第一篇：2012別墅項(xiàng)目國(guó)慶活動(dòng)方案

xxxx國(guó)慶活動(dòng)方案

一．活動(dòng)思路：

2012年中秋、國(guó)慶聯(lián)合放假8天，是市民出行旅游的黃金時(shí)期。而xxxx作為旅游度假區(qū)自身具備良好的旅游度假優(yōu)勢(shì)資源，可借此機(jī)會(huì)行進(jìn)宣傳，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)組織系列主題活動(dòng)，增加對(duì)旅游人群的吸引力。“以旅游帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人氣，以活動(dòng)聚集目標(biāo)客戶(hù)”，為項(xiàng)目10月開(kāi)盤(pán)積蓄足夠客源。

二．主題主題

“迎中秋國(guó)慶·品高爾夫”

中秋國(guó)慶八天樂(lè)，游出輕松，玩出品味

三．活動(dòng)系列、時(shí)間及地點(diǎn)

9月30日，賞月美食游——月餅、露天燒烤、大閘蟹；（練習(xí)場(chǎng)）

10月1日，品質(zhì)生活游——紅酒、咖啡、雪茄品鑒；（會(huì)員吧；專(zhuān)業(yè)品鑒師及設(shè)備）10月2日，溫情親子游——少兒高爾夫精英特訓(xùn)班；（練習(xí)場(chǎng)；2組教練）

10月3日，浪漫全家游——全家高爾夫觀光及時(shí)尚攝影；（球場(chǎng)；2組專(zhuān)業(yè)攝影團(tuán)隊(duì)）10月4日，私家定制游——私人形象及服裝、汽車(chē)音響、高爾夫球具裝備；（會(huì)員吧）10月5日，陽(yáng)光時(shí)尚游——游艇、垂釣、風(fēng)箏；（湖岸）

10月6日，藝術(shù)人生游——當(dāng)代藝術(shù)展；（會(huì)所大廳）

10月7日，豐盛假日游——有獎(jiǎng)問(wèn)答+幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)（會(huì)所大廳）

所有活動(dòng)，每天前20名到訪客戶(hù)在售樓部登記的可以免費(fèi)參加享受；

預(yù)計(jì)費(fèi)用：8萬(wàn)

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝：活動(dòng)背景板，區(qū)域指示牌，活動(dòng)說(shuō)明X展架，燈光等

抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品：購(gòu)房代金券+高爾夫球桿單桿、套桿、球包、球帽等

活動(dòng)宣傳：夾報(bào)、短信、電臺(tái)、電話(huà)通知、網(wǎng)絡(luò)

P.1

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬(wàn)/天

2012.09.22

P.2

第二篇：別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方案、

紫薇·莊園營(yíng)銷(xiāo)

推廣中心：年底500萬(wàn)的銷(xiāo)售任務(wù)

推廣策略：摒棄了慣?！耙龑?dǎo)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、延續(xù)期、掃尾期”為階段的模式，而更多地考慮短時(shí)間高效率效促進(jìn)銷(xiāo)售方案。營(yíng)銷(xiāo)方案一：

方案名稱(chēng)“秘密莊園拍賣(mài)會(huì)”

營(yíng)銷(xiāo)策略：短時(shí)間快速吸引和調(diào)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望，發(fā)動(dòng)客戶(hù)關(guān)注熱情為核心，制定相應(yīng)活動(dòng)推廣詞

營(yíng)銷(xiāo)核心：沖刺年底500萬(wàn)銷(xiāo)售任務(wù)的短時(shí)高效營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)

推廣詞精神主題：中國(guó)味，世界觀-適合中國(guó)人居住的莊園生活空間，秦嶺里最后的原生態(tài)建筑。

推廣總口號(hào)：天造一半，人造一半（紫薇·山莊規(guī)劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的氣候特征及綜合資源優(yōu)勢(shì)，汲取世界名宅比弗利山莊貝肯山等世界同一緯度山林別墅設(shè)計(jì)精髓，融合秦嶺山體資源景觀與歐美山林建筑特色，最終確定了最適宜秦嶺地區(qū)山居生活的歐美山林建筑風(fēng)格，所有建筑均依山勢(shì)而起、隨山水景觀而動(dòng)，創(chuàng)造出“山屋共融、景隨山動(dòng)”的視覺(jué)效果，將原生態(tài)山居生活的建筑理念完全融入到你的夢(mèng)想生活中，讓項(xiàng)目變成真正意義上的“生長(zhǎng)于秦嶺里的原生態(tài)建筑”。）

品牌意識(shí)：紫薇又一杰作

營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)：根據(jù)項(xiàng)目在推案時(shí)將房源分批推出的特點(diǎn)，在推廣上摒棄了慣?！耙龑?dǎo)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、延續(xù)期、掃尾期”為階段的模式，而更多地考慮分波次推出案體的情況。蓄勢(shì)準(zhǔn)備期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活動(dòng)：“秘密莊園拍賣(mài)會(huì)”；“XXXX元競(jìng)拍會(huì)（秦嶺里最后的原生態(tài)建筑XXXX元起步）”；

造勢(shì)：紫薇又一杰作；兩套秦嶺里原生級(jí)別墅什么價(jià)格？？？你說(shuō)的算；尋人啟事：尋找全城2名紫薇莊主。（信息傳遞：價(jià)格？？？競(jìng)拍價(jià)客戶(hù)說(shuō)的算；產(chǎn)品？？？只有兩套競(jìng)拍，限時(shí)性，稀缺性，不可錯(cuò)過(guò)的秦嶺里的原生建筑）品牌蓄勢(shì) 兩大原則：

企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌構(gòu)成母子品牌，母子品牌同時(shí)蓄勢(shì)。通過(guò)領(lǐng)袖群體，帶動(dòng)主力購(gòu)買(mǎi)層。

活動(dòng)主題：2套別墅1元競(jìng)拍（摒棄了慣?！耙龑?dǎo)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、延續(xù)期、掃尾期”為階段的模式，以最大化調(diào)動(dòng)所有高端客戶(hù)關(guān)注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饑餓營(yíng)銷(xiāo)，短時(shí)間高熱度去化兩套別墅）

活動(dòng)概述：紫薇·山莊 1元競(jìng)拍會(huì)（秦嶺里最后的原生態(tài)建筑XXXX元起步）活動(dòng)時(shí)間：2015.12.1-XXXX.XX.XX 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心 主辦單位：西安紫薇地產(chǎn)

活動(dòng)亮點(diǎn)：a.一元起拍活動(dòng)，商品起拍+秦嶺里最后的原生態(tài)建筑（僅限兩套別墅）

b.專(zhuān)業(yè)的競(jìng)拍活動(dòng)公司全程策劃

c.自助餐，活動(dòng)全程為客戶(hù)體驗(yàn)滿(mǎn)意度做最好服務(wù) d.小商品：1元起拍小家電，1元？洗衣機(jī)、電視機(jī)、電飯煲、IPAD、Iphone等，活動(dòng)預(yù)熱 e.全程體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)

活動(dòng)組織：客戶(hù)邀約1，項(xiàng)目前期意向客戶(hù)；2，紫薇地產(chǎn)公司和西安高科(集團(tuán))公司管理層的高端資源、紫薇地產(chǎn)所有合作商（供貨商、施工單位負(fù)責(zé)人等）具有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群；

3、邀請(qǐng)全城企業(yè)高管參與（中國(guó)人忌諱“露富”，許多企業(yè)主和老板將自己的身份歸入中高級(jí)管理人士之中）

配合主題活動(dòng)：設(shè)計(jì)師談別墅的空間與健康；易學(xué)大師談別墅的風(fēng)水觀；園林專(zhuān)家談別墅的園林設(shè)計(jì)與維護(hù)；投資咨詢(xún)師談別墅的投資與增值；別墅經(jīng)驗(yàn)住戶(hù)談住別墅的心得；物業(yè)專(zhuān)家談別墅的物業(yè)管理與人性服務(wù)。

營(yíng)銷(xiāo)方案二：方案名稱(chēng)“女王駕到”

營(yíng)銷(xiāo)策略：短時(shí)間快速抓住主力購(gòu)買(mǎi)客群，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氣氛擠壓爆發(fā)，并配合相應(yīng)活動(dòng)爭(zhēng)取完成2套別墅去化。

營(yíng)銷(xiāo)核心：沖刺年底500萬(wàn)銷(xiāo)售任務(wù)的短時(shí)高效營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)

推廣詞精神主題：女王駕到!西安首席名媛盛典登臨紫薇莊園，一場(chǎng)引領(lǐng)西安時(shí)尚女士風(fēng)尚的名媛盛典在紫薇號(hào)莊園盛大開(kāi)啟。夢(mèng)幻禮服、時(shí)尚造型、T臺(tái)走秀……在紫薇莊園堪比《唐頓》的華貴與夢(mèng)幻中，誠(chéng)邀風(fēng)范大家共同鑒證…… 推廣總口號(hào)：私人定制·名媛禮遇；女王駕到，禮遇秦嶺里最后的原生態(tài)建筑；獻(xiàn)給讀懂莊園生活的女王（協(xié)同西安省企業(yè)家俱樂(lè)部，誠(chéng)邀女高管、企業(yè)主、或高管夫人、企業(yè)主愛(ài)人等）

營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)：根據(jù)項(xiàng)目在短期沖刺500萬(wàn)銷(xiāo)售任務(wù)的基礎(chǔ)上，在推廣上縮小客戶(hù)群范圍，做到精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。

蓄勢(shì)準(zhǔn)備期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活動(dòng)概述：“女王駕到·禮遇紫薇”；“獻(xiàn)給讀懂莊園生活的女王”(最終加冕女王得主將獲得紫薇公司巨額購(gòu)房?jī)?yōu)惠卷)活動(dòng)時(shí)間：2015.XXXX 活動(dòng)地點(diǎn)：紫薇·山莊 主辦單位：西安紫薇地產(chǎn)

活動(dòng)亮點(diǎn)：a.夢(mèng)幻禮服、時(shí)尚造型、T臺(tái)走秀 b.專(zhuān)業(yè)的活動(dòng)公司全程策劃 c.企業(yè)家俱樂(lè)部全程參加

d.奢飾品展示，奢侈品牌介紹和珠寶品鑒 e.全程體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)

活動(dòng)組織：客戶(hù)邀約1，項(xiàng)目前期意向客戶(hù)；2，紫薇地產(chǎn)公司和西安高科(集團(tuán))公司管理層的高端資源、紫薇地產(chǎn)所有合作商（供貨商、施工單位負(fù)責(zé)人等）具有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群；

3、邀請(qǐng)全城企業(yè)高管參與（中國(guó)人忌諱“露富”，許多企業(yè)主和老板將自己的身份歸入中高級(jí)管理人士之中）

配合主題活動(dòng)：奢飾品展示，奢侈品牌介紹和珠寶品鑒大師現(xiàn)場(chǎng)品鑒

第三篇：麗水某別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案

麗水某別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案

1.麗水房地產(chǎn)業(yè)的旗艦[金龍公司及本案物業(yè)檔次]

2.100%都市村莊[環(huán)境定位]

3.麗水最后的風(fēng)水寶地[地理價(jià)值]

4.告別傳統(tǒng)，開(kāi)始麗水新的居住時(shí)代[文化內(nèi)涵]

5.珍稀席位，彌足可貴[稀缺資源]

6.人生價(jià)值的體現(xiàn)[人文內(nèi)涵]

7.無(wú)論現(xiàn)在還是將來(lái)，無(wú)論麗水還是世界，它同樣不可多得[傳承價(jià)值]

l 藝閣公司圍繞上述定位，展開(kāi)本案的品牌塑造、營(yíng)銷(xiāo)策劃和整合傳播。

本案的推廣主題及廣告口號(hào)

主題：云山翠谷，都市村莊

廣告語(yǔ)：

l 結(jié)廬在人境，而無(wú)車(chē)馬喧

l 讓思想與白云共舞

l 云是多情的，你是自由的 l 云山翠谷，都市村莊

l 忠告云山翠谷的業(yè)主們：不要在社區(qū)中亂丟金幣，以免污染環(huán)境

項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略建議及價(jià)格定位

1、銷(xiāo)售策略

基于本案的檔次及區(qū)域內(nèi)資源的稀缺性，建議銷(xiāo)售策略為：高開(kāi)高走

2、價(jià)格定位建議（略）

第叁部分

Part Three

本案整合傳播的基本理念和思路

▓準(zhǔn)確的定位，并圍繞于此進(jìn)行有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣，從而保持整個(gè)行銷(xiāo)過(guò)程的統(tǒng)一性和連貫性。這個(gè)過(guò)程稱(chēng)之為整合營(yíng)銷(xiāo)傳播。整合營(yíng)銷(xiāo)傳播可使有限的投入獲得最限度的回報(bào)。

本案整合傳播的基本理念

房產(chǎn)的消費(fèi)是理性的，高檔物業(yè)尤其如此

消費(fèi)者選擇目標(biāo)大多并非為利益驅(qū)動(dòng)，他們更注重物業(yè)所帶來(lái)的人生價(jià)值、社會(huì)地位及其他形而上的東西

這是一個(gè)鑒別接受的過(guò)程。他們首要考慮該區(qū)的地理位置、配套、文化氛圍、身份檔次、物業(yè)管理以及其他的各項(xiàng)后續(xù)的服務(wù)，其次才是性?xún)r(jià)比及升值空間。

因此，我們確定本案的整合傳播的核心內(nèi)容有：

物業(yè)的文化價(jià)值、物業(yè)的社會(huì)價(jià)值、物業(yè)的傳承價(jià)值，這一切最后歸于物業(yè)的品牌價(jià)值我們擁有的傳播資源有：項(xiàng)目最優(yōu)的地段、最佳的環(huán)境，本地唯一的高尚別墅區(qū)，最貴的單體物業(yè)價(jià)值，最優(yōu)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、麗水的最后一塊風(fēng)水寶地策略為制定合理的品牌定位,目標(biāo)是營(yíng)造高檔物業(yè)的文化內(nèi)涵和居住軟環(huán)境，最終形成其獨(dú)有的品牌價(jià)值。

打造麗水房地產(chǎn)業(yè)旗艦

因此，我們必須制定科學(xué)的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略，進(jìn)行有效的實(shí)施，為開(kāi)發(fā)商出謀策劃消費(fèi)者對(duì)本案的未來(lái)還存在疑慮，開(kāi)發(fā)者尚未構(gòu)成100%的信心運(yùn)作的最終體系未能確定真正的高尚社區(qū)還尚未誕生；關(guān)于項(xiàng)目的定位尚未最終確定，品牌價(jià)值尚未體現(xiàn)。

基于項(xiàng)目的本身就具備這樣的優(yōu)勢(shì)，而且優(yōu)勢(shì)明顯，只是優(yōu)勢(shì)尚未被有效地發(fā)掘

我們的目標(biāo)是構(gòu)建白云山生態(tài)小區(qū)的品牌，同時(shí)使金龍房產(chǎn)的品牌更富有價(jià)值

本案整合營(yíng)銷(xiāo)傳播的戰(zhàn)略目標(biāo)

整合營(yíng)銷(xiāo)傳播的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。其目標(biāo)必須與開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相統(tǒng)一：

l 品牌建設(shè)目標(biāo)：

通過(guò)一系列品牌塑造活動(dòng)，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，并與金龍品牌相得益彰。

l 完成營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：

確定與品牌定位相符的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及目標(biāo)市場(chǎng)，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，開(kāi)展一系列有效的促銷(xiāo)活動(dòng)；按既定目標(biāo)價(jià)格與目標(biāo)進(jìn)度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃。

l 整合傳播目標(biāo)：

通過(guò)對(duì)多種傳播工具的優(yōu)化組合，沿著唯一的主軸、方向?qū)⒏鲝V告要素統(tǒng)一整合傳播，使“云山翠谷”的廣告信息有效傳達(dá)并引向消費(fèi)者，進(jìn)而引起目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)，順利完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

l 高檔社區(qū)的軟環(huán)境建設(shè)目標(biāo)：

配合開(kāi)發(fā)商硬件建設(shè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行小區(qū)的軟環(huán)境建設(shè)，從而使本案成為真正高檔的社區(qū)，充分體現(xiàn)金龍的品牌價(jià)值及社區(qū)的人文價(jià)值。

整合營(yíng)銷(xiāo)傳播的核心策略

●本案整合傳播的核心策略

讓所有的消費(fèi)者認(rèn)為，“白云山生態(tài)住宅小區(qū)”是最高檔的物業(yè)，她是時(shí)代的典范，她只屬于有身份、有地位、有品位的人，無(wú)論是現(xiàn)在還是將來(lái)，無(wú)論是麗水還是整個(gè)世界?！霸粕酱涔取倍紦碛胁豢芍棉q的金鉆價(jià)值。

●核心策略單位

依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，設(shè)定溝通職責(zé)（廣告目標(biāo)），通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)，進(jìn)行質(zhì)化（溝通方面）與量化（溝通效益）之目標(biāo)管理，以此評(píng)估系統(tǒng)有效性及監(jiān)控整合傳播策略的準(zhǔn)確性。

目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分

確定目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)群體，將使我們的整合傳播有的放矢。

l 目標(biāo)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)：麗水市本地市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)：周邊縣市

三級(jí)市場(chǎng)：麗水籍的海外華僑

l 目標(biāo)消費(fèi)群體

1、私營(yíng)業(yè)主

2、城市新貴

3、政府官員

4、海外華僑

第肆部分

Part Four

本案整合傳播的實(shí)施

▓制定一個(gè)整合營(yíng)銷(xiāo)傳播方案是基礎(chǔ)，如何實(shí)施則是關(guān)鍵。整合營(yíng)銷(xiāo)傳播實(shí)施包括品牌塑造、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和廣告策略。

品牌塑造及整合傳播流程

┌品牌建設(shè)-CIS導(dǎo)入

│ ┌傳播策略

溝通主題┐ │ │電視廣告/軟性宣傳節(jié)目

市場(chǎng)調(diào)查→項(xiàng)目定位→│→ ├整合傳播┤報(bào)紙廣告/宣傳文章

規(guī)劃優(yōu)化建議┘ │ │宣傳畫(huà)冊(cè)、傳單等

│ │路牌、橫幅等戶(hù)外廣告

│ └媒介計(jì)劃/效果調(diào)查

│ ┌定期PR企劃

└營(yíng)銷(xiāo)企劃|定期營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

銷(xiāo)售人員培訓(xùn)

└定期SP企劃

品牌塑造及整合傳播工作基礎(chǔ)：市場(chǎng)調(diào)查

〉“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)?！鄙钊爰?xì)致的市場(chǎng)調(diào)查有助于我們細(xì)化本案的傳播策略與溝通主題，以最小的投入達(dá)到最大的傳播效果。

〉市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容包括：

1、市場(chǎng)分析

2、項(xiàng)目情況分析

3、目標(biāo)市場(chǎng)與區(qū)域

4、項(xiàng)目產(chǎn)品與定位

5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查及對(duì)策

6、項(xiàng)目形象品牌定位

7、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略

〉調(diào)查提綱將由幾位專(zhuān)家共同制定，以保證其科學(xué)性、準(zhǔn)確性。調(diào)查完成后，我們將整理成調(diào)查報(bào)告，并進(jìn)一步延展成具有指導(dǎo)性的營(yíng)銷(xiāo)建議和市場(chǎng)反饋意見(jiàn)，遞交公司相關(guān)部門(mén)，作為修正銷(xiāo)售策略的依據(jù)。一部分調(diào)查內(nèi)容可整理成宣傳資料，在報(bào)紙上進(jìn)行公布，可用來(lái)引導(dǎo)民意。每一次調(diào)查既是取得資料的渠道，也是一對(duì)一的品牌宣傳。

品牌塑造實(shí)施內(nèi)容之一：VI系統(tǒng)導(dǎo)入（1）

品牌將是現(xiàn)代企業(yè)的立足之本。誰(shuí)能夠成功的塑造自己的品牌形象，誰(shuí)就將是市場(chǎng)的最后勝者?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有其獨(dú)立性，每一項(xiàng)目均須有獨(dú)到的品牌價(jià)值，因此，金龍的品牌不能完全替代本案的品牌。本案的品牌是金龍品牌的延展，與金龍品牌相輔相成，相得益彰。

導(dǎo)入ＶＩ系統(tǒng)是塑造品牌的第一步，它可以立即提升企業(yè)的形象，以最直觀的方式展示品牌內(nèi)在的理念，并為企業(yè)其他的品牌建設(shè)工作打下基礎(chǔ)。

視覺(jué)識(shí)別（Visual Identity System簡(jiǎn)稱(chēng)ＶI），為CIS（Corporate Identity System）企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)中的一部分，與行為識(shí)別系統(tǒng)（Behaviour Identity System簡(jiǎn)稱(chēng) BI）、理念識(shí)別系統(tǒng)（Mind Identity System簡(jiǎn)稱(chēng) MI）共同構(gòu)成企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)。其中，視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)是最直觀、最具體化的、以視覺(jué)形象傳達(dá)企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息的識(shí)別形式。

綜合本案之現(xiàn)狀，我們擬將為本案導(dǎo)入完整的ＶＩ系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)部分和應(yīng)用部分。

品牌塑造實(shí)施工作內(nèi)容之一：VI系統(tǒng)導(dǎo)入（2）

l VIS系統(tǒng)基礎(chǔ)部分

標(biāo)志

標(biāo)準(zhǔn)字體（中英文）

標(biāo)準(zhǔn)色

輔助色

輔助圖形

印刷字體

應(yīng)用字體

組合規(guī)范

誤用范例

品牌塑造實(shí)施工作內(nèi)容之一：VIS系統(tǒng)導(dǎo)入（3）

l VIS系統(tǒng)應(yīng)用部分/A

事務(wù)類(lèi) 交通類(lèi) 服裝類(lèi) 展示類(lèi)

名片信封信紙傳真紙文件夾資料袋便箋請(qǐng)?zhí)P記本會(huì)議記錄本證件公文包速記紙文件標(biāo)準(zhǔn)格式檔案袋 運(yùn)輸車(chē)工具車(chē)面包車(chē)看房車(chē)車(chē)體廣告其他 管理人員服裝員工服裝工作牌領(lǐng)帶領(lǐng)帶夾徽章胸卡其他 旗幟形象墻展覽廳設(shè)計(jì)識(shí)別牌指示牌接待臺(tái)售樓處樓盤(pán)展板門(mén)面工地外墻工地入口其他展示

品牌塑造實(shí)施工作內(nèi)容之一：VIS系統(tǒng)導(dǎo)入（4）

l VIS系統(tǒng)應(yīng)用部分/B

傳播類(lèi) 包裝類(lèi) 禮品類(lèi)

海報(bào)招貼路牌燈箱POP豎旗橫幅介紹冊(cè)DM廣告單頁(yè)報(bào)紙廣告標(biāo)志風(fēng)格樣本雜志廣告標(biāo)志風(fēng)格樣本其他媒體廣告 標(biāo)識(shí)貼紙禮品袋手提紙袋包裝紙禮品包裝盒VCD盤(pán)標(biāo)企業(yè)報(bào)報(bào)頭其他包裝 禮品筆禮品傘禮品表吉祥物設(shè)計(jì)吉祥物禮品項(xiàng)目特色禮品促銷(xiāo)小禮品禮品模型獎(jiǎng)杯節(jié)日卡名片盒禮品杯其它禮品

品牌塑造實(shí)施工作內(nèi)容之一：VIS系統(tǒng)導(dǎo)入（5）

l VIS開(kāi)發(fā)步驟

1、調(diào)研階段

企業(yè)內(nèi)部調(diào)查

企業(yè)社會(huì)形象調(diào)查

企業(yè)市場(chǎng)形象調(diào)查

企業(yè)現(xiàn)有形象體系的整合研究

2、形象定位

根據(jù)企業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)狀況進(jìn)行企業(yè)理念探索

明確項(xiàng)目的基本形象特征

確立項(xiàng)目的形象定位

3、視覺(jué)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)

根據(jù)企業(yè)理念和形像定位確定開(kāi)發(fā)原則

初步開(kāi)發(fā)VIS三元素

提供多種選擇性參考

初步確定VIS基本元素

4、提案及修改

由藝閣公司負(fù)責(zé)對(duì)VIS體系進(jìn)行說(shuō)明

根據(jù)開(kāi)發(fā)商建議進(jìn)行修訂

５、VIＳ完成并移交

確定的ＶＩ手冊(cè)包括：

（１）ＶＩＳ視覺(jué)手冊(cè)

（２）有關(guān)ＶＩS使用和延展說(shuō)明

5、在雙方認(rèn)可的基礎(chǔ)上辦理移交手續(xù)，雅閣公司將提供ＶＩＳ手冊(cè)兩本及可錄光盤(pán)兩套。如須另外制作樣本，有藝閣公司負(fù)責(zé)落實(shí)。

品牌塑造工作內(nèi)容之二：品牌的模擬演示系統(tǒng)

我們將為本案導(dǎo)入模擬演示系統(tǒng)，使投資者以最直觀的方式了解未來(lái)的的真實(shí)面貌。

■此系統(tǒng)包括：

1、白云山生態(tài)住宅小區(qū)空間布局實(shí)景及內(nèi)部結(jié)構(gòu)立體展示三維電視

2、大型實(shí)景模型沙盤(pán)

3、白云山生態(tài)住宅小區(qū)《知情手冊(cè)》

4、白云山生態(tài)住宅小區(qū)項(xiàng)目網(wǎng)站

品牌塑造工作內(nèi)容之三：本案的文化內(nèi)涵建設(shè)

1、項(xiàng)目的人文內(nèi)涵闡述

2、項(xiàng)目風(fēng)景名勝的傳說(shuō)故事整理

3、項(xiàng)目歌曲創(chuàng)作、錄制及MTV拍攝

4、白云山生態(tài)住宅小區(qū)研討會(huì)或論壇組織，論文整理

5、其他文化活動(dòng)

品牌推廣工作內(nèi)容總匯

1、制定有效的廣告策略

2、制定麗水本地的媒介發(fā)布計(jì)劃

3、制定周邊地區(qū)及營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)地區(qū)的廣告策略和媒介計(jì)劃

4、電視、報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、DM廣告及分眾輔助媒體廣告等各類(lèi)廣告的制作

5、各類(lèi)媒介計(jì)劃的實(shí)施

6、媒介協(xié)調(diào)及媒介公關(guān)管理

7、新聞發(fā)布會(huì)及項(xiàng)目推廣會(huì)的策劃實(shí)施

品牌推廣策略之一：廣告目標(biāo)及廣告目標(biāo)市場(chǎng)

■廣告標(biāo)的

1、在本地市場(chǎng)達(dá)到100%知名度及較高的美譽(yù)度，由此獲得當(dāng)?shù)孛癖姷目诒畟鞑バЧ?/p>

2、在潛在消費(fèi)者中，達(dá)到70%了解項(xiàng)目基本內(nèi)涵，達(dá)成60%的偏好度

3、在目標(biāo)消費(fèi)者中，達(dá)成90%相信本案的品牌價(jià)值

4、通過(guò)廣告引導(dǎo)，達(dá)成50%以上的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)

■廣告目標(biāo)市場(chǎng)

目標(biāo)市場(chǎng)是本案決定進(jìn)入的營(yíng)銷(xiāo)推廣市場(chǎng)。我們將根據(jù)目標(biāo)對(duì)象所處的區(qū)域及本案的銷(xiāo)售進(jìn)度確定。廣告活動(dòng)將運(yùn)用漸進(jìn)式策略，從麗水開(kāi)始，逐步延展到周邊縣市。

品牌推廣策略之二：廣告的訴求策略及廣告脈動(dòng)

時(shí)間 工程進(jìn)度 銷(xiāo)售進(jìn)度 廣告進(jìn)度 訴求策略 廣告訴求語(yǔ)

另定 項(xiàng)目開(kāi)工 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 亮相期 整體形象包裝宣傳，突出項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)所在，進(jìn)而提成項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值 結(jié)廬在人境，而無(wú)車(chē)馬喧

讓思想與白云共舞

云是多情的，你是自由的 云山翠谷，都市村莊

另定 1/3主體工程完成 預(yù)售執(zhí)行期 強(qiáng)銷(xiāo)期 針對(duì)產(chǎn)品形象包裝宣傳，規(guī)避產(chǎn)品劣勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 拒絕平庸，打造一流

無(wú)論現(xiàn)在還是將來(lái)，無(wú)論麗水還是世界，它同樣不可多得

對(duì)于需要的人，最貴的東西都是廉價(jià)的

結(jié)構(gòu)封頂/單體竣工 清盤(pán)期 促銷(xiāo)期 強(qiáng)化項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，發(fā)布資源稀缺信息，加快清盤(pán)速度 珍稀席位，彌足可貴！

交付使用/現(xiàn)樓 封盤(pán)期 品牌提升期 答謝社會(huì)厚愛(ài)，為品牌維持提供保證 忠告云山翠谷的業(yè)主們：不要在社區(qū)中亂丟金幣，以免污染環(huán)境

金龍房地產(chǎn)，情系千萬(wàn)家

媒介策略之一：報(bào)紙廣告

在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售中，報(bào)紙廣告是最為重要的，報(bào)紙廣告包括純廣告和軟性文章兩部分。

現(xiàn)就報(bào)紙廣告創(chuàng)意舉一例：

l 標(biāo)題：結(jié)廬在人境，而無(wú)車(chē)馬喧

l 文案：

風(fēng)雨四季，晨星暮靄的世界里

保持一份如水的心境

體驗(yàn)生命初始的清麗

心靈便在不知不覺(jué)中達(dá)到一種新的境界

身處云山翠谷，站在自家的露臺(tái)上

聽(tīng)流水潺潺，觀四季更迭，品四時(shí)花香

如此園林之意境，無(wú)不讓人心態(tài)淡然悠遠(yuǎn)

此時(shí)，任時(shí)間攜著往事從記憶中淌過(guò)

一種從未有過(guò)的輕松與愜意便油然而生。

云山翠谷，都市村莊

這就是我的家

媒介發(fā)布計(jì)劃在實(shí)施后另行制定

媒介策略之二：電視廣告

l 一定量的電視廣告是品牌提升的必須

l 它可以形象的展示品牌的知名度與美譽(yù)度

1、品牌片：以純廣告的形式展示。可分30秒、15秒、10秒三個(gè)版本。

2、形象片：突出項(xiàng)目高品質(zhì)定位，圍繞等中心主題，用三維動(dòng)感畫(huà)面表現(xiàn)未來(lái)社區(qū)的整體布局、建筑分布、物管模式等。形象片是展現(xiàn)項(xiàng)目取得良好形象、塑造自身品牌、提高產(chǎn)品美譽(yù)度的持續(xù)性宣傳片。既可在電視臺(tái)播放，也可在售樓處放，還可拷貝成VCD贈(zèng)送給客戶(hù)。

3、專(zhuān)題片：以紀(jì)實(shí)手法為主，全面介紹本案地理位置，布局、交通，綠化，配套，物業(yè)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等內(nèi)容。

4、新聞片：以新聞形式報(bào)道項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中奠基慶典、封頂、入伙及各種活動(dòng)為內(nèi)容，向客戶(hù)傳遞本案的重要信息，既有新聞性又是真實(shí)性，有較高的可信度。

媒介發(fā)布計(jì)劃在實(shí)施后另行制定

媒介策略之三：戶(hù)外廣告

一定量的戶(hù)外路牌廣告對(duì)品牌的提升及營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍有良好的效果藝閣公司建議，本案可在以下區(qū)域發(fā)布路牌廣告：

（1）本案的工地現(xiàn)場(chǎng)

（2）麗水市中心的繁華地段

（3）金麗溫高速公路及330國(guó)道麗水入口處路牌。

媒介發(fā)布計(jì)劃在實(shí)施后另行制定

媒介策略之四：網(wǎng)絡(luò)廣告

網(wǎng)絡(luò)以迅雷不及掩耳之勢(shì)成為新興媒體的寵兒。網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)成為商務(wù)活動(dòng)中應(yīng)用頻繁的活動(dòng)。在本案中，介入網(wǎng)絡(luò)廣告在未來(lái)的項(xiàng)目實(shí)施中是十分必要的。

l 本案的網(wǎng)絡(luò)廣告包含以下內(nèi)容：

1、本案電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)：云山翠谷網(wǎng)站

2、項(xiàng)目網(wǎng)站與其他門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的鏈接

3、有計(jì)劃的網(wǎng)絡(luò)廣告投放

4、推薦網(wǎng)站：略

媒介發(fā)布計(jì)劃在實(shí)施后另行制定

媒介策略之五：分眾傳媒

近年來(lái)，邊緣媒體的開(kāi)發(fā)越來(lái)越豐富，分眾傳媒的概念逐漸被商家接受。如分眾傳媒（中國(guó)）有限公司的“高檔商業(yè)樓宇電視聯(lián)播網(wǎng)”，雅閣.千萬(wàn)里傳媒發(fā)展有限公司的“東方快客移動(dòng)電視網(wǎng)”等等，都是邊緣媒體經(jīng)營(yíng)中的佼佼者。

分眾傳媒具有傳播目標(biāo)準(zhǔn)確，信息到達(dá)率高、費(fèi)用低廉等特點(diǎn)。以“東方快客移動(dòng)電視網(wǎng)”為例，該媒體擁有長(zhǎng)三角地區(qū)1500余輛往返于各主要城市的長(zhǎng)途快客車(chē)載電視。由于長(zhǎng)途客車(chē)上收視環(huán)境良好，并且具有強(qiáng)迫性，廣告的有效到達(dá)率達(dá)到90%以上。而且長(zhǎng)途快車(chē)上收視人群為消費(fèi)中堅(jiān)力量，人群中意見(jiàn)傳播領(lǐng)袖，對(duì)本項(xiàng)目的品牌塑造及招商工作具有良好的效果。

雅閣.千萬(wàn)里傳媒發(fā)展有限公司為藝閣傳播企業(yè)機(jī)構(gòu)旗下控股公司，將為本案提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

其他品牌推廣活動(dòng)

1、新聞發(fā)布會(huì)：在本案的運(yùn)作中，奠基、封頂、開(kāi)盤(pán)、開(kāi)業(yè)等等活動(dòng)都會(huì)涉及到各種檔次規(guī)格的新聞發(fā)布會(huì)。

2、各類(lèi)公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)：為提升本案的美譽(yù)度，在項(xiàng)目推廣中各類(lèi)公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)不可或缺。

3、項(xiàng)目推廣會(huì)：針對(duì)適銷(xiāo)的地區(qū)的目標(biāo)群體，本案有必要進(jìn)行有目的的項(xiàng)目推廣會(huì)。

4、與本案相關(guān)的各類(lèi)展會(huì)：參加各類(lèi)展會(huì)是擴(kuò)大本案影響的舉措之一。藝閣公司將為各類(lèi)展會(huì)設(shè)計(jì)展廳、制作資料及進(jìn)行配合宣傳。

5、旨在營(yíng)造本案企業(yè)文化的研討會(huì)或論壇：營(yíng)造本案的企業(yè)文化有利于項(xiàng)目推廣，如舉行研討會(huì)，藝閣公司可負(fù)責(zé)專(zhuān)家邀請(qǐng)、會(huì)議組織、論文編輯出版等工作。

6、產(chǎn)品拍賣(mài)會(huì)。

第四篇：別墅聚餐活動(dòng)策劃方案

別墅聚餐活動(dòng)策劃方案

一、活動(dòng)背景

相識(shí)是杯醇香的酒，相逢是首優(yōu)雅的歌，相處是那濃濃的血，相聚是那南飛的雁。我們帶著對(duì)夢(mèng)想的向往，對(duì)未來(lái)的渴望和對(duì)生活的激情，離開(kāi)自己的家鄉(xiāng)、親人，從各方走到一起，在這里我們13級(jí)學(xué)前教育401班的大家庭卻不是孤獨(dú)的，相識(shí)是緣，相知是分，今天我們大家聚在一起就是緣分。

二、互動(dòng)主題

幸福聚餐 建友誼 敞心扉 凝聚力

三、活動(dòng)目的

為了豐富同學(xué)們的課外娛樂(lè)生活，促進(jìn)同學(xué)們之間的交流與合作，培養(yǎng)同學(xué)們積極向上的進(jìn)取精神，我班經(jīng)全體同學(xué)商議特組織舉辦此次班級(jí)聚會(huì)活動(dòng)。時(shí)光稍縱即逝，為使我們的班級(jí)能更團(tuán)結(jié)上進(jìn)，互助友愛(ài),相處融洽。

四、活動(dòng)對(duì)象

13學(xué)前教育401班全體同學(xué)

五、活動(dòng)準(zhǔn)備

1.由組織委員提前寫(xiě)好策劃，宣傳委員和宿管委員以及生活委員提前做好準(zhǔn)備工作（包括參加人員數(shù)，熟悉路線，費(fèi)用收取及財(cái)務(wù)管理等）； 2.提前通知參加人員活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)； 3.確定負(fù)責(zé)人員及各自職責(zé)。

六、活動(dòng)宣傳

通過(guò)班級(jí)QQ群或探訪每個(gè)寢室的向本班同學(xué)發(fā)出邀請(qǐng)函，把本次聚會(huì)的宗旨、目的、原則及方式介紹給同學(xué)后，廣泛征求大家的意見(jiàn)，修改聚會(huì)方案.七、活動(dòng)宗旨

為全班同學(xué)提供聚會(huì)交流的平臺(tái)以及休閑放松的機(jī)會(huì)。

八、聚會(huì)形式

以全班聚會(huì)交流為契機(jī)，提供一個(gè)和諧交流談心的平臺(tái),在游戲的娛樂(lè)與美食的品嘗分享中加深同學(xué)之間相互的感情以及提升班級(jí)凝聚力。

九、活動(dòng)地點(diǎn)

別墅

十、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

活動(dòng)場(chǎng)地費(fèi)：1200元 每個(gè)寢室材料補(bǔ)貼費(fèi)：20元（15個(gè)寢室）

總計(jì)：1500元（由班費(fèi)支出）

十一、活動(dòng)流程

1．活動(dòng)當(dāng)天上午8：00在通知地點(diǎn)集合去別墅聚餐地點(diǎn) 2．到達(dá)地點(diǎn)各自整理食用材料，或各自組合開(kāi)展多種活動(dòng)等 3．聚餐時(shí)間，同學(xué)之間相互敬酒，玩游戲

4．下午6:00左右各自回寢室，班委保證同學(xué)安全 5．負(fù)責(zé)人對(duì)本次聚會(huì)總結(jié)

十二、活動(dòng)人員及職責(zé)

1．組織委員負(fù)責(zé)在 班級(jí)動(dòng)員、組織、策劃活動(dòng)

2．生活委員負(fù)責(zé)尋找聚會(huì)活動(dòng)地點(diǎn)及費(fèi)用支出管理 3．宣傳委員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)拍照和記錄參加聚會(huì)活動(dòng)人員

十三、注意事項(xiàng)

1．參加人員請(qǐng)準(zhǔn)時(shí)在在通知地點(diǎn)集合前往聚會(huì)活動(dòng)地點(diǎn)，并提前向同學(xué)們講解一些基本注意事項(xiàng)和具體要求 2．聚會(huì)未結(jié)束之前不得擅自離開(kāi),提前離開(kāi)要給負(fù)責(zé)人員打招呼,以便班委組織安排

3．外出注意大學(xué)生形象,不喧嘩、不在公路上追逐嬉戲打鬧；著裝整潔,文明禮貌,團(tuán)結(jié)互助

4.個(gè)人隨身攜帶物品各自保管好，注意人身安全和財(cái)產(chǎn)安全

——13學(xué)前教育系401班

第五篇：重慶含谷別墅項(xiàng)目策劃方案

重慶含谷別墅項(xiàng)目策劃方案

初案

前言

自本公司接觸到貴公司在含谷的別墅項(xiàng)目后，招開(kāi)了N次討論會(huì)，坦率的說(shuō)，結(jié)果并不令人滿(mǎn)意，因?yàn)橹貞c的別墅項(xiàng)目讓人擔(dān)憂(yōu)，而且本案又沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)（如地理?xiàng)l件、環(huán)境等），但是如果在該處不建別墅就更沒(méi)有出路。正是這樣那樣的難度，更激發(fā)了我們這群策劃者的斗志。一個(gè)好項(xiàng)目做好不算什么；一個(gè)不理想的項(xiàng)目做好才能真正體現(xiàn)了策劃、創(chuàng)意的力量。

在此，我們要申明的是：做為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷(xiāo)售公司對(duì)于是否能接到項(xiàng)目是次要的，重要的是我們要對(duì)每個(gè)委托的發(fā)展商負(fù)責(zé)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，每個(gè)細(xì)節(jié)都必須用科學(xué)、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待。所以我們將客觀的陳述下列觀點(diǎn)，如有不中聽(tīng)的地方，請(qǐng)貴公司諒解。

一、現(xiàn)狀分析

1、重慶市別墅現(xiàn)狀分析

目前重慶已動(dòng)工及準(zhǔn)備立項(xiàng)的別墅項(xiàng)目不下二十家（包括預(yù)計(jì)明后年動(dòng)工項(xiàng)目）。而現(xiàn)有的存量別墅樓盤(pán)已不下十家，如錦繡山莊、龍湖花園、黃金堡、金果園、新東福、榕湖國(guó)際花園、加拿大花園、翠湖山莊、玫瑰山莊、全興別墅等等。事實(shí)上，這些在別墅開(kāi)發(fā)的第一輪熱潮中挺身而出的項(xiàng)目，真正成功者并不多，更多的開(kāi)發(fā)商為此是嘗盡苦頭。但是，今年的開(kāi)發(fā)商們不約而同地掀起別墅“大躍進(jìn)”的熱潮??２００畝的水天花園連排別墅第二期即將推出；８５畝的帝景名苑已經(jīng)閃亮開(kāi)盤(pán)；３６０畝的肖河香榭正式破土動(dòng)工；２５０畝的龍湖香樟林別墅、１００多畝的華立?天地豪園、香格里拉別墅都在今秋開(kāi)盤(pán)亮相。此外，新東福、南方?上格林、渝海鄉(xiāng)水灣、海棠曉月、佳華世紀(jì)、芳草地等都已經(jīng)或?qū)⒁獑?dòng)自己樓盤(pán)的部分別墅項(xiàng)目。同時(shí)，為別墅而圈地的運(yùn)動(dòng)也此起彼伏：銀星集團(tuán)已在鐵山坪圈地１０００多畝、新原興在渝北圈地７００畝，均瞄準(zhǔn)別墅開(kāi)發(fā)。

2、含谷別墅現(xiàn)狀分析

如今，距陳家坪僅11公里，號(hào)稱(chēng)“都市后花園”，并將“建設(shè)成重慶高級(jí)住宅區(qū)”納入?yún)^(qū)域發(fā)展目標(biāo)的含谷已成為我市少見(jiàn)的別墅樓盤(pán)密集地區(qū)。

繼全興別墅之后，香格里拉別墅、北歐別墅、海蘭云天等別墅樓盤(pán)相繼落戶(hù)含谷，在各自定位的市場(chǎng)范圍內(nèi)嶄露頭角。并且在品質(zhì)和價(jià)位上的選擇面較大，最低的價(jià)位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有幾乎沒(méi)有任何配套設(shè)施靠低價(jià)位銷(xiāo)售的別墅，也有靠自然風(fēng)景優(yōu)美作賣(mài)點(diǎn)的別墅，競(jìng)爭(zhēng)是激烈的，同時(shí)也存在了機(jī)會(huì)。

二、案優(yōu)劣勢(shì)分析

1、優(yōu)勢(shì)分析

l 含谷是目前重慶公認(rèn)的別墅區(qū)；

l 幾個(gè)別墅盤(pán)先行預(yù)熱該區(qū)域；

l 今年是全國(guó)的別墅年；

l 政策支持，九龍坡政府將把含谷打造為重慶“后花園”。

2、劣勢(shì)分析

l 重慶別墅大氣候不好；

重慶別墅的空置率占64%，特別是市區(qū)別墅項(xiàng)目。能支撐重慶別墅的消費(fèi)群體并不樂(lè)觀。許多有錢(qián)人更樂(lè)意在成都購(gòu)買(mǎi)第二居所。

l 沒(méi)有自然的風(fēng)景作有力的支撐點(diǎn)；

別墅是不可復(fù)制性的，通看全國(guó)的別墅，基本上占有大量的稀缺資源，除土地外，還有風(fēng)景、天然水域等特征。

l 交通不發(fā)達(dá)；

除了從九龍坡到含谷相對(duì)近點(diǎn)外，其它區(qū)域到此地路程都比較遠(yuǎn)。對(duì)有車(chē)一族來(lái)說(shuō)，雖然距離不是問(wèn)題，但高速公路的費(fèi)用太高，增加了成本。

l 缺少有力的賣(mài)點(diǎn)；

從本案目前來(lái)看，沒(méi)有任何可以吸引人氣的地方。

l 競(jìng)爭(zhēng)激烈；

A、谷周邊的的別墅項(xiàng)目有貴的，也有便宜的，將分散人氣，除了現(xiàn)有的幾個(gè)樓盤(pán)外在附近還有將要開(kāi)發(fā)的別墅。

B、在重慶的另外一些市郊（如兩路鎮(zhèn)、南山等），有著良好自然條件的地段也有發(fā)展商盯著別墅市場(chǎng)這塊蛋糕。

C、已形成氣候的別墅群（如龍湖、水天花園等）。

l 該地段喧嘩；

白市驛的教學(xué)機(jī)場(chǎng)太喧嘩，主要原因是飛機(jī)都是低空飛行。

l 開(kāi)發(fā)體量過(guò)大；

別墅的靈魂------身份與階層的象征。是少數(shù)人才能享受的，有錢(qián)人買(mǎi)別墅的心態(tài)除了張揚(yáng)自己的個(gè)性外就是希望私密性更好。試想住在一個(gè)有500套的別墅區(qū)里，給人的感覺(jué)就與住在小區(qū)里沒(méi)有區(qū)別了。

3、綜合分析

從以上所述可以看出：本案的劣勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)優(yōu)勢(shì)，而在該地又只能做別墅才有出路，所謂“成也別墅敗也別墅”，所以本案要走出此局必須在定位、推出方式、形態(tài)、賣(mài)點(diǎn)上與眾不同，更要注重目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心態(tài)，揚(yáng)長(zhǎng)避短才可行。

三、定位建議

精英型別墅走中檔別墅價(jià)位，高檔別墅的品質(zhì)路線

理由：

1、重慶購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位別墅的消費(fèi)群體力度小；

2、除了針對(duì)金字塔尖的消費(fèi)群，別墅也可以有中檔概念。所謂精英就是中國(guó)新一代經(jīng)濟(jì)的弄潮兒，他們大多受過(guò)良好教育，有高品質(zhì)的需求和超前的消費(fèi)意識(shí)，他們將是高尚住宅最有潛力的群體；

3、重慶住宅小區(qū)中，躍層一般都是先被搶光，其優(yōu)點(diǎn)是視野開(kāi)闊、有花園相送，缺點(diǎn)是要和別人一起去擠電梯，還要擔(dān)心電梯會(huì)否壞。既然這種所謂的“空中別墅”非常有市場(chǎng)，為何不做售價(jià)在其范圍內(nèi)的“地上別墅”呢？

4、重慶是個(gè)貧富差距很大的城市，有不少開(kāi)發(fā)商、股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人、銀行負(fù)責(zé)人等，這個(gè)層面的人不是買(mǎi)不起房子，而是買(mǎi)不到好房子；

5、任何人都希望花最少的錢(qián)，得到最大的享受；

6、本案的自身?xiàng)l件無(wú)法支撐高價(jià)位的別墅；

7、價(jià)位低便有增值的空間；

8、吸引城市里的新貴。

操作方式：

1、把體量減少一部分；

高密度是做不出好別墅，500套別墅只能走低檔路線，會(huì)形成幾不像的格局，戶(hù)數(shù)太多就缺少榮耀感，最終會(huì)導(dǎo)致失去有效客戶(hù)

2、本案分階段推出；

本案的風(fēng)險(xiǎn)較大，為了避免過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，提高機(jī)會(huì)成本，應(yīng)該分期推出項(xiàng)目，同時(shí)也可以吊吊客戶(hù)的胃口。越不容易得的東西才是好東西。

3、先修建一個(gè)功能齊全、游戲性、娛樂(lè)性強(qiáng)的超級(jí)會(huì)所；

4、利用配套做文章（關(guān)鍵點(diǎn)，見(jiàn)“賣(mài)點(diǎn)建議”）；

5、配套先利用起來(lái)（這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，詳見(jiàn)“營(yíng)銷(xiāo)建議”）；

四、賣(mài)點(diǎn)建議

l 感受生命、享受運(yùn)動(dòng)；

理由：

1、對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，獨(dú)特的居住個(gè)性風(fēng)格及特點(diǎn)就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、習(xí)慣及其精神等等，如廣東的“碧桂園”的成功就是用文化創(chuàng)造了價(jià)值。把運(yùn)動(dòng)當(dāng)作本案的文化理念，生命在于運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)代人越來(lái)越明白這個(gè)道理，并有這方面的需要。營(yíng)造出這種精神文化，吸引大眾，從不同角度引導(dǎo)他們。因?yàn)轶w育除了可以強(qiáng)身健體外，更能鍛煉毅力、感受生命。

2、別墅之為別墅，就是因?yàn)樗涞纳罘绞脚c生活品位是有別于普通人群的。它的使用者，一般都具有較高的修養(yǎng)；廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活條件。他們期盼的別墅是一個(gè)能徹底放松，完全舒適的家，因此要找到適合特殊群體的需求。

3、田園風(fēng)格只能做低檔盤(pán)，而且在重慶田園風(fēng)光不足為奇，不容易讓人產(chǎn)生向往；美國(guó)式的莊園又不適合中國(guó)國(guó)情和民族習(xí)慣。

4、都市人玩的地方越來(lái)越少，精神得不到滿(mǎn)足，特別是重慶，一些有錢(qián)人要跑到成都打高爾夫。

5、近的從重慶的“陽(yáng)光華庭”（住宅小區(qū)）看，打的運(yùn)動(dòng)牌，反映不錯(cuò)；遠(yuǎn)的看“奧林匹克”系列項(xiàng)目都做得有聲有色。

6、重慶沒(méi)有定位為“運(yùn)動(dòng)型別墅”的項(xiàng)目，降低了風(fēng)險(xiǎn)，減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

7、可以相對(duì)拉高本案的價(jià)位。

8、處在白市驛軍用機(jī)場(chǎng)附近，本身就是比較喧嘩的，用運(yùn)動(dòng)作主題符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境。精英俱樂(lè)部；

理由：精英們需要的是新的出路和發(fā)展，他們要有更多的社交氛圍和機(jī)會(huì)，能為生活和工作提供更多幫助和關(guān)懷。

l 英國(guó)式物管（貼身管家）；

理由：一個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)的好壞最終取決于物管，物管并非是單純的機(jī)械化的管理，而是從人性上體貼客戶(hù)，根據(jù)客戶(hù)所需專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)；

操作方式：

1、為每個(gè)客戶(hù)量身定做物管方式；

2、建立每個(gè)客戶(hù)的檔案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、為每個(gè)會(huì)員定做運(yùn)動(dòng)計(jì)劃（包括適合的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，運(yùn)動(dòng)量等）；

4、對(duì)于第二居所的客戶(hù)，根據(jù)需要準(zhǔn)備各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭醫(yī)生。

五、規(guī)劃建議

l 每戶(hù)占地2.5畝左右；

理由：

1、別墅的土地資源使用應(yīng)該是奢侈的，才能體現(xiàn)出的尊貴。

2、有更多的個(gè)人使用空間。

l 挖建人工湖；

理由：

1、別墅應(yīng)該有山有水，人都有親水性，有水的地方，才會(huì)使心情得以平靜，真正回歸自然。

2、本案如果沒(méi)有水，將會(huì)流失一群有親水性的客戶(hù)，同時(shí)將無(wú)法拉高價(jià)位。

3、有水的地方，才有靈氣；有靈氣的地方，才有人氣。

l 建跑馬場(chǎng)；

理由：

1、樓盤(pán)根據(jù)自身特點(diǎn)打著買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送船等不同的牌，既然本案打著運(yùn)動(dòng)牌，那么能強(qiáng)身的工具不可少。一般到了春天時(shí)，珊瑚壩的沙地里，跑馬的人最多，因?yàn)樵诔鞘欣锟梢苑趴v跑馬的地方幾乎沒(méi)有，少見(jiàn)的東西就是珍貴的東西。

2、與動(dòng)物親近是人類(lèi)的本性，跑馬是上流階層及青年一代的喜好。

3、馬是有靈性的動(dòng)物。

l 建野戰(zhàn)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)的射擊場(chǎng)；

理由：

1、現(xiàn)在玩的東西越來(lái)越多，卻越來(lái)越?jīng)]意思，經(jīng)常會(huì)讓人不知該如何打發(fā)時(shí)間，因此需要開(kāi)發(fā)新的娛樂(lè)項(xiàng)目。

2、野戰(zhàn)營(yíng)可以讓人學(xué)會(huì)基本的作戰(zhàn)知識(shí)外，更能培養(yǎng)人的團(tuán)隊(duì)精神。吸引一些公司作人力資源的培訓(xùn)課。

l 室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)；

理由：

1、會(huì)打高爾夫的人不多，如果在高爾夫球場(chǎng)練習(xí)，費(fèi)用昂貴。

2、室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用不高。

3、相鄰項(xiàng)目有高爾夫球場(chǎng)，可以聯(lián)合推出。

4、將吸引一大批人士來(lái)學(xué)習(xí)。

l 把游泳池建到每戶(hù)室內(nèi)去；

l 一個(gè)功能齊全，游戲性、娛樂(lè)性、休閑性強(qiáng)的超級(jí)大會(huì)所；

l 在組團(tuán)的安排上應(yīng)適當(dāng)考慮交流空間；

理由：各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，又互相聯(lián)通，住戶(hù)可以完整保有自己的私密空間，也可以與喜愛(ài)的鄰居交談聚會(huì)。人與人是如此，景與景之間也是如此，使景觀組團(tuán)互相映襯。

l 環(huán)境建設(shè)應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐臍夂?、生態(tài)等相適應(yīng)。

理由：環(huán)境應(yīng)該是適合人居住的環(huán)境，而不是宣傳中只可欣賞，不可使用的擺設(shè)。最重要的是：環(huán)境應(yīng)該是富有變化的四季景畫(huà)。表現(xiàn)為一種自然的四季變化。

六、目標(biāo)客戶(hù)群建議

1、重慶市的新貴；

他們大多受過(guò)良好的高等教育，崇尚高品質(zhì)的生活，喜歡提前消費(fèi)，是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的弄潮兒。

2、重慶近郊區(qū)的有地位、有錢(qián)的消費(fèi)群；

不能疏忽了這群消費(fèi)力，如龍湖的“香樟林別墅”30%的購(gòu)買(mǎi)者，都是涪陵人。他們往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都懷著都市情結(jié)，希望能住在離市區(qū)近的地方，才體現(xiàn)尊貴。

3、重慶市外其它相臨城市的客戶(hù)群；

成都別墅做的不錯(cuò)，原因是它不僅僅吸引了當(dāng)?shù)厝?，更有周邊的消費(fèi)群，例如重慶就有許多人在成都置業(yè)，又如綿陽(yáng)等地。

4、在重慶經(jīng)商、投資的客戶(hù)群；

隨著重慶的對(duì)外開(kāi)放，來(lái)渝經(jīng)商、投資者越來(lái)越多，他們的經(jīng)濟(jì)條件足夠在重慶置業(yè)，重慶的房?jī)r(jià)又比其它城市低，使人覺(jué)得增值潛力大，性?xún)r(jià)比高。

5、年齡在30-45歲左右成功人士；

這個(gè)年齡階層的成功人士，有著積極的生活態(tài)度、充沛的精力、高品味的享受；熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)、熱愛(ài)生命。

七、推廣建議

1、別墅分期推出（見(jiàn)“定位建議”）；

2、廣告投放應(yīng)該多在全國(guó)性的雜志、報(bào)刊上；

3、投放在受眾群體30-45歲的商業(yè)雜志上；

4、在重慶周邊地區(qū)造勢(shì)；

5、建設(shè)一個(gè)為年青一代有錢(qián)人提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的網(wǎng)站（精英網(wǎng)）；

6、先推廣會(huì)員制，再做客戶(hù)。

八、營(yíng)銷(xiāo)建議

l 先建配套設(shè)施，再建別墅；

理由：

1、可以給人信心的保證。

2、吸引一群已置業(yè)的客戶(hù)群。

3、土地經(jīng)過(guò)平整裝飾后易產(chǎn)生價(jià)值感。

4、讓人氣更好的聚集。

l 先推廣會(huì)員制；

理由：

1、本案沒(méi)有先天的地理優(yōu)勢(shì)資源，要靠人為的修整后帶來(lái)的感覺(jué)。

2、會(huì)員制帶給人的感覺(jué)是高檔的，往往擁有高爾夫會(huì)員卡就代表身份。

3、聚集精英聚會(huì)。

4、好別墅不是修建出來(lái)的，是住出來(lái)的，當(dāng)有了口碑后，價(jià)值就會(huì)得到很快的提升。使人覺(jué)得就是投資也是值得。

5、只有先讓目標(biāo)客戶(hù)群產(chǎn)生喜歡，才能真正吸引他們?cè)诖碎L(zhǎng)留。

6、像做人一樣，先做人再做生意。樓盤(pán)也可以先做服務(wù)，再賣(mài)房。

操作方式：

1、用低價(jià)的會(huì)員制價(jià)格，先把目標(biāo)客戶(hù)群引導(dǎo)過(guò)來(lái)。（目的是為了賣(mài)房）

2、讓他們享受到頂級(jí)的服務(wù)理念，得以全身心的放松。

3、先行體會(huì)高品質(zhì)的服務(wù)，才能對(duì)本案有足夠的信心。

4、定期作會(huì)員交流的酒會(huì)，讓眾多社會(huì)精英有機(jī)會(huì)相互認(rèn)識(shí)，相互學(xué)習(xí)，結(jié)交朋友，形成一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的社會(huì)群體。

5、針對(duì)興趣、愛(ài)好、需求，不定期的組織各種精彩活動(dòng)。針對(duì)投資環(huán)境分析，舉辦經(jīng)濟(jì)論壇；針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理舉辦培訓(xùn)講座。

6、使他們對(duì)該處產(chǎn)生迷戀，最后變成精神上的依賴(lài)。

7、形成極好的口碑。

8、最后客戶(hù)自己或介紹朋友購(gòu)本案房產(chǎn)。

l 介紹朋友購(gòu)買(mǎi)本案房產(chǎn)的會(huì)員，可享受免費(fèi)會(huì)員一年；

l 入住者，每戶(hù)贈(zèng)送一匹馬；

l 業(yè)主會(huì)員享有專(zhuān)職教練一名。

九、結(jié)束語(yǔ)

本案的策劃建議沒(méi)有經(jīng)過(guò)完整的市場(chǎng)調(diào)查，憑得是自己做別墅項(xiàng)目或看別人操作別墅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，及對(duì)有錢(qián)族心理需求的分析而得出的一些意見(jiàn)。在經(jīng)過(guò)科學(xué)的市調(diào)后，可能會(huì)推翻一些觀點(diǎn)，但我們相信有部分是值得參考的。

對(duì)于別墅的消費(fèi)群體都是站在金字塔頂上，他們或許成功的經(jīng)歷不同，受的教育不同，社會(huì)背景不同，但更多的是同一階層的相同處，比如都渴望交到更多有用的朋友；一種潛在的虛榮心；高壓工作后的徹底放松；喜歡嘗試新鮮的事物；喜歡刺激的運(yùn)動(dòng)；追求高品質(zhì)的生活；熱愛(ài)生活；熱愛(ài)人生??

其實(shí)賣(mài)房等于是在賣(mài)一個(gè)生活方式，只有適合這群人的生活方式，迎合他們的喜好，引導(dǎo)新的潮流使其接受，那么一個(gè)樓盤(pán)就有生命力了。北京的現(xiàn)代城可以成功，一個(gè)最主要的原因就是炒作成功了一個(gè)概念。所以我們首先要做的是引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)意識(shí)，從根本處想他們所想，做他們所想，當(dāng)大家覺(jué)得物有所值形成極好的口碑時(shí)，還有什么房子賣(mài)不出去呢？ 謝謝給予我們一個(gè)展示的機(jī)會(huì)，不盡之處就諒解。真心的祝愿貴公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功！