第一篇：2011年三舊工作總結(jié)與下一年思路

（二）重點(diǎn)推進(jìn)改造項(xiàng)目實(shí)施

“三舊”改造工作的重點(diǎn)就是推項(xiàng)目，促發(fā)展。政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目有金星村改造、“二輕”工業(yè)小區(qū)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)改造、西門口改造；單宗改造項(xiàng)目有鴻瑞實(shí)業(yè)公司改造、華僑城舊城改造、柯燈山自來(lái)水廠改造、威華科技工業(yè)園改造。其中，我辦重點(diǎn)抓好政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目的推進(jìn)工作，其余各個(gè)改造項(xiàng)目穩(wěn)步有序地推進(jìn)。

1、按城市發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮區(qū)位主導(dǎo)功能，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。一是按照市政府的工作部署，創(chuàng)新地將土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市更新結(jié)合起來(lái)，利用圖書(shū)館、增城廣場(chǎng)、增城歌劇廳等項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，率先向市政府提出通過(guò)“三舊”改造中政府主導(dǎo)下以點(diǎn)帶面的輻射方式把金星村打造成我街商業(yè)示范點(diǎn)；二是在固化金星村房屋與校對(duì)人口戶籍的基礎(chǔ)上根據(jù)金竹新城控規(guī)，聯(lián)合中山大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制金星村改造規(guī)劃初步方案，包括拆遷安置補(bǔ)償方案、“三舊”改造實(shí)施步驟、經(jīng)濟(jì)平衡分析等，明確整體改造技術(shù)指標(biāo)，打破各合作社雜亂引資、開(kāi)發(fā)的局面；三是完善了24條行政村的歷史用地手續(xù)，為舊村的城市化進(jìn)程提供了用地保證；四是聘請(qǐng)了27名金星村各合作社干部成立金星村“三舊”改造辦公室，引導(dǎo)金星村委會(huì)與各個(gè)合作社協(xié)商，爭(zhēng)取以市場(chǎng)為導(dǎo)向的股份合作制模式引進(jìn)社會(huì)資金，由村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社為主體實(shí)施舊村改造。

2、培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)新增點(diǎn)，促進(jìn)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)升級(jí)，轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展模式。一是根據(jù)我市城鄉(xiāng)總體利用規(guī)劃，把二輕工業(yè)小區(qū)、鴻瑞實(shí)業(yè)有限公司制定為產(chǎn)業(yè)效能升級(jí)的經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，并完成立項(xiàng)申報(bào)工作；二是對(duì)“二輕”工業(yè)小區(qū)175畝工業(yè)廠房進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，完成了地上建筑物初步評(píng)估工作，收回增城市海綿廠、廣鴻化纖廠之二、二輕工業(yè)總公司的45畝用地，并引導(dǎo)其申請(qǐng)

1、金星村改造項(xiàng)目

（1）我辦于2011年5月18日組織成立了金星村“三舊”改造辦公室，聘請(qǐng)了27名金星村各合作社干部成立了8個(gè)工作小組。通過(guò)實(shí)地調(diào)查，我辦已摸清金星村項(xiàng)目的基本情況，包括人口結(jié)構(gòu)、房屋架構(gòu)及建筑面積、各類地塊性質(zhì)等。

（2）已委托中山大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院制定金星村改造規(guī)劃初步方案，包括拆遷安置補(bǔ)償方案、“三舊”改造實(shí)施步驟、經(jīng)濟(jì)平衡分析等。

（3）2011年8月，荔城街金星村“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組召集了金星村兩委干部、各社干部和黨員召開(kāi)了多次“三舊”改造動(dòng)員大會(huì)，進(jìn)一步宣傳金星村改造堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的重大意義和討論下一步工作計(jì)劃，商討以村經(jīng)濟(jì)聯(lián)社為主體實(shí)行股份制改造，引入相關(guān)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)或通過(guò)公開(kāi)出讓引入改造主體等改造方式，并取得了有效反饋。目前，金星村委會(huì)正與各個(gè)合作社協(xié)商相關(guān)事宜，爭(zhēng)取實(shí)行股份制改造后，由村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社為主體實(shí)施舊村改造。

（4）我辦于2011年11月編制、印刷《致金星村村民的一封信》和改造意愿征詢書(shū)，同時(shí)組織相關(guān)工作人員到金星村和金裕區(qū)進(jìn)行入戶調(diào)查，宣傳“三舊”改造政策、派發(fā)相關(guān)資料并收集村民的意見(jiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，金星村改造意愿征詢書(shū)共派發(fā)出約240份，收回95份，其中同意改造的有58戶，不同意改造的有22戶，未發(fā)表意見(jiàn)的有15戶，同意率為61%；金裕小區(qū)改造意愿征詢書(shū)共派發(fā)出39份，收回34份，同意改造的有31戶，不同意改造的有3戶，同意率為67%。

（5）積極協(xié)助金星村征地歷史遺留問(wèn)題工作組解決金星村遺留問(wèn)題，減少遺留問(wèn)題對(duì)舊村改造的阻力。

2、“二輕”工業(yè)小區(qū)改造項(xiàng)目

（1）已完成宣傳發(fā)動(dòng)工作，在經(jīng)過(guò)多次入戶與權(quán)屬主體溝通協(xié)調(diào)，獲得土地權(quán)屬單位同意后，已委托國(guó)土局測(cè)量隊(duì)對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)所有地上建筑進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，并委托評(píng)估公司完成了地上建筑物初步評(píng)估工作。

（2）在改造區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃中線以東部分，根據(jù)“三舊”改造政策，考慮到規(guī)劃路以東、申請(qǐng)自主改造部分雖屬政府統(tǒng)一規(guī)劃成片改造范圍內(nèi)，但其申請(qǐng)面積超30畝，構(gòu)成了一個(gè)完整的規(guī)劃單元，且嘉匯房地產(chǎn)公司同意將其收購(gòu)的廣鴻纖維制品有限公司之二地塊交給政府儲(chǔ)備。根據(jù)該項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的實(shí)際情況，我街決定將該項(xiàng)目分兩部分實(shí)施：以規(guī)劃路為中線，規(guī)劃路東面定為市場(chǎng)主體收購(gòu)改造區(qū)，面積72.955畝，改造主體為廣州嘉匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；規(guī)劃路西面（含廣州廣鴻纖維制品有限公司之

二、增城市二輕工業(yè)總公司、增城市海綿廠、中國(guó)電信股份有限公司廣州分公司、增城市農(nóng)機(jī)總公司、荔城街慶豐村陂嚇經(jīng)濟(jì)合作社、何兆雄、何敬潮、何兆銘的地塊）為政府收回儲(chǔ)備公開(kāi)出讓確定改造主體改造區(qū)，面積78.29畝。

（3）市場(chǎng)主體收購(gòu)改造區(qū)已經(jīng)我街班子會(huì)議審議通過(guò)，已上報(bào)市“三舊”辦審批。在改造范圍內(nèi)規(guī)劃中線以西，我街已與3個(gè)權(quán)屬主體（增城市海綿廠、增城市二輕工業(yè)總公司、廣鴻纖維制品有限公司之二）簽訂了《收回國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議》，收回儲(chǔ)備土地面積共45.54畝。目前，我街正全力推進(jìn)剩余地塊的收儲(chǔ)工作。

3、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)改造項(xiàng)目

（1）在市“三舊”辦的指導(dǎo)下，我辦積極與市“三舊”辦研討工作方案，完成了國(guó)營(yíng)增城林場(chǎng)場(chǎng)部全體住戶（158

戶）對(duì)“三舊”改造的第一輪意見(jiàn)征詢工作，并且取得約90%住戶的支持。同時(shí)制定了該項(xiàng)目涉及慶豐村彭屋社拆遷農(nóng)戶的拆遷安置補(bǔ)償初步方案，并完成了農(nóng)戶的改造意愿征詢工作，獲得了約71%農(nóng)戶的支持，為下一步工作奠定良好的群眾基礎(chǔ)。

（2）我辦在積極協(xié)調(diào)國(guó)營(yíng)增城林場(chǎng)及慶豐村陂嚇社、湯屋社溝通的基礎(chǔ)上，委托市國(guó)土房管局測(cè)量隊(duì)對(duì)邊界爭(zhēng)議用地進(jìn)行實(shí)地指界工作，爭(zhēng)議用地補(bǔ)償條件已與慶豐村基本達(dá)成協(xié)議。

4、西門口改造項(xiàng)目

（1）西門口改造項(xiàng)目地塊上所有25戶拆遷戶已與我街簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。其中，需原址回遷居民14戶，回遷商鋪312㎡，回遷住宅1680㎡。

（2）已收回儲(chǔ)備的土地有5.088畝，均為建設(shè)用地，無(wú)抵押無(wú)查封。另外0.14畝土地權(quán)屬仍登記在增城市水果開(kāi)發(fā)總公司名下，并抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，借款本金為40萬(wàn)元。目前，農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行已申請(qǐng)肇慶市中級(jí)人民法院執(zhí)行拍賣該土地。我辦已要求該院盡快執(zhí)行拍賣該土地，并將該土地目前的規(guī)劃用途（市政道路用地）告知評(píng)估公司和意向競(jìng)買人，爭(zhēng)取在2012年上半年收回儲(chǔ)備該土地。

5、鴻瑞實(shí)業(yè)公司改造項(xiàng)目

（1）該項(xiàng)目由鴻瑞實(shí)業(yè)公司申請(qǐng)自主改造，已上報(bào)市“三舊”辦，并經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)，批準(zhǔn)為我市的自主改造項(xiàng)目。

（2）對(duì)于該項(xiàng)目涉及的逕嚇村集體廠房的拆遷安置補(bǔ)償工作，我辦已與鴻瑞公司和逕嚇村委會(huì)多次協(xié)商溝通，并已與村委會(huì)達(dá)成初步補(bǔ)償意向，計(jì)劃于近期簽訂相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議，力爭(zhēng)于2012年實(shí)施規(guī)劃路與改造項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工建設(shè)。

6、華僑城舊城改造項(xiàng)目

（1）該項(xiàng)目由廣州創(chuàng)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)市場(chǎng)主體收購(gòu)改造，基本完成對(duì)華僑城地塊基本情況的調(diào)查核實(shí)，具體包括該土地的權(quán)屬人、面積、閑置情況、欠繳規(guī)費(fèi)情況、抵押查封情況、債權(quán)債務(wù)情況和農(nóng)民問(wèn)題等。

（2）改造主體廣州創(chuàng)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)以現(xiàn)金補(bǔ)償方式兌現(xiàn)給夏街村第五、六、七合作社和羅崗村石角合作社留用地，并退還增城市華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司歷史已收取的42宗別墅購(gòu)地款合計(jì)人民幣1105.76萬(wàn)元，以及華僑公司拖欠的部分工程款，并已解決該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的商鋪、天恩幼兒園拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。

（3）經(jīng)與創(chuàng)基公司、市人民法院積極溝通、充分協(xié)商，創(chuàng)基公司經(jīng)增城市人民法院裁定取得了17宗地的土地使用權(quán)，目前正辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且創(chuàng)基公司正積極與相關(guān)權(quán)益人協(xié)商收購(gòu)相鄰幾塊土地事宜，并申報(bào)自主改造，力爭(zhēng)2012年上半年完成該地塊的收購(gòu)工作并立項(xiàng)改造。

7、柯燈山自來(lái)水廠改造項(xiàng)目

該項(xiàng)目屬完善征收手續(xù)項(xiàng)目，需補(bǔ)辦用地手續(xù)。我辦已會(huì)同土地權(quán)屬人，按照政策提交完善征收手續(xù)所需的材料給市“三舊”辦。該項(xiàng)目已經(jīng)廣州市政府批準(zhǔn)，待準(zhǔn)備齊相關(guān)資料后即可上報(bào)省政府審批。

8、威華科技工業(yè)園改造項(xiàng)目

（1）威華集團(tuán)有限公司于2010年初向我街道辦提出對(duì)該238.881畝用地實(shí)行工業(yè)改商住的申請(qǐng)。我辦已對(duì)該地塊進(jìn)行多次摸查及調(diào)研，并委托市土地房屋估價(jià)所對(duì)該項(xiàng)目按原用途和改造后規(guī)劃用途的土地價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估。

（2）由于項(xiàng)目申報(bào)過(guò)程中，柑桔場(chǎng)股權(quán)問(wèn)題再次提出調(diào)整股權(quán)收益分配問(wèn)題，因此，我辦重新理清了威華集團(tuán)與柑桔場(chǎng)、三聯(lián)村多年的用地歷史遺留問(wèn)題。根據(jù)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)的批示，我辦針對(duì)威華股權(quán)利益分配問(wèn)題、柑桔場(chǎng)和農(nóng)

民邊界爭(zhēng)議問(wèn)題等，于2011年4月12日在街道辦與市“三舊”辦、市農(nóng)業(yè)局、廣東金唐律師事務(wù)所（市政府法律顧問(wèn)單位）、威華公司召開(kāi)了專題工作會(huì)議，協(xié)商處置意見(jiàn)，并向市政府建議采用政府主導(dǎo)改造模式將土地收回儲(chǔ)備、公開(kāi)出讓，對(duì)威華科技園的三方股東按最新核實(shí)的出資估值確定其股份比例，由市農(nóng)業(yè)局牽頭處置柑桔場(chǎng)職工安置問(wèn)題等建議。

第二篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開(kāi)發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場(chǎng)由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國(guó)家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢(shì)

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒(méi)有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購(gòu)被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過(guò)租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場(chǎng)合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽(yáng)光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過(guò)程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過(guò)渡安置。

2．政府與市場(chǎng)合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場(chǎng)資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場(chǎng)合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理；（2）合理制定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開(kāi)發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長(zhǎng)期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開(kāi)發(fā)商共同改造舊村，享受利潤(rùn)分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開(kāi)發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開(kāi)發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場(chǎng)合作新建型：（1）拆遷資金主要來(lái)源于市場(chǎng)，由村集體與開(kāi)發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開(kāi)發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無(wú)

償租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場(chǎng)合作更新型：（1）引入市場(chǎng)投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開(kāi)展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場(chǎng)合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開(kāi)發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤(rùn)分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國(guó)家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過(guò)渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開(kāi)發(fā)”，通過(guò)進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過(guò)程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過(guò)制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與，開(kāi)發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過(guò)

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場(chǎng)運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)其進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過(guò)程中政府通過(guò)優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)進(jìn)入開(kāi)辟的“綠色通道”，降低開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了營(yíng)利空間，增強(qiáng)了其參與開(kāi)發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過(guò)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開(kāi)發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收益回收成本并獲取利潤(rùn)；居民則通過(guò)拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過(guò)引入市場(chǎng)資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)化國(guó)有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過(guò)村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過(guò)拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來(lái)的土地建設(shè)廣東夏西國(guó)際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場(chǎng)運(yùn)作改造，開(kāi)發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場(chǎng)主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場(chǎng)的物業(yè)改造全部由開(kāi)發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開(kāi)發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場(chǎng)出資的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過(guò)引入市場(chǎng)資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的利

潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開(kāi)發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，市場(chǎng)運(yùn)作，即類同于國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無(wú)法通過(guò), 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過(guò)17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開(kāi)發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開(kāi)發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開(kāi)發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開(kāi)發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開(kāi)發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來(lái)?yè)Q新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒(méi)有釘子戶和無(wú)人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開(kāi)發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過(guò)了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過(guò)程要由市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場(chǎng)推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過(guò)程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場(chǎng)的推動(dòng)下很難達(dá)到?！斑@時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,東京都政府確實(shí)通過(guò)征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開(kāi)發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開(kāi)發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開(kāi)發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問(wèn)題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，無(wú)法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問(wèn)題。

2、開(kāi)發(fā)定位問(wèn)題：

三舊改造因開(kāi)發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問(wèn)題復(fù)雜多變，必然要求其開(kāi)發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營(yíng)效益

與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開(kāi)發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開(kāi)發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開(kāi)發(fā)投資中，投資周期往往很長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開(kāi)發(fā)成本，可能造成開(kāi)發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開(kāi)發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房?jī)r(jià)的提升，市場(chǎng)壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過(guò)高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問(wèn)題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過(guò)程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過(guò)程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國(guó)城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長(zhǎng)的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過(guò)程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過(guò)引入市場(chǎng)資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過(guò)“政府-原居民-開(kāi)發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國(guó)有建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開(kāi)發(fā) 12

商經(jīng)營(yíng)收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開(kāi)發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第三篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱?，且相關(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。

第四篇：南海區(qū)“三舊”改造2009上半年工作總結(jié)

南海區(qū)“三舊”改造2009上半年工作總結(jié)

辦事指南加入時(shí)間：2009-11-3 13:04:00點(diǎn)擊：938 2009年是我區(qū)開(kāi)展“三舊”改造工作的第三年，也是推進(jìn)“三舊”改造工作關(guān)鍵的一年，區(qū)政府在《政府工作報(bào)告》中明確提出，“三舊”改造是“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重塑城市形象，拓展發(fā)展空間的重要途徑”，將“三舊”改造與節(jié)能減排和內(nèi)河涌整治工作確立為三大中心工作。今年上半年，我們通過(guò)配足、配強(qiáng)工作人員，利用省級(jí)試點(diǎn)先機(jī)，大膽先行先試，經(jīng)充分調(diào)研后，出臺(tái)了一系列綱要式的政策文件，在鎮(zhèn)（街道）的積極響應(yīng)和相關(guān)部門的大力支持配合下，我區(qū)“三舊”改造躍上了一個(gè)新臺(tái)階。現(xiàn)將我區(qū)“三舊”改造工作情況總結(jié)如下：

一、總體情況

截至今年6月底，全區(qū)已認(rèn)定“三舊”改造項(xiàng)目474個(gè)，改造面積約32000畝，其中2007年和2008年共認(rèn)定了399個(gè)，改造總面積約3萬(wàn)畝；今年上半年新認(rèn)定項(xiàng)目75個(gè)，改造面積3163畝，還有已申報(bào)待認(rèn)定項(xiàng)目260個(gè)。全區(qū)累計(jì)共投入舊改資金108.33億元，去年共完成項(xiàng)目45個(gè)，完成建筑面積120萬(wàn)平方米。今年上半年已完成項(xiàng)目16個(gè)，改造建筑面積68萬(wàn)平方米，新啟動(dòng)的項(xiàng)目有65個(gè)，建筑面積205萬(wàn)平方米。

二、主要工作措施和成效

（一）制定新政，力促舊改。年初，區(qū)三改辦組織相關(guān)部門人員赴鎮(zhèn)（街道）進(jìn)行了近1個(gè)月的深入調(diào)研，重新制定出臺(tái)了《關(guān)于集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地的意見(jiàn)》（南府〔2009〕60號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步理順“三舊”改造建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)問(wèn)題的意見(jiàn)》（南府〔2009〕84號(hào)）和《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn)》（南府〔2009〕85號(hào)）文。綱要性文件的出臺(tái)，有效解決了“三舊”改造中的有關(guān)集體建設(shè)土地轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥建設(shè)用地問(wèn)題、項(xiàng)目用地確權(quán)問(wèn)題和重新明確了工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)商服用地、出讓地價(jià)款分配比例、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收費(fèi)、拆遷補(bǔ)貼、附帶《轉(zhuǎn)讓合同》出讓用地和農(nóng)民公寓房地產(chǎn)權(quán)屬登記等問(wèn)題。新的政策出臺(tái)，大大調(diào)動(dòng)了鎮(zhèn)、村兩級(jí)加快改造的熱情。

（二）制訂細(xì)則，助推實(shí)施。

在區(qū)政府出臺(tái)了南府〔2009〕60、84、85號(hào)文件后，區(qū)三改辦和國(guó)土、建設(shè)、財(cái)政等部門就新出臺(tái)的綱要文件，分別研究制訂實(shí)施細(xì)則，并迅速組織相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)文件可操作性，提升了執(zhí)行力。已制定出臺(tái)的操作性文件有：《關(guān)于調(diào)整佛山市南海區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法的通知》（南府辦〔2009〕95號(hào)）、《關(guān)于“三舊”改造項(xiàng)目拆除面積的認(rèn)定辦法》（南改〔2009〕1號(hào)）、《關(guān)于集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地的實(shí)施辦法》（佛國(guó)土資南〔2009〕

88號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步理順“三舊”改造建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)的實(shí)施辦法》（佛國(guó)土資南〔2009〕89號(hào)），《關(guān)于“三舊”改造農(nóng)民公寓項(xiàng)目房地產(chǎn)權(quán)屬登記問(wèn)題的通知》（南建〔2009〕55號(hào)）等。

（三）配強(qiáng)人員，完善管理。

今年春節(jié)過(guò)后，區(qū)建設(shè)局安排了一名副局長(zhǎng)專職負(fù)責(zé)區(qū)三改辦日常管理工作，同時(shí)，抽調(diào)了5名人員，充實(shí)到區(qū)三改辦專職工作人員隊(duì)伍，并通過(guò)完善內(nèi)部管理和分工，加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤服務(wù)。鎮(zhèn)（街道）對(duì)“三舊”改造亦相當(dāng)重視，特別是里水、西樵、九江、丹灶等鎮(zhèn)抽調(diào)了精兵強(qiáng)將充實(shí)其三改辦。區(qū)國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)貿(mào)也相應(yīng)調(diào)整其業(yè)務(wù)指導(dǎo)組成員，國(guó)土分局還成立了“三舊”土地管理辦公室。人員調(diào)整后，全區(qū)“三舊”改造的各項(xiàng)工作正有條不紊加快推進(jìn)中。

（四）深入調(diào)研，加強(qiáng)交流。

運(yùn)用“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”辦法，我們赴外省市調(diào)研學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并虛心地與前來(lái)調(diào)研的外地考察團(tuán)交流。我辦先后組織有關(guān)部門人員到深圳、昆山和成都，學(xué)習(xí)違法建筑處理辦法，城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌改造和發(fā)展的做法，以及舊城改造的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法等。同時(shí)，深圳龍崗區(qū)、順德區(qū)和江門市等專程到我區(qū)調(diào)研“三舊”改造經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)交流各自的好經(jīng)驗(yàn)好做法，給我區(qū)舊改工作帶來(lái)啟迪。

（五）深入宣傳，真抓實(shí)干。

在召開(kāi)了全區(qū)“三舊”改造工作會(huì)議后，鎮(zhèn)（街道）認(rèn)真按照會(huì)議精神，真抓實(shí)干，掀起了我區(qū)“三舊”改造工作的新高潮。同時(shí)鎮(zhèn)（街道）積極開(kāi)展適度的宣傳，各自迅速召開(kāi)了政策綱要文件的宣講會(huì)議。經(jīng)過(guò)對(duì)文件的解讀，使基層的干部群眾對(duì)“三舊”改造加深了認(rèn)識(shí)，體會(huì)到舊改的必要性和緊迫性，激發(fā)了基層以及企業(yè)參與改造的熱情。有效的宣傳還引起眾多本地企業(yè)和外來(lái)投資商的濃厚興趣，萬(wàn)科、保利、時(shí)代地產(chǎn)等企業(yè)負(fù)責(zé)人分別到區(qū)三改辦了解相關(guān)政策，并積極籌備參與“三舊”改造。

（六）成效初顯，項(xiàng)目大增。

經(jīng)過(guò)適度的巧妙宣傳，各級(jí)的改造熱情高漲，新申報(bào)項(xiàng)目大幅增加，呈現(xiàn)出良好的開(kāi)局形勢(shì)。截至目前為止，今年新申報(bào)項(xiàng)目有335個(gè)，占地面積共2萬(wàn)多

型廠房的有119個(gè)，改造為文化醫(yī)療設(shè)施等其他的有28個(gè)。

今年我區(qū)“三舊”改造良好態(tài)勢(shì)表現(xiàn)為：一是許多村組、企業(yè)由觀望變成行動(dòng)，有的村組甚至提出整村拆建改造，如黃岐泌沖白沙村，改造面積接近1000畝。二是區(qū)、鎮(zhèn)（街道）的公有資產(chǎn)企業(yè)也積極參與。兩級(jí)公資辦轄下的一些停產(chǎn)負(fù)債企業(yè)，利用“三舊”改造政策，通過(guò)轉(zhuǎn)換功能、產(chǎn)業(yè)提升、引入投資等方式進(jìn)行改造，借機(jī)理順債權(quán)債務(wù)，使企業(yè)重獲生機(jī)。三是新申報(bào)數(shù)量上升快，加大固定資產(chǎn)投入，有效抵御金融危機(jī)。

（七）認(rèn)真組織，順利推進(jìn)。

今年年初，市啟動(dòng)了“雙百計(jì)劃”。同時(shí)我區(qū)亦因應(yīng)實(shí)際制訂了“雙五十計(jì)劃”，通再過(guò)給政策、調(diào)整人員、巧妙宣傳后，鎮(zhèn)（街道）更積極認(rèn)真，細(xì)化項(xiàng)目跟蹤。這使“雙五十計(jì)劃”項(xiàng)目加快推進(jìn)。

一是改造地塊成功出讓。桂城石石肯村的139.3畝南都片區(qū)和里水旗峰不銹鋼廠70畝土地已拍出，其中南都片區(qū)成交價(jià)4.12億元，旗峰地塊成交價(jià)2.16億元。大瀝廣佛塑料城159畝土地及丹灶舊廠改造地塊已在區(qū)土地交易中心掛牌。

二是大型項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。我區(qū)大型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步推進(jìn)，如投資規(guī)模達(dá)5億元的夏西“匯金廣場(chǎng)”項(xiàng)目和新加坡淡馬錫投資的富豐新城項(xiàng)目準(zhǔn)備動(dòng)工；平洲玉器街玉器協(xié)會(huì)大樓進(jìn)入施工階段；投資達(dá)10億元的中盈廣場(chǎng)項(xiàng)目已籌備動(dòng)工；1800畝的聯(lián)滘片區(qū)目前正完善用地手續(xù)，位于廣佛路和桂和路交界處的200畝首期地塊計(jì)劃于7月底出讓；“西樵車站、金花街市場(chǎng)改造”項(xiàng)目正辦理征地拆遷手續(xù)。以舊改推進(jìn)都市型工業(yè)的舊物業(yè)改造項(xiàng)目--投資5-8億元的旋翼飛機(jī)研發(fā)制造項(xiàng)目即將在里水鎮(zhèn)誕生，現(xiàn)已整理用地。

還有羅村街道的中南酒店項(xiàng)目已經(jīng)建至5層，聯(lián)星村上二農(nóng)民公寓已經(jīng)封頂。大瀝的桂江冷庫(kù)已經(jīng)進(jìn)行基礎(chǔ)施工。獅山鎮(zhèn)松崗舊政府和南海炮竹廠項(xiàng)目、九江商業(yè)城項(xiàng)目也順利推進(jìn)中。

三、存在問(wèn)題

目前，我區(qū)“三舊”改造中存在以下兩個(gè)主要問(wèn)題：

（一）項(xiàng)目推進(jìn)速度問(wèn)題。雖然新報(bào)項(xiàng)目數(shù)量增幅相當(dāng)大，但未能起到“立竿見(jiàn)影”的推進(jìn)現(xiàn)象。影響項(xiàng)目推進(jìn)因素主要表現(xiàn)在以下方面：一是部分項(xiàng)目改造投資主體未確立。到目前為止，鎮(zhèn)（街道）新申報(bào)項(xiàng)目相當(dāng)多，但部分項(xiàng)目沒(méi)有具體的改造方案，主要是投資主體還沒(méi)有確定。部分項(xiàng)目仍處于醞釀階段和前期的合作談判，因此，項(xiàng)目改造宜與招商引資相結(jié)合，以確保項(xiàng)目資金來(lái)源，加快項(xiàng)目實(shí)施。二是項(xiàng)目拆遷困難成瓶頸。舊村居改造中的農(nóng)民房屋拆遷是一個(gè)十分難以解決的問(wèn)題。釘子戶的出現(xiàn)將影響項(xiàng)目的整體推進(jìn)。如夏西農(nóng)民公寓在拆遷中碰到個(gè)別釘子戶問(wèn)題，影響到其推進(jìn)建設(shè)。西樵金花街在拆遷規(guī)程中也遇到

了4戶釘子戶，需要辦理拆遷許可證等相關(guān)手續(xù)才能突破。三是涉及村務(wù)公開(kāi)及個(gè)人利益問(wèn)題。舊改項(xiàng)目的拆遷及改造過(guò)程中會(huì)觸及到村民利益，改造項(xiàng)目的方案是否經(jīng)村民表決以及利益分配是否平等等問(wèn)題，會(huì)直接影響到項(xiàng)目實(shí)施。如石石肯村南都片區(qū)改造出現(xiàn)了村民對(duì)開(kāi)發(fā)程序的合法性提出疑問(wèn)。今后，我辦將提前介入項(xiàng)目的談判，加強(qiáng)監(jiān)督管理。

（二）項(xiàng)目管理問(wèn)題。新出臺(tái)優(yōu)惠政策的刺激下，鎮(zhèn)（街道）申報(bào)項(xiàng)目大增，致使區(qū)相關(guān)部門的項(xiàng)目審核工作壓力加大。同時(shí)鑒于由于鎮(zhèn)（街道）人手不足，人員業(yè)務(wù)水平有待提高等因素，影響了項(xiàng)目認(rèn)定和項(xiàng)目前期用地整理工作。

四、下半年工作計(jì)劃

（一）加快項(xiàng)目認(rèn)定，力促項(xiàng)目上馬。我辦將充分發(fā)揮協(xié)調(diào)職能，聯(lián)合區(qū)國(guó)土、規(guī)劃等部門對(duì)已上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行審核，規(guī)范了項(xiàng)目認(rèn)定辦法和申報(bào)資料，實(shí)行鎮(zhèn)（街道）重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目?jī)?yōu)先審核的原則，力促項(xiàng)目加快推進(jìn)實(shí)施。

（二）用活三改政策，助推其他中心工作。對(duì)于節(jié)能減排、雄鷹計(jì)劃和內(nèi)河涌整治等中心工作，凡涉及到“三舊”改造項(xiàng)目的，我辦將開(kāi)辟綠色通道，提前介入，特事特辦。如結(jié)合我區(qū)建設(shè)廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地工作，我辦主動(dòng)與科技信息局聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，使需要進(jìn)行“三舊”改造的企業(yè)，能夠用足用活政策。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目跟進(jìn)，減少延誤開(kāi)發(fā)因素。“三舊”改造項(xiàng)目中涉及到農(nóng)村集體與村民利益的，鎮(zhèn)街要加強(qiáng)項(xiàng)目跟進(jìn)和管理，監(jiān)督和指導(dǎo)好改造主體或投資商，切實(shí)按照有關(guān)村務(wù)管理規(guī)定，公開(kāi)辦事程序進(jìn)行表決和推進(jìn)，以減少類似桂城石石肯村南都片區(qū)的延誤開(kāi)發(fā)因素的發(fā)生。

（四）加強(qiáng)人員培訓(xùn)，確保用足用活政策。下階段要繼續(xù)對(duì)區(qū)直部門和區(qū)、鎮(zhèn)（街道）三改辦專職、兼職人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使大家通曉政策程序，熟悉操作細(xì)則，提高辦事效率和成效，并在實(shí)施過(guò)程中，用足用活上級(jí)和我區(qū)的優(yōu)惠政策。具體是要讓鎮(zhèn)街村組和改造主體認(rèn)真吃透有關(guān)政策，分析項(xiàng)目如何能運(yùn)用好這些政策，制定好擬啟動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)施方案。

（五）加快農(nóng)民公寓****促項(xiàng)目推進(jìn)。建設(shè)農(nóng)民公寓是農(nóng)村實(shí)施集約節(jié)約用地的很好途徑，特別是桂城夏西村拆舊建新的做法，得到國(guó)土資源部徐紹史部長(zhǎng)的肯定。按照南府〔2009〕85號(hào)文精神，區(qū)建設(shè)局制定了農(nóng)民公寓辦房產(chǎn)證的程序，我辦將迅速以夏西村為試點(diǎn)加以落實(shí)，以推進(jìn)我區(qū)舊村改造中農(nóng)民公寓的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地。

（六）加大宣傳力度。結(jié)合成功案例，充分利用宣傳手段，解述經(jīng)驗(yàn)做法，引導(dǎo)項(xiàng)目推進(jìn)中借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新方法方式。同時(shí)，利用多種形式宣傳媒體，做好社會(huì)的宣傳輿論引導(dǎo)，使廣大群眾和企業(yè)主、投資者充分認(rèn)識(shí)到“三舊”改造的好處，參與和支持“三舊”改造工作。

（七）探討建立啟動(dòng)資金平臺(tái)。目前舊改前期投入資金問(wèn)題成為制肘“三舊”改造繼續(xù)加快推進(jìn)的突出問(wèn)題。為解決舊改項(xiàng)目啟動(dòng)資金問(wèn)題，我辦會(huì)同成員單位積極與銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、村集體經(jīng)濟(jì)組織（改造單位）探討三舊改造融資問(wèn)題。目前我辦正在研究比較幾種融資模式，一是比照我區(qū)中小企業(yè)信用擔(dān)保貸款模式設(shè)立舊改專項(xiàng)資金融資平臺(tái)；二是通過(guò)土地儲(chǔ)備中心貸款模式融資；三是以集體物業(yè)的收益權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)信托融資；四是引入開(kāi)發(fā)商實(shí)行土地出讓“勾地”模式融資，即由預(yù)申請(qǐng)土地出讓的開(kāi)發(fā)商墊付前期拆遷和土地整理費(fèi)用。

南海區(qū)“三舊”改造辦公室

二○○九年六月二十五日

第五篇：廣東省三舊改造

三舊改造

目錄

概述

三舊改造介紹

廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開(kāi)展“三舊”改造的項(xiàng)目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、計(jì)劃，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)，需制訂改造方案，并且通過(guò)市（縣）人民政府的批準(zhǔn)。

三舊改造來(lái)源

三舊改造一詞來(lái)源于廣東，早在2008年7月,剛剛來(lái)廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭(zhēng)當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國(guó)矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場(chǎng)的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無(wú)一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會(huì)上,汪洋就發(fā)出動(dòng)員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動(dòng)起來(lái),不僅政府要投入,還要?jiǎng)?chuàng)新開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)方式,引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見(jiàn)成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國(guó)“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。

2009年，隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開(kāi)展，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開(kāi)展熱潮。對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營(yíng)、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。在海珠區(qū)舊城改造中，廣州市環(huán)海集團(tuán)就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動(dòng)漫創(chuàng)意文化元素，打造中國(guó)第一條“騎樓下的動(dòng)漫街區(qū)”，以歐洲“昂格雷姆國(guó)際漫畫(huà)節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國(guó)“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板，把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動(dòng)漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開(kāi)發(fā)制作等多家企業(yè)，同時(shí)集聚產(chǎn)品的研發(fā)、制作、推廣、銷售、娛樂(lè)等多功能于一體的街區(qū)式動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。

三舊改造特點(diǎn)

“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號(hào)文中，“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破：一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù)；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造；五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地，可簡(jiǎn)化手續(xù)；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續(xù)方面，也只給了3年的時(shí)間，到2012年為止。

廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實(shí)際的城中村改造規(guī)劃指引，用于指導(dǎo)具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來(lái)廣州138條城中村改造可以套用的模式：

公開(kāi)出讓融資模式

一是公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造，也被稱為獵德模式。

獵德村改造采取公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造的模式，于2007年拍賣融資46億元啟動(dòng)改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成，總建設(shè)用地13.1萬(wàn)平方米，總建筑面積約68.7萬(wàn)平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。

自行改造、協(xié)議出讓融資模式

二是自行改造、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造，例如林和村。

位于天河區(qū)廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計(jì)583棟。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造。目前房屋已全部拆平，計(jì)劃3年內(nèi)可建成回遷。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式

三是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)施全面改造，例如花地村。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村，位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬(wàn)平方米?；ǖ卮宀扇　鞍岱e木”滾動(dòng)式的方式進(jìn)行全面改造，總投資約20億元?；ǖ卮宓谝黄诟脑祉?xiàng)目于2008年7月動(dòng)工，目前已經(jīng)基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治

四是人居環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍，是西塱村8個(gè)自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬(wàn)平方米，公共服務(wù)設(shè)施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造，改造保留6.34萬(wàn)平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬(wàn)平方米，改造總投入約2.5億元。

佛山模式

佛山舊城改造（指國(guó)有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造兩種模式。其中，政府主導(dǎo)模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要，對(duì)片區(qū)進(jìn)行連片改造整體開(kāi)發(fā)。自行改造就是土地權(quán)屬人有拆遷意愿，愿意自行改造，通過(guò)項(xiàng)目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項(xiàng)目以完成開(kāi)發(fā)的。

政府主導(dǎo)項(xiàng)目模式

政府主導(dǎo)的拆遷項(xiàng)目指的是在省市規(guī)劃計(jì)劃內(nèi)，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法對(duì)計(jì)劃用地范圍進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)的模式。除開(kāi)對(duì)拆遷范圍限定在“三舊”范圍內(nèi)，其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。

自行改造項(xiàng)目模式

土地權(quán)屬人自行改造的模式指的是由土地權(quán)屬人主動(dòng)采取土地權(quán)屬人自行改造的模式。在流程上需要有項(xiàng)目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請(qǐng)，再通過(guò)各級(jí)審批，最后按照文件及文件批復(fù)執(zhí)行操作。而項(xiàng)目申請(qǐng)主體（如業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)）需要在項(xiàng)目啟動(dòng)前，充分征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn)，再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行表決，表決同意通過(guò)由申請(qǐng)主體向項(xiàng)目所屬街道辦提出改造申請(qǐng)。街道辦事處再會(huì)同社區(qū)居委會(huì)及相關(guān)部門，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案和實(shí)施計(jì)劃，報(bào)區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核，再上報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。

基本知識(shí)

“三舊”指什么？

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡(jiǎn)屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應(yīng)不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。

舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬(wàn)元/畝的低效工業(yè)工地；國(guó)家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國(guó)家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。

舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國(guó)家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造相關(guān)指示文件

關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn) 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號(hào) 各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門、直屬有關(guān)機(jī)構(gòu): 為深入貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)耕地和節(jié)約集約用地的目標(biāo)，經(jīng)市政府同意，并結(jié)合我市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、進(jìn)一步提高對(duì)“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)

推進(jìn)“三舊”改造工作，是我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開(kāi)放以來(lái)我市用3倍的建設(shè)用地增加率換取30倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用。但是，目前我市國(guó)土資源開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴(kuò)張換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路子。與此同時(shí)，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過(guò)“三舊”改造，激活土地的再次利用，進(jìn)一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二次動(dòng)力，對(duì)加快實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實(shí)意義。省委、省政府高度重視大力推進(jìn)“三舊”改造工作，出臺(tái)了《若干意見(jiàn)》，為我市推進(jìn)“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點(diǎn)市，國(guó)土資源部主要領(lǐng)導(dǎo)也要求我市堅(jiān)定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級(jí)黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動(dòng)，層層召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)和經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹《若干意見(jiàn)》精神，在原有工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化責(zé)任，落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，全力以赴推進(jìn)“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤(pán)活存量建設(shè)用地，進(jìn)一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運(yùn)作、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。

（二）基本原則

1、政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏，確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

2、明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍，對(duì)列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開(kāi)、公平、公正。

三、合理確定“三舊”改造范圍

（一）合理確定“三舊”改造范圍

圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標(biāo)，在有利于耕地保護(hù)、土地進(jìn)一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進(jìn)一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：

1、根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；

2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

4、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；

5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；

6、國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

7、布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；

8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

9、國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；

11、其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。

（二）“三舊”改造項(xiàng)目的認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下條件

1、擬改造項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求；

2、擬改造項(xiàng)目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認(rèn)定的“節(jié)能減排”范圍；

3、擬改造項(xiàng)目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。

四、科學(xué)編制“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃

（一）開(kāi)展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊(cè)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負(fù)責(zé)組織編制《佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。今后，根據(jù)實(shí)際情況確需對(duì)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的，由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃編制“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。各區(qū)“三舊”改造計(jì)劃報(bào)市“三舊”辦備案。

（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級(jí)上報(bào)審批。程序如下：

1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃按項(xiàng)目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實(shí)施方案報(bào)市人民政府審核；

2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨(dú)或匯總報(bào)省人民政府審批；

3、改造方案批準(zhǔn)后，各區(qū)根據(jù)批準(zhǔn)的方案分類辦理供地手續(xù)，有關(guān)供地方案報(bào)市國(guó)土資源局備案。

五、因地制宜，采用多種運(yùn)作方式進(jìn)行“三舊”改造

（一）政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的，由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，納入政府土地儲(chǔ)備。納入土地儲(chǔ)備的具體程序、價(jià)格確定，按市及各區(qū)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。但原土地使用權(quán)人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權(quán)屬才能申請(qǐng)。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途（包括經(jīng)營(yíng)性用途）以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易，采取協(xié)議出讓方式出讓，并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見(jiàn)分別辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權(quán)人可共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造；或市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，在落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施的前提下，自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權(quán)人自行改造一致。區(qū)以上國(guó)土資源部門根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應(yīng)統(tǒng)一出讓年限，涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。

（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請(qǐng)，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權(quán)人自行改造規(guī)定辦理。

（五）“三舊”改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐?，原則上以貨幣方式補(bǔ)償，確實(shí)需要以置換方式置換土地使用權(quán)的，由區(qū)國(guó)土資源部門審核同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有的，經(jīng)村民（代表）大會(huì)表決同意后向區(qū)國(guó)土資源部門申請(qǐng)，按程序逐級(jí)上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實(shí)施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實(shí)施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理。

（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)拆舊復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地（耕地）的，由市國(guó)土管理部門安排專用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的具體使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。

（九）“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開(kāi)交易。

（十）農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，在村民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關(guān)成員單位討論同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，可免公開(kāi)交易。

（十一）經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目，工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更）。確實(shí)無(wú)法完成的，由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)收回建設(shè)用地使用權(quán)。

六、關(guān)于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)問(wèn)題

（一）沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地

1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。

3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。

4、完善各類用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)

“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰：

（1）禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米；（2）三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地

原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下，辦理征收手續(xù)。

（三）完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。

七、關(guān)于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問(wèn)題的處理

“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地，可一并納入“三舊”改造。

現(xiàn)狀為建設(shè)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標(biāo)準(zhǔn)，3畝以下（含3畝）由區(qū)人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權(quán)，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的，由區(qū)國(guó)土資源部門審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給農(nóng)村集體組織使用；不屬原批文范圍但無(wú)法證明是集體性質(zhì)土地的，均認(rèn)定為國(guó)有建設(shè)用地，由區(qū)國(guó)土資源部門審核后報(bào)區(qū)政府直接批準(zhǔn)使用，也可以收回后重新公開(kāi)交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過(guò)3畝或多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關(guān)用地手續(xù)。

現(xiàn)狀為農(nóng)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積1畝為標(biāo)準(zhǔn)，1畝以下（不含1畝）、多塊累計(jì)面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報(bào)市人民政府備案；面積1畝以上、多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用、完善用地手續(xù)和轉(zhuǎn)為國(guó)有土地審批手續(xù)，并可在“三舊”改造方案中一并報(bào)批。

八、關(guān)于“三舊”改造涉及土地置換問(wèn)題的處理

為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地?！叭f”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國(guó)土資源部門辦理，辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。

九、關(guān)于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策

（一）農(nóng)村集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用者與土地所有者一致，也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

（二）農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)移部分應(yīng)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財(cái)政后，在扣除按規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等專項(xiàng)資金后，余額最高不超過(guò)60%按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）有關(guān)規(guī)定，由財(cái)政列支，專項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等。

（三）市、區(qū)人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（四）鼓勵(lì)、支持“2+5”組團(tuán)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償費(fèi)用后，其土地出讓純收益可安排部分專項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展，具體由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

（五）對(duì)“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持改造。

（六）鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造，政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。

（七）工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

（八）屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計(jì)算，不收取土地出讓金。

（九）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

十、加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造的檢查監(jiān)督

市監(jiān)察局對(duì)市三舊改造辦、市相關(guān)職能部門履行職責(zé)情況以及各區(qū)政府開(kāi)展“三舊”的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；各區(qū)監(jiān)察局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的改造辦和相關(guān)職能部門履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子檢察系統(tǒng)進(jìn)行管理，并作重點(diǎn)標(biāo)注，以便監(jiān)察機(jī)關(guān)履行監(jiān)督。市相關(guān)職能部門要認(rèn)真對(duì)照本實(shí)施意見(jiàn)對(duì)各區(qū)“三舊”改造進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時(shí)進(jìn)行糾正。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批的，由市、區(qū)監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

十一、其它

（一）各區(qū)可以按照本意見(jiàn)精神，結(jié)合自身實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。

（二）本意見(jiàn)發(fā)布前，市政府、政府各有關(guān)部門和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中，其它方面的優(yōu)惠政策與本意見(jiàn)無(wú)沖突的，仍然適用。

（三）本意見(jiàn)發(fā)布前，各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認(rèn)的“三舊”改造項(xiàng)目和方案有效，無(wú)需再另行報(bào)批。

附件：1.“三舊”改造方案申報(bào)表 2.“三舊”改造項(xiàng)目用地情況表 3.“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)、審批流程 4.報(bào)批“三舊”改造方案需提交的材料

5.分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)需提交的資料 6.置換土地報(bào)批需提交的材料