fèi)用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因為15%的利潤率，如果扣除期間費(fèi)用和稅金等，可能已經(jīng)無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變?yōu)椤袄麧櫋?，文字的變化，就讓人感到?yīng)該有不一樣的地方。我認(rèn)為稅總當(dāng)時也是想不讓扣除的，但實務(wù)操作中做不到。問題還是出在多項目經(jīng)營或混業(yè)經(jīng)營上。以上已經(jīng)說了，沒有特別規(guī)定，一個企業(yè)的期間費(fèi)用是不會按不同項目來劃分的，作為一個整體，它已經(jīng)在企業(yè)的其他項目利潤（或應(yīng)納稅所得額）的計算中扣除了，在非預(yù)售收入的正常業(yè)務(wù)核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應(yīng)該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認(rèn)了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號第9條才把它實際廢掉了。

2、企業(yè)會計處理辦法的備案

備案的目的是對企業(yè)收取意向金、預(yù)售商品房、營業(yè)稅金及附加、以及完工結(jié)轉(zhuǎn)收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業(yè)在以上事項上，在什么條件下做了什么分錄。如營業(yè)稅金及附加，要知道企業(yè)在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當(dāng)期利潤時是否已經(jīng)扣除了，還是在以后再扣除，這關(guān)系到納稅申報表的填寫。

到現(xiàn)在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業(yè)在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對象的備案

這是31號文的要求，成本對象是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補(bǔ)辦備案手續(xù)。

成本對象劃分越細(xì)，對企業(yè)應(yīng)該是有利的，但過細(xì)了，會增加企業(yè)財務(wù)核算工作量。這是企業(yè)自行選擇的，企業(yè)備案后，應(yīng)盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”科目中設(shè)立一級明細(xì)科目用來分別核算不同成本對象的成本。

4、完工產(chǎn)品的結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中最重要的一個環(huán)節(jié)。對當(dāng)年達(dá)到完工條件的，當(dāng)匯算清繳時，一定要求企業(yè)提供完工結(jié)算資料。否則按31號文的35條處理。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當(dāng)年的12月31日，計稅成本按實際發(fā)生的符合扣除規(guī)定的成本計算（意思是不計算3項預(yù)提費(fèi)用）。

5、納稅申報表的填寫

這次統(tǒng)一了納稅申報表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因為附加表格不規(guī)范，數(shù)據(jù)也進(jìn)不了CTAIS，難以開展數(shù)據(jù)分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調(diào)整。

二、對可調(diào)可不調(diào)的盡量不調(diào)，如預(yù)售收入，稅收規(guī)定是確認(rèn)了收入的，但在預(yù)繳申報表時仍按規(guī)定只填寫會計確認(rèn)的收入，故還是規(guī)定不填；但在申報表時，如果不填寫收入，將會導(dǎo)致業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等難以填寫，所以只好做了調(diào)整。

三、相應(yīng)的，企業(yè)預(yù)售收入的營業(yè)稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規(guī)定在預(yù)售時扣除，故也只能作了調(diào)整。

四、由于主表的數(shù)據(jù)不能直接更改，只能通過填寫附表來體現(xiàn)主表的修改，故文件中的數(shù)據(jù)填寫，是通過填寫（）內(nèi)的附表來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上“加上”或“減去”要處理的數(shù)額。

五、完工結(jié)算時，由于預(yù)售收入不填入“營業(yè)收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調(diào)整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的營業(yè)收入欄），故預(yù)售收入對應(yīng)的“開發(fā)成本”也應(yīng)填入“營業(yè)成本”。這樣就計算出了“實際毛利額”。