第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)抵押的合法有效性探討——關(guān)于銀行房地產(chǎn)抵押的思考

關(guān)于房地產(chǎn)抵押的合法有效性探討——關(guān)于

銀行房地產(chǎn)抵押的思考

一、關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記部門如何確定的探討

《城市房地產(chǎn)管理法》第61條前款規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。依據(jù)該授權(quán)性法律規(guī)范，不同的地方政府作法不同：有的地方政府只規(guī)定了一個登記部門，有的地方政府則規(guī)定了兩個抵押登記部門?！稉７ā返?6條的“房隨地走、地隨房走”規(guī)則要求房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時抵押，即其中任何一者辦理了抵押，則視為另一者同時抵押，但沒有規(guī)定其中一者辦理了登記之后，另一者必須同時辦理登記。銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，應(yīng)當只到房地產(chǎn)交易市場辦理抵押登記，還是只到土地行政主管部門辦理抵押登記？或者到兩個部門同時登記？在地方政府沒有規(guī)定或規(guī)定不明的情況下，單純依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》，無法給出答案。

在實際的房地產(chǎn)抵押中，銀行一般只到房地產(chǎn)交易市場辦理抵押登記，而不再到土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記。當銀行行使抵押權(quán)時，有時會發(fā)生土地使用權(quán)被其他債權(quán)人先行抵押的問題，從而造成了同一宗土地上存在兩個抵押權(quán)人，這不僅會使銀行抵押權(quán)的行使受阻，而且還會大大降低抵押財產(chǎn)的受償率。

為預防借款企業(yè)將土地使用權(quán)和地上房屋抵押給不同的銀行，依法確保房地產(chǎn)抵押的合法有效性，保證抵押財產(chǎn)的受償率，筆者認為：

1、銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時應(yīng)區(qū)別對待：對于新增貸款，應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)交易市場辦理抵押登記，并同時到土地行政管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記，以保證銀行對房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地同時享有優(yōu)先受償權(quán)；對于其他貸款，原則上也要同時到房地產(chǎn)交易市場和土地行政主管部門辦理抵押登記，如果操作困難，可以先行只到房地產(chǎn)交易市場辦理抵押登記，但應(yīng)視具體情況降低抵押折扣率，并應(yīng)對土地使用權(quán)抵押與否等問題給予時時關(guān)注。

2、銀行的房地產(chǎn)抵押貸款檔案中應(yīng)當包括《土地他項權(quán)利證明書》和《房屋他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地使用證》和《集體土地所有證》均不能作為抵押權(quán)的法律憑證，銀行不得隨意扣押抵押房地產(chǎn)的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

二、關(guān)于附著于國有土地之上的房地產(chǎn)抵押的合法有效性探討

以房地產(chǎn)抵押擔保時，房屋占用范圍內(nèi)的土地應(yīng)當符合土地使用權(quán)單獨抵押的條件。以出讓方式取得的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)抵押一般不存在問題，但以劃撥方式取得的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)抵押則存在許多法律風險。

1、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條規(guī)定：無償取得劃撥土

地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況給予適當補償。由此可見，對于劃撥土地上的房屋及土地，政府干預權(quán)力較大，此類房地產(chǎn)抵押，銀行不可能對抵押物進行任意處置，更不可能保證抵押物的受償率。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所锝的價款中繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第48條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。房地產(chǎn)抵押登記部門在辦理抵押登記時，需要核對房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。國有土地使用權(quán)可以以出讓和劃撥兩種方式取得，房地產(chǎn)抵押登記部門如果忽視對土地使用權(quán)取得方式的審查，將給貸款銀行帶來法律風險。

對于附著于國有土地之上的房地產(chǎn)抵押，為保證抵押的合法有效性，筆者認為：

1、設(shè)定抵押時，應(yīng)當首先注意審查借款人獲得土地使用權(quán)的方式，對于劃撥方式取得的土地上建造的房屋，原則上不予以設(shè)定房地產(chǎn)抵押擔保，特殊情況下不得不發(fā)放貸款時，應(yīng)當按照下述第3項的要求嚴格把握。

2、對于以出讓方式取得的土地上建造的房屋抵押，參照《城市房地產(chǎn)管理法》

第38條關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，應(yīng)當審查：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）如果房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

3、對于以劃撥方式取得的土地上建造的房屋抵押，應(yīng)當對劃撥土地進行全方位審查：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）已按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者抵交土地使用權(quán)出讓金后的余額足夠償還銀行貸款；（5）經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門審批；（6）事先與政府部門溝通，對處置抵押物時可能受到的政府干預作事前防范；（7）將抵押折扣率控制在30%以內(nèi)；（8）提供對全部債權(quán)承擔連帶責任的保證人。

三、關(guān)于附著于集體土地之上的房地產(chǎn)抵押的合法有效性探討

一般而言，房屋占用范圍內(nèi)的土地都是國有土地，但在特殊情況下，也可能是集體所有的土地。

以集體所有制的土地合資、合作或變相租賃給投資商、開發(fā)商搞房地產(chǎn)項目，其中存在未經(jīng)法定程序辦理有關(guān)手續(xù)的不規(guī)范行為。其開發(fā)建造的房屋只能自用，不能轉(zhuǎn)讓和抵押，不具有市場價值。因為集體所有制的土地按規(guī)定先要通過征用，改變所有制性質(zhì)成為國有土地后，還要辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交地價款，才具有市場價值。所以，該類項目一般不宜抵押。

特殊情況下，不得不發(fā)放附著于集體土地之上建筑物抵押貸款的，在設(shè)定抵押權(quán)時，為保障抵押的合法有效性，筆者認為：

1、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有得土地上建造的房屋，除以下第2、3兩種情況外不得設(shè)定抵押權(quán)。

2、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地上建造的房屋，可以設(shè)定抵押權(quán)。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地上建造的房屋，可以設(shè)定抵押權(quán)。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)的，應(yīng)由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并且明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額后，方可由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

四、關(guān)于個人住房貸款抵押的合法有效性探討

1、任何情形下，不得對商品房以外的個人住房設(shè)定抵押，發(fā)放貸款。

2、對于居民個人以其商品房設(shè)定抵押，向銀行申請貸款時，由于在大連市的居民對個人住房只持有房屋所有權(quán)證書，土地使用權(quán)證書的權(quán)利人是開發(fā)商，不是房屋所有人。因此，此種情況不同于前文第一種情況，對于此類房屋的抵押只需到房屋管理部門辦理登記，而不必再到土地行政管理部門辦理土地使用權(quán)登記。如果，日后我國對居民個人住房所有人實行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)雙證制度，那么對于個人住房抵押貸款的抵押登記不再作為上述特殊情況處理。

五、關(guān)于房地產(chǎn)抵押其他應(yīng)當注意問題的探討

1、以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。

2、以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

3、以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

4、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

5、國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

6、有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

7、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

8、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。

9、以預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。

10、抵押房地產(chǎn)投保的，抵押權(quán)人（債權(quán)人）應(yīng)當保管保險單，在抵押期間，抵押權(quán)人是保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

11、以在建工程抵押的，其抵押合同在一般抵押合同的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：

（1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》編號；

（2）以交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；

（3）已投入在建工程的工程款；

（4）施工進度及工程竣工日期；

（5）已完成的工作量和工程量。

第二篇：房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同

抵押人（甲方）：_________

抵押權(quán)人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號_________合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產(chǎn)抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據(jù)自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同。

第一條 甲方購買的該房地產(chǎn)座落于_________建設(shè)面積

_________m2，系_________房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房，商品房預（銷）售合同號_________，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓（劃撥）。

第二條 甲方同意將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部權(quán)益設(shè)立抵押權(quán)抵押給乙方。

第三條 甲方購買房地產(chǎn)的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條 設(shè)立抵押之房地產(chǎn)擔保范圍為被擔保債務(wù)的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。

第五條 抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。

第六條 抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當維護抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條 抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應(yīng)的擔保；甲方不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向乙方提前清償所擔保的債權(quán)或者向乙方同意的第三人提存，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸甲方所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第八條 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔保。

第九條 除自然耗損外，抵押物發(fā)生損壞，甲方應(yīng)當采取措施，負責保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務(wù)擔保的，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據(jù)《保險法》的規(guī)定直接向保險公司行使求償權(quán)。

第十條 抵押物由于國家建設(shè)及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務(wù)擔保時，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔保。

第十一條 甲方應(yīng)乙方要求需要保險的，甲方應(yīng)在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權(quán)人作為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。甲方在合同有效期?nèi)，不得自行撤銷保險，在保險期限結(jié)束而本合同未結(jié)束時，應(yīng)繼續(xù)全額投保。

第十二條 抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更，本合同繼續(xù)有效。合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應(yīng)共同到揚州市房產(chǎn)交易所申請辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。

第十三條 違約責任：_________

第十四條 該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)），債務(wù)人如未能按主合同履行債務(wù)，乙方可按國家規(guī)定，向有關(guān)部門申請?zhí)幏值盅何铩Ｔ谔幏值盅何飼r，除以劃撥方式取得的土地使用權(quán)須先繳納相當于土地出讓金數(shù)額外，所得款項按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣繳抵押物應(yīng)當繳納的稅費；

（三）償還債權(quán)人的債權(quán)本金、利息、違約金及損害賠償金；

（四）剩余價款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方債權(quán)本息或有關(guān)費用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。

第十五條 本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方有權(quán)直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)到揚州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請房屋他項權(quán)利登記，并領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》。

第十七條 本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應(yīng)在三十日內(nèi)（港、澳、臺地區(qū)或境外當事人在三個月內(nèi)）到揚州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請辦理房屋他項權(quán)注銷手續(xù)。

第十八條 本合同為單獨設(shè)立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條 甲方因工作調(diào)動，變更常住地址，應(yīng)及時書面告知乙方。

第二十條 本合同未盡事項雙方可另行議定，本合同及補充協(xié)議經(jīng)雙方簽章并經(jīng)揚州市房產(chǎn)交易所登記監(jiān)證后生效。

第二十一條 本合同及補充協(xié)議、附件一式_________份，甲、乙方各執(zhí)_________份，登記監(jiān)證部門_________份。本合同補充協(xié)議、附件有_________，本合同及補充協(xié)議、附件具有同等法律效力。

第二十二條 雙方約定的其它事項：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

年__月__日______年__月__日

第三篇：房地產(chǎn)抵押報告

房地產(chǎn)抵押報告

估價項目名稱：華中科技大學文華學院食堂抵押貸款評估委 托 方：華中科技大學文華學院估 價 方：物業(yè)管理估 價 人 員：陳亞玲估價作業(yè)日期：二估價報告編號：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123號

（鄂）物業(yè)

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)、限制條件

四、估價結(jié)果報告

（一）委托方

（二）估價方

（三）估價對象

（四）估價目的

（五）估價時點

（六）價值定義

（七）估價依據(jù)

（八）估價原則

（九）估價方法

（十）估價結(jié)果

（十一）估價人員

（十二）估價作業(yè)日期

（十三）報告應(yīng)用的有效期

五、估價技術(shù)報告

（一）個別因素分析

（二）區(qū)域因素分析

（三）市場背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估價方法選用

（六）估價測算過程

（七）估價結(jié)果確定

六、附 件

（一）委托方評估咨詢委托函

（二）委托方營業(yè)執(zhí)照復印件

（二）《房屋所有權(quán)證》復印件

（三）《國有土地使用證》復印件

（四）估價對象法定優(yōu)先受償款查詢資料及調(diào)查記錄

（五）估價對象區(qū)位示意圖

（六）估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

（七）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復印件(八)估價師注冊證書復印件

一、致委托方函

華中科技大學文華學院：我公司于2007年6月19日受貴公司的委托，對貴公司所擁有的位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街的房地產(chǎn)進行評估，估價時點為2007年6月19日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積1788平方米，土地使用權(quán)面積4200平方米，在估價時點2010年11月20日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價值為4112.122萬元，大寫：人民幣肆仟壹佰壹拾貳萬壹佰貳拾貳元整，單價為：979.08元/平方米。其中：土地使用權(quán)價值為123.372萬元，大寫：人民幣壹佰貳拾叁萬叁佰柒拾貳元整，房屋建筑物的價值為288.75萬元，大寫：人民幣二佰扒拾扒萬柒仟伍佰元整。詳細情況請見《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》。

特此函告！

法定代表人： 張三

華中科技大學文華學院物業(yè)管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告書中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、估價人員李棋對估價對象進行了實地查勘。

6、沒有本估價機構(gòu)以外的人對本報告提供重要專業(yè)幫助。

7、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當手段，致使評估人員在報告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責任由委托方承擔。

注冊房地產(chǎn)估價師簽字：陳亞玲

三、估價的假設(shè)、限制條件以及報告使用提示

1、估價假設(shè)條件

（1）假設(shè)估價對象處于完全公開市場條件下進行。

（2）假設(shè)估價對象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項權(quán)利。

（3）估價對象土地登記用途教育用地，房屋登記用途為教育用地，估價對象實際用途為教育用地，本次評估假設(shè)估價對象按照現(xiàn)狀用途持續(xù)使用的狀態(tài)下進行。

（4）假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，并支付相關(guān)費用。（5）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

2、估價限制條件

（1）本報告評估目的僅為華中科技大學文華學院以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押市場價值參考，不適用于其它任何目的。

（2）

（3）本報告估價結(jié)果是估價對象在估價時點的狀況、假設(shè)和限制條件下的結(jié)論，如估價對象狀況或估價假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整或失效

（4）本報告結(jié)果是對估價對象于估價時點和估價目的下房地產(chǎn)價值的正常與公允的反映，沒有考慮估價時點之后國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價值的影響。

（5）本次估價報告書未經(jīng)估價機構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價目的條件下的報告使用者以外的任何單位和個人提供，報告的部分或全部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。

（7）本報告解釋權(quán)最終歸物業(yè)管理2班。

3、估價報告使用提示

（1）本次估價結(jié)果是估價對象于估價時點的狀況以及估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價格，因為時間的變化，估價對象的狀況可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場狀況也可能發(fā)生改變，估價對象狀況的改變以及房地產(chǎn)市場狀況的改變都會對估價對象的價格產(chǎn)生相應(yīng)影響。

（2）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險有：

市場風險：房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量的主要參考指標，易受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響。目前，我國2006年至2007年連續(xù)出臺的調(diào)控政策讓市場經(jīng)受了洗禮，不斷推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，提高對開發(fā)企業(yè)資金要求、加強對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而導致未來房地產(chǎn)競爭將更趨細化，房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定，故未來幾年尚不會出現(xiàn)大的市場風險，房地產(chǎn)市場不會急劇下滑，也不會造成估價對象的大幅貶值。

信用風險:又稱違約風險，是指貸款因借款人不按約按時還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動違約和被迫違約，通常出現(xiàn)在借款人和銀行自身兩個方面。從銀行角度講，信用風險是抵押貸款的最大風險，也是最難處理的一種風險。本次項目抵押貸款主體華中科技大學文華學院，在貸款期間銀行對華中科技大學文華學院的未來經(jīng)營狀況難以預測，因此，銀行應(yīng)當尤其注意借款人的信用風險，應(yīng)當委托專門的機構(gòu)對抵押物的價值進行評估。

抵押物風險:是指因抵押物價值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價對象可能會因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害而遭到損毀，從而導致抵押住房價值滅失或下降，該因素大多時侯人為無法控制，也難以預料。故本次估價對象本身的風險在其抵押期間應(yīng)適當予以考慮。

流動性風險：是指貸款人持有的抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。它包括兩個方面，一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而喪失金融市場上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機會，增加機會成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)及時變現(xiàn)而在貸款人的債權(quán)人要求其清償所欠債務(wù)時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，最嚴重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。

（3）委托方應(yīng)該遵循謹慎原則，在對以上信貸風險進行必要的預測的基礎(chǔ)上，合理使用本報告評估值。

（4）由于房地產(chǎn)抵押貸款周期較長，房地產(chǎn)市場不斷變化，委托方在抵押期內(nèi)，應(yīng)定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯波動時，也應(yīng)該對估價對象抵押價值重新評估。

４、估價對象抵押價值下跌的風險分析

主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風險和產(chǎn)品銷售困難的風險、消費者需求變化導致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風險等等。

四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

1、委 托 人：華中科技大學文華學院

2、單位地址：武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號

3、聯(lián) 系 人：劉靜

4、聯(lián)系電話：12345678912

（一）委托方

（二）估價方

1、受托估價機構(gòu)：物業(yè)管理2班

2、機 構(gòu) 地 址： 4A-215

3、資格證書號 ：建房估證字[1234]327號

4、法 人 代 表：張三

5、聯(lián) 系 人：陳亞玲

6、聯(lián) 系 電 話：(027)12345678

7、傳 真 電 話：(027)87654322

8、郵 政 編 碼：430074

（三）估價對象

本次估價對象為華中科技大學文華學院里學生食堂土地使用權(quán)及部分地上房屋建筑物價值，本報告評估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學文華學院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4130號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。（2）土地利用狀況

待估宗地位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號，地上有多幢建筑物，另外除估價對象地上外還建有其他建筑物，本次評估范圍不包括在內(nèi)。故本次評估建筑物面積為4200.00平方米。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

估價對象地勢平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地無坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。

2、建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號即華中科技大學文華學院內(nèi)，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日取得了該地的土地使用權(quán)，估價對象《國有土地使用證》，證號為: 武國用(2003)字第4310號，圖號：001，地號：6719，土地面積為1788.00平方米，建筑面積為4200.00平方米，登記用途為教育用地，使用權(quán)類型為出讓。（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價對象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層（3）使用及保養(yǎng)

估價對象主要為學生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（四）估價目的

為委托人一估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考

（五）估價時點

2010年11月21日

（六）價值定義

本報告中房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。

1、用途：估價對象評估設(shè)定用途為教育用地。

2、權(quán)利狀況：委托方擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。

3、開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”。

4、建筑物結(jié)構(gòu)：混合（具體見《房屋建筑物概況表》）

（七）估價依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291－1999）

4、《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押實施辦法》

5、《中華人民共和國擔保法》（國家主席令第50號）

6、原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土[籍]字第2號）

7、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號）

8、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）

9、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》

10、武漢市物價局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價格標準的通知》（武價房字[2004]74號）

11、市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2005年上半年房屋租賃市場參考租金的通知

12、《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證昌字第80010031號）

13、《國有土地使用證》（武國用(2003)4310號）

14、國家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件

15、現(xiàn)場勘察資料、市場調(diào)查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn) 市場行情

16、委托方提供的其他有關(guān)資料

（八）估價原則

1、合法原則

即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳原則

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價對象土地登記用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實際用途為工業(yè)，估價對象按實際用途使用符合最高最佳原則，在評估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用房的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學、合法的房地產(chǎn)價格。

3、房地產(chǎn)替代性原則

市場競爭規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭,通常是價格低者取勝。這是因為，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費者的必然行為。這種市場選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價格上趨同（含租賃價格），這就是市場替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場交易實例，從各方面進行相似性的比較與修正，從而確定評估對象的客觀、合理價格。

4、估價時點原則

估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。

5、謹慎原則

謹慎性原則是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)在確定房地產(chǎn)抵押價值時必須持謹慎態(tài)度。充分考慮房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，充分估計抵押房地產(chǎn)在處臵時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

（九）估價方法

本評估中運用的估價方法在嚴格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。估價對象作為食堂有收益可得，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場調(diào)查取得，估價對象的未來收益可以預測，故可采用收益法進行評估。此處也可采用成本法進行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準地價修正法進行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為： 房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計算公式為：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區(qū)域基準地價

Ｋ － 全部影響地價區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

(十)估價結(jié)果

估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積。

（十一）估價人員

房地產(chǎn)估價師 注冊證書號 ：080271021331 簽 名：陳亞玲

（十二）估價作業(yè)日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估價報告應(yīng)用的有效期

在房地產(chǎn)市場未發(fā)生明顯波動的前提下，本次估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告完成之日起為半年，即估價報告完成之后的半年內(nèi)，實現(xiàn)估價目的時，可以估價結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進行評估。如果自估價報告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變化較快，應(yīng)重新評估。

五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（一）個別因素分析

本報告評估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，評估地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學文華學院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。

2、建筑物狀況

（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學文華學院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學文華學院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價對象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層，（3）使用及保養(yǎng)

估價對象主要為學生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（二）區(qū)域因素分析

區(qū)域內(nèi) 學生食堂不多，對該房地產(chǎn)五明顯的影響。

（三）市場分析

2010年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落3.9個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

最高最佳使用,是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。因此，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。

估價對象土地登記用途為教育用地，房地產(chǎn)實際用途為教育用地，按實際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與建筑物的均衡性以及土地利用強度上來評定，估價時點上的估價對象現(xiàn)狀并非最高最佳使用。本次估價目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供擬抵押物現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值依據(jù)，因此限于本次估價目的的特殊性，估價師只能假設(shè)估價對象能夠在保持現(xiàn)狀使用方式前提下繼續(xù)使用并獲得相應(yīng)的權(quán)利來收益。

根據(jù)以上分析，本次評估按估價對象證載用途為最佳用途，按現(xiàn)狀利用情況進行評估。

（五）估價方法選用

本評估中運用的估價方法在嚴格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。作為學生食堂，估價對象的未來收益可以預測，故可采用收益法進行評估。房地產(chǎn)也可采用成本法進行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準地價修正法進行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計算公式為： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區(qū)域基準地價

Ｋ － 全部影響地價區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益 r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

（六）估價測算過程

n? 采用成本法對估價對象進行評估

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

I、基準地價系數(shù)修正法測算土地價格

1、武漢市基準地價概況

根據(jù)湖北省物價局、湖北省國土資源廳《省物價局省國土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準地價更新的批復》（鄂價房服[2007]66號），武漢市市區(qū)土地定級估價成果已經(jīng)過省國土資源廳、省物價局批準。

2、確定待估宗地的土地級別及基準地價

確定待估宗地基準地價為690元/平方米，取整數(shù)方便計算。

3、宗地地價區(qū)位因素修正

該土地位于學校內(nèi)，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準地價評估技術(shù)報告》，該用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標說明表和宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)，可知該系數(shù)為0

4、宗地地價個別因素修正

估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評估首先設(shè)定為教育用地法定最高出讓年限進行評估，而基準地價設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為1。

5、基準地價系數(shù)修正法估價結(jié)果

待估宗地地價＝基準地價×（1+區(qū)位因素）×∏個別因素修正系數(shù)

=690×1×1×1×1=690元/平米 出讓的土地單價為690元/平方米 出讓的土地總價為1233720元

II、建筑物重新購建價格的確定

根據(jù)房屋建筑價格表知，建筑物的重新構(gòu)建價格為3850000元 建筑物的折舊的確定

根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查及和通過相關(guān)資料的了解，確定建筑物的成新率為75% 建筑物折舊＝建筑物重新購建價格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法評估值確定 成本法評估值=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122萬元

? 采用收益法對估價對象進行評估

（1）年總收益的確定；

該估價房地產(chǎn)的收益來源于學生的消費，該校有在校生15000人，在學校就餐的只有10000人，而學校有兩個食堂，在被估價的房地產(chǎn)中進行消費的約有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一樣，各為3500人，故估價房地產(chǎn)收益為；

年收益為；（15+10）×4000×30×9=2700萬元（2）求取年總費用

它含：①維修費；②管理費；③保險費；④其他費

①求取維修費

維修費是為維護房屋正常功能的使用而對其進行維護和修理。按建筑物重臵價格的2%計算。建筑物重臵全價取上述中的建筑物重新購建價格計算為3850000，則

維修費；3850000×2%=77000元 ②求取管理費

管理費指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。根據(jù)估價對象的用途、規(guī)模，并參考企業(yè)的實際費用確定管理費按年總收益的3%計算。

年管理費＝27000000×3%=810000元 ③求取保險金

指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費率0.5‰計算。根據(jù)以上計算建筑物現(xiàn)值為2887500，則

年保險費＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他費 綜合費率為營業(yè)額的17.8%。

其他費費=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年總費用

年總費用為上述四項費用之和：

年總費用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年純收益

年純收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）確定資本化率（或報酬率）為4%（5）收益年期的確定為2043-2010=33年（6）收益價格的求取 根據(jù)收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率，此處取4% n — 收益期，此處取33年

估價對象房地產(chǎn)收益價格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（萬元）

（七）房地產(chǎn)估價結(jié)果的確定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及估價對象的具體情況，對估價對象分別采用房地分估和收益法進行評估，其中成本法評估結(jié)果為4112.122萬元，收益法評估結(jié)果為38882.64016萬元。

通過對這兩種不同方法得出的結(jié)果進行檢驗，兩種方法的結(jié)果相差較大。由于本次評估按估價對象現(xiàn)狀利用進行評估，采用收益法通過測算地上建筑物所獲收益來計算房地產(chǎn)整體的價值，其結(jié)果偏高，且收益法受多方面的影響不確定性多；而成本法通過分別計算土地使用權(quán)價值和地上建筑物價值，計算方法和依據(jù)可信度較高，其計算結(jié)果能夠客觀的反映估價對象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專家的意見，確定成本法的測算結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的最終評估結(jié)果，故： 房地產(chǎn)總價=4112.122萬元

（八）估價對象抵押價值未來下跌的風險分析及變現(xiàn)能力分析

估價對象抵押價值下跌的風險主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風險和產(chǎn)品銷售困難的風險、消費者需求變化導致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風險等等。

綜上所述，在債務(wù)人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權(quán)人可以依據(jù)法定程序?qū)⒐纼r對象房地產(chǎn)進行處臵（拍賣），實現(xiàn)快速變現(xiàn)。

變現(xiàn)能力分析：估價對象的通用性：估價對象土地用途為教育用地，地上建筑物為學生食堂，不符合要求，因此可以認為本估價對象通用性不強。

估價對象的獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性：估價對象作為教育用地，土地與地上建筑物配套、整體使用，因此獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性較差。

估價對象作為教育用地在使用上具有一定的特殊性，受眾的范圍較大，因此變現(xiàn)時間可能較長。綜合以上分析，估價對象變現(xiàn)能力較差。

處臵價格（拍賣底價）受快速變現(xiàn)的限制和不完全公開市場條件的影響，一般會偏離公開市場價格，經(jīng)調(diào)查武漢市同類情況房地產(chǎn)處臵價格，與公開市場價格相比，快速變現(xiàn)價格一般為正常成交價格的50%-70%，結(jié)合估價對象的實際情況，確定處臵價格為評估值的60%，則該宗房地產(chǎn)的處臵總價為 2467.2732（萬元）。

六、附 件

1、委托方評估咨詢委托函

2、委托方營業(yè)執(zhí)照復印件

3、《房屋所有權(quán)證》復印件

4、《國有土地使用證》復印件

5、估價對象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄

6、估價對象區(qū)位示意圖

7、估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

8、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資格證書復印件

9、估價師注冊證書復印

華中科技大學文華學院房地產(chǎn)估價報

第四篇：房地產(chǎn)抵押合同

說明

（1）下列房地產(chǎn)或權(quán)益可以設(shè)定抵押：

①取得所有權(quán)的房屋及其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

②城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)。

③依法生效的預售（購）房屋合同。

④在建的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)項目。

（2）抵押物價值以市房產(chǎn)管埋局認可的評估機構(gòu)的評估結(jié)果為準。

（3）本合同一律用鋼筆或毛筆填寫。

（4）本合同以中文書寫。若用兩種（含兩種）以上文字書寫的，應(yīng)以中文為準。

抵押人（下稱甲方）：_______________

法人營業(yè)執(zhí)照或批文：_______________

法定代表人：_______________________

國籍：_____________________________

法定地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

第三人：___________________________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

受押人（下稱乙方）：_______________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)自愿、互利、公平和誠實信用的原則，甲、乙雙方就本抵押事宜進行了友好協(xié)商，甲方為了_____________將自有___________抵押予乙方，達成合同條款如下：

第一條　抵押物狀況及價值

抵押物情況

第二條　抵押期限

甲方?jīng)Q定將上述抵押物抵押予乙方________年（月），從_________年_____月_____日起到________年_______月______日止。

第三條　抵押用途

甲方將上述抵押物抵押予乙方作為甲方___________保證。

第四條　抵押合同與___________的關(guān)系

當上述抵押物作為獲取乙方資金之債務(wù)擔保物時，本合同則成為甲、乙雙方所簽訂________的主合同，即只要甲乙雙方簽訂_____成立時，本合同和___________同為抵押行為之要件，具有同等法律效力。

第五條　甲方法律責任

（1）抵押期間，抵押物、產(chǎn)權(quán)證書或法律證件，由甲方保管，乙方對該抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

（2）甲方保證先行足額投保，并將抵押物的保險單交于乙方，保險期須長于抵押期，抵押期間，如發(fā)生保險事故，則乙方為保險第一受益人。

（3）甲方保證在抵押期間決不將抵押物部分或全部出售、轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分；若需出租或再抵押，須先征得乙方同意。

第六條　抵押物的處分

債務(wù)人如未能按___________之約定履行時，乙方可向市房地產(chǎn)市場管理處申請?zhí)幏值盅何铮每铐棸慈缦马樞蚍峙洌?/p>

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

第七條　特約說明或特別條款

____________________________________

第八條　本合同之附件

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

上述附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第九條　爭議的解決方式

____________________________________________

____________________________________________

第十條　本合同生效后的30天內(nèi)，抵押雙方應(yīng)到市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處進行他項權(quán)登記。

第十一條　本合同生效條件

（1）本合同經(jīng)甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽署，加蓋公章。

（2）本合同須經(jīng)_____________房地產(chǎn)市場管理處鑒證。

第十二條　合同文本

（1）本合同用中文制作，合同的書寫和印刷文字具有同等法律效力。

（2）本合同正本一式六份，甲、乙方各兩份，鑒證部門二份。副本若干份，有關(guān)單位各執(zhí)一份。合同的正、副本具有同等的法律效力。

法定代表人：_____________

（委托代理人）

擔保人：（第三人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

乙方：（抵押權(quán)人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

_______年______月______日

鑒證意見

第五篇：房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同

根據(jù)二0一三年一月二十四日貸款人陳XX（以下稱抵押權(quán)人、身份證號：________________________）與借款人周XX（身份證號：________________________）、王XX（身份證號：_________________________）愿將下列房地產(chǎn)作為抵押物，共同擔保以上《借款合同》項下本金伍拾萬元人民幣和所產(chǎn)生的利息及違約金。簽訂本抵押合同。

一、抵押房地產(chǎn)狀況：

1、房屋座落：珠海市香洲區(qū)拱北桂花北路XX號XXX房

產(chǎn)權(quán)證號：C1569156

權(quán)屬人：周建廣，（身份證號：________________________）

共有權(quán)人：王潔雅，（身份證號：_______________________）

地號：E0204500

房屋結(jié)構(gòu)類型：鋼混，建筑面積：92.16平方米。

房屋現(xiàn)估價人民幣柒拾萬元。

土地使用權(quán)取得方式：出讓。

二、抵押人將上述權(quán)證所載房地產(chǎn)之全部，抵押給抵押人。并將房屋所有權(quán)證、土地使用證交抵押人保管。

三、抵押期限：抵押權(quán)人與借款人所簽《借款合同》規(guī)定的還款期限及抵押權(quán)人主張債權(quán)的訴訟時效期限。

四、抵押期內(nèi)：抵押人須保證抵押房地產(chǎn)的安全、完整，并接受抵押權(quán)人的監(jiān)督、檢查。

五、抵押期內(nèi)：抵押人欲將房地產(chǎn)出租，除應(yīng)預先征得抵押權(quán)人書面同意外，同時須與承租人訂約由承租人出具承諾書，闡明抵押人違約時，接到抵押權(quán)人通知后30天內(nèi)承租人即須遷出該宗房地產(chǎn)。

六、抵押期內(nèi)，未取得抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人或以其它方式處置，不得對房屋進行翻建、修建、擴建。

七、抵押期內(nèi)，抵押人必須繳交有關(guān)部門對抵押房地產(chǎn)征收的任何稅費，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。如遇國家征地拆遷，抵押人須與抵押權(quán)人重新簽訂抵押合同。

八、借款人不依約履行，《借款合同》任何條款，或逾期不能償還《借款合同》規(guī)定的部分或全部貸款，抵押權(quán)人有權(quán)以下處置方式：

1、依照法律程序追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權(quán)人有權(quán)依法對房地產(chǎn)提出訴訟保全。

2、向房地產(chǎn)市場管理部門提出申請，對抵押房地產(chǎn)進行拍賣，以拍賣所得價款償還。

3、若抵押房地產(chǎn)的現(xiàn)值或拍賣的價款不足清償所欠貸款和利息及違約金，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索，若超出所欠貸款本息及違約金所余部分返還給抵押人。

九、借款人還清借款本息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關(guān)系即告終止。抵押權(quán)人應(yīng)會同抵押人在十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押合同注銷手續(xù)，并將房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證交回抵押人。

十、抵押權(quán)人：抵押人：

二0一三年一月二十四日 本合同經(jīng)房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記后生效。