第一篇：房屋租賃合同糾紛常見問題50問

點擊標題可打開全文

未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效? 租賃合同是否可解除?近親屬的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人嗎

房屋整體出賣,部分房產(chǎn)的承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)?

2011-6-29 2011-6-24 2011-6-18

最高人民法院關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見 2011-6-12 最高人民法院民一庭負責人解釋 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應

2011-6-8

用法律若干問題的解釋》

法官談離婚時共同債務的處理、忠誠協(xié)議效力、婚前按揭貸款購房及婚內(nèi)贈于

2011-6-5

效力等問題

簽定房屋租賃合同應注意的幾個問題

關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的理解與適用 小區(qū)開設銀行網(wǎng)點,安裝大功率空調(diào)擾民，如何維權(quán)?

鄰居將房出租給他人，承租人半夜工作影響他人休息，該怎么辦？ 轉(zhuǎn)租單位門面房，未約定租期，租客不搬怎么辦？ 淋浴房內(nèi)中毒身亡,房主和煤氣公司是否應當承擔責任?

房屋出租后被群租可否解除合同？租賃結(jié)束未交接返還的有什么后果？

2011-6-3 2011-6-2 2011-5-26 2011-5-15 2011-5-15 2011-2-18 2011-1-13

個人租賃商鋪后成立公司進行經(jīng)營，承租人如何確定？公司是否承擔承租人的2011-1-5

責任？

將他人房屋非法出租,將負刑責

未經(jīng)出租人同意,不得擅自增設設施,否則應予拆除 上海市房屋租賃合同 示范文本

租客在租賃房屋內(nèi)遭受人身傷害死亡，責任如何承擔？房東是否擔責？

2010-11-14 2010-10-18 2010-10-11 2010-10-4

最高人民法院民一庭負責人就《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律

2010-9-24

若干問題的解釋》答記者問

房屋租賃合同期滿后沒有續(xù)簽，但繼續(xù)使用，是否成立新的合同，房東是否可

2010-9-18

以隨時解除合同？

承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何保護？優(yōu)先權(quán)在什么情況下受到限制？

2010-9-18

租賃的房屋辦理了抵押，抵押權(quán)人是否有權(quán)要求承租人搬出？ 房屋租賃合同解除后，裝修費用損失如何承擔？

2010-9-17 2010-9-17

2010-9-10 房屋承租人破壞承重墻，對相鄰業(yè)主造成安全隱患。出租人是否應當承擔責任？ 簽定租賃合同后,出租人又將房屋出租他人,如何承擔責任?

股東與出租人簽定租賃合同，房屋由公司使用并支付租金,誰是真正的承租人? 2010-9-9 出租房屋甲醛超標,是否可以解除租賃合同、返還租金、賠償損失？ 承租人在什么情況下不享有優(yōu)先購買權(quán)?

未經(jīng)登記的租賃合同,是否適用“買賣不破租賃”規(guī)則? 違約一方?jīng)]有權(quán)利提出解除合同嗎？

承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵犯,是否可以請求確認售房合同無效? 承租二房東轉(zhuǎn)租的房屋，有何風險？注意什么問題？

因房屋性質(zhì)不符而辦不出營業(yè)執(zhí)照,租賃合同可否解除?責任如何承擔? 未經(jīng)同意裝修擅改結(jié)構(gòu)，出租人是否有權(quán)解除合同要求賠償損失？ 房屋甲醛超標危害健康，承租人可否解除合同？

承租人提前退租應承擔什么責任？辦理退租手續(xù)視為放棄追究嗎？ 非產(chǎn)權(quán)人出租不適用“買賣不破租賃”規(guī)則

上海法院關(guān)于房屋租賃糾紛的調(diào)解處理的指導手冊 房主如何應對房屋被偷賣？ 違反強制性規(guī)定的租賃合同的效力 房屋租賃糾紛裝修費用處理原則 上海市城市房屋群租治理事件的法律分析 房屋轉(zhuǎn)租涉及的相關(guān)法律問題

2010-9-5 2010-9-3 2010-9-3 2010-8-28 2010-8-17 2010-8-17 2010-8-15 2010-8-9 2010-8-5 2010-8-5 2010-8-5 2010-8-4 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21

簽訂租賃合同應注意的常見法律問題 2010-7-21

《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適

用

房屋租賃中的賠償責任 對“群租"問題的民法思考

不動產(chǎn)抵押同時又出租的后果如何? 承租人擅自轉(zhuǎn)租有效嗎,后果如何?

2010-7-17

2010-7-17 2010-7-17 2010-7-17

第二篇：商品房買賣合同糾紛常見問題200問

商品房買賣合同糾紛常見問題200問---以案說法

點擊標題可以打開文章全文

購房人逾期付款被解除合同并承擔了違約責任后，返還購房款是否應包括利息？ 建筑圖紙標明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔違約責任？

購房人與開發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？ 房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助購房人辦證的義務具體包括哪些內(nèi)容？沒有履行協(xié)助的如何承擔責任？ 房地產(chǎn)交易中心對房屋產(chǎn)權(quán)進行初始登記時應審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍

2011-7-30 是什么？

新房買賣案例：房屋存在質(zhì)量問題，可以因此而拒付房款嗎？

新建住宅窗戶有什么標準？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》什么時候開始實施？ 高法公報案例:合同只約定面積誤差超過標準可以解除，現(xiàn)買方不解除時如何處理？

房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物

2011-7-29 業(yè)區(qū)域時，應當依據(jù)什么因素？

在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？

政府部門變更規(guī)劃，造成開發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務，應否承擔民事違約責任？ 房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測量機構(gòu)有無義務告知買受人公攤面積的計算依據(jù)、公攤部位、計算方法和過

2011-7-29 程結(jié)果等？

銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對該抵押權(quán)的不成立承擔相應責任？

高法公報案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符

2011-7-27 合建筑規(guī)范能否免責?

高法公報案例:訴訟中合同文件真實性如何認定?

高法公報案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問題? 有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合2011-7-27 格文件就無質(zhì)量問題嗎?開發(fā)商應當如何承擔責任?

高法公報案例:因合同條款異議不能按時完成簽定合同的,定金應當如數(shù)返還 法官談商品房銷售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理 建筑面積包括什么,如何計算?

認購書、預訂書是什么性質(zhì)的文件?其效力如何? 物權(quán)公示有什么效力?

2011-7-27 2011-6-29 2011-6-29 2011-6-27 2011-6-27 2011-7-27 2011-7-29 2011-7-29 2011-7-29 2011-7-30 2011-7-30 2011-7-29 2011-7-30 2011-7-30 2011-7-30 2011-7-30 什么是物權(quán)公示原則?為什么要進行物權(quán)公示?

開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務，是否適用訴訟時效的規(guī)定？ 預告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？

房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價損失，即可得利益的損失是否應當賠償？ 期房買賣中的法律風險及應對措施 房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問題 商品房沙盤和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?

合同約定用途商業(yè),但開發(fā)商沒有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責任如何承擔? 開發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時是否可以要求賠償損失？一房二賣,沒有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例 土地交易中合同顯示公平的認定 購買期房，如何保障將來一定取得產(chǎn)權(quán)？

房屋登記應當進行形式審查還是實質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？ 以他人名義買房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰? 購房人在哪些情況下可以退房？

商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗收備案表？ 施工合同十大問題分析

簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補充條款

依據(jù)買賣合同取得房屋后，長期未進行產(chǎn)權(quán)過戶登記，是否會超過訴訟時效？ 情勢變更原則的適用研究

房屋初始登記與建設工程規(guī)劃許可不一致,如何處理?

房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰所有,如何確認? 協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰? 訂房意向書在什么情況下可以認定為購房合同？ 買商品房如何防范法律糾紛? 收房需要注意的幾個法律問題

房屋建設工程對相鄰房屋造成損害如何賠償,誰負責賠償? 買房各階段的主要法律風險和防范

房價下跌,購房者在什么情況下可以要求補償差價?

2011-6-27 2011-6-24 2011-6-24

2011-6-24 2011-6-21 2011-6-21 2011-6-21 2011-6-20 2011-6-19 2011-6-19 2011-6-18 2011-6-18 2011-6-14 2011-6-13 2011-6-13 2011-6-12 2011-6-11 2011-6-7 2011-6-6 2011-6-6 2011-6-5 2011-6-5 2011-6-5 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3

購房人在哪些情況下可以要求退房?

商品房買賣合同補充條款如何約定以保障購房人權(quán)利? 全體業(yè)主共有房屋如何認定,誰來認定?

房屋交付使用多年開發(fā)商仍辦不出產(chǎn)權(quán)證的，能否解除合同？時效如何計算? 開發(fā)商履行預售合同延期,應如何承擔賠償?shù)蓉熑? 購房意向書有無法律效力?一方違反時如何承擔責任?

商品房預售中宣傳資料及鳥瞰圖是要約還是要約邀請,對開發(fā)商是否具有約束力? 商品房樓書等廣告和宣傳資料是否認定為合同?違反時如何承擔責任? 建筑工程陰陽合同效力問題淺析

最高人民法院法官解讀<關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定> 新建住宅使用說明書和質(zhì)量保證書有什么作用?

房屋實際面積比約定面積多,如何處理? 對面積有爭議怎么辦?

男女朋友合買房屋后分手,約定產(chǎn)權(quán)歸一人所有,如何處理才能保障產(chǎn)權(quán)人利益?

開發(fā)商不具備預售商品房資格，買房辦出產(chǎn)權(quán)證，合同約定的違約金賠償條款明顯不合理，該怎

2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-2 2011-6-2 2011-6-1 2011-5-26 2011-5-26 2011-5-26 么辦？

商品房質(zhì)量問題如何處理?

什么情況下可以要求開發(fā)商承擔1倍以內(nèi)的懲罰性賠償責任？ 合同約定以按揭貸款的方式支付房款，后貸款不成，如何處理？ 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以要求退房嗎？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商拒絕修復，如何處理？

開發(fā)商辦理產(chǎn)證是否存在期限？延遲辦理產(chǎn)證，應承擔什么責任？ 開發(fā)商延遲交房，應承擔什么責任，是否可以退房？ 開發(fā)商遲遲不能辦理產(chǎn)證，是否可以退房？

商品房必須達到什么要求，才可以取得交付許可，進行交付？ 房屋的質(zhì)量保修期限是多久？

房屋有規(guī)劃變更或設計變更的，如何處理？ 開發(fā)商一房二賣，房屋歸屬如何確定？ 未經(jīng)登記備案的預售合同生效嗎？

簽訂房屋買賣預售合同后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得預售許可證，該合同是否有效？

2011-5-8 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-21

2011-4-10 2011-4-7 2011-4-5 實際交房面積與約定不一的如何處理？ 期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

預告登記有什么作用?應由誰辦理? 商品房預售需要具備什么條件？

購房人簽定認購書或訂購合同后，不想買了，如何承擔責任？ 開發(fā)商廣告與實際狀況不符，應當承擔什么責任？

開發(fā)商發(fā)布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究? 商品房發(fā)生質(zhì)量問題如何處理 裝修材料不符合合同約定，如何維權(quán)？

房屋買賣過程中會涉及哪些常見的違約情況和違約責任呢？ 關(guān)于成立業(yè)主大會申請書格式 如何成立業(yè)委會?

政策變化是否屬于情勢變更,是否可以解除合同?

前期物業(yè)服務合同中,業(yè)主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當事方為由拒付物業(yè)費嗎一方預期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責任 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題如何處理？

起訴歸還購房借款不成后，還可以以不當?shù)美麨橛稍俅纹鹪V嗎？ 商品房未經(jīng)消防驗收,是否可以交付? 逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權(quán)歸本單位”的說明有效嗎？ 按揭貸款中，購房人延遲還款，開發(fā)商是否需要承擔責任？ 開發(fā)商承諾提供免費巴士后借故停運,應承擔什么責任? 定金合同（預售）（供商品房預訂時使用）定金合同（出售）（供商品房預訂時使用）上海市商品房出售合同 上海市商品房預售合同示范文本

買方支付房款后,訂房意向書能否認定為購房合同? 房屋質(zhì)量常見問題與防治處理 樓書等商品房廣告有法律約束力嗎？

2011-2-28 2011-2-27 2011-2-26 2011-2-24 2011-2-24 2011-2-22 2011-2-11 2011-1-31 2011-1-23 2011-1-4 2010-12-22 2010-12-22 2010-12-20 2010-11-15 2010-11-9 2010-11-1 2010-10-29 2010-10-25 2010-10-23 2010-10-22 2010-10-21

2010-10-11 2010-10-11 2010-10-11 2010-10-11 2010-10-6 2010-9-25 2010-9-19

簽定了預售合同，但未辦理預售登記,開發(fā)商將房屋賣與他人,如何處理? 陽臺是否屬于公共部位,如何判斷? 買商品房簽了合同,什么情況下可以退房呢? 認購書沒有約定的內(nèi)容,買賣雙方無法協(xié)商達成一致,是否適用定金罰則? 簽定認購書后，開發(fā)商未通知簽約，而是出賣他人，如何承擔責任？

承諾隨房奉送閣樓，但未列入買賣合同條款，產(chǎn)權(quán)證也無體現(xiàn)，是否構(gòu)成重大誤解？ 開發(fā)商延遲交付房屋，并延遲辦理產(chǎn)證，是否應當承擔雙重違約金？ 規(guī)劃許可違反法律規(guī)定時,是否有效?如何處理? 房屋權(quán)屬發(fā)生爭議,提起撤消登記等行政訴訟有效嗎? 車庫面積不足合同約定,開發(fā)商如何承擔責任? 開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)登記不明的車庫出售給某業(yè)主,是否有效? 開發(fā)商房屋逾期未取得交付使用許可證及產(chǎn)權(quán)證，購房人余款未付,是否需要承擔違約責任? 開發(fā)商違反預售前簽定的意向書,造成買賣合同未簽,如何承擔責任? 房屋噪音超標，購房人是否可以解除合同？ 開發(fā)商一房二賣時，如何承擔責任? 是否退一賠一? 房產(chǎn)出資人和產(chǎn)權(quán)登記人不同時，如何認定產(chǎn)權(quán)？ 購房者在房屋交接時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵的，應不應該拒絕收房？ 登記的產(chǎn)權(quán)人與實際出資人不一,產(chǎn)權(quán)歸屬如何確定? 上海浦東房地產(chǎn)糾紛現(xiàn)狀及對策

由于合同條款的磋商導致沒能按期簽定房屋買賣合同的，定金應否返還？ 購買新房庭院綠地的權(quán)屬問題

買賣合同被解除的，可以要求承擔違約金嗎

法院審理案件時，除了事實和法律之外，還考慮些什么因素？ 最高法院法官談合同效力及違約金認定等問題 最高法院法官談商品房買賣糾紛案件審理的司法解釋 違反商品房認購書承擔什么責任？--法官談認購書效力等問題 法官談商品房買賣合同糾紛案件的審理問題

江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見 浙江省和湖南省高院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件的指導意見

2010-9-18 2010-9-18 2010-9-14 2010-9-10 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-5 2010-9-5 2010-9-5 2010-9-5 2010-9-4 2010-9-4 2010-9-4 2010-9-4 2010-9-2 2010-8-28 2010-8-28 2010-8-28 2010-8-24 2010-8-24 2010-8-22 2010-8-22 2010-8-22 2010-8-22 2010-8-22 商品房買賣合同糾紛中的認購書、廣告、質(zhì)量、交房等問題研究 因宏觀調(diào)控引發(fā)的房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題處理 開發(fā)商一房二賣時，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬如何確定？

廣東省高級人民法院關(guān)于認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的意見 房屋“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”是否合格如何確定？ 房屋存在質(zhì)量問題，收房應當如何處理？

房屋質(zhì)量糾紛中，委托鑒定機構(gòu)進行鑒定有什么作用？

購房人收房時發(fā)現(xiàn)一些質(zhì)量瑕疵，可否拒收房屋并要求承擔逾期交房違約金？ 關(guān)于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的案例 開發(fā)商逾期交房,法院判決如何承擔責任? 內(nèi)部認購書的效力如何？拒絕執(zhí)行該認購書如何承擔責任？ 政策變化是否可以解除房屋買賣合同? 交房與樓書不符,開發(fā)商需要承擔什么責任? 開發(fā)商延期交房，如何承擔違約責任？

名字已經(jīng)寫入購房合同,產(chǎn)權(quán)登記前還能被撤消嗎? 父母出資為兒子購買婚房,但不登記產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)如何歸屬? 新房與樣板房不一致,合同一定可以解除或撤消嗎? 首付款定性為借款的,對房屋不享有產(chǎn)權(quán)

開發(fā)商延期交房并延期辦證,是否需要承擔雙份違約金? 開發(fā)商需要履行售樓廣告中的承諾嗎？ 售樓廣告約定為合同內(nèi)容，購房人獲得勝訴 上海法院關(guān)于房屋抵押糾紛的調(diào)解處理指導手冊 上海法院關(guān)于商品房買賣糾紛的調(diào)解處理指導手冊

最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的理解與適用九種情況可依法退房

收房時怎樣驗房?注意哪些問題? 房地產(chǎn)樓花按揭問題解析 地下車位權(quán)屬登記問題 商品房預售合同的糾紛處理原則

2010-8-22 2010-8-21 2010-8-21 2010-8-20 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-18 2010-8-18 2010-8-18 2010-8-18

2010-8-17 2010-8-15 2010-8-15 2010-8-15 2010-8-15 2010-8-5 2010-8-5 2010-8-4 2010-8-4 2010-7-26 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21

購買全裝修房八項注意 房屋面積糾紛處理辦法 房地產(chǎn)市場非法預售現(xiàn)象剖析 怎樣選購稱心如意的商品房? 商品房質(zhì)量糾紛的投訴與處理方法 商品房預購人如何保護自己的權(quán)益? 購買期房應警惕開發(fā)商“隱性違約” 房產(chǎn)證辦理流程及注意事項

房屋買賣中電磁輻射污染損害賠償問題分析 商品房買賣預約合同解除后定金如何處理？ 購買商品房出現(xiàn)問題如何索賠？索賠案例及分析 商品房面積誤差糾紛處理辦法 商品房預售合同效力問題分析與處理 商品房按揭糾紛問題分析 住房公積金貸款申請條件是什么？

如果購房者延遲收房結(jié)果會怎樣？因為不滿意房屋等原因拒收房屋會有什么后果？ 開發(fā)商延期交房如何處理？

房屋交房時對實測面積有異議，該請哪些測量機構(gòu)重新進行測量？ 交房時，開發(fā)商應出具哪些材料？不提供的如何處理？

上海地區(qū)預售房屋交接和產(chǎn)證辦理具體流程如何？實行商品房銷售網(wǎng)上備案后，如何進行房屋交

2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21

2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 接？

貸款的數(shù)額和期限有什么限制？

交房以交鑰匙算還是辦理過戶算？有什么區(qū)別？

貸款合同未能簽定，商品房買賣合同如何處理？買賣合同解除后，貸款合同如何處理？ 房屋買賣常見名詞解釋

房屋的保修期多久，保修范圍包括哪些？

認為房屋存在質(zhì)量問題，申請檢驗要向什么機構(gòu)提出？ 房屋首期維修基金的交納時限？

未按期辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶的如何承擔責任？

2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 什么原因會造成產(chǎn)權(quán)證辦理延遲呢？ 辦理房產(chǎn)證需要準備什么材料？ 辦理房產(chǎn)證有哪些流程？

住宅交付使用許可證是什么文件？有什么意義？查看時應當注意什么？ 收房發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量可能存在問題，如何處理？ 開發(fā)商的樓書和廣告，對開發(fā)商有約束力嗎？

開發(fā)商還沒有取得預售許可證，是否可以簽定認購書或預售合同，是否有效？

2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-19

第三篇：房屋租賃合同糾紛若干問題

房屋租賃合同糾紛若干問題

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點?，F(xiàn)就房屋租賃合同有關(guān)問題，提出觀點供商榷。

一、對房屋租賃合同效力認定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

1．審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

2．審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標準的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

《城市房屋租賃管理辦法》認為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應恰當，否則光“占有”有何經(jīng)濟價值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當?shù)?，而應以合法占有?quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因為權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應有權(quán)出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。

3．審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當然也應予以登記備案。還有人認為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳?！逗贤ā逢P(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。

4．審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3％計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理

1．對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

2．對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：

(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

(2)房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

(3)房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

三、違章建筑的租賃合同糾紛的問題

房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺商、港商）合作辦廠，實質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的?，F(xiàn)實中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認了違章建筑出租的合法性，與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認為，對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。筆者認為，對違章建筑的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟發(fā)展是沒有多大價值的。

第四篇：房屋租賃合同糾紛若干問題探討

房屋租賃合同糾紛若干問題探討

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。筆者試就房屋租賃合同有關(guān)問題，提出自己的觀點供商榷。

一、對房屋租賃合同效力認定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：

1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的；

2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；

3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

4、屬于違章建筑的；

5、不符合安全標準的；

6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標準的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

對于廣東法院來說，上述兩個法規(guī)都應適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認為，兩個法 規(guī)都存在值得研究的地方。一個是房屋租賃權(quán)源的問題。《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》都認為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應恰當，否則光“占有”有何經(jīng)濟價值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當?shù)模鴳院戏ㄕ加袡?quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因為權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋 本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認為應允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應有權(quán)出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。

（三）審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當然也應予以登記備案。還有人認為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手 續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。

（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3％計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理

（一）對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

（二）對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝 修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

三、違章建筑的租賃合同糾紛的問題

房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。但 就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺商、港商）合作辦廠，實質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應受到法律保護的?，F(xiàn)實中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題，我們在審判實踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認了違章建筑出租的合法性，與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認為，對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會造成今天的尬尷局面。筆者認為，對違章建筑的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟發(fā)展是沒有多大價值的。上海市黃埔區(qū)人民法院·艾新娥 吳凡

第五篇：法律意見書(房屋租賃合同糾紛)

法律意見書

致：吉林省集團股份有限公司

XXXX律師事務所（以下簡稱“本所”）接受貴公司委托，就貴公司與長春市XXXX汽車服務有限公司（以下簡稱“車裝公司”）房屋租賃合同糾紛提供法律意見。本所律師接受委托后，對貴公司所提供的關(guān)于本糾紛的相關(guān)材料進行了詳細的審查，現(xiàn)就本糾紛發(fā)表法律意見如下：

一、本法律意見書出具的依據(jù)

本所出具本法律意見書的主要依據(jù)是《中華人民共和國合同法》及貴公司提供的以下材料：

1、《房屋租賃合同》（2004年6月16日簽訂）；

2、《房屋租賃合同》（2005年12月29日簽訂）；

3、《通知》（貴公司于2008年1月7日簽發(fā)）；

4、《公證書》（（2008）吉長忠誠經(jīng)證字第1號）；

5、《緊急通知》（貴公司于2008年3月10日簽發(fā)）；

6、《關(guān)于停水停電的通知》（貴公司于2008年6月17日簽發(fā)）；

7、《關(guān)于遷出人民大街7351號租賃場所的緊急通知》（貴公司于2008年7月24日簽發(fā)）；

8、《關(guān)于敦促立即遷出人民大街7351號租賃場所的通知》（貴公司于2008年9月8日簽發(fā)）；

9、《關(guān)于敦請立即遷出人民大街7351號租賃場所的通知》（貴公司于2008年10月17日簽發(fā)）；

10、《關(guān)于對吉林省XXXXX集團有限公司通知的回復》（車裝公司于2008年4月7日簽發(fā)）；

11、《關(guān)于對吉林省XXXXX集團股份有限公司2008年7月24日<

關(guān)于遷出人民大街7351號租賃場所的緊急通知>的答復意見》（車裝公司于2008年7月30日簽發(fā)）；

12、《關(guān)于出租方吉林省XXXXX集團股份有限公司由于侵權(quán)行為給承租方長春市XXXX汽車服務有限公司承租其長春市人民大街7351號租賃場所造成損失的具體賠償請求》（車裝公司于2010年4月5日簽發(fā)）。

二、關(guān)于雙方爭議的焦點的分析

通過對上述材料的審查，本所認為貴公司與車裝公司房屋租賃合同糾紛爭議的焦點為：貴公司單方解除租賃合同是否符合法律規(guī)定及合同約定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”及第九十六條“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除……”的規(guī)定，在貴公司與車裝公司簽訂的兩份租賃合同中的第二條均約定了“出租方整體用途發(fā)生改變時，應提前3個月通知承租方，承租方應在規(guī)定的期限內(nèi)無條件搬出”的貴公司單方解除合同的條件。只要符合該條約定，貴公司單方解除合同的行為即符合法律規(guī)定及合同約定。

關(guān)于該條中“出租方整體用途發(fā)生改變”這一用語，本所認為，可以有兩種理解：

1、出租方主觀上要改變出租房屋的用途；

2、因客觀情況發(fā)生變化，所出租的房屋用途不得不改變。如果按照第1種理解，則出租方有權(quán)隨時根據(jù)自己需要改變房屋用途，即可以將用于出租的房屋收回自用或用于其它用途。此時，只

需履行提前3個月通知承租方的義務，租賃合同自通知到達承租方即告解除，承租方應按約定于3個月內(nèi)無條件搬出。貴公司因此無需承擔任何違約或侵權(quán)責任。

如果按照第2種理解，則貴公司需要提供發(fā)生出租房屋必須改變用途的客觀情況的證據(jù)，例如貴公司在2008年1月7日所發(fā)出的通知中所稱的長春市環(huán)保局、朝陽供電局、南湖派出所消防治安科認定出租房屋不具備繼續(xù)使用條件的書面材料。如無相關(guān)證據(jù)證明出租房屋確實不適合繼續(xù)使用或其他需要改變房屋用途的證據(jù)，則不具備租賃合同第二條約定的解除條件，貴公司無權(quán)單方解除租賃合同。如這樣，貴公司則可能需要承擔違約責任。

本所認為，對于該約定，應按第1種方式理解更為恰當。理由如下：

1、從該約定的文字表述來看，約定的是出租方整體用途發(fā)生改變，而不是出租的房屋整體用途發(fā)生改變。

2、如因客觀情況發(fā)生變化，致使房屋用途不得不改變的，屬于不可抗力的情形，系法定解除合同的條件，無需在合同中另行約定，更不可能做到提前三個月預知并通知對方。

因此，可見該約定就是為了在出租方認為需要改變用途時，提前通知即可解除合同所設定的條款。

三、關(guān)于本糾紛的處理意見

根據(jù)上述分析，貴公司以改變用途為由提前3個月通知車裝公司并解除合同的行為，符合雙方簽訂的租賃合同的約定的單方解除合同的條件，車裝公司應在接到通知后三個月內(nèi)無條件搬出租賃房屋。車裝公司以貴公司單方解除合同行為違反合同約定給其造成損失為由，向貴公司主張賠償沒有法律及事實依據(jù)。貴公司不僅不需要承擔賠償

責任，還可以向車裝公司主張因車裝公司延期搬遷給貴公司所造成的損失。損失數(shù)額可根據(jù)車裝公司延遲搬遷的時間按合同約定的房租標準計算。

但考慮到訴訟過程中存在的不確定因素，建議貴公司應提前搜集確需改變出租房屋整體用途的相關(guān)證據(jù)，以免在訴訟中因?qū)徟腥藛T對事實的主觀判斷與本法律意見的分析不一致而給貴公司造成損失。

四、特別說明

本法律意見書是根據(jù)貴公司所提供的材料進行的初步分析，不是本所對貴公司所作出的保證，僅供貴公司在處理本糾紛時予以參考。貴公司對本法律意見有獨立判斷之權(quán)利，對于貴公司參考本法律意見作出的決策，本所不承擔法律責任。未經(jīng)本所書面許可，本意見書不得向第三方出示，也不得作為證據(jù)使用。

XXXX律師事務所

律師：

二O一O年八月二十日