第一篇：房地產(chǎn)中介公司五種運(yùn)營模式的探討

房地產(chǎn)中介公司五種運(yùn)營模式的探討伴隨2007年北京二手房市場交易的放量，2007年二手市場又迎來了更大的利好消息。3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估計(jì)僅此一項(xiàng)就能為買房人節(jié)省萬元以上，平均單價下降200元/平方米。例如在東、北、西三環(huán)附近的房改房地交易價格都超過5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成達(dá)到120000元。伴隨著市區(qū)房改房費(fèi)用的降低，也勢必壓低外圍的房價。該政策實(shí)施后，北京市二手房交易明顯放量，據(jù)各大中介公司反映，房改房過戶量較去年同期上漲了50％到一倍。

伴隨著房改制度的推行而逐步建立起來的北京二手房市場，盡管現(xiàn)在仍無法和一手市場年1500萬平方米的交易量相抗衡，但是已經(jīng)逐步的確立了自己在房地產(chǎn)市場中的地位。眾多的投資者也看中這個市場，紛紛將目光投入到北京的二手房市場。地產(chǎn)商有萬通集團(tuán)的萬通東方策略公司；首創(chuàng)投資的金豐易居等。一手代理行中，05年年中金網(wǎng)絡(luò)二手業(yè)務(wù)正式成立；2007年年初中原進(jìn)軍二手市場。在大家紛紛投入兵力爭奪二手市場的同時，有必要對比分析一下二手公司的運(yùn)作模式。

現(xiàn)在北京市二手公司運(yùn)作模式大致有5種模式，分別是單店業(yè)務(wù)模式；連鎖店模式；中心店模式；區(qū)域中心店模式；區(qū)域中心點(diǎn)加信息店模式，和連鎖加盟擴(kuò)張模式。

單店業(yè)務(wù)模式是小中介公司的運(yùn)作模式。因?yàn)樾≈薪楣镜馁Y金實(shí)力有限，人員較少，低成本運(yùn)行，所以一般采用單店模式。小公司的店面一般較小，選址一般接近自身業(yè)務(wù)比較熟悉的區(qū)域，因?yàn)橐?guī)模小，所以人員的分工并不明顯。一般是老板和員工齊上陣，公司一切工作都圍繞業(yè)務(wù)展開，公司的業(yè)務(wù)范圍非常靈活，要求從業(yè)人員是多面手，買賣、租賃等樣樣行。現(xiàn)在北京市很多的小中介的業(yè)務(wù)并不規(guī)范，存在著大量的非法交易現(xiàn)象，也存在很多欺瞞消費(fèi)者的行為，例如公房買賣等業(yè)務(wù)。

中心店模式是北京市比較傳統(tǒng)的二手經(jīng)營模式，例如成立較早的鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園都是采用的這種經(jīng)營模式。中心店模式一般是在市區(qū)選擇2－3家中心店，一般會選擇在寫字樓中辦公，公司所有得業(yè)務(wù)都是中心店來控制，員工也集中在中心店。這種經(jīng)營模式因?yàn)榫嚯x廣大的消費(fèi)者較遠(yuǎn)，所以必須配備相應(yīng)的業(yè)務(wù)廣告，不論房源還是客戶都依賴于廣告，尤其是客戶信息。這種經(jīng)營模式 連鎖店模式，北京連鎖店模式運(yùn)用的比較成功也比較徹底的是我愛我家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個業(yè)務(wù)連接成一體，業(yè)務(wù)直接在連鎖店中展開，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來訪。

區(qū)域中心店的模式，這種模式應(yīng)該說是連鎖店模式的變形。由于北京市現(xiàn)在的二手房市場規(guī)模小，業(yè)務(wù)量少，如果布店過多，就會造成資源浪費(fèi)，于是產(chǎn)生

了區(qū)域中心店模式，這種模式將業(yè)務(wù)劃分為大的區(qū)域，由區(qū)域中心店負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的拓展。這種模式因?yàn)榈昝鏀?shù)量仍有不足，所以不能夠完全依賴到店來訪，一般需要配備一定量的廣告?，F(xiàn)在一些新上的公司采用這種模式，例如新開的中原公司，金豐易居等。

區(qū)域中心店加信息店模式，這種模式是為克服區(qū)域中心店信息量不足和連鎖店費(fèi)用過高的另一種權(quán)衡之計(jì)，這種方式將買賣業(yè)務(wù)集中管理，而將租賃業(yè)務(wù)直接在信息店開展。利用這種模式的例如鏈家寶業(yè)公司等。

特許加盟模式，這種模式主要是21世紀(jì)帶來的一種業(yè)務(wù)模式，應(yīng)該說也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產(chǎn)權(quán)方不同而已。但是從業(yè)務(wù)操作的角度看，這種模式更像是單店模式。一般的運(yùn)作模式是授權(quán)公司擁有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費(fèi)和保證金后，可以用授權(quán)公司的品牌開展業(yè)務(wù)。這種模式可以克服單店模式的品牌劣勢，能夠增加客戶的信任度，授權(quán)公司僅對加盟公司進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理支持，一般不提供信息資源支持。

幾種經(jīng)營模式的優(yōu)劣分析

首先從成本分析：

中介公司運(yùn)營的主要成本來自于人員成本和信息采集成本。其中人員成本給公司的規(guī)模直接相關(guān)，在此我們主要考慮信息采集成本。

信息采集成本主要分為三種形式，一是店面信息采集，一是廣告信息采集，還有一種是集合了上述兩種方式的結(jié)合方式。

首先說店面采集方式，店面采集方式是指僅利用店面采集信息的方式，典型的例子是我愛我家公司，這種模式相對應(yīng)的是上述連鎖店經(jīng)營模式。這種信息采集模式，需要大量的店面維持公司的信息點(diǎn)數(shù)，北京最多的我愛我家公司擁有將近50家連鎖店；而上海最大的金豐易居在整個上海市有200家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。一般情況下，在北京維持一家連鎖店保守估計(jì)平均費(fèi)用為3－5萬元。包括房租、水電費(fèi)等。這樣維持一個擁有50家店面的公司的成本高達(dá)150－250萬元。廣告采集模式是北京最傳統(tǒng)的中介公司信息采集模式，早年成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大多采用這種模式，例如鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園等，這種模式相對應(yīng)的是上述的單店經(jīng)營模式、中心店經(jīng)營模式和連鎖加盟經(jīng)營模式。這種方式的費(fèi)用控制比較靈活，因?yàn)榭梢愿鶕?jù)季節(jié)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)。例如在每年的2、3月份和7、8月份是租賃的黃金季節(jié)，就可以加大廣告的力度，

第二篇：房地產(chǎn)運(yùn)營模式

房地產(chǎn)運(yùn)營模式：

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費(fèi)

6、臨時建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎勵費(fèi)

4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召

開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價格評估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

拿到地塊后，房地產(chǎn)要做事情很多，你要詳細(xì)明白的話需要親自經(jīng)歷或者查閱書籍。我這里給你籠統(tǒng)列舉一些：

一、前期準(zhǔn)備階段：

土地獲取后開始前期手續(xù)工作：也就是幾個證的獲取（土地證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）。大體過程是：設(shè)計(jì)院根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)要求等設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報(bào)建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進(jìn)行下一步的工程施工工作了。

二、施工階段：

該階段主要是項(xiàng)目現(xiàn)場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設(shè)計(jì)部、成本預(yù)算部、工程部、材料部、財(cái)務(wù)部、銷售部等）。該階段特點(diǎn)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙來形成具體的實(shí)體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。

三、工程達(dá)到一定條件（各個地區(qū)要求不同）可以辦理預(yù)售許可證，房屋開始預(yù)售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）

地產(chǎn)商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發(fā)商將工程發(fā)包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發(fā)商材料采購施工單位采購，根據(jù)當(dāng)初報(bào)價結(jié)算。也有開發(fā)商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據(jù)該價格最終結(jié)算。還有開發(fā)商單獨(dú)對鋼筋、水泥、商砼等大項(xiàng)自己采購，其他的施工單位采購。還有外墻保溫、門窗、單元門等一些分項(xiàng)工程，開發(fā)商也會單獨(dú)分包出來。

說這么多吧，你看不明白再追問吧。

第三篇：淺談餐飲中介網(wǎng)的運(yùn)營模式

餐飲中介網(wǎng)的運(yùn)營模式

河北餐飲網(wǎng) 亮點(diǎn)：供求、酒店

現(xiàn)今各大網(wǎng)站，如58同城、趕集網(wǎng)、八戒網(wǎng)都是免費(fèi)發(fā)布“求職招聘”信息的，就是有別于其他人才網(wǎng)那么繁瑣，人才網(wǎng)是收費(fèi)的，不像這類純信息網(wǎng)可以做到免費(fèi)、方便、快捷，所以登錄的人多了點(diǎn)擊率也自然而然的高了，想做(推薦)廣告才會收費(fèi)。

網(wǎng)站的營利點(diǎn)：

1、網(wǎng)站的定向——具體面向哪些人，可不可以最大程度上獲取更多的營利。

2、點(diǎn)擊率(是網(wǎng)站存活的根本)——就必須有大量的用戶來看網(wǎng)站，商家是一部分，但大部分仍是個人用戶群，他們是想在你這里從中得到什么實(shí)惠，網(wǎng)站能夠提供什么樣的實(shí)惠，這樣以來點(diǎn)擊率也就有了。點(diǎn)擊率越高，證明網(wǎng)站的知名度也就越高，也就不愁沒有廣告找上門來了。

3、想做好門戶網(wǎng)站，是不能脫離個人用戶群的。

現(xiàn)在網(wǎng)站的走向：

是以酒店的訂餐電話，來吸引更多大眾的點(diǎn)擊率，而且也是免費(fèi)公開的，對于個人用戶群得到的也只是普通的訂餐電話，而不是免費(fèi)的，現(xiàn)今各大訂餐網(wǎng)站走的無非都是提供免費(fèi)訂餐電話，如400。以前都是個人用戶去網(wǎng)站花錢買打折卡，網(wǎng)站從中獲取個人用戶的卡費(fèi)及推薦給商家的返利;現(xiàn)在也有一種網(wǎng)站，如飯統(tǒng)網(wǎng)，這個網(wǎng)站能做起來算是真正做到免費(fèi)服務(wù)化，個人用戶從中只須撥打免費(fèi)電話訂餐，網(wǎng)站以短信方式直接發(fā)到個人用戶手機(jī)內(nèi)，用戶只須憑借短信去酒店獲取打折，無須購卡，從中還能獲得積分，可以用積分兌換網(wǎng)站所提供的商品。從這個角度看來，個人用戶分文未花，就能從中獲利，網(wǎng)站只須掙商家的錢而已。

第四篇：房地產(chǎn)運(yùn)營模式(學(xué)習(xí)稿)

房地產(chǎn)公司運(yùn)營模式（學(xué)習(xí)稿）

第一部分、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)流程

一、土地獲取階段

1、土地信息收集：落實(shí)地塊具體位置及周邊情況，落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件，對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況，了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐。

2、土地初判：了解地塊的上市方式，同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況，成本測算，了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排，宗地的詳細(xì)情況、項(xiàng)目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果。

3、土地深判：進(jìn)行可行性研究報(bào)告，區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等的分析，該項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。市場深度調(diào)研，參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。項(xiàng)目最終定位，根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議。成本測算，針對多個方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選，開發(fā)周期及付款計(jì)劃，根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定，現(xiàn)金流測算，深判結(jié)果，項(xiàng)目可行性報(bào)告及后續(xù)工作。

4、尋找合作資金：研究并確定融資方式，如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等。項(xiàng)目招商報(bào)告，區(qū)域宏微觀市場研究，項(xiàng)目招商版盈利能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式，項(xiàng)目商業(yè)策劃書，合作伙伴確定。合作方案確定，合作細(xì)節(jié)確定。引資，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作實(shí)施，公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理。

5、投標(biāo)、摘牌：投方案標(biāo)，項(xiàng)目方案確定，投經(jīng)濟(jì)標(biāo)，確定土地上限，拍賣，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)，掛牌，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)。確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件，交納政府凈收益，契稅，交易費(fèi)。辦理用地規(guī)劃許可證，土地出讓合同，出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證明。

6、確權(quán)：企業(yè)投資項(xiàng)目備案，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢），土地補(bǔ)償費(fèi)，土地出讓合同，核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖，交費(fèi)證明，1：500現(xiàn)狀地形圖3份，詳規(guī)。

7、辦理土地證：土地出讓合同，交費(fèi)證明，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，地籍圖4份（薄膜圖），土地登記申請書，土地確權(quán)來源證明文件，申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明，土地抵押貸款，積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進(jìn)行土地評估，選擇合適貸款承載公司。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1、區(qū)域市場調(diào)研：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀，項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查。項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分），商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向。同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分），競爭項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期，提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競爭項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息。

2、項(xiàng)目定位：公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定，通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費(fèi)需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位。經(jīng)濟(jì)測算，逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析，現(xiàn)金流測算。項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告，開發(fā)計(jì)劃，根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃，結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議, 根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期；項(xiàng)目考核指標(biāo)初定，提供初步的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求;資金流，根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃，和財(cái)務(wù)結(jié)合，明確資金要求，配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。

3、設(shè)計(jì)前期：明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路, 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見。明確設(shè)計(jì)院選擇標(biāo)準(zhǔn)，制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃。

4、方案設(shè)計(jì)組織：方案與設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂。制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂，依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計(jì)，參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及當(dāng)前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定，對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審。修建性詳規(guī)成果。詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點(diǎn)）報(bào)建及確定（公示會市政府）。建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）。建筑方案報(bào)建圖。景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定。

5、指標(biāo)確認(rèn)階段：項(xiàng)目成本指標(biāo)確定，企劃對銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定，結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議，項(xiàng)目前期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目考核指標(biāo)確定，結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系，根據(jù)項(xiàng)目方案及銷售推盤方案制定工期?？己酥笜?biāo)調(diào)整，根據(jù)集團(tuán)及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標(biāo)體系，制定工期。

6、施工圖設(shè)計(jì)組織：施工圖設(shè)計(jì)院的選擇與合同簽定。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定），按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定，針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，方案優(yōu)選，參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)。地質(zhì)勘察報(bào)告，組織勘察招投標(biāo)、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計(jì)提供地質(zhì)勘察報(bào)告。施工圖成果，總平面圖，放線圖，樁位圖，施工圖報(bào)建圖，消防、人防報(bào)建圖，施工圖審查全圖及計(jì)算書，編制典型樓座建安預(yù)算，施工圖會審，施工圖全圖，編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化。綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)，提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件。景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)。景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化，結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定，負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更，對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。

三、項(xiàng)目前期階段

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃方案及市政方案送審，設(shè)計(jì)方案（含總平面方案）申報(bào)表，土地出讓合同，修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件1份），申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。建筑方案送審，建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表，1/500現(xiàn)勢地形圖1份，土地出讓合同，投資計(jì)劃，建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項(xiàng)目需提交模型，申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。取得許可證，投資計(jì)劃(項(xiàng)目備案)，大配套，小配套，消防證明，綠化證明，人防證明，地名證明。

2、現(xiàn)場工程放線：施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件，首層平面圖。按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告，按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告。施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù)，施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù)。移交施工單位。

3、施工許可證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書，工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同，建設(shè)資金證明（銀行存款證明），建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃），施工圖審查，質(zhì)量監(jiān)督登記表，安全措施，安全施工措施登記表，交費(fèi)各專業(yè)會簽單。

4、銷售許可證：營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書，《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，投資計(jì)劃(項(xiàng)目備案)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》，公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明，獲取前期物業(yè)備案證明，基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件，獲取《面積計(jì)算成果表》，項(xiàng)目總平面圖，獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明。

5、企業(yè)投資項(xiàng)目備案：規(guī)劃成果，配套。

四、工程建設(shè)階段

1、開工準(zhǔn)備：移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場，臨水、臨電，根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護(hù)。平整場地。施工組織方案。招投標(biāo)、簽訂合同，勘察（拿下土地后即定隊(duì)伍，進(jìn)行勘查，向設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)依據(jù)），樁基施工單位，監(jiān)理，土建施工單位，甲供材、分包商，沉降觀測。土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案，確定備選施工單位、考察篩選隊(duì)伍、提供招標(biāo)資料、組織招投標(biāo)、簽訂合同、進(jìn)行合同備案。施工圖會審，組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審，會同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會審，簽定會審記錄。設(shè)計(jì)交底，會同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)，申辦項(xiàng)目臨時、永久路口的報(bào)建手續(xù)，申辦項(xiàng)目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)，辦理施工人員暫住手續(xù)。

2、開工: 施工放線，組織施工單位進(jìn)場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置，組織施工單位進(jìn)行有效保護(hù)并接管。規(guī)劃驗(yàn)線，監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線。樁基施工，試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)，審核樁基單位的施工組織設(shè)計(jì)，施工人員資質(zhì)，進(jìn)場材料是否合格等，樁基全面施工。樁基檢測，委托樁基檢測單位、簽訂合同，進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報(bào)告。開槽，辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門，土方工程，支護(hù)工程，降水工程。地基備案、材料報(bào)送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗(yàn)收人員準(zhǔn)時參加?；A(chǔ)施工，地基處理，混凝土墊層，地下防水，混凝土基礎(chǔ)?；A(chǔ)驗(yàn)收備案，承建單位自評，監(jiān)理對驗(yàn)評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查，材料報(bào)送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收，簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表?；A(chǔ)處理竣工結(jié)算，核對全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價。

3、主體施工: 審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)。材料進(jìn)場驗(yàn)收，施工單位填報(bào)材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單，檢驗(yàn)三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復(fù)試。鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控），模板分項(xiàng)工程，鋼筋分項(xiàng)工程，預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程，混凝土分項(xiàng)工程，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程，裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程，混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程。

配套管線預(yù)埋。重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收，核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋，地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層第一層的水暖電管線預(yù)埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問題解決，圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析，設(shè)計(jì)變更。施工質(zhì)量問題、事故處理，施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查，處理方案的制定、審核、審批，處理方案的實(shí)施。

4、變更簽證：設(shè)計(jì)變更，與設(shè)計(jì)溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件。工程變更，工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，工程變更申請，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場核實(shí)。

5、工程款支付：工程進(jìn)度的確認(rèn)。工程款申請表審批，建立完整，準(zhǔn)確的資金合同臺帳。工程款支付。

6、主體驗(yàn)收備案：施工單位自評。監(jiān)理對驗(yàn)評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查。監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收。簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表。

7、外檐裝修材料確定：設(shè)計(jì)、研發(fā)定板。施工樣板制作。材料確定。

8、甲供、甲分包材料招標(biāo)（工作應(yīng)有針對性的提前展開）：制定招標(biāo)計(jì)劃，編制招標(biāo)文件，考察投標(biāo)單位，招標(biāo)、定標(biāo)。

9、內(nèi)外檐裝修：地面、防水、抹灰、飾面板（磚）、門窗、隔墻、外墻、涂飾，各分部分項(xiàng)工程的方案審核，過程監(jiān)督驗(yàn)收，成品保護(hù)，工種及工序的協(xié)調(diào)。

10、水、暖、電安裝：室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝。

11、智能化：通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、電源與接地、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)。

12、通風(fēng)與空調(diào)：招標(biāo)選定安裝單位，提供電梯井道土建節(jié)點(diǎn)圖，指導(dǎo)電梯井道土建施工，電梯安裝及調(diào)試，各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗(yàn)收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理。

13、毛坯房竣工驗(yàn)收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收，施工隊(duì)伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》。組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)共同驗(yàn)收。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進(jìn)行交接（包括圖紙）。

14、毛坯房竣工結(jié)算：土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分包工程結(jié)算，核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價。

15、成品房裝修：從使用功能角度對室內(nèi)裝修進(jìn)行查驗(yàn)。土建工作面移交，吊頂、潔具、護(hù)欄和扶手制作與安裝、飾面板（磚）、涂飾、櫥柜制作與安裝、門窗套制作與安裝、花飾制作與安裝、窗簾盒、窗臺板、裱糊與軟包、細(xì)部，做好成品的保護(hù)，責(zé)任劃分，不同工序做好交接。

16、成品房驗(yàn)收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》。組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)共同驗(yàn)收。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進(jìn)行交接。

17、成品房竣工結(jié)算：精裝修供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算。

18、配套手續(xù)及施工：排水、自來水、燃?xì)狻⒁曈?、電力、綜合管網(wǎng)、附屬建筑、景觀等。

19、竣工結(jié)算稽核：排水、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算，全部合同結(jié)算并做項(xiàng)目整體結(jié)算報(bào)告。

五、項(xiàng)目銷售階段

1、推盤策略確定：產(chǎn)品策略，根據(jù)項(xiàng)目定位、市場狀況和項(xiàng)目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)綜述、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等。價格策略，協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控，提供成本測算，確定銷售基本均價。推廣策略，參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提出合理化建議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化，提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略，整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略。

2、確定外部資源：廣告公司尋找及確定，制作公司尋找及確定，策略公司尋找及確定，媒介公司尋找及確定，活動公司尋找及確定。

3、項(xiàng)目推廣定位確定：項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱。

4、項(xiàng)目核心推廣理念確定：SLOGON確定。logo確定。VI系統(tǒng)及延展方案確定。

5、亮相前項(xiàng)目知識培訓(xùn)：建筑知識，樓盤背景，項(xiàng)目賣點(diǎn)綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。

6、分賣場設(shè)立：為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心，提供外賣場設(shè)計(jì)、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷售道具制作。

7、銷售道具準(zhǔn)備：現(xiàn)場房型手冊（亮相版），售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架），樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)，沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點(diǎn)等位置應(yīng)明確），入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報(bào)等），項(xiàng)目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)，（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品。

8、聯(lián)動工作的準(zhǔn)備：配備看房車及看房車的包裝，進(jìn)行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝。

9、意向商家簽約：進(jìn)駐意向書。

10、確定項(xiàng)目亮相方案：項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定，項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定，項(xiàng)目亮相媒體確定。

11、項(xiàng)目亮相：項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺、車體、電梯），新聞媒體新聞信息亮相，亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排。

12、項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備：銷售內(nèi)部資料；客戶接待、客戶問題匯總及反饋；客戶積累；交工標(biāo)準(zhǔn)確定；價格體系確定；合同準(zhǔn)備；開盤前銷售道具準(zhǔn)備；項(xiàng)目形象的提升及深化，戶外媒體發(fā)布，報(bào)紙媒體發(fā)布，小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）；開盤信息告知；銀行大協(xié)議的簽訂。

13、開盤：開盤慶典活動，客戶轉(zhuǎn)化，回款落實(shí)。

14、日常銷售：月度指標(biāo)分解，根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整；產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)，來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項(xiàng)目動態(tài)關(guān)注，對項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整；月度操作手冊制定，根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)；價格監(jiān)控及調(diào)整，定期進(jìn)行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點(diǎn)及市場形勢變化，調(diào)整項(xiàng)目價格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；月度推廣計(jì)劃執(zhí)行；客戶到訪及接待成交工作，客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶，外賣場客戶到訪，項(xiàng)目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作，通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交；月度付款計(jì)劃及支付；回款，制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款；月度指標(biāo)考核，公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整，項(xiàng)目考核指標(biāo)完成及調(diào)整。

15、清盤：清盤后項(xiàng)目各種資料移交；項(xiàng)目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報(bào)并存檔，項(xiàng)目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作，利用夾報(bào)、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持。

六、竣工入駐階段

1、室內(nèi)空氣檢測：選擇單位，組織招投標(biāo)，定隊(duì)伍組織進(jìn)行現(xiàn)場檢測。

2、住宅準(zhǔn)入證：規(guī)劃驗(yàn)收，消防驗(yàn)收，通水、通電大配套驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案通知書，小配套驗(yàn)收，人防驗(yàn)收。

3、入住準(zhǔn)備：工程質(zhì)量保證書，住宅使用說明書，寄發(fā)《商品房交付使用通知書》，對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方面進(jìn)行檢查，做好相關(guān)詳細(xì)記錄，組織相關(guān)維修人員進(jìn)行維修前的準(zhǔn)備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程，寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服。樓牌標(biāo)識，物業(yè)用品儲備，物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房。

4、辦理入?。褐贫ㄈ胱×鞒?，審驗(yàn)合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單，驗(yàn)房及交費(fèi)，收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題，驗(yàn)房問題匯總。

5、售后維修：配合維修。

七、售后管理階段

1、投訴處理：配合解決投訴問題。

2、裝修管理：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題。

3、施工資料整理及移交：組織施工單位整理工程資料，辦理移交。

4、通煤氣：工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗(yàn)收整改、帶氣、點(diǎn)火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期。

5、整體移交物業(yè)：移交建筑物及相關(guān)資料，接收建筑物及相關(guān)資料。

6、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題進(jìn)行歸納總結(jié)，改進(jìn)設(shè)計(jì)工作，對反饋的問題進(jìn)行分析、整理、總結(jié)，在新項(xiàng)目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生。

7、初始登記：辦理初始登記手續(xù)。

8、產(chǎn)權(quán)證辦理：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù)

9、分戶土地證：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報(bào)告，負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持。

10、土地證辦理：為客戶辦理土地證完善手續(xù)。

第二部分、房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的四種方式比較分析

案 例

A企業(yè)2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權(quán)后，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建設(shè)商住樓項(xiàng)目。由于A企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決定與關(guān)聯(lián)單位B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。協(xié)議約定該開發(fā)項(xiàng)目的所有成本、費(fèi)用均由A企業(yè)支付，開發(fā)產(chǎn)品委托B企業(yè)銷售，銷售合同由B企業(yè)與買方簽訂，但是銷售不動產(chǎn)發(fā)票由A企業(yè)開具，A企業(yè)按照該樓盤銷售收入的3%支付乙方開發(fā)、銷售手續(xù)費(fèi)。

實(shí)務(wù)中，擁有土地使用權(quán)而沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情形比較常見，這樣與具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作聯(lián)建就會應(yīng)勢而生。本案例中，A企業(yè)自身不具備開發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》但是無法取得《預(yù)售許可證》或《銷售許可證》。即便與B企業(yè)合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進(jìn)行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以該商住樓的銷售主體實(shí)質(zhì)是A企業(yè)。B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理銷售而已。

大家關(guān)心的問題是，在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理？

我們知道，該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的，沒有發(fā)生土地權(quán)屬變更以及轉(zhuǎn)移，在項(xiàng)目竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費(fèi)用所簽訂合同的印花稅外，基本沒有其他稅金。

盡管A企業(yè)沒有銷售資格，如果在項(xiàng)目竣工前已經(jīng)提前預(yù)售，則根據(jù)營業(yè)稅政策的規(guī)定也應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”計(jì)算繳納營業(yè)稅。按照土地增值稅的規(guī)定預(yù)征土地增值稅。按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

項(xiàng)目竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷售，涉及的也還是“銷售不動產(chǎn)”計(jì)算繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。只不過與預(yù)售階段不同的是這時要進(jìn)行土地增值稅的清算和企業(yè)所得稅實(shí)際毛利額的調(diào)整。

B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中涉及哪些稅呢？

B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有最終開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，不屬于共同投資、共同開發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時符合以下四個條件：

必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；

所建房屋的基建計(jì)劃與立項(xiàng)審批必須是下達(dá)給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；

以委托方名義與負(fù)責(zé)施工隊(duì)結(jié)算；不墊付建設(shè)資金。

假如B企業(yè)符合上述條件，僅僅是利用技術(shù)力量幫助A企業(yè)管理工程和受托銷售，其取得的代建管理費(fèi)和銷售代理費(fèi)只計(jì)算繳納營業(yè)稅，如果產(chǎn)生利潤，另行征收企業(yè)所得稅。

但是，這種代建方式實(shí)際上存在很大的納稅風(fēng)險，對于B企業(yè)來說，假如未同時具備上述四個條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可能對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。畢竟關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的這種運(yùn)作比較常見，房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同的名義進(jìn)行開發(fā)銷售，實(shí)際情況一般不可能不墊付建設(shè)資金，特別是銷售合同是由B房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂的，銷售主體與實(shí)質(zhì)不符。其中的稅務(wù)風(fēng)險需要綜合評估。

對于A企業(yè)來說，由于其不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目完工土地增值稅清算計(jì)算扣除項(xiàng)目時，難以享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除20%的政策優(yōu)惠。

對于雙方的經(jīng)營風(fēng)險也不容忽視，該項(xiàng)目由于不能以有資質(zhì)的B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義取得銷售許可證，法律要件不完備，難以同正常的商品房相競價，經(jīng)營收益會有所減少，在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時也極容易與買方產(chǎn)生糾紛。

合作開發(fā)是否有更好的途徑呢？

建議雙方可以考慮以下的四種方式。

一、規(guī)范聯(lián)建運(yùn)作

雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)。

這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。

項(xiàng)目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計(jì)算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。

該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。

二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

假如在該項(xiàng)目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)銷售，項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。

這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。

三、以土地使用權(quán)投資

A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開發(fā)以B企業(yè)名義立項(xiàng)。項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。

對于A企業(yè)的影響如下：

1、營業(yè)稅：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅?！盇企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅。

2、土地增值稅：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號）第一條規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

所以，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅。

3、印花稅：A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。

4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號）明確：

資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：

1）被收購方應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2）收購方取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。

3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。

A企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時分解為按公允價值銷售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

如果該投資環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號）關(guān)于資產(chǎn)收購特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%.”可以選擇按以下規(guī)定處理：

1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

2）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價值確定。

還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。

四、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒有其他重要經(jīng)營項(xiàng)目，也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)。

這種方式下對于A企業(yè)的影響如下：

1、營業(yè)稅：不需要繳納?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]165號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

3、印花稅：根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]183號）的規(guī)定，經(jīng)縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應(yīng)按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。

4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號）明確：

合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)兩個或兩個以上企業(yè)的依法合并。企業(yè)合并，當(dāng)事方應(yīng)按下列規(guī)定處理： 1）合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)。

2）被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。

3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。

如果該合并環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號）關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：

1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

2）被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼。

3）可有合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截止合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。

4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價值確定。

B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

在以上四種方案中，合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項(xiàng)開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權(quán)投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。整體產(chǎn)權(quán)方式下的吸收合并與土地使用權(quán)投資方式比較，進(jìn)一步免征了本環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。

第三部分、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權(quán)益保障

一、概述

（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念

要了解什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)，首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)者按照法律規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以自己或他人占有使用為目的，進(jìn)行土地改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)及租賃的行為。

因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規(guī)定，“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”

（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)的特點(diǎn)

1、合作開發(fā)的主體必須是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)者。

2、合作開發(fā)的形式是房地產(chǎn)開發(fā)者之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益。

3、合作開發(fā)的目的是通過合作的方式達(dá)到完成房屋建設(shè)的效果。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的模式

（一）法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營

法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)者設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，是指投資者為了開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)《民法通則》第51條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格?！痹谛鲁闪⒌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司中，房地產(chǎn)開發(fā)者成為股東，其權(quán)利義務(wù)也由公司章程來規(guī)范，而非合作協(xié)議。各個房地產(chǎn)開發(fā)者從合作協(xié)議中約定的連帶責(zé)任變?yōu)橐怨镜淖再Y本為限，對外承擔(dān)有限責(zé)任。法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在如下幾方面：

1、責(zé)任明確，法律風(fēng)險較小

由于房地產(chǎn)開發(fā)者的權(quán)利義務(wù)由公司章程來規(guī)范，合作各方可以在公司章程中明確各方的責(zé)任。較之普通的合作協(xié)議，各方的責(zé)任承擔(dān)更加明確與細(xì)化。由于各方對外承擔(dān)有限責(zé)任，則其可以有效地控制法律風(fēng)險，而非像普通的合作協(xié)議中承擔(dān)連帶責(zé)任，法律風(fēng)險較大。

2、有利于規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的限制

根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價出資”。因此，擁有土地使用權(quán)的合作方可以辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，直接以土地使用權(quán)作價入股，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中相關(guān)限制的目的。

3、減少費(fèi)用承擔(dān)

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》中的有關(guān)規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅?！备鶕?jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的相關(guān)規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！庇纱丝梢?，以土地使用權(quán)作價入股可以減少一些稅費(fèi)的承擔(dān)。

4、該種模式的缺點(diǎn)

該種類型的合作，需要的時間較長，可能會影響開發(fā)進(jìn)度。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級?！钡暾堔k理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜,需要的時間較長,勢必會影響開發(fā)進(jìn)度。而且新注冊企業(yè)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級較低,不能承擔(dān)建筑面積25萬平方米以上的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

（二）非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營

在實(shí)踐中，“聯(lián)建”、“參建”是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的基本類型。非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)各方往往會采用成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均在合作開發(fā)協(xié)議進(jìn)行約定。此合作方式不用組建新的企業(yè)法人，簡便靈活。為此，非法人型合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中比較常用的方式。

在司法實(shí)踐中，對“聯(lián)建”、“參建”并沒有一個明確的法律定義，但隨著司法實(shí)踐的發(fā)展，實(shí)務(wù)中逐漸將合作各方辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“聯(lián)建”之列；將沒有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“參建”之列。在2005年6月18日最高院公布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)的規(guī)定出臺之前，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式并未被法律所認(rèn)可。但隨著該司法解釋的出臺，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式的合法性得到了突破，實(shí)務(wù)中不再以是否辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使用權(quán)人變更手續(xù)作為區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同合法與否的標(biāo)準(zhǔn)。該司法解釋的出臺，明確了合作雙方只要是符合法律規(guī)定，不損害國家的利益、社會公共利益以及第三方的利益，且屬于風(fēng)險共擔(dān)和利潤共享的，均屬于合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)。該司法解釋充分體現(xiàn)了合同法領(lǐng)域尊重當(dāng)事人的“意思自治”這一帝王原則。從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使用權(quán)的用益物權(quán)得以流通，實(shí)現(xiàn)土地資源和資金市場的更加有效的市場配置與結(jié)合的目標(biāo)。

由于其相對于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？對此問題不能一概而論，而應(yīng)具體問題具體分析。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的權(quán)益保護(hù)

（一）合作對象的選擇

1、雙方確保至少有有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)特別的經(jīng)營行為，受國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的約束。因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發(fā)合同的效力及日后合作開發(fā)行為的進(jìn)行。具體而言，合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、提供合作土地的性質(zhì)是否符合法律要求，都是影響合同效力的重要因素。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效”，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。”

因此，合作雙方在簽訂合作協(xié)議過程中，需要特別關(guān)注如下幾方面：

1、合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。如果在簽訂合同時合作方不具備開發(fā)資質(zhì)，則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)?？傊?，必須確保有一方具備資質(zhì)；

2、關(guān)注合作方提供的合作開發(fā)用地的性質(zhì)，如果合作方享有出讓土地使用權(quán)，則初步具備合作條件，如合作方提供土地使用權(quán)的性質(zhì)為劃撥土地，則需明確該劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地，如果無法轉(zhuǎn)化為出讓土地，則簽訂的合作開發(fā)合同將會面臨無效的法律風(fēng)險。

2、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查

對合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查的主要目的是為了避免所選擇的合作對象不僅僅是資金實(shí)力欠缺，其管理也很不規(guī)范，從而給雙方的后期合作埋下糾紛的隱患，給整個項(xiàng)目的運(yùn)作帶來很多不可預(yù)見的風(fēng)險。原則上應(yīng)該選擇資金實(shí)力相對雄厚，運(yùn)作規(guī)范的合作者。

（二）確保項(xiàng)目的合法性

1、完善合作開發(fā)的審批備案及土地權(quán)屬登記的文件、手續(xù) 由于在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，合作方往往并沒有申請土地使用權(quán)，但通過合作，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，這就等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。為此，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。第20條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條的規(guī)定（第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。

結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后的風(fēng)險主要集中在合作當(dāng)事人能否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。如果未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準(zhǔn)后，合作方才能獲得該土地使用權(quán)，合作合同才發(fā)生法律效力，合作各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護(hù)。申請土地使用權(quán)變更登記時，合作雙方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項(xiàng)目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，合作雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項(xiàng)目開發(fā)法人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報(bào)送如下文件：合作雙方各自的申請報(bào)告；合作方應(yīng)有對項(xiàng)目開發(fā)投資總額25%以上的資本金；計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計(jì)意見批復(fù)；“開發(fā)合同“、“開發(fā)項(xiàng)目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)合作開發(fā)

2、對“名不副實(shí)”合同效力的認(rèn)定問題

《司法解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第25條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第26條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第27條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

（三）明確合作過程中的責(zé)任劃分

在簽訂雙方的合作協(xié)議過程中，有必要對各自的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行細(xì)化、明確。就其中具體事項(xiàng)的履行方式、時間、地點(diǎn)力求做到詳盡，在行文上，不應(yīng)出現(xiàn)“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實(shí)際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關(guān)鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗(yàn)收條款等，更應(yīng)用明確的專業(yè)用語。對協(xié)議中涉及到的技術(shù)性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實(shí)的描述。在合作協(xié)議中，供地方應(yīng)對其提供的土地位置、面積、使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等的真實(shí)性負(fù)責(zé)，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。

（四）明確違約責(zé)任和解除合同的條件

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都較長，過程業(yè)相對復(fù)雜。為此，在合作協(xié)議中約定明確的違約責(zé)任不僅能起到督促當(dāng)事人履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。在合作過程中如果出現(xiàn)一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導(dǎo)致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結(jié)束合作，以向?qū)Ψ街鲝堖`約責(zé)任的方式來彌補(bǔ)損失或者防止損失的擴(kuò)大。

（五）對開發(fā)合同進(jìn)行監(jiān)督和審查

在實(shí)踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查的現(xiàn)象時常出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)問題時，雙方的矛盾已經(jīng)到了很難調(diào)和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最佳時機(jī)。為此，合作雙方建立有效的執(zhí)行和風(fēng)險檢查評估機(jī)制，及時掌握情況，以便及時作出相應(yīng)的處理和安排非常必要。

（六）對出資不到位的處理

出資不到位的行為性質(zhì)為違約，由此產(chǎn)生的糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中也較為常見。在合作協(xié)議中應(yīng)該明確約定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。關(guān)于出現(xiàn)合作一方出資不到位的情況后，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實(shí)際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當(dāng)事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責(zé)任來追究出資不到位一方當(dāng)事人的責(zé)任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當(dāng)及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔(dān)違約責(zé)任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當(dāng)然，合作人也可以在合同中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)中當(dāng)事人將房屋預(yù)售款充抵投資進(jìn)而分配利潤的做法將得不到法律的支持。

（七）合作開發(fā)中投資和損益分配爭議的處理

1、由于房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。為此，如果合作雙方采取的是以實(shí)物分配為收益分配方式的，就應(yīng)對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)是以獲取收益為目的的，往往也會以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。合作后期進(jìn)行收益分配的過程中，利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與實(shí)際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。由于市場形勢的變化，當(dāng)初雙方約定的房屋價值可能與竣工交付時的房屋價值有較大差異，因此除了對價值的是否可變作出明確說明外，還應(yīng)對各自因?qū)嵨锓峙涠a(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)進(jìn)行明確?？傊瑢ξ磥碛锌赡馨l(fā)生糾紛的情形在簽訂協(xié)議工程中應(yīng)作充分的預(yù)見并進(jìn)行明確。

2、在投資和損益分配產(chǎn)生爭議后，雙方當(dāng)事人又不能協(xié)商一致的，應(yīng)按照如下的原則來處理：（1）對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的過錯或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。（2）房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人事由或當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。（3）房屋的實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（4）對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定；也就是說，投資額的增加及面積增減，并沒有與利潤分配直接掛鉤，而是以過錯為衡量標(biāo)準(zhǔn)，何謂“過錯”，司法解釋僅是作了原則性的規(guī)定。為此，我們建議在合作協(xié)議中對各方義務(wù)以及該事宜的處理作出明確約定。

（八）完善稅收籌劃

許多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)往往是為了有效的降低稅費(fèi)成本。根據(jù)我國的稅收制度，如果合作一方以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，并參與接受投資方利潤分配，以及共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，免征收營業(yè)稅；如果出資金的合作一方以提供土地的方式隱名合作開發(fā)，只要土地不變更登記，出資金一方還可節(jié)省契稅；還有的合作開發(fā)可以節(jié)省合作一方的土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。具體而言，合作雙方在進(jìn)行稅收過程中還應(yīng)關(guān)注以下幾方面：（1）財(cái)稅[2006]21號文件規(guī)定，對于以土地進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅。如果土地出資方未注意到此項(xiàng)政策，以免土地增值稅來讓利合作的，其利益就會受損；（2）對于以土地出資方名義開發(fā)的，資金出資方的投資利息不得在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時扣除；支付給土地出資方的價款也不能直接在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除，土地成本只能以土地出資方原計(jì)稅成本為依據(jù)，多支付的價款只能從稅后利潤中列支；（3）對于非法人型合作項(xiàng)目，項(xiàng)目利潤要并入法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅，對于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問題日后可能會有爭議；對以土地出資成立法人公司的，土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅，相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅，在稅率降低前(如2008年由原33%的稅率降為25%)還加大了稅收支出；（4）一些項(xiàng)目在運(yùn)作時實(shí)際上只有一方控制，另一方只要收回預(yù)定的回報(bào)就行，該交易的營業(yè)稅及附加稅一般可以預(yù)計(jì)，但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏，如資金投資方是個人，還可能偷漏個人所得稅，項(xiàng)目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補(bǔ)很可能就要由另一方承擔(dān)；（5）如合同最終被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同則一方要補(bǔ)交營業(yè)稅等，被認(rèn)定為房屋租賃合同的要補(bǔ)交房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等、被認(rèn)定為借款合同的要補(bǔ)交營業(yè)稅，出借人是個人的還要補(bǔ)交個人所得稅等，此外都還要處以滯納金和罰款；（6）在合作開發(fā)中被發(fā)現(xiàn)有偷稅行為構(gòu)成犯罪的還要追究相關(guān)單位和個人的刑事責(zé)任。為此，如果合作一方稅收籌劃不當(dāng)，不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)，甚至承擔(dān)額外的法律責(zé)任。

第五篇：房產(chǎn)中介公司如何運(yùn)營（最終版）

房產(chǎn)中介公司如何運(yùn)營

隨著現(xiàn)在房價上漲的趨勢，很多人選擇了炒房賺錢，但是這種賺錢的方式一旦失手，就不是幾萬幾十萬的虧損，而是上百萬的虧損了，投資大，而且風(fēng)險高，房價上漲，老百姓都買不起房子，只能買二手房，那么現(xiàn)在做二手房買賣的，又叫做房產(chǎn)中介。

隨著現(xiàn)在房價上漲的趨勢，很多人選擇了炒房賺錢，但是這種賺錢的方式一旦失手，就不是幾萬幾十萬的虧損，而是上百萬的虧損了，投資大，而且風(fēng)險高，房價上漲，老百姓都買不起房子，只能買二手房，那么現(xiàn)在做二手房買賣的，又叫做房產(chǎn)中介，不用出門，就可以做生意賺錢了。據(jù)分析，在未來的幾年里，房子的還要不斷的上漲，做二手房買賣的前景是很客觀的，如何做房產(chǎn)中介呢

投資分析：投資基本很小，一家門面，幾個人員，再加上一些業(yè)務(wù)人員，很必要印一些名片，傳單等等的，房子每月1200元，人員月薪1000-1500左右，業(yè)務(wù)人員1000-2000左右，名片和傳單等等大概需要300元，注冊資金在10萬元左右，投資總計(jì)：前期投資在20000元左右，在后期，可以制作一個網(wǎng)站，等級房源，業(yè)務(wù)人員可以做電話營銷，又可以省去一部分支出。

收益分析：中介收取傭金是在交易達(dá)成共識，簽訂了相關(guān)的交易合同（注：一般簽訂交易合同時，中介在場的）換句話說只要交易雙方達(dá)成交易共識簽訂了合同，那么中介的服務(wù)就算完成，就得得到傭金，你可以理解成給人說媒的介紹人，在新郎新娘辦了結(jié)婚證后你就得答謝媒人。實(shí)際中傭金是交易雙方各一半支付給中介。房主把房子交到中介委托出售或出租時，是與中介簽訂代理委托了的，由中介以委托人（房主）的身份尋找買主，并進(jìn)行交易。在簽訂委托代理協(xié)議時，中介是與房主商定了相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)的，換句話說房主不可能會違約而既已委托中介的情況下再私

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自與你買賣。一般的中介是按成交房產(chǎn)額的兩個點(diǎn)來收取傭金，即650000的話，收13000，各地有所不同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在繁華的都市，房源很容易得到，也很多，這樣的情況下，每月的收入在10萬左右。

產(chǎn)買賣合同：

出賣方(甲方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________ 法定代表人：____________職務(wù)：____________

方(乙方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________ 法定代表人：____________職務(wù)：____________

根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方甲方座落在____市____街____巷____號的房屋棟間，建筑面積為____平方米。

第二條上述房產(chǎn)的交易：

第三條付款時間與辦法：

第四條甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。

第五條稅費(fèi)分擔(dān)

1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____％的交易費(fèi)；承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。

2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____％的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費(fèi)。

第六條違約責(zé)任

1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____％的違約金。

2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____％的違約金。

第七條本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________單位，代表人是____________。

第八條本合同經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________房產(chǎn)管理局、________公證處各一份。

第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：

甲方：________________________

代表：________________________年____月____日

乙方：_______________________

代表：________________________年____月____日

注意事項(xiàng)

了解了以上的情況，開一家房產(chǎn)中介其實(shí)就這么簡單，但是需要注意的是，做這個行業(yè)，最好是有一定的人際關(guān)系，這樣成立的前期不至于沒有業(yè)務(wù)，無論做什么樣的生意前期的計(jì)劃很重要，是做生意生存的基本，在日后的發(fā)展中，合理的經(jīng)營，一定能夠把發(fā)展的又大又好。