第一篇：退還保安公司土地出讓金的申請

怒城杰〔2012〕1號

簽發(fā)人：周濱 怒江城杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

關(guān)于協(xié)調(diào)瀘水縣人民政府

退還原眾衛(wèi)保安公司土地出讓金的請示

怒江城市投資開發(fā)有限公司：

在貴公司的大力支持下，我公司積極開展六庫江東老城南片區(qū)舊城改造工作。目前，我公司已向瀘水縣土地儲備中心交納了629798.00元人民幣(大寫：陸拾貳萬玖仟柒佰玖拾捌元整)的土地

—1—

出讓金，并完成了涉及該地塊舊城改造的原眾衛(wèi)保安公司土地掛牌出讓手續(xù)。根據(jù)州城投公司與瀘水縣人民政府于2011年9月29日簽訂的《資產(chǎn)置換合同》要求，我公司在新建項目中將置換給向陽社區(qū)608平方米的辦公用房。鑒于六庫江東老城南片區(qū)舊城改造涉及資金較大，為確保該片區(qū)舊城改造的順利推進(jìn)，懇請州城投公司協(xié)調(diào)瀘水縣人民政府，在扣除國家相應(yīng)規(guī)費（約占出讓金20%）后，將剩余的土地出讓金返還給我公司為謝。

妥否，請批示。

二〇一二年一月五日

主題詞：經(jīng)濟(jì)管理土地出讓金原眾衛(wèi)保安公司△請示

抄報：云南創(chuàng)建投資開發(fā)有限公司

怒江城杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年1月5日印發(fā)

（共印3份）

—2—

第二篇：關(guān)于申請返還土地出讓金的請示

關(guān)于申請返還土地出讓金的

請示

印江土家族苗族自治縣人民政府：

我公司于2015 年6月12日通過土地招拍掛的方式取得土地編號為2014-56，宗地面積為13264.81平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)并與自治縣國土資源局簽訂了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，全額繳付了該宗土地的出讓金。根據(jù)2014年9月14日我公司與自治縣政府簽訂的《印江自治縣木黃鎮(zhèn)魚泉河一期改造協(xié)議》中的第五條 “木黃鎮(zhèn)魚泉河改造項目嚴(yán)格按照土地招拍掛程序掛牌，乙方依法繳納土地出讓金，甲方將乙方所繳納的土地出讓金由縣財政局及時等額撥付給乙方，用于該片區(qū)的房屋征收補償和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的約定。特申請自治縣政府（財政局）撥付陸佰玖拾捌萬捌仟壹佰叁拾元（6，988，130，00元）人民幣給我公司用于該宗地上的征收補償和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

望批準(zhǔn)為謝！

（附附件）

1、印江自治縣木黃鎮(zhèn)魚泉河一期改造協(xié)議

2、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

3、國有土地出讓金交款通知單

4、交款憑證、收款憑證

5、土地契稅稅票

申請人：貴州名堂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2015年6月29

第三篇：關(guān)于退還土地的申請

關(guān)于退還。。。承包土地的申請

-------村兩委：

申請單位：————家庭農(nóng)場。住址：————家庭農(nóng)場自————年承包至今，在此期間我弟兄幾人起早貪黑，精耕細(xì)作，不敢有絲毫懈怠，但仍然虧損嚴(yán)重。究其原因主要有以下幾個方面造成的：

一、生產(chǎn)資料成本過高。種子、肥料、農(nóng)藥、機(jī)械、人工等都有大幅提高。種子由原來的三、四十元一畝，提高到現(xiàn)在的一百多元一畝，每畝成本增加一百元左右。肥料、農(nóng)藥、機(jī)械（旋耕、收割）、人工等每畝增加成本一百元。現(xiàn)在與剛開始時每畝成本增加二百元左右。

二、國家對大戶的補貼逐年減少。國家補貼越來越少，麥子、良種等補貼已取消。大部分補貼發(fā)放在農(nóng)民手中，承包人交水費而補貼歸農(nóng)戶。該補貼的也沒有補貼到位，如秸稈禁燒補貼等一直沒有補貼到位。

三、國家糧食收購價格下調(diào)。國家今年下調(diào)了糧食收購價格，給我們造成很大的損失。以后國家將進(jìn)一步下調(diào)糧食價格，甚至取消糧食保護(hù)價。

四、土地租金過高?，F(xiàn)在每畝租金600元，水費30元，合計630元一畝，明顯高于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，給我們增加很大成本。

綜上所述，————家庭農(nóng)場已不能再繼續(xù)承包土地，我弟兄幾個包括家人辛苦勞作一年，沒有分文收入不說，還有借債墊付租金和生產(chǎn)成本，確實感到力不從心?，F(xiàn)租金已全部付清。望領(lǐng)導(dǎo)實際考察，體恤我們的難處！

懇請批準(zhǔn)為盼！

——————家庭農(nóng)場 二0一七年十一月十七日

第四篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓金管理，提高財政資金使用效益，促進(jìn)園區(qū)健康快速發(fā)展，依照市有關(guān)土地出讓金管理和園區(qū)工業(yè)投入相關(guān)規(guī)定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實行歸口管理，由鎮(zhèn)財政統(tǒng)一撥付給園區(qū)，園區(qū)根據(jù)土地出讓金管理暫行辦法進(jìn)行管理。第三條 返還對象的稅源注冊地必須在仙女鎮(zhèn)范圍。

第四條 園區(qū)重大招商引資企業(yè)，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區(qū)主任辦公會研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對于投資強度、注冊資本、達(dá)不到要求的企業(yè)，土地出讓金凈收益不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第六條 對于投資規(guī)模1億元以上，注冊資本到帳3600萬元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬元）以上的企業(yè)，園區(qū)調(diào)控比例為30 %，其中20%根據(jù)企業(yè)在三年期間的開票和稅收情況進(jìn)行考核獎勵，具體考核獎勵辦法根據(jù)江發(fā)（2011）15號文件精神：；10%作為園區(qū)統(tǒng)籌收入。

三、附則

第七條 三產(chǎn)、建筑、流通、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執(zhí)行。

江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)仙城工業(yè)園區(qū)管理委員會

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第五篇：土地出讓金財稅處理

返還土地出讓金的財稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會向開發(fā)商返還土地出讓金，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)交納土地出讓金10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規(guī)定資金的專項用途。

稅務(wù)處理

（一）營業(yè)稅

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：

1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算。

本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

該觀點與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。”

此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應(yīng)全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。

（五）會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 30000000 貸：營業(yè)外收入 30000000 政府收儲的土地出讓金返還是否繳納營業(yè)稅

【問題】

我公司因政策性關(guān)停，政府將我公司的土地和地上建筑物評估后收儲，并按照評估價將出讓金返還我公司，是否繳納營業(yè)稅？ 【解答】

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

綜上所述，你公司因政策性關(guān)停，政府將你公司的土地和地上建筑物評估后收儲，按照評估價將出讓金返還你公司，你公司對收到的出讓金返還款可以不繳營業(yè)稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設(shè)的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對開發(fā)商取得的返還款是認(rèn)定為財政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營性收入，其稅務(wù)處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房

案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平方米回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

（一）營業(yè)稅

本案例實際上是政府主導(dǎo)拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種情形進(jìn)行處理：

1、返還款相當(dāng)于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認(rèn)收入的部分。

如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬元收入計算繳納營業(yè)稅。

2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。大于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進(jìn)行營業(yè)稅判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。

3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入的部分。

開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營業(yè)稅實施細(xì)則中的價格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計征企業(yè)所得稅。

根據(jù)《關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。

《關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算?！?/p>

由于此業(yè)務(wù)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進(jìn)行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：第三種情形明確，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，對開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 3000 完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時：

借：預(yù)收賬款 3000 貸：營業(yè)收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補償。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

（一）營業(yè)稅

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照”建筑業(yè)“稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于”服務(wù)業(yè)—代理業(yè)“行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！?/p>

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動遷補償款差額，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”繳納營業(yè)稅75萬元。

（二）企業(yè)所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。代理支付動遷補償款差額，應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

（三）土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

（四）會計處理

先期支付拆遷補償款和進(jìn)行拆遷時：

借：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)支出 1000 貸：現(xiàn)金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。

收到返還款時，代理支付動遷補償款業(yè)務(wù)： 借：銀行存款 2000 貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 500 收到拆遷工程款時：

借：銀行存款 1000 貸：其它業(yè)務(wù)收入1000

三、土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)會以土地出讓金返還的形式，對開發(fā)商用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的補償。

案例3：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。

（一）營業(yè)稅

項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。

本案例符合BT（即“建設(shè)—移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。

對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)，BT模式下的營業(yè)稅處理如下：

1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額繳納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補貼處理，不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

（三）土地增值稅 根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用時，企業(yè)應(yīng)做其他業(yè)務(wù)收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：其它業(yè)務(wù)收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施

公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

筆者認(rèn)為此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

案例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。

（一）營業(yè)稅

此業(yè)務(wù)實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設(shè)施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。筆者認(rèn)為企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，筆者認(rèn)為企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應(yīng)作如下處理：

1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計算土地增值稅清算收入。

2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。

收到返還款時，如是補貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發(fā)成本 3000 收到返還款時，如是購買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營業(yè)收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。

案例5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。

（一）營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營業(yè)稅。

丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。

丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規(guī)定進(jìn)行判定。如果作為不征稅收入處理，根據(jù)《企業(yè)所得稅實施條例》第二十八條的規(guī)定，不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

（三）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實施細(xì)則的規(guī)定，乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。

（四）會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。

丙企業(yè)取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時，應(yīng)作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營業(yè)外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。

案例6：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。

（一）營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規(guī)定，由于本案例土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅 企業(yè)在實際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因為返還3000萬元地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

（四）會計處理

收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 3000 貸：營業(yè)外收入 3000 以上各案例中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據(jù)《契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天?！币虼?，企業(yè)在簽訂合同的當(dāng)天就應(yīng)繳納契稅，計稅依據(jù)為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行上可能會有一些差異，企業(yè)在作出處理時，應(yīng)首先和當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，以避免產(chǎn)生不必要的涉稅風(fēng)險。