第一篇：關(guān)于更換物業(yè)辦公樓、宿舍樓房間門的請示

關(guān)于更換物業(yè)辦公樓、宿舍樓房間門的請示

公司領(lǐng)導(dǎo)：

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)辦公樓、宿舍樓房間（含淋浴間、衛(wèi)生間、洗漱間）共有146間。其中物業(yè)辦公樓單開門房間42間，雙開門房間2間；物業(yè)宿舍樓單開門房間101間，雙開門房間1間。由于房間門的質(zhì)量較差，大部分門已出現(xiàn)變形、脆化破損、門鎖損壞無法關(guān)閉、易燃等問題，存在較大的安全隱患。為保障物業(yè)員工人身財(cái)產(chǎn)安全，杜絕盜竊、火災(zāi)等險情發(fā)生，現(xiàn)向公司領(lǐng)導(dǎo)請示，更換物業(yè)辦公樓和宿舍樓房間門，我部調(diào)研市場價格如下：

1、單開鋼木烤漆門950元/樘，物業(yè)樓共計(jì)單開門房間143間，合計(jì)費(fèi)用為：143間 * 950元=135850元

2、雙開鋼木烤漆門1900元/樘，物業(yè)樓共計(jì)雙開門房間3間，合計(jì)費(fèi)用為：3間 * 1900元=5700元

3、更換物業(yè)辦公樓、宿舍樓房間門費(fèi)用共計(jì)：141550元。

4、以上報價不含稅金。

妥否，請批示。

工程技術(shù)部

二〇一三年三月十二日

第二篇：更換電腦 請示 文檔

關(guān)于增加電腦硬盤內(nèi)存的請示

尊敬的單位領(lǐng)導(dǎo)：

本人于xx年x月xx日到xxxx公司工作，職位是xxxxx。主要負(fù)責(zé)的是xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx等。經(jīng)常會使用到大型軟件，如photoshop,illustrator,flash會聲會影等，現(xiàn)在使用的電腦內(nèi)存不能符合這些軟件的正常運(yùn)行，時常死機(jī)，需要大量內(nèi)存才能正常順暢的完成工作任務(wù)。

為了更好更有效率的完成工作任務(wù)，懇求公司能解決我使用的電腦內(nèi)存容量小的問題。

專此請示，懇求批復(fù)。

xxx xxx

xxx年

x 月 x 日

第三篇：更換公務(wù)用車請示

縣人民政府：

我委的公務(wù)用車是一九九四年縣計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會購置的桑塔納2000型。目前行駛近30萬公里，超出了國家規(guī)定的報廢標(biāo)準(zhǔn)，根本無法正常行駛。而我委的主要工作是到省、市相關(guān)部門爭資金、爭項(xiàng)目，平均每月要到成都跑十趟左右，同時，項(xiàng)目爭取回來后對項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管也需要經(jīng)常深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)和項(xiàng)目單位檢查，車輛使用頻率較高。但目前車況差，不能正常行駛，在高速公路行駛已多次出現(xiàn)故障，嚴(yán)重影響了工作。為保證工作的順利進(jìn)行，特請示更換國產(chǎn)廣州本田雅閣2.0轎車一臺。

妥否，請批示。

[，感謝原作者]

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第四篇：物業(yè)更換交接

物業(yè)更換交接

從《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定看，有關(guān)更換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，只在第29條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定；第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定；第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。

因此，要順利更換物業(yè)，調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，使各方盡可能得取得一致性意見尤為重要。

一、更換物業(yè)的移交手續(xù)

第一，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，并及時書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與社區(qū)服務(wù)中心約定承接驗(yàn)收時間。

在約定時間內(nèi)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)施設(shè)備有關(guān)資料、相關(guān)財(cái)務(wù)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。

資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)對查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

第二，查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況處理。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的，社區(qū)服務(wù)中心通知有關(guān)方進(jìn)行修理并商定時間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證，并及時簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。

第三，原物業(yè)公司的退出及拒不退出的處理辦法 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！睕]有交接時間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時間，比如說物業(yè)費(fèi)沒有繳清。面對此種情況，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)該嚴(yán)格按照物業(yè)合同履行完自己的義務(wù)，讓原物業(yè)公司沒有拖延的借口。

要求原物業(yè)公司在查驗(yàn)接管工作完成后10個工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，按照《條例》59條相關(guān)規(guī)定處理，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對原物業(yè)公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。相關(guān)資料若先移交給社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，那么社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)該及時將相關(guān)資料移交給新物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

二、更換物業(yè)需移交的資料

交接中涉及的內(nèi)容繁多：配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。這些內(nèi)容主要可以分為兩個部分：

（一）工程交接：由專業(yè)人員分成專業(yè)小組，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

1．竣工平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料，包括社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)給水地下管網(wǎng)圖、排水地下管網(wǎng)水泵，社區(qū)服務(wù)中心規(guī)劃圖紙即紅線圖。圖紙資料的交接還包括具體設(shè)施所處位置、布局、隱蔽工程等等。

2．區(qū)域內(nèi)水泵房、專變房、紅外安防、公用照明、供配電、消防設(shè)施、升降設(shè)備、空調(diào)、給排水、樓宇自動化系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、廣播、會議背景音響、避雷系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)的相關(guān)情況資料。

3．檔案資料移交。例如：技術(shù)檔案、日常檔案等詳見《余杭街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

4．相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備安裝使用維保技術(shù)資料（如一些資料移失，移交方應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作程序和經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)寫相關(guān)技術(shù)資料）。5．物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件。

6．綠化移交相關(guān)問題資料。

7．物業(yè)設(shè)施設(shè)備移交不僅僅是技術(shù)資料移交，更重要的是設(shè)備運(yùn)行狀況，技術(shù)維護(hù)、操作的交底。設(shè)備技術(shù)移交，包括設(shè)備使用壽命、使用過程的維修維護(hù)、常見的故障以及操作規(guī)程、運(yùn)行參數(shù)、工作性能、生產(chǎn)廠方都是應(yīng)該說明并記錄清楚。

(二)財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。

1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、公共區(qū)域及設(shè)施所得收費(fèi)等余額和財(cái)務(wù)帳冊。

2．用水用電性質(zhì)及權(quán)屬。

3．物業(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬其它財(cái)務(wù)。4．停車位管理服務(wù)及收費(fèi)。

5．房屋維修、待修、保養(yǎng)服務(wù)有關(guān)的全部資料移交（動用維修資金的相關(guān)資料）。例如：關(guān)于房屋及設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃中、大計(jì)劃，巡檢記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄??。

6．預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)。

7．基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施設(shè)備的配置和產(chǎn)權(quán)界定。

制定相關(guān)移交程序內(nèi)容后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)雙方與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心簽訂移交接受協(xié)議，送當(dāng)?shù)乜h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

備案。

在移交的過程里，可能會出現(xiàn)很多繁瑣、未預(yù)料的問題，移交方與接受方必須具備良好溝通協(xié)作精神。

(3)文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。

防范風(fēng)險，避免業(yè)主社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心或使用人工作、生活受到影響更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險”幾種情況：

(1)原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。(2)原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。

(3)交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

(4)引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

第五篇：要想更換物業(yè)

要想更換物業(yè)，就得成立業(yè)委會，作為一個組織來與他們協(xié)商溝通，才能夠拿到前期物業(yè)或是KFS移交的相關(guān)資料。往往在這中間會有很多的問題存在。比如：

1.前期物業(yè)在這期間，提出“出現(xiàn)了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業(yè)委會的該怎么辦？ 2.部分業(yè)主沒有交物業(yè)管理費(fèi)用，導(dǎo)致前期物業(yè)不愿意離開或是說前期物業(yè)不想離開，賄賂部分業(yè)主，給他們免除部分物業(yè)管理費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主群體意見不合，物業(yè)不離開。這個問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業(yè)走了，后來聘請了一個臨時物業(yè)。但是發(fā)現(xiàn)臨時物業(yè)還沒有拿到前期物業(yè)交接的相關(guān)資料。馬上臨時物業(yè)就要到期了，那么后期的物業(yè)該何如的聘請以及如何要到相關(guān)的資料？

4.在物業(yè)移交資料的時候，中間出現(xiàn)了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業(yè)管理交接中的難點(diǎn)和對策

摘要：新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)處理難等方面。面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，以及業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司時可能發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作，規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場化行為。其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避意識和業(yè)主委員會的合法操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。

隨著物業(yè)管理的市場化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難。

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

雖然 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。3、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難。由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個阻礙交接成功的難題。（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

（2）代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)管理費(fèi)欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到 90%，而很多的是維護(hù)在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風(fēng)險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險。、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力?？善刚埼飿I(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

三、成功案例

某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機(jī)構(gòu)。從 2004 年 9 月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。2、業(yè)主委員會成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論 《 業(yè)主公約 》、《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》，制定業(yè)主委員會全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個考察，采用邀請招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？ 根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；

（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；

（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？

原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？

業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。