第一篇：中小型酒店客房部經(jīng)營(yíng)分析模式

客房部經(jīng)營(yíng)分析模式

收入——成本——費(fèi)用（可控與不可控）——利潤(rùn)

1、客房收入分析：要求計(jì)算出平均出租率、平均房?jī)r(jià)（不含早）和客房平均收益，因?yàn)槲覀兪切麻_(kāi)業(yè)的酒店沒(méi)有去年同期數(shù)據(jù)，所以只能和自己擬定的目標(biāo)收入即預(yù)算收入來(lái)比較，關(guān)注自己完成預(yù)算收入的情況，為管理者提供數(shù)據(jù)，以便能更好的做出營(yíng)銷決策，經(jīng)營(yíng)方針。酒店客房收益表

序號(hào)項(xiàng)目本月預(yù)算數(shù)本月實(shí)際數(shù)完成情況備 注

1可供出租房（間）

2實(shí)際出租房（間）

3平均房?jī)r(jià)（元/間）不含早

4房費(fèi)收入不含早

5平均收益（元/間）

6平均出租率

在近一步對(duì)自己房費(fèi)收入構(gòu)成分析：

項(xiàng)目預(yù)算收入實(shí)際收入占房費(fèi)總收入的比例完成預(yù)算情況

協(xié)議單位房費(fèi)收入

旅行社房費(fèi)收入

攜程等網(wǎng)絡(luò)定房收入

散客

合計(jì)

管理評(píng)價(jià)指標(biāo)表

2007年1月

客戶滿意率％旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較結(jié)果

服務(wù)質(zhì)量％

洗滌質(zhì)量％

住宿環(huán)境％

工作效率％

衛(wèi)生環(huán)境％

客房設(shè)施％

客戶投訴率％旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較結(jié)果

服務(wù)質(zhì)量％

洗滌質(zhì)量％

住宿環(huán)境％

工作效率％

衛(wèi)生環(huán)境％

客房設(shè)施％

注：投訴率低于1％，滿意率超過(guò)95％基本合格。

從中獲得影響收入的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，最終分析影響收入的原因。

分析收入結(jié)構(gòu)，及其完成預(yù)算的情況，為下一步營(yíng)銷決策提供數(shù)據(jù)，那一類房費(fèi)收入沒(méi)有完成預(yù)算收入，以致于是整個(gè)客房部沒(méi)有完成預(yù)算收入，下一個(gè)月就必須加強(qiáng)這一類營(yíng)銷力度，隨之制定廣告宣傳方案，及預(yù)算廣告費(fèi)用支出，通知財(cái)務(wù)向集團(tuán)提出請(qǐng)款計(jì)劃。

1、成本控制：客房的主要成本是客房小吧成本，主要從進(jìn)、銷、存來(lái)管理。

客房小吧統(tǒng)計(jì)表

存放地點(diǎn)品名上月結(jié)存數(shù)本月領(lǐng)用數(shù)本月銷售數(shù)本月賠償數(shù)本月賬面結(jié)存數(shù)本月盤點(diǎn)數(shù)盤盈/盤虧商品有效日期

賓客中心

二級(jí)庫(kù)

此表主要是賓客中心和二級(jí)庫(kù)填制，包括二級(jí)庫(kù)低耗品的統(tǒng)計(jì)。

從上表中，基本可以控制客房小吧物資的進(jìn)、銷、存來(lái)管理，本表由各樓層領(lǐng)班、二級(jí)庫(kù)管、財(cái)務(wù)材料成本會(huì)計(jì)共同完成，由酒店應(yīng)刷制表，客房人員負(fù)責(zé)按實(shí)際進(jìn)銷存每天填制，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)審核銷售金額是否與西軟數(shù)據(jù)一致，月末客房人員盤點(diǎn)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)監(jiān)盤。同時(shí)客房管理人員應(yīng)從此表中關(guān)注各類小吧物品的銷售數(shù)量，撤換滯銷品，根據(jù)客人的要求，增加有地方特色的小吃，在銷售定價(jià)時(shí)注意酒店毛利率的控制，以及客人對(duì)此定價(jià)的接收程度。

3、客房的費(fèi)用控制：客房的費(fèi)用控制可謂是客房經(jīng)營(yíng)控制的重要部分。

①客房的工資，人力成本支出的控制：實(shí)發(fā)工資數(shù)據(jù)來(lái)源于客房部工資表，應(yīng)發(fā)工資數(shù)，客房部的管理人員應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況隨時(shí)調(diào)整客房部的人員配置，以控制人力成本的支出，在這里可以通過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)率這一指標(biāo)來(lái)進(jìn)行考核：

勞動(dòng)生產(chǎn)率＝收入÷人數(shù)

客房部勞動(dòng)生產(chǎn)率表

項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

人數(shù)

收入

勞動(dòng)生產(chǎn)率

人員配置表

職務(wù)人數(shù)姓名負(fù)責(zé)工作工作能力、優(yōu)缺點(diǎn)

主管1人XXX

領(lǐng)班3人XXX

XXX

XXX

總臺(tái)接待收銀

樓層服務(wù)員

保潔

通過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)率指標(biāo)，關(guān)注在經(jīng)營(yíng)中哪一個(gè)月人員富余應(yīng)適當(dāng)裁減，人員不足時(shí)適當(dāng)補(bǔ)充，提高工作效率，是減少人力資源成本的關(guān)鍵，要在日常工作之余加強(qiáng)員工技能培訓(xùn)，提高工作的熟練程度，以提高工作效率，最終達(dá)到提高客房營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的目的。

②維修費(fèi)：每月與工程部核對(duì)，建立維修臺(tái)賬。每月對(duì)維修費(fèi)增減應(yīng)做對(duì)比分析，并分項(xiàng)目查明原因，并求出每萬(wàn)元收入所支維修費(fèi)，每月對(duì)比。降低維修費(fèi)措施→做好設(shè)施設(shè)備維保。X月客房維修統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬臺(tái)票

維修項(xiàng)目損壞原因所耗維材金額客房驗(yàn)收人員設(shè)備完好率

合計(jì)

③物料消耗費(fèi)：在“客房經(jīng)營(yíng)情況表”營(yíng)業(yè)費(fèi)用第五行可以查詢,主要是通過(guò)客房消耗品的進(jìn)、銷、存來(lái)管理，印制成表格由服務(wù)員每日填寫，領(lǐng)班及二級(jí)庫(kù)管月末統(tǒng)計(jì)與財(cái)務(wù)材料成本會(huì)計(jì)核對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用－物料消耗費(fèi)金額是否一致。

細(xì)節(jié)應(yīng)注意：a.服務(wù)員在做房登記表格必須注意數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性;

b.客房與財(cái)務(wù)在統(tǒng)計(jì)費(fèi)用歸集口徑應(yīng)一致。

客用品管理統(tǒng)計(jì)表

樓層：5樓8552房間2007年1月樓層管理人員：

日期：出租情況房費(fèi)收入拖鞋牙刷香皂木梳剃須刀卷紙咖啡免費(fèi)礦泉水…..…..…..房間類有無(wú)損壞，賠償金額維修記錄有無(wú)客人投訴及表?yè)P(yáng)/原因做房服務(wù)院簽名 1日是19822

231日

合計(jì)

以下由樓層管理人員填寫：（匯總房間數(shù)據(jù)后）

樓層合計(jì)

單價(jià)

金額

匯總樓層低耗品金額：

匯總樓層小吧消耗物資金額：

平均每間房間低耗品耗用金額：（＝匯總低耗品金額÷樓層房間出租數(shù)）

注：此數(shù)據(jù)樓層間數(shù)據(jù)要比較，作為績(jī)效考核的一項(xiàng)參考指標(biāo)。

消耗品占房費(fèi)收入比例：（＝匯總低耗品金額÷樓層房費(fèi)收入）

注：此數(shù)據(jù)樓層間數(shù)據(jù)要比較，作為績(jī)效考核的一項(xiàng)參考指標(biāo)。

平均房間收益：（＝（房費(fèi)收入-匯總低耗品金額）÷樓層房間出租數(shù)）

注：此數(shù)據(jù)樓層間數(shù)據(jù)要比較，作為績(jī)效考核的一項(xiàng)參考指標(biāo)。

注：應(yīng)包括小吧物品（即代銷品）

每月由二級(jí)庫(kù)管匯總，客房經(jīng)理簽字確認(rèn)，送財(cái)務(wù)部與

a.營(yíng)業(yè)費(fèi)用－物料消耗費(fèi)金額核對(duì)；

b.與營(yíng)業(yè)成本－客房小吧核對(duì)。

④低值易耗品攤銷：在“客房經(jīng)營(yíng)情況表”營(yíng)業(yè)費(fèi)用第七行可以查詢,主要是、針棉織品在使用期內(nèi)費(fèi)用的攤銷。

客房部應(yīng)每月月末對(duì)各類玻璃瓷器制品具進(jìn)行盤點(diǎn)，例如口杯、煙灰缸、茶杯、花瓶、物品駕等，本月盤點(diǎn)數(shù)減上月盤點(diǎn)數(shù)，即是本月的餐損，扣除客人、服務(wù)員賠償?shù)慕痤~即是本月的實(shí)際餐損。

當(dāng)然在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中也避免不了合理的損耗，酒店應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況制定合理?yè)p耗度，合理?yè)p耗率為當(dāng)期房費(fèi)收入的0.1％（千分之三）。

合理玻璃瓷器損耗＝當(dāng)期房費(fèi)收入×0.1％

實(shí)際玻璃瓷器損耗-合理玻璃瓷器損耗＝超額玻璃瓷器損耗

超額玻璃瓷器損耗部分應(yīng)從客房部工資中扣除。加強(qiáng)玻璃瓷器的日常管理，盡量避免此類賠償，以免造成優(yōu)秀服務(wù)員的流失。

酒店布草消耗

序號(hào)項(xiàng)目本期上年同期差異

1銷售客房（間）

2布草消耗（元）

3布草平均消耗（元/間）

⑤水電氣等能耗控制：在“客房部經(jīng)營(yíng)情況表”營(yíng)業(yè)費(fèi)用類第9-11行可以查詢。水電氣等能耗的變動(dòng)與酒店經(jīng)營(yíng)淡旺季、季節(jié)變換空調(diào)使用等息息相關(guān)，客房部應(yīng)與工程部配合做好管理控制。

水費(fèi)統(tǒng)計(jì)表

2007年1月

項(xiàng)目用水量費(fèi)用金額本月收入水費(fèi)占收入比例

房間

工作間

公區(qū)

合計(jì)

水費(fèi)的增減與收入的增減應(yīng)該成正比例，收入增加，水費(fèi)自然增加，如有異常則可能是有浪費(fèi)現(xiàn)象存在。

電費(fèi)統(tǒng)計(jì)表

2007年1月

項(xiàng)目本月開(kāi)房情況電費(fèi)費(fèi)用金額包間本月收入電費(fèi)占收入比例

房間

工作間

公區(qū)

合計(jì)

客房部應(yīng)在工程部的配合下，計(jì)算每個(gè)包間的電器瓦數(shù)，大致計(jì)算出包間每小時(shí)的用電量，根據(jù)這個(gè)月出租使用情況，計(jì)算包間的房費(fèi)在扣除成本、水、電費(fèi)之后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是多少。⑤洗滌費(fèi)控制（布草房統(tǒng)計(jì)）：

洗滌費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表

2007年1月

項(xiàng)目面巾地巾床單被套….上衣褲子

5樓

人事

工程

單價(jià)

合計(jì)

金額

上月數(shù)量合計(jì)

上月單價(jià)

增減金額

客房洗滌費(fèi)用：

洗滌費(fèi)平均消耗（元/間）：（洗滌費(fèi)÷房間數(shù)）

單項(xiàng)單價(jià)有無(wú)漲跌，漲跌導(dǎo)致洗滌費(fèi)用的增減；

洗滌費(fèi)增減應(yīng)與收入增減同向，不一致找出數(shù)量增加原因。

⑥清潔衛(wèi)生費(fèi)控制（PA領(lǐng)班）：在“客房部經(jīng)營(yíng)情況表”營(yíng)業(yè)費(fèi)用類第16行可以查詢。清潔衛(wèi)生費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表

2007年1月

客房部：

地毯M2耗用洗滌液金額地毯修補(bǔ)支出

大廳地磚M2耗用洗滌液金額

合計(jì)

餐飲部：

地毯M2耗用洗滌液金額地毯修補(bǔ)支出

地磚M2耗用洗滌液金額

合計(jì)

公區(qū)地毯M2耗用洗滌液金額

總計(jì)

注：與財(cái)務(wù)“清潔衛(wèi)生費(fèi)”核對(duì)

另外必須定期對(duì)清潔機(jī)器每月盤點(diǎn)，做好資產(chǎn)維護(hù)，保修工作。

評(píng)價(jià)：

A．完成收入的情況，增長(zhǎng)或減少幅度

B．客源增加或減少

旅行團(tuán)

協(xié)議單位

明宇金卡會(huì)員

婚宴

散客

C費(fèi)用控制情況

D改進(jìn)措施

第二篇：中小型酒店客房部成本控制（小編推薦）

客房成本控制

客房部是賓館的主要?jiǎng)?chuàng)收部，同時(shí)也是成本消耗最高、最大的部門，而賓館客房部成本管理涉及的人員、環(huán)節(jié)較多，所以出現(xiàn)失控的頻率也較多，如何對(duì)部門成本進(jìn)行控制，做好節(jié)能降耗，開(kāi)源節(jié)流，提升經(jīng)濟(jì)效益，談幾點(diǎn)看法和認(rèn)識(shí)。

一、培養(yǎng)員工成本意識(shí): 員工處于賓館的最前線，成本控制的好與壞，歸根結(jié)底取決于員工的個(gè)體行為，要讓每位員工都明白成本控制的重要性，知道成本控制的好和壞與賓館與個(gè)人利益是分不開(kāi)的，要求每位員工，特別是新入職員工都要認(rèn)真學(xué)習(xí)，培養(yǎng)他們的成本意識(shí)，要求自覺(jué)養(yǎng)成從我做起、從小事做起的良好習(xí)慣。

二、人力資源管理: 由于客房部經(jīng)營(yíng)面積較大，區(qū)域較寬，員工人數(shù)占全賓館總?cè)藬?shù)的30%左右，所以，人力成本是客房部的一項(xiàng)重要的成本支出，對(duì)其失控的表現(xiàn)為:一是人員的勞動(dòng)效率不高，由于人員勞動(dòng)技能的水平欠佳，缺少提高，加之一些布局、設(shè)施的不合理，先進(jìn)設(shè)備的使用量不夠等，使勞動(dòng)力的潛能不能得到充分的發(fā)揮，造成的浪費(fèi)，使用成本大，提高員工的工作效率是控制成本的關(guān)鍵；二是管理安排上的欠佳，部門崗位定員都不能根據(jù)需要實(shí)行滿負(fù)荷工作作量，勞動(dòng)力調(diào)配不靈活，不能一員多能，多崗位操作，也是造成人員成本加大的原因之一。因此，部門需要培養(yǎng)一些復(fù)合型人才，使每位員工都能各盡其能，成為多面手，使部門在臨時(shí)缺乏人手的情況都能及時(shí)補(bǔ)充到相應(yīng)的崗位，使工作得以順利進(jìn)行。

三、物品控制：

1、大多數(shù)酒店對(duì)一次性客用品都是按照標(biāo)準(zhǔn)用量發(fā)放，雖然滿足了客人的需要，卻也存在隱性的成本浪費(fèi)，為盡量杜絕物品的流失和浪費(fèi)，應(yīng)采取專人專區(qū)保管，按需發(fā)放部門物品，按照入住房間數(shù)配備、實(shí)際消耗量補(bǔ)充，客房樓層分為三個(gè)班組，每個(gè)班組由指定的領(lǐng)班負(fù)責(zé)管理，每個(gè)領(lǐng)班按比例領(lǐng)取下周所需客用品的數(shù)量，由早班領(lǐng)班每天早上上班前（至少提前十分鐘到崗）根據(jù)當(dāng)天的入住情況分發(fā)一次性客用品到樓層服務(wù)員，服務(wù)員在做房間衛(wèi)生過(guò)程中則需按實(shí)際填寫消耗品數(shù)量，由中班領(lǐng)班匯總當(dāng)天所有樓層的消耗情況，月底各班組作盤存，由服務(wù)中心領(lǐng)班根據(jù)當(dāng)月入住率和當(dāng)月各班組消耗量進(jìn)行分析對(duì)比，并公布其結(jié)果，使其一目了然，使每位員工都清楚其消耗量。

2、對(duì)某些物品實(shí)行以舊換新，一對(duì)一的調(diào)換，如：電池、消毒液、手套等，這些物品在換新時(shí)需用被更換的物品進(jìn)行換取。

3、嚴(yán)格控制物品領(lǐng)用的同時(shí)，物品回收再利用也是節(jié)約成本的一種方式，如:回收香皂、洗發(fā)液，可用于洗衣房洗滌或者用于清洗衛(wèi)生間的潔具；回收卷紙可用于公區(qū)衛(wèi)生間使用；回收牙膏可做清潔劑使用，處理例如電話、空調(diào)開(kāi)關(guān)等的污漬；拖鞋回收經(jīng)消毒處理包裝后可進(jìn)入第二次使用；從主樓門鎖換下的電池，可以重新用到一些低耗電量的遙控器等上使用；鮮花水果可以回收重新組合再次使用；對(duì)報(bào)廢的床單等可以改成枕套；對(duì)于破損的布草可以當(dāng)抹布使用。

四、能源管理：

客房每日需消耗大量的能源，能源開(kāi)支也是酒店非常大的一項(xiàng)支出，要求每位員工做到無(wú)長(zhǎng)明燈，無(wú)長(zhǎng)流水現(xiàn)象，嚴(yán)格按照部門制定的開(kāi)關(guān)等制度執(zhí)行。

1、過(guò)道開(kāi)關(guān)燈隨季節(jié)、天氣的變化合理調(diào)整；

2、服務(wù)員在打掃房間衛(wèi)生時(shí)嚴(yán)禁開(kāi)燈和開(kāi)空調(diào)作業(yè)，做到人走燈滅、水停；

3、會(huì)議中可根據(jù)會(huì)議的大小、人數(shù)控制開(kāi)關(guān)燈，會(huì)場(chǎng)布置只能開(kāi)一組燈，關(guān)閉空調(diào)；

4、洗衣房合理安排洗滌時(shí)間和供氣時(shí)間，盡量避免在用電、用氣的高峰期洗滌，同時(shí)對(duì)員工的上班時(shí)間做出相應(yīng)調(diào)整，以避免人力和資源的浪費(fèi)。

①洗衣房每天上午有一名員工主要集中收各樓層布草，中午集中清洗，其余員工則在下午兩點(diǎn)上班。這樣，避免了上午布草無(wú)洗滌時(shí)浪費(fèi)人力及水、電、氣等；

②要求每個(gè)樓層的布草每日實(shí)際使用量和存放量流動(dòng)使用，滾動(dòng)存放，減少交叉污染，送洗過(guò)程中避免劃傷和第二次污染，大面積污染的布草單獨(dú)送洗，特別交待洗滌人員做特殊處理，減少洗滌次數(shù)，降低成本。

五、設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)：

客房部的設(shè)施設(shè)備種類多、數(shù)量大，使用頻率較多，在保養(yǎng)過(guò)程中需要加強(qiáng)日常的保養(yǎng)和定期檢修，做到小壞小修，隨壞隨修，減緩設(shè)備的損壞速度，增加使用周期，延長(zhǎng)使用壽命，從而減少設(shè)備更換次數(shù)，這樣既提高了工作效率，又減少了維修費(fèi)用和配件的消耗支出。

第三篇：酒店各經(jīng)營(yíng)模式分析研究

酒店各經(jīng)營(yíng)模式分析研究

一、受托管理型

（一）定義

是指酒店的建設(shè)開(kāi)發(fā)由酒店所有權(quán)人完成后,酒店所有權(quán)人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的裝修、經(jīng)營(yíng)以及管理，一般涉及兩大階段，第一個(gè)階段是酒店開(kāi)業(yè)前的技術(shù)咨詢，第二階段則是酒店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理,酒店所有權(quán)人在第一階段支付咨詢費(fèi)，第二階段一般支付管理費(fèi)，管理費(fèi)一般包括基本管理費(fèi)和效益管理費(fèi)。

（二）特點(diǎn)分析

1、酒店所有權(quán)人和酒店管理方之間的法律關(guān)系為委托關(guān)系;

2、酒店所有權(quán)人享有酒店的所有權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)監(jiān)督權(quán)，一般僅關(guān)注酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不輕易干涉酒店管理方的管理經(jīng)營(yíng),需要按階段或者按支付酒店管理方費(fèi)用；

3、酒店管理方按階段或者收取費(fèi)用，酒店管理方享有酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，財(cái)務(wù)上會(huì)受到酒店所有權(quán)人的一定監(jiān)控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系統(tǒng)、品牌標(biāo)準(zhǔn)對(duì)酒店進(jìn)行全權(quán)管理,對(duì)于酒店管理人員、財(cái)務(wù)人員、服務(wù)人員有權(quán)進(jìn)行

推薦、委派或者培訓(xùn)。酒店的無(wú)形資產(chǎn)包括酒店的商標(biāo)、管理模式以及酒店系統(tǒng)的所有權(quán)均歸酒店管理方所有。

（三）各階段分析

1、第一階段酒店開(kāi)業(yè)前的技術(shù)咨詢

酒店開(kāi)業(yè)前的技術(shù)咨詢，酒店所有權(quán)人與管理方一般簽訂技術(shù)咨詢服務(wù)合同。技術(shù)咨詢服務(wù)的內(nèi)容，包括但不限于酒店項(xiàng)目的市場(chǎng)、財(cái)務(wù)及設(shè)計(jì)的可行性報(bào)告、酒店的各設(shè)計(jì)階段、建造施工階段、精裝修階段的技術(shù)支持服務(wù)。

技術(shù)咨詢的合同內(nèi)容一般是按照不同的服務(wù)階段的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行羅列式約定，條款方面重點(diǎn)關(guān)注的是各階段服務(wù)的事項(xiàng)、收費(fèi)的方式及進(jìn)度、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬、責(zé)任的區(qū)分，由于本質(zhì)上屬于委托管理合同,因而有期限的約定,一般是以簽訂合同支付合同相應(yīng)的價(jià)款，如第一筆進(jìn)度款之后開(kāi)始自酒店裝修竣工驗(yàn)收為止。

2、第二階段酒店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理

酒店開(kāi)業(yè)后,管理方正式對(duì)酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，酒店所有權(quán)人與管理方一般簽訂酒店經(jīng)營(yíng)的全權(quán)委托合同，全權(quán)委托合同的內(nèi)容，包括但不限于對(duì)于酒店所有權(quán)人和管理方的權(quán)利義務(wù)約定、酒店范圍的確定、管理費(fèi)收取的計(jì)算、勞動(dòng)人事的管理、酒店資產(chǎn)的管理和更新改造、財(cái)務(wù)預(yù)算、服務(wù)商標(biāo)的歸屬等。

（四）涉及可能簽署的合同類型

該經(jīng)營(yíng)模式由于酒店的土建方面已由酒店所有權(quán)人完成，所以,簽署的合同主要是涉及從管理方介入酒店的裝修以及品牌的植入等方面的類型,主要有：

1、酒店技術(shù)咨詢與顧問(wèn)服務(wù)合同;

2、招標(biāo)代理合同；

3、造價(jià)咨詢合同；

4、監(jiān)理合同；

5、裝修總包合同；

6、裝修分包合同;

7、樣板房施工合同；

8、機(jī)電供貨合同;

9、弱電供貨合同；

10、弱電施工合同;

11、后勤區(qū)域裝修合同；

12、燈光設(shè)計(jì)合同；

13、其他合同。

二、自我經(jīng)營(yíng)型

自我經(jīng)營(yíng)型可分為兩種，一種是酒店管理方關(guān)聯(lián)的企業(yè)包括同屬一個(gè)集團(tuán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者其下屬的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司投資開(kāi)發(fā)完酒店項(xiàng)目后,由酒店管理

方進(jìn)行前期的技術(shù)咨詢以及后期的全權(quán)委托管理；這種實(shí)際上類似于受托管理型；另一種則是酒店管理方本身具有房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),由酒店管理方自行開(kāi)發(fā)并自行管理。下面分析后一種情形的酒店經(jīng)營(yíng)模式。

（一）、涉及的各階段分析

該模式可以分為幾個(gè)階段,即土地前期開(kāi)發(fā)階段、施工建設(shè)階段（土建及裝修階段)以及酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段,各階段涉及的法律服務(wù)如下：

A．土地前期開(kāi)發(fā)期間法律服務(wù)

在此階段提供的法律服務(wù)主要有:

1、就土地使用權(quán)或在建工程或?qū)嵨锏盅喝谫Y等的法律可行性出具法律意見(jiàn)書(shū)；

2、協(xié)助辦理建設(shè)工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)審批及其他各種政府批準(zhǔn)手續(xù);

3、協(xié)助擬定建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案;

４、參與起草和完善聯(lián)建、參建或合資合作合同文件,選擇合適的投資形式和保險(xiǎn)方式,進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)交易,起草、審核建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)合同；

5、對(duì)投資方的企業(yè)資信情況進(jìn)行調(diào)查;

6、對(duì)融資過(guò)程所涉及的公司決議文件、會(huì)議記錄文件等起草、修訂、監(jiān)督提供法律服務(wù)。

B.施工建設(shè)期間法律服務(wù)

在該階段提供的法律服務(wù)包括但不限于以下內(nèi)容：

1、參與編制勘探、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等的招標(biāo)文件,對(duì)其合法性進(jìn)行審查,提供招標(biāo)文件的法律咨詢；

2、對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)程序、及各種招投標(biāo)文件的合法性進(jìn)行審查，為評(píng)標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見(jiàn);

3、代為起草或?qū)彶榻ㄔO(shè)工程勘探、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝、設(shè)備、材料采購(gòu)、代建項(xiàng)目管理合同、建設(shè)工程施工合同的總承包、專業(yè)分包，勞務(wù)分包的合同等合同文本和相關(guān)補(bǔ)充文件,審查相關(guān)單位的專業(yè)資質(zhì)，參與或代理合同談判;

4、協(xié)助工程施工中建立規(guī)范的操作程序和議事規(guī)程；

5、為酒店管理方的項(xiàng)目管理人員進(jìn)行法律實(shí)務(wù)培訓(xùn)，完善項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu),幫助建立健全項(xiàng)目管理制度和統(tǒng)計(jì)工程檔案資料管理制度；

6、起草、審查工程造價(jià)合同，協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭(zhēng)議;協(xié)調(diào)工程建設(shè)各方因工程結(jié)算而產(chǎn)生的爭(zhēng)議并提出處理意見(jiàn)；代理對(duì)爭(zhēng)議價(jià)款的工程造價(jià)審核、鑒定以及訴訟、仲裁工作；

７、圍繞工程項(xiàng)目,協(xié)助酒店管理方建立和完善工程質(zhì)量監(jiān)督制度;協(xié)調(diào)處理因工程質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，參與工程質(zhì)量事故的調(diào)查和分析，為事故處理提出法律意見(jiàn)。協(xié)助酒店管理方與政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門建立聯(lián)系;代理開(kāi)展工程質(zhì)量的評(píng)定、鑒定及訴訟、仲裁工作；

8、參與文明與安全施工管理,協(xié)助建立各方安全生產(chǎn)責(zé)任制度,參與安全事故的分析與處理;

9、協(xié)助酒店管理方對(duì)工程竣工的驗(yàn)收工作,對(duì)驗(yàn)收工作提出法律意見(jiàn)；

1０、參與、協(xié)助工程結(jié)算工作，協(xié)助委托人協(xié)調(diào)工程結(jié)算糾紛;

１1、因項(xiàng)目緩建、停建，逾期交工，設(shè)計(jì)變更、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、工程索賠等發(fā)生糾紛的協(xié)調(diào)處理;

12、協(xié)助辦理建設(shè)工程施工合同的主體糾紛、招投標(biāo)糾紛、工程款糾紛、工程質(zhì)量糾紛、分包及轉(zhuǎn)包糾紛、造價(jià)審計(jì)糾紛、相鄰糾紛而引發(fā)的仲裁及各類訴訟法律服務(wù)；

13、參與建設(shè)工程中召開(kāi)的各方的工作會(huì)議,及時(shí)了解工程建設(shè)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題,有效及時(shí)的提出解決方案;

1４、其他。

C.酒店運(yùn)營(yíng)階段

該階段涉及的法律服務(wù)，主要是酒店的勞動(dòng)人事管理制度、合同管理制度、法律培訓(xùn)制度、涉訴風(fēng)險(xiǎn)防控制度、訴訟管理制度的建立以及完善等。

（二）、涉及合同類型

該模式下,酒店管理方的身份具有雙重性,即酒店所有權(quán)人與酒店管理方，該模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部

分，因此涉及的合同類型較受托管理型稍微多了一些，主要有：

1、工程招標(biāo)代理合同；

2、工程施工總包合同;

3、工程施工分包合同;

4、工程施工監(jiān)理合同；

5、工程施工造價(jià)咨詢合同;

6、工程施工勞務(wù)分包合同；

7、裝修工程招標(biāo)代理合同；

8、裝修工程造價(jià)咨詢合同；

9、裝修工程總包合同;

10、裝修工程分包合同;

11、樣板房施工合同;

12、機(jī)電供貨合同；

13、弱電供貨合同；

14、弱電施工合同；

15、后勤區(qū)域裝修合同；

16、燈光設(shè)計(jì)合同;

17、其他。

三、租賃經(jīng)營(yíng)型

(一)、定義

租賃經(jīng)營(yíng)型是指酒店已建成,酒店所有權(quán)人將該酒店租賃給管理方由管理方進(jìn)行自我經(jīng)營(yíng),管理方按照合同約定支付給酒店所有權(quán)人租金的模式,其具體還可以細(xì)分為單純的租賃經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營(yíng)模式以及合作租賃經(jīng)營(yíng)模式。

(二）、特點(diǎn)分析

１、酒店所有權(quán)人與管理方之間的法律關(guān)系是租賃法律關(guān)系，其約定主要適用法律、法規(guī)有關(guān)租賃的相關(guān)規(guī)定;

2、酒店所有權(quán)人獲得的收益是租金,且租金有可能遞增;而管理方擁有完全的自主權(quán),財(cái)務(wù)上不受酒店所有權(quán)人的監(jiān)控,但如果是合作租賃模式的，則有關(guān)酒店前期

財(cái)務(wù)投入方面尚會(huì)受到酒店所有權(quán)人的監(jiān)控；

3、酒店有可能因?yàn)樽赓U后發(fā)生重新裝修，這期間的成本投入可能要高于受托管理型以及自我經(jīng)營(yíng)性的模式；

（三）、涉及的合同類型

由于該模式下,通常是土建部分已經(jīng)完成,涉及較多的是酒店的二次裝修，因?yàn)楹贤愋突靖芡薪?jīng)營(yíng)性較為相似,大體如下：

1、租賃合同;

2、裝修工程招標(biāo)代理合同;

3、裝修工程造價(jià)咨詢合同；

4、裝修工程總包合同;

5、裝修工程分包合同；

6、樣板房施工合同;

7、機(jī)電供貨合同;

8、弱電供貨合同;

9、弱電施工合同;

10、后勤區(qū)域裝修合同；

11、燈光設(shè)計(jì)合同;

12、其他。

第四篇：酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營(yíng)模式

酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營(yíng)模式 酒店管理--關(guān)于會(huì)所

1、性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅商業(yè)配套房中用于向業(yè)主提供：商業(yè)、娛樂(lè)、文體等綜合配套服務(wù)的場(chǎng)所。房地產(chǎn)登記部核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證，按“會(huì)所”確定房屋類型和用途，開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者不能將會(huì)所用作它途。

2、權(quán)屬：開(kāi)發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人在商品房預(yù)售合同中對(duì)會(huì)所所有權(quán)是屬開(kāi)發(fā)商還是屬全體購(gòu)房人進(jìn)行約定，不作約定的，會(huì)所所有權(quán)為開(kāi)發(fā)商所有。

3、構(gòu)成：主要有體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)、多功能場(chǎng)、辦公場(chǎng)構(gòu)成，表現(xiàn)形式如下；體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：棋牌室、健身房等，規(guī)模較大的還有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施；餐飲休閑場(chǎng)：咖啡廳、書(shū)畫(huà)室等；多功能場(chǎng)：室外廣場(chǎng)、室內(nèi)大廳等；主要作為銷售階段的售樓處接待和展示大廳；辦公場(chǎng)：辦公室、會(huì)議室等，主要作為銷售階段的辦公室。

4、職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）職能，前期銷售職能指在樓盤入伙前，會(huì)所主要用于銷售中心，擔(dān)負(fù)樓盤展示推介和客戶接待等市場(chǎng)銷售功能，在項(xiàng)目全部完成且客戶全部入伙后，會(huì)所的前期規(guī)劃的功能開(kāi)始全部進(jìn)入實(shí)施階段，即會(huì)所進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)階段。

5、分類（如圖）

酒店管理--會(huì)所問(wèn)題

會(huì)所作為目前房地產(chǎn)配套服務(wù)不可或缺的一部分，在完成前期形象展示和銷售現(xiàn)場(chǎng)功能后，將進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。以深圳為例，目前會(huì)所的經(jīng)營(yíng)情況普遍不理想面達(dá)80%以上，尤其是一些大眾化住宅的會(huì)所經(jīng)營(yíng)。

目前會(huì)所面臨的普遍問(wèn)題，有以下幾點(diǎn)：

1、權(quán)屬問(wèn)題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定）

1999年前的會(huì)所作為住宅的公攤面積計(jì)入房?jī)r(jià)，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主所有；1999年之后，會(huì)所產(chǎn)權(quán)與住宅產(chǎn)權(quán)被分開(kāi)，明確歸屬于開(kāi)發(fā)商所有。產(chǎn)權(quán)決定經(jīng)營(yíng)權(quán)，開(kāi)發(fā)商由于擁有會(huì)所產(chǎn)權(quán)而必須負(fù)責(zé)其經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)好壞，與產(chǎn)權(quán)所有者——開(kāi)發(fā)商有直接的關(guān)系。

2、管理問(wèn)題（非專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)比較普遍）

排除會(huì)所前期策劃的遺留問(wèn)題不顧，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)和管理的非專業(yè)化，是其經(jīng)營(yíng)不善的后天原因。表現(xiàn)在會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理大多由開(kāi)發(fā)商的非專業(yè)人員進(jìn)行管理，或者由服務(wù)型的物業(yè)管理公司管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以想見(jiàn)。

3、功能問(wèn)題（提供哪些有效服務(wù)）

重前期銷售，輕后期經(jīng)營(yíng)，是目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因。當(dāng)會(huì)所所承擔(dān)的銷售功能結(jié)束后，其真正的功能便凸現(xiàn)而出，但是，由于產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，發(fā)展商對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)采取委托經(jīng)營(yíng)的方式，如由發(fā)展商遺留人員經(jīng)營(yíng)管理，或者由物業(yè)管理公司兼職經(jīng)營(yíng)管理。

4、定位問(wèn)題（面向那些客戶服務(wù)）

我們發(fā)現(xiàn)，大多虧損的會(huì)所在客戶定位方面，為保證社區(qū)的安全和安靜等管理需要，以社區(qū)內(nèi)部業(yè)主為服務(wù)對(duì)象，而排斥社區(qū)外人群。同時(shí)，在提供的服務(wù)內(nèi)容方面，較少聽(tīng)取業(yè)主的建議和意見(jiàn)，缺乏改進(jìn)和創(chuàng)新，人為的將本社區(qū)消費(fèi)群體推向社區(qū)外部的商業(yè)配套。

5、轉(zhuǎn)型問(wèn)題（參與社會(huì)分工）

社區(qū)會(huì)所的規(guī)劃初衷，在排除銷售功能外，大多是以彌補(bǔ)周邊社會(huì)配套不成熟環(huán)境，或者提高住宅服務(wù)檔次為目的。但是，隨著周邊市政配套和生活氛圍的逐步完善和成熟，與社區(qū)會(huì)所功能相似或者相同的市政配套、商業(yè)配套愈來(lái)愈多，與會(huì)所形成直接競(jìng)爭(zhēng)局面。面對(duì)隨時(shí)可能流失的社區(qū)客戶，社區(qū)會(huì)所必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，做好經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，參與到社會(huì)分工配套體系中去。

會(huì)所經(jīng)營(yíng)中所面臨的大面積虧損，究其原因，第一，短視的前期策劃是先天原因，如會(huì)所的位置、檔次、體量、商業(yè)劃分等硬件規(guī)劃，如果缺乏市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)、缺乏經(jīng)營(yíng)的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了會(huì)所后期商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，比較落后的經(jīng)營(yíng)管理水平，是會(huì)所虧損的人為原因，如深圳的發(fā)展商大多將會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給毫無(wú)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部殘留人員，或者給物業(yè)管理公司，致使會(huì)所經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。

酒店管理--會(huì)所策劃

根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問(wèn)題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的根本在于兩點(diǎn)，即強(qiáng)化前期會(huì)所策劃和加強(qiáng)后期專業(yè)經(jīng)營(yíng)化管理。

一、會(huì)所前期策劃的參照因素

1、項(xiàng)目性質(zhì)

會(huì)所策劃以服務(wù)項(xiàng)目住宅為基礎(chǔ)需要，所以項(xiàng)目的屬性和對(duì)應(yīng)的住戶的特征，是會(huì)所策劃必須首要考慮的問(wèn)題。如大眾精品住宅、高尚人文社區(qū)住宅、高密度小戶型住宅、等不同住宅項(xiàng)目對(duì)會(huì)所服務(wù)的要求不同。(如圖)、區(qū)域特點(diǎn)（成熟市區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部位、邊遠(yuǎn)郊區(qū)、新中心區(qū)）（如圖）、人文特點(diǎn)（如圖）

4、周邊配套調(diào)查

第一，對(duì)項(xiàng)目本身商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了解，第二，對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套進(jìn)行調(diào)查，第三，對(duì)項(xiàng)目周邊市政配套現(xiàn)狀和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查摸底。根據(jù)周邊商業(yè)和市政配套的分布和規(guī)劃情況，進(jìn)行會(huì)所的整體策劃，但必須掌握以下幾個(gè)原則：

1）會(huì)所位置靠近商業(yè)和市政配套分布點(diǎn)和規(guī)劃點(diǎn)（非經(jīng)營(yíng)性會(huì)所除外）；

2）會(huì)所體量參考商業(yè)和市政配套的體量；

3）會(huì)所建筑特色與商業(yè)和市政配套有明顯的個(gè)性區(qū)分；

4）會(huì)所商業(yè)劃分以競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)為參照，進(jìn)行差異化；

5）會(huì)所商業(yè)超向務(wù)必與競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)和市政設(shè)施相對(duì)，或者同向；

6）如項(xiàng)目屬于新區(qū)項(xiàng)目，會(huì)所規(guī)劃堅(jiān)持分期彈性原則；、會(huì)所的生命周期

會(huì)所的誕生主要目的，一是彌補(bǔ)和提升社區(qū)生活配套，二是營(yíng)造社區(qū)小范圍公共溝通場(chǎng)所。隨著周邊商業(yè)和市政配套的日漸成熟，會(huì)所逐漸成為社區(qū)內(nèi)部心靈溝通的主要所在，如中國(guó)古代的村鎮(zhèn)祠堂和西方城鎮(zhèn)的教堂，其經(jīng)濟(jì)意義逐步泯滅，取而代之的是道德和心靈歸屬，此時(shí)會(huì)所的商業(yè)經(jīng)營(yíng)使命將終結(jié)。會(huì)所的生命周期曲線見(jiàn)下圖。

會(huì)所策劃的流程

在明確會(huì)所策劃需要的參照要素之后，會(huì)所策劃工作進(jìn)入實(shí)際操作階段。實(shí)際操作流程。（如圖所示）

酒店管理--會(huì)所策劃要素

1、體量

按照目前會(huì)所的一般特征，會(huì)所的建筑面積與項(xiàng)目總建筑面積的比例為1：100左右。如錦繡江南建筑面積為40萬(wàn)平米，會(huì)所為3000平米，加上第四期入伙住戶，會(huì)所面積將日益減小，社區(qū)生活對(duì)周邊商業(yè)和市政配套的依賴性加強(qiáng)。

2、風(fēng)格

如果會(huì)所獨(dú)立于住宅，建筑風(fēng)格必須有特色，而會(huì)所特色必須與項(xiàng)目特色相吻合，但又必須有區(qū)別，能體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目傳達(dá)的文化和精神理念。如錦繡江南會(huì)所建筑外觀形似展館和運(yùn)動(dòng)館，極具現(xiàn)代感，但是沒(méi)有與打中國(guó)文化牌的項(xiàng)目主題關(guān)聯(lián)，假如設(shè)計(jì)為古典式的展覽館，或者仿故宮古代建筑，或者細(xì)部以江南建筑形態(tài)表現(xiàn)，則更貼近主題。

3、位置

會(huì)所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營(yíng)的便利性，第三，回避地塊的價(jià)值和增值區(qū)域。以下位置為會(huì)所常見(jiàn)的分布點(diǎn)，第一，靠近主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅價(jià)值；第二，靠近低樓層，對(duì)于高層住宅，較低樓層的價(jià)值比較低，同時(shí)考慮到對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以及對(duì)高層住戶的最少干擾，比較適合會(huì)所；第三，靠近景觀資源差的一面，留價(jià)值空間大的方向給住宅產(chǎn)品。

4、功能

功能即會(huì)所的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合幾個(gè)需要，第一，銷售辦公功能需要，如務(wù)必設(shè)計(jì)大廳和辦公區(qū)間，第二，體現(xiàn)項(xiàng)目核心文化的需要，如以中國(guó)文化為核心賣點(diǎn)的項(xiàng)目，會(huì)所可以重點(diǎn)突出書(shū)畫(huà)展覽需要的展館設(shè)計(jì)，第三，普通娛樂(lè)休閑的需要，如設(shè)計(jì)棋牌室、桌球室、乒乓球室、茶館等文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所，第四，體現(xiàn)項(xiàng)目特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價(jià)值的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免面面俱到，應(yīng)該有側(cè)重點(diǎn)，如把會(huì)所的核心功能定位為區(qū)域藝術(shù)中心，或者有特色的酒吧夜總會(huì)等，為經(jīng)營(yíng)鋪墊。

5、檔次

會(huì)所檔次應(yīng)該與項(xiàng)目定位相適應(yīng)，檔次高低的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有會(huì)所規(guī)模、會(huì)所位置、會(huì)所裝修、會(huì)所配套、服務(wù)質(zhì)量、管理水平等，如別墅區(qū)的會(huì)所切忌做成大雜院式和敞開(kāi)式的游戲廳，或者任人出入對(duì)外營(yíng)業(yè)的低級(jí)夜總會(huì)，而大型普通社區(qū)的會(huì)所以5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，高貴的外表拒人以千里之外。

6、分期

會(huì)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會(huì)所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮到經(jīng)營(yíng)性需求，如在會(huì)所的分期建設(shè)，會(huì)所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改，人防設(shè)施的預(yù)留（而目前流行的半地下車庫(kù)在人防方面存在問(wèn)題），拆建的便利性等。

酒店管理--會(huì)所創(chuàng)新

1、會(huì)所形式

雙會(huì)所

即基于臨街的主會(huì)所基礎(chǔ)上，在社區(qū)內(nèi)部增加一個(gè)內(nèi)部會(huì)所。臨街會(huì)所的設(shè)計(jì)參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要功能是前期銷售功能和后期營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為目的；內(nèi)部會(huì)所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務(wù)，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，與臨街會(huì)所內(nèi)容不能競(jìng)爭(zhēng)，但是對(duì)外部商業(yè)配套形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會(huì)所形成互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，與外部商業(yè)性配套競(jìng)爭(zhēng)。

目的，一是可以進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，二是增強(qiáng)會(huì)所與外部同類配套的競(jìng)爭(zhēng)力，三是可以形成“以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所”的良性模式，四是增加活動(dòng)空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會(huì)所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對(duì)于中小型社區(qū)不太適合。

虛擬會(huì)所

與傳統(tǒng)的會(huì)所空間相對(duì)應(yīng)，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社區(qū)網(wǎng)上會(huì)所，全天候?yàn)闃I(yè)主提供服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)主和會(huì)員的溝通交流空間。傳統(tǒng)會(huì)所具備的娛樂(lè)功能、商務(wù)保健功能大部分可以實(shí)現(xiàn)，如網(wǎng)上聊天室、網(wǎng)上棋牌室、網(wǎng)上游戲室、網(wǎng)上醫(yī)療室、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上影院、網(wǎng)上商務(wù)預(yù)約等服務(wù)，會(huì)所管理的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)信息處理中心遠(yuǎn)程進(jìn)行調(diào)控。

2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）

目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開(kāi)發(fā)周期3年左右，甚至更長(zhǎng)。而目前比較普遍的會(huì)所，是在項(xiàng)目第一期前階段建成使用，并陪伴項(xiàng)目3年以上。同時(shí)，項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)和日益改善，反而使會(huì)所

建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這一情況，會(huì)所策劃應(yīng)該與項(xiàng)目平行前進(jìn)，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略（參照高交會(huì)展館的分期建設(shè)）。

具體步驟見(jiàn)下表。

酒店管理--會(huì)所經(jīng)營(yíng)

針對(duì)第二章會(huì)所目前存在的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，除第三章從前期策劃方面提出解決辦法外，本章主要從經(jīng)營(yíng)角度，提出解決之道。

一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司

根據(jù)在深圳的小范圍調(diào)查，絕大部分的住宅會(huì)所管理由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。這對(duì)于只提供內(nèi)部業(yè)主服務(wù)的會(huì)所來(lái)說(shuō)，管理工作比較簡(jiǎn)單，物業(yè)公司基本可以勝任。但是對(duì)于對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所的管理，物業(yè)公司具有先天不足。所以，引入專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)是改善會(huì)所虧損局面的當(dāng)務(wù)之急。

n備選的會(huì)所管理者

1）酒店管理公司

2）娛樂(lè)管理經(jīng)營(yíng)公司

二、連鎖經(jīng)營(yíng)——嘗試連鎖化經(jīng)營(yíng)

會(huì)所本質(zhì)上是社區(qū)性配套機(jī)構(gòu)，健康的會(huì)所運(yùn)營(yíng)必須遵守企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧。借鑒物業(yè)管理的品牌連鎖經(jīng)營(yíng)，會(huì)所管理和經(jīng)營(yíng)也可以實(shí)現(xiàn)品牌化和連鎖化。在此必須明確發(fā)展商必須在會(huì)所的品牌和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間作出選擇，即授予經(jīng)營(yíng)者以自主會(huì)所品牌。則以或則經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)，反之則繼續(xù)貼補(bǔ)虧損。與超市、物管公司相同，會(huì)所管理公司將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中一個(gè)嶄新角色。

三、會(huì)員制管理——扭虧和服務(wù)并行

會(huì)員制可以有效的區(qū)分會(huì)所核心客戶和普通客戶，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)會(huì)所的動(dòng)靜管理和安全管理。目前，大多數(shù)住宅會(huì)所在對(duì)外經(jīng)營(yíng)中，對(duì)內(nèi)部業(yè)主實(shí)行會(huì)員制管理，區(qū)別服務(wù)和區(qū)別定價(jià)，有效解決會(huì)所虧損的問(wèn)題，且兼顧會(huì)所對(duì)內(nèi)部業(yè)主提供優(yōu)惠服務(wù)的主要功能。

四、業(yè)主參與——業(yè)主委員會(huì)參與管理

在現(xiàn)有的管理經(jīng)營(yíng)決策體系中，增加業(yè)主委員會(huì)席位，參與會(huì)所的經(jīng)營(yíng)和管理。由于會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商所有，但是業(yè)主與會(huì)所之間存在最為密切的關(guān)系，尤其是非對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所，所以，會(huì)所的管理必須針對(duì)其目標(biāo)客戶——業(yè)主的需求改善，否則沒(méi)有出路。而業(yè)主自治機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)成為會(huì)所管理者傾聽(tīng)客戶意見(jiàn)的主要通道。吸納業(yè)委會(huì)參與會(huì)所決策，對(duì)于改善會(huì)所和業(yè)主關(guān)系，增加會(huì)所管理透明度，尋求業(yè)主工作的全面支持，為商業(yè)性經(jīng)營(yíng)進(jìn)行前期鋪墊，具有不可替代的積極作用。

五、會(huì)所轉(zhuǎn)型——納入社會(huì)配套體系中經(jīng)營(yíng)

當(dāng)社區(qū)配套面向區(qū)外經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)，會(huì)所已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入社會(huì)配套的流動(dòng)體系中了。會(huì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，主要由于社區(qū)內(nèi)有限的客源無(wú)法支撐會(huì)所管理和設(shè)備的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)會(huì)所面向社會(huì)經(jīng)營(yíng)時(shí)，在解決客源和經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的同時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)納入社會(huì)商業(yè)配套體系中。如招商海月社區(qū)“體育公園”會(huì)所，逐漸成為片區(qū)市政體育配套之一。

第五篇：經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)分析

經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)分析：如何保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力？

2010-05-05 10:25:16 來(lái)源：邁點(diǎn)網(wǎng) 網(wǎng)友瀏覽5557次

在更多的城市開(kāi)店、在更多的熱鬧路口掛上招牌，就算是成功了嗎？對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)說(shuō)，跑馬圈地之后，究竟要靠什么才能保持企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力？

【邁點(diǎn)網(wǎng)】漢庭連鎖酒店集團(tuán)的IPO申請(qǐng)?jiān)俅伟淹顿Y界的目光吸引到經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店領(lǐng)域。這距離7天連鎖酒店在紐交所上市引起的業(yè)界轟動(dòng)僅僅相隔4個(gè)半月。

雖然早在1996年，錦江之星就開(kāi)設(shè)了國(guó)內(nèi)第一家經(jīng)濟(jì)型酒店，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店行業(yè)真正意義上的大發(fā)展，不過(guò)8年時(shí)間——從2002年如家成立算起。如果漢庭成功上市，將成為該行業(yè)第4家上市公司。而且，按照開(kāi)業(yè)酒店數(shù)量計(jì)算，排在5、6位的莫泰、格林豪泰也都有上市計(jì)劃。

沒(méi)有人對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的廣闊市場(chǎng)產(chǎn)生懷疑。在美國(guó)，所有星級(jí)酒店中，經(jīng)濟(jì)型酒店所占比例約為70%，每千人擁有經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)為2.5間。而在中國(guó)，除上海外(經(jīng)濟(jì)型酒店前6大中有5家的總部設(shè)在上海)，其他城市的經(jīng)濟(jì)型酒店比例都低于30%，千人擁有客房量只有0.3間。

如家CEO孫堅(jiān)表示：“中國(guó)酒店行業(yè)最大的市場(chǎng)份額理應(yīng)是針對(duì)老百姓的。那些高檔的、特色的酒店，只能成為補(bǔ)充。因此，經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)該是未來(lái)酒店市場(chǎng)中的絕對(duì)主力。”

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)令人興奮的巨大市場(chǎng)空間。早上市、早獲得充裕資金，就意味著能盡快在更多的區(qū)域布點(diǎn)、獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。這也正是引發(fā)該行業(yè)上市熱潮的潛在邏輯。

2005年1月，孫堅(jiān)剛加入如家時(shí)，如家的開(kāi)業(yè)門店不到50家。5年后，這個(gè)數(shù)字增至621家，照此速度推算，如家要想完成自己的“千店計(jì)劃”也不過(guò)是一兩年的事。2005年前后相繼成立的格林豪泰、7天連鎖酒店、漢庭，目前的開(kāi)業(yè)店面也都達(dá)到了200-300家。7天連鎖酒店CEO鄭南雁在上市后更明確表示，要在5年內(nèi)開(kāi)店1500-1800家，趕超如家。

然而，在更多的城市開(kāi)店、在更多的熱鬧路口掛上招牌，就算是成功了嗎？對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)說(shuō)，跑馬圈地之后，究竟要靠什么才能保持企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力？

全行業(yè)的初級(jí)階段

“目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)者對(duì)酒店的服務(wù)質(zhì)量、軟件、設(shè)計(jì)等方面還沒(méi)有什么意識(shí)，注重的大多只是價(jià)格?！苯?jīng)濟(jì)型酒店大多數(shù)管理者都表示，希望用差異化品牌去贏得競(jìng)爭(zhēng)。

在專家眼中，品牌競(jìng)爭(zhēng)分三個(gè)層次：認(rèn)知度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度。對(duì)國(guó)內(nèi)排名前幾位的經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)說(shuō)，品牌認(rèn)知度基本不成問(wèn)題——幾乎所有人都知道如家、“7天”、錦江之星、漢庭??的名字。但美譽(yù)度和忠誠(chéng)度呢？

據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，對(duì)大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，排名前幾位的經(jīng)濟(jì)型酒店差別不大，他們選擇入住哪一家是很隨機(jī)的。而且，即使同樣是入住如家，上海某個(gè)門店和成都某個(gè)門店留給消費(fèi)者的印象也可能截然不同。

在去哪兒網(wǎng)負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)的副總裁張澤看來(lái)，這正是經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店缺乏品牌美譽(yù)度的表現(xiàn)：“如果你去住希爾頓，會(huì)明顯地感覺(jué)到一個(gè)門店比另一個(gè)門店好或差嗎？標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一是美譽(yù)度的一個(gè)方面，哪怕一家門店做得不好，都會(huì)影響整個(gè)品牌的美譽(yù)度?！?/p>

格林豪泰董事長(zhǎng)徐曙光也承認(rèn)：“目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)者對(duì)酒店的服務(wù)質(zhì)量、軟件、設(shè)計(jì)等方面還沒(méi)有什么意識(shí)，注重的大多只是價(jià)格?！?/p>

在鄭南雁眼中，美譽(yù)度是通過(guò)“差異化競(jìng)爭(zhēng)”獲得的，他相信“差異化競(jìng)爭(zhēng)”是所有行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之途：“獨(dú)特定位會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也很大。為了躲開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，很多公司寧愿選擇沿著大眾化的道路走下去，那種活法叫‘茍延殘喘’。”但是，實(shí)踐這一理論給鄭南雁帶來(lái)了最讓他最頭疼、也是“7天”下一步最需要解決的問(wèn)題：“如何給消費(fèi)者一個(gè)清晰、充分的理由選擇‘7天’，而不是如家”。

市場(chǎng)的勝利

拜龐大的中國(guó)市場(chǎng)所賜，即使全行業(yè)處于初級(jí)階段，“市場(chǎng)需求”仍不吝賜給了令各家經(jīng)濟(jì)型酒店滿足的營(yíng)業(yè)額。

1997年，中國(guó)第一家真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店——錦江之星梅隴店開(kāi)業(yè)，主打房?jī)r(jià)是158元。13年過(guò)去了，日用品價(jià)格、人力成本、房租都上漲了數(shù)倍，但經(jīng)濟(jì)型酒店的房?jī)r(jià)幾無(wú)變化。據(jù)2009年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，7天連鎖酒店每間客房每天的平均營(yíng)收為147.8元，如家則是146元。

對(duì)于薄利，鄭南雁并不否認(rèn)：“經(jīng)濟(jì)型酒店不是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，它就像超市一樣，靠的是規(guī)模。”鄭南雁透露了經(jīng)營(yíng)秘笈——自己從沒(méi)把“7天”按照傳統(tǒng)酒店行業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)：“我是把酒店當(dāng)作零售業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，就像美國(guó)西南航空公司把航空業(yè)按照大巴交通的模式來(lái)經(jīng)營(yíng)一樣?！?/p>

好在，面對(duì)薄利，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店大多有著讓人欣慰的入住率。在2009年財(cái)報(bào)中，“7天”披露的全年平均入住率達(dá)到88.3%，如家是91.5%，店面總數(shù)排名第六的格林豪泰也有85%。相比之下，美國(guó)溫德姆酒店集團(tuán)旗下的“速8”，全球分店在2008年的平均入住率僅為53.8%；經(jīng)濟(jì)型酒店鼻祖——法國(guó)雅高集團(tuán)旗下的宜必思，2008年的入住率也不超過(guò)70%。

拜龐大的中國(guó)市場(chǎng)所賜，即使全行業(yè)仍處于品牌競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)階段，“市場(chǎng)需求”仍不吝賜給了令各家經(jīng)濟(jì)型酒店滿足的營(yíng)業(yè)額?！?天”2009年總收入1.67億美元，全年調(diào)整后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為1249萬(wàn)美元。如家2009年的總營(yíng)收則為3.81億美元，凈利3750萬(wàn)美元。

會(huì)員制的缺陷

一旦打折，會(huì)員制所帶來(lái)的利潤(rùn)就會(huì)低于上門散客，從這個(gè)角度說(shuō)，純會(huì)員制是影響酒店收益的。

“加大會(huì)員入住比例”，幾乎是所有經(jīng)濟(jì)型酒店管理者都要提到的話題。

經(jīng)濟(jì)型酒店的客源主要來(lái)自幾個(gè)方面：會(huì)員、渠道商、團(tuán)體協(xié)議客戶、上門散客。通過(guò)攜程、藝龍這樣的渠道商獲得的客源，利潤(rùn)中的很大部分要被抽傭；團(tuán)體客戶，折扣也被壓得很低，利潤(rùn)有限；上門散客雖然利潤(rùn)相對(duì)最高，但極不穩(wěn)定。

于是，在管理者看來(lái)，會(huì)員無(wú)疑是最好的客源。事實(shí)上，作為終端客戶，除了能帶來(lái)穩(wěn)定的客流外，會(huì)員體系還有一些額外的好處?！叭绻麜?huì)員這塊做得好，也不排除為未來(lái)拓展多元化業(yè)務(wù)——比如票務(wù)、租車，甚至旅游產(chǎn)品——打下基礎(chǔ)。”正略鈞策管理咨詢顧問(wèn)袁偉達(dá)說(shuō)。有經(jīng)濟(jì)型酒店CEO甚至表示，心目中理想的客源構(gòu)成是“100%會(huì)員”。

不過(guò)，在張澤看來(lái)，純會(huì)員制不僅沒(méi)可能，而且沒(méi)必要?！叭蛩械木频辏瑳](méi)有一家是100%會(huì)員的。大酒店集團(tuán)的會(huì)員比例基本在50%以內(nèi)。”

張澤曾參與制訂如家的會(huì)員體系，但在他看來(lái)，經(jīng)濟(jì)型酒店的會(huì)員制有天生的缺陷：為了搶占市場(chǎng)，爭(zhēng)取對(duì)價(jià)格敏感的顧客，經(jīng)濟(jì)型酒店主要是以打折的方式作為會(huì)員的優(yōu)惠方式。一旦打折，會(huì)員制所帶來(lái)的利潤(rùn)就低于上門散客。從這個(gè)角度說(shuō)，純會(huì)員制是影響酒店收益的?！澳憧春娇展?、高星級(jí)酒店的會(huì)員體系，一般都是以積分作為反饋的，不會(huì)影響銷售利潤(rùn)。”

最重要的一點(diǎn)，在品牌競(jìng)爭(zhēng)方面，會(huì)員制體現(xiàn)的是第三個(gè)層次——忠誠(chéng)度。“第二個(gè)層次的問(wèn)題還沒(méi)有解決，談第三個(gè)層次有意義嗎？”張澤一語(yǔ)道出核心要害。

與渠道商之爭(zhēng)

“攜程對(duì)自己的會(huì)員有承諾，我們對(duì)自己的會(huì)員也有承諾，雙方都不愿意修改，所以很難合作?！?/p>

其實(shí)，經(jīng)濟(jì)型酒店們大力發(fā)展會(huì)員，很大程度上是為了避開(kāi)攜程、藝龍這類渠道商。但由于后者擁有龐大的會(huì)員資源——攜程的會(huì)員數(shù)已達(dá)3000萬(wàn)，是“7天”的3倍多、如家的20倍，與渠道商的關(guān)系是酒店們必須面對(duì)的話題。

在2009年初的“攜格之爭(zhēng)”中，徐曙光當(dāng)了一回出頭鳥(niǎo)。雖然沒(méi)有同行呼應(yīng)，但他堅(jiān)持認(rèn)為自己代表了正義的一方：“一間300元左右的客房，如果通過(guò)攜程，要被抽傭66元，酒店剩下的利潤(rùn)可能還不到6元。”此外，攜程的推廣費(fèi)用很大部分被轉(zhuǎn)嫁給了酒店，在徐看來(lái)，依靠這樣的中介，無(wú)異于“飲鴆止渴”：“成本越來(lái)越高，越來(lái)越?jīng)]有資金改善自己的管理和服務(wù)?！彪m然徐曙光承認(rèn)，渠道商的存在還是“很有必要的”，但占據(jù)了57%市場(chǎng)份額的攜程讓他無(wú)法接受：“一旦壟斷，就會(huì)越來(lái)越霸道?！庇谑牵窳趾捞氐讛嘟^了與攜程的關(guān)系，轉(zhuǎn)而選擇藝龍作為自己的中介商。

有意思的是，同樣選擇藝龍作為中介的鄭南雁卻表示，自己不選攜程的原因，正是攜程之所以成功的根本所在——攜程和“7天”對(duì)會(huì)員利益的承諾同樣堅(jiān)決：“能不能合作，最主要的并不是經(jīng)濟(jì)原因——很多人說(shuō)攜程的傭金太高，那并不是主要問(wèn)題，只是商業(yè)談判而

已——而是能否維持對(duì)自己顧客的承諾。攜程對(duì)自己的會(huì)員有承諾，我們對(duì)自己的會(huì)員也有承諾，雙方都不愿意修改，所以很難合作。而藝龍?jiān)敢饨邮芪覀兊脑瓌t，放棄對(duì)他們會(huì)員的部分承諾。”正因?yàn)槿绱?，鄭南雁反而認(rèn)為攜程注定是一個(gè)比藝龍更加成功的公司：“那些對(duì)攜程有意見(jiàn)的，都是弱者。自己沒(méi)做好，怪別人做得太好?！?/p>