第一篇：商業(yè)物業(yè)前期介入要點(diǎn)

商業(yè)物業(yè)前期介入的要點(diǎn)

購(gòu)物中心物業(yè)前期介入及其基礎(chǔ)內(nèi)容

物業(yè)前期介入是指購(gòu)物中心尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)之前，購(gòu)物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的角度提出各種合理化的意見(jiàn)與建議，組織實(shí)施相關(guān)工作。

1、前期準(zhǔn)備及市場(chǎng)調(diào)研

在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)就應(yīng)參與項(xiàng)目規(guī)劃方案解讀與論證，同時(shí)根據(jù)管理工作計(jì)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目所在地物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳率、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策要求和行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)對(duì)相關(guān)物料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費(fèi)測(cè)算提供依據(jù)。

2、優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應(yīng)參與研究項(xiàng)目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理方面提出意見(jiàn)，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費(fèi)用測(cè)算

在對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議進(jìn)行跟蹤的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為落實(shí)前期啟動(dòng)資金進(jìn)行準(zhǔn)備。費(fèi)用測(cè)算應(yīng)盡可能根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位進(jìn)行，且務(wù)必翔實(shí)。

4、前期綜合工作

應(yīng)提前進(jìn)行商業(yè)管理機(jī)構(gòu)（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權(quán)，建立組織架構(gòu)，招聘人員并進(jìn)行培訓(xùn)，配合產(chǎn)權(quán)方編寫(xiě)商鋪經(jīng)營(yíng)租賃合同，或者就租賃合同結(jié)合物業(yè)管理提出意見(jiàn)，編制《購(gòu)物中心項(xiàng)目物業(yè)管理方案》，編寫(xiě)相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)合同，編制《商戶(hù)須知》或者《商戶(hù)手冊(cè)》、《管理服務(wù)公約》等，建立相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理制度。在人員到位后，應(yīng)進(jìn)行制度、經(jīng)營(yíng)管理、合同管理服務(wù)界面、項(xiàng)目工程建設(shè)概況、施工現(xiàn)場(chǎng)安全規(guī)定等培訓(xùn)。除此之外，應(yīng)與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)進(jìn)行溝通對(duì)接，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者進(jìn)行溝通，落實(shí)物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設(shè)計(jì)、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、空調(diào)、供電、上下水，確保在開(kāi)業(yè)前投入使用。

5、保潔綠化

在物業(yè)前期介入過(guò)程中，由于購(gòu)物中心施工進(jìn)度的影響，應(yīng)提前考慮項(xiàng)目保潔開(kāi)荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時(shí)組織招投標(biāo)。制定垃圾清運(yùn)及管理方案，進(jìn)行相關(guān)設(shè)施如垃圾桶、休閑椅等物料采購(gòu)。

6、安全及車(chē)場(chǎng)管理

辦理停車(chē)場(chǎng)手續(xù)經(jīng)營(yíng)許可證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證，制定停車(chē)場(chǎng)管理方案，對(duì)相應(yīng)安/ 3

防物資如對(duì)講機(jī)、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線(xiàn)、消防器材等物料進(jìn)行采購(gòu)，交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺(tái)賬。確定消防安全管理委員會(huì)及義務(wù)消防隊(duì)名單，組織義務(wù)消防隊(duì)伍并進(jìn)行消防演練，確保在進(jìn)場(chǎng)、開(kāi)業(yè)期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設(shè)備設(shè)施的工程管理

除了在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作外，還應(yīng)積極參與設(shè)備選型，從管理角度對(duì)設(shè)備系統(tǒng)提供專(zhuān)業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進(jìn)度及質(zhì)量，參與設(shè)備安裝、調(diào)試，接收設(shè)備相關(guān)資料。

8、物業(yè)驗(yàn)收

參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，重點(diǎn)跟進(jìn)消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、房屋質(zhì)量備案驗(yàn)收，跟進(jìn)綜合驗(yàn)收并根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果辦理水、電、氣等過(guò)戶(hù)工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關(guān)的政府批文、項(xiàng)目圖紙、驗(yàn)收批文等。

9、商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修

成立裝修管理小組，提供業(yè)戶(hù)裝修工程技術(shù)要求并與裝修業(yè)戶(hù)對(duì)接，審批業(yè)戶(hù)裝修設(shè)計(jì)，提供審核意見(jiàn)，監(jiān)控裝修施工過(guò)程，及時(shí)按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶(hù)合理需求，組織驗(yàn)收小組，對(duì)隱蔽工程和完工業(yè)戶(hù)進(jìn)行驗(yàn)收。

10、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備

設(shè)備運(yùn)行、安防、保潔、車(chē)場(chǎng)等物業(yè)管理全面展開(kāi)，協(xié)助開(kāi)業(yè)方案制定和實(shí)施，制定開(kāi)業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開(kāi)業(yè)慶典突發(fā)事件預(yù)案，并針對(duì)突發(fā)事件處置預(yù)案進(jìn)行演練，確保開(kāi)業(yè)慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點(diǎn)

在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開(kāi)是有區(qū)別和側(cè)重點(diǎn)的。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入

在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中關(guān)注項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商圈狀況、同類(lèi)個(gè)案及本項(xiàng)目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車(chē)動(dòng)線(xiàn)、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車(chē)場(chǎng)等）。停車(chē)場(chǎng)（規(guī)模、車(chē)位數(shù)等）。購(gòu)物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開(kāi)門(mén)、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的辦理。

2、項(xiàng)目施工階段前期介入

在這個(gè)過(guò)程中，主要的工作重點(diǎn)包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)。提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)。幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線(xiàn)路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)布置及所用建材的性能。檢查工程施工進(jìn)度（定期巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線(xiàn)都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對(duì)與原設(shè)計(jì)不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項(xiàng)目。參與開(kāi)發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。制訂物業(yè)驗(yàn)收流程，指出工程缺陷，對(duì)改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議。

3、開(kāi)業(yè)籌備階段前期介入

在開(kāi)業(yè)籌備階段，要針對(duì)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進(jìn)行人員培訓(xùn)，提供《經(jīng)營(yíng)管理公約》、《商戶(hù)手冊(cè)》樣本并協(xié)助商戶(hù)相關(guān)文件的審批，提供開(kāi)業(yè)和促銷(xiāo)時(shí)期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以明示，配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣，準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料。

通過(guò)前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡。與此同時(shí)，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)密切聯(lián)系，從而確保開(kāi)業(yè)進(jìn)度并圓滿(mǎn)完成預(yù)期指標(biāo)。

第二篇：物業(yè)工程前期介入工作要點(diǎn)（范文）

物業(yè)工程前期介入工作要點(diǎn) 一）、招聘關(guān)鍵崗位人員

時(shí)間：在交付前兩個(gè)月，或者外網(wǎng)施工開(kāi)始時(shí)，關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗。包括各部門(mén)主管、工程人員等。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對(duì)公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。二）、對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)

人員到崗后，要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)。包括：公司理念及制度、服務(wù)意識(shí)、工作流程、前期介入知識(shí)、案例、接管驗(yàn)收、入住辦理培訓(xùn)等。三）、工程人員前期介入的工作重點(diǎn)及注意事項(xiàng)。交付前兩個(gè)月，物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。工程人員

應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時(shí)要安排兩天時(shí)間對(duì)工程人員進(jìn)行前期介入知識(shí)、公司制度進(jìn)行培訓(xùn)，使其了解基本的工作重點(diǎn)，對(duì)公司文化有所了解，之后可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查階段.1、現(xiàn)場(chǎng)檢查工作要點(diǎn)：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時(shí)要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時(shí)盡快熟悉設(shè)計(jì)圖紙，在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與圖紙不符的現(xiàn)象，這時(shí)應(yīng)向甲方或相關(guān)專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來(lái)。

2、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構(gòu)造、管線(xiàn)走向、出入線(xiàn)路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)及公用停車(chē)位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見(jiàn)，檢查整改結(jié)果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對(duì)日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)進(jìn)行記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線(xiàn)路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)布置 及所用建材。

5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì) 議和建筑師定期碰面會(huì)等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設(shè)計(jì)不合理但又可以更改 的部分提出建議。

7）配合設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)

備滿(mǎn)足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗(yàn)收。* 在施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查中，最好將實(shí)際外網(wǎng)個(gè)項(xiàng)目的走向在平面圖中畫(huà)下來(lái)，作為將來(lái)維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)： a、土建工程前期介入時(shí)的檢查要點(diǎn)

1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線(xiàn)），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計(jì)。2）.所有單元入戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺(tái)要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶(hù)，集中安裝，方便管理和計(jì)量。4）.避免兩家入戶(hù)門(mén)沖突，中間入戶(hù)門(mén)的開(kāi)啟方向。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫(kù)房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車(chē)分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位和車(chē)棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報(bào)箱的樣式及安裝位置，同時(shí)要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨(dú)立水電計(jì)量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計(jì)獨(dú)立；

10).商鋪要設(shè)計(jì)室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實(shí)施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設(shè)，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設(shè)后的24小時(shí)，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)

1).水暖管線(xiàn)要按設(shè)計(jì)施工，要關(guān)注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過(guò)檢查井管線(xiàn)套管的安裝等等。

2).管線(xiàn)的埋設(shè)深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線(xiàn)要按區(qū)域設(shè)置閥門(mén)，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強(qiáng)、弱電管線(xiàn)不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。

6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開(kāi)計(jì)量。路燈、草坪燈、景觀動(dòng)力用電也應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，開(kāi)關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門(mén)衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽(yáng)臺(tái)附近；陽(yáng)臺(tái)地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門(mén)口。9).暖氣分水器應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設(shè)計(jì)時(shí)注意與外墻設(shè)計(jì)和門(mén)的設(shè)計(jì)相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應(yīng)考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門(mén)，進(jìn)水管安裝過(guò)濾器。所有外漏的管線(xiàn)均應(yīng)做保溫措施。c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)

1).電器開(kāi)關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)損壞；各控制回路正確，標(biāo)識(shí)清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負(fù)荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計(jì)量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶(hù)、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開(kāi)關(guān)的安裝高度、位置以及可視對(duì)講的高度位置。6).煤氣管道與電器線(xiàn)路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶(hù)沒(méi)有明顯的歪斜、變形，玻璃無(wú)破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)

1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專(zhuān)用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設(shè)備間要考慮通風(fēng)和防小動(dòng)物措施。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車(chē)庫(kù)和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。7).室外景觀照明、水景照明不要設(shè)計(jì)燈過(guò)多，只要能滿(mǎn)足亮度既可； 8).樓道照明燈應(yīng)設(shè)計(jì)為聲光控復(fù)合開(kāi)關(guān)，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開(kāi)關(guān)等品種要少，最好使用大路貨，以便將來(lái)維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶(hù)室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類(lèi)型。e、電梯前期介入要點(diǎn)

1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話(huà)功能。3).電梯基坑內(nèi)要設(shè)計(jì)排水。

4).電梯門(mén)廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。

6).電梯機(jī)房窗戶(hù)要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門(mén)。

4、就檢查問(wèn)題與地產(chǎn)公司對(duì)接

1）、每日檢查結(jié)束后工程人員整理檢查出的問(wèn)題并匯總，填寫(xiě)《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長(zhǎng)（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會(huì)，由組長(zhǎng)將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問(wèn)題在交付前得以解決 四）、接管驗(yàn)收。

1、時(shí)間：竣工驗(yàn)收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設(shè)項(xiàng)目交予物業(yè)，此時(shí)進(jìn)入了接管驗(yàn)收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項(xiàng)目移交計(jì)劃》（包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）后，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。

3）.驗(yàn)收主要并從使用角度對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。驗(yàn)收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書(shū)面記錄，參與驗(yàn)收成員在記錄上簽字。4）.每日驗(yàn)收需填寫(xiě)《分戶(hù)房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗(yàn)收小組組長(zhǎng)組織復(fù)查。地產(chǎn)公司工程部應(yīng)明確整改時(shí)間，確保問(wèn)題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）.驗(yàn)收記錄表和整改項(xiàng)目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗(yàn)收組長(zhǎng)在驗(yàn)收 報(bào)告上簽署同意接收的意見(jiàn)，報(bào)告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫(xiě)《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)、數(shù)量、移交人、接收人、時(shí)間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交

地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗(yàn)收資料 2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線(xiàn)接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出 廠(chǎng)產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書(shū)，保修單和使用說(shuō)明書(shū)。

8）保修清單（包括所有保修項(xiàng)目，主要保修內(nèi)容，保修起止 日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。）公司對(duì)外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶(hù)房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表》。五）、相關(guān)資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時(shí)間

入住前一個(gè)月，各類(lèi)表單應(yīng)開(kāi)始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)際情況而定。同時(shí)，物業(yè)公司與銷(xiāo)售部聯(lián)系，由銷(xiāo)售部提供業(yè)主信息，綜合部開(kāi)始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》、《房屋移交驗(yàn)房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書(shū)》、《業(yè)主裝修驗(yàn)收表》、《裝修許可證》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《天然氣安全使用責(zé)任書(shū)》等。

六）、會(huì)同銷(xiāo)售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場(chǎng) 的布置，演練房屋交付過(guò)程。

1、時(shí)間：

在交付前20天，物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域體進(jìn)行清潔開(kāi)荒；辦理入住前一周，各崗位應(yīng)對(duì)房屋交付過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練。通過(guò)演練，熟悉交付流程，找到遺漏點(diǎn)，針對(duì)交付過(guò)程中可能出想的問(wèn)題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開(kāi)據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購(gòu)房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認(rèn)單》、《入住通知書(shū)》6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的簽字蓋章。b．繳費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)軟件中設(shè)定好，由收費(fèi)員按規(guī)定收繳的費(fèi)用。（此類(lèi)費(fèi)用包括一定時(shí)限的物業(yè)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，裝修押金，停車(chē)費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用，如：代收的預(yù)存水、電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，工本費(fèi)，如：門(mén)禁卡、出入證。C．收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。d．填寫(xiě)業(yè)主檔案內(nèi)容：

b．（1）、填寫(xiě)《物業(yè)管理手冊(cè)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》。填寫(xiě)按手印后將存根聯(lián)撕下來(lái)收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫(xiě)《天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書(shū)》、《消防安全責(zé)任書(shū)》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫(xiě)業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。

（5）.驗(yàn)房完成后，填寫(xiě)驗(yàn)房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護(hù)部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門(mén)禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場(chǎng)布置。

交付前一周，應(yīng)與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題進(jìn)行對(duì)接。交房現(xiàn)場(chǎng)最好采用一站式服務(wù)，即銷(xiāo)售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)辦公，及時(shí)解決問(wèn)題。明確交房大廳的包裝布置、裝點(diǎn)物品進(jìn)場(chǎng)；由銷(xiāo)售部編制《交房現(xiàn)場(chǎng)布置及導(dǎo)視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設(shè)計(jì)、印制相關(guān)印刷品和宣傳資料；由銷(xiāo)售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)鮮花、植物、彩門(mén)、氣球等裝點(diǎn)物品的購(gòu)置等工作。烘托一個(gè)良好的交房氛圍。七）、問(wèn)題反饋

綜合部客服人員每日將驗(yàn)房時(shí)記錄的問(wèn)題進(jìn)行匯總，報(bào)給現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時(shí)間。維修完成后，進(jìn)行復(fù)檢，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)，操作流程參考公司回訪(fǎng)制度。

第三篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入

商業(yè)物業(yè)管理前期介入

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的...物管企業(yè)通過(guò)前期介入對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。

一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。

1、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1）高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；

2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3）公共區(qū)域照明的開(kāi)閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；

4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；

5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；

6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇；

2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要出發(fā)提出合理建議：

1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽車(chē)坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車(chē)位劃線(xiàn)及流向設(shè)置是否合理，停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿(mǎn)足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；

4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；

5）鋪（戶(hù)）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線(xiàn)布局、配置走向等是否滿(mǎn)足業(yè)態(tài)使用需求；

6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿(mǎn)足餐飲業(yè)態(tài)需要；

7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等；

8）管理用房面積是否滿(mǎn)足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿(mǎn)足需求等。

二、項(xiàng)目施工階段

1、物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題

質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問(wèn)題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。

2、必須利用管理公司的專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理

在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司重點(diǎn)處理。

2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線(xiàn)、防雷引下線(xiàn)的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

1)外墻防漏措施；

2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；

3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿(mǎn)足使用需求,投資辦廠(chǎng)。

三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段

1、收集和掌握第一手資料

通過(guò)早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。

2、提前策劃管理方案

根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理有條不紊的銜接與過(guò)渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

3、建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進(jìn)行時(shí)。

1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。

◆早期介入應(yīng)五個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題解答

1、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與職責(zé)有哪些？

要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)為在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題和缺陷，向設(shè)計(jì)單位反映并責(zé)成其在設(shè)計(jì)中糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等建議。

2、物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？

要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括：

（1）應(yīng)選派有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理。

（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。

（3）對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開(kāi)發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。

（4）工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。

3、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收有何區(qū)別？

要點(diǎn)：竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別為：

（1）性質(zhì)不同。

竣工驗(yàn)收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。

接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

（2）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用的全過(guò)程中，兩者所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志物業(yè)可以交付使用； 接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收之后再進(jìn)行的驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成標(biāo)志物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。

竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者；

接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接責(zé)任關(guān)系。

4、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交哪些資料？

要點(diǎn)：工程的前期開(kāi)發(fā)達(dá)到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場(chǎng)地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^(guò)程），完成竣工移交之后，方可進(jìn)入物業(yè)的接管驗(yàn)收。

新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料有：

（1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等。

（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗(yàn)收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；智能化、消防驗(yàn)收合格證等。

5、在物業(yè)接管驗(yàn)收中交接雙方有哪些責(zé)任？

要點(diǎn)：交接雙方主要有以下5點(diǎn)責(zé)任：

建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，并及時(shí)通知接管單位進(jìn)行接管驗(yàn)收；

接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。

接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設(shè)計(jì)、施工等原因由建設(shè)單位處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善等應(yīng)由接管單位處理。

新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。

在接管驗(yàn)收中如有爭(zhēng)議而又不能解決時(shí)，可由當(dāng)?shù)貐^(qū)（縣）級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。

第四篇：物業(yè)前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過(guò)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量和房產(chǎn)銷(xiāo)售，使物業(yè)最 大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類(lèi)物業(yè)工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責(zé)：

總部工程部負(fù)責(zé)前期介入計(jì)劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計(jì)劃。組織規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入圖紙會(huì)審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入工作的開(kāi)展，并跟進(jìn)其工作進(jìn)度。

分/子公司工程職能負(fù)責(zé)制定工程前期介入工作計(jì)劃，并報(bào)總部工程部審核；

參與開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，提出相關(guān)意見(jiàn)和建議；項(xiàng)目工程前介人員選擇把關(guān)；

協(xié)助各項(xiàng)目前期介入工作的開(kāi)展，并檢查工作情況。3.3 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。定期編制前期介入報(bào)告報(bào)分/子公司工程職能審核，然后上報(bào)。

4.4.1 方法和過(guò)程控制：

工程前期介入計(jì)劃的編制

分/子公司工程職能根據(jù)開(kāi)發(fā)的建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合前期介入計(jì)劃模板制定前期 4.2 介入計(jì)劃。計(jì)劃經(jīng)分/子公司第一負(fù)責(zé)人審閱后，報(bào)總部工程部審核。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容

4.2.1 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以?xún)?yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。

4.2.2 分/子公司工程職能與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)建立定期溝通機(jī)制，參

與項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討、圖紙會(huì)審等階段的相關(guān)會(huì)議，根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)形成書(shū)面的意見(jiàn)與建議（建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智

能化配置、標(biāo)識(shí)、管理用房、員工宿舍等方面應(yīng)注意的內(nèi)容），供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)部門(mén)參考。

4.2.3 建議內(nèi)容

1)安保規(guī)劃

⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線(xiàn)的巡查，避免管理的盲點(diǎn)； ⑶ 人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理； ⑷ 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。2)消防規(guī)劃

⑴ 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)向半徑符合國(guó)家規(guī)范； ⑶ 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范； ⑷ 消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。3)交通規(guī)劃

⑴ 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線(xiàn)路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地；

⑶ 機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)的1：

1、另加訪(fǎng)客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶(hù)數(shù)1：1.5，另加訪(fǎng)客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)1：1.5），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。4)環(huán)境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；

⑵

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好；

⑷

綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；

⑹

綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)人流集中的區(qū)域；

⑵

采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)；

⑶

水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)0.6米的水系，應(yīng)有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)施、設(shè)備；

⑹

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶(hù)，不造成光污染。

6)設(shè)施設(shè)備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿(mǎn)足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；

⑵

網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、智能家居系統(tǒng)；

⑶

設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計(jì)量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；

⑷

中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線(xiàn)系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減；

⑸

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。同一區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿(mǎn)足其特殊要求；

⑵

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范；

⑷

住宅分戶(hù)門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)；

⑸

住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶(hù)的門(mén)窗；

⑹

廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線(xiàn)，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶臺(tái)宜避開(kāi)窗口設(shè)置；

⑺

衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶(hù)廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線(xiàn)布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽；

⑾

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施；

⑿

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措

施；

⒁

陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內(nèi)配置

⑴

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹

應(yīng)對(duì)外吹；

⑵

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽；

⑶

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)

開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施；

⑷

空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)；

⑸

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中心應(yīng)距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當(dāng)戶(hù)型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求；

⑺

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置；

⑻

室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理；

⑼

電視、信息（電話(huà)和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置；

⑽

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶(hù)對(duì)講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。4.3 施工建設(shè)階段前期介入內(nèi)容

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén) 窗安裝階段，具體時(shí)間參考前期介入計(jì)劃模板并結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度而定。

4.3.1 項(xiàng)目工程前期介入一般2~3人組成，專(zhuān)業(yè)人員搭配合理，具有設(shè)施設(shè)備、水、電、氣專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。

4.3.2 了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置及容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管

線(xiàn)的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng) 目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。對(duì)建材、設(shè)備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計(jì)變更等。

4.3.4 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)缺陷，包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）位置、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向、二層、錯(cuò)層的平臺(tái)安全注意事 項(xiàng)及門(mén)窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與開(kāi)發(fā)公

司項(xiàng)目部、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，可通過(guò) 建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及 對(duì)問(wèn)題處理的建議。

4.3.6 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū) 面呈報(bào)給分/子公司工程職能和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

4.3.7 定期參加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司組織的現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn) 度。

4.3.8 對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)分子公司工程職能審核后，由分子公司報(bào)給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

4.3.9 總部工程部不定期對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行檢查，對(duì)工作開(kāi)展提出意見(jiàn)和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，指導(dǎo)前期 5.介入工作的開(kāi)展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實(shí)施，本管理制度由公司總部工程部負(fù)責(zé)解釋與修訂。6.附件 無(wú)

第五篇：物業(yè)前期介入方案（范文模版）

物業(yè)公司前期介入方案

物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作是站在業(yè)主未來(lái)使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度，對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線(xiàn)布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提出意見(jiàn)，避免日后使用過(guò)程中產(chǎn)生不足或缺陷。同時(shí)，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安裝、施工狀況，為日后設(shè)施設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。

第一部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)公司介入工作

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的意義

規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。

因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤(pán)后出現(xiàn)的難以解決的問(wèn)題。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的要點(diǎn)

1、必須完善配備設(shè)施

居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂(lè)場(chǎng)所等基本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以考慮，也要考慮地下車(chē)庫(kù)地上車(chē)位的合理布局及合理使用方案。

2、規(guī)劃好水電供應(yīng)容量

物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，以此來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)水電供應(yīng)容量問(wèn)題。

3、設(shè)計(jì)好安全保衛(wèi)系統(tǒng)

在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。完善可靠的報(bào)警系統(tǒng)能替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無(wú)法逃離火場(chǎng)，彼時(shí)的安全，此時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。

4、決定垃圾處理的方式

根據(jù)氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應(yīng)考慮如何通過(guò)管理來(lái)保持清潔，使之不成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專(zhuān)人收倒垃圾。

5、消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密

在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優(yōu)選用建筑材料

物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管理項(xiàng)目中所見(jiàn)建材的使用的情況，向開(kāi)發(fā)提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。

7、對(duì)于一些細(xì)微之處提出合理意見(jiàn)

物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問(wèn)題，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位注意。

第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作

一、熟悉、掌握項(xiàng)目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面：

1、未來(lái)小區(qū)人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。

5、公建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。

7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)。

8、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))等的基本狀況。

二、掌握項(xiàng)目工程進(jìn)度

在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。

1、根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

2、記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。

4、施工過(guò)程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門(mén)等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

三、掌握各配套專(zhuān)業(yè)的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類(lèi)圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;

2、機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專(zhuān)用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

四、掌握各配套專(zhuān)業(yè)的技術(shù)方案

1、通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專(zhuān)業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。

2、根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書(shū)面建議。

五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專(zhuān)業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程相關(guān)建議；各專(zhuān)業(yè)的技術(shù)參數(shù)分析、設(shè)計(jì)方案論證；對(duì)各專(zhuān)業(yè)提出技術(shù)建議；對(duì)各系統(tǒng)提出管理建議

1、改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，對(duì)設(shè)計(jì)中忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。

2、改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向開(kāi)發(fā)單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

3、優(yōu)化施工質(zhì)量的建議；關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)建議應(yīng)注意時(shí)效性。

4、對(duì)重要設(shè)施設(shè)備的選型、采購(gòu)合同中的維保條件提供建議。

六、工程質(zhì)量跟蹤

1、參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_(kāi)發(fā)、相關(guān)部門(mén)反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高樓盤(pán)的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是隱蔽工程，如埋地線(xiàn)管的材質(zhì)、管線(xiàn)的連接、暗敷線(xiàn)是否穿管、采用導(dǎo)線(xiàn)的型號(hào)（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工；

2、熟悉管線(xiàn)走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。

七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗(yàn)收;參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定 物業(yè)管理用房是開(kāi)發(fā)單位委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境：

（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）、庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。

（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門(mén)的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門(mén)、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。

（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。

2、提供良好的休息環(huán)境

員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動(dòng)力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗(yàn)收

九、人員招聘;制定人員架構(gòu);做好人員招聘計(jì)劃;制訂人員招聘標(biāo)準(zhǔn);

（一）、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員

現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門(mén)襟樓宇對(duì)講、智能停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶(hù)需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；

3、有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

4、專(zhuān)業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計(jì)劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺(tái)帳；

2、建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；

1、消防系統(tǒng)施工圖紙

2、消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說(shuō)明施工圖紙

3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監(jiān)控設(shè)備說(shuō)明及施工圖紙

6、維修及操作說(shuō)明

（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設(shè)備技術(shù)說(shuō)明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說(shuō)明

（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙

1、高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙

2、高低壓設(shè)備型號(hào)，供應(yīng)商名稱(chēng)及技術(shù)說(shuō)明

3、后備發(fā)電機(jī)技術(shù)說(shuō)明供貨商名稱(chēng)及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設(shè)備配電施工圖紙

6、維修及操作說(shuō)明

（四）、停車(chē)管理系統(tǒng)

1、收費(fèi)設(shè)備說(shuō)明及施工圖紙

2、配電要求及管線(xiàn)走向位置施工圖紙

3、維修及操作說(shuō)明

（五）、電梯系統(tǒng)

1、電梯技術(shù)，供貨商名稱(chēng)

2、電梯機(jī)房設(shè)備施工圖紙

3、維修及操作說(shuō)明

（六）、土建

1、結(jié)構(gòu)圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質(zhì)檢報(bào)告

6、維修及操作說(shuō)明

7、機(jī)電維修口布置圖紙

8、所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單

（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備

1、變壓器位置及設(shè)計(jì)圖紙

2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）

3、小區(qū)內(nèi)照明及動(dòng)力圖紙

4、小區(qū)內(nèi)防雷接地

5、有線(xiàn)電視

6、圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦贾?/p>

7、供電管道進(jìn)入小區(qū)布置圖紙

8、小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計(jì)及說(shuō)明

9、燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱位置及設(shè)計(jì)圖紙說(shuō)明

10、小區(qū)市政供水及排水管道布置及說(shuō)明

11、小區(qū)總化糞池設(shè)計(jì)及說(shuō)明

12、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙

13、小區(qū)電話(huà)布線(xiàn)及設(shè)計(jì)施工圖紙

（八）、工程遺留問(wèn)的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購(gòu)計(jì)劃、按照計(jì)劃采購(gòu)備品、備件

2、根據(jù)項(xiàng)目需要，協(xié)調(diào)建設(shè)單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購(gòu)計(jì)劃、按照計(jì)劃采購(gòu)工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設(shè)備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄

1、配合開(kāi)發(fā)單位做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。

(十三)、監(jiān)督完成自來(lái)水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作