第一篇：2010年東靈路項(xiàng)目年終總結(jié)

蕭山區(qū)瓜瀝鎮(zhèn)東靈路與杭甬高速公路立交工程

2010年年終總結(jié)

時光飛逝，2010年已經(jīng)過去，在辭舊迎新之際，回首過去的一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個年度之坎，回首望，蕭山區(qū)瓜瀝鎮(zhèn)東靈路與杭甬高速公路立交工程項(xiàng)目部在公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和幫助下，在項(xiàng)目部全體員工的齊心協(xié)力下，緊緊圍繞工程質(zhì)量，安全，成本，進(jìn)度控制等各環(huán)節(jié)，在過去的一年里取得了累累碩果。本著回顧過去，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，取長補(bǔ)短，提高項(xiàng)目部的整體業(yè)務(wù)能力，更好的發(fā)揮團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神，使項(xiàng)目部具有長足發(fā)展的后勁，特針對項(xiàng)目部過去的一年工作做如下總結(jié)：

一、工程量完成情況

2010年3月到9月份，項(xiàng)目部通過大家共同努力，克服種種困難，在2010年度取得了豐厚成績。完成引橋剩余的7座蓋梁，完成跨高速公路主橋14#墩下部結(jié)構(gòu)，引橋20m預(yù)制空心板梁剩余的289片；主橋30m預(yù)制小箱梁14片；完成20m空心梁板架設(shè)14跨392片，30m預(yù)制箱梁架設(shè)2跨24片，全橋橋面鋪裝砼澆筑、橋面防撞護(hù)欄、人行道梁、人行道的鋪設(shè)、橋面瀝青混凝土鋪設(shè)等。完成橋頭兩側(cè)的引道工程（包括排水管道、擋墻砌筑、路基填筑、路面工程）。工程技術(shù)資料已經(jīng)全部整理完畢，工程實(shí)體通過了檢測單位的交工檢測，已具備交工驗(yàn)收條件。

累計(jì)完成工程量4948.8萬元，扣除已完成的工程量2535萬元，今年完成產(chǎn)值2383.8萬元，計(jì)量款到位萬元（含預(yù)付款339萬元）；現(xiàn)在共完成橋梁建筑安裝部分總量的100%。

二、工程質(zhì)量控制

質(zhì)量是企業(yè)生存的命脈，質(zhì)量是開拓市場的法寶。項(xiàng)目部本著對公司，以及每一個管理人員對自身負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格按公司有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律、法規(guī)、施工規(guī)范。從開工以來，始終堅(jiān)持質(zhì)量第一的原則，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)持每批材料先檢驗(yàn)合格后方可使用，對進(jìn)入施工現(xiàn)場的砂、石料，水泥、鋼材等材料嚴(yán)格按施工規(guī)范要求進(jìn)行每批次取樣試驗(yàn)，隨機(jī)檢查和抽檢現(xiàn)場鋼筋焊接質(zhì)量，對各類材料的抽樣試驗(yàn)均未發(fā)現(xiàn)不合格現(xiàn)象。對各

類試驗(yàn)合格的材料報驗(yàn)監(jiān)理審批，對試驗(yàn)資料進(jìn)行歸檔分類的整理，形成資料的系統(tǒng)性和完整性。

堅(jiān)持技術(shù)交底制度，在各分部項(xiàng)目開工前編制詳細(xì)的專項(xiàng)施工方案，并報公司工程部和監(jiān)理審批，對各參與施工班組做到書面技術(shù)交底并簽字，使職工明確設(shè)計(jì)要求、施工工藝、質(zhì)量目標(biāo)以及有關(guān)安全和緊急情況的應(yīng)急措施，避免施工過程不必要的傷害，確保人員和財物的安全。特別在主橋跨杭甬高速公路的施工前，項(xiàng)目部進(jìn)行了多次專題研討會議。并邀請杭甬高速交警來項(xiàng)目部對全體施工人員進(jìn)行講解，有關(guān)高速公路施工封道和施工期間的注意事項(xiàng)和相關(guān)的法規(guī)。對各班組班和參與高速公路施工的所有人員進(jìn)行交底。

嚴(yán)把現(xiàn)場關(guān)，現(xiàn)場施工的每一個施工點(diǎn)，我們做到心中有數(shù)，安排人員全過程監(jiān)控，經(jīng)常的檢查，做到自檢，互檢制度，及時發(fā)現(xiàn)和改正施工中存在的問題。特別在鉆孔灌注樁施工時，采取了24小時施工人員不間斷的輪流值班制度，在樁基施工時進(jìn)行全過程的旁站，除1根樁為二類樁，其余均為I類樁的好成績。對預(yù)制空心梁板和箱梁砼澆注過程、預(yù)應(yīng)力的張拉、孔道壓漿進(jìn)行全過程的監(jiān)控，對有關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)與設(shè)計(jì)偏離時，立即停止施工查明原因后再施工，確保工程質(zhì)量。對現(xiàn)場的其他結(jié)構(gòu)模板工程、砼工程、預(yù)應(yīng)力工程做到每一道工序的檢查合格后方可進(jìn)入下一道工序。

到目前為止，施工質(zhì)量還是比較令人滿意的，沒有發(fā)生一起因工程質(zhì)量原因而造成的返工，雖然在個別工程部位出現(xiàn)影響外觀美觀的現(xiàn)象，但經(jīng)過我們的共同努力，不斷的查閱有關(guān)資料和咨詢有經(jīng)驗(yàn)的專家，并通過多次的實(shí)地檢測，也都及時得到了解決，保持了高質(zhì)量工程的總體勢頭，為創(chuàng)優(yōu)良工程打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過市質(zhì)檢站的多次檢查，雖然提出了一些問題，但對我們的總體工程質(zhì)量還是給予了肯定。

三、工程進(jìn)度控制

在2010年春節(jié)前接業(yè)主通知，要求本工程主休結(jié)構(gòu)在6月底全部完成，由于橋梁進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，橋梁的寬度由23米加寬到35.5米，橋梁部分由原來的2648.3576萬元增加到4517.4472萬元，由于業(yè)主對施工范圍內(nèi)的拆遷工作的滯后，在09年度大約完成了設(shè)計(jì)變更后工程總量的50%左右，而施工現(xiàn)場現(xiàn)有的場地建設(shè)和機(jī)械設(shè)備投入只能滿足原來工程量的要求，2010年僅有4個月的時

間要完成本工程剩余工程量的50%，這對按時完成本工程是一個極大的困難和挑戰(zhàn)。而且主跨14號墩位于高速公路的中央分隔帶，施工區(qū)域狹窄，制約了施工機(jī)械的進(jìn)場數(shù)量，不能開展大范圍的工作，而且杭甬高速車流量大，一要確保高速公路行車的安全，又要加快施工進(jìn)度，面對種種的困難，項(xiàng)目部采取各種措施，想盡辦法，確保工程的施工進(jìn)度。從開始高速公路施工區(qū)域的封道到最后30米箱梁的安裝，各道工序間緊湊有序。高速公路封道前對所需的安全標(biāo)牌、隔離水馬、安全圍護(hù)、警示車輛等材料和機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備齊全，并安排先前的封道演習(xí)，通過演習(xí)對存在的問題加以改進(jìn)，做到封道時快而有序的進(jìn)行。實(shí)際整個封道工作在高速交警申批允許的時間內(nèi)順利的完成。施工便橋采用在高速公路外拼裝后整體吊裝到位，既節(jié)省了封道的時間又加快工程的進(jìn)度。14號墩主橋鉆機(jī)采用旋挖樁機(jī)，加快樁基的施工進(jìn)度，在樁基施工完成達(dá)到一定強(qiáng)度后，立即進(jìn)行開挖的樁頭多余混凝土鑿除工作，并提早約會檢測單位對樁基的檢測。檢測合格后立即進(jìn)行接樁和立柱的施工，增加立柱的模板數(shù)量，一次性澆注三根，在兩天時間完成六根立柱施工。隨后進(jìn)行蓋梁支架的搭設(shè)，蓋梁鋼筋在場外加工形成骨架后吊裝入模，同時進(jìn)行模板的清理和上油工作。從第一根樁基施工到最后一個蓋梁的澆注完成，僅用了21天的時間完成了14號墩主橋的下部結(jié)構(gòu)。為主橋箱梁架設(shè)贏取的寶貴的時間。

由于設(shè)計(jì)變更后，20空心梁板的數(shù)量由原來的468片增加到728片，30米箱梁由原來的14片增加到了24片，到2010年3月還有289片20m空心梁板和14片30m預(yù)制箱梁未完成，項(xiàng)目部現(xiàn)有的預(yù)制梁場規(guī)模，無法在業(yè)主要求工期內(nèi)完成所有剩余梁板的任務(wù)，項(xiàng)目部決定將一部分梁板委托專業(yè)的預(yù)制廠集中預(yù)制，從而確?？招牧喊宓氖┕みM(jìn)度。項(xiàng)目部預(yù)制場能過過加班加點(diǎn)，并在可行的情況，采用晚上再加班，進(jìn)行梁板的預(yù)制，盡可能的加快制梁速度。并時安排30m箱梁的預(yù)制。預(yù)制完成一跨梁板后立即架設(shè)一跨，為橋面系的施工提供工作面，形成以流水作業(yè)的施工方式。全橋以梁板、箱梁預(yù)制為主線，14號墩主橋下部、剩余蓋梁及橋面系以及道路排水、防護(hù)工程、路基填筑等工程部位采用穿插進(jìn)行的流水作業(yè)。加快工程的總體進(jìn)度，確保按時完成合同范圍內(nèi)的所有工程量。

加強(qiáng)施工計(jì)劃的安排，對剩余工程量進(jìn)行總體周密的布置，并細(xì)化成月計(jì)劃、周計(jì)劃、每星期召開一次全體管理人員的會議，對上周計(jì)劃完成情況匯報和對一下周的工作安排，及時檢查發(fā)現(xiàn)工期的偏離情況，并對產(chǎn)生工期滯后的原因進(jìn)行分析，采取措施在后一工作時間內(nèi)如何彌補(bǔ)，確保總體施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

加強(qiáng)管理人員和施工班組的隊(duì)伍建設(shè)，采取有效的管理措施和應(yīng)變措施。加強(qiáng)施工過程的監(jiān)督檢查，盡可能的做到一次成形，減少現(xiàn)場不必要的返工作業(yè)。督促施工班組增加施工人員數(shù)量，對可以施工的部位要及時的組織施工作業(yè)，做到早計(jì)劃、早安排，早施工。

通過種種的努力20m梁板和30m箱梁在6月1日全部預(yù)制完成，并在2010年的9月28日完成了本工程內(nèi)的所以工程量。

四、工程成本控制

成本控制主要是在公司的管理模式下進(jìn)行，項(xiàng)目部的成本控制的重點(diǎn)從兩個方面入手，一是項(xiàng)目部控制的就是招待費(fèi)用開支、辦公費(fèi)用支出和現(xiàn)場管理費(fèi)用支出；再就是做好工程變更和聯(lián)系單簽證以及通過優(yōu)化施工方案，節(jié)約施工成本。

項(xiàng)目部在招待費(fèi)用上，既要照顧好客人又要以節(jié)約的原則，做到花更少錢辦更多的事，既不失禮節(jié)又能辦好的事原則。并要求每個施工人員養(yǎng)成勤儉節(jié)約，艱苦樸素的工作作風(fēng)。

施工現(xiàn)場能過方案優(yōu)化，施工現(xiàn)場在保證施工安全的情況下，盡可能的簡化施工方案，采用成本低，施工方便的方案進(jìn)行施工。項(xiàng)目部利用工地附近的建筑垃圾填筑，既能保證施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備的通行，又節(jié)約成本。在梁板架設(shè)和30m預(yù)制場地，按現(xiàn)有的有關(guān)文件規(guī)定，要采用大型整裝出廠的架梁設(shè)備和龍門吊，考慮梁板架設(shè)的不能連續(xù)性和30米箱梁數(shù)量并不是很多，造成設(shè)備使用率不高，而這些設(shè)備的一次性投入大，日常的保養(yǎng)和維修費(fèi)用高，故決定采用吊機(jī)架梁和移梁的方案，減少投入，節(jié)約成本。如鋼模板、大型臨時設(shè)施和租用的施工機(jī)械一旦施工現(xiàn)場不再使用，立即安排退場和歸還，從而減少租賃費(fèi)用，節(jié)約成本等。

五、安全生產(chǎn)及文明施工

項(xiàng)目部嚴(yán)格貫徹、落實(shí)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》，以及公司有關(guān)安全生產(chǎn)的規(guī)章制度，努力提高全體職工安全生產(chǎn)法制意識。積極響應(yīng)國家安全生產(chǎn)月的活動，通過培訓(xùn)切實(shí)提高了工地安全管理人員和全體工人的安全意識和業(yè)務(wù)水平，本著“安全第一，預(yù)防為主”的方針政策。

加強(qiáng)宣傳教育工作，廣泛提高干部職工的安全意識，每一個分部工程的開工之前，組織有關(guān)參與施工的管理人員和工人進(jìn)行書面的安全施工技術(shù)交底，對重大危險和大型設(shè)備編寫專項(xiàng)安全方案及應(yīng)急預(yù)案，并進(jìn)行書面交底，做到萬無一失。做好安全工作，是為了更好生產(chǎn)。在項(xiàng)目部及施工現(xiàn)場張貼和懸掛有關(guān)安全標(biāo)語和安全操作規(guī)程，安全警示牌等，使人人做到心中有安全，確保無重大安全事故發(fā)生。

嚴(yán)格管理、加大施工現(xiàn)場安全檢查力度，日常管理中實(shí)施集中檢查與日常巡查相結(jié)合，非常時期重點(diǎn)檢查。在“春節(jié)”、“五一”、“十一”前夕，項(xiàng)目部分別組織管理人員和各班組負(fù)責(zé)人，共同對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)情況進(jìn)行檢查，檢查中對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行嚴(yán)肅批評并限期整改，從而及時的消除事故隱患，保證安全生產(chǎn)的正常進(jìn)行。

現(xiàn)場的文明施工也是反應(yīng)了公司的管理水平和項(xiàng)目部管理人員工作態(tài)度，是直接對外宣傳的一面最好的鏡子，所以文明施工不能怠慢。由于前期施工現(xiàn)場條件所限，以及項(xiàng)目部重視程度不夠，項(xiàng)目部區(qū)域的衛(wèi)生做的不是很好，后期我們認(rèn)識到了這一點(diǎn)的重要性后，加強(qiáng)管理和意識，并取得了良好效果。

六、項(xiàng)目部團(tuán)隊(duì)建設(shè)

項(xiàng)目部是一個有機(jī)的整體，既有分工又有統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)，既要分工明確又要共同協(xié)作，才能更好的發(fā)揮項(xiàng)目部的職能，更好開展工作，把公司交給我們的施工任務(wù)完滿的完成。

進(jìn)一步完善、細(xì)化各種規(guī)章制度，不是靠人管人，而是靠規(guī)章制度約束、規(guī)范人的行為，靠制度促使所有的管理人員去主動工作，而不是被動工作，真正做到“凡事有人負(fù)責(zé)、凡事有人監(jiān)督、凡事有章可循、凡事有據(jù)可查”。

加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，利用業(yè)余時間學(xué)習(xí)，特別是對新標(biāo)準(zhǔn)、新規(guī)范、新工藝、新材料的使用等學(xué)習(xí)和掌握，使得自我的知識得到更新。學(xué)習(xí)和借鑒其他單位先進(jìn)的施工工藝，提高項(xiàng)目部團(tuán)體的整體施工技術(shù)水平。

項(xiàng)目部全體人員在工作上能兢兢業(yè)業(yè)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，為了工程的順利開展毫無怨言的加班加點(diǎn)，犧牲自己的休息時間，真正的把公司的事情當(dāng)成自己家的事情來做，體現(xiàn)出了主人翁思想，表現(xiàn)出了良好的敬業(yè)精神、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和較高的業(yè)務(wù)水平，而且在廉潔奉公方面也表現(xiàn)出了明華公司員工的風(fēng)貌，是一批優(yōu)秀的員工，是一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)、能打勝仗的團(tuán)隊(duì)。

七、反思和建議

項(xiàng)目部在實(shí)際工程管理中，雖然取得了一定成績，但還是存在著一定的缺點(diǎn)，如項(xiàng)目部對施工班組的管理還不夠嚴(yán)格，項(xiàng)目部的工作計(jì)劃有時不能夠很好的落實(shí)，對部分施工班組人員投入不夠而并沒有采取強(qiáng)硬的措施。我們有決心克服缺點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷豐富和完善自我，在探索和摸索中發(fā)展自我，以取得更佳的業(yè)績，回報公司及上級領(lǐng)導(dǎo)對我們的支持和信任，為明華公司明天的發(fā)展增磚添瓦。

今后在各分項(xiàng)開工前，做到應(yīng)進(jìn)入“早計(jì)劃、早安排”的程序。加強(qiáng)部門之間的協(xié)調(diào)、溝通，做好一切施工前后準(zhǔn)備工作，特別是前期、技術(shù)、計(jì)劃、物資等準(zhǔn)備工作，做到有備無患、恰好銜接。

協(xié)調(diào)好各方之間的關(guān)系，特別是與業(yè)主、監(jiān)理單位的關(guān)系，多與監(jiān)理溝通和系聯(lián)，為現(xiàn)場施工提供良好的工作氛圍。

回顧過去一年的工作，我們雖然取得了一定的成績，但是，我們感到還有十分艱巨的任務(wù)在等著我們?nèi)ヌ魬?zhàn)。新的一年里，我們一定再接再厲，進(jìn)一步提高全體人員的管理水平和專業(yè)技術(shù)水平，將我們的團(tuán)隊(duì)的整體水平更上一個新的臺階，為明華公司的“做好、做大，做強(qiáng)”作出自己的貢獻(xiàn)。我們的目標(biāo)是：“我為我是明華人而自豪，讓明華為有我而驕傲”。

蕭山區(qū)瓜瀝鎮(zhèn)東靈路工程項(xiàng)目部

2011年1月8日

第二篇：東崗路二社區(qū)惠民項(xiàng)目實(shí)施方案

東崗路二社區(qū)惠民項(xiàng)目實(shí)施方案-----弱勢群體關(guān)愛、慰問惠民工程 為保證惠民工程實(shí)實(shí)在在能為居民辦好事辦實(shí)事，經(jīng)社區(qū)干部、黨員上門走訪了解轄區(qū)居民需求，征集居民意見，對意見進(jìn)行認(rèn)真篩選，并經(jīng)過四議兩公開的程序，形成惠民項(xiàng)目決議。

惠民項(xiàng)目名稱：弱勢群體關(guān)愛、慰問惠民工程 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張瑞芳

項(xiàng)目監(jiān)督人：閆培青

項(xiàng)目內(nèi)容：對社區(qū)老干部、老黨員、困難黨員以及社區(qū)弱勢群眾關(guān)心和幫助是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)社會主義和諧社會的一項(xiàng)重要工作。在各種重要節(jié)日期間對相應(yīng)的各類困難人員進(jìn)行走訪慰問（例：七一黨的生日走訪慰問老黨員、老干部、困難黨員。重陽節(jié)慰問高齡老人、困難老年人、春節(jié)慰問困難居民、低收入人群等）了解他們困難，關(guān)心他們的疾苦、傾聽他們的意見將慰問金和慰問品送到他們的手中以體現(xiàn)黨和政府對他們的關(guān)懷和照顧。在慰問活動中向他們宣傳黨的方針政策，幫助他們增強(qiáng)同黨中央保持一致的自覺性，堅(jiān)定走中國特色社會主義道路信心。所需資金3萬元。

東崗路二社區(qū)

2013年6月3日

第三篇：鼎銘秀靈路項(xiàng)目市場調(diào)研報告正文終

報告說明

受鼎銘公司的委托，寶資通機(jī)構(gòu)為其位于南寧市秀靈路的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱“鼎銘公司秀靈路項(xiàng)目”）提供前期開發(fā)投資顧問工作。本報告是該工作的第一份咨詢顧問工作成果—《項(xiàng)目市場調(diào)研報告》。

本調(diào)研報告目的是為了“鼎銘公司秀靈路項(xiàng)目”的下一步前期開發(fā)定位提供推進(jìn)發(fā)展依據(jù)。

咨詢顧問方力圖通過對國家宏觀經(jīng)濟(jì)背景的高位研究把控，城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景的中觀剖析，城市房地產(chǎn)業(yè)的微觀研究以及項(xiàng)目所在的城市區(qū)域背景并結(jié)合項(xiàng)目的資源稟賦等多層面多角度的深度透視分析影響本項(xiàng)目開發(fā)定位的各種因素，進(jìn)而為項(xiàng)目提出可能實(shí)現(xiàn)市場機(jī)會空間。

國家宏觀背景

1.1 現(xiàn)狀描述 1.1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.1.1.1 進(jìn)入 2004 年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長的勢頭，今年第一季度經(jīng)濟(jì)增長 9.7%，與 2003 年第一季度同比下降了 0.2%。

1.1.1.2 今年以來，中國經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速增長主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民收入、企業(yè)利潤和財政收入均有較大幅度提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向好的方向發(fā)展，對外貿(mào)易增勢強(qiáng)勁，利用外資保持較高水平。

附圖 1：近幾年中國 GDP 產(chǎn)值增長情況

單位（億元）

***************年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年

1.1.1.3 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長的同時也出現(xiàn)了投資需求膨脹過快，煤、電、油、運(yùn)全面緊張，通貨膨脹壓力

加大等突出特征。

1.1.1.4 固定資產(chǎn)投資需求增長一直是中國經(jīng)濟(jì)快速增長的主要拉動力，但 2004 年一季度表現(xiàn)出明顯的過熱跡象。表現(xiàn)為投資增長過快、新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大、投資結(jié)構(gòu)不合理上。

1.1.2 行業(yè)政策環(huán)境 1.1.2.1 在 2003 年，中國政府當(dāng)局針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱結(jié)構(gòu)失衡等態(tài)勢的政策頻出，大力加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。表現(xiàn)為“121 文件”等。

1.1.2.2 進(jìn)入 2004 年，針對房地產(chǎn)行業(yè)亦然迅速的發(fā)展態(tài)勢，中國政府當(dāng)局采取了“土地市場清查”、“調(diào)高行業(yè)投資資本金”、“強(qiáng)化個人房地產(chǎn)消費(fèi)信貸信用評估”一系列金融工具行政手段等方式對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)供應(yīng)到消費(fèi)各個層面進(jìn)行結(jié)構(gòu)失衡的宏觀政策調(diào)整。

1.2 發(fā)展趨勢 1.2.1 新一屆中國政府確定未來中國應(yīng)采取從追求較單純的發(fā)展速度，轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅胤€(wěn)定的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌發(fā)展策略，這意味著中國經(jīng)濟(jì)將在近、中期（項(xiàng)目周期內(nèi)）整個發(fā)展

速度有所下降，項(xiàng)目運(yùn)作周期對應(yīng)的可能是中國經(jīng)濟(jì)的新一輪溫和調(diào)控期而不是高速發(fā)展期。

1.2.2 固定資產(chǎn)的投資過熱已引起了國家有關(guān)部門的關(guān)注并制定了相應(yīng)的調(diào)控政策，可以預(yù)見的是在未來幾年內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)的增長將從追求較高的增長速度回復(fù)到較為合理和平穩(wěn)的發(fā)展中來。

1.2.3 近期，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策仍層出不窮?？傮w上看，今后國家所出臺的相關(guān)市場調(diào)控政策在今后項(xiàng)目的運(yùn)作周期中主要是針對三個層面而制定：

1.2.3.1 房地產(chǎn)市場體制的完善：通過相關(guān)政策的出臺，限制期房轉(zhuǎn)讓，壓制炒房行為，最終減緩房價上漲速度。

1.2.3.2 房地產(chǎn)金融信貸管理加強(qiáng)：一是通過提高銀行存款準(zhǔn)備金率，從而降低房地產(chǎn)業(yè)信貨規(guī)模，控制銀行信貨的盲目擴(kuò)張速度。二是對個人購買第二套以上住宅、購買商業(yè)物業(yè)或高檔住宅等行為在貨款首付比例、貨款年限、貨款利率等方面做出調(diào)整及限制，以壓制投資性購房行為。三是提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金貨款比例，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，抑制房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度。

1.2.3.3 土地供應(yīng)嚴(yán)控：減少開發(fā)區(qū)數(shù)量及建設(shè)用地規(guī)模、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進(jìn)行等，目的是進(jìn)一步規(guī)范土地交易方式并加強(qiáng)耕地保護(hù)，減少一級市場的土地供應(yīng)量，規(guī)范二級市場買賣行為，最終降低房地產(chǎn)業(yè)的投資擴(kuò)張速度。

1.3 對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀影響要素闡述 1.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)貨款金融通道的縮緊，使得房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰已成定局，資源將向?qū)嵙π烷_發(fā)企業(yè)集結(jié)，未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的增長速度將會由高速擴(kuò)張過渡到平穩(wěn)增長。

1.3.2 對個人房貨政策的調(diào)整，將壓制個人炒房行為及投機(jī)購買力的釋放，降低房價的過快上漲。整體上看，市場購買力對房地產(chǎn)業(yè)的支持將減少，但對面向中低收入者的經(jīng)濟(jì)型住宅的支持力將保持不變。

1.3.3 限制高檔住宅、別墅用地的審批，扶植經(jīng)濟(jì)型住宅項(xiàng)目的開發(fā)，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理。

1.3.4 在土地政策上，土地的供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張速度降低。國家對土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控主要體現(xiàn)在減少一級土地市場供應(yīng)量、規(guī)范二級市場買賣制度。從國家對土地的宏觀調(diào)控來看，目前土地價格應(yīng)該呈上升趨勢，但近幾個月以來，由于國家多方調(diào)控政策的不斷實(shí)施，土地價格有下降的趨勢。

1.4 綜合判斷 1.4.1 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個穩(wěn)定的發(fā)展平臺，在項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)作周期內(nèi)，國家相關(guān)調(diào)控政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從目前過熱增長過渡到正常發(fā)展上的軌道上。

1.4.2 鑒于近來全社會固定資產(chǎn)投資過快，國家要對房地產(chǎn)行業(yè)降溫，故采取了一系列剎車的限制措施，估計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)中的商業(yè)物業(yè)等投資物業(yè)品類支持購買力將會受到抑制，該類型項(xiàng)目將會有銷售周期延長的政策可能性。

寶資通對宏觀經(jīng)濟(jì)層面的綜合判斷是：

項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與前三年相比，對房地產(chǎn)的總體支持力是處于下降通道之中，國家已經(jīng)對產(chǎn)業(yè)支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)，做出了一系列的措施，對房地產(chǎn) 行業(yè)進(jìn)行點(diǎn)剎，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展；同時，近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，競爭比較激烈，各開發(fā)商和發(fā)展商應(yīng)當(dāng)十分重視并謹(jǐn)慎應(yīng)對，不宜太樂觀。

（本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見：附件 1 《國家宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)狀況的專項(xiàng)調(diào)查》）

城市中觀背景調(diào)研分析

2.1 現(xiàn)狀描述 2.1.1 南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持快速發(fā)展，2004 年一季度南寧市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 117.10 億元，同比增長 11.3%；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 58 億元，同比增長 14.12%。

2.1.2 目前南寧城市轄區(qū)目前人均GDP水平約1500美元左右，城市居民人均年收入約 1000 美元左右。

2.1.3 人口方面，截止 2003 年末南寧市區(qū)常駐人口約為 120萬，流動人口約為 30 萬人，根據(jù)政府規(guī)劃在未來數(shù)年內(nèi)市區(qū)人口增長到約 200 萬左右。

2.2 城市發(fā)展機(jī)遇與政府導(dǎo)向 2.2.1 城市化進(jìn)程的加快是中國城市發(fā)展的普遍性階段性機(jī)遇，南寧作為廣西的首府及西南地區(qū)出海大通道，其城市可以在約 3000 萬人口的范疇內(nèi)集聚資源與財富，并作用于城市的發(fā)展提升。

2.2.2 作為約 3000 萬人口的中心城市，從城市首位度的規(guī)模規(guī)律而言，10%以上的人口集聚將會在較短的期限完成，這意味著南寧城區(qū)發(fā)展到 300 萬人口，已是城市進(jìn)程加

快過程中的現(xiàn)實(shí)空間，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)，南寧市的城市人口集聚進(jìn)一步加快。

2.2.3 南寧作為中國－東盟博覽會的舉辦城市是城市發(fā)展的另一方面機(jī)遇，泛珠江三角核心經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以及廣西圍繞東盟——中國（10+1）自由貿(mào)易區(qū)的戰(zhàn)略格局對接，南寧也具備區(qū)域交通樞紐城市的優(yōu)勢，這些方面的要素會以南寧為平臺進(jìn)行整合，對南寧的發(fā)展起到積極的促進(jìn)，隨著國家加強(qiáng)西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更明顯。

2.2.4 在中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)框架及中國—東盟博覽會落戶南寧的形勢下，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化趨勢需做出的重大戰(zhàn)略抉擇，確立南寧將建設(shè)為輻射和影響中國中南、西南及東盟各國特別是印度支那地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化綜合型的國際化城市。

2.3 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展預(yù)期 2.3.1 隨著南寧市“東進(jìn)、南拓、北展、西推”城市擴(kuò)張規(guī)劃導(dǎo)向，大南寧都市圈已初具雛形，各種資源將在大南寧這一平臺上進(jìn)行整合優(yōu)化提升。

2.3.2 未來幾年內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)隨著快速內(nèi)外環(huán)道投入使用，三橫五縱交通干道的擴(kuò)建貫通、大量城市立交及橋梁的竣工，城市立體交通網(wǎng)絡(luò)逐漸成熟，城市各個區(qū)域間的通達(dá)性將更加完善。

2.3.3 政府 136 工程的深入開展，舊城改造力度的加強(qiáng)，城市面貌煥然一新，各種市政基礎(chǔ)配套進(jìn)一步完善，城市居民居住環(huán)境將得到很大改觀。

總體上看，南寧市城市 規(guī)劃主導(dǎo)以邕江為主軸，東進(jìn)南擴(kuò)的一個局面，在大力發(fā)展建設(shè)原有的城市中心區(qū)的同時，有組織地對部分區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，從而由一個中心區(qū)域向外輻射轉(zhuǎn)換為多個中心區(qū)域向外輻射；同時，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)體系的建設(shè)，更優(yōu)質(zhì)地共同組建大南寧。

2.4 城市人口發(fā)展預(yù)期 2.4.1 從近幾年南寧市人口的增長來看，城市人口的增長呈現(xiàn)了跨躍式的增長，目前城市人口的增長速度已經(jīng)超過原有的城市人口總體規(guī)劃速度――截至 2003 年底南寧城市接近150 萬的常住人口，比規(guī)劃中預(yù)計(jì) 2005 年才達(dá)到這一水平提早了兩年。

2.4.2 隨著城市化進(jìn)程的加快，南寧做為廣西區(qū)域人口核心增長極，將以更快的速度向城市的大量聚集。

總體上看，通過上面的分析，寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，南寧市城市近年發(fā)展完全能達(dá)到并大大超過原有的《南寧市城市總體規(guī)劃》中的規(guī)劃發(fā)展和預(yù)測；同時城市正處于一個發(fā)展的良好時機(jī)之中，從這點(diǎn)上看，南寧城市的發(fā)展前景比較樂觀。

2.5 對城市房地產(chǎn)行業(yè)的影響發(fā)展要素分析 2.5.1 城市社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入的日漸提高，使得城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然有一定的發(fā)展空間； 2.5.2 城市的規(guī)劃導(dǎo)向和發(fā)展機(jī)遇、人口的聚集發(fā)展等因素使得城市房地產(chǎn)行業(yè)有著持續(xù)的增長需求量。

2.6 綜合判斷 2.6.1 城市的快速發(fā)展，帶來的不僅僅城市規(guī)模的擴(kuò)大、人口的增加，更主要的是使得人們居住環(huán)境得到改善、城市的通達(dá)性進(jìn)一步提高，與周邊城市群的關(guān)聯(lián)性得到加強(qiáng)，城市自身的影響力的輻射半徑得以延伸，最終導(dǎo)致城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響力范圍成倍的擴(kuò)大，使得客戶群體范圍在城市級別的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)張和輻射。

2.6.2 城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)入城市，一方面，人口的大量聚集，龐大的消費(fèi)人群的產(chǎn)生，給商業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。另一方面，商業(yè)的發(fā)展也給區(qū)域帶來了興旺的人氣，反過來又帶動了人口的遷入，兩者相輔相成，互相促進(jìn)。

2.6.3 通過了解分析，城市總體支持力是持續(xù)往上的，但是目前城市還處于發(fā)展的初級階段，城市總體經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、城市化水平均不高，這就使得城市處于一個較為緩慢的持續(xù)發(fā)展階段。

2.6.4 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，城市房地產(chǎn)等部分經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的發(fā)展速度必將減慢，這就有可能導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。

（本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見：附件 2《城市中觀和行業(yè)微觀相關(guān)概況的專項(xiàng)調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)）

城市房地產(chǎn)微觀背景調(diào)研分析

3.1 總體現(xiàn)狀描述 3.1.1 自 2000 年以來南寧房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，產(chǎn)品供應(yīng)量及銷售額逐年增加，2003 年商品房銷售額突破 50億元，成交面積達(dá)到約 220 萬平方米。

3.1.2 在 2003 年，南寧市人均商品房銷售面積達(dá)到 1.47平方米左右，略高于行業(yè)合理經(jīng)驗(yàn)值人均銷售面積 0.8~1.2平方米。

3.1.3 政府開發(fā)引導(dǎo)的影響，瑯東鳳嶺、城北快環(huán)沿線及江南片區(qū)成為了房地產(chǎn)業(yè)的主流開發(fā)區(qū)域。并且形成了高中低不同檔次的供應(yīng)區(qū)域。

3.1.4 南寧市房地產(chǎn)行業(yè)總體布局呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡格局，局部市場呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。

3.2 發(fā)展趨勢 3.2.1 受國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，南寧市房地產(chǎn)業(yè)也受到了一定的影響，根據(jù)調(diào)控的力度和措施，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)南寧市房地產(chǎn)業(yè)將由目前的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的溫和期，房地產(chǎn)業(yè)溫度將適當(dāng)降溫。

3.2.2 在 2003 年南寧市人均收入達(dá) 1000 美元，按國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，同時也是市場激烈競爭階段。

3.2.3 近年南寧市房地產(chǎn)銷售額對比城市 GDP 比例約為7.4％，低于中國平均指標(biāo) 8％，市場總供應(yīng)量略低于市場有效需求。（特別注意：這僅僅是總市場供應(yīng)量，不代表某個物業(yè)類型市場總量供應(yīng)低于市場需求量）

3.3 細(xì)分類型物業(yè)市場闡述 3.3.1 住宅物業(yè)市場 3.3.1.1 隨著住宅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的增多，市場上產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益突出，加上近兩年消費(fèi)市場基本完成了“買方市場”的轉(zhuǎn)型，市場上各項(xiàng)目都感到了銷售上的壓力，市場競爭日益激烈，這在高檔住宅市場尤為突出。

3.3.1.2 目前高檔住宅市場開發(fā)量過大，各項(xiàng)目開發(fā)水平相差不是很明顯，加之經(jīng)過早兩年的消化，市場上對高檔住宅的有效需求基本上趨于飽和，新生消費(fèi)需求沒有得到及時足量的補(bǔ)充，高檔住宅之間的競爭空前激烈，瑯東、鳳嶺各大高檔住宅項(xiàng)目銷售進(jìn)度普便放緩。

3.3.1.3 城市舊城改造力度的加強(qiáng)，產(chǎn)生了大量的中低收入者住房需求，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002~2003 年兩年間，南寧市舊城改造拆遷面積達(dá)到了 180 萬 m 2 以上；另一方面政府近兩年對經(jīng)濟(jì)型住房開發(fā)的引導(dǎo)，導(dǎo)致了自 2003 年來南寧市經(jīng)濟(jì)型住房開發(fā)量迅速提高，在商品房住宅市場中所占比例逐漸加大，并得到了市場的熱烈追捧，銷售行情看好。

3.3.2 公寓物業(yè)市場 3.3.2.1 公寓物業(yè)由于其功能的多樣性，可商可住，從而在市場上對應(yīng)著較為廣泛的客戶群體，能適應(yīng)不同層次消費(fèi)者需求，這使得公寓物業(yè)相對于其它物業(yè)來說是一種競爭壓力較小的物業(yè)類別。

3.3.2.2 公寓物業(yè)的平均價格都較同區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)價格高，但由于戶型面積較小的關(guān)系，高單價、低總價成為大多數(shù)公寓項(xiàng)目的特點(diǎn)，這也使得公寓物業(yè)成為一種投資型物業(yè)得到市場的認(rèn)可，銷售行情較好。

3.3.2.3 從近幾年來看，南寧市公寓物業(yè)的推出量是逐年遞增的，尤其是 2003 年的市場供應(yīng)量更是增長顯著，市場供應(yīng)量約 45 萬平米，新城區(qū)及瑯東是公寓物業(yè)主要的供應(yīng)市場，競爭也最為激烈，興寧及城北區(qū)

也有少量公寓物業(yè)分布。

3.3.2.4 受各區(qū)域發(fā)展的定位、現(xiàn)狀和歷史背景的影響，整個城市的公寓物業(yè)市場呈現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡，新城區(qū)等區(qū)域涌現(xiàn)出大量的公寓項(xiàng)目，其它城區(qū)如江南、城北區(qū)等公寓類項(xiàng)目較少。

3.3.3 商業(yè)物業(yè)市場 3.3.3.1 目前南寧市商業(yè)物業(yè)競爭局面嚴(yán)峻，城市消費(fèi)支持力與城市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量之間存在著不協(xié)調(diào)的發(fā)展關(guān)系，據(jù)統(tǒng)計(jì)近幾年內(nèi)南寧市推出市場銷售和即將推出市場的商業(yè)物業(yè)面積接近150 萬平米，這一供應(yīng)量必將超出城市容量所能支撐的范圍，南寧市商業(yè)物業(yè)市場供大于求的局面已成事實(shí)！

3.3.3.2 國家對商業(yè)物業(yè)開發(fā)信貸、按揭貸款的停止發(fā)放，也勢必很大程度上影響到城市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、銷售和運(yùn)營。

（本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見：附件 2《城市中觀和行業(yè)微觀相關(guān)概況的專項(xiàng)調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)）

項(xiàng)目所在城市區(qū)域背景

4.1 區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)概述 4.1.1 城北區(qū)位于南寧市區(qū)西北部，總面積 546平方公里，其中市區(qū)面積 35平方公里，總?cè)丝诩s 30 萬人。

4.1.2 城北轄區(qū)內(nèi)有國家級南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占廣西高?？蒲性核倲?shù)的 70%左右，是廣西人才、教育、科技、文化、信息的密集區(qū)，科技與智力資源的儲備區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)孵化區(qū)，物流中心區(qū)。

4.2 城區(qū)規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 4.2.1 城北區(qū)政府發(fā)展目標(biāo) 4.2.1.1 未來城北區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是依托于南寧市整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之上，城區(qū)內(nèi)的相思湖新區(qū)（含高新區(qū)在內(nèi)）全面推進(jìn)開發(fā)促使區(qū)域形成新的政治經(jīng)濟(jì)中心，帶動區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.2.1.2 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，高新技術(shù)企業(yè)的引近，各大專項(xiàng)市場、工業(yè)園建設(shè)的完工，將使城區(qū)的工業(yè)，商貿(mào)業(yè)得到長足發(fā)展。

4.2.1.3 城北區(qū)人口近兩年以年均 5.1%的速度增長，增長幅度較明顯，照此速度，到 2005 年，城北區(qū)人口將

達(dá)到 36 萬人左右。

4.2.1.4 城區(qū)人口的增加對房地產(chǎn)業(yè)最為直接的影響是導(dǎo)致住房需求的上升。另外，區(qū)域人口的增加帶動了社會消費(fèi)力的上漲，給商業(yè)物業(yè)未來的市場運(yùn)營提供了較大的發(fā)展空間。

4.2.2 相思湖新區(qū)規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 4.2.2.1 相思湖是未來幾年內(nèi)城北區(qū)重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，想思湖的開發(fā)是高起點(diǎn)，高定位、高規(guī)劃的，相思湖新區(qū)的開發(fā)將帶動臨近周邊區(qū)域的快速發(fā)展，區(qū)域價值也將隨之提升。

4.2.2.2 未來城北區(qū)將圍繞相思湖區(qū)域、幾大工業(yè)園及一批專業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展來構(gòu)筑整個城市新區(qū)，將形成區(qū)域行政中心、工業(yè)中心、居住中心、物流運(yùn)輸中心等功能分區(qū)明確、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市新區(qū)。

城北區(qū)由于相思湖的開發(fā)，加速了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，給區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提供了一個 相對較大 的空間，在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)給項(xiàng)目自身的發(fā)展提供了 較大 的推動力。

4.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場背景 4.3.1 區(qū)域市場現(xiàn)狀

4.3.1.1 城北區(qū)房地產(chǎn)市場較城市其它區(qū)域市場而言發(fā)展較慢，開發(fā)項(xiàng)目不多，基本上集中于北湖路、唐山路、衡陽路、明秀路、秀廂大道、北大路、大學(xué)路一帶。尤其是秀廂大道及明秀路，目前城北區(qū)新生項(xiàng)目多出于此。

4.3.1.2 城北區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目以中檔商品住宅為主，其它物業(yè)形式的開發(fā)比例較少，基本以住宅項(xiàng)目為主。近兩年城北區(qū)市場出現(xiàn)少量的公寓住宅項(xiàng)目，現(xiàn)已銷售完畢。商業(yè)物業(yè)直到近期“城市碧園”項(xiàng)目的開發(fā)才得以少量供應(yīng)市場，寫字樓、別墅等物業(yè)開發(fā)量趨于零。

4.3.1.3 城北區(qū)住宅物業(yè)銷售均價處于中等水平，與城市平均銷售價格較為接近，約為2300~2400元/ m 2 左右，個別項(xiàng)目銷售均價更是達(dá)到了 2600 元/ m 2 以上，如城市碧園及高新苑這兩個項(xiàng)目，目前銷售均價高達(dá)2600~2700 元/ m 2。

4.3.2 區(qū)域細(xì)分物業(yè)市場概述 4.3.2.1 城北區(qū)住宅物業(yè)市場概述 ? 住宅物業(yè)為目前城北區(qū)房地產(chǎn)主流開發(fā)物業(yè)，所占份額極大，集中于城區(qū)內(nèi)幾個主要區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。

? 城北區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模普遍較大，多層為主，小高層為輔是目前城北區(qū)住宅項(xiàng)目開發(fā)的主要產(chǎn)品開發(fā)形式。

? 城市碧園、恒大新城、城寧翠峰、高新苑是目前城北區(qū)建筑規(guī)模比較大的項(xiàng)目，也是城北區(qū)各個主要供應(yīng)區(qū)的代表樓盤。

4.3.2.2 城北區(qū)公寓物業(yè)市場概述 ? 城北區(qū)公寓物業(yè)市場相對其它區(qū)域而言發(fā)展緩慢，近年來只有碧園數(shù)碼文化廣場、又一居、嘉土天驕三個純公寓住宅項(xiàng)目供應(yīng)市場，文華園及城市碧園也有少數(shù)青年公寓，到目前為止，這幾個項(xiàng)目的公寓物業(yè)基本市場消化完畢，目前可以看到的可銷售項(xiàng)目只有明秀路的檸檬宿項(xiàng)目。

? 城北區(qū)的公寓物業(yè)除了嘉士天驕及部分小區(qū)順帶物業(yè)外，其余公寓物業(yè)都是經(jīng)爛尾樓演變而來，有著產(chǎn)品上的先天缺陷。為其它客戶細(xì)分市場量身打造的公寓物業(yè)較少。

4.3.2.3 城北區(qū)商業(yè)物業(yè)市場概述 ? 城北區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目較其它區(qū)域來說數(shù)量明顯較少，主要以街鋪形式為主，物業(yè)形態(tài)包括小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套。

? 區(qū)域內(nèi)基本無大型購物中心，較大型的購物場所只有北湖路上經(jīng)營面積為 12000 m 2 的南城百貨，目前整個區(qū)域只有“城市碧園”3.8 萬 m 2 的商業(yè)街及“檸檬宿”約 8500 m 2 直接供應(yīng)市場。

? 未來兩年內(nèi)潛在供應(yīng)量較少，大學(xué)路的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及相思湖區(qū)域一帶的商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量更是微乎其微，只有一些零星小區(qū)內(nèi)配套商鋪供應(yīng)市場，一級市場供應(yīng)量基本接近于零。

4.3.2.4 純商務(wù)公寓和寫字樓 ? 本區(qū)域內(nèi)目前沒有出售型的純商務(wù)公寓和寫字樓，只有少量定位不明確的可居住型公寓樓； ? 本區(qū)域內(nèi)只有火炬大廈、高新大廈等少量的幾棟樓為較專業(yè)的寫字樓，但檔次很低，大廈內(nèi)仍然有其他非辦公、商務(wù)的業(yè)態(tài)存在（如飯店、歌舞廳等）； ? 據(jù)了解，區(qū)域辦公基本上為廠區(qū)內(nèi)單位自建房；

4.3.3 發(fā)展趨勢剖析 4.3.3.1 未來城北區(qū)物業(yè)開發(fā)仍舊以純住宅物業(yè)為主，其它物業(yè)為輔。

4.3.3.2 相思湖新區(qū)、城北快環(huán)沿線將成為城北區(qū)主要開發(fā)

熱土，新生項(xiàng)目多出于此。

4.3.3.3 隨著市場供應(yīng)量的增大，樓市價格的上漲，各項(xiàng)目銷售壓力增大，銷售周期延長。

4.4 區(qū)域商貿(mào)零售業(yè)調(diào)研（詳見附件三相關(guān)章節(jié)內(nèi)容）

4.5 區(qū)域熱銷物業(yè)概述

4.5.1 熱銷項(xiàng)目類別 城北區(qū)目前以純居住物業(yè)及居住公寓物業(yè)最為好銷，寫字樓、商務(wù)公寓市場供應(yīng)量極少。

4.5.2 熱銷項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn) 4.5.2.1 熱銷項(xiàng)目戶型以 2 房或 3 房為主，面積在 70~130m 2之間，總價在 20 萬/套～30 萬/套，較易為市場接受。

4.5.2.2 熱銷項(xiàng)目客戶群體基本以這個區(qū)域工作的人群和原住人群為主。

4.5.2.3 熱銷項(xiàng)目規(guī)模較大，配套較好，有一定園林設(shè)計(jì)，多數(shù)地處區(qū)域成熟地段，周邊配套較為完善。

4.5.3 熱銷項(xiàng)目熱銷原因

4.5.3.1 總的來看，城北區(qū)熱銷物業(yè)價格處于中低檔水平，戶型面積適中，以安居樂業(yè)型為主，很好的適應(yīng)了市場的需求，與區(qū)域內(nèi)居民的收入水平相符。

4.5.3.2 另外，生活便利成熟地段的項(xiàng)目也是造成熱銷的原因。

4.6 區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢 4.6.1 目前為止，城北區(qū)各大房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況較好，約 1/2的項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段或已撤盤，一些在售的項(xiàng)目也已消化了大半，市場新生項(xiàng)目較少，以住宅物業(yè)為主，也有少量商業(yè)物業(yè)及公寓物業(yè)供應(yīng)，整體市場競爭壓力不大，除住宅物業(yè)競爭較大外，商業(yè)物業(yè)及小戶型公寓物業(yè)競爭壓力不大，尚存一定的市場發(fā)展空間。

4.6.2 在本項(xiàng)目未來運(yùn)作期間內(nèi)，市場競爭給本項(xiàng)目帶來的壓力不大，但由于宏觀政策帶來的影響，我們對項(xiàng)目的判斷是對未來的項(xiàng)目投資回報應(yīng)該持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見附件 3《區(qū)域相關(guān)概況的專項(xiàng)調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)

項(xiàng)目市場空間的提出

5.1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費(fèi)支持綜述 項(xiàng)目周邊聚集了大量的在校大學(xué)生及居民，共同構(gòu)成了“特色大學(xué)人文經(jīng)濟(jì)區(qū)”的消費(fèi)支持。

5.1.1 教育產(chǎn)業(yè)消費(fèi)支持力概述（詳見附件三相關(guān)章節(jié)內(nèi)容）

5.1.1.1 項(xiàng)目周邊聚集了大量的大中院校，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約有 80000 在校學(xué)生。

5.1.1.2 按每平方米商業(yè)面積實(shí)現(xiàn) 7000 元的年銷售額來算，初步預(yù)測項(xiàng)目周邊在校大學(xué)生可支持的商業(yè)物業(yè)面積為 5.8 萬 m 2 左右。

5.1.2 教育產(chǎn)業(yè)區(qū)域居民消費(fèi)支持力概述 5.1.2.1 資料顯示項(xiàng)目周邊區(qū)域約有 51903 戶家庭，按 3.5人/戶來計(jì)，共有常住人口約為 18 萬人。

5.1.2.2 按每平方米商業(yè)面積實(shí)現(xiàn) 7000 元的年銷售額來算，初步預(yù)測項(xiàng)目周邊居民可支持的商業(yè)物業(yè)面積約為18.5 萬 m 2 左右。

5.2 項(xiàng)目市場空間的提出 5.2.1 城北區(qū)在城市規(guī)劃中定位為以發(fā)展高新技術(shù)、科研文教為主的城區(qū)，相思湖新區(qū)的開發(fā)，政府機(jī)關(guān)的大量遷入，相思湖區(qū)域勢必成為南寧市又一區(qū)域性質(zhì)的政治經(jīng)濟(jì)中心，按國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，行政中心周邊必然要求有與之配套的商業(yè)中心存在，以滿足商務(wù)辦公、休閑娛樂等消費(fèi)需求。

5.2.2 項(xiàng)目地處相思湖開發(fā)區(qū)邊緣位置，相思湖新區(qū)的發(fā)展定位將會給本項(xiàng)目的發(fā)展方向帶來豐富的構(gòu)想。

5.2.3 項(xiàng)目區(qū)域交通設(shè)施成熟完善，區(qū)域的通達(dá)性性較好，并且周邊生活配套設(shè)施齊全完善，仍城北區(qū)成熟居住區(qū)域，發(fā)展居住型物業(yè)有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)優(yōu)勢。

5.2.4 項(xiàng)目所在區(qū)域已然存在一個具有相當(dāng)消費(fèi)力支持的潛在商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，勢必會催生出一個區(qū)域性的核心商業(yè)中心，而目前區(qū)域內(nèi)缺乏能夠輻射并帶動周邊商業(yè)的發(fā)展的核心商業(yè)物業(yè)。

5.2.5 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以街鋪、超市、酒吧迪廳、美容按摩等商業(yè)服務(wù)為主，經(jīng)營品類范圍以滿足日常生活消費(fèi)為主，不能滿足周邊為數(shù)眾多年輕新生代的個性化消費(fèi)需求。

5.2.6 項(xiàng)目所處地段為外來人口聚集地，周邊高等院校在校學(xué)生眾多，區(qū)域住宅租賃市場活躍。按政府規(guī)劃，兩年內(nèi)

萬秀村、友愛村即將改建，勢必將會產(chǎn)生大量的無房外來租客，對小戶型住宅市場需求量大。

從以上的幾個因素結(jié)合市場調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)：

? 目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃郁，但缺乏核心商業(yè)物業(yè)，而從城區(qū)的發(fā)展前景來看又存在市場需求。

? 另一方面城北區(qū)目前公寓物業(yè)銷售情況理想，市場供應(yīng)量不大。

? 外來人口眾多，住宅租賃市場活躍。結(jié)合自身資源來看，這些有利條件都為本項(xiàng)目提供了較大的發(fā)展空間，給項(xiàng)目物業(yè)提供了較大的產(chǎn)品組合彈性空間。

根據(jù)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合本項(xiàng)目的自身資源條件，項(xiàng)目發(fā)展導(dǎo)向可以考慮商業(yè)+ 公寓的 物業(yè)市場推進(jìn)。

寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu) 2004 年 5 月

第四篇：靈谷峰活動總結(jié)

靈谷峰活動總結(jié)

來到大學(xué)有一個多月了，都說大學(xué)生生活豐富多彩，形式多樣，自由快樂，都未曾體驗(yàn)過直到搞了這次活動。計(jì)劃下，我們班積極準(zhǔn)備了這次活動——游靈谷峰。我們準(zhǔn)備好之后，乘車來到靈谷峰下，望著那高高的山，有的同學(xué)積極亢奮，想很快爬到山頂，有的同學(xué)卻表現(xiàn)得很消極，認(rèn)為這山太高了，要爬很久才能到達(dá)山頂。通過商量，我們決定將班上同學(xué)分成幾個小組，以小組為單位，向峰頂挺進(jìn)。在爬山期間，大家玩得都非常快樂開心。同學(xué)們可以欣賞山路邊的優(yōu)美風(fēng)景，可以望著遠(yuǎn)處的美景。爬了一段時間，有些累了，我們就在路邊的亭子中休息一下。大家一路上說說笑笑，笑聲不斷。經(jīng)過許久跋涉，我們終于到了山頂。大家到了山頂，都挺高興的，心中不由滋生了一種驕傲感，終于到了山頂，真有一種把山征服了的感覺。然后大家各自欣賞山頂?shù)娘L(fēng)景，后來大家一起在山頂?shù)乃聫R中吃了午飯，一個班的同學(xué)聚在一起吃飯，真有一番滋味。

通過這次活動，我們收獲了很多，這使大家增加了交流，因?yàn)閯傔M(jìn)大學(xué)，有些同學(xué)還不認(rèn)識，通過這次活動增加了我們的凝聚力，我們45個人雖然是個體，但聚集在一起，我們就是一個集體。我們就是一股力量，凝聚力就體現(xiàn)在這里，而且這也豐富了我們大學(xué)生活，讓我們體驗(yàn)了大學(xué)的生活如此豐富多彩，如此自由快樂。

第五篇：路演項(xiàng)目簡介

路演項(xiàng)目：網(wǎng)站聯(lián)盟+廣告

個人簡歷: 顏東

在校生，與2015年3月參與創(chuàng)辦十堰金穗網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，目前擔(dān)任金穗科技經(jīng)理、預(yù)計(jì)2017年畢業(yè)，項(xiàng)目簡介：

目前以運(yùn)行網(wǎng)站和創(chuàng)建網(wǎng)站和系統(tǒng)為主業(yè)，2015年6月代理磐石網(wǎng)站聯(lián)盟湖北區(qū)，擁有在40萬家網(wǎng)站上面發(fā)布廣告信息的權(quán)限。

盈利模式：

代理費(fèi)用，平臺費(fèi)用。

融資計(jì)劃：

30萬，9%股份。