第一篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入大全

商業(yè)物業(yè)管理前期介入

項目設(shè)計階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的...物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。

一、項目設(shè)計階段

商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。

1、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；

2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；

4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；

5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；

6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；

2、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：

1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；

4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；

5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；

6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；

7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等；

8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。

二、項目施工階段

1、物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題

質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。

2、必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理

在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。

2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

1)外墻防漏措施；

2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；

3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求,投資辦廠。

三、商業(yè)物業(yè)管理準備階段

1、收集和掌握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。

2、提前策劃管理方案

根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

3、建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進行時。

1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通。

◆早期介入應(yīng)五個重點問題解答

1、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段的參與職責(zé)有哪些？

要點：規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段開始。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計的參與職責(zé)為在全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的問題和缺陷，向設(shè)計單位反映并責(zé)成其在設(shè)計中糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位提出配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等建議。

2、物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？

要點：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括：

（1）應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理。

（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準備。

（3）對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審。

（4）工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查。

3、竣工驗收與接管驗收有何區(qū)別？

要點：竣工驗收與接管驗收的區(qū)別為：

（1）性質(zhì)不同。

竣工驗收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。

接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。

（2）在房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程中，兩者所處的階段和作用不同?？⒐を炇帐鞘┕挝幌蚪ㄔO(shè)單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收合格后，標志物業(yè)可以交付使用； 接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，接管驗收是竣工驗收之后再進行的驗收，接管驗收一旦完成標志物業(yè)正式進入使用階段。

（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。

竣工驗收時，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者；

接管驗收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接責(zé)任關(guān)系。

4、新建房屋接管驗收應(yīng)提交哪些資料？

要點：工程的前期開發(fā)達到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^程），完成竣工移交之后，方可進入物業(yè)的接管驗收。

新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料有：

（1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等。

（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報告；智能化、消防驗收合格證等。

5、在物業(yè)接管驗收中交接雙方有哪些責(zé)任？

要點：交接雙方主要有以下5點責(zé)任：

建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗準備，并及時通知接管單位進行接管驗收；

接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。

接管驗收時，交接雙方應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。

房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設(shè)計、施工等原因由建設(shè)單位處理，如屬使用不當、管理不善等應(yīng)由接管單位處理。

新建房屋從驗收接管之日起，由建設(shè)單位負責(zé)保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。

在接管驗收中如有爭議而又不能解決時，可由當?shù)貐^(qū)（縣）級房地產(chǎn)管理機關(guān)進行協(xié)調(diào)或裁決。

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作（范文模版）

淺談商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費測算時間

1.項目設(shè)計階段

商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。

1、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；

2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；

4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；

5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；

6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；

2、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：

1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；

4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；

5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；

6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；

7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。

2.項目施工階段

1、物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題

質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。

2、必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理

在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。

2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

1)外墻防漏措施；

2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；

3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。

3.商業(yè)物業(yè)管理準備階段

1.收集和掌握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。

2.提前策劃管理方案

根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

3.建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。

1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通。

4.物業(yè)管理市場調(diào)研工作

主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)管理費收費標準，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場分包方水平及能力等。

2、法規(guī)及政策調(diào)研

了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解當?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當?shù)匦袠I(yè)標準、物料價格、工程維修市場情況等。

3、調(diào)查小組對物業(yè)服務(wù)市場的信息調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于:

1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；

2)本地物業(yè)管理市場的消費習(xí)慣和消費水平分析；

3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；

4)主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費用標準、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。

5.物業(yè)管理成本測算

對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商

業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。

1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。

4)綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。

5)公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預(yù)見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

2、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復(fù)雜。商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準確定等。

6.主力店物業(yè)服務(wù)

（一）前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

1、協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；

2、進行物業(yè)管理合同談判，重點確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費標準；

3、協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與主力店的進場技術(shù)對接，保證主力店順利進場裝修施工；

4、對主力店裝修施工進行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。

（二）正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

1、按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費用；

2、對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；

3、協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；

4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；

5、當主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進行各類費用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。

（三）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點

主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)

重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達集團所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達廣場各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：

1、超市

1）、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

2）、租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

3）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；

2、百貨

1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

3）消防與其他租戶共用；

4）在其租賃區(qū)域門前一般有免費促銷場地；

3、餐飲

1）除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主系統(tǒng)的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向各地管理公司繳納；

2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養(yǎng)費用；

3）設(shè)立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責(zé)任及費用；

4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的重點；

5）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

6）消防與其他租戶共用；

4、KTV、電子娛樂、影院

1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；

2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；

3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；

4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

5）消防與其他租戶共用；

5、建材、家居

1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；

2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；

6、電器賣場

1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；

2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；

3）供電系統(tǒng)單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；

4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養(yǎng)費用；

5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；

6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)。

7.商戶裝修管理

1、成立裝修管理小組

開業(yè)前3-4個月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。

2、編制裝修管理工作流程和管理制度

1）編制《裝修手冊》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發(fā)。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》

2）制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。

3、裝修管理控制環(huán)節(jié)

1)商戶進場裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。

2)要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。在管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設(shè)計方案的5個有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對這些初步方案、設(shè)計圖紙進行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應(yīng)當立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計圖，并重新提交給管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。

3)商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用。

4)現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場

所有運進及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定的路線與時間進行。進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超過物業(yè)

地下停車場的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔一切相關(guān)修復(fù)費用。管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。

5)內(nèi)裝交叉施工

內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。

6)工期管理

根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務(wù)。

工期管理重點關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：

a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；

b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；

c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開洞或加建樓梯；

d)訂購有特殊家具和廚房用具；

e)空調(diào)和消防的重新布局。

7)施工檢查

商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司通報工程進度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。

8)驗收

a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司根據(jù)裝修圖紙進行檢查，或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗收。監(jiān)理費用由商戶負責(zé)，檢查項目包括但不限于以下項目：

-與設(shè)計圖紙是否吻合；

-消防設(shè)施的完好情況；

-裝修材料與消防要求的一致性；

-電器線路施工情況；

-設(shè)備設(shè)施完好情況

b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。管理公司不負責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。

c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審?fù)ㄟ^的意見書(消防、衛(wèi)生等)。

9)為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當盡早控制裝修工程進度，制定嚴格的開業(yè)計劃和裝修進度時間表，并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進行美化遮擋，并標明預(yù)定的開業(yè)吉日。

第三篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作

商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費測算時間

一、項目設(shè)計階段

商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。

（一）根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1.高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；

2.主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3.公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；

4.計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；

5.水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；

6.空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；

（二）從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：

1.各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

2.地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3.外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；

4.建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；

5.鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；

6.隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；

7.外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

8.管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。

二、項目施工階段

（一）物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題

質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。

（二）必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理

在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1.在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。

2.在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3.在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

（1）外墻防漏措施；

（2）多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；

（3）設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

4.在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。

三、商業(yè)物業(yè)管理準備階段

（一）收集和掌握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。

（二）提前策劃管理方案

根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

（三）建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。

1.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2.同建設(shè)、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通。

（四）物業(yè)管理市場調(diào)研工作

主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)管理費收費標準，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場分包方水平及能力等。

1.法規(guī)及政策調(diào)研

了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解當?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當?shù)匦袠I(yè)標準、物料價格、工程維修市場情況等。

2.調(diào)查小組對物業(yè)服務(wù)市場的信息調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于:

（1）本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；

（2）本地物業(yè)管理市場的消費習(xí)慣和消費水平分析；

（3）物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；

（4）主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費用標準、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。

（五）物業(yè)管理成本測算

對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。

1.商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

（1）人工費用：包括工資總額及福利費。

（2）環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

（3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。

（4）綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。

（5）公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保費等。

（6）公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。

（7）管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費等。

（8）保險費。

（9）不可預(yù)見費。

（10）管理酬金。

（11）稅金。

2.由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復(fù)雜。

3.商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準確定等。

（六）主力店物業(yè)服務(wù)

1.前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

（1）協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；

（2）進行物業(yè)管理合同談判，重點確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費標準；

（3）協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與主力店的進場技術(shù)對接，保證主力店順利進場裝修施工；

（4）對主力店裝修施工進行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。

2.正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：

（1）按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費用；

（2）對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；

（3）協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；

（4）與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；

（5）當主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進行各類費用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。

3.不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點

主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達集團所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達廣場各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：

（1）超市

a.中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

b.租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

c.消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；

（2）百貨

a.中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

b.租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

c.消防與其他租戶共用；

d.在其租賃區(qū)域門前一般有免費促銷場地；

（3）餐飲

a.除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主系統(tǒng)的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向各地管理公司繳納；

b.水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養(yǎng)費用；

c.設(shè)立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責(zé)任及費用；

d.政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的重點；

e.租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

f.消防與其他租戶共用；

4.KTV、電子娛樂、影院

（1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；

（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；

（3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；

（4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

（5）消防與其他租戶共用；

5.建材、家居

（1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納；

（2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；

（3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；

6.電器賣場

（1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；

（2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；

（3）供電系統(tǒng)單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；

（4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養(yǎng)費用；

（5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；

（6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)。

7.商戶裝修管理

（1）成立裝修管理小組

開業(yè)前3-4個月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。

（2）編制裝修管理工作流程和管理制度

a.編制《裝修手冊》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發(fā)。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》

b.制定《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。

（3）裝修管理控制環(huán)節(jié)

a.商戶進場裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。

b.要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。在管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設(shè)計方案的5個有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對這些初步方案、設(shè)計圖紙進行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應(yīng)當立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計圖，并重新提交給管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。

c.商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用。

d.現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場

所有運進及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定的路線與時間進行。進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔一切相關(guān)修復(fù)費用。管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。

e.內(nèi)裝交叉施工

內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。

f.工期管理

根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務(wù)。

工期管理重點關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：

a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；

b)天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；

c)拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開洞或加建樓梯；

d)訂購有特殊家具和廚房用具；

e)空調(diào)和消防的重新布局。

g.施工檢查

商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司通報工程進度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。

h.驗收

a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司根

據(jù)裝修圖紙進行檢查，或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗收。監(jiān)理費用由商戶負責(zé)，檢查項目包括但不限于以下項目：

-與設(shè)計圖紙是否吻合；

-消防設(shè)施的完好情況；

-裝修材料與消防要求的一致性；

-電器線路施工情況；

-設(shè)備設(shè)施完好情況

b)如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立即

更改裝修，以符合認可后的施工圖。管理公司不負責(zé)因此

導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。

c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審?fù)ㄟ^的意見書

(消防、衛(wèi)生等)。

i.為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當盡早控制裝修工程進度，制定嚴格的開業(yè)計劃和裝修進度時間表，并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進行美化遮擋，并標明預(yù)定的開業(yè)吉日。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。

實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細節(jié)，進一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應(yīng)做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進行改進。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進行詳細記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗收

物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現(xiàn)場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機組、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責(zé)進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業(yè)主全面進駐準備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔任；組員4人，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標識系統(tǒng)方案竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整