第一篇：一份關(guān)于房屋第二順位抵押登記的法律意見書

一份關(guān)于房屋第二順位抵押登記的法律意見書

瀏覽：2794 來源：衡正公證處 發(fā)布時(shí)間：2010年06月29日 【字號(hào) 大中 小】

致：安徽省某市房地產(chǎn)管理局

申請(qǐng)人A（債權(quán)人，抵押權(quán)人，身份證號(hào)：********）、B（債務(wù)人、抵押人，身份證號(hào)：********）于二0一0年六月三日來到本處，稱A、B已簽訂了借款抵押合同，但抵押物（坐落于某市某處的房產(chǎn)）在某市房地產(chǎn)管理局不能辦理第二順位抵押登記，A、B向本處申請(qǐng)對(duì)此事出具法律意見書。

經(jīng)審查核實(shí)，申請(qǐng)人A、B均為自然人，具有法律規(guī)定的民事權(quán)利能力和民事行為能力。雙方簽訂合同意思真實(shí)自愿。借款性質(zhì)為民間借貸，借款利率低于銀行貸款利率四倍，抵押物（坐落于某市某處的房產(chǎn)）為B個(gè)人所有，無共有人。申請(qǐng)人B已向某銀行貸款三十萬元，并就抵押物辦理抵押登記，某銀行為該抵押物的第一順位抵押權(quán)人。經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，該抵押物價(jià)值200萬元。A、B借款抵押合同約定，B用該抵押物為A、B借款提供擔(dān)保，A 為該抵押物第二順位抵押權(quán)人。B如違約不還款，A可以就銀行抵押注銷后的抵押物或銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后的房屋剩余價(jià)值優(yōu)先受償。B和A合同的還款日期在B和銀行合同的還款日期之后。

為出具本意見書，本公證員審閱了申請(qǐng)人提交的以下證明材料：

一、房地產(chǎn)權(quán)證（記載有銀行抵押）；

二、申請(qǐng)人的身份證明；

三、B無婚姻登記記錄證明；

四、借款抵押合同。

五、辦理房屋抵押登記申請(qǐng)書；

六、評(píng)估公司對(duì)房屋的評(píng)估報(bào)告。

對(duì)于上述文件，暫且假定：

一、所有文件的簽字和蓋章都是真實(shí)的；

二、所有文件均是真實(shí)的、完整的、有效的，無任何隱瞞、遺漏和虛假之處；

三、申請(qǐng)人關(guān)于本案事實(shí)的陳述真實(shí)、無誤。

針對(duì)上述問題，本公證員提供以下法律意見：

一、我國《物權(quán)法》自二00七年十月一日起施行。物權(quán)法第六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第一百九十四條規(guī)定：抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

從上述規(guī)定可以看出，抵押人有權(quán)抵押自己的抵押物并有權(quán)在房屋管理部門辦理抵押登記，抵押權(quán)順位可以是第一順位，也可以是第二順位。抵押人可以和抵押權(quán)人約定或變更抵押權(quán)順位，但不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

根據(jù)以上法律規(guī)定和分析我們認(rèn)為，申請(qǐng)人B作為房產(chǎn)唯一的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于自己的房產(chǎn)擁有完全的處分權(quán)，包括第一順位抵押、第二順位抵押。

二、《房屋登記辦法》第二十條規(guī)定：登記申請(qǐng)符合下列條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿：(一)申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致(二)申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；(三)申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致；(四)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；(五)不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。

《房屋登記辦法》第二十二條規(guī)定： 有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：(一)未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；(二)申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；(三)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；(四)申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；(五)房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；

(六)房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；(七)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。

從上述規(guī)定可以看出，抵押物辦理第二順位抵押登記符合房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記的情形，不存在房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的情形。

三、辦理第二順位抵押不會(huì)損害第一順位抵押權(quán)人的利益。

第一順位抵押權(quán)人可以在債務(wù)人違約不還款情形下請(qǐng)求和抵押人協(xié)商或向人民法院請(qǐng)求拍賣抵押物，就上述抵押物價(jià)值優(yōu)先受償，只有在第一順位抵押注銷或第一順位抵押權(quán)實(shí)

現(xiàn)后，第二順位抵押權(quán)人在債務(wù)人違約不還款的情形下才可以請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。即使第二順位的抵押債權(quán)先于第一順位到期，第二順位抵押權(quán)人也只有等到第一順位抵押注銷或第一順位抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后才能主張自己的權(quán)利。

AB的借款抵押合同約定符合法律規(guī)定，沒有損害第一順位抵押權(quán)人的利益。

四、如果房屋管理部門不辦理第二順位抵押登記，則A不能成為第二順位抵押權(quán)人。物權(quán)法第十四條規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。A和B的合同生效，A和B提供了借款，但A不能成為第二順位抵押權(quán)人，從而給A帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。房屋管理部門不辦理第二順位抵押登記的做法不利于繁榮市場交易，不利于保護(hù)交易安全。

綜上所述，本公證員認(rèn)為房屋登記部門應(yīng)當(dāng)為抵押權(quán)人和抵押人辦理抵押物第二順位抵押登記。

本意見書僅僅限于出具之日中國有效的法律、法規(guī)、規(guī)章。

本意見書僅為申請(qǐng)人向安徽省某市房地產(chǎn)管理局辦理抵押物第二順位抵押登記用。未經(jīng)本公證員事先書面同意，本意見書不作其他用途。

中華人民共和國安徽省合肥市公證處

公 證 員 江震

二〇一〇年六月三日

第二篇：順位抵押同意書

順位抵押同意書

（）縣國土資源局：

（）有限公司名下不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)第（），不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)第（）用作銀行抵押。于2018年3月20日在中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司作貸款抵押，第一筆債權(quán)金額為陸佰伍拾萬元整，第一順位抵押權(quán)為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司，債權(quán)確定期間自2018年3月20日至2019年3月19日。

我行同（）有限公司用該不動(dòng)產(chǎn)剩余價(jià)值在（）社銀行申請(qǐng)二次抵押貸款，本筆債權(quán)金額為叁佰萬元，第二順位抵押權(quán)人為（）銀行。

銀行簽章：

年 月 日

第三篇：房屋抵押登記

抵押及預(yù)告登記時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

一、抵押權(quán)登記

在抵押貸款中，抵押當(dāng)事人——銀行和借款人應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)證收押后，到房屋所在地的房屋權(quán)屬部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人應(yīng)提交抵押登記申請(qǐng)書、身份證，銀行應(yīng)提供借款合同和抵押合同、房屋所有權(quán)證等材料。登記機(jī)關(guān)對(duì)材料進(jìn)行審核后予以登記，同時(shí)頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

以個(gè)人所有的房屋所有權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)備要件：

1、抵押當(dāng)事人的有效身份證件；

2、抵押當(dāng)事人雙方簽訂“借款抵押合同”;

3、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》（共有的房屋還須提交共有人同意抵押的證明及《房屋共有權(quán)證》）；

4、第三人提供擔(dān)保的，須提交“第三方擔(dān)保承諾書”；委托還須提交“委托書”及受托人身份證明；

5、房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告或價(jià)值協(xié)議書；

6、房屋抵押權(quán)登記申請(qǐng)書。

二、預(yù)告登記 《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自

能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記制度很好地避免了房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買賣過程中出現(xiàn)的“一房兩賣”的現(xiàn)象。當(dāng)事人在購買房屋或者不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，為保證將來能夠擁有這套房子或者不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，雙方可以按照約定，到房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所購房屋的預(yù)告登記，這樣在登記機(jī)關(guān)就留下購買人的相關(guān)資料，開發(fā)商或者其他部門在未經(jīng)購買人同意的情況下，將不能再把該房賣給第三人。當(dāng)完成預(yù)告登記后，買賣雙方成為一種準(zhǔn)物權(quán)關(guān)系，只有完成房屋的實(shí)際登記（也就是本登記）后，準(zhǔn)物權(quán)才能轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)物權(quán)（抵押權(quán)預(yù)告登記在實(shí)現(xiàn)本登記后，抵押權(quán)預(yù)告登記也要轉(zhuǎn)抵押登記，辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證）。

一、預(yù)購商品房預(yù)告登記和商品房抵押權(quán)預(yù)告登記分別辦理

1、辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記，所需資料如下：

（1）、預(yù)購商品房預(yù)告登記申請(qǐng)書

（2）、身份證明（單身的提供身份證、單身證明，已婚的提供夫妻雙方身份證和結(jié)婚證）；

（3）、委托書（原件）及代理人身份證明；

（4）、已登記備案的商品房預(yù)售合同；

（5）其他資料（約定書等）

承諾時(shí)間為三個(gè)工作日

2、辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，所需資料如下：

（1）、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請(qǐng)書

（2）、身份證明（單身的提供身份證、單身證明，已婚的提供夫妻雙方身份證和結(jié)婚證）；

（3）、委托書（原件）及代理人身份證明；

（4）、抵押合同和主債權(quán)合同（原件）；

（5）、預(yù)購商品房預(yù)告登記證明（原件）。

承諾時(shí)間為三個(gè)工作日

二、為了減少工作環(huán)節(jié)、流程，也可以將預(yù)購商品房預(yù)告登記和商品房抵押權(quán)預(yù)告登記二次登記合并為一，所需資料如下：

（1）、預(yù)購商品房預(yù)告登記申請(qǐng)書；

（2）、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請(qǐng)書（對(duì)于5月1日前在老系統(tǒng)簽訂購房合同的，且已經(jīng)簽好商品房按揭貸款備案登記申請(qǐng)的可以代替）；

（3）、身份證明（單身的提供身份證、無婚姻登記證明，已婚的提供夫妻雙方身份證和結(jié)婚證）；

（4）、委托書（原件）及代理人身份證明；

（5）、已登記備案的商品房預(yù)售合同；

（6）、抵押合同和主債權(quán)合同（原件）；

（7）其他資料。

承諾時(shí)間為六個(gè)工作日（可以提速到三個(gè)工作日）

三、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)登記，所需資料如下：

1、長興縣房屋抵押權(quán)登記申請(qǐng)書；

2、抵押合同和主債權(quán)合同；

3、身份證明（單身的提供身份證、無婚姻登記證明，已婚的提供夫妻雙方身份證和結(jié)婚證）；

4、房屋所有權(quán)證、土地使用證（原件及復(fù)印件）；

5、抵押權(quán)預(yù)告登記證明（原件）。

承諾時(shí)間為三個(gè)工作日

四、房屋抵押權(quán)注銷登記所需資料如下：

1、長興縣房屋抵押權(quán)注銷登記申請(qǐng)書；

2、他項(xiàng)權(quán)證或抵押權(quán)預(yù)告登記證明；

3、房屋所有權(quán)證。

承諾時(shí)間為即辦

需要討論的問題：

1、如果產(chǎn)權(quán)是夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚后需要辦理抵押或其他手續(xù)，需不需要夫妻的另一方到場或其他材料？

2、辦理抵押登記時(shí)應(yīng)該需要提供申請(qǐng)人的“授權(quán)委托書”。

3、辦理二次抵押時(shí)，第一順位銀行不愿在“告知函”上蓋章，我們現(xiàn)在是要求客戶去郵局寄掛號(hào)信，我們收掛號(hào)信回單，有沒有其他更好的辦法？可不可以索性不出具此“告知函”?

4、預(yù)告登記時(shí)，單身的提供給我們的“未婚姻登記證明”如果已超過一個(gè)月怎么辦？需不需要重新去民政局打一份，因?yàn)殂y行貸款審批也需要一個(gè)過程，而我們的“證明”有效期只有30天，如果再叫客戶去打證明，會(huì)不會(huì)讓客戶覺得比較煩，遇到心情不好的可能會(huì)吵架，我們能不能要求其在購房合同的簽定日期只要在“證明”顯示的有效期限之內(nèi)就可以給予辦理？

5、辦理異議登記時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

第四篇：房屋抵押登記辦理所需材料

【99貸】辦理房屋抵押登記時(shí)需要哪些材料呢？在抵押貸款中，房屋抵押算是一種最為常見的抵押物。同時(shí)，獲取抵押貸款之前，辦理相應(yīng)的抵押登記也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。那么問題來了，借款人在辦理抵押登記時(shí)需要提交什么材料呢？接下來由小編為大家介紹： 辦理房屋抵押登記時(shí)需要向登記部門提交以下材料：

1、《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》。

2、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。

3、《國有土地使用證》(核對(duì)原件，收復(fù)印件一份);抵押權(quán)人為單位的應(yīng)提交“營業(yè)執(zhí)照”。

4、查檔結(jié)果證明。

5、抵押合同及被擔(dān)保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、變更抵押合同或協(xié)議。

6、抵押當(dāng)事人身份證明(核對(duì)原件，收復(fù)印件一份)。

7、受托辦理的還需提交授權(quán)委托書及受托人身份證明。

8、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果證明或雙方價(jià)值認(rèn)定書。

9、以房改私產(chǎn)抵押的須提交抵押人婚姻有效證明并夫妻雙方到場。

獲取抵押貸款前，辦理相應(yīng)的抵押登記是無法回避的一件事。借款人在辦理抵押登記時(shí)，需要提交的貸款材料大致如上，具體以登記部門要求為準(zhǔn)。希望以上的介紹對(duì)大家有所幫助。

第五篇：房屋抵押典當(dāng)備案登記申請(qǐng)書

申請(qǐng)書

茲有XXXXXXXXXX典當(dāng)有限責(zé)任公司授權(quán)代表人

與抵押出典人前去你處辦理房屋抵押典當(dāng)備案登記,請(qǐng)給予辦理.由此產(chǎn)生的一切糾紛由典當(dāng)雙方承擔(dān)解決。

特此證明！

申請(qǐng)人（抵押權(quán)人）：XXXXXXXXXX典當(dāng)有限責(zé)任公司。

法定代表人/授權(quán)代表（簽、章）：。

抵押借款人（簽、章）：。

年月日