第一篇：大球蓋菇開發(fā)推廣可行性分析報(bào)告

大球蓋菇開發(fā)推廣可行性分析報(bào)告

概述

食用菌產(chǎn)業(yè)的飛躍高效益發(fā)展，給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速步入新的生財(cái)軌道注入了強(qiáng)勁的動(dòng)力。新品種的開發(fā)，新法栽培模式的創(chuàng)立，科技不斷進(jìn)步，銷售市場(chǎng)不斷拓寬，人們對(duì)食品向著高品位營(yíng)養(yǎng)保健方面追求，這就為新、奇、特食用菌品種帶來(lái)美好的前景和極具優(yōu)勢(shì)發(fā)展的平臺(tái)。只有改變傳統(tǒng)思想觀念束縛，更新?lián)Q代新的品種，積極發(fā)展區(qū)域性更具特色的名優(yōu)品牌項(xiàng)目，最具競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，方能使食用菌這項(xiàng)具有短、平、快的特色產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、高效可持續(xù)壯大發(fā)展。以科技發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以本地資源條件，氣候條件進(jìn)行因地制宜的開發(fā)推廣，以新技術(shù)、新信息、新的政府扶持政策/產(chǎn)銷對(duì)路的銷售鏈條進(jìn)行整合，努力促進(jìn)新產(chǎn)業(yè)飛躍發(fā)展。

大球蓋菇，俗稱粗腿菇，益腎菇，彩云菇，懶漢菇，是近幾年來(lái)在遼寧大連、丹東地區(qū)開發(fā)推廣的新品種，已成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠種植球蓋菇走上生財(cái)路的屢見不鮮，出現(xiàn)了球蓋菇的種植熱潮，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。自2002年起，首先利用溫室大棚進(jìn)行反季節(jié)栽培，產(chǎn)出的鮮品在元旦春節(jié)期間上市，深受消費(fèi)者的親睞，投放市場(chǎng)期間馬上會(huì)被消費(fèi)者認(rèn)可，且銷售量高于香菇、平菇、金針菇等。至今產(chǎn)品供應(yīng)鄰近城市還不能滿足，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。國(guó)內(nèi)深加工廠更急需貨源，國(guó)際銷售市場(chǎng)潛力極大。這項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)便于廣大群眾接收和推廣，極適合區(qū)域性、規(guī)?；?、集約化商業(yè)性實(shí)體栽培。由于投資小、見效快、效益大、栽培場(chǎng)所靈活、不與農(nóng)爭(zhēng)時(shí)、不與人爭(zhēng)糧、不與糧爭(zhēng)地、不與地爭(zhēng)肥，廢料得到綜合開發(fā)利用，這就迫使農(nóng)村種植結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整將不斷向大球蓋菇栽培縱深發(fā)展。

幾年來(lái)通過(guò)對(duì)大球蓋菇生活習(xí)性、生長(zhǎng)因子的進(jìn)一步探討，逐步改進(jìn)了諸多實(shí)際生產(chǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題，全面完善了每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)技巧，為今后大規(guī)模普及推廣大球蓋菇栽培打下了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)保障。

為使大球蓋菇栽培進(jìn)行規(guī)范性、規(guī)?；竺娣e栽培，增加貨源量，滿足市場(chǎng)需求。大連莊河市、丹東兩地進(jìn)行林地套種仿野生栽培已八年歷程，技術(shù)經(jīng)驗(yàn)成熟，通過(guò)實(shí)踐改革了影響大球蓋菇產(chǎn)量的諸多實(shí)際問(wèn)題，取得了可喜的栽培效果。目前種植面積逐年大幅度增加，產(chǎn)品質(zhì)量和栽培效益十分可觀，是大球蓋菇呈現(xiàn)大規(guī)范發(fā)展的必然趨勢(shì)，指日可待。該項(xiàng)目發(fā)展方興未艾，在我國(guó)大部分地區(qū)還無(wú)種植批量，有部分人正在引種試種，乘此時(shí)機(jī)領(lǐng)先開發(fā)種植會(huì)取得很高的經(jīng)濟(jì)效益。

大球蓋菇是北方最新崛起的一株璀璨的食用菌新秀，是國(guó)際菇類交易市場(chǎng)上較突出的十大菇類之一，也是國(guó)際糧農(nóng)組織向發(fā)展中國(guó)家推薦栽培的特色品種之一，是我國(guó)北方地區(qū)近幾年來(lái)剛剛興起的一株璀璨的食用菌新秀。菇體色澤艷麗，腿粗蓋肥，食味清香，細(xì)膩脆嫩，爽滑可口，營(yíng)養(yǎng)豐富，干菇香味濃郁，富含相當(dāng)高的蛋白質(zhì)和對(duì)人體有益的多種礦物質(zhì)元素及維生素，能治療或改善人體多種疾病之功效，堪稱是色鮮味美，具有“素中之葷”的全價(jià)營(yíng)養(yǎng)保健食品。

大球蓋菇出菇適應(yīng)溫度范圍寬、原材料廣泛，可就地取材，可充分利用農(nóng)業(yè)下腳料，如稻殼、稻草、玉米秸稈、大豆稈，種植木耳、香菇、滑子蘑、平菇等的廢料（出過(guò)菇的菌糠或污染料）均可栽培。甚稱“農(nóng)林廢棄物及垃圾上的寵兒”、“園中之王、菇中皇后”之美譽(yù)。在培養(yǎng)料合成中不添加麥麩、米糠等輔料，是所有食用菌品種中栽培成本最低的一種，且管理粗放、工藝簡(jiǎn)單、有無(wú)食用菌栽培基礎(chǔ)的均可實(shí)施生產(chǎn)，是農(nóng)業(yè)廢料再利用、生態(tài)良性循環(huán)的典范，是我國(guó)政府極具開發(fā)的廢料資源再利用的高效特色項(xiàng)目，是農(nóng)村勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)扶持的高新項(xiàng)目。

林地大球蓋菇栽培的優(yōu)勢(shì)

近幾年來(lái)林下經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受到全國(guó)上下空前重視。黨的十六大又將生態(tài)建設(shè)確定為

全國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，同時(shí)在生態(tài)建設(shè)中扶持林業(yè)為首要地位。如何找到新形勢(shì)下林業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)是林業(yè)種植戶所關(guān)注的課題，充分利用林下空地栽培大球蓋菇是您明智的選擇，成功的保障。可有效提高土地利用率。目前部分野生混雜林地由個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，其收入期效較長(zhǎng)。隨著人工造林、果園面積不斷擴(kuò)大，林地空間利用問(wèn)題越來(lái)越受到重視，林木幼齡期間，林下可種植農(nóng)作物，但隨著林木逐年生長(zhǎng)，林下已不適合植物生長(zhǎng)，利用林地栽培大球蓋菇，（適合球蓋菇栽培的林地和果園）

不占農(nóng)田，既收林木又收菇，可節(jié)約開支。利用林木樹冠枝葉自然遮陽(yáng)，且保濕空氣效果好，林地內(nèi)溫度比外界氣溫偏低3—5℃。根據(jù)大球蓋菇生長(zhǎng)發(fā)育喜半遮陽(yáng)的條件正好適合林地栽培，可促進(jìn)良性循環(huán)。

大球蓋菇出菇范圍寬，并且具有半遮陽(yáng)條件能正常分化生長(zhǎng)的特點(diǎn)，利用林地清新空氣和潮濕環(huán)境，大球蓋菇在菌絲繁育生長(zhǎng)時(shí)放出二氧化碳吸取氧氣，而林木生長(zhǎng)進(jìn)行光合作用吸收二氧化碳釋放新鮮氧氣，正適林木和菇生態(tài)條件互補(bǔ)，更利于菇類生長(zhǎng)，林木生長(zhǎng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生水分蒸騰作用，有利于增加林地區(qū)域的潮濕度，林木根深葉茂的大幅度遮陽(yáng)又利于林地面降溫，堪稱是天然保護(hù)地，是球蓋菇栽培的最佳場(chǎng)所。

利用林地、果園地、葡萄架下、五味子地套種大球蓋菇可不占用農(nóng)田，不和糧爭(zhēng)地，充分利用林果空閑地進(jìn)行立體種植，使有效種植面積經(jīng)濟(jì)收入增值，是雜木野生林地、退耕還林地等進(jìn)行球蓋菇套種栽培的首選項(xiàng)目。

林地土質(zhì)肥沃、富含腐殖質(zhì)，更利于大球蓋菇對(duì)營(yíng)養(yǎng)的需求，能有效提高產(chǎn)量，特別是山林及大田土質(zhì)更加肥沃，盛夏高溫期持續(xù)時(shí)間短、光照充足、雨量充沛、干濕交錯(cuò)、日夜溫差大、水質(zhì)好，大自然恩賜給我們的特殊地理環(huán)境，更有助于提高產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)量，根據(jù)不同地區(qū)氣候特點(diǎn)，吉林、黑龍江北部等低溫帶地區(qū)可在春季地面解凍時(shí)至六月份即可投料栽培，在5-10月份均可出菇，還可以在8月份進(jìn)行投料栽培，9月中旬起開始出菇，截止上凍前出兩茬菇，越冬后第二年春季解凍后再出2-3茬菇。大連、丹東等地區(qū)只能在9月份投料栽培，10月下旬方能出菇，在10月份前該地區(qū)無(wú)鮮菇銷售，而吉林地區(qū)和黑龍江地區(qū)正值鮮菇在10月份前是盛產(chǎn)區(qū)，如果將鮮品投放在遼寧省或南方主產(chǎn)區(qū)急需產(chǎn)品的幾個(gè)城市熱銷，彌補(bǔ)當(dāng)?shù)仵r菇銷售的空缺，勢(shì)必會(huì)更賣上好價(jià)格，增加整體栽培效益，是具有天時(shí)、地利優(yōu)勢(shì)之所在。南方大部分地區(qū)投料栽培時(shí)間掌握在當(dāng)?shù)厍锛練鉁胤€(wěn)定在25度以下實(shí)開始播種，氣溫高的地區(qū)不適合早春栽培。

林地、果園套種球蓋菇可有效防止林果地水土流失，避免雜草叢生，降低病蟲更利于林果的健康生長(zhǎng)危害，栽培出菇后的廢料又是有機(jī)質(zhì)肥料，可增加土質(zhì)肥力，改良土壤理化結(jié)構(gòu)。是林下經(jīng)濟(jì)新的亮點(diǎn)。

栽培效益分析

“種植球蓋菇，效益最突出”這是廣大菇農(nóng)通過(guò)近幾年實(shí)際栽培效果所認(rèn)定的話題。每畝地（667平方米）去處管理作業(yè)道，實(shí)際種植面積約為450平方米，只需稻殼450編織袋。如用稻草或麥秸只需13000市斤左右，如選用玉米秸稈和稻草混合料只需13000市斤左右。在不添加其他輔料（麥麩、稻糠、玉米粉）的條件下即可栽培。一般45天出菇，生物轉(zhuǎn)化率80%左右，每畝地產(chǎn)量8000-10000斤左右，每畝地可創(chuàng)產(chǎn)值1.5—2.5萬(wàn)元，其收入是農(nóng)作物的8—10倍，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，是農(nóng)民發(fā)家致富的好項(xiàng)目。

大球蓋菇優(yōu)質(zhì)栽培技術(shù)資料

大球蓋菇，俗稱粗腿蘑、益腎菇、彩云菇，是國(guó)際菇類交易市場(chǎng)上較突出的十大菇類之一，也是國(guó)際糧農(nóng)組織向發(fā)展中國(guó)家推薦栽培的特色品種之一，是我國(guó)北方地區(qū)近幾年來(lái)剛剛興

起的一株的食用菌新秀，極佳的口感及豐富的營(yíng)養(yǎng)，產(chǎn)品一投放市場(chǎng)，很快就會(huì)被消費(fèi)者所接受和認(rèn)可。

幾年來(lái)的栽培推廣情況表明，大球蓋菇具有非常廣闊的發(fā)展前景。栽培原料來(lái)源豐富，栽培技術(shù)簡(jiǎn)單粗放，具有極強(qiáng)的抗雜菌能力，可直接采用生料或發(fā)酵料栽培，栽培成功率高。它可直接生長(zhǎng)在各種植物秸稈培養(yǎng)料上，不需要添加價(jià)格較高的麩皮等輔料，栽培的整體工本費(fèi)用是所有食用菌品種中最低的一種，在北方可利用溫室大棚栽培。這項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)便于廣大群眾接收和推廣，投資小、見效快、效益大、不與人爭(zhēng)糧、不與糧爭(zhēng)地、不與地爭(zhēng)肥，極適合在農(nóng)村推廣。除鮮銷外，真空清水軟包裝加工廠，速凍加工廠更急需貨源，鹽漬品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)潛力極大。該品種在北方只有小規(guī)模開發(fā)種植，方興未艾，如果廣大群眾領(lǐng)先開發(fā)種植，必然會(huì)取得較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

“種植球蓋菇，效益最突出”這是廣大菇農(nóng)通過(guò)近幾年實(shí)際栽培效果所認(rèn)定的話題。每棚（60米）實(shí)際種植面積300平方米，需麥秸只需6000—7000公斤左右。一般45天出菇，生物轉(zhuǎn)化率80%左右，每棚產(chǎn)量6000斤左右，每棚可創(chuàng)產(chǎn)值1.5—2.5萬(wàn)元，其收入是農(nóng)作物的10倍以上，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，是農(nóng)民發(fā)家致富的好項(xiàng)目。

一、栽培季節(jié)的選擇

栽培投料播種時(shí)節(jié)應(yīng)該根據(jù)大球蓋菇特有的生活習(xí)性和不同地區(qū)的當(dāng)?shù)貧夂颦h(huán)境條件及栽培場(chǎng)所環(huán)境條件不同而靈活確定。大球蓋菇出菇適宜溫度為10-25℃，低于4℃或超過(guò)30℃不能出菇。根據(jù)我市氣候特點(diǎn)，在溫室大棚內(nèi)栽培要在10月中旬起開始投料播種，12月份或元旦起開始大量出菇，春節(jié)前出完兩茬菇，正月期間出三茬菇，二月期間出四茬菇。這幾個(gè)出菇的高峰期正值節(jié)日，市場(chǎng)價(jià)格高、效益好。如果投料播種過(guò)早，大棚內(nèi)溫度高，容易造成熱害傷菌。天祝古浪冷涼地區(qū)還可以采用簡(jiǎn)易棚反季節(jié)種植，即在春季棚內(nèi)大地解凍后就馬上投料播種，采用夏季保護(hù)地降溫措施在除冬季外三季均可出菇。

二.栽培技術(shù)

2.1 選用優(yōu)質(zhì)菌種

菌種質(zhì)量的優(yōu)劣是關(guān)系到球蓋菇栽培的命脈，直接影響到育菌成品率、產(chǎn)量高低、菇體品質(zhì)好壞、商品價(jià)值高低的重要關(guān)鍵因素。大球蓋菇的品系很多，菌種制作難度較大，一定要選擇優(yōu)良菌種，才能獲得好的栽培效果。

2.2 對(duì)培養(yǎng)料的要求及處理方法

大球蓋菇是典型的草腐好氧菌類，菌絲分解木質(zhì)素較差,分解纖維素能力較強(qiáng)，可以充分利用當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物秸稈進(jìn)行栽培。兩種以上原料混合使用，以相互補(bǔ)充各自的營(yíng)養(yǎng)不足，栽培效果更好。玉米秸稈、豆桿等質(zhì)地較硬、較長(zhǎng)的原料最好用扎草機(jī)切成2—4厘米碎渣片。要求植物秸稈新鮮不霉變。培養(yǎng)料中不能加入氮、磷、鉀肥料，培養(yǎng)料混合一定的土壤，球蓋菇菌絲生長(zhǎng)濃密、菇體肥大、出菇后勁足、產(chǎn)量增加。最好是草炭土，加入量一般為原料重量的五分之一左右。

將原料投入溝池中，引入干凈水進(jìn)行浸泡48小時(shí)后撈出瀝水，或直接鋪在地面，采用多天噴淋方式使原料含水量達(dá)到70—75%。用手?jǐn)Q緊有水滴滲出而水滴是斷線的，表明含水量適度。若擰緊后無(wú)水滴浸出，說(shuō)明含水量偏小。濕度合適在低溫期就可直接鋪料播種。外界氣溫高的季節(jié)，由于生料鋪床播種后，料中易產(chǎn)生發(fā)酵生菌，造成燒菌，原料要經(jīng)過(guò)堆積發(fā)酵處理才能播種。

2.3 原料堆積發(fā)酵方法

首先將堆積場(chǎng)地用辛硫磷1500倍液進(jìn)行全面殺蟲處理，將調(diào)濕適度的培養(yǎng)料堆成底寬3米左右，高1.5米，長(zhǎng)不限的梯形堆（大底尖堆形不好），堆小不易升溫，堆過(guò)大，中心易缺氧，影響發(fā)酵效果，從料堆頂面及側(cè)面間距40厘米打通氣孔，粗度10里面以上，防止料堆中部和底部缺氧造成無(wú)氧呼吸原料變酸。

料堆四周用草簾封圍，頂部不封蓋，不能用塑料布封蓋，大約3—4天堆內(nèi)開始升溫（添加發(fā)酵增產(chǎn)劑1—2天）。當(dāng)料堆內(nèi)溫度達(dá)到55℃時(shí)，保持48小時(shí)以上，開始第一次翻堆，翻堆時(shí)將內(nèi)層溫度較高部位的料翻到地面層，表層及貼近地面的低溫料翻到高溫層位置。重新建堆后仍打透氣孔，當(dāng)料溫再上升到55℃以上時(shí)，保持2—3天，檢查培養(yǎng)料理化程度，當(dāng)料呈茶褐色，料中有大量白色高溫放線菌，無(wú)酸臭味，質(zhì)地松軟即發(fā)酵結(jié)束。發(fā)酵好的料要及時(shí)散堆，降溫調(diào)水，準(zhǔn)備鋪料播種。如長(zhǎng)期堆積、過(guò)度發(fā)酵、料中營(yíng)養(yǎng)過(guò)分消耗、不利于菌絲生長(zhǎng)，影響產(chǎn)量。在散堆時(shí)，要進(jìn)行一次調(diào)水降溫，使料含水量達(dá)到75%左右，當(dāng)料溫降到25℃以下時(shí)方可鋪料播種。提倡使用發(fā)酵增產(chǎn)劑處理原料，可明顯加快發(fā)酵速度，增加產(chǎn)量，減少病蟲害，提高栽培效益。

三、溫室大棚栽培技術(shù)要點(diǎn)

3.1場(chǎng)地環(huán)境處理

清理雜草及其他植物根莖，平整土地，種植前用旋耕機(jī)將地翻一次，土層呈顆粒狀最好。翻耕前要用克霉靈等殺菌劑和辛硫磷殺蟲藥，對(duì)地面、棚頂、后墻及周邊環(huán)境進(jìn)行一次滅菌殺蟲處理，減少病蟲危害。棚頂覆蓋的塑料膜、草簾封蓋完畢。

3.2做床、鋪料、播種

床寬1.3米，南北走向，床間留30厘米作業(yè)道。首先向地面挖3—4厘米取土，將土放在畦床間隔的作業(yè)道上，以供覆土用；床面修整呈中間略高的龜背型，防止床底積水；床面撒一層石灰粉（見白）。料床分成南北向兩壟，兩壟間距12厘米左右，先將料鋪厚度8厘米左右，壟南北兩頭用料封圍，既增加投料量，又便于灌水。料層要平整，厚度均勻，寬窄一致，將菌種掰成核桃大小塊狀，順壟三行點(diǎn)播，菌塊間距10厘米。完成第一層播種后，在每個(gè)單壟上再鋪厚度8厘米的培養(yǎng)料，整理呈拱形壟狀，將菌種按入表層料內(nèi)2厘米深處，順料壟三行依次穴播，菌塊間距10厘米，用手或耙子將穴內(nèi)菌塊用料蓋嚴(yán)，兩壟間的溝內(nèi)也要少量鋪料厚3厘米，利于溝內(nèi)大量出菇。兩壟側(cè)面呈斜面坡形，用木板輕輕拍平，取作業(yè)道上的土進(jìn)行覆土，覆土厚度2.5厘米，土呈顆粒狀好。覆土層用0.1多菌靈溶液和2000倍液辛硫磷噴施一次，防止雜菌、害蟲的危害。然后從料壟兩側(cè)面扎兩排3—5厘米粗的孔洞至料壟中心下部床面，呈品字型，孔洞間隔15—20厘米，使料壟中心有充足的氧氣，并防止料壟中心升溫傷菌。

3.3 發(fā)菌管理

早春投料播種期間，由于自然氣溫低，料壟中部不易升溫，發(fā)菌安全率高。但在夏季或初秋播種，由于自然氣溫較高，如何防止高溫侵害是播種后的技術(shù)關(guān)鍵。播種第三天菌絲開始萌發(fā)，7天左右菌絲呈束狀向培養(yǎng)基質(zhì)中伸延定殖生長(zhǎng)，菌絲在向基質(zhì)中生長(zhǎng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生呼吸熱量，并排放二氧化碳等氣體，該期間要認(rèn)真檢查料壟中心溫度變化情況。每天勤觀查，溫度過(guò)高再一次進(jìn)行扎孔洞透氧排熱處理。注意保持棚內(nèi)濕度，在適溫情況下，大約15—25天左右，菌絲向覆土層生長(zhǎng)。如果發(fā)現(xiàn)壟料溫度超過(guò)25℃，就要用鐵叉子插入料壟底部向上掘起，使料壟表層裂縫，利于散熱透氧，加速菌絲生長(zhǎng)，是最有效的技術(shù)措施，處理料床宜早不宜晚，結(jié)合扎孔洞可適當(dāng)噴水降溫，但要輕噴。具體預(yù)防措要靈活掌握，當(dāng)菌絲長(zhǎng)至培養(yǎng)料厚度的三分之二時(shí)，基質(zhì)內(nèi)菌絲開始爬升土層，要求覆土層濕度保持濕潤(rùn)即可，不能大水噴澆，使菌絲不易上土。如土層過(guò)于干燥，菌絲更不能爬升土層，使出菇遲緩、延續(xù)。特

別提醒大家：秋季高溫發(fā)菌期作業(yè)道溝必須勤灌水，降低床溫，有效防止高溫退菌，但水不能過(guò)多流入壟畦底淹死菌絲。運(yùn)用以上綜合調(diào)控空氣、濕度、溫度、光照這四大要素管理，不能顧此失彼。大約30—40天料壟菌絲吃透，覆土層充滿菌絲體，菌絲束分枝增粗，通過(guò)營(yíng)養(yǎng)后熟階段后即可出菇。

3.4 出菇管理

當(dāng)覆土層中有粗菌束伸延，菌絲束分枝上就會(huì)出現(xiàn)米粒大小的菇蕾。覆土層和原料要濕潤(rùn)，采用少量多次噴水的原則，不能大水噴澆，以免造成幼菇死亡。菇蕾發(fā)生初期呈白色，幼菇常有乳頭狀的小突起，叢生或群生，少量單生。隨著菇體逐漸逐漸長(zhǎng)大，菌蓋逐漸變成紅褐色或酒紅色，菌蓋有鱗片點(diǎn)綴，隨著子實(shí)體長(zhǎng)大逐漸消失。菌柄圓柱形，長(zhǎng)5-20厘米，粗2-6厘米，靠近菌蓋部位呈淡粉色，中下部白色，菌柄早期和中期內(nèi)實(shí)有髓，成熟后中空。出菇期噴水原則：誘導(dǎo)幼菇發(fā)生時(shí)，少噴勤噴，幼菇長(zhǎng)大時(shí)少量多次，菇多多噴、菇大多噴、晴天風(fēng)大多噴、陰天雨天少噴或不噴。正常溫度下從幼菇露出白點(diǎn)到成熟需5-7天。

大球蓋菇出菇適宜溫度為10-25℃，低于4℃或超過(guò)30℃不能出菇。溫度低時(shí)，生長(zhǎng)緩慢，但菇體肥厚，不易開傘，腿粗蓋肥。溫度高雖然生長(zhǎng)快，但朵小，蓋薄柄細(xì)，易開傘。當(dāng)菇體達(dá)到采收質(zhì)量要求時(shí)要及時(shí)采摘，采摘后的菌床要停水三天，以充分儲(chǔ)蓄營(yíng)養(yǎng)。此時(shí)要檢查料壟中心的培養(yǎng)料是否偏干，若料中心偏干，子實(shí)體在料壟表層發(fā)育時(shí)，基質(zhì)中底部的菌絲體營(yíng)養(yǎng)難以輸送，導(dǎo)致下茬菇只吸收表層的基質(zhì)菌絲營(yíng)養(yǎng)，使菇體細(xì)小易開傘，整個(gè)料壟的營(yíng)養(yǎng)不能得到全面利用和轉(zhuǎn)化，影響整體栽培質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)原料中心偏干時(shí)，要采用兩壟間多灌水，讓兩壟間水浸入料壟中心或采取料壟扎孔洞的方法，讓水盡早浸入壟料中部，使偏干的中心料在適量水分作用下加速菌絲的繁生，形成大量菌絲束，滿足下茬菇對(duì)營(yíng)養(yǎng)的需求。但也不能過(guò)量大水長(zhǎng)時(shí)間浸泡或一律重水噴灌，避免大水淹死菌絲體，使基質(zhì)腐爛退菌。

3.5 采收、加工

大球蓋菇不同成熟度的菇質(zhì)，口感差異很大。以尚未開傘的菇體最佳，因此子實(shí)體內(nèi)幕菌膜尚未破裂前要及時(shí)采收，采收過(guò)遲的話，菌蓋展開、菌褶變?yōu)榘底仙?、菌柄中空，失去商品價(jià)值。采摘時(shí)，注意不要松動(dòng)邊緣幼菇，造成死亡。采收后在菌床上留下的洞穴要用土填滿。

采收后的鮮菇去除根部殘留的泥土和培養(yǎng)料及菌束，分裝在包裝容器內(nèi)，直接鮮品銷售，或制成鹽漬品進(jìn)行銷售。具體鹽漬方法同雙孢菇，但水煮時(shí)間要稍長(zhǎng)一些，由于菇體大，若煮不透，易腐爛變質(zhì)。大球蓋菇經(jīng)自然曬干或烘干后，香味濃郁，和野生榛菇、茶樹菇干品相媲美，銷售市場(chǎng)前景十分廣闊。

3.8 病蟲害防治

大球蓋菇抗性強(qiáng)，易栽培，近年來(lái)在栽培實(shí)踐及推廣以來(lái)，尚未發(fā)生嚴(yán)重的病害，但要“以防為主、綜合治理”防范于未然。

大球蓋菇在近幾年栽培實(shí)踐中易出現(xiàn)的病害主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：秋初外界自然氣溫較高期間進(jìn)行提早鋪料播種，導(dǎo)致料壟內(nèi)溫度過(guò)高或嚴(yán)重缺氧，在發(fā)菌期20多天后，菌壟內(nèi)發(fā)生退菌，料中綠霉菌、毛霉菌等乘機(jī)繁殖并向覆土層蔓延。要求廣大種植者嚴(yán)格、準(zhǔn)確、無(wú)誤的對(duì)每個(gè)操作管理的細(xì)小環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，防重于治。

大球蓋菇栽培過(guò)程中較常見的蟲害有螨類、跳蟲、螞蟻、菇蚊等。要求拌料、調(diào)水、堆積發(fā)酵的場(chǎng)地和栽培場(chǎng)地一定要用辛硫磷等殺蟲藥液徹底噴施，殺滅蟲卵。特別是在發(fā)酵過(guò)程中發(fā)現(xiàn)料堆表層或近地面的低溫層有螨蟲和跳蟲時(shí)，一定要用藥物噴澆殺滅。

第二篇：大球蓋菇推廣可行性分析報(bào)告

大球蓋菇推廣可行性分析報(bào)告

一、概述

大球蓋菇又名皺環(huán)球蓋菇、皺球蓋菇、酒紅球蓋菇，俗稱粗腿菇，益腎菇，金蟬菇，懶漢菇，是國(guó)際菇類交易市場(chǎng)上較突出的十大菇類之一，也是國(guó)際糧農(nóng)組織向發(fā)展中國(guó)家推薦栽培的特色品種之一，也是近年來(lái)在本地區(qū)推廣的新品種，因該品種取材方便，管理粗放，口感好，價(jià)格高而被菇農(nóng)作為經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源，栽培1畝地大球蓋菇，可以轉(zhuǎn)化5噸農(nóng)作物秸稈，有力的配合農(nóng)忙時(shí)政府的秸稈焚燒政策，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

大球蓋菇抗逆性強(qiáng)，適應(yīng)溫度范圍廣，可在4——30℃范圍出菇，由于適種季節(jié)長(zhǎng)，有利于調(diào)整在其他蕈菌或蔬菜淡季時(shí)上市。大球蓋菇由于投資小、見效快、效益大、栽培場(chǎng)所靈活、不與農(nóng)爭(zhēng)時(shí)、不與人爭(zhēng)糧、不與糧爭(zhēng)地，不與地爭(zhēng)肥，產(chǎn)量高，生產(chǎn)成本低，營(yíng)養(yǎng)又豐富等特有的優(yōu)勢(shì)，作為新產(chǎn)品一投放市場(chǎng)，很容易被廣大消費(fèi)者所接受和認(rèn)可。

大球蓋菇是純天然無(wú)污染的綠色野生植物，不受飼料添加劑、農(nóng)藥、激素的影響，且高蛋白，低脂肪，受到消費(fèi)者青睞，目前市場(chǎng)主要是大小飯店，賓館，冷藏食品廠等，市場(chǎng)前景極其廣闊。適時(shí)發(fā)展將有肥厚的利潤(rùn)回報(bào)。

大球蓋菇種植流程：

收集麥秸/稻草稻殼--加濕--鋪料--接種

1，將新鮮無(wú)霉變的麥秸/稻草均勻平鋪在林地表面厚度15-20CM

2，用噴水設(shè)施淋濕即可，標(biāo)準(zhǔn)為，用手抓起，輕擰有水珠滴下成滴不成串即可，3，下料播種；將原料畦成龜背型，菌種塊最好是家雀蛋大小為好，按品字型均勻的播撒在表面上，以菌種似露似不露為原則。覆土：取地表10公分以下的腐質(zhì)土和菜園地的肥沃土最好，在料表面覆土1-2公分，最好不超過(guò)2公分，在土的表面加蓋2CM的麥秸/稻草種植即完成。

4，注意事項(xiàng)； 要求所鋪麥秸/稻草寬度50-60cm 高度控制在25-30cm，種植完成時(shí)畦的寬度不超過(guò)80cm 中間過(guò)道為30-40cm 每畝球蓋菇種植利用面積在 400-450平方米。

二、經(jīng)濟(jì)效益分析

生產(chǎn)總成本費(fèi)用估算

1、原材料費(fèi)用：菌種1200/畝，栽種人工150-300元/畝，稻殼1噸成本400-600元，麥秸或稻草3噸成本1000-1200元，每畝共3050--3300元。

2、平均每畝林地產(chǎn)大球蓋菇2000-3500千克，按平均產(chǎn)量2500每千克計(jì)算，銷售價(jià)格4.5-8元每千克，按4.5元每千克計(jì)算，每畝大球蓋菇銷售收入11250元，除去成本3300元，可獲純利7950元，如出售按鮮菇價(jià)格8元每千克計(jì)算，每畝可收入20000元，除去成本3300元，可獲純利16700元。

3、產(chǎn)品暢銷，大小飯店、賓館、罐頭食品廠均會(huì)上門要貨。

項(xiàng)目建設(shè)背景

大球蓋菇主要是在林下種植，在廢閑田，各種果樹、楊樹樹林下都可以滿足其生長(zhǎng)需要，無(wú)需建大棚，拌料場(chǎng)地、場(chǎng)房，無(wú)需購(gòu)買其他種植設(shè)施，大球蓋菇種植正是利用樹下空間，靠樹蔭遮光生長(zhǎng)，在不影響樹木生長(zhǎng)的情況下發(fā)展種植，可以說(shuō)一舉兩得，整個(gè)種植過(guò)程無(wú)需施肥、噴藥等，不占用勞動(dòng)力，是下崗職工發(fā)展再就業(yè)和農(nóng)民朋友從事第三產(chǎn)業(yè)的好項(xiàng)目，近幾年來(lái)林下經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受到全國(guó)上下空前重視，通過(guò)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展達(dá)到農(nóng)民增收致富、消除低收入，提供了極好機(jī)會(huì)，為從根本上解決農(nóng)民增收致富問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。政府堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，結(jié)合形勢(shì)發(fā)展和群眾期盼，組織力量，積極探索農(nóng)民增收致富的新路子。把大力發(fā)展種植業(yè)作為致富的突破口。建立種植業(yè)龍頭企業(yè)，發(fā)展“生態(tài)、安全、優(yōu)質(zhì)、集約、高效”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，建設(shè)綠色生態(tài)縣。保護(hù)和合理利用水土資源，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。為構(gòu)建和諧新農(nóng)村，需按照中央要求，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以增加農(nóng)民收入為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，積極發(fā)展資源節(jié)約、技術(shù)密集、功能多樣、品質(zhì)安全的現(xiàn)代的農(nóng)業(yè)，這是本項(xiàng)目建設(shè)的大背景。

本項(xiàng)目具有投資少，建設(shè)周期短，見效快、效益大、不與農(nóng)爭(zhēng)時(shí)、不與人爭(zhēng)糧、不與糧爭(zhēng)地、不與地爭(zhēng)肥，廢料得到綜合開發(fā)利用，栽培場(chǎng)所靈活的優(yōu)點(diǎn)，又有很好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、和生態(tài)效益。市場(chǎng)前景廣闊、原料有保證，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)，改良土壤，生態(tài)產(chǎn)業(yè)有著積極意義，因此，本項(xiàng)目可行。

河南省虞城縣金隆菇業(yè)

第三篇：關(guān)于菌菇種植可行性分析報(bào)告

安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)

經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

《市場(chǎng)營(yíng)銷》實(shí)習(xí)報(bào)告

年級(jí)專業(yè)：11級(jí)財(cái)管-2

學(xué) 號(hào)：11103216 姓 名：張九

2013年2 月 26 日

目錄

項(xiàng)目投資

一、項(xiàng)目概括..........................................3

（一）項(xiàng)目名稱................................................3

（二）項(xiàng)目背景................................................3

（三）項(xiàng)目具備的條件..........................................4

二、項(xiàng)目論證..........................................4

（一）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀................................................5

（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀................................................4 1.目前市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)..........................................4 2.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手...................................................5 3.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)..............................................5

三、項(xiàng)目資金運(yùn)用..............................................5

四、可行性分析結(jié)論............................................6

品牌標(biāo)志設(shè)計(jì)

一、圖標(biāo)圖像..................................................6

二、文字說(shuō)明..................................................7

三、顏色說(shuō)明..................................................7

價(jià)值豐富的食用蘑菇

一：項(xiàng)目概括

1、項(xiàng)目名稱：價(jià)值豐富的食用蘑菇

2、項(xiàng)目背景：，食用蘑菇是理想的天然食品或多功能食品。迄今為止在全世界食用最多的食用蘑菇，學(xué)名為雙孢蘑菇，通稱為蘑菇。從野生種類中進(jìn)一步篩選馴化優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)菌種大有潛力。中國(guó)曾在世界上首次馴化并人工栽培成功了香菇、木耳、金耳、銀耳、草菇、金針菇、猴頭菌、竹蓀等，現(xiàn)已馴化了蒙古口蘑，而野生食用菌美味牛肝菌、羊肚菌、香杏麗蘑、鉚釘菇、粘蓋牛肝菌、正紅菇等也可以大量采集，供銷于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)

3、項(xiàng)目所具備條件：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活的水平愈發(fā)上升，對(duì)飲食方面更注重營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，國(guó)內(nèi)的蘑菇市場(chǎng)愈發(fā)繁榮。興起許多以蘑菇為主的企業(yè)，且市場(chǎng)升值快，穩(wěn)定。國(guó)家在政策方面也大力扶持。

二、項(xiàng)目論證

1、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：食用蘑菇有其是一些珍貴的蘑菇無(wú)論在作為醫(yī)用，觀賞或?qū)嵱梅矫娑季哂泻艽髢?yōu)勢(shì)，無(wú)論在國(guó)際市場(chǎng)還是在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的需求也是明顯的供不應(yīng)求，特別是其藥用價(jià)值，當(dāng)今社會(huì)高速發(fā)展，人民生活水平的提高，然而太多人群居于身體亞健康狀態(tài)，導(dǎo)致他們對(duì)健康越來(lái)越重視。所以對(duì)于食用菇的種植和經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)良好的投資。

2、市場(chǎng)現(xiàn)狀：正如上所講，由于食用菇本身渾身都是具有非常高利用價(jià)值的寶貝，所以當(dāng)前市場(chǎng)上對(duì)于各種菌菇種植以及深加工產(chǎn)業(yè)在近十幾年發(fā)展十分迅速，種植和加工菌菇產(chǎn)品，和在果林中套種菌菇，對(duì)發(fā)展山區(qū)經(jīng)濟(jì)，幫助山區(qū)農(nóng)民脫貧致富，幫助農(nóng)民提高果林種植地的經(jīng)濟(jì)效益有十分重要意義。而且國(guó)家林業(yè)局曾作出批示： “兼有很好的生態(tài)效益，和極高的經(jīng)濟(jì)效益，國(guó)家支持在適當(dāng)范圍大力營(yíng)造菌菇種植場(chǎng)，社會(huì)各界以承包、租賃、拍賣、股份制合作等多種經(jīng)營(yíng)形式參與營(yíng)造綠化事業(yè)，應(yīng)予以提倡和鼓勵(lì)?！倍揖椒N植與加工純?cè)谠S多的潛在市場(chǎng)。菌菇可以加工成工藝品出售，作為青年男女互相送給長(zhǎng)輩的物品，其銷售前景也是不容小覷的。其次由于其有一定的藥用價(jià)值與獨(dú)特的香味，吸引來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者也是不容忽視的。由于菌菇的種植習(xí)性，種植主要地區(qū)一般分布在吉林長(zhǎng)白山和黑龍江一帶，云南西北部、西藏南部、和西南部，南方滇東、滇西南、滇東純林等森林落葉林地帶。

3、項(xiàng)目的功能：上面說(shuō)到菌菇具有很高的利用價(jià)值，從這里開始說(shuō)明其具體

價(jià)值.一、藥用價(jià)值

從菌菇中提煉出來(lái)的一些成份對(duì)多種晚期癌癥療效突出，被稱為“治療癌癥的最后一道防線”。高純度提取物價(jià)格昂貴，菌菇生產(chǎn)周期短，天然更新能力強(qiáng)，人工種植效益高。

由于其具有獨(dú)特的抗癌機(jī)理，美國(guó)國(guó)立腫瘤研究所所長(zhǎng)BRODER博士稱之是繼阿霉素、順鉑以后，十五年來(lái)被認(rèn)為是對(duì)多種癌癥療效較好、副作用小的新型抗癌藥物。二十世紀(jì)八十年代開始，美國(guó)、英國(guó)、俄羅斯、韓國(guó)、中國(guó)都相繼開展了深入的研究。美國(guó)率先把研究成果應(yīng)用于醫(yī)學(xué)臨床并在治療各種癌癥方面取得了顯著的臨床效果。從此人類在抗癌領(lǐng)域中又取得了新的突破。所以到目前為止以至在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，人類同癌癥做抗?fàn)幍牡淖钣欣奈淦髦弧＞街刑崛〉囊恍┧幬锍煞?，具有?dú)特的抗癌機(jī)制和較高的抗癌活性，能阻止癌細(xì)胞的繁殖、抑制腫瘤細(xì)胞的遷移，被公認(rèn)是當(dāng)今天然藥物領(lǐng)域中最重要的抗癌活性物質(zhì)。據(jù)專家介紹，其不溶于水或酒精之類溶解物，它的淬取技術(shù)非常復(fù)雜、加工程序十分嚴(yán)密，直接使用菌菇是不能治病的。

全球每年大約死于癌癥的病人在630萬(wàn)人左右，僅美國(guó)、歐洲、日本每年就在400萬(wàn)人左右。治療這些病人每年大約消耗150000～250000千克原料。一位研究紫杉醇的美國(guó)專家說(shuō)，即使將世界上現(xiàn)有的紅豆杉全部砍伐，所提取的紫杉醇也只能挽救12.50萬(wàn)名癌癥患者的生命。

特效：利尿消腫、治療腎臟病、糖尿病、腎炎浮腫、小便不利、淋病等。溫腎通經(jīng)、治療月經(jīng)不調(diào)、產(chǎn)后瘀血、痛經(jīng)等到有效的功效。根椐方唯碩博士（方唯碩——1997年畢業(yè)于中國(guó)協(xié)和醫(yī)科大學(xué)、藥物化學(xué)博士曾師從于梁曉天教授）的研究結(jié)果，其最早是從短葉紅豆杉的樹皮中分離出來(lái)的抗腫瘤活性成份。是治療轉(zhuǎn)移性卵巢癌和乳腺癌的最好藥物之一，同時(shí)對(duì)肺癌、食道癌也有顯著療效，對(duì)腎炎及細(xì)小病毒炎癥有明顯抑制。它的抗癌機(jī)理是：能與微量蛋白結(jié)合，并促進(jìn)其聚合，抑制癌細(xì)胞的有絲分裂，有效阻止癌細(xì)胞的增殖。

二、園林綠化價(jià)值：

房前屋后，荒坡空地，道路兩旁也適宜種植，一次種植，多年受益，效益顯著。專家發(fā)現(xiàn)：

1、四畝左右的菌菇，其凈化空氣的功效相當(dāng)于100多棵冬青樹，等于每天置身于60多平方米的天然森林中。

2、當(dāng)室內(nèi)紅豆杉盆景達(dá)到每平方米400個(gè)葉片時(shí)，能對(duì)心絞痛、乳腺炎及乳腺增生引起的疼痛起到明顯緩解作用，還能防止心腦血管疾病的突發(fā)。

4、投資的劣勢(shì)和優(yōu)勢(shì)

菌菇投資的優(yōu)勢(shì)：1：市場(chǎng)前景廣闊，需求大。無(wú)論是在藥用方面還是在凈化空氣方面，由于人們對(duì)健康的重視越來(lái)越高，所以，對(duì)于菌菇市場(chǎng)的需求在以后的市場(chǎng)中只會(huì)增加而不會(huì)減少。2：收益良好。野生的菌菇自然生長(zhǎng)速度十分緩慢，但是人工種植可以達(dá)到以數(shù)量彌補(bǔ)生長(zhǎng)緩慢的缺陷，且人工種植可以加快其生長(zhǎng) 4

速度。3：用途多，可以發(fā)展?jié)撛谑袌?chǎng)，吸引潛在顧客，從而達(dá)到使成本充分利用而達(dá)到最大效益的結(jié)果。

菌菇種植的劣勢(shì)：1:菌菇根據(jù)種類不同，價(jià)格成本也不同。如果要是選擇小的成本較低的菌菇但是收回成本的時(shí)間就比較長(zhǎng)。如果要是選擇好的菌菇，那么成本就相對(duì)比較高，但是收回成本的時(shí)間也就縮短了。所以，要選擇適合自己投資能力的菌菇種類。2：菌菇種植在近幾年是投資熱點(diǎn)，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，要做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，同時(shí)也要有過(guò)硬的種植培養(yǎng)技術(shù)，確保自己的菌菇能夠最少的減少損失，并能以自己的優(yōu)勢(shì)打敗其他的競(jìng)爭(zhēng)者。3：菌菇的成長(zhǎng)速度快，要細(xì)心護(hù)理，栽培。所以需要種植者有足夠的資金和人員來(lái)維持菌菇成長(zhǎng)中所需要的養(yǎng)料等的供應(yīng)。

三、項(xiàng)目資金運(yùn)用

種植業(yè)最重要的就是土地、陽(yáng)光、水分、適當(dāng)?shù)墓芾砗妥銐虻酿B(yǎng)料。所以，菌菇的種植也是一樣，菌菇是一種喜陰，潮，濕，耐寒又喜陽(yáng)的植物，根系發(fā)達(dá)，成活率高，不擇“土壤”，但受天氣氣候影響。所以要避免氣象災(zāi)害的影響。首先就是租地?？梢栽谵r(nóng)村或郊區(qū)租一塊平坦，寬闊的土地，要有適于菌菇生長(zhǎng)的環(huán)境。租地當(dāng)然是越便宜越好，但是又要交通比較便利，那這樣的話，大概800一畝。租10畝，租十年。租金8萬(wàn)。然后是菌種。春秋2季種植，小苗一畝地2000—3000棵，長(zhǎng)個(gè)2、3周再移栽刪稀。分批種植，4畝種小苗，其他六畝種大一點(diǎn)的菌菇。4畝樹苗10000棵，每株八塊左右，一共八萬(wàn)。其他每畝種800棵左右大的菌菇，每株100元左右，一共成本48萬(wàn)。工人雇傭，除草施肥等一年2萬(wàn)，十年20萬(wàn)。肥料等每年5萬(wàn)，10年50萬(wàn)（按照現(xiàn)在工資水平和物價(jià)來(lái)算）。再加上其他一些必要不可預(yù)知的支出10萬(wàn)。等到半月后，把六畝大一點(diǎn)的菌菇先出出售一部分以回籠資金，然后把4畝種存活下來(lái)的菌苗移植到其他空地上。這里工人挖樹苗跟樹苗運(yùn)輸成本要視當(dāng)年勞動(dòng)報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)2萬(wàn)元左右。所以一共成本為136萬(wàn)元。

四、可行性分析結(jié)論

人工栽培種植菌菇，是一個(gè)前景相當(dāng)廣闊，近二十年不會(huì)落伍的種植產(chǎn)業(yè)，作為傳統(tǒng)種植業(yè)，技術(shù)簡(jiǎn)單，種植要求不復(fù)雜，無(wú)病蟲害，成活率高，市場(chǎng)需求相當(dāng)巨大。

菌菇將來(lái)作為一個(gè)綠色環(huán)保、健康的種植物，將是高檔植物消費(fèi)的新潮流。這個(gè)物種四季常青,秋果鮮艷，給人以健康飽滿的外觀感，耐修剪，好造型，二十年以后將是種植業(yè)的新寵，是藥用、綠化兼用品種，既有生態(tài)效益社會(huì)效益，又有經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前種植菌菇是傳統(tǒng)種植業(yè)和現(xiàn)代生物制藥工程完美結(jié)合的絕佳項(xiàng)目.防治病蟲害也是菌菇種植需要注意的問(wèn)題，正確的使用化學(xué)藥物以及可園林管理可以給菌菇帶來(lái)很好的保護(hù)效益。

品牌標(biāo)志設(shè)計(jì)

文字說(shuō)明：這個(gè)圖標(biāo)的外表像一棵正在茁壯成長(zhǎng)的大樹，這正是我們公司所追求的目標(biāo)，也是我們公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的代表——菌菇。底下的方塊代表著菌菇種植需要的“土壤”，也代表整個(gè)公司團(tuán)結(jié)一致共同致力于菌菇的種植。左上角的圓圈代表紅豆杉種植所需要的陽(yáng)光因素，表示了公司對(duì)自然的尊重與友善。同時(shí)也代表公司要向太陽(yáng)一樣蒸蒸日上。

顏色說(shuō)明：本圖標(biāo)主要使用的綠色系色調(diào)，既符合了菌菇種植是一項(xiàng)綠色工程，也體現(xiàn)了公司綠色經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的宗旨；三片葉子采用不同的顏色，說(shuō)明一個(gè)

公司的經(jīng)營(yíng)需要大家的共同努力；紅色的太陽(yáng)說(shuō)明公司正朝著越來(lái)越好的趨勢(shì)發(fā)展，表達(dá)了公司員工及領(lǐng)導(dǎo)者的信心與決心。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概況................................................................................................................2

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件.................................................................................2

（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2

二、建設(shè)條件................................................................................................................2

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件.........................................................................................2

（二）、建設(shè)實(shí)施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優(yōu)勢(shì)分析.................................................................................................2

（二）、劣勢(shì)分析.................................................................................................3

（三）、機(jī)會(huì)分析

（四）、威脅分析

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)............................................................................................3

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析...................................................................................3

（二）、目標(biāo)客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)...................................................................................................4

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃........................................................................................................4

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃...................................................................................4

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略...............................................................................5

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析...................................................................................6

七、結(jié)論........................................................................................................................7

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

湖南工學(xué)院位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)大學(xué)城，該開發(fā)地塊為湖南工學(xué)院酃湖校區(qū)后校門西側(cè)，與衡陽(yáng)師范學(xué)院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環(huán)境。

（二）、規(guī)劃方案

該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元；2007年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷售收入8344.5萬(wàn)元。銷售測(cè)算（見附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝； 營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米； 營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬(wàn)元； 費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元； 貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計(jì)劃銷售量的92.82% 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購(gòu)物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營(yíng)業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營(yíng)業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場(chǎng)。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價(jià)值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析 根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房?jī)r(jià)格與周邊沿江城市相比價(jià)格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成價(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。

3、二手房市場(chǎng)

活躍對(duì)新房的促進(jìn) 隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強(qiáng)知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營(yíng)業(yè)區(qū)均價(jià)12000元/㎡；

3、車位均價(jià)8萬(wàn)元/個(gè)；

4、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按泰州市對(duì)該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、營(yíng)銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見附表5）本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。預(yù)測(cè)前提： 土地173.6萬(wàn)元/畝； 營(yíng)業(yè)收入33,666.10

萬(wàn)元；平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米； 營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬(wàn)元； 費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元； 貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計(jì)劃銷售量的92.82% 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。