第一篇：土地出讓金管理辦法實施細則規(guī)定

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土地出讓金管理辦法實施細則規(guī)定

隨著土地使用權(quán)的出讓越來越多，也越來越頻繁，國家為了使土出讓金得到更加合理高效的使用，出臺了土地出讓金管理辦法，那么土地出讓金管理辦法規(guī)定了什么?下面贏了網(wǎng)小編為大家整理。

土地出讓金管理辦法實施細則

目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;

協(xié)議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

非法低價(包括無償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。區(qū)別是否低價出讓國有

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土地使用權(quán)，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī) 定：

1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的 一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40%”;

1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè) 等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓最低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費 用、銀行利息及土地純收益等基本因素。

由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價，協(xié)議出讓最低價是衡量是否低價出 讓國有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否低價 出讓國有土地已遠遠不夠。

一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓;

另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補交土地出讓金;

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再者，還 有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。

1、僅按不同用途基準(zhǔn)地價的一定比例確定的協(xié)議出讓最 低價標(biāo)準(zhǔn)，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。

2、，具體出讓地塊地價內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓最 低價地價內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。

3、根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權(quán)價格可作為企業(yè)權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地 的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。最低價確認方法協(xié)議出讓最 低價不能簡單地由基準(zhǔn)地價的一定比例確定，應(yīng)分門別類針對具體出讓土地類型及地價內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價確定。

對于新增建設(shè)用地采用協(xié) 議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的土地，土地補償費、安 置補助費、法律咨詢s.yingle.com

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征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協(xié)議出讓地價的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費，或稱土地所有權(quán) 收益、土地純收益。

當(dāng)然，土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由 土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向以出讓 等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。

雖然繳納主體和性質(zhì)不同，但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定是由國土資源部按照全 國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準(zhǔn)地價水平等情況確定的，其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價的確定可 以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而 確定平均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn)，因此協(xié)議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協(xié)議出讓最低價=新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)÷60%毛地和熟地具備建設(shè)條件 的土地，其協(xié)議出讓最低價的確定可以以基準(zhǔn)地價和生地出讓最低價加上相應(yīng)的土地開發(fā)費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地

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出讓金 有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。

但對于目前制定新增建設(shè)用地(工業(yè)用途)協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，卻 不失為行之有效的辦法。對于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓最低價的確定要以基準(zhǔn)地價為準(zhǔn);以生地、毛地出讓的，從基準(zhǔn)地價中扣除相應(yīng)的平均土地取得費、開發(fā)費等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價確定。根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金。據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標(biāo)定地價 的40%，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標(biāo)定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標(biāo)準(zhǔn)。

以上是小編為大家整理的關(guān)于土地出讓金管理辦法的實施細則，此細則是關(guān)于土地出讓金的管理，根據(jù)細則能夠使土地出讓金更能夠用到實處。希望能給大家?guī)韼椭?，如果大家還有疑問可以致電贏了網(wǎng).? 怎么約定民間借貸的利率_民間借貸能否約定復(fù)利 http://s.yingle.com/zw/712443.html

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第二篇：土地出讓金支付規(guī)定

土地出讓金支付規(guī)定

本網(wǎng)訊近日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號，下稱通知）。通知明確指出，開發(fā)商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

通知要求，要加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。這是落實土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理的基礎(chǔ)。除國務(wù)院有明確規(guī)定以外，任何地區(qū)和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構(gòu)要各負其責(zé)，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應(yīng)補繳的土地價款，繳款人應(yīng)及時按合同有關(guān)規(guī)定繳款。對于未按規(guī)定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發(fā)國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉(zhuǎn)地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，要嚴格執(zhí)行10個工作日劃轉(zhuǎn)地方國庫的規(guī)定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規(guī)定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉(zhuǎn)地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構(gòu)、監(jiān)察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內(nèi)通報批評。各級人民銀行分支機構(gòu)要加強對商業(yè)銀行代收土地出讓收入業(yè)務(wù)的檢查監(jiān)督與管理。

（三）規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執(zhí)行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執(zhí)行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規(guī)定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設(shè)的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關(guān)拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調(diào)查發(fā)現(xiàn)的個別地方越權(quán)減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現(xiàn)象，省級財政、國土資源管理、監(jiān)察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應(yīng)繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時在中國土地市場網(wǎng)及土地有形市場等指定場所公布。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同、劃撥決定書應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時在土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協(xié)調(diào)，或通過中國土地市場網(wǎng)、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關(guān)信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統(tǒng)一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。

第三篇：竹山縣土地出讓金征收管理辦法

竹山縣土地出讓金征收管理辦法

第一條 為加強我縣國有土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱土地出讓金）的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，結(jié)合實際，制定本辦法。第二條 土地出讓金及其它土地收益主要是指：

（一）存量國有土地使用權(quán)出讓時，土地使用者依法交納的土地出讓金。

（二）國有土地使用期滿后，土地使用者需要續(xù)期而交納的續(xù)期土地出讓價款。

（三）原通過行政劃撥獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

（四）依法獲得土地使用權(quán)的土地使用者，在承租年限內(nèi)，按規(guī)定向政府交納的土地使用費或土地租金。

（五）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。

（六）對出讓土地，凡改變土地用途的，應(yīng)按規(guī)定補交不同用途的土地差價。

（七）新增建設(shè)用地，依法有償使用的土地出讓金。

（八）土地使用權(quán)人未按合同約定期限對土地進行投資建設(shè)而依法交納的土地閑置費。

（九）土地出讓金的存款利息。

第三條 土地出讓金由縣國土資源部門征收，縣財政部門管理，其它部門和單位一律不得代征代管。

第四條 土地基準(zhǔn)地價的修編由縣國土資源部門會同縣物價、財政、房產(chǎn)、國有資產(chǎn)等部門，依照國家有關(guān)規(guī)定修定，經(jīng)省以上主管部門（省國土資源廳、省物價局）審批后，由縣人民政府發(fā)布實施。標(biāo)定地價由縣土地評估專業(yè)機構(gòu)評估后報縣國土資源局備案。

第五條 土地出讓金必須全部上繳財政，并納入預(yù)算管理?？h國土資源部門要建立健全土地資產(chǎn)檔案，對土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓情況及其收益進行專戶管理?？h財政部門要在銀行開設(shè)“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和核算。并在月末和縣國土資源管理部門進行核對，清算當(dāng)月土地出讓金收支情況。

第六條 土地出讓金主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)整理，任何單位和個人凡依法經(jīng)營使用國有土地都必須按時足額繳納土地出讓金。未經(jīng)縣人民政府審查同意，任何單位和個人不得隨意減免或返還土地出讓金。

第七條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地（包括需要調(diào)整的和鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量土地，舊城改造和新增建設(shè)用地）都必須納入收購儲備庫，實行政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理的經(jīng)營體系。

第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)征收的土地出讓金（不包括城關(guān)鎮(zhèn)）全額進入財政金庫。確因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及土地開發(fā)整理支出的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向縣政府寫出專題報告，經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣財政按批準(zhǔn)的比例及金額返退鄉(xiāng)鎮(zhèn)。返退比例為：凡屬存量地產(chǎn)生的土地出讓金按四六分成，即縣四成，鄉(xiāng)鎮(zhèn)六成；凡屬新增用地發(fā)生的土地出讓金按**分成，即縣六成，鄉(xiāng)鎮(zhèn)四成（因特殊需要的，報縣政府另行審批）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要確保返退資金專款專用，并接受縣財政、審計部門的監(jiān)督檢查。

第九條 縣國土資源部門要嚴格按照劃撥供地目錄供地，對不符合劃撥供地的建設(shè)項目一律實行有償供地，協(xié)議出讓的土地出讓金征繳比例不低于總地價的70%。凡商業(yè)、服務(wù)、金融、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地都必須經(jīng)國土資源部門依法以招投標(biāo)、拍賣、掛牌出售等方式提供。第十條 國有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后，由縣國土資源部門負責(zé)根據(jù)合同督促收繳土地使用權(quán)出讓金，對拒不依法交納的單位和個人，依法予以處罰。

第十一條 土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價款后，由縣國土資源部門根據(jù)受讓方提供的“土地出讓金專用票據(jù)”及相關(guān)材料，及時辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。第十二條 縣政府每年年初給縣國土資源局下達土地出讓金征繳任務(wù)，凡經(jīng)縣政府批準(zhǔn)減免或留給鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分應(yīng)計算在縣國土資源局的上繳任務(wù)之內(nèi)。

第十三條 縣財政對縣國土資源系統(tǒng)實行部門預(yù)算。已被人事、財政部門審定在編的人員全額納入財政預(yù)算；對其公用、業(yè)務(wù)及專項經(jīng)費等從實際需要出發(fā)納入預(yù)算，以確保國土資源管理工作正常運轉(zhuǎn)。同時，撥付土地出讓金征繳任務(wù)以內(nèi)總數(shù)的3%、征收任務(wù)以外總數(shù)的6%作為土地出讓業(yè)務(wù)的工作補助經(jīng)費。

第十四條 本規(guī)定由縣財政局、國土資源局負責(zé)解釋。第十五條 本規(guī)定自發(fā)布二OO四年七月一日起實施。

第四篇：三舊政策 土地出讓金規(guī)定

“工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地,政府將收回出讓；開發(fā)地下空間要收土地出讓金,城中村改造安置房交易計收30%基準(zhǔn)地價……”記者昨日獲悉,廣州市國土房管局制定的《關(guān)于調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)的通知》(下稱《通知》)已經(jīng)市政府同意,從7月1日起,廣州將實行新的土地出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)。專家稱,此舉及時填補了土地出讓金計收政策的空白和遺漏,能減少違規(guī)用地,推動“三舊”改造。

工業(yè)改住宅,政府僅返還40%成交價

這是廣州五年來首次調(diào)整土地出讓金計收標(biāo)準(zhǔn),其中指出:按工業(yè)、倉儲、市政設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施等用途申請用地后,未按原規(guī)劃實施建設(shè)的項目,現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅的,由政府收回重新公開出讓,按土地公開出讓成交價的40%返還原用地單位前期投入費用；調(diào)整為商品住宅外的經(jīng)營性用途的,按調(diào)整時的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算補繳出讓金；調(diào)整為非經(jīng)營性用途的,按調(diào)整時的土地純收益標(biāo)準(zhǔn)計算補繳出讓金。除工業(yè)項目以外的協(xié)議出讓項目建筑面積或建筑用途調(diào)整的,均按相應(yīng)用途調(diào)整時的地價標(biāo)準(zhǔn)收取差價。

廣州市國土房管局表示,規(guī)劃改用途的補繳土地出讓金,此前規(guī)定是按原出讓價格標(biāo)準(zhǔn)計收,一般補繳標(biāo)準(zhǔn)偏低,容易誘導(dǎo)開發(fā)商拿地后調(diào)增規(guī)劃容積率,此次新政策則一律按調(diào)增容積率時的基準(zhǔn)地價計收,保證土地出讓收益應(yīng)收盡收。

廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎說,以往有的開發(fā)商專鉆空子,想辦法把工業(yè)用地等轉(zhuǎn)為住宅,低價拿地、高價賣地,新規(guī)對開發(fā)商是很大約束,能抑制投機取巧、拖延開發(fā)、囤地等行為?！捌鋵嵧恋貎r值一直在增長,理應(yīng)按市場價補繳。這及時填補了土地出讓金計收政策的空白和遺漏,讓土地開發(fā)掌握在規(guī)劃之中?！敝性禺a(chǎn)項目部總監(jiān)黃韜表示。

城中村安置房上市,只收30%地價

值得一提的是,地下建筑應(yīng)適當(dāng)征收土地出讓金,地下商業(yè)按地上商業(yè)計收標(biāo)準(zhǔn)的50%計收土地出讓金。除依法可劃撥外,其他新建地下建筑(如停車場等),按工業(yè)用途基準(zhǔn)地價的20%計收土地出讓金。廣州市國土房管局有關(guān)負責(zé)人表示,此前沒有收取出讓金是為鼓勵開發(fā)地下空間,未來可能把規(guī)劃的地下空間價格糅合到拍賣地塊的總成本中去。黃韜認為,廣州就有很多地下商場,人氣火爆,今后收取土地出讓金也是合理的。

《通知》規(guī)定,將對國有舊廠房改造給予一定的政策支持,改作教育、科研、設(shè)計、文化等非經(jīng)營性用途和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等,符合劃撥用地目錄的,按劃撥方式處理,不符合劃撥用地目錄的,按綜合辦公用途基準(zhǔn)地價30%計收土地出讓金。改作保險金融、商貿(mào)會展等經(jīng)營性用途的,按新舊用途基準(zhǔn)地價的差價補繳土地出讓金。對于村集體或個人依法將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的,可暫緩征收土地出讓金,但村集體自行申請補繳土地出讓金,或發(fā)生新建、擴建、改建和權(quán)屬轉(zhuǎn)移等情形,則按土地純收益計收土地出讓金。如果納入“城中村”自主改造且與舊村一并改造的,還可給予“三舊”改造政策支持,按土地純收益的50%計收土地出讓金?！俺侵写濉备脑彀仓梅拷灰邹D(zhuǎn)讓時,按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價的30%計收土地出讓金。

“目前房價處于下行趨勢,政府大幅讓利,把改造的優(yōu)惠幅度明確,能進一步推動開發(fā)商和村民參與改造?！迸砼煺f。

第五篇：各地土地出讓金管理辦法是不同的

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當(dāng)?shù)氐恼W(wǎng)站查找相關(guān)信息，．

國土部門收取土地出讓金的具體標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權(quán)，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40％”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓最低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價，協(xié)議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補交土地出讓金；再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。首先，僅按不同用途基準(zhǔn)地價的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。第二，具體出讓地塊地價內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓最低價地價內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。第三，根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權(quán)價格可作為企業(yè)權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。②最低價確認方法協(xié)議出讓最低價不能簡單地由基準(zhǔn)地價的一定比例確定，應(yīng)分門別類針對具體出讓土地類型及地價內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價確定。對于新增建設(shè)用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協(xié)議出讓地價的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費，或稱土地所有權(quán)收益、土地純收益。當(dāng)然，土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質(zhì)不同，但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準(zhǔn)地價水平等情況確定的，其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價的確定可以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn)，因此協(xié)議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協(xié)議出讓最低價=新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)÷60％毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓最低價的確定可以以基準(zhǔn)地價和生地出讓最低價加上相應(yīng)的土地開發(fā)費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建設(shè)用地（工業(yè)用途）協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，卻不失為行之有效的辦法。對于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓最低價的確定要以基準(zhǔn)地價為準(zhǔn)；以生地、毛地出讓的，從基準(zhǔn)地價中扣除相應(yīng)的平均土地取得費、開發(fā)費等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價確定。根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金。據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標(biāo)定地價的40％，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標(biāo)定地價的40％”作為衡量低價出讓國有土地的標(biāo)準(zhǔn)

什么是土地使用權(quán)出讓金

土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租 ”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地”價，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權(quán)，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50％～70％左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

買什么房要繳土地出讓金

對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權(quán)，他已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應(yīng)面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產(chǎn)，買方已經(jīng)繳納了土地出讓金。

但是，購房者買了商品房后，并非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例中指出，土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應(yīng)仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)為綜合用地，只能用50年。

如果購房者買有出讓土地證的二手房，由于賣方已經(jīng)繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產(chǎn)的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉(zhuǎn)讓時他已經(jīng)用了30年，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過期限后就得補繳。