第一篇：《個人住房抵押貸款風(fēng)險及對策淺析》合作市農(nóng)村信用社李生寶

個人住房抵押貸款風(fēng)險及對策淺析

作者:合作市聯(lián)社 李生寶

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村信用社市場化進(jìn)程進(jìn)一步加深，住房抵押貸款作為一種低風(fēng)險的貸款形式已被廣泛的采用。近幾年政府先后出臺了一系列的優(yōu)惠政策，著力把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點，使得個人住房貸款的門檻越來越低，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，有力的推動了我國農(nóng)村信貸事業(yè)不斷的發(fā)展壯大，與此同時個人住房抵押貸款也存在抵押不足，一證多押，抵押登記無效力，抵押物市場風(fēng)險等問題，因此，我們要不斷的深入探究，借鑒學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮抵押貸款的優(yōu)勢，避免抵押貸款產(chǎn)生不利的后果。

一、抵押貸款的概念及分類

抵押權(quán)是指債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有而供保證的不動產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利，優(yōu)先清償其債權(quán)的權(quán)利，抵押權(quán)是抵押權(quán)人直接對抵押物享有得權(quán)利，可以對抗物的所有人及第三人，因此抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其目的在于擔(dān)保債的履行，而不在于對物得使用和收益。借款人依法將個人的財產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行抵押并取得銀行貸款叫做抵押貸款。

根據(jù)抵押物品的范圍抵押貸款大致可以分為六類：1.存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，取得貸款。2.客賬抵押，是客戶把應(yīng)收賬款作為擔(dān)保，取得短期貸款。3.證券抵

押，以各種有價證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。4.設(shè)備抵押,以機(jī)械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔(dān)保向銀行取得短期貸款。5.不動產(chǎn)抵押，借款人提供如：土地、房屋等不動產(chǎn)抵押，取得貸款。6.人壽保險單抵押：是指在保險金請求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險合同的退保金額為限額，以保險單未抵押，對被保險人發(fā)放貸款。本文中的抵押僅指房屋及土地定著物品。

二、抵押貸款的現(xiàn)狀

總體來看，抵押貸款的安全性和盈利行明顯優(yōu)于其他信貸資產(chǎn)，因此抵押貸款在銀行信貸業(yè)中占據(jù)較大的比例，尤其是個人貸款中，抵押貸款起著核心作用，據(jù)統(tǒng)計我國各金融機(jī)構(gòu)抵押貸款比例都超過30%，截止2013年9月末合作市農(nóng)村信用社，各項貸款余額7.2億其中抵押貸款5.2億，占各項貸款余額的72%。2012年底占比70%,2011年占比62%，抵押貸款的比重成相繼上升的態(tài)勢。由此而言，抵押貸款對銀行的經(jīng)營效益和經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生著舉足重輕的影響。

三、抵押貸款的風(fēng)險

（一）估價風(fēng)險

當(dāng)前我國善未形成健全、系統(tǒng)的抵押物評估機(jī)制，沒有統(tǒng)一的監(jiān)管部門和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，各個金融機(jī)構(gòu)形成了自己獨立的估價機(jī)制，由于銀行評估人員的不專業(yè)性，再摻和一些感情因素，從而不能夠?qū)υ摰盅何镞M(jìn)行全面科學(xué)的評估，使得抵押物評估價值失真，不能完全的實現(xiàn)其權(quán)利價值，發(fā)揮抵押物的全部效力,表現(xiàn)為兩個方面：一是過高的估價,取得超

過其還款能力的貸款，借款人對超過其支付能力的部分借款無力償還，從而增加不良資產(chǎn)。二是過低的估價取得低于申請借款金額，不能解決借款人資金不足的實際困難，沒有發(fā)揮貸款的真正效力，嚴(yán)重的影響了借款人的經(jīng)濟(jì)活動，進(jìn)而增加了借款人的負(fù)擔(dān)，極為不利于貸款營銷。

(二)抵押物效力風(fēng)險

根據(jù)《民法通則》第條規(guī)定：下述財產(chǎn)的抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起發(fā)生效力，不登記不得對抗善意第三人，（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設(shè)用地使用權(quán)（3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)，（4）正在建造的建筑物。但在實際操作當(dāng)中，往往存在沒登記的抵押貸款，這是銀行抵押當(dāng)中最為致命的風(fēng)險，不登記的抵押貸款銀行實現(xiàn)的僅僅是一般的債權(quán)，對抵押物無任何處分權(quán)，沒有實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)，對到期抵押物不具有優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利，增加抵押貸款的風(fēng)險，因此抵押物不登記便無抵押效力。

（三）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有的抵押貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。主要因為商業(yè)銀行的經(jīng)營特征和抵押特征，農(nóng)村信用社存款主要來源于短期存款，抵押貸款中期限2年及以上的占比90%左右，由于期限長，回收慢，資金來源和運(yùn)用不相匹配，造成一定的資金流動性風(fēng)險。

（四）市場風(fēng)險

個人住房抵押貸款具有期限長，回收慢的特點，其貸款的安全性與住房的市場價值息息相關(guān)，房地產(chǎn)價格的上下波動將直接影響著住房抵押貸款的收回，房地產(chǎn)的價格變動和金融市場的利率變動是住房抵押貸款的重要風(fēng)險，從目前來看，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，以合作市為例：2003年平均購房價格為500元/平方米，2007年平均購房價1500元，到2010年未2000元/平米，截至2013年10月份，商品房平均市場價已達(dá)到4000元，在整個房地產(chǎn)較為火熱的大環(huán)境下，各個商業(yè)銀行大力營銷抵押貸款的風(fēng)險被掩蓋。價格圍繞價值上下波動這是市場的一般規(guī)律，如今房價過高是成為社會各個層面的共識，國家將采取強(qiáng)有力措施對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控，對房價市場進(jìn)行格價格干預(yù)，使其增長與國民基本收入相適應(yīng)，與我國的基本國情相適應(yīng)，雖然目前并未出現(xiàn)下降的趨勢，但是抵押貸款的風(fēng)險已從幕后走到了臺前。

四、預(yù)防對策

（一）建立健全住房市場評估機(jī)制

以政策為導(dǎo)向，出臺房地產(chǎn)評估的相關(guān)法律法規(guī)，對不規(guī)范、不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估行為產(chǎn)生一定的約束力，為顧客及時足額的發(fā)放貸款營造良好的外部環(huán)境。完善的法律法規(guī)是有效防控抵押風(fēng)險的基礎(chǔ)，制訂出一個完整的法律法規(guī)既要與各個法律相互銜接，又要保證與其他法律法規(guī)不沖突，不重復(fù)，更不能出現(xiàn)法律空白。政策法規(guī)的出臺，一方面有效的規(guī)范商業(yè)銀行抵押貸款的市場行為，使房地產(chǎn)評估有法可依。另一方面降低商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險，增加

住房抵押貸款風(fēng)險的可預(yù)見性。

（二）規(guī)范抵押貸款登記行為

以合作市為例，扎西申請貸款20萬元，期限一年，上報及貸款審批7天，蘭州制作評估報告，花去評估費用2000元，時間2天，往返車費500元，路上耗費時間1天，購買房屋管理局他項權(quán)證申請表2張花去6元，證件復(fù)印花去15元，登記費用花去300元，時間7天，如此算來，貸款發(fā)放總計：17天，他項權(quán)證辦理時間占總時間的將近1/4，費用2821元,占本金1.4%，前期費用大，抵押登記戰(zhàn)線長，這種情況根本無法及時足額的解決客戶的資金不足問題。應(yīng)規(guī)范房屋管理局相關(guān)部門的住房抵押登記行為，應(yīng)當(dāng)減免住房抵押登記費用，簡化登記程序，注重實效。根據(jù)《民法通則》相關(guān)內(nèi)容，需要對財產(chǎn)取得權(quán)屬證書的只有不動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)，但由于種種原因，當(dāng)事人取得了財產(chǎn)的所有權(quán)，但未取得其權(quán)利證書，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)以其購房合同、收款發(fā)票或者其他證明其取得財產(chǎn)所有權(quán)的證明進(jìn)行登記，無證書就無登記的現(xiàn)象屢屢存在，房屋管理局一方面不給購房者辦理權(quán)利證書，一方面否決無證書的抵押登記，很明顯的存在矛盾，本人認(rèn)為只要以合法的正式購房合同或者發(fā)票進(jìn)行抵押登記的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)，從而使得抵押擔(dān)保具有效力。

（三）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的檢測預(yù)警

加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的檢測預(yù)警是預(yù)防住房抵押貸款的有效措施之一，銀行風(fēng)險部門要形成住房風(fēng)險預(yù)警體系，對

抵押住房的市場價格波動進(jìn)行不定時的檢測，2010年由于房地產(chǎn)市場升溫過快，銀監(jiān)會組織國有商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測試，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場價格下降30%是國內(nèi)銀行的壓力極限，以此次測試結(jié)果為參考，2011年個國有商業(yè)銀行均不同程度的收縮了房地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模，一定程度上降低了抵押貸款的風(fēng)險。

（四）規(guī)范銀行內(nèi)部操作

抵押貸款是農(nóng)村信用社最要的資產(chǎn)增長點，同時也是最大的風(fēng)險點，加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范信貸操作行為，嚴(yán)格審批制度，規(guī)范審批程序，能夠有效的降低抵押貸款的風(fēng)險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，促進(jìn)抵押貸款良性發(fā)展。針對信貸資產(chǎn)問題，合作市聯(lián)社進(jìn)一步加強(qiáng)了內(nèi)控管理，一是加大信貸員培訓(xùn)力度，對《合同法》《擔(dān)保法》《民法》涉及到信貸的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行學(xué)習(xí)，提升了我社信貸員業(yè)務(wù)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能，二是嚴(yán)格了我社貸款審批程序，落實貸款第一責(zé)任制，誰介紹誰，誰收回，責(zé)任任到人，不斷的降低不良資產(chǎn)率。三是進(jìn)一步規(guī)范、完善了信貸合同及其附件的填寫，保證了我社信貸資料的真實性、完整性。

第二篇：《君子之言 信而有征》合作市農(nóng)村信用社 李生寶

《征信》立市場，誠信促發(fā)展

——合作市聯(lián)社培訓(xùn)《征信業(yè)管理條例》有感

作者:合作市農(nóng)村信用社 李生寶

征信是個古老的詞匯，早在《左傳.昭公八年》中就有記載“君子之言，信而有規(guī)，故怨遠(yuǎn)于其身；小人之言，信而無征，故怨咎及之”意思是說：做人要講誠信，只有那些小人才不講信用。

中國的法制建設(shè)逐步走向成熟，各項法律法規(guī)隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要也日趨完善，但發(fā)展仍然滯后，特別是社會信用體系建設(shè)方面，2013年3月15日《征信業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，《條例》的出臺有效的填補(bǔ)了征信立法的空白，更加明確了信息主體的權(quán)利和義務(wù)，有效的保護(hù)了信息主體的合法權(quán)益，解決了征信業(yè)無法可依，征信業(yè)發(fā)展水平較低，征信市場不規(guī)范等問題，引導(dǎo)、促進(jìn)社會信用社體系建設(shè)，推動征信業(yè)的健康發(fā)展，形成 “誠信受益，失信懲戒”信用環(huán)境。

目前，中國人民銀行組織各個商業(yè)銀行建立個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，已經(jīng)為2000萬企業(yè)和8億自然人建立了“經(jīng)濟(jì)身份證”，將各個經(jīng)濟(jì)主體過去從事經(jīng)濟(jì)活動的信用狀況進(jìn)行記錄,以便在經(jīng)濟(jì)活動中作為其誠信的依據(jù)，參考使用。《條例》從制度上約束了企業(yè)和個人的信用行為，我國自古以來就有崇尚誠實守信這一美德，并通過道德意義上的批判來促使誠信觀念的形成，誠信是為人之道，是立身處世之本。

春秋戰(zhàn)國時，秦國的商鞅在秦孝公的支持下主持變法。當(dāng)時處于戰(zhàn)爭頻繁、人心惶惶之際，為了樹立威信，推進(jìn)改革，商鞅下令在都城南門外立一根三丈長的木頭，并當(dāng)眾許下諾言：誰能把這根木頭搬到北門，賞金十兩。圍觀的人不相信如此輕而易舉的事能得到如此高的賞賜，結(jié)果沒人肯出手一試。于是，商鞅將賞金提高到50金。重賞之下必有勇夫，終于有人站起將木頭扛到了北門。商鞅立即賞了他五十金。商鞅這一舉動，在百姓心中樹立起了威信，而商鞅接下來的變法就很快在秦國推廣開了，新法使秦國漸漸強(qiáng)盛，最終統(tǒng)一了中國。

誠實比一切智謀更好，而且它是智謀的基本條件。——康德 精誠所至，金石為開，誠信是個人賴以生存的根本，更是企業(yè)生存發(fā)展的信譽(yù)基石，幫助企業(yè)樹立良好的社會形象，為企業(yè)的發(fā)展積累和創(chuàng)造財富。

一、誠信是培養(yǎng)企業(yè)道德的基石。

在這個日益全球化的世界里，企業(yè)的發(fā)展離不開誠信經(jīng)營，誠信經(jīng)營是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。然而有些企業(yè)在利益的驅(qū)使下，不擇手段，不斷的突破企業(yè)的道德底線，從三鹿奶粉到的農(nóng)夫山泉，再到注水牛肉，企業(yè)的道德不斷的受到社會公眾媒體的嚴(yán)峻拷問，企業(yè)良心何在，我們無從知曉。對于我們農(nóng)村信用社而言，提高農(nóng)村信用社的企業(yè)道德尤為重要。隨著金融市場的不斷的規(guī)范，作為經(jīng)融行業(yè)的后起之秀，我們的企業(yè)道德并不是很高，再加上農(nóng)村信用社整體員工素質(zhì)層次偏低，農(nóng)村信用社企業(yè)道德承受著嚴(yán)峻的考驗，當(dāng)前我們必須要做到兩手抓，兩手都要硬，一手抓生產(chǎn)，一手抓道德，在不斷提高農(nóng)村信用社生產(chǎn)力的同時，注重我社企業(yè)道德的提升。在中央文史研究館成立60周年座談會上國務(wù)院總理溫家寶指出“國家發(fā)展和民族振興，不僅需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)力量，更需要強(qiáng)大的文化和道德的力量”。企業(yè)道德就是企業(yè)的名片，一張好名片能夠促使企業(yè)不斷的向前發(fā)展。社會的發(fā)展需要企業(yè)道德的大力弘揚(yáng)，企業(yè)道德的完備也是企業(yè)良好發(fā)展的彰顯。正所謂人無信不立，一個企業(yè)如果失去了誠信，那么這個企業(yè)又怎么會走的遠(yuǎn)呢？

二、誠信有助于提高企業(yè)的凝聚力、向心力。

合作市農(nóng)村信用社是一個地處高原上的金融集體，下轄10個網(wǎng)點，員工80余人，正是在這10個團(tuán)隊80余人的不懈努力下，合作市聯(lián)社才揚(yáng)眉吐氣，逐步發(fā)展成為合作市農(nóng)村最大的金融機(jī)構(gòu)，這樣成績的取得離不開合作市聯(lián)社每一個團(tuán)隊的協(xié)作與進(jìn)取。團(tuán)隊強(qiáng)大力量的發(fā)揮，相互溝通不可或缺，凝聚源于相容，溝通出自誠信，自《條例》學(xué)習(xí)之后，合作市聯(lián)社領(lǐng)導(dǎo)班子狠抓征信工作，從思想教育到業(yè)務(wù)操作對員工進(jìn)行了誠信教育，使我社在管理者與員工之間，員工與員工之間，員工與顧客之間，自上而下形成了一種“人人講誠信”，彼此以誠相待，以信交往，以平等相交，以道義相交的企業(yè)文化氛圍和信用工作環(huán)境，誠信成為合作市聯(lián)社每一位“信合人”共同遵守的基本準(zhǔn)則。只有這樣才能增強(qiáng)農(nóng)村信用社的凝聚力，發(fā)揮團(tuán)隊的爆發(fā)力，才能促使農(nóng)村信用社的發(fā)展更上一層樓。

三、誠信是提高企業(yè)生產(chǎn)力的強(qiáng)大動力。

隨著市場金融體制的改革，合作市農(nóng)村信用社的發(fā)展也日趨成熟，生產(chǎn)力水平得到了顯著提高，自建社以來，合作市農(nóng)村信用社始終把誠信經(jīng)營作為企業(yè)的經(jīng)營理念，領(lǐng)導(dǎo)誠信管理，基層員工誠信服務(wù)。作為合作市農(nóng)村金融市場的主導(dǎo)者，其地位是合作市聯(lián)社誠信經(jīng)營的結(jié)果，誠信是金，誠信將會促使合作市農(nóng)村信用社站的更高，走的更遠(yuǎn)。同時“誠信”也是我們甘肅信合精神的核心內(nèi)容,把“誠信”放在四大精神首位，更加凸顯了其重要性，“誠信是我們甘肅信合生產(chǎn)發(fā)展的靈魂，是對農(nóng)村信用社員工人格品質(zhì)、道德行為的基本要求”，就是憑著誠信的生產(chǎn)經(jīng)營的作風(fēng)，合作市聯(lián)社在201 2年合取得了驕人的業(yè)績，2012年等級行社評定中，連升三級（D2級上升為A2級），從而為年合作市聯(lián)社長足發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，為員工樹立了更大的信心。

四、誠信能更好樹立企業(yè)形象，打造企業(yè)品牌。

企業(yè)形象是企業(yè)精神文化的一種外在表現(xiàn)形式，企業(yè)形象在很大程度上取決于企業(yè)誠實、公正的經(jīng)營態(tài)度和誠實、正派的競爭態(tài)度。誠信是金融業(yè)的終極價值，是農(nóng)村信用社職業(yè)道德的基本準(zhǔn)則，作為服務(wù)行業(yè)的農(nóng)村信用社，誠信經(jīng)營是贏得市場的關(guān)鍵，是農(nóng)村信用社樹立形象的源泉。自《條例》實施之后，合作市聯(lián)社積極的組織員工對《條例》及誠信經(jīng)營進(jìn)行了系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，使廣大員工更為深刻的認(rèn)識到誠信對樹立農(nóng)村信用社形象及自身發(fā)展的重要性，今天我們以誠信經(jīng)營為榮，明天誠信經(jīng)營以我們?yōu)闃s。同時《條例》也促使了合作市聯(lián)社在誠信中生產(chǎn)，規(guī)范了合作市聯(lián)社的信用市場，“以誠信贏得市場，用誠信夯實市場”，這是合作市聯(lián)社誠信經(jīng)營理念，就是憑著這種誠信理念，合作市聯(lián)社這顆高原上的石頭，在甘南的草原上閃閃發(fā)著光，為牧民朋友指引著前進(jìn)的方向，灼灼散著熱，為草原上的守牧人送去著陽光。

第三篇：《致全市農(nóng)村信用社員工的一份信》合作市農(nóng)村信用社 李生寶

致全市農(nóng)村信用社員工的一封信

五年清“0”，從頭越

—合作市聯(lián)社發(fā)起“二次創(chuàng)業(yè)”動員令

各位信合人：

當(dāng)2014年的鐘聲敲響時，我們已經(jīng)共同走過了5個年頭，這五年我們走的并不容易，一路坎坷，一路艱辛，這五年我們付出了許多，放棄了許多，最終也收獲了許多。謹(jǐn)此，我代表全市農(nóng)村信用社對這五年來你們的辛勤勞動表示感謝，謝謝你們！

五年來，說實話我從來沒有今天這么高興過，也從未有過今天如此大的壓力，心情從來沒有今天這么急切過。之所以高興是因為在這短短五年的時間里，通過我們點滴汗水的澆灌，合作市聯(lián)社已經(jīng)成長了許多，這五年的優(yōu)秀業(yè)績相信大家有目共睹。經(jīng)過5年的發(fā)展，合作市聯(lián)社經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造了歷史之最，站在發(fā)展的頂峰上如何攀登的更高，作為合作市聯(lián)社的負(fù)責(zé)人我很有壓力。之所以心情急切是因為我看到了一種危險正在逼近，員工工作效率低，工作積極性不高，執(zhí)行力不強(qiáng)，思想堅硬，缺乏斗志，行動遲緩，安于現(xiàn)狀，庸懶散等大企業(yè)病已經(jīng)浮出水面。同志們，你們是否感覺到現(xiàn)在的自己跟以前的自己不一樣了？創(chuàng)社之初的信念和理想還存在嗎？創(chuàng)社之初的激情和斗志你們還有嗎？創(chuàng)社之初的生機(jī)與活力還在嗎？我很著急，這也是給你們寫信的初衷。至此，我代表全市農(nóng)村信用社向你們發(fā)出“五年清0，從頭越”的動員令，將這五年的成績當(dāng)

作新的開始，新的起點，從頭再來，二次創(chuàng)業(yè)，希望你們能有所改變，讓我能看見你們的雙手。

一是要自信，不自滿。合作市聯(lián)社經(jīng)營效益越來越好，我們員工的收入越來越高，高效益、高收入雖然帶給了我們滿懷的自信，但我們絕不能自滿，我們不能安于現(xiàn)狀，合作市農(nóng)村信用社要發(fā)展，我們自身要生存，只有將合作市聯(lián)社做的更大，做的更強(qiáng)，我們自身才能發(fā)展的更好。

二是要重拾信心，努力創(chuàng)業(yè)。五年的發(fā)展，五年的艱辛，歷史終歸是歷史，我們依然要回到現(xiàn)實，面對競爭激烈的蛋糕市場，只能是適者生存，落后就要挨打，落后就要淘汰，同志們，雖然道路是坎坷的，但我們的前途絕對是光明的，我們拿出立社之初的信心，咬緊牙關(guān)，攥緊拳頭，為自己加油，為同伴加油，為合作市聯(lián)社的發(fā)展加油。

三是要眾人一心，凝聚力量。團(tuán)結(jié)就是力量，團(tuán)結(jié)就是財富，這五年我們做的很好，可如今我隱約感覺到我們松散了，缺乏向心力，缺少了團(tuán)隊的協(xié)作力，缺乏了萬眾一心的凝聚力，同志們，星星之火可以燎原，讓我們團(tuán)結(jié)一心，匯聚無窮的力量，合作市聯(lián)社今后發(fā)展的天空中繼續(xù)發(fā)光，發(fā)亮。

四是要轉(zhuǎn)變作風(fēng)，提升效率。隨著我聯(lián)社的發(fā)展，慵懶散等工作風(fēng)在全市農(nóng)村信用社日益突出，工作效率每況日下，這給合作市聯(lián)社的發(fā)展帶來了很大的阻力，同志們我很是著急。2014年，我們是否依然要沉睡，是否依然保持庸懶散的工作作風(fēng)，是否要以低下的工作效率適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展需求，我想這是我們每一位信合人都必須思考的問題。

五是要加強(qiáng)紀(jì)律，強(qiáng)化服務(wù)。鐵的紀(jì)律能夠造就一支優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊，合作市聯(lián)社要生存，就要嚴(yán)明紀(jì)律；作為第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)就是血液，將我們的服務(wù)跟網(wǎng)點相匹配，在今后的發(fā)展道路上，我們要繼續(xù)把握兩條主線，加強(qiáng)紀(jì)律，強(qiáng)化服務(wù)，將合作市聯(lián)社的聲譽(yù)傳的更遠(yuǎn)。

同志們，五年來的奮斗是我市農(nóng)村信用社歷史上的重要歷程，如今面對改革發(fā)展，我們?nèi)沃囟肋h(yuǎn)！時間依然再走，社會依然在變，我們依然要過的更好。我們永遠(yuǎn)不知道我們的將來會是什么樣子，但我們要相信，一分耕耘，一份收獲，付出終有回報?！皩殑︿h從磨礪出，梅花香自苦寒來”，今天我們將踏上新的征程，將五年的發(fā)展成果全部歸“0”，從“0”開始，從頭跨越,二次創(chuàng)業(yè)，力攀高峰，繼續(xù)向著我們既定的目標(biāo)邁進(jìn)。以聯(lián)社初創(chuàng)昂揚(yáng)的斗志，銳意進(jìn)取，緊跟聯(lián)社的步伐，迎難而上，以全新的姿態(tài)，迎接挑戰(zhàn)，同志們，振作起來，讓我們手拉手，臂挽臂，帶上希望，帶上夢想，帶上智慧，帶上雙手，一起參與和見證信合的變革吧。

最后祝大家春節(jié)愉快，馬年吉祥！

與你們共勉：

憶秦娥?婁山關(guān)

——毛澤東

西風(fēng)烈，長空雁叫霜晨月。

霜晨月，馬蹄聲碎，喇叭聲咽。

雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越。

從頭越，蒼山如海，殘陽如血。

第四篇：個人住房貸款風(fēng)險與對策探討

個人住房貸款風(fēng)險與對策探討

摘 要：本文對當(dāng)前個人住房貸款風(fēng)險出現(xiàn)的原因、特點和類型等進(jìn)行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會發(fā)展等方面探討了防范、降低風(fēng)險以及風(fēng)險出現(xiàn)后的處理措施和對策。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險、對策

一、引言

隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。但是，我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風(fēng)險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路。

具體來說，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。目前，個人住房貸款主要有以下幾種：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金管理部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險由銀行承擔(dān)。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。

2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。個人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，根據(jù)個人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為769.6元，而個人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識。近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風(fēng)險的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬億元，同時國內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但在當(dāng)前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風(fēng)險的金融產(chǎn)品。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險進(jìn)行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風(fēng)險源。

二、當(dāng)前個人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險

隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風(fēng)險也日益加大。重新認(rèn)識個人住房貸款的風(fēng)險問題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識，降低和防止個人住房貸風(fēng)險的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認(rèn)識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險問題。

（一）個人的信用風(fēng)險

目前的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險判斷。從信用風(fēng)險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。其中個人信用風(fēng)險又分為：

1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20—30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險?？紤]到當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是當(dāng)前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計不夠，進(jìn)行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風(fēng)險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。

3、違約風(fēng)險造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險。

（二）信貸風(fēng)險

1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開發(fā)商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險。

4、開發(fā)商為了售樓，過度

地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。

5、物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險。

（三）銀行的流動性風(fēng)險

對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨到流動性問題。從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可以預(yù)測的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個”資產(chǎn)池”。以這個“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

（四）融資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風(fēng)險收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現(xiàn)象。

（五）個人住房貸款的潛在風(fēng)險

對于個人住房貸款這種新金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行一向把它當(dāng)作一種低風(fēng)險貸款來發(fā)展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風(fēng)險，更是忽視了它的潛在風(fēng)險。其實它的潛在風(fēng)險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)，這在美國的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風(fēng)險。

1、利率風(fēng)險是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場利率變動而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風(fēng)險。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。

2、個人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險。

3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著預(yù)想不到的風(fēng)險。

4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風(fēng)險。

5、個人住房貸款最大的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)市場本身的周期性問題。

（六）貸款中的操作風(fēng)險

從操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關(guān)各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零

首付”存在較大的風(fēng)險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時也容易讓不法開發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。

（七）抵押貸款的風(fēng)險

根據(jù)風(fēng)險成因，住房抵押貸款風(fēng)險可分為抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、信用風(fēng)險、欺詐風(fēng)險、抵押物價格風(fēng)險、貸款條件風(fēng)險、抵押物處分風(fēng)險等。其實，個人住房貸款的風(fēng)險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險問題。據(jù)調(diào)查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業(yè)務(wù)的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達(dá)到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風(fēng)險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長，風(fēng)險點多而不易控制，加之這項業(yè)務(wù)是在起步階段。當(dāng)然，上述調(diào)查并不能代表全局，但“水漲船高”已預(yù)示著個人住房貸款風(fēng)險呈緩升走勢。

三、降低個人住房貸款風(fēng)險的策略探討

據(jù)了解，目前反映個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽(yù)度會隨著收入多少而發(fā)生變化。

1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，來增強(qiáng)借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為 對開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為。要求開發(fā)商對購房人負(fù)連帶保證，如果由于開發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。

3、改進(jìn)對購房人還款能力的評估方式 改進(jìn)對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準(zhǔn)確地對購房人的整體信用進(jìn)行評估。

4、改善銀行貸款結(jié)構(gòu) 改善銀行貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質(zhì)量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風(fēng)險?，F(xiàn)在銀行須在嚴(yán)格保證個人住房貸款質(zhì)量的前提下，發(fā)展個人住房貸款。

5、加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品 加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風(fēng)險，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。

6、銀行要嚴(yán)把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴(yán)把貸前審查關(guān)，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴(yán)格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負(fù)責(zé)催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強(qiáng)制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國銀監(jiān)會日前發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，指引在個人住房貸款風(fēng)險控制部分，要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風(fēng)險審核信息以“風(fēng)險評估書”的形式記錄在案。銀監(jiān)會有關(guān)人士介紹說，運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。

四、完善個人住房信貸風(fēng)險管理

從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房貸款會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理機(jī)制下進(jìn)行個人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行風(fēng)險管理的重點。1．改善個人信用風(fēng)險的識別與評估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監(jiān)督，管理與保障個人信用活動，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將這些信息匯同來自司法、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請人的信用報告，并據(jù)此做出決策。由于信用機(jī)構(gòu)的建立還有待時日，銀行為了化解信用風(fēng)險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個人信用作為考查的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案，這里最為關(guān)鍵的就是建立專業(yè)化、規(guī)范化，初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對已 有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預(yù)測，并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統(tǒng)，實際上這些信息的采集對于進(jìn)行個人住房貸款的風(fēng)險判斷并不足夠，同時，還應(yīng)當(dāng)鼓勵個人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機(jī)構(gòu)或者同一金融機(jī)構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準(zhǔn)確地做出決策。2．為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險 為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險，應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。參考文獻(xiàn)：(1)《現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實務(wù)》高等教育出版社(3)21世界經(jīng)濟(jì)報道

第五篇：淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險管理

淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險管理

門市樓抵押貸款是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)孕而生的，它的出現(xiàn)對于弱化農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險，節(jié)約人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風(fēng)險與貸款同在，貸款管理就是一個風(fēng)險管理的過程，要達(dá)到貸款效益，必須在日常管理過程中，謹(jǐn)慎運(yùn)作，最大可能的去規(guī)避風(fēng)險，去充分滿足農(nóng)村信用社貸款的質(zhì)量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點：

1，風(fēng)險系數(shù)較小。眼下，房地產(chǎn)市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發(fā)生變現(xiàn)，抵押物易出售，對信用社的債權(quán)清償度高，不易形成風(fēng)險。

2，貸款收益集中且穩(wěn)定。其貸款額度一般較大，結(jié)息相對集中。這樣客觀上減少了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款積極性普遍較高。受農(nóng)村樸實的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導(dǎo)致抵押物被拍賣，就會使得其在人前無光。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風(fēng)險防范

（一）貸前風(fēng)險的防范

1、認(rèn)真過好評估關(guān)?？陀^、公正、準(zhǔn)確的評估是辦好門市樓貸款的關(guān)鍵，這是關(guān)系到貸款回收成敗的重要的一環(huán)。

一是信用社培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估人才，可以通過專門培訓(xùn)或進(jìn)修等手段讓其擁有一定的系統(tǒng)的評估專業(yè)知識，在承接貸款申請時，積極的同專業(yè)評估人員進(jìn)行協(xié)商，積極參與評估活動，在廣泛參與過程中敢于提出自己的評估觀點，這樣可以最大限度的減少評估誤差，彌補(bǔ)評估遺漏，從而掌握第一手可靠的評估資料，及時匯報給信貸部門予以參考，為準(zhǔn)確發(fā)放貸款打下基礎(chǔ)。

二是采用循環(huán)評估法，即采用多個評估部門對同一門市樓進(jìn)行實地評估，然后把各個評估結(jié)果逐一進(jìn)行比較，取中間最小化值，以提高評估的準(zhǔn)確度。

三是對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建造時間、裝修情況、建筑面積等情況進(jìn)行實地查詢，做系統(tǒng)的分析，以把好事后監(jiān)督關(guān)，防止評估報告嚴(yán)重失實后，導(dǎo)致高評估而形成的“空殼貸款”的現(xiàn)象。對于那些失實的評估報告予以否決，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、認(rèn)真過好證件關(guān)。

信貸人員認(rèn)真實地的核對房產(chǎn)證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實，所繪圖紙是否準(zhǔn)確，是國有土地還是集體土地等逐項進(jìn)行印證，無誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續(xù)。

3、過好選址關(guān)

“天時不如地利”，一旦貸戶貸款出現(xiàn)風(fēng)險，門市樓抵押物之所以能夠順利通過變現(xiàn)，防止出現(xiàn)滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關(guān)系。因此門市樓抵押物應(yīng)在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內(nèi)在要求。

（二）管理風(fēng)險的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿足貸戶的經(jīng)營需求，同時對貸款應(yīng)參照企業(yè)貸款管理，實行按季結(jié)息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險金，在保險條文中明確規(guī)定一旦抵押物發(fā)生損失或毀滅情況的發(fā)生，信用社依法優(yōu)先享受保險所承擔(dān)的金額，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規(guī)合法，一但發(fā)生不良情況，信用社根據(jù)司法公證，可以減少各種司法遺漏，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、對抵押物的存在狀況進(jìn)行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進(jìn)行毀損的情況進(jìn)行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導(dǎo)致的貶值。為抵押物及時的變現(xiàn)打下扎實的基礎(chǔ)。

5、認(rèn)真核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱藏的債務(wù)，是否進(jìn)行了貸款重復(fù)抵押。同時做好抵押物變現(xiàn)的準(zhǔn)備工作，積極同執(zhí)行廳搞好關(guān)系，打好招呼，一但發(fā)生糾紛，能夠及時伸張債權(quán)。

6、發(fā)放門市樓抵押貸款規(guī)定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機(jī)制，以監(jiān)督其貸款的使用情況，同時以貸引存，達(dá)到存貸雙贏。

7、認(rèn)真做好貸后檢查，派專人進(jìn)行管理，做好管理日志。檢查所貸是否為其所用，一旦發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時變現(xiàn)，及時保存?zhèn)鶛?quán)，防止貸款懸空。

門市樓貸款以其風(fēng)險小，收益穩(wěn)定的特點闊步走進(jìn)了信用社貸款的行列，為資產(chǎn)質(zhì)量的提高發(fā)揮了重要作用，因此，農(nóng)村信用社在貸款管理過程中，只有不斷地加強(qiáng)其在經(jīng)營中的比重，并且認(rèn)真地加強(qiáng)風(fēng)險管理，讓它成為信用社效益之源，成為一個新亮點。