第一篇：物業(yè)的管理法規(guī)制度

第一章、安防人員八條禁令

1、嚴(yán)禁刁難群眾、大罵、侮辱他人；違者予以通報(bào)批評(píng)，嚴(yán)重的扣除當(dāng)月薪資一半或全部。

2、嚴(yán)禁索要、接受客戶錢物和酬金；違者予以辭退。

3、嚴(yán)禁在執(zhí)勤中擅離職守。違者予以通報(bào)批評(píng)。

4、嚴(yán)禁泄漏客戶內(nèi)部機(jī)密，違者扣除當(dāng)月薪水一半。

5、嚴(yán)禁在執(zhí)勤中喝酒、酗酒、賭博、違者予以辭退。

6、嚴(yán)禁阻礙國(guó)家工作人員執(zhí)行公務(wù)、違者予以開(kāi)除。

7、嚴(yán)禁非法剝奪、限制公民人生自由、搜查他人身體或扣押他人合法證件，違者予以開(kāi)除。

8、嚴(yán)禁違規(guī)使用警戒，違者扣除當(dāng)月薪資一半，情節(jié)嚴(yán)重扣成法律責(zé)任的予以開(kāi)除，并移交公安機(jī)關(guān)處理。

第二章、永隆遠(yuǎn)震物業(yè)管理有限公司文明用語(yǔ)十規(guī)范

1、您好！

2、請(qǐng)出示您的證件，謝謝您的合作。

3、對(duì)不起，請(qǐng)您下車！

4、對(duì)不起，這里不讓停車。

5、請(qǐng)留步，您找誰(shuí)？

6、對(duì)不起，麻煩您等一下。

7、對(duì)不起，打擾您了，再見(jiàn)！

8、請(qǐng)您慢走！

9、不客氣，沒(méi)關(guān)系。

10、謝謝您，再見(jiàn)！

第三章、安防員工作職責(zé)

1、著裝整齊，舉止端莊，精神飽滿，姿態(tài)良好。

2、文明執(zhí)勤，禮貌待人。文明用語(yǔ)，態(tài)度和藹，對(duì)出入的車輛、來(lái)賓、來(lái)客有禮貌，對(duì)單位員工要以禮相待，不準(zhǔn)蠻橫粗暴、故意刁難、嚴(yán)禁打人、罵人。

3、堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，嚴(yán)禁睡崗、脫崗，按時(shí)交接班、按規(guī)定進(jìn)行分崗執(zhí)勤巡邏檢查。

4、執(zhí)勤時(shí)不準(zhǔn)看書報(bào)、玩手機(jī)、聽(tīng)收音機(jī)、下棋、打撲克、打電話聊天、喝酒、接待親友、或從事其它與執(zhí)勤無(wú)關(guān)的工作。

5、認(rèn)真執(zhí)行門衛(wèi)檢查登記制度，對(duì)出入單位的物品要認(rèn)真檢查核對(duì)，對(duì)進(jìn)入單位的來(lái)訪來(lái)客詳細(xì)登記認(rèn)真的做好，執(zhí)勤記錄，要疏通門口的交通，保證暢通，不準(zhǔn)私自罰款。

6、發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑人作案或發(fā)生治安災(zāi)害事故要機(jī)智果斷，勇于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)報(bào)告，積極參與搶險(xiǎn)救災(zāi)。

7、注意內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、保持值班室的整潔，要愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，不得損壞。

第四章

1、安防員在執(zhí)勤期間未按照規(guī)定著裝。佩戴安防標(biāo)志的，每次扣10元，月累計(jì)5次以上（含5次）扣除當(dāng)月薪資一半。

2、安防員在執(zhí)勤期間聊天，會(huì)客、吸煙、打鬧、嘻笑、看電視、看書報(bào)、辦私事、聽(tīng)收音機(jī)、玩手機(jī)等現(xiàn)象的，每次扣30元，月累計(jì)3次以上（含3次）扣除當(dāng)月薪資一半。

3、安防員在執(zhí)勤期間未保持服裝整潔和良好儀容風(fēng)紀(jì)，長(zhǎng)發(fā)蓄須，戴項(xiàng)鏈，留長(zhǎng)指甲、未按規(guī)定在位執(zhí)勤等行為每次扣10元，月累計(jì)5次以上(含5次)扣除當(dāng)月薪資一半。

4、安防員未按照規(guī)定上下班，未做好交接班手續(xù)的，每次罰款30元，月累計(jì)3次以上（含3次）扣除當(dāng)月薪資一半。遲到超過(guò)60分鐘者，按曠工論處，每次罰款100元.5、安防員在執(zhí)勤期間、在班前或在崗位上喝酒，賭博的予以辭退并終止勞動(dòng)合同。

6、安防員在執(zhí)勤期間睡覺(jué)，擅自離崗，串崗，造成塌崗或無(wú)故曠工，每次罰款50元，月累

第二篇：物業(yè)管理法規(guī)問(wèn)答題

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理法規(guī)：

2、物業(yè)管理法律規(guī)范：是指由國(guó)家制定或認(rèn)可，并具有普遍約束力，以國(guó)家強(qiáng)制力保證對(duì)物業(yè)管理中某一類具體關(guān)系或某一具體活動(dòng)進(jìn)行調(diào)整的行為規(guī)范。

3、物業(yè)管理法律關(guān)系：是指由國(guó)家物業(yè)管理法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

4、物業(yè)管理法律責(zé)任：是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為應(yīng)該承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律后果。

5、相鄰關(guān)系：是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

6、酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

7、包干制：指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

8、管理規(guī)約：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。

9、住宅專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

10、物業(yè)管理糾紛：是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾(對(duì)立、對(duì)抗)的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。

二、簡(jiǎn)答：

1.什么是物業(yè)管理法規(guī)？其調(diào)整對(duì)象有哪些？ 2.請(qǐng)說(shuō)出10個(gè)你熟知的物業(yè)管理法律法規(guī)

1、《憲法》

2、《民法通則》

3、《物權(quán)法》

4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

5、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

6、《城市異產(chǎn)毗連房地產(chǎn)屋管理規(guī)定》

7、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

8、《住宅共同部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

9、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》

10、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 6.試述物業(yè)管理法律規(guī)范的結(jié)構(gòu)。

（1）假定——物業(yè)管理法律規(guī)范適用的前提。（2）處理——物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。(3)制裁——物業(yè)管理法律規(guī)范的保證。

9.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素。其主體有哪些？

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容，這三者缺一不可，故稱物業(yè)管理法律關(guān)系的三要素。

（1）業(yè)主

（2）非業(yè)主使用人（3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（4）開(kāi)發(fā)商（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（6）物業(yè)管理協(xié)會(huì)（7）行政管理部門（8）其他相關(guān)機(jī)構(gòu) 13.物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成要素有哪些？

（1）存在法律責(zé)任主體（2）違法者主觀上有過(guò)錯(cuò)（主觀故意或者過(guò)失）（3）存在違法行為（4）有損害事實(shí)發(fā)生（5）違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。16.承擔(dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式有哪些？

(1)停止侵害(2)排除妨礙(3)消除危險(xiǎn)(4)返還財(cái)產(chǎn)(5)恢復(fù)原狀(6)修理、重作、更換(7)賠償損失(8)支付違約金(9)消除影響，恢復(fù)名譽(yù)(10)賠禮道歉 17.物權(quán)的特點(diǎn)是什么？有哪些種類？ 物權(quán)的特征

（1）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)（2）物權(quán)以物為客體（3）物權(quán)以對(duì)物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容（4）物權(quán)具有排他性（5）物業(yè)具有法定性（6）物權(quán)具有追及權(quán)和優(yōu)先權(quán)效力（7）物權(quán)的設(shè)立必須公示

物權(quán)的種類

（1）自物權(quán)和他物權(quán)

（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán) 18.物業(yè)權(quán)屬的特征是什么？有哪些種類？ 物業(yè)權(quán)屬的特征

（1）物業(yè)權(quán)屬的二元性（2）物業(yè)權(quán)屬的穩(wěn)定性和變化性（3）物業(yè)權(quán)屬的復(fù)雜性

（4）物業(yè)權(quán)屬的國(guó)家干預(yù)性

物業(yè)權(quán)屬的種類

（1）土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。（2）房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)（3）物業(yè)相鄰權(quán)

19.相鄰關(guān)系的概念及特征？

相鄰關(guān)系：是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特征

（1）相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人。（2）相鄰關(guān)系是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的毗鄰關(guān)系而產(chǎn)生的。

（3）相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益，這種利益可能是財(cái)產(chǎn)利益，也可能是非財(cái)產(chǎn)利益。

（4）相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容是相鄰一方有權(quán)要求他方為自己行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)當(dāng)給予必要方便的義務(wù)。

21.相鄰不動(dòng)產(chǎn)各方應(yīng)按什么原則處理彼此間的關(guān)系？（1）有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理；（2）依法處理、兼顧習(xí)慣的原則。22.《條例》確定了那些基本制度？

業(yè)主大會(huì)制度；管理規(guī)約制度；前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度；物業(yè)承接查驗(yàn)制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度；物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度和住宅專項(xiàng)維修資金制度。

25.試述在正常使用條件下房屋建筑工程的最低保修期限。

26.住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)有哪些禁止行為？

27.物業(yè)管理服務(wù)有哪些特點(diǎn)？

物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性

30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù)有哪些？

1、發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失；

2、及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故；

3、協(xié)助做好救助工作。

31.物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理秩序的主要方式有什么？

1、履行告知義務(wù)

2、履行制止義務(wù)

3、履行報(bào)告義務(wù) 32.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成有哪些？

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

34.《條例》規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？ 權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

36.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則有哪些？

職責(zé)：

1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

2、制定和修改管理規(guī)約；

3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

4、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

5、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

6、籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

8、改變共有部分的用途；

9、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；

10、有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。表決規(guī)則:

1、專有部分占建筑物總面積；業(yè)主人數(shù)。2、2/3表決權(quán)事項(xiàng)：籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施兩項(xiàng)。3、1/2表決權(quán)事項(xiàng):其他重大事項(xiàng)。

37.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些？

① 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

② 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

③ 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ④ 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ⑤ 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

⑥ 督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用； ⑦ 組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

⑧ 協(xié)調(diào)業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛； ⑨ 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

39.如何理解管理規(guī)約的概念、內(nèi)容和法律效力？

管理規(guī)約：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。內(nèi)容：

① 物業(yè)的使用、維修、管理；

② 專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用； ③ 物業(yè)共用部位的經(jīng)營(yíng)與收益分配； ④ 業(yè)主共同利益的維護(hù)； ⑤ 業(yè)主共同管理權(quán)的行使； ⑥ 業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

⑦ 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約的效力

理解管理規(guī)約法律效力應(yīng)注意：

管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也產(chǎn)生法律效力； 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。

41.《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的條件是如何規(guī)定的？

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

42.《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的的程序是如何規(guī)定的？

① 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； ② 移交有關(guān)圖紙資料；

③ 查驗(yàn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備； ④ 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； ⑤ 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； ⑥ 簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； ⑦ 辦理物業(yè)交接手續(xù)。43.簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的作用。

44.試述承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)。內(nèi)容

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

? 查驗(yàn)重點(diǎn)非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能，目的是避免承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

45.什么是住宅專項(xiàng)維修資金及其使用原則？

住宅專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

規(guī)則：住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

47.哪些項(xiàng)目禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支？

① 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

② 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

③ 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

④ 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

48.業(yè)主大會(huì)成立后如何使用住宅專項(xiàng)維修資金？

56.分析物業(yè)管理合同糾紛的主要原因與特點(diǎn)？ 起因：

? 合同主體的合法性或是否適格的問(wèn)題 ? 合同內(nèi)容是否合法真實(shí)的問(wèn)題

? 合同訂立的形式問(wèn)題

? 合同履行中的問(wèn)題

特點(diǎn)：

? 糾紛主體的平等性。

? 糾紛的內(nèi)容和標(biāo)的既有有形的物質(zhì)（如財(cái)產(chǎn)），更有無(wú)形的服務(wù)。

? 糾紛處理方式的協(xié)議性。? 糾紛管轄的地域性。

? 經(jīng)營(yíng)者不得單方解約。

59.物業(yè)管理糾紛處理的方式有哪些？（1）當(dāng)事人協(xié)商（2）調(diào)解（3）仲裁（4）訴訟

第三篇：物業(yè)管理法規(guī)教學(xué)大綱

第一部分 大綱說(shuō)明

一、課程的性質(zhì)、目的與任務(wù)

“物業(yè)管理法規(guī)”是開(kāi)放教育試點(diǎn)物業(yè)管理（?？疲I(yè)主干課程，是中央電大統(tǒng)設(shè)必修課。同時(shí)也可作為其他相關(guān)專業(yè)的選修課，本課程開(kāi)設(shè)一個(gè)學(xué)期。

通過(guò)《物業(yè)管理法規(guī)》課程的學(xué)習(xí)目的是使學(xué)生能初步了解、掌握物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，熟悉與物業(yè)管理有關(guān)的糾紛處理程序，增強(qiáng)學(xué)生的法律素養(yǎng)。

通過(guò)學(xué)習(xí)《物業(yè)管理法規(guī)》這門課程，首先是要掌握該課程的基本理論、基本概念、基本技能，其次是作為物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)主干課程，《物業(yè)管理法規(guī)》的學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握運(yùn)用法律去解決物業(yè)管理工作中的實(shí)際問(wèn)題。

二、與其他課程的關(guān)系

學(xué)習(xí)本課程應(yīng)具備物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)和法學(xué)基本常識(shí)，同時(shí)兼顧法學(xué)專業(yè)課程特點(diǎn)，尤其是法律體系中的實(shí)體法與程序法關(guān)系，從而提高學(xué)生法律意識(shí)和應(yīng)用能力。

三、課程的特點(diǎn)

1、本課程屬專業(yè)基礎(chǔ)和主干課程，授課時(shí)注重理解基本概念、基本原理和掌握基本的法律操作規(guī)程，特別注重對(duì)法規(guī)的理解和實(shí)際應(yīng)用能力的培養(yǎng)。

2、本課程屬比較新的知識(shí)領(lǐng)域，理論上有待完善和發(fā)展，實(shí)務(wù)問(wèn)題有待于法律、法規(guī)進(jìn)一步明確，因此，授課時(shí)應(yīng)注重現(xiàn)行法律法規(guī)的修改與應(yīng)用，力爭(zhēng)做到理論與實(shí)際的有機(jī)結(jié)合。

四、課程教學(xué)要求的層次

為了幫助學(xué)生準(zhǔn)確掌握各章要點(diǎn)及復(fù)習(xí)重點(diǎn)，本大綱把教學(xué)內(nèi)容分成了解、掌握和重點(diǎn)掌握等三個(gè)層次來(lái)要求。了解的內(nèi)容主要是物業(yè)管理法的一些常識(shí)，及其歷史概況和發(fā)展動(dòng)態(tài)；掌握的內(nèi)容主要是物業(yè)管理法的基本概念、基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能；重點(diǎn)掌握的內(nèi)容主要是物業(yè)管理的重要概念，基本原理的應(yīng)用。屬于了解層次的，考試時(shí)所占份量較輕；屬于掌握和熟練掌握層次的是考試的重點(diǎn)。

五、教學(xué)方法和教學(xué)形式建議

學(xué)習(xí)本課程要理論聯(lián)系實(shí)際，重視實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)。建議教師在介紹各種概念時(shí)要注意進(jìn)行案例教學(xué)，注重實(shí)例分析，避免抽象地純理論地灌輸。學(xué)習(xí)者在學(xué)習(xí)中既要掌握基本的概念和基本知識(shí)，又要避免為了應(yīng)試死記硬背。應(yīng)當(dāng)特別注重理解，把所學(xué)的知識(shí)同實(shí)際的需要結(jié)合起來(lái)。

學(xué)生應(yīng)當(dāng)在教師的指導(dǎo)下自主學(xué)習(xí)。在學(xué)習(xí)中，《物業(yè)管理法規(guī)》文字主教材是學(xué)習(xí)這門課程的基本依據(jù)，建議盡量閱讀有關(guān)物業(yè)管理法類案例，提倡獨(dú)立思考問(wèn)題，提倡對(duì)法規(guī)理解能力并就疑難問(wèn)題展開(kāi)討論，以加強(qiáng)自學(xué)能力的培養(yǎng)，逐步提高解決問(wèn)題的能力。

第二部分 媒體使用和教學(xué)過(guò)程建議

一、學(xué)時(shí)分配

本門課程的課內(nèi)學(xué)時(shí)數(shù)為54學(xué)時(shí)，共3學(xué)分，開(kāi)設(shè)一個(gè)學(xué)期。從2003年秋開(kāi)始滾動(dòng)開(kāi)設(shè)。教學(xué)環(huán)節(jié)建議采取錄象、面授、IP課件相結(jié)合的形式進(jìn)行。

教學(xué)內(nèi)容的學(xué)時(shí)具體分配如下：

序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8

教學(xué)內(nèi)容 物業(yè)管理法緒論 物業(yè)管理法律制度 業(yè)主及業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理合同及服務(wù)收費(fèi) 不同物業(yè)的管理規(guī)范 物業(yè)管理法律責(zé)任 物業(yè)管理糾紛的防范與處理

合計(jì)

課內(nèi)學(xué)時(shí) 8 8 6 6 6 8 6 54 2 錄像 1 IP課件

二、多種媒體教材的總體說(shuō)明

1、文字教材

本課程以《物業(yè)管理法規(guī)》作為文字主教材，由孫彬主編，25萬(wàn)字，廣東高等教育出版社出版。

《物業(yè)管理法規(guī)》共8章，25節(jié)，基本教材全面、系統(tǒng)、具體地講述課程內(nèi)容，是組織教學(xué)和期末考試的基本依據(jù)。教學(xué)重點(diǎn)為熟練掌握部分，約占全部知識(shí)點(diǎn)的50%。

《物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)指導(dǎo)》是對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》內(nèi)容的壓縮、提煉和必要的說(shuō)明，目的是便于學(xué)生把握所學(xué)知識(shí)的要點(diǎn)和重點(diǎn)、難點(diǎn)。

《物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)指導(dǎo)》中每一章所附的思考練習(xí)均是為了鞏固對(duì)所學(xué)內(nèi)容的理解，學(xué)習(xí)者應(yīng)當(dāng)盡可能完成。

2、音像教材

（1）《物業(yè)管理法規(guī)》制作2課時(shí)錄像課，對(duì)課程內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)講授和難點(diǎn)分析。

（2）《物業(yè)管理法規(guī)》制作1課時(shí)IP課，介紹期末復(fù)習(xí)指導(dǎo)。

三、教學(xué)環(huán)節(jié)

1、自主學(xué)習(xí)

自主學(xué)習(xí)是遠(yuǎn)程開(kāi)放教育的學(xué)生獲取知識(shí)的主要方式，本課程的教學(xué)要注意對(duì)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力的培養(yǎng)。學(xué)生可以通過(guò)自學(xué)，收看錄像、IP課件、直播課堂、網(wǎng)上教學(xué)輔導(dǎo)等方式進(jìn)行學(xué)習(xí)，各教學(xué)點(diǎn)可以采用靈活多樣的導(dǎo)學(xué)助學(xué)方式，幫助學(xué)生學(xué)習(xí)。

2、教學(xué)單位組織必要的集中輔導(dǎo)

以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，各試點(diǎn)電大應(yīng)安排一定量的集中輔導(dǎo)。各試點(diǎn)電大不得減少課內(nèi)時(shí)數(shù)。（見(jiàn)課內(nèi)學(xué)時(shí)分配）

3、形成性考核

《物業(yè)管理法規(guī)》配有形成性考核作業(yè)。形成性考核作業(yè)是學(xué)生學(xué)好本課程的一項(xiàng)重要的、必不可少的工作。通過(guò)這些習(xí)題的練習(xí)，逐步加深對(duì)課程中各種概念的理解、熟悉基本理論、基本規(guī)程、基本方法和基本技能，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的理解和培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用法律解決實(shí)際問(wèn)題的能力，達(dá)到本課程的教學(xué)目的。形成性考核占總成績(jī)的20%。

4、考試

考試題目要全面，符合教學(xué)大綱要求，同時(shí)要做到體現(xiàn)重點(diǎn)，題量適度，難度適中，題量和難度的梯度應(yīng)按教學(xué)要求的不同層次安排。不出難題、怪題。

本課程考試方式：《物業(yè)管理法規(guī)》考試方式為閉卷。時(shí)間120分鐘。

第三部分 教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)要求

第一章 緒論 教學(xué)要求：

了解：物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容，國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理立法的概況，物業(yè)管理法的地位和作用

掌握：狹義物業(yè)的三個(gè)特征，物業(yè)管理法的效力等級(jí) 重點(diǎn)掌握：狹義的物業(yè)管理法，物業(yè)管理立法體制和法律體系

教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié)

物業(yè)管理與物業(yè)管理法 第二節(jié) 物業(yè)管理立法

第三節(jié) 國(guó)外及香港、臺(tái)灣的物業(yè)管理立法 第四節(jié) 物業(yè)管理法的地位和作用

教學(xué)建議：

1、強(qiáng)調(diào)學(xué)好本課程的意義

2、了解本課程的特點(diǎn)

3、弄清物業(yè)管理法的概念及基本原理。第二章

物業(yè)管理法律制度 教學(xué)要求：

了解：物業(yè)管理法律關(guān)系在物業(yè)管理法律制度中的意義；物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物權(quán)的特征；基地使用權(quán)的取得；建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類；物業(yè)相鄰關(guān)系的主要類型及有關(guān)處理辦法；房屋權(quán)屬狀況。掌握：法律關(guān)系；物業(yè)權(quán)屬的特征；物業(yè)權(quán)屬管理的兩種制度；物業(yè)權(quán)屬登記的功能。

重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理法律關(guān)系概念與特征；物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬的概念；物業(yè)權(quán)屬管理的概念；房屋所有權(quán)的取得方法； 物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制 教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié)

物業(yè)管理法律關(guān)系概述 第二節(jié)

物業(yè)權(quán)屬及其法律制度

第三節(jié)

物業(yè)產(chǎn)權(quán)的持有形式和取得方式 第四節(jié)

物業(yè)產(chǎn)權(quán)的法律限制和不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系 第五節(jié)

物業(yè)產(chǎn)權(quán)與物業(yè)管理權(quán) 教學(xué)建議：

1、弄清物業(yè)管理法律關(guān)系

2、明確物業(yè)權(quán)屬及其法律制度

第三章 業(yè)主及業(yè)主團(tuán)體

教學(xué)要求：

了解：業(yè)主 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主公約 住戶手冊(cè) 業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主自治

掌握：業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù) 業(yè)主自治的原則

重點(diǎn)掌握：業(yè)主公約及住戶手冊(cè)的內(nèi)容

教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 業(yè)主的法律地位

第二節(jié)

業(yè)主團(tuán)體

第三節(jié) 業(yè)主公約及住戶手冊(cè)

教學(xué)建議：

1、弄清業(yè)主及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)

2、理解業(yè)主公約的內(nèi)容

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

教學(xué)要求：

了解：物業(yè)管理企業(yè)的概念.類型.資質(zhì)

掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件.資質(zhì)等級(jí).職責(zé)

重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu).內(nèi)部管理制度

教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié)

物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及組織運(yùn)行

第二節(jié)

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

第三節(jié)

物業(yè)管理企業(yè)的法律地位及職責(zé)范圍

教學(xué)建議：

1、弄清物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)

2、明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位及職責(zé)范圍

第五章

物業(yè)管理合同

教學(xué)要求：

了解：物業(yè)管理合同的概念.合同履行的概念.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的概念

掌握：物業(yè)管理合同的特征.訂立的原則.違約及終止

重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理合同的內(nèi)容.示范文本.小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)規(guī)定

教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié)

物業(yè)管理合同的性質(zhì)與分類

第二節(jié)

物業(yè)管理合同的訂立及內(nèi)容

第三節(jié)

物業(yè)管理合同履行中的其他問(wèn)題 教學(xué)建議：

1、弄清物業(yè)管理合同訂立與內(nèi)容

2、明確物業(yè)管理合同履行的有關(guān)問(wèn)題 第六章

不同物業(yè)的管理規(guī)范 教學(xué)要求：

了解：收益性物業(yè)，管委會(huì)應(yīng)開(kāi)展的工作，商場(chǎng)管理公約，住宅小區(qū)的文明建設(shè)，公共商業(yè)樓宇的管理方式

掌握：小區(qū)管理的原則，物業(yè)綜合管理規(guī)范的特點(diǎn)及實(shí)施

重點(diǎn)掌握：物業(yè)綜合管理規(guī)范的含義及內(nèi)容，收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)和內(nèi)容，小區(qū)管理的內(nèi)容，物業(yè)綜合管理規(guī)范的含義及內(nèi)容 教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié)

收益性物業(yè)的管理規(guī)范 第二節(jié)

住宅小區(qū)管理的內(nèi)容及原則 第三節(jié)

物業(yè)綜合管理規(guī)范 教學(xué)建議：

1、弄清收益性物業(yè)管理的不同方式，住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

2、明確物業(yè)綜合管理規(guī)范的實(shí)施。

第七章 物業(yè)管理法律責(zé)任

教學(xué)要求：

了解：物業(yè)管理的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任的概念

掌握：物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、內(nèi)容及其特征

重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成 教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任概述

第二節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成 第三節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任的種類

教學(xué)建議：

1、弄清物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成

2、明確物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、內(nèi)容及其特征

第八章 物業(yè)管理糾紛的防范與處理

教學(xué)要求：

了解：物業(yè)管理糾紛的范圍、起因與特點(diǎn)

掌握：物業(yè)管理糾紛的防范措施

重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理糾紛的處理方式與程序

教學(xué)內(nèi)容：

第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛概述

第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理

第三節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范

教學(xué)建議：

1、弄清物業(yè)管理糾紛的處理方式與程序

2、明確掌握物業(yè)管理糾紛的防范措施

第四篇：物業(yè)管理相關(guān)制度文本

物業(yè)管理相關(guān)制度文本匯編

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、講究工作規(guī)范和嚴(yán)格工作程序的業(yè)務(wù)工作,特別是2017年下半年各個(gè)倉(cāng)庫(kù)正常啟用以來(lái)以及近期辦公大樓出現(xiàn)的用電、用水、暖通一系列的故障和隱患,更加需要一套正規(guī)的物業(yè)管理制度。俗話講:“沒(méi)有規(guī)矩,不成方圓”。總結(jié)過(guò)去工作經(jīng)驗(yàn),結(jié)合自身工作實(shí)際,經(jīng)過(guò)三個(gè)月多的觀察、探討、模索整理,匯集了這份物業(yè)管理制度,物業(yè)管理部門各崗位應(yīng)分工明確,工作人員實(shí)行一崗多職、一職多能,充分體現(xiàn)“小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)”的工作宗旨。這更加需要進(jìn)一步規(guī)范工作制度和工作程序,以便于嚴(yán)格管理,保證各項(xiàng)工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn),由于時(shí)間倉(cāng)促、水平有限,肯定存在諸多不足之處,尚祈領(lǐng)導(dǎo)提出意見(jiàn)和建議,以便今后改正,物業(yè)管理和后勤管理工作職責(zé)、工作制度和工作程序還有待于進(jìn)一步修改完善,將不斷總結(jié)提高工作管理和服務(wù)水平,為領(lǐng)導(dǎo)和各部門提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)。

工作人員出入保稅大廈管理暫行規(guī)定

一、進(jìn)入保稅大廈的人員憑相關(guān)部門核發(fā)的出入證、會(huì)客證、工作證放行。

二、來(lái)大廈開(kāi)會(huì)的外單位人員,由召集會(huì)議的單位提前報(bào)知相關(guān)部門放行。

三、區(qū)外人員到大廈聯(lián)系工作憑工作證、介紹信辦理登記后放行。

四、攜帶大件物品出院,應(yīng)持有關(guān)部門加蓋公章的證明信到相關(guān)部門辦理攜物出門手續(xù),門衛(wèi)憑攜物出門證明放行。

五、嚴(yán)禁將上訪人員和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入辦公樓。上訪人員一律到信訪接待室反映情況。

六、下午下班后,機(jī)關(guān)工作人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間離開(kāi)辦公樓。如有特殊情況,需要加班者,應(yīng)提前通知相關(guān)部門。

車輛出入、停放管理暫行規(guī)定

一、所有進(jìn)入辦工大樓庭院內(nèi)的車輛須按規(guī)定的行駛路線和標(biāo)志行駛嚴(yán)禁違章逆行。

二、必須服從保衛(wèi)人員的檢査，服從停車場(chǎng)管理人員的指揮和調(diào)度,在指定區(qū)域內(nèi)整齊停放,不準(zhǔn)亂停亂放。

三、庭院內(nèi)禁止汽車?guó)Q笛。收聽(tīng)汽車音響,音量不得過(guò)大。

四、禁任何人在停車庫(kù)內(nèi)維修保養(yǎng)車輛和進(jìn)行加油、抽油等違反安全操作的行為。

五、車庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁攜帶、裝載易燃易爆物品的人員和車輛嚴(yán)禁入內(nèi)停放。

六、工作人員應(yīng)自覺(jué)維護(hù)停車秩序,將車輛停放在指定位置的劃線區(qū)域內(nèi), 并擺放整齊,不得隨意停放。

七、停放在自動(dòng)車停車場(chǎng)的車輛,由專人負(fù)責(zé)管理,對(duì)長(zhǎng)期停放不用的車輛,作專門保管處理。

八、嚴(yán)禁在非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)以外的地點(diǎn)停放自行車,凡亂停、亂放的車輛, 將集中清理。

九、所有自行車應(yīng)一律將車鎖配齊,停放時(shí)應(yīng)將車輛鎖好,防止丟失。

大廈物業(yè)管理制度

一、各使用單位不得擅自改變辦公用房的結(jié)構(gòu),設(shè)施等。

二、不得在辦公室釘釘子、掛鉤等;不準(zhǔn)在室內(nèi)和樓道內(nèi)亂貼、亂寫、亂刻;不得亂拉電源線、電話線、鐵絲、繩索等。必須張貼或懸掛的圖表,應(yīng)在與辦公環(huán)境協(xié)調(diào)的原則下,經(jīng)物業(yè)管理部門同意下組織專業(yè)實(shí)施。

三、未經(jīng)登記核準(zhǔn)的辦公家具、冰箱、冰柜及屬個(gè)人所有的家具,不準(zhǔn)進(jìn)入辦公樓。

四、辦公室內(nèi)布置要力求簡(jiǎn)潔、整齊、美觀、莊重,辦公家具的擺放應(yīng)整齊有序,公用部位及柜頂臺(tái)面不得堆放雜物辦公桌要擺放整齊,桌面文件、文具、書籍等要擺放有序。對(duì)布局不合理影響整體效果的,以及對(duì)辦公桌上亂堆亂放的,物業(yè)管理部門提出調(diào)整意見(jiàn)或發(fā)出整改通知,限期改正。

五、辦公家具不得隨意挪動(dòng)到大樓以外地點(diǎn),確屬工作需要的,應(yīng)報(bào)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)、備案。

六、各單位應(yīng)按照辦公樓管理規(guī)章制度的有關(guān)型定,明確辦公室的安全、消防、衛(wèi)生責(zé)任人,確保辦公樓安全、衛(wèi)生,創(chuàng)造文明辦公的環(huán)境。

七、工作人員離開(kāi)辦公室,必須做到人離門鎖。下班前切斷電源,鎖(關(guān))好門窗。

八、節(jié)假日前,物業(yè)管理部門要組織對(duì)辦公室、工作間進(jìn)行安全檢査,發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)處理。

配電室管理制度

一、配電室管理制度是大廈及倉(cāng)庫(kù)供電的中心,是心臟部位,必須由專業(yè)人員24小時(shí)值班。保證大廈的供電不能中斷。

二、堅(jiān)持24小時(shí)值班制度,建立運(yùn)行記錄,每班巡査一次,每月一小檢,半年一大檢。檢査出問(wèn)題及時(shí)處理,并做好記錄。

三、配電室的全部設(shè)施,必須由專業(yè)人員進(jìn)行操作控制,負(fù)責(zé)停、送電等操作,無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入配電室。

四、配電至內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁在配電室內(nèi)吃飯,嚴(yán)禁用電爐取暖、做飯。

五、配電室內(nèi)照明、通風(fēng)要良好,室溫應(yīng)控制在40℃以下,墻上應(yīng)配溫度測(cè)量裝置。

六、未經(jīng)允許,任何人不得擅自斷電。

七、供電回路操作開(kāi)關(guān)的標(biāo)志要明顯、檢修停電拉閘要掛標(biāo)志牌,如確需停電應(yīng)提前通知有關(guān)部門,以免造成損失。

八、室內(nèi)嚴(yán)禁亂拉亂接線路,供電線路嚴(yán)禁超載供電。

九、熙電設(shè)備及線路如需變動(dòng),應(yīng)經(jīng)審批同意后方可實(shí)施。

十、檢修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作,確保人身安全,避免意外事放的發(fā)生。

十一、發(fā)生地震、洪水、火災(zāi)時(shí),要及時(shí)與消防控制中心聯(lián)系,配合電力的切斷及消防、電梯等電源的供應(yīng)。

高壓配電室值班電工職責(zé)

一、嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈供電方式、狀態(tài)、線路走向及所用設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。

二、努力做好設(shè)備的保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。

三、堅(jiān)守崗位，定期巡視電氣設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作狀況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好高壓運(yùn)行日志記錄。

四、對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修及時(shí)登記并通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。

五、負(fù)責(zé)與傅山熱點(diǎn)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

六、發(fā)生故障時(shí)，值班人員要保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。

七、事故不排除不能進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班人員協(xié)同工作。一般性故障要交待清楚并做好記錄。

八、請(qǐng)假、補(bǔ)休需在前一天報(bào)告班長(zhǎng)，由班長(zhǎng)安排合適的替班人。

九、做好值班室的內(nèi)外清潔工作，完成上級(jí)交辦的其它工作。

配電管理專業(yè)人員職責(zé)

一、負(fù)責(zé)大廈及庫(kù)區(qū)電力配電設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)，保障大廈及庫(kù)區(qū)用電質(zhì)量及用電安全。

二、負(fù)責(zé)高低壓配電室值班人員的管理，督促其做好運(yùn)行記錄，完成設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)，完成電力的計(jì)量報(bào)表工作。

三、負(fù)責(zé)大廈及庫(kù)區(qū)控制開(kāi)關(guān)及電照系統(tǒng)的正常維修維護(hù)工作，保證大廈及庫(kù)區(qū)電氣照明及辦公自動(dòng)化用電的需求。一般維修任務(wù)在一天之內(nèi)完成。

四、負(fù)責(zé)大廈空調(diào)電力設(shè)施的維護(hù)維修，協(xié)助空調(diào)專業(yè)人員完成空調(diào)檢修工作。

五、負(fù)責(zé)庫(kù)區(qū)各類照明設(shè)備的維護(hù)，保證其正常工作。

六、負(fù)責(zé)配電、電照用耗材的購(gòu)置計(jì)劃提報(bào)及相應(yīng)的外購(gòu)工作。

七、負(fù)責(zé)工具設(shè)備、設(shè)施的管理工作。

八、負(fù)責(zé)與施工單位聯(lián)絡(luò)完成供配電線路及配電設(shè)施的改造與完善。

九、負(fù)責(zé)大廈及庫(kù)區(qū)其它用電單位用電的計(jì)最報(bào)表工作。

十、負(fù)責(zé)監(jiān)督對(duì)大廈及庫(kù)區(qū)用電負(fù)荷進(jìn)行行動(dòng)功率因數(shù)補(bǔ)償及單雙變壓器的切換，保證設(shè)備運(yùn)行的最高效率。

十一、做好節(jié)約用電、安全用電及其宣傳工作。

十二、負(fù)責(zé)做好對(duì)電氣技術(shù)人員的業(yè)務(wù)及安全生產(chǎn)培訓(xùn)以提高素質(zhì)更好的滿足工作的需要。

十三、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。

電氣運(yùn)行管理制度

為了保證電網(wǎng)的安全經(jīng)濟(jì)用電,搞好供用電一體化建設(shè),達(dá)到變（配）站(室)標(biāo)推化、規(guī)范化的管理要求,建立必要的各項(xiàng)管理制度,以落實(shí)供用電各項(xiàng)安全措施,適應(yīng)現(xiàn)代化生產(chǎn)的需要。

1.值班制度； 2.交接班制度； 3.設(shè)備巡視檢査制度； 4.設(shè)備缺陷管理制度； 5.設(shè)備驗(yàn)收制度； 6.設(shè)備評(píng)級(jí)制度； 7.技術(shù)管理制度； 8.運(yùn)行分析制度； 9.培訓(xùn)制度； 10.文明生產(chǎn)制度； 11.群眾管理分工制度； 12.衛(wèi)生制度；

13.值班人員培訓(xùn)步驟。

空調(diào)管理工作制度

一、負(fù)責(zé)大廈內(nèi)全部空調(diào)及供排風(fēng)設(shè)施的正常運(yùn)行。

二、制訂空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程,并嚴(yán)格按規(guī)程操作。

三、定期巡査空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行情況,及時(shí)排除設(shè)備故障隱患。

四、每年在春、秋二季對(duì)空調(diào)進(jìn)行停機(jī)檢修。

五、負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備檢修所需資金的計(jì)劃統(tǒng)籌工作。

六、完成空調(diào)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。

七、負(fù)責(zé)空調(diào)檢修維護(hù)計(jì)劃的制訂。

八、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

電梯管理專業(yè)人員職責(zé)

一、及時(shí)了解監(jiān)測(cè)電梯運(yùn)行狀況,保障其正常運(yùn)行。

二、負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯公司對(duì)電梯的正常維護(hù)及保養(yǎng)。

三、負(fù)責(zé)與電梯公司聯(lián)絡(luò),及時(shí)排除電梯出現(xiàn)的各類故障。一般故障在一天內(nèi)排除。

四、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)保安隘控及電梯內(nèi)部通訊設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。

五、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)電梯內(nèi)部的保潔工作。

六、負(fù)責(zé)電梯維護(hù)維修資金的統(tǒng)籌計(jì)劃。

七、負(fù)責(zé)電梯機(jī)房配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。

八、建立電梯運(yùn)行維護(hù)維修等資料檔案,并維護(hù)其完整統(tǒng)一。

九、負(fù)責(zé)對(duì)電梯內(nèi)外警示標(biāo)志、安全標(biāo)志等的管理。

十、負(fù)責(zé)進(jìn)行電梯的檢驗(yàn)工作。

十一、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。

電梯維修工崗位職責(zé)

一、熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法。按上級(jí)要求開(kāi)啟和關(guān)閉電梯, 確保電正常運(yùn)行。

二、配合電梯公司專業(yè)人員完成周、月和的電梯保養(yǎng)工作,并檢査保養(yǎng)質(zhì)量,經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。

三、及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障。接到故障通知后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng),先將電梯轎廂中被困人放出,然后排除故障。

四、做好電梯機(jī)房的清潔工作。

五、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平。

六、搞好各工種的配合,完成上級(jí)交辦的其它工作。

電梯機(jī)房管理制度

一、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔,保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵,機(jī)房及通道內(nèi)不得堆放雜物。

二、保障機(jī)房通風(fēng)降溫良好。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛溫度計(jì),機(jī)房溫度不得超過(guò)40℃。

三、保證機(jī)房的良好照明,并配應(yīng)急照明燈,滅火器和盤車工具,并掛于明顯位置。

四、做好機(jī)房的防水、防潮工作。

五、未經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。

六、注意采取措施,防止小動(dòng)物進(jìn)入機(jī)房。

七、《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于明顯位置。

八、定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

九、每天巡視機(jī)房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的要及時(shí)處理。

弱電維護(hù)人員工作職責(zé)

一、負(fù)責(zé)整個(gè)大廈弱電系統(tǒng)的日常維護(hù)工作,確保大廈內(nèi)部通訊、網(wǎng)絡(luò)的正常。

二、負(fù)責(zé)各部門的通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的安裝、調(diào)試、調(diào)整工作。

三、配合有關(guān)部門做好新增設(shè)備的安裝、調(diào)試工作。

四、定期對(duì)弱電系統(tǒng)設(shè)備、線路進(jìn)行檢測(cè)、檢修,以保證設(shè)備運(yùn)行良好。

五、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

水泵房管理制度

一、值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水。

二、檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察水泵壓力指示。正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵等選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。

三、生活水泵規(guī)定每周至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作一次。

四、保持水泵房?jī)?nèi)外整清衛(wèi)生。

五、按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其維修保養(yǎng)。

六、保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

管鉗工崗位職責(zé)

工作任務(wù)務(wù)是：負(fù)責(zé)大廈供水系統(tǒng)，消防水系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)消防門、自動(dòng)門卷簾門及五金機(jī)械構(gòu)件的維修保養(yǎng)。其主要職責(zé)是：

一、熟悉大廈給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、調(diào)制設(shè)施）和各種機(jī)械設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)，按要求正確操作。

二、當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下水系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。

三、及時(shí)進(jìn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)，并保證維修質(zhì)量，維修記錄完整并存檔保管。

四、做好應(yīng)急搶修工作，接到應(yīng)急報(bào)告及時(shí)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)搶修，重大泄漏應(yīng)在領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下進(jìn)行。

五、積極配合其它工種的工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。

六、負(fù)責(zé)專業(yè)維修公司維修、保養(yǎng)的監(jiān) 管和配合工作。

物業(yè)管理部門職責(zé)

一、工作范圍： 1.負(fù)責(zé)大廈及庫(kù)區(qū)電力系統(tǒng)的正常供應(yīng)及附屬用電單位的電力計(jì)量。

2．負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部及庫(kù)區(qū)電話及網(wǎng)絡(luò)的正常維護(hù)。3．負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行、維護(hù)。

4．負(fù)責(zé)大廈各類燈光、音響等設(shè)施的正常運(yùn)行及維護(hù)。5．負(fù)責(zé)電梯的正常運(yùn)行。

6．負(fù)責(zé)大廈供排水系統(tǒng)的維修維護(hù)工作。7．負(fù)責(zé)大廈門窗及頂層等的維修保養(yǎng)。8．負(fù)責(zé)大廈物業(yè)技術(shù)人員的管理工作。9．負(fù)責(zé)大廈物業(yè)檔案的管理工作。

二、工作程序

1．各系統(tǒng)專業(yè)人員應(yīng)對(duì)所管理系統(tǒng)進(jìn)行定期檢査維護(hù),建立設(shè)備運(yùn)行檔案。

2．對(duì)大廈運(yùn)行中的各種零星維修任務(wù),當(dāng)接到維修任務(wù)后,物業(yè)管理部門填寫維修派工單由專業(yè)人員進(jìn)行維修,用戶在維修派工單上簽字對(duì)維修結(jié)果認(rèn)可。3．一般任務(wù)在當(dāng)天內(nèi)完成,如當(dāng)天完不成維修任務(wù)的應(yīng)向用戶及上級(jí)說(shuō)明原因及具體能完成的日期。

三、物品管理: 大廈內(nèi)部維修所用耗材、維修人員憑派工單填寫領(lǐng)料單, 倉(cāng)庫(kù)憑領(lǐng)料單出帳, 大廈維修所需物資購(gòu)進(jìn)后一律由倉(cāng)庫(kù)管理人員填寫入庫(kù)單。

四、常規(guī)檢修: 大廈及庫(kù)區(qū)重要設(shè)施設(shè)備設(shè)施如電力、空調(diào)系統(tǒng)等每年要進(jìn)行1-2次檢修維護(hù),電力檢修應(yīng)避開(kāi)工作時(shí)間停電,并將停電申請(qǐng)送有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批,經(jīng)同意后,方可進(jìn)行,空調(diào)檢修應(yīng)在每年春秋二季空調(diào)不運(yùn)行期間進(jìn)行。

基建工程管理工作制度

一、為更好地貫徹《質(zhì)量法》和國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)，堅(jiān)持“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，切實(shí)加強(qiáng)基建工程質(zhì)量管理和監(jiān)督，特制定本制度嚴(yán)格執(zhí)法，在工程質(zhì)量方面做到“五不準(zhǔn)”。

1．未經(jīng)持證單位按資質(zhì)等級(jí)規(guī)定范圍設(shè)計(jì)的工程,一用不準(zhǔn)施工。

2．無(wú)出廠合格證明和質(zhì)檢證明的原材料,一律不準(zhǔn)使用。3．不合格的建筑構(gòu)件、配件一律不準(zhǔn)使用。

4．所有工程都必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，一律不準(zhǔn)降低標(biāo)準(zhǔn)。

5．質(zhì)量不合格的工程及構(gòu)件,堅(jiān)決拆除或更換，一律不準(zhǔn)放過(guò)。

二、建立健全質(zhì)量保證體系,強(qiáng)化質(zhì)量指標(biāo)保證作用。積極推廣采用新技術(shù)，提高應(yīng)用新技術(shù)、新材料的合理化建設(shè)及可行性論證。

三、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員應(yīng)熟悉圖紙，掌握施工規(guī)范、規(guī)程，堅(jiān)持每天在施工現(xiàn)場(chǎng)，按設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范，加強(qiáng)施工質(zhì)量監(jiān)督，及時(shí)準(zhǔn)確記好施工日記。

四、加強(qiáng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)的建筑材料構(gòu)配件及設(shè)備的質(zhì)量檢查、檢測(cè)，凡影響結(jié)構(gòu)安全的主要建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備的采購(gòu)及使用，技術(shù)員要嚴(yán)格把關(guān)，要加強(qiáng)保護(hù)工作。

五、每項(xiàng)工程交工，必須完成合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，達(dá)到國(guó)家“建筑安裝工程質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”中規(guī)定的優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，并有市質(zhì)站簽發(fā)工程質(zhì)量等級(jí)證明文件。

六、具有準(zhǔn)確、齊全的技術(shù)資料檔案、嚴(yán)格執(zhí)行各類規(guī)程及各項(xiàng)廉政工作制度，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，樹(shù)立園區(qū)形象。

七、工程建設(shè)項(xiàng)目采取公平競(jìng)爭(zhēng)、公開(kāi)招標(biāo)，材料設(shè)備訂購(gòu)中堅(jiān)持貨比三家自覺(jué)規(guī)范自己的言行。杜絕不廉潔現(xiàn)象發(fā)生，集體決策，不接受外來(lái)人員的宴請(qǐng)及消防活動(dòng)。

衛(wèi)生制度

1.站內(nèi)、室內(nèi)、室外衛(wèi)生、管理清掃。2.場(chǎng)地平整，無(wú)雜草，室內(nèi)地面無(wú)雜物。3.桌椅干凈，窗明亮，注油設(shè)備無(wú)油污。

4.盤前正面無(wú)污垢，盤后設(shè)備無(wú)蛛網(wǎng)，電纜溝內(nèi)無(wú)鼠糞。5.工具、用具、家具要存放整齊，放在固定位置。

文明生產(chǎn)制度

1.變（配）電站（室）均建立衛(wèi)生區(qū)域?qū)ＹF管轄范圍。2.室內(nèi)各種設(shè)施應(yīng)達(dá)到清潔、整齊、窗明干凈。室外場(chǎng)地道路應(yīng)平整搞好綠化、美化環(huán)境，無(wú)雜草雜物，嚴(yán)禁亂放器材和設(shè)備。

3.值班室內(nèi)墻壁應(yīng)保持干凈無(wú)灰塵，全部掛表、掛圖要懸掛整齊。

4.設(shè)備名稱標(biāo)志應(yīng)清晰醒目，書寫應(yīng)工整大方美觀。5.室內(nèi)外電纜溝應(yīng)每年清掃檢查二次，并無(wú)積水；控制、保護(hù)盤二次接線、低壓控制盤應(yīng)每月清掃一次，主控制室各盤正面應(yīng)每周清掃一次。

6.嚴(yán)禁在高壓設(shè)備區(qū)內(nèi)種植樹(shù)木和攀藤植物。

7.電纜溝蓋板應(yīng)完整無(wú)缺、防小動(dòng)物事故措施必須全面實(shí)施。8.經(jīng)常保持設(shè)備的外部清潔，無(wú)油污、嚴(yán)重銹蝕現(xiàn)象。

值班制度

1.值班方式應(yīng)采取長(zhǎng)時(shí)值班制（即三班制）：變壓器總?cè)萘吭?15KVA以上必須有人值班。

2.必須按照批準(zhǔn)的值班表輪換值班，不得連值兩班。3.值班期間必須按照規(guī)定：遵守勞動(dòng)紀(jì)律、堅(jiān)持值班崗位、嚴(yán)禁脫崗。

4.值班負(fù)責(zé)人必須設(shè)法調(diào)動(dòng)班內(nèi)一切積極因素，全面完成本值內(nèi)各項(xiàng)運(yùn)行工作任務(wù)，落實(shí)各項(xiàng)安全措施。

5.嚴(yán)禁值班人員借值班之機(jī)，拆卸測(cè)驗(yàn)運(yùn)行中的設(shè)備。6.嚴(yán)禁值班人員在值班期間酗酒、會(huì)客等與工作無(wú)關(guān)的事情。7.值班人員在值班期間必須集中精力監(jiān)視設(shè)備運(yùn)行，開(kāi)展技術(shù)培訓(xùn)，維護(hù)好設(shè)備，做好調(diào)和節(jié)能工作。

8.當(dāng)值班人員必須衣著整齊，嚴(yán)禁穿背心、短褲、拖鞋。9.嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入配電室。外來(lái)人員聯(lián)系工作時(shí)必須進(jìn)行登記。

交接班制度

1.交接班人員必須按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行交接班，除特殊情況（重要操作或事故處理）外，不得提前或拖后交接班。

2.交接班人員發(fā)現(xiàn)人員醉酒、精神不正常時(shí)，應(yīng)停止交接班，并將情況報(bào)告上級(jí)；否則，接班人員接班后因此發(fā)生的事故由交班人員負(fù)責(zé)。

3.交接班雙方必須履行簽字手續(xù)，交接班方告結(jié)束。4.交接班內(nèi)容是：（1）運(yùn)行方式（接地線的裝設(shè)地點(diǎn)、號(hào)碼、組數(shù)）；（2）各種操作；（3）異常及事故處理；（4）設(shè)備檢修、試驗(yàn)、運(yùn)行情況；（5）設(shè)備缺陷情況；（6）預(yù)定的工作及“兩票”執(zhí)行情況；（7）上級(jí)指示命令、通知；（8）工具用具、儀表、備品、衛(wèi)生情況。

5.禁止在重要操作、事故及異常處理過(guò)程中交接班，但遇到緊急操作，應(yīng)停止交接班。

6.對(duì)變更的二次回路接線、新設(shè)備的操作方法和注意事項(xiàng)，必要時(shí)交接雙應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地交接。

7.對(duì)應(yīng)交未交的事項(xiàng)，接班后發(fā)生的問(wèn)題有交班人負(fù)主要責(zé)任，對(duì)已交未交待清楚，接班者含糊不清而又不詢問(wèn)清楚，接班后發(fā)生的問(wèn)題由接班人負(fù)主要責(zé)任。

分工管理制度

一、值班長(zhǎng)

1.做好管理工作,負(fù)責(zé)本班安全運(yùn)行； 2.總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),表場(chǎng)好人好事； 3.組織勞動(dòng)競(jìng)賽,開(kāi)展評(píng)比工作； 4.組織業(yè)余學(xué)習(xí),提高技術(shù)水平。

二、安全員

1.做好安全教育,檢査各種操作規(guī)程執(zhí)行情況； 2.統(tǒng)計(jì)匯報(bào),調(diào)查事故違章障礙； 3.協(xié)助班長(zhǎng)搞好安全檢査；

4.組織運(yùn)行分析,加強(qiáng)安全用具、消防器材管理。

三、培訓(xùn)員

1．定期制定培訓(xùn)計(jì)劃,組織運(yùn)行安全、質(zhì)量,完成定期考核； 2．組織技術(shù)學(xué)習(xí),開(kāi)展崗位練兵；

3．學(xué)習(xí)推廣新技術(shù)、新設(shè)備,為實(shí)現(xiàn)四化搞好業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

四、技術(shù)管理員.負(fù)責(zé)建立、健全本站技術(shù)資料； 2．建全有關(guān)生產(chǎn)圖表； 3．提出規(guī)程參考意見(jiàn)；

五、管理員

1．制定材料,事務(wù)用品、工具、儀器、計(jì)劃、保管維修； 2．報(bào)銷、統(tǒng)計(jì)、出勤、執(zhí)行經(jīng)濟(jì)核算； 3．領(lǐng)取勞保用品,提勞保意見(jiàn)。

培訓(xùn)制度

1.各變(配)電站(室)均應(yīng)設(shè)專職技術(shù)業(yè)務(wù)較熟練的培訓(xùn)員,在站(班)長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作。

2.新人員入廠值班,培訓(xùn)員應(yīng)制定培訓(xùn)計(jì)劃,指定專人負(fù)責(zé),訂立師徒合同,按期完成培訓(xùn)任務(wù)。

3.新人員在獨(dú)立擔(dān)任值班工作前,必須按計(jì)劃進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)規(guī)程、制度、跟班學(xué)習(xí)考試合格跟班實(shí)習(xí)兩階段,方可正式值班,否則,發(fā)生事故時(shí)由批準(zhǔn)者負(fù)責(zé)。

4.培訓(xùn)員必須按時(shí)完成各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃和上級(jí)布置的培訓(xùn)任務(wù),定期填寫各種培訓(xùn)報(bào)表。

5.因結(jié)線方武改變而改變的復(fù)雜操作,及設(shè)備結(jié)線可請(qǐng)專門技術(shù)人員講解或派專人學(xué)習(xí)后向全體人員傳授。

6.值班運(yùn)行人員必須接受每年的“電業(yè)安全工作規(guī)程”(變電、線路部分),現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程的考試，考試不合格的必須補(bǔ)考,否則,不準(zhǔn)值班。

7.經(jīng)長(zhǎng)期培訓(xùn)而達(dá)不到獨(dú)立工作能力,工作責(zé)任心差的人員,建議領(lǐng)導(dǎo)調(diào)離其工作崗位。

8.各級(jí)運(yùn)行人員要達(dá)到 “三熟”、“三能”。三熟: 熟悉設(shè)備原理和性能； 熟悉操作和處理事故； 熟悉本崗位一切規(guī)程。三能

能分析設(shè)備運(yùn)行； 能發(fā)現(xiàn)排除故障； 能掌握一般維修技能。

運(yùn)行分析制度

1.運(yùn)行分析(安全活動(dòng))每周進(jìn)行一次,并做好記錄。2.運(yùn)行分析由安全員主持,分析內(nèi)容可與站(班)長(zhǎng)共同商定。3.分析內(nèi)容主要是本站(班)在本周內(nèi)所發(fā)生的一切不安全因素，設(shè)備異常及帶缺陷運(yùn)行情況、違章違紀(jì)現(xiàn)象,討論制訂切合實(shí)際的防范措施,并到責(zé)任落實(shí)。

4.檢査上級(jí)下達(dá)的關(guān)于安全生產(chǎn)指示執(zhí)行情況;學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)部門轉(zhuǎn)發(fā)的事故通報(bào)、安全簡(jiǎn)報(bào)及安全生產(chǎn)文件,按照要求,結(jié)合實(shí)際,擬定事故對(duì)策。

5.學(xué)習(xí)規(guī)程，加深對(duì)條文的理解,達(dá)到認(rèn)識(shí)統(tǒng)一、執(zhí)行一致。6.分析內(nèi)容

（1）事故障礙異常運(yùn)行；（2）設(shè)備缺陷違犯規(guī)程；（3）事故通報(bào),上級(jí)通報(bào)；（4）研究設(shè)備,提高水平；（5）特殊氣候,意外發(fā)生；（6）總結(jié)經(jīng)驗(yàn),檢査措施完成；（7）制定新措施,推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

8.發(fā)生事故書面匯報(bào),總結(jié)經(jīng)驗(yàn),訂出措施,貫徹執(zhí)行。

技術(shù)管理制度

1.變(配)電站(室)的各種技術(shù)資料,應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理。達(dá)到齊、全、準(zhǔn), 為生產(chǎn)服務(wù)的目的。

2.設(shè)備的大修、試驗(yàn)報(bào)告,必須按分類歸檔,并將修試時(shí)間、參數(shù)及時(shí)填寫到有關(guān)的圖表、記錄、臺(tái)帳中。

3.新投主要設(shè)備必須將出廠說(shuō)明書和檢測(cè)記錄,作為原始資料存檔。

4.變(配)電站(室)內(nèi),必須備有:高、低壓?jiǎn)尉€系統(tǒng)接線圖,二次回路原理、展開(kāi)、安裝圖、直流系統(tǒng)結(jié)線圖、三相三線相位圖,高壓電纜走經(jīng)圖。

5.技術(shù)管理員必須對(duì)各種技術(shù)資料、圖紙、圖表的正確性負(fù)責(zé)。

6.各單位制定的變(配)電站(室)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程及有關(guān)安全制度,必須符合供電部門及部頒有關(guān)規(guī)程規(guī)定的要求,供電部門與部頒規(guī)程有抵觸時(shí),依部頒規(guī)程為準(zhǔn)。

設(shè)備驗(yàn)收制度

1.設(shè)備安裝、檢修、試驗(yàn)、維護(hù)、更換、遷移在其竣工后投運(yùn)前,均應(yīng)對(duì)進(jìn)行驗(yàn)收,合格后,方可投運(yùn)。嚴(yán)禁不經(jīng)驗(yàn)收即合閘送電。

2.設(shè)備檢修、維護(hù)、試驗(yàn)完畢后的驗(yàn)收,由值班負(fù)責(zé)人會(huì)同工作負(fù)責(zé)人，設(shè)備專責(zé)人共同驗(yàn)收、評(píng)價(jià)。

3.新安裝設(shè)備投運(yùn)前,由供電單位主持,單位主管部門,必須向不予驗(yàn)收。

4.主要設(shè)備(變壓器)大修后的驗(yàn)收,由單位負(fù)責(zé)人或責(zé)成主管部門負(fù)責(zé)人主持，并應(yīng)有供電部門人員參加。

5.驗(yàn)收的程序是：聽(tīng)取有關(guān)人員的匯報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)檢査、審閱資料、集中意見(jiàn)公布結(jié)論。

6.驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,重大問(wèn)題限期解決,一般問(wèn)題協(xié)商解決。重大問(wèn)題不解決的,嚴(yán)禁投運(yùn)。

7.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)依供電部門頒發(fā)的檢修、試驗(yàn),運(yùn)行規(guī)程和部頒程規(guī)程、規(guī)定為準(zhǔn)。

設(shè)備巡檢制度

一、正常巡視：

1.有人值班的變電站(配電室)設(shè)備巡檢周期是:除接班時(shí)巡空外,還應(yīng)在四點(diǎn)、十二點(diǎn)、十點(diǎn)對(duì)設(shè)備進(jìn)行安全而檢査。無(wú)人值班的變電站(配電室)，應(yīng)在每天本單位用電高峰期對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡檢。

2.線路巡視每月兩次,分別在白天、夜間進(jìn)行，并做好巡線記錄。

3.室外變(配)電設(shè)備應(yīng)在每月的一日、五日進(jìn)行夜間熄燈檢查。

二、特殊巡視:

1.新設(shè)備或大修后設(shè)備投運(yùn)三小時(shí)內(nèi)，應(yīng)每小時(shí)檢查一次。2.如有大風(fēng)、暴雨、冰雹、高溫、大霧、寒流、地震等自然災(zāi)害應(yīng)對(duì)廠房、室外變(配)電設(shè)備及線路進(jìn)行全面地檢査。

3.當(dāng)負(fù)荷超過(guò)其設(shè)備容量或出現(xiàn)嚴(yán)重缺陷時(shí),應(yīng)增加對(duì)該設(shè)備的巡檢次數(shù)。

4.接到事故巡檢通知時(shí),應(yīng)對(duì)本單位管轄的室內(nèi)外設(shè)備(線路)全面巡檢一遍，并將巡視結(jié)果報(bào)告發(fā)如單位。

會(huì)議控制管理制度

一、管理人員必須樹(shù)立高度的事業(yè)心和責(zé)任感,嚴(yán)格遵守各種規(guī)章制度, 認(rèn)真完成所負(fù)的每一項(xiàng)工作和領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

二、管理人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技術(shù);熟悉各系統(tǒng)的設(shè)備狀況、運(yùn)行方式和線路分布情況;熟悉設(shè)備的操作方法及步驟,嚴(yán)格按規(guī)程開(kāi)、關(guān)機(jī)器設(shè)備。

三、隨時(shí)掌握各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,對(duì)所使用的設(shè)備和機(jī)器應(yīng)定期檢査,發(fā)現(xiàn)異常,及時(shí)處理。

四、對(duì)放像機(jī)、錄相機(jī)、VCD機(jī)要定期清洗,注意機(jī)器防塵,搞好機(jī)房衛(wèi)生；桌面、機(jī)器上無(wú)塵土。

五、建立設(shè)備和機(jī)器清單記錄,確保設(shè)備及附件齊全完備。

第五篇：物業(yè)管理法規(guī)往年試題

一、判斷題

1、物業(yè)管理法律規(guī)范的效力范圍包括空間、時(shí)間效力范圍兩個(gè)方面。（錯(cuò)）

2、根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，只有自然人、法人方可成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。（錯(cuò)）

3、收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（對(duì)）

4、開(kāi)除是物業(yè)管理行政處罰的一種。（錯(cuò)）

5、在物業(yè)管理民事訴訟中，原告負(fù)主要的舉證責(zé)任。（對(duì)）

6、業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。（錯(cuò)）

7、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。（對(duì)）

8、交付定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，定金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯(cuò)）

9、物業(yè)權(quán)屬登記主要有確認(rèn)、公示等功能。（對(duì)）

10、在物業(yè)管理行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（錯(cuò)）

11、物業(yè)權(quán)屬登記請(qǐng)于物業(yè)管理法中帶有民事性質(zhì)的規(guī)范調(diào)整的范疇。（錯(cuò)）

12、占用主業(yè)共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于主業(yè)共有。（對(duì)）

13、物業(yè)公司管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。（對(duì)）

14、不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（對(duì)）

15、在我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系中，自然人不僅可以依法享有物業(yè)所有權(quán)，而且還可以通過(guò)等平等協(xié)商與物業(yè)公司建立物業(yè)服務(wù)合同。（對(duì)）

16、法律權(quán)利的結(jié)構(gòu)是指權(quán)利的內(nèi)部構(gòu)成要素和形成過(guò)程。（錯(cuò)）

17、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)內(nèi)的最高決策機(jī)構(gòu)。（錯(cuò)）

18、業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為規(guī)范。（對(duì)）

19、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)不需要具有獨(dú)立的法人資格。（錯(cuò)）

20、我國(guó)《物權(quán)法》于2007年3月通過(guò)，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（對(duì)）

21、業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（錯(cuò)）

22、收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（對(duì)）

23、物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（對(duì)）

24、憲法是我國(guó)的根本大法，也是制定各層級(jí)物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。（錯(cuò)）

25、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。（對(duì)）

26、物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。（對(duì)）

27、物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。（對(duì)）

28、業(yè)主手冊(cè)是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為規(guī)范。（錯(cuò)）

29、小區(qū)停車位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商不得自行出售。（錯(cuò)）30、業(yè)主委員大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的所有行為都必須征得業(yè)主大會(huì)的同意。（錯(cuò)）

31、業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分分享有共有和共同管理的權(quán)利。（對(duì)）

32、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公約，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。（對(duì)）

33、物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國(guó)民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯(cuò)）

二、選擇題

1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般遵循以下哪些原則？（ABCD）

A、公平合理

B方便生活

C團(tuán)結(jié)互助

D有利生產(chǎn)

2、我國(guó)政府主管部門現(xiàn)采?。ˋBCD）重大措施來(lái)促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)健康，全面的提高整體素質(zhì)和質(zhì)量。

A、立法

B、考評(píng)

C、招標(biāo)

D、資質(zhì)

3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系？（ABCD）

A、某市物業(yè)管理公司因長(zhǎng)期虧損而破產(chǎn)

B業(yè)主林某因車禍而死亡 C、某物業(yè)管理公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的申請(qǐng)

D、某物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹(shù)不采取伐移措施的消極不作為行為。

4、在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有（ABCD）

A、詐騙罪

B、侵占財(cái)產(chǎn)罪

C、故意傷害罪

D、濫用職權(quán)罪

5、經(jīng)過(guò)（B）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

6、憲法由以下哪個(gè)機(jī)關(guān)制定？（B）

A、國(guó)務(wù)院

B、全國(guó)人大

C、全國(guó)人大常委會(huì)

D、最高人民法院

7、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（ABCD）權(quán)利。

A、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利

B、依法組建業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利 C、選聘或解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利

D、共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利

8、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？（ABCD）

A、公平合理

B、方便生活

C、團(tuán)結(jié)互助

D、有利生產(chǎn)

9、物業(yè)綜合管理的特點(diǎn)有（ABCD）

A、綜合性強(qiáng)

B、專業(yè)性強(qiáng)

C、服務(wù)性強(qiáng)

D、適用性強(qiáng)

10、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要規(guī)定了物業(yè)管理（D）責(zé)任。A、刑事

B、民事

C、違憲

D、行政

11、下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（ACD）

A、房管局

B、無(wú)行為能力人

C、法人

D、在華外籍教師

12、現(xiàn)代物業(yè)管理制度的產(chǎn)生，主要取決于下列哪些因素（AD）A、區(qū)分所有

B、專有部分

C、共有部分

D、社區(qū)

13、項(xiàng)目管理是現(xiàn)代小區(qū)管理的重要環(huán)節(jié)，但綜合性服務(wù)更能體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)公司管理的水平高低。按照服務(wù)的性質(zhì)，可將小區(qū)內(nèi)所提供的服務(wù)分為（ABC）A、常規(guī)性服務(wù)

B、委托性服務(wù)

C、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)

D、單一性服務(wù)

14、物業(yè)管理糾紛民事訴訟的原則有（ABCD）

A、辯論原則

B、處分原則

C、對(duì)等原則

D、檢察監(jiān)督原則

15、物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（ACD）

A、財(cái)產(chǎn)保全

B、實(shí)體爭(zhēng)議

C、駁回起訴

D、中止訴訟

16、下列屬于仲裁協(xié)議法定內(nèi)容的有（ABC）

A、仲裁事項(xiàng)

B、仲裁機(jī)構(gòu)

C、請(qǐng)求仲裁的意思表示

D、仲裁的意思表示

17、下列說(shuō)法錯(cuò)誤的有（ABD）

A、行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解

B、送達(dá)是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為

C、法院調(diào)解有開(kāi)始、進(jìn)行和結(jié)束三個(gè)階段

D、仲裁是以不公開(kāi)審理為主，公開(kāi)審理為補(bǔ)充的

18、物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（ACD）

A、財(cái)產(chǎn)保全

B、實(shí)體爭(zhēng)議

C、駁回起訴

D、中止訴訟

19、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，可以采取下面的（C）措施。A、斷水、斷電

B、罰款

C、按合同約定收取滯納金

D、限制業(yè)主出入小區(qū)

20、物業(yè)服務(wù)合同屬于（BD）

A、有名合同

B、無(wú)名合同

C、典型合同

D、非典型合同

21、下列哪幾項(xiàng)反映了“物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性（ABCD）

A、物業(yè)屬于不動(dòng)產(chǎn)

B、物業(yè)具有單元性

C、物業(yè)具有空間性

D、物業(yè)具有環(huán)境性

22、下列哪幾項(xiàng)體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則（ABCD）A、尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則

B、自治管理、民主協(xié)商原則 C、契約自由、平等自信原則

D、政府適度監(jiān)管原則

23、下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有（ABC）

A、仲裁事項(xiàng)

B、仲裁機(jī)構(gòu)

C、請(qǐng)求仲裁的意思表示

D、仲裁費(fèi)用

24、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列那些部分組成（ABD）

A、專有所有權(quán)

B、共有所有權(quán)

C、特有全

D、成員權(quán)

25、可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（A）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A、一級(jí)資質(zhì)

B、二級(jí)資質(zhì)

C、三級(jí)資質(zhì)

D、沒(méi)有

三、簡(jiǎn)答題

1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征。答：物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征有：（1）物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（2）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；（3）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；（4）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體由特殊性；（5）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大；（6）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。

2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則。答：業(yè)主自治自律原則有：（1）依法自治原則；（2）積極自治原則；（3）規(guī)范自治原則；（4）民主管理原則；（5）接受監(jiān)督原則；（6）尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。

3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件：（1）不可抗力；（2）正當(dāng)防衛(wèi)；（3）緊急避險(xiǎn)；（4）受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的；（5）第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。

4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理立法的原則。

答：物業(yè)管理立法的原則有（1）實(shí)事求是，因地制宜原則；（2）科學(xué)的創(chuàng)建性原則；（3）協(xié)調(diào)配套原則；（4）保障物業(yè)合理使用原則；（5）依法維權(quán)，自治自律原則。

5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)范圍。答：物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)范圍有：（1）物業(yè)的驗(yàn)收接管義務(wù)；（2）房屋裝修裝潢的管理義務(wù)；（3）建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；（4）物業(yè)小區(qū)的環(huán)境管理義務(wù)；（5）物業(yè)小區(qū)的安全管理義務(wù)；（6）合同約定的其他義務(wù)。

6、簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。答：民事訴訟的基本原則有：（1）當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則；（2）同等原則與對(duì)等原則；（3）法院調(diào)解自愿和合法原則；（4）辯論原則；（5）處分原則；（6）檢察監(jiān)督原則。

7、簡(jiǎn)述收益性物業(yè)管理的特征。答：收益性物業(yè)管理的特征有：（1）收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。（2）收益性物業(yè)管理具有時(shí)間的緊迫性。（3）收益性物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化管理。（4）收益性物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。

8、簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。答：建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征有：（1）復(fù)合型（2）專有部分所有權(quán)為主導(dǎo)（3）一體性（4）權(quán)利主體身份的多重性。

9、簡(jiǎn)述物業(yè)管理合同的特點(diǎn)。答：物業(yè)管理合同的特點(diǎn)有：（1）物業(yè)管理合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。（2）物業(yè)管理合同是一種以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。（3）物業(yè)管理合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，遵循平等互利、自愿有償、協(xié)商一致的原則。（4）物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。

10、簡(jiǎn)述物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有的形式。

答：物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有的形式有：個(gè)體獨(dú)有、共有、公有、特定復(fù)有。

11、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征。答：物業(yè)管理法律責(zé)任特征有：（1）法律具有綜合性特征；（2）法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合；（3）責(zé)任認(rèn)定對(duì)技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性；（4）法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔。

12、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答：業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

13、簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。

答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個(gè)方面：（1）基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。（2）基于當(dāng)事人的意思而終止。（3）因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。（4）基于合同的更新而終止。

14、簡(jiǎn)述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。答：承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成有：（1）行為本身具有可非難性。（2）損害結(jié)構(gòu)。（3）因果關(guān)系。（4）行為人心里主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。

15、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。

答：物業(yè)服務(wù)合同的法律特征有：物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同；物業(yè)服務(wù)合同是一種物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。

16、簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過(guò)程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答：物業(yè)管理過(guò)程中的侵權(quán)行為的表現(xiàn)有：（1）物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（2）因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（3）建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。（4）因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（5）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（6）無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（7）因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。

四、論述題

1、結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的起因及其防范。

物業(yè)管理糾紛的起因分析：（1）立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。（2）開(kāi)發(fā)商前期遺留的問(wèn)題引發(fā)后來(lái)物業(yè)管理的矛盾。（3）缺乏的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。（4）物業(yè)管理的服務(wù)概念沒(méi)有建立。物業(yè)管理糾紛的防范措施：（1）完善相關(guān)立法工作；（2）加大行業(yè)規(guī)范化管理力度；（3）培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)，把物業(yè)管理納入市場(chǎng)運(yùn)行的軌道；（4）業(yè)主和物業(yè)公司通過(guò)簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來(lái)規(guī)范雙方的行為；（5）進(jìn)一步規(guī)范政府行為。

2、試述業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)。

性質(zhì)：（1）業(yè)主公約是業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)人）之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約；（2）業(yè)主公約是眾多業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)人）之間的社會(huì)化的契約；（3）業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì)；（4）業(yè)主公約類似于勞動(dòng)法上的勞動(dòng)協(xié)約；（5）業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)劃。

特點(diǎn)：（1）公約主體是全體業(yè)主。在我國(guó)，不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同，但訂約任必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體——業(yè)主（代表）大會(huì)。（2）公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應(yīng)該怎樣做等。（3）公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。（4）公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)審議通過(guò)而生效，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。（5）公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

3、試述在物業(yè)管理過(guò)程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。物業(yè)管理過(guò)程中的民事違約行為的表現(xiàn)有：（1）房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。（2）物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。（3）物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。（4）業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無(wú)正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無(wú)法入讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見(jiàn)的違約行為。（5）業(yè)主委員會(huì)不按照《物業(yè)管理委托合同》的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理過(guò)程中的侵權(quán)行為的表現(xiàn)有：（1）物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。（2）因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（3）建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。（4）因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。（5）破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。（6）無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。（7）因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。

4、試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車庫(kù)內(nèi)的車輛被淹，造成損失，地下車庫(kù)的排水系統(tǒng)沒(méi)有問(wèn)題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。

（2）正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，行為人對(duì)侵害人所采取的合法防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過(guò)程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需要承擔(dān)責(zé)任。

（3）緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。

（4）受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng)由自己來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)當(dāng)由自己承擔(dān)責(zé)任。

（5）第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過(guò)錯(cuò)單獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)自己的過(guò)錯(cuò)所造成的損失。

5、結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。物業(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)有：（1）非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。（2）非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。（3）挪用專項(xiàng)維修資金的行為。（4）違法的轉(zhuǎn)委托行為。（5）妨礙管理行為。（6）物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行駛職權(quán)行為。

五、案例分析 1、2003年4月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與廣州海天物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)委托管理合同，約定該住宅小區(qū)自2003年5月份開(kāi)始由海天物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。2003年8月，江先生入住該住宅小區(qū)之后，一直沒(méi)有繳納過(guò)物業(yè)費(fèi)。當(dāng)海天物業(yè)管理公司催促他繳物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，江先生認(rèn)為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)管理公司的管理，江先生以拒絕承認(rèn)物業(yè)管理公司與主業(yè)委員會(huì)簽訂的委托管理合同為由拒絕繳納，并聲明他將不會(huì)跟物業(yè)管理公司建立任何物業(yè)管理關(guān)系。經(jīng)業(yè)委會(huì)多次出面調(diào)解也沒(méi)有結(jié)果，最后物業(yè)管理公司把江先生告上了法庭，要求江先生支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。問(wèn)題：（1）本案中物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)委托管理合同能否對(duì)江先生發(fā)生法律效力？為什么？

該物業(yè)管理合同對(duì)江先生產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂管理合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主都具有約束力。除非經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論終止合同或合同期滿等原因江先生可拒交管理費(fèi)。

（2）如果該委托管理合同對(duì)江先生由法律上的約束力，江先生應(yīng)該負(fù)有哪些義務(wù)？

江先生負(fù)有物業(yè)管理合同所規(guī)定的義務(wù)和職責(zé)，主要是按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)和在合同約定事項(xiàng)范圍內(nèi)的服從物業(yè)管理公司管理的義務(wù)。

（3）物業(yè)公司能否通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益？ 可以。

2、某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)先后在小區(qū)公告欄、住宅樓門口和小區(qū)大門上及附近商店，張貼“公告”多份，內(nèi)容包括“物業(yè)公司違規(guī)操作，亂收費(fèi)、扣押維修基金甚至業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)”，“今后決不會(huì)再續(xù)聘物業(yè)公司，暫停繳付停車費(fèi)”等。物業(yè)公司認(rèn)為自己的商業(yè)信譽(yù)、企業(yè)聲譽(yù)受到了損害，將小區(qū)業(yè)主委員會(huì)告上法庭，表示：由于業(yè)主委員會(huì)的誣告，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收繳率嚴(yán)重下降，要求小區(qū)業(yè)主委員會(huì)立即停止對(duì)其信譽(yù)和聲譽(yù)的侵害，公開(kāi)道歉；同時(shí)請(qǐng)求判令業(yè)主委員會(huì)賠償損失。業(yè)主委員會(huì)堅(jiān)持稱自己代表了廣大業(yè)主的利益，張貼公告僅是針對(duì)了原告違規(guī)的具體事實(shí)。

問(wèn)題：（1）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在小區(qū)內(nèi)張貼公告嗎？

答：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在小區(qū)內(nèi)張貼公告，但要注意：公告應(yīng)當(dāng)張貼在小區(qū)內(nèi)制定的公共區(qū)域；其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)的真實(shí)、客觀的陳述，不應(yīng)當(dāng)帶有感情色彩。

（2）請(qǐng)問(wèn)本案如何處理？

答：本案處理的焦點(diǎn)問(wèn)題是公告的內(nèi)容是否真實(shí)、客觀；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)公告內(nèi)容是否符合實(shí)際情況負(fù)舉證責(zé)任，如舉證不能，業(yè)主委員會(huì)就要承擔(dān)侵權(quán)的法律責(zé)任。

（3）業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)是什么關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。3、2005年趙先生在順景花園購(gòu)買了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。2006年物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過(guò)銀行貸款購(gòu)買的住宅，因生意失敗，從2006年3月開(kāi)始停止向銀行供款，銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣來(lái)還貸款，張女士通過(guò)拍賣取得了該房產(chǎn)。2007年趙先生下落不明，物業(yè)管理公司要求新入住的張女士補(bǔ)交趙先生欠下的物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)題：（1）趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？ 趙先生的理由不成立。因?yàn)槿粘Ｋf(shuō)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會(huì)得到相應(yīng)保值和增值。所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（2）物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？

物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向張女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。首先物業(yè)公司沒(méi)有積極采取措施維護(hù)自己的權(quán)益，本身有過(guò)錯(cuò)，其次張女士通過(guò)拍賣取得了房產(chǎn)，自然無(wú)須對(duì)前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé)。

（3）你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？

物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求趙先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與趙先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、王某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車后，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭。2005年初，王某所在的小區(qū)物業(yè)公司催收2005的物業(yè)管理費(fèi)。王某認(rèn)為自己繳納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi)，可小區(qū)保安并沒(méi)有真正做到保證自己的財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司稱，保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時(shí)開(kāi)關(guān)小區(qū)大門，巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查，而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。因雙方意見(jiàn)不一，王某拒絕交納2005的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司無(wú)奈訴至法院，要求被告王某給付4304元物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。

問(wèn)（1）王某是否應(yīng)繳納2005的物業(yè)管理費(fèi)嗎，為什么？ 王某應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)，因物業(yè)服務(wù)合同不能等同于車輛保管合同，物業(yè)管理合同中的保安服務(wù)是負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，沒(méi)有明確約定的情況下不包括自行車的保管義務(wù)，王某以單車丟失為理由拒付管理費(fèi)不能成立，只有當(dāng)物業(yè)公司未能完成物業(yè)管理合同約定的義務(wù)時(shí)，才有權(quán)拒付管理費(fèi)。

（2）在訴訟中王某是否能與物業(yè)公司進(jìn)行調(diào)解，為什么？

能調(diào)解，因?yàn)閮烧咧g的訴訟屬于民事訴訟范疇，民事訴訟是以當(dāng)事人的自主意思表示為基本原則的，在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定的前提下，當(dāng)事人一方或雙方可以行使或放棄自己的權(quán)利，也可以在訴訟中通過(guò)自愿協(xié)商來(lái)解決他們之間的法律問(wèn)題，法院尊重當(dāng)事人之間達(dá)成的調(diào)解協(xié)議。5、2009年4月的一天，劉某到廣州市天河區(qū)的祥景花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。劉先生開(kāi)車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒(méi)有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上，小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來(lái)人員和車輛都要進(jìn)行登記，劉先生領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)管理人員的要求下交納了5元的停車費(fèi)，劉先生離開(kāi)小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，劉先生和物業(yè)管理公司人員一起報(bào)了警，但車輛一直都未找到，在此情況下劉先生向物業(yè)管理公司進(jìn)行索賠，這時(shí)他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無(wú)收費(fèi)資格，車輛保管合同無(wú)效為由，拒絕成安賠償責(zé)任。

問(wèn)題（1）本案涉及到法律關(guān)系主要有那些？ 本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)管理公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系；另一類是物業(yè)公司與收費(fèi)主管部門形成的行政法律關(guān)系。

（2）物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營(yíng)利，為什么？ 無(wú)權(quán)，因?yàn)樾^(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)氲綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒(méi)有征得業(yè)主同意的情況下，無(wú)權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)行牟利。

（3）在本案中物業(yè)公司以自己并無(wú)收費(fèi)資格、車輛保管合同無(wú)效的意見(jiàn)能否成立，為什么？

不能成立，因?yàn)樾姓申P(guān)系和民事法律性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對(duì)車主的民事責(zé)任問(wèn)題，只要運(yùn)用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。

6、李某住在單位宿舍內(nèi)，該宿舍小區(qū)一直是由原單位后勤部門（后改制為勞動(dòng)服務(wù)公司，具有獨(dú)立法人資格）負(fù)責(zé)管理，但未取得物業(yè)管理資質(zhì)。從2005年開(kāi)始李某拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，理由是勞動(dòng)服務(wù)公司提供的服務(wù)不到位，而且沒(méi)有管理資質(zhì)，根本沒(méi)有資格和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但該小區(qū)的許多業(yè)主表示，該勞動(dòng)服務(wù)公司服務(wù)還可以，物業(yè)費(fèi)也比較低廉，如果引入物業(yè)公司來(lái)管理，物業(yè)費(fèi)估計(jì)要大幅提升，因此希望能后繼續(xù)聘請(qǐng)?jiān)搫趧?dòng)服務(wù)公司管理小區(qū)。

問(wèn)題（1）為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的單位是否一定要具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，為什么？

業(yè)主不一定要聘請(qǐng)具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)管理小區(qū)，我國(guó)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理，這就意味著不單是物業(yè)公司，其它企業(yè)或個(gè)人也可以接受委托管理小區(qū)，與《物權(quán)法》相比，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》只是一個(gè)層次比較低的部門規(guī)章，下位法不能違背上位法的規(guī)定，所以業(yè)主可以繼續(xù)聘請(qǐng)勞動(dòng)服務(wù)公司繼續(xù)管理小區(qū)。

（2）李某和勞動(dòng)服務(wù)公司的糾紛可以通過(guò)哪些途徑來(lái)解決？

李某和勞動(dòng)服務(wù)公司糾紛可以通過(guò)自決與協(xié)商、調(diào)解、仲裁、民事訴訟四種途徑來(lái)解決。