第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)分析大綱

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)分析大綱

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是什么？

經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的促進(jìn)商品交易的中介服務(wù)活動(dòng)。特點(diǎn)：提高效率；降低成本；服務(wù)有償。房地產(chǎn)中介包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供居間或代理等專業(yè)服務(wù)。包括房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。

房地產(chǎn)居間：向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，向委托人收取傭金的行為。是現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要存在形式。房地產(chǎn)代理是指已委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的行為。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)

人們往往簡(jiǎn)單的認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就是中介，是不成行的行，并不認(rèn)為這不是一種光明正當(dāng)?shù)男袠I(yè)，是可有可無(wú)的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：

1、使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)行。

2、有效降低房地產(chǎn)交易成本。

3、降低交易決策困難對(duì)房地產(chǎn)交易的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)商品信息、交易價(jià)格、專業(yè)信息、交易心理的復(fù)雜性對(duì)房地產(chǎn)具有明顯的阻滯效應(yīng)。

3、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是很受人尊重的行業(yè)，他們打官司就找律師，生病了就找家庭醫(yī)生，自然要買賣房子、租房子或投資房地產(chǎn)就找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在國(guó)外律師和醫(yī)生的社會(huì)地位是很高的，同樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在他們眼里是房地產(chǎn)行業(yè)的專家、顧問(wèn)，在他們眼里房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和律師、家庭醫(yī)生和教師一樣，受人尊重。相信不久的將來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一樣會(huì)得到社會(huì)的認(rèn)可，受人尊重。

4、北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展機(jī)遇

房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國(guó)十大最有發(fā)展前景的行業(yè)。隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步成熟，可開發(fā)的土地越來(lái)越少，所謂房地產(chǎn)就是二三級(jí)市場(chǎng)，在發(fā)達(dá)的城市（如：紐約、香港等）一級(jí)市場(chǎng)的新樓盤開發(fā)量很少，絕大部分是二三級(jí)市場(chǎng)，一般能占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的80－90％，這是所有城市的發(fā)展趨勢(shì)。

5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

中大恒基 千萬(wàn)家 順馳 我愛我家 鏈家中原21世紀(jì)

6、易安捷公司的優(yōu)勢(shì)

經(jīng)營(yíng)理念人力資源優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)模式先進(jìn)“動(dòng)態(tài)＋創(chuàng)新”的管理模式專業(yè)度

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分析報(bào)告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)30年發(fā)展歷程

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)既古老又新潮的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)萌芽于西漢，在唐宋之后得到了較快發(fā)展。1949年后，隨著國(guó)家廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也逐漸被取締。1978年改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開始復(fù)蘇并以較快速度發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)總體上還處于發(fā)展的初級(jí)階段。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)30年發(fā)展進(jìn)程

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)具有提高市場(chǎng)效率、降低交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等重要作用。房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈(zèng)與等）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又是房地產(chǎn)快速、高效、安全交易的保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)交易相伴而生，相互促進(jìn)。改革開放30年來(lái)，在城鎮(zhèn)住房制度改革不斷推進(jìn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、初步發(fā)展、快速發(fā)展、調(diào)整發(fā)展等階段。

（一）復(fù)蘇（1978-1992年）

1.復(fù)蘇的背景

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)復(fù)蘇以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)興起為背景，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為條件，以落實(shí)私房政策為契機(jī)。1980 年開始，國(guó)家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，陸續(xù)出臺(tái)了土地有償使用、城市建設(shè)綜合開發(fā)、個(gè)人建房、房地產(chǎn)市場(chǎng)培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》報(bào)告明確指出社會(huì)主義市場(chǎng)體系包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，這宣告了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。1983年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，1990年全國(guó)基本完成了房屋所有權(quán)登記工作，為80%以上的房屋所有權(quán)人頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1980年10月30日，國(guó)家城市建設(shè)總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實(shí)私房政策兩個(gè)文件的通知》（城發(fā)房字[80]264號(hào)）,開始落實(shí)私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場(chǎng)供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機(jī)。

2.復(fù)蘇的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的復(fù)蘇主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主體的出現(xiàn)和民間房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。

復(fù)蘇時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主體大致分三類：一類是1985年前后，由各地房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的事業(yè)單位性質(zhì)的換房站、房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（1998年名稱統(tǒng)一為“房地產(chǎn)交易所”）這類官辦官營(yíng)的機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著市場(chǎng)管理與房產(chǎn)交易服務(wù)職能。第二類是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)、登記成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。1988年12月全國(guó)首家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。1991年，深圳的房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展到11家。90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。第三類是社會(huì)上隱蔽從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的閑散人員。這類人員多是熟知房地產(chǎn)信息，熟識(shí)房地產(chǎn)相關(guān)法律，房地產(chǎn)管理部門的離休、退休、退職、停薪留職人員以及城鎮(zhèn)無(wú)業(yè)人員，他們成分復(fù)雜，整體素質(zhì)不高，多被蔑稱為“房纖手”、“房蟲子”、“房螞蟻”、“掮客”等。

（二）初步發(fā)展（1992-2001年）

1992年鄧小平南巡講話，推進(jìn)了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的合法地位得到確立。自此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成為正當(dāng)職業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走上了市場(chǎng)化發(fā)展的道路。

1、初步發(fā)展的背景

1992年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[1992]61號(hào)），明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)市場(chǎng)糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的道路。1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，1995年國(guó)家開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)了一次良機(jī)。1998 年停止住房實(shí)物分配之后，城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向二手房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)興起。

2、初步發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大，作用明顯，業(yè)績(jī)顯著。發(fā)展初期，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)以新建房銷售代理為主，20世紀(jì)末，規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)逐漸從單一的營(yíng)銷策劃，發(fā)展到市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、價(jià)格評(píng)估，金融按揭，法律咨詢以及代辦產(chǎn)權(quán)登記、公證、保險(xiǎn)、抵押等各種手續(xù)全過(guò)程經(jīng)紀(jì)服務(wù), 并且一些成立較早的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始涉足二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。1996年，據(jù)北京107家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年完成成交額62億元，直接或間接通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的交易約占全市總成交額的80%。1997年上海市通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)完成的買賣面積9.42萬(wàn)平方米，租賃面積37.8萬(wàn)平方米，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入5511.69萬(wàn)元。

（三）快速發(fā)展（2001—2007年）

2001年之后，房地產(chǎn)需求兩旺，二手房市場(chǎng)興起，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)全面繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。

1、快速發(fā)展的背景

2001年之后，我國(guó)商品房銷售穩(wěn)步增加，個(gè)人住房消費(fèi)成為市場(chǎng)主體，存量房市場(chǎng)升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個(gè)人購(gòu)買面積達(dá)到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國(guó)35個(gè)大中城市存量住房交易60.35萬(wàn)套，相當(dāng)于當(dāng)年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國(guó)商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬(wàn)平方米，空置率已接近20％。

信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到廣泛應(yīng)用。2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術(shù)在改變著每個(gè)行業(yè)。據(jù)2004年《中國(guó)通信年鑒》統(tǒng)計(jì)，2003年，全國(guó)各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá)到7645萬(wàn)戶，比2002年增長(zhǎng)30.74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)布房源信息，交易當(dāng)事人獲取經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人信息最重要的一個(gè)途徑。

2、快速發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍空前壯大。據(jù)國(guó)家工商行政管理總局統(tǒng)計(jì)，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣的企業(yè)約29954家。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍也空前龐大，到2007年底，全國(guó)共有31360人取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，其中的18828人經(jīng)注冊(cè)取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書，全國(guó)有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到13350家。保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)展模式，規(guī)模不斷增大，實(shí)力不斷增強(qiáng)?？焖侔l(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)已成長(zhǎng)起一批門店過(guò)百、人員過(guò)千的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

從業(yè)人員的整體素質(zhì)有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和過(guò)去幾年相比有所提高。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向縱深發(fā)展，作用不可替代。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)服務(wù)已經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合，發(fā)展到顧問(wèn)咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗(yàn)、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營(yíng)銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域?？焖侔l(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)呈現(xiàn)問(wèn)題與成績(jī)并存的特點(diǎn)。在快速發(fā)展的同時(shí)，由于缺少經(jīng)驗(yàn)，盲目追求速度，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了諸如廣告欺詐、非法賺取差價(jià)等違法違規(guī)行為，甚至發(fā)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)捐款潛逃等惡性案件。

（四）調(diào)整發(fā)展（2007年之后）

2007年底以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房?jī)r(jià)徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時(shí)期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量下滑，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)門，經(jīng)紀(jì)人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司等機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了關(guān)閉大量門店，裁減公司員工的情況。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和需解決的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)30年發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，已從弱小發(fā)展到壯大，總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)主要有兩個(gè)：一是堅(jiān)定不移的走市場(chǎng)化發(fā)展道路。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)具有服務(wù)對(duì)象分散、服務(wù)方式多樣、業(yè)務(wù)內(nèi)容眾多等特點(diǎn)，必須依靠市場(chǎng)來(lái)提供豐富多樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，政府性質(zhì)的房地產(chǎn)交易所被迫轉(zhuǎn)制也印證了這一點(diǎn)。二是始終不渝的加強(qiáng)行業(yè)管理。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)關(guān)系民生，影響深遠(yuǎn)，另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員眾多，整體素質(zhì)不高，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量巨大，魚龍混雜。這就要求時(shí)刻不能放松行業(yè)管理。加強(qiáng)行業(yè)管理，重點(diǎn)是積極發(fā)揮行業(yè)組織的作用，真正實(shí)現(xiàn)行業(yè)的自律管理。

2、亟需解決的問(wèn)題

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，必須盡快解決好如下幾個(gè)問(wèn)題：

首先要解決好行業(yè)立法問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的立法，層次偏低，內(nèi)容粗略，標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，建議盡早、盡快制訂《房地產(chǎn)交易條例》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中市場(chǎng)主體的基本權(quán)利和義務(wù)、有關(guān)市場(chǎng)準(zhǔn)入以及行政處罰等規(guī)定，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管和查處依據(jù)不足的問(wèn)題。

其次是解決好經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式提升問(wèn)題。傳統(tǒng)的居間服務(wù)方式與血緣宗法社會(huì)相適應(yīng)，現(xiàn)代的代理服務(wù)方式與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相協(xié)調(diào)。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，代理方式可以明確房地產(chǎn)交易當(dāng)事人責(zé)、權(quán)、利，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展方向。下一步必須通過(guò)制度設(shè)計(jì)，解決好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)由居間說(shuō)和向代理維權(quán)升級(jí)的問(wèn)題。

第三要要解決好行業(yè)宣傳問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在有效配置房地產(chǎn)資源、改善人民居住條件等方面具有不可替代的作用，國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人普遍享有較高的執(zhí)業(yè)榮譽(yù)感。但在我國(guó)由于歷史偏見和認(rèn)識(shí)誤區(qū)，社會(huì)公眾對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)認(rèn)的可度不高。這亟需加強(qiáng)行業(yè)的正面宣傳，改變社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，只有較好的解決上述問(wèn)題，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能早日成為專業(yè)性強(qiáng)、誠(chéng)信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會(huì)影響大的行業(yè)。

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)介紹及優(yōu)勢(shì)

永恒的市場(chǎng)——只要地球上還有人，就有房地產(chǎn)市場(chǎng)

高額的薪酬——從房地產(chǎn)這個(gè)名詞誕生以來(lái)，從業(yè)薪酬就一直遙遙領(lǐng)先，一個(gè)案子就拿到1萬(wàn)傭金其他行業(yè)有這么容易嗎？

巨大的潛力——中國(guó)就是人多！賺了錢就是要買房子！只要社會(huì)還在發(fā)展，房產(chǎn)行業(yè)也就不會(huì)停止！

一、房地產(chǎn)行業(yè)是分享經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)行業(yè)

從行業(yè)發(fā)展速度看，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)仍將保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，將以平均高于GDP增長(zhǎng)水平兩倍的速度持續(xù)發(fā)展。

從供需關(guān)系與價(jià)格走勢(shì)看，需求依然旺盛，基本住房需求與投資需求潛力巨大。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展比較穩(wěn)健，房屋價(jià)格以平均每年遞增10%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)，不存在房地產(chǎn)泡沫之說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)勁，不僅依賴本地居民，同時(shí)整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)甚至境外資金均是購(gòu)買力的有效來(lái)源。在這種情況下，房屋供給能力有限必然將維持房屋價(jià)格的持續(xù)上漲。

從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈將日趨完善，市場(chǎng)將不斷細(xì)分，涉及房地產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域的各類企業(yè)將不斷向?qū)I(yè)化、細(xì)分化發(fā)展。

從影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的其他因素看（摩根斯坦利在調(diào)研報(bào)告中指出：帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素是人口、持續(xù)的城市化、不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及經(jīng)濟(jì)動(dòng)力），2010年北京人口超過(guò)1800萬(wàn)，奧運(yùn)會(huì)1800億的城市基礎(chǔ)建設(shè)投資，北京持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度均保證了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間；全國(guó)各城市的基礎(chǔ)建設(shè)也同樣對(duì)此作了保證。

從行業(yè)發(fā)展方向看，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)秩序日趨理性，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)并非致命的打擊，而是規(guī)范市場(chǎng)、整合資源的機(jī)會(huì)，宏觀調(diào)控的有效實(shí)施將使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為健康。

我國(guó)仍處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速期，連續(xù)多年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)先于全球經(jīng)濟(jì)。

2003年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的通知》（18號(hào)文）中首次提出“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)”的概念。此后即使在多年的宏觀調(diào)控中，建設(shè)部及央行也多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)地位不可動(dòng)搖。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體處于發(fā)展期，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

目前北京市常住人口的居住面積是21平方米/人，基本屬于小康水平，但距離發(fā)達(dá)國(guó)家35-40平方米/人的舒適標(biāo)準(zhǔn)仍存在較大差距。北京市建委副主任苗樂(lè)如預(yù)測(cè)，北京房地產(chǎn)高速發(fā)展仍將維持10年左右；全國(guó)其他城市相比北京差距更大。

房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的投資性，且投資收益增長(zhǎng)穩(wěn)健。

目前，股票、期貨、基金市場(chǎng)持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻穩(wěn)中有升，一枝獨(dú)秀。奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)的接連舉辦大大提升了中國(guó)的國(guó)際形象和影響力，據(jù)有關(guān)專家預(yù)計(jì)，在未來(lái)五年內(nèi)，全國(guó)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資將比正常水平提高30%。

人民幣升值帶來(lái)行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，大量資金特別是境資本開始涌入房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展奠定了良好的資本基礎(chǔ)。

政策扶持和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的催化劑。

房地產(chǎn)業(yè)是政策性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，政府的政策導(dǎo)向和規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起決定性作用。（79年深圳特區(qū)、93年浦東新區(qū)無(wú)一不是在政策的扶持與政府規(guī)劃下迅速發(fā)展）

房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)的熱點(diǎn)行業(yè)。其薪酬水平比之其他行業(yè)更具挑戰(zhàn)性，吸引大批人才進(jìn)入。人才儲(chǔ)備的極大豐富使房地產(chǎn)業(yè)如虎添翼，充分具備了發(fā)展的軟硬件條件。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)潛力巨大

什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)？為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一直以房地產(chǎn)業(yè)的“常青樹”著稱，在房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的迅速發(fā)展階段內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更具有巨大的行業(yè)增長(zhǎng)潛力。

2004年，美國(guó)全年的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額高達(dá)1000億美元；2004年，上海成交二

手房22萬(wàn)套；2005年北京成交二手房7萬(wàn)余套；以上數(shù)字均表明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)蘊(yùn)藏著較大的發(fā)展?jié)摿吞嵘臻g。

世界頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)開始涉足中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，充分說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)這匹令人矚目的千里馬將在未來(lái)更廣闊的空間和領(lǐng)域中騰飛馳騁。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是近年來(lái)的新興行業(yè)，已經(jīng)朝著資金程度、專業(yè)程度、品牌程度這三個(gè)方向不斷發(fā)展，并正在逐步形成直營(yíng)、連鎖、筑巢獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等三種發(fā)展模式，行業(yè)的洗牌與整合是挑戰(zhàn)，更是實(shí)力品牌迅速擴(kuò)張發(fā)展的機(jī)會(huì)，同時(shí)也是企業(yè)個(gè)體發(fā)展的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)較之其他行業(yè)持續(xù)投入資金少，資金回籠速度快，利潤(rùn)回報(bào)相對(duì)豐厚，更重要的是具備以少量資金迅速滾動(dòng)“四兩撥千斤”的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)不是傳統(tǒng)的生產(chǎn)、制造行業(yè)，是服務(wù)類產(chǎn)業(yè)，其提供的產(chǎn)品也是服務(wù)。它不同于其他傳統(tǒng)行業(yè)的自身特點(diǎn)使得企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中更具靈活機(jī)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，一旦把握機(jī)會(huì)完全具備一鳴驚人、一飛沖天的潛力。

作為服務(wù)類產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)沒(méi)有生產(chǎn)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)等復(fù)雜的環(huán)節(jié)，直接指向流通領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作相對(duì)簡(jiǎn)單，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的感知能力較之其他項(xiàng)目更為敏感，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

從營(yíng)銷角度看，與其他項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有效客戶群體直接明確，便于進(jìn)行市場(chǎng)的推廣和銷售，同時(shí)，市場(chǎng)推廣和銷售的成本較低。

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主要操作模式與其他項(xiàng)目相比充分利用了現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，特別是以網(wǎng)絡(luò)為主要運(yùn)作平臺(tái)的筑巢獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人模式，為目前最流行的水泥+鼠標(biāo)盈利模式。在美國(guó)，以網(wǎng)絡(luò)為媒介的公司通常的年收入可達(dá)到50億美元。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的行業(yè)之一，尤其她與金融行業(yè)如同孿生兄弟般具有一定的共通性。（從近年銀行的發(fā)展實(shí)踐看，銀行近年來(lái)充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)高端客戶聚集，不斷發(fā)展投資、理財(cái)?shù)雀郊臃?wù)，不僅使其服務(wù)素質(zhì)得以提高，而且減少了經(jīng)營(yíng)成本）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的盈利模式較之其他行業(yè)具備較強(qiáng)的拓展性，衍生業(yè)務(wù)的不斷挖掘和拓展是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)新的利潤(rùn)亮點(diǎn)。

三、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。

自20世紀(jì)80年代后期以來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問(wèn)代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的全過(guò)程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

近幾年來(lái)，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場(chǎng)上是典型的供方市場(chǎng)，缺口較大，就業(yè)形勢(shì)很好。本職業(yè)從業(yè)人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，同時(shí)也有許多人被淘汰出局。

在港臺(tái)，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動(dòng)性較大的美國(guó)和西歐，更是最近百余年來(lái)平均收入穩(wěn)居全國(guó)前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中新建房勢(shì)頭正猛，二手房市場(chǎng)日見廣闊，加上社會(huì)上二次置業(yè)潮流方興未艾，本職業(yè)的前景預(yù)期十分良好，預(yù)計(jì)在未來(lái)的20-30年內(nèi)，從業(yè)人員總數(shù)將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽(yáng)型職業(yè)之一。按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國(guó)際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個(gè)職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

晉升：置業(yè)顧問(wèn)-高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)-店經(jīng)理-區(qū)域經(jīng)理-區(qū)域總監(jiān)-公司副總

你是剛畢業(yè)的大學(xué)生嗎？是否在為找什么樣的工作整日迷茫？

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北京偌大的城市，好工作哪里找？

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一、房地產(chǎn)行業(yè)是分享經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)行業(yè)

從行業(yè)發(fā)展速度看，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)仍將保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，將以平均高于GDP增長(zhǎng)水平兩倍的速度持續(xù)發(fā)展。

政策扶持和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的催化劑。

房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)的熱點(diǎn)行業(yè)。其薪酬水平比之其他行業(yè)更具挑戰(zhàn)性，吸引大批人才進(jìn)入。人才儲(chǔ)備的極大豐富使房地產(chǎn)業(yè)如虎添翼，充分具備了發(fā)展的軟硬件條件。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)潛力巨大

什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)？為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一直以房地產(chǎn)業(yè)的“常青樹”著稱，在房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的迅速發(fā)展階段內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更具有巨大的行業(yè)增長(zhǎng)潛力。

世界頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)開始涉足中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，充分說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)這匹令人矚目的千里馬將在未來(lái)更廣闊的空間和領(lǐng)域中騰飛馳騁。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是近年來(lái)的新興行業(yè)，已經(jīng)朝著資金程度、專業(yè)程度、品牌程度這三個(gè)方向不斷發(fā)展，并正在逐步形成直營(yíng)、連鎖、筑巢獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等三種發(fā)展模式，行業(yè)的洗牌與整合是挑戰(zhàn)，更是實(shí)力品牌迅速擴(kuò)張發(fā)展的機(jī)會(huì)，同時(shí)也是企業(yè)個(gè)體發(fā)展的機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)發(fā)展

自20世紀(jì)80年代后期以來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三方的獨(dú)立身份，從事顧問(wèn)代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的全過(guò)程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

專家顧問(wèn)型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將會(huì)成為今后經(jīng)紀(jì)人行業(yè)發(fā)展的潮流。“省心，省力”是國(guó)內(nèi)外經(jīng)紀(jì)人行業(yè)一致所追求職業(yè)目標(biāo)，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要求經(jīng)紀(jì)人在從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，更多的是以房地產(chǎn)交易雙方顧問(wèn)的身份出現(xiàn)的，以其豐富的專業(yè)知識(shí)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識(shí)為當(dāng)事人提供業(yè)務(wù)咨詢，以幫助當(dāng)事人做出最合理的選擇。服務(wù)質(zhì)量的提高和深度的增加，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的地位日顯重要，因而其社會(huì)評(píng)價(jià)也會(huì)隨之提高。

總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展必將理性化，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)隨著經(jīng)驗(yàn)的積累和摸索，也一定會(huì)總結(jié)出適合中國(guó)特色的發(fā)展之路，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)能夠真正實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。

公司簡(jiǎn)介：北京掌中行商信息技術(shù)有限公司（Mobile Business Information Technology Co., Ltd）于2010年在中國(guó)北京注冊(cè)成立。現(xiàn)擁有150名員工，公司管理層匯集了移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)、經(jīng)紀(jì)公司、廣告公司、媒體運(yùn)營(yíng)等行業(yè)的一批專業(yè)型人才，業(yè)務(wù)涉及北京、上海、廣州等城市。掌中行商立足于移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，利用創(chuàng)新型的3G技術(shù)，專注大房產(chǎn)流通領(lǐng)域，為客戶構(gòu)筑全新的快營(yíng)銷與捷服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系。

快才事業(yè)部的介紹：做為國(guó)內(nèi)首家專業(yè)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供HR服務(wù)的移動(dòng)互聯(lián)平臺(tái)，匯集了多位來(lái)自知名招聘機(jī)構(gòu)及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的資深HR專業(yè)人士，面向地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供人力資源管理領(lǐng)域的招募、培訓(xùn)、績(jī)效管理等方面的服務(wù)。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)范文

1、一房二賣：指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

2、交易日期調(diào)整的關(guān)鍵：交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

3、等額本金和本息的內(nèi)涵和區(qū)別：等額本息法的特點(diǎn)是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計(jì)劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因?yàn)殡S著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加。

等額本金法的特點(diǎn)是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時(shí)間還款額較高，適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，年齡大的可采用本金法，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

4、路線價(jià)估價(jià)法的內(nèi)涵：路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運(yùn)用。

5、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的重置價(jià)格或者重建價(jià)格。

6、高開低走和低開高走的內(nèi)涵：在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競(jìng)爭(zhēng)又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹立房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭(zhēng)客戶和市場(chǎng)份額的“高開低走”的策略。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認(rèn)同感差，且市場(chǎng)狀況不好競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以價(jià)格取勝的“低開低走”策略。

7、房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)的職業(yè)道德：以公司整體利益為重，不因個(gè)人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制。

8、施工許可證向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

9、房地產(chǎn)供給曲線的內(nèi)涵：生產(chǎn)者在特定的時(shí)間內(nèi)，在各種可能的價(jià)格下對(duì)某種產(chǎn)品愿意并且能夠出售的數(shù)量，表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系的曲線。

10、房地產(chǎn)貸款信用保險(xiǎn)是貸款人以借款人的信用向保險(xiǎn)人投保，當(dāng)借款人不為清償或不能清償債務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)人代為補(bǔ)償。

11財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)：

12、根據(jù)刑法···，如何處罰？嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

13、喜封金頂：“喜封金頂”是時(shí)下一個(gè)熱門的說(shuō)法,在建筑業(yè)界慶祝某一建筑總體結(jié)構(gòu)建造完成的儀式上常被人使用。

14、三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

16、小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和區(qū)別：大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。

17、五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證、銷售（預(yù)售）許可證。兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

19、樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離，同一個(gè)小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。房屋前后間距：普通小區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計(jì)算。按照國(guó)家規(guī)定（設(shè)計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午時(shí)的太陽(yáng)高度角。房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建筑間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

20、房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。

21、過(guò)戶：指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過(guò)程。

22、建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。

23、板樓一般指建筑層數(shù)不超過(guò)12層的“東西長(zhǎng)、南北短”的建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物。優(yōu)點(diǎn)：南北通透，便于采光通風(fēng)；均好性強(qiáng)；管理成本不高；住戶使用率很高。缺點(diǎn)：建筑密度低，房?jī)r(jià)高；戶型格局不宜改造。

24、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格或使用費(fèi)；前期開發(fā)工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；開發(fā)管理費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)和稅金。影響因素：自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；行政因素；國(guó)際因素；心理因素；其他因素。

25、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的特點(diǎn)：

26、區(qū)位：區(qū)位一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系。

27、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)：市場(chǎng)潛力巨大；開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；多元化的市場(chǎng)需求；對(duì)開發(fā)商投資能力要求較低。

28、新房與二手房的交易流程：

29、買新房、買方承擔(dān)的稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)；合同印花稅；契稅；權(quán)證印花稅；轉(zhuǎn)移登記費(fèi)；勘測(cè)費(fèi)及工本費(fèi)。

30、物業(yè)管理的內(nèi)涵及地位：是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。

31、物業(yè)代理的作用：(1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。(2)通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。(3)從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過(guò)程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。(4)按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格、面積大小、建筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。(5)幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排(6)提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑?、固定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來(lái)尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效率。

32、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案的基本內(nèi)容：(1)項(xiàng)目出租、出售，還是租售并舉，出租面積和出售面積比例；(2)可出租面積、可出售面積、可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排及各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定；(4)租金和售價(jià)水平的確定。(5)收款計(jì)劃的確定。

33、案場(chǎng)布置設(shè)計(jì)需要注意：

34、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序：（1）選址：市場(chǎng)條件判斷、項(xiàng)目位置選擇（2）立項(xiàng)：確定開發(fā)方案、編制可行性研究報(bào)告（3）取得土地：辦理《建設(shè)用規(guī)劃許可證》、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)：領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（5）開工建設(shè)：招標(biāo)：尋找施工單位、領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》、開工建設(shè)（6）竣工驗(yàn)收：領(lǐng)取《商品房銷售許可證》 36住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)：

1.建筑業(yè)一般都是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè),而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用.2.住宅作為生活必須品,沒(méi)有任何家庭可以離開它.一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有許多拉動(dòng)因素,住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性,從多方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).3.住宅的質(zhì)量和新穎性是公民經(jīng)常追求的目標(biāo),而住宅業(yè)的發(fā)展對(duì)水泥鋼鐵玻璃家具等上百種產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的意義。

第五篇：2014年房地產(chǎn)行業(yè)分析和轉(zhuǎn)型升級(jí)大綱

2014年房地產(chǎn)行業(yè)分析和轉(zhuǎn)型升級(jí)

宏皓教授時(shí)長(zhǎng)：3-6課時(shí)

一、2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、2014年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融環(huán)境分析

2、房地產(chǎn)行業(yè)近期數(shù)據(jù)分析3、2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境

（1）政策調(diào)控

（2）房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)

（3）官員財(cái)產(chǎn)公示

（4）房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)大

4、房地產(chǎn)行業(yè)如何適應(yīng)新形勢(shì)并成功突圍

二、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級(jí)

1、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新

2、把握中央契機(jī)：城鎮(zhèn)化

（1）城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的下個(gè)黃金十年，但不是過(guò)去的簡(jiǎn)單復(fù)制

（2）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進(jìn)共融

（3）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢(shì)

3、產(chǎn)業(yè)基金助力房地產(chǎn)行業(yè)突破發(fā)展瓶頸

（1）產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

（2）城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金

4、房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)投融資管理

（1）積極加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道的管理

（2）必須建立多層次的融資渠道和加強(qiáng)成本控制

（3）必須建立金融安全防范體系

5、房地產(chǎn)行業(yè)的其他重要?jiǎng)?chuàng)新

（1）房地產(chǎn)行業(yè)需要在資本運(yùn)作上更勝一籌

（2）房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式亟待創(chuàng)新

（3）養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)的深層次創(chuàng)新

專家簡(jiǎn)介 宏皓：原名：章強(qiáng)。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問(wèn)，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會(huì)秘書長(zhǎng)，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評(píng)論員。被社會(huì)廣泛譽(yù)為：投資大師，中國(guó)私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《資本市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)投資》、《房地產(chǎn)行業(yè)投融資管理》、《企業(yè)資產(chǎn)管理》、《企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《公司理財(cái)》、《公司治理》、《資本運(yùn)作與投融資管理》、《私人銀行財(cái)富管理》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實(shí)務(wù)》、《十八大宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫2012年中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國(guó)財(cái)富市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。

常受邀在中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》、中央人民廣播電臺(tái)《經(jīng)濟(jì)之聲》、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國(guó)家級(jí)媒體擔(dān)任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實(shí)踐，近10年來(lái)著有《第一財(cái)富大道》、《家庭理財(cái)行動(dòng)》、《理財(cái)改變命運(yùn)》、《理財(cái)身價(jià)倍增》、《卓越理財(cái)》、《理財(cái)決定命運(yùn)》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國(guó)內(nèi)在投資理財(cái)方面出版著作貢獻(xiàn)最多，受眾面最廣的金融投資專家。