第一篇：上海盧灣區(qū)房屋過戶流程

盧灣、黃浦區(qū)

（一）申報(bào)房東方的稅費(fèi)（二樓）

第一步：評(píng)估公司核價(jià)（一樓）

需提供產(chǎn)證及合同原件，房東方原契稅單，公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)人證

書復(fù)印件。

第二步：上家申報(bào)納稅。（二樓）

需提供房東方原購(gòu)房發(fā)票，契稅單，購(gòu)房合同，身份證，產(chǎn)證，合同，戶口本。

（二）申報(bào)客戶方房產(chǎn)稅（二樓）

所需資料：

上海人單身： 合同原件，身份證，戶口本，未婚證明。

上海人已婚： 合同原件，身份證（配偶不上產(chǎn)證也需帶身份證，戶口

本），戶口本，結(jié)婚證，如有未成年子女需帶出生證明。

上海人離異： 合同原件，身份證，戶口本，離婚證，離婚協(xié)議，未婚

證明，如離婚協(xié)議上有未成年子女由其撫養(yǎng)還需帶出生

證明。

上海人喪偶： 合同原件，身份證，戶口本，未婚證明，如有未成年子

女需撫養(yǎng)還需帶出生證明

外地人已婚： 合同原件，身份證（配偶不上產(chǎn)證也需帶身份證，戶口

本），戶口本，結(jié)婚證，如有未成年子女需帶出生證明，上海市長(zhǎng)期居住證（如有），滿一年的稅單或社保證明。

境外人士：身份證件，可以體現(xiàn)在上海工作滿一年的勞務(wù)合同和工

作證明。

（以上都需帶原件，可以通知客戶事先都復(fù)印三份）

（三）客戶方查詢住房信息

下家查詢?cè)凶》啃畔?，交易中心?huì)告知何時(shí)可以領(lǐng)取查詢結(jié)果。(一般為五個(gè)工作日）

所需資料和審房產(chǎn)稅時(shí)一致。

（四）客戶方領(lǐng)取住房信息查詢結(jié)果

下家領(lǐng)取原有住房查詢結(jié)果并交還給房產(chǎn)稅申報(bào)窗口，稅務(wù)部門會(huì)出具受理回執(zhí)，回執(zhí)上會(huì)注明何時(shí)起可以來領(lǐng)取房產(chǎn)稅認(rèn)定書。（一般為十個(gè)工作日）從可以領(lǐng)取房產(chǎn)稅認(rèn)定書的時(shí)候起，可以約上下家來交稅并過戶（下家貸款合同已好）。

特殊情況：

如果下家為外地居民（不屬于人才引進(jìn)或上海市居住證不滿三年），外籍人士。稅務(wù)部門可以當(dāng)場(chǎng)出具房產(chǎn)稅認(rèn)定書。下家如果為外地居民只需查詢?cè)凶》啃畔⒌任鍌€(gè)工作日后就可以約上下家交稅過戶，下家如果為境外人士不需查詢直接可以過戶。

（五）過戶

房東方過戶時(shí)的資料：

1.身份證。

2.出生證明，產(chǎn)權(quán)人有未成年人該未成年人的父母需同時(shí)到場(chǎng)。

3.產(chǎn)證密碼（產(chǎn)權(quán)證上登記日從2006年9月1日起的，產(chǎn)權(quán)人為自然人的產(chǎn)證都有初始密碼）。

客戶方過戶的資料：

1.與當(dāng)初審房產(chǎn)稅時(shí)的一致。

2.交完稅后的契稅完稅證明，房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書，房產(chǎn)信息查詢結(jié)果，貸款合同（貸款自辦）。

中介公司：《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》（需加蓋公司公章），經(jīng)紀(jì)人證書原件（本人可以不到場(chǎng)），公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，房東方需到場(chǎng)二次，客戶方需到場(chǎng)三次

第二篇：上海房產(chǎn)過戶流程

上海房產(chǎn)過戶流程

大致流程如此，僅供參考。

到上海徐匯房產(chǎn)交易中心

一、預(yù)檢

拿產(chǎn)證和契稅單到窗口預(yù)檢，交易中心蓋“已預(yù)檢”章，并領(lǐng)號(hào)

二、評(píng)估

拿產(chǎn)證和購(gòu)房合同到二樓評(píng)估窗口進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后會(huì)有評(píng)估報(bào)告給你，用來過戶。

三、受理

1.交資料

① 買賣合同（原件）二份

② 買賣雙方身份證復(fù)印件

③ 產(chǎn)權(quán)證

④ 如有小孩，需戶口本或獨(dú)身子女證或出生證明復(fù)印件

注： a.如下家產(chǎn)證有三個(gè)人，在過戶時(shí)下家特殊情況只能一個(gè)人到場(chǎng)，但必須拿另外兩個(gè)的身份證原件，如果是小孩的需戶口本原件

b.在受理時(shí)，必須當(dāng)著交易中心工作人員，在上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)表的備注欄，上家寫“同意出售”并簽字，下家如無貸款，寫“無貸款”并簽字 2.到某號(hào)窗口買5元貼花

四、交稅

拿著各稅費(fèi)單到繳稅窗口繳稅，并領(lǐng)號(hào) 交稅階段：、契稅核價(jià)：請(qǐng)先準(zhǔn)備買賣合同原件1本，產(chǎn)證原件1份，去契稅窗口拿一張契稅申請(qǐng)表（把表上打勾的地方填一下）然后將合同和產(chǎn)證和契稅申請(qǐng)表一同交給契稅窗口進(jìn)行契稅核價(jià)，這是很關(guān)鍵的一步，如果合同價(jià)格太低審核不通過的話，以后的事情就不能辦理了，核價(jià)之后產(chǎn)證和合同及契稅申請(qǐng)表都會(huì)還給你；

2、營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅個(gè)人所得稅申報(bào)：契稅核價(jià)通過后，準(zhǔn)備買賣合同原件1本，產(chǎn)證原件及復(fù)印件各1份，上下家所有人的有效證件的復(fù)印件1份，所有房東本人帶好有效證件原件去營(yíng)業(yè)稅窗口辦理營(yíng)業(yè)稅申報(bào).、營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅個(gè)人所得稅繳納：稅單出來后去繳稅窗口交稅，然后將付過錢的稅單拿去復(fù)印一份，再將稅單原件和復(fù)印件交到營(yíng)業(yè)稅審核的窗口，最后會(huì)讓房東去簽收產(chǎn)證和房產(chǎn)發(fā)票，契稅單，已經(jīng)交了的那些稅單，拿到這些東西之后就讓下家去交契稅就好了，交完契稅別忘了去拿貼花，到此交稅階段全部結(jié)束。

五、過戶并領(lǐng)取收件收據(jù)

到拿著合同、貸款合同、身份證、購(gòu)房發(fā)票等材料到二樓辦理過戶

過完戶后拿收件收據(jù) 過戶階段：

1、材料審核：請(qǐng)辦完交稅后去門口領(lǐng)個(gè)過戶的號(hào)碼，再準(zhǔn)備好產(chǎn)證原件，合同原件1本，有貸款的準(zhǔn)備好貸款合同和銀行給的那套資料，上下家有效證件復(fù)印件1份，所有上下家?guī)Ш糜行ёC件原件，受理窗口核對(duì)材料和上下家身份后會(huì)打印收費(fèi)單；、交費(fèi)和領(lǐng)證：拿著收費(fèi)單去收費(fèi)窗口交費(fèi)，把交完的收據(jù)交給受理窗口就會(huì)把收件收據(jù)交給你了，交易就結(jié)束了。

六、領(lǐng)證（一樓大廳）

1.領(lǐng)證需要帶：收件收據(jù)、當(dāng)事人及身份證

第三篇：房屋過戶辦理流程

房屋過戶分為繼承過戶，轉(zhuǎn)讓過戶，二手房過戶以及商品房過戶。本文綜合房屋過戶的所有種類進(jìn)行詳細(xì)的房屋過戶手續(xù)講解，為需要辦理過戶手續(xù)的購(gòu)房者提供參考。

繼承過戶流程

一、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明;

二、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人死亡證明;

2、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件;

4、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要繼承人的身份證件;

有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納)。

三、辦理房屋過戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件： 《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書(原件)契稅完稅憑證(原件)。

四、遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

房地產(chǎn)繼承過戶的費(fèi)用

辦理房地產(chǎn)繼承過戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi)：

1、繼承權(quán)公證費(fèi)用;

繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來收取，最低不低于200 元。

2、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用;

根據(jù)滬價(jià)房(1996)第088號(hào)文評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算，房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰

100以下(含100)5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

以上規(guī)定是對(duì)如何辦理房產(chǎn)證繼承過戶手續(xù)的具體規(guī)定。

房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定

投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：

一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;

二、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;

三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;

四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);

六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);

七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);

八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。

辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費(fèi)用：

1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。

2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財(cái)政部門收取)

3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)(房管局收)

4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收(評(píng)估事務(wù)所收)

5、公證費(fèi)最高300元

根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。

二手房過戶

過戶需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。

目前二手房買賣所涉及的稅費(fèi)主要有：

1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購(gòu)房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)

3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);

4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半;

5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。

6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。

8、核檔費(fèi)：50元/宗。

9、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司

10、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值×0.5% 評(píng)估公司

11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議您以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。

商品房過戶

1。買賣雙方先簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。(里面詳細(xì)寫好違約責(zé)任、房屋面積、地理位置、價(jià)錢。。)交付賣方定金。(自己感覺合理就可以)首付(如需貸款可以先給首付或貸過戶完立刻給首付)

2。買賣雙方約好周一至周五到當(dāng)?shù)剡^戶大廳辦理過戶手續(xù)。(需要帶上身份證(夫妻雙方)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)初賣方買房時(shí)的購(gòu)房合同)以上都是原件!另各復(fù)印2份。購(gòu)房合同除外

3。到過戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個(gè)購(gòu)房合同，這個(gè)合同可以少寫點(diǎn)房?jī)r(jià)，可以少交點(diǎn)稅費(fèi))

商品房在購(gòu)買五年內(nèi)需要交納總房款的：

營(yíng)業(yè)稅：5.5%

契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)

印花稅：0.1% 買賣雙方各0.05%

個(gè)人所得稅：1% 或房屋差價(jià)的20%

土地增值稅：1%(這個(gè)不同，也有的不用交)

如果購(gòu)買的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房 應(yīng)交納土地出讓金

標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 每平米補(bǔ)63元

優(yōu)惠價(jià) 每平米補(bǔ)63元

成本價(jià) 每平米補(bǔ)9元

買賣超過5年就只有契稅和印花稅。

(一般營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金國(guó)家規(guī)定都由賣方交。但現(xiàn)在好多賣方根本不交，或直接加到房?jī)r(jià)里面)

4。核稅完后拿上契稅票和產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同到房管局過戶專臺(tái)辦理過戶就可以了。一般房產(chǎn)證收回3天后由新房產(chǎn)證持有者到房管局領(lǐng)取。

5。如果不貸款就可以把全款給賣方了。

第四篇：房屋過戶委托書公證流程

房屋過戶委托書公證流程

房屋過戶有很多程序，下面是關(guān)于房屋過戶委托書公證流程，希望能夠幫到大家!房屋過戶委托書公證流程

【房產(chǎn)過戶流程】

1、簽訂合同交付定金;

2、去銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款;

3、銀行指定律師與申請(qǐng)人談話，審核貸款申請(qǐng)人的相關(guān)資料(包括身份證件、收入證明等等);

4、銀行指定阿評(píng)估師對(duì)出售房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估價(jià)值;

5、律師出具《法律意見書》、評(píng)估師出具《評(píng)估報(bào)告》，連同申請(qǐng)人提交的相關(guān)資料一起送交銀行進(jìn)行審核;

6、銀行確定申請(qǐng)人具備貸款條件之后，發(fā)放貸款承諾書(銀行按照評(píng)估價(jià)格確定貸款金額，所發(fā)放的貸款額度一般是評(píng)估價(jià)格的70%);

7、銀行發(fā)放貸款承諾書之后通知買賣雙方辦理過戶手續(xù);

8、買賣雙方同時(shí)到房地局辦理過戶，遞交相關(guān)資料，大多數(shù)情況下最遲應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日由買方向產(chǎn)權(quán)人支付首付款，也可以按照約定在簽訂合同之日支付首付款，部分銀行要求貸款申請(qǐng)?zhí)峤缓髱讉€(gè)工作日內(nèi)將首付款交給銀行由銀行暫時(shí)凍結(jié);

9、過戶后銀行會(huì)在幾個(gè)工作日之內(nèi)將貸款部分的錢款轉(zhuǎn)交原業(yè)主;

10、新產(chǎn)權(quán)人(貸款申請(qǐng)人)房產(chǎn)證下發(fā)后將產(chǎn)權(quán)證留存于銀行或者是銀行辦理抵押登記之后將蓋有抵押登記章的產(chǎn)權(quán)證書原件交給新產(chǎn)權(quán)人。

由于各個(gè)地區(qū)以及各個(gè)銀行的規(guī)定會(huì)有所差異，所以建議還是詳細(xì)咨詢貸款銀行。

【房產(chǎn)過戶提交的資料】

一、送件→評(píng)估(12個(gè)工作日)

到房管機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶送件，需提供以下材料;

1、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件一份;

2、房地產(chǎn)買賣契約一份及復(fù)印件一份;

3、房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審批表一份;

4、房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書一份;

5、賣方身份證原件核對(duì)及復(fù)印件一份;

6、買方身份證原件核對(duì)及復(fù)印件二份。

如委托他人代辦、需提供委托代理公證書及被委托人身份證。

二、申請(qǐng)減免稅(21個(gè)工作日)

經(jīng)房管機(jī)關(guān)評(píng)定房屋價(jià)格后，到地稅局申請(qǐng)減免稅，需提供以下材料：

1、填寫減免稅申請(qǐng)審批表(一式三份);

2、房產(chǎn)證復(fù)印件二份;

3、房地產(chǎn)買賣契約復(fù)印件二份;

4、評(píng)估表復(fù)印件二份;

5、原買賣發(fā)票(或合同)復(fù)印件二份;

6、買賣雙方身份證復(fù)印件各二份。

三、領(lǐng)證(12個(gè)工作日)

地稅局開出完稅證明后送海甸房管局，12個(gè)工作日后即可到房管局發(fā)證辦領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第五篇：房屋過戶辦理的流程

二手房買賣在很多方面要比新房買賣復(fù)雜得多。產(chǎn)權(quán)是否完整、出賣人是否房屋權(quán)利人、各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)等等這些問題都

是需要買房人需要特別注意的事項(xiàng)。在這種情況下，如何選擇合適的二手房買賣合同范本，了解二手房交易

流程及簽訂合同的注意事項(xiàng)，約定好房屋轉(zhuǎn)讓所需各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)就顯得尤為重要。

房屋過戶辦理的流程

代理、陪同購(gòu)房人辦理過戶手續(xù)。

①遞交證件：原《房屋所有權(quán)證》、出賣人身份證(包括共有人身份證)、買受人身份證；

②領(lǐng)取申請(qǐng)表并填寫完整；

③領(lǐng)取《房屋買賣合同》并填寫完整，雙方當(dāng)事人簽字，交房管局；

④領(lǐng)取《領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)權(quán)證憑單》及《繳費(fèi)單》；

⑤交納稅費(fèi)：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級(jí)*年修正系數(shù)，契稅為房?jī)r(jià)的1.5%，印花稅為房?jī)r(jià)的0.05%，測(cè)繪費(fèi)(只有平房有)30元。

⑥領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；

⑦各類證件均應(yīng)留下復(fù)印件。

審查出賣房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。

①物業(yè)管理費(fèi)，包括電費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；

②水費(fèi)記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來水公司聯(lián)系；

③供暖費(fèi)按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計(jì)四個(gè)月，一般由物業(yè)公司收??；

④天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系；

⑤詢問是否還欠繳電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)；

⑥交鑰匙，提示購(gòu)買人換鎖心；

⑦最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件。

網(wǎng)上銀行的方便快捷，近日應(yīng)用到了中介公司幫客戶繳稅上，這將使得買房人領(lǐng)到契證的時(shí)間大大縮短。

據(jù)杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，網(wǎng)上可繳的稅包括契稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列稅費(fèi)，目前主要在中原地產(chǎn)、盛世管家等4家中介公司開展試點(diǎn)。

具體的操作流程是，中介公司在農(nóng)行延慶支行開立一般存款賬戶，辦理網(wǎng)上銀行注冊(cè)手續(xù)，并保證存款賬戶有足夠的資金支付每次申報(bào)時(shí)所需繳納的稅費(fèi)款項(xiàng)，然后向農(nóng)稅征收大廳“申報(bào)受理”窗口一次性提供完整準(zhǔn)確的納稅申報(bào)資料，并附上《應(yīng)納稅費(fèi)預(yù)算表》，經(jīng)稅費(fèi)核算并確認(rèn)繳款后，就可通過農(nóng)行網(wǎng)上銀行直接扣款了，等扣款成功后，農(nóng)稅就會(huì)根據(jù)農(nóng)行提供的稅款到賬銷號(hào)的信息，制作契證，并實(shí)現(xiàn)當(dāng)場(chǎng)發(fā)放。

杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局管理科副科長(zhǎng)吳瑩子說，以前辦證慢主要是因?yàn)橹薪楣疽话愣纪ㄟ^轉(zhuǎn)賬支票來繳納稅費(fèi)，銀行結(jié)算時(shí)間比較長(zhǎng)，現(xiàn)在通過網(wǎng)上繳稅，進(jìn)一步縮短了銀行結(jié)算時(shí)間，辦證速度當(dāng)然大大加快。

“這樣一來，購(gòu)房者就能及早領(lǐng)到契證，而以前辦領(lǐng)契證需要5個(gè)工作日?！敝性禺a(chǎn)的王慧說。

五、房屋交易流程

1、尋找房源；

2、調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否在租或有權(quán)利瑕疵；

3、調(diào)查房屋土地屬性情況及房屋是否受市政規(guī)劃影響；

4、調(diào)查房屋是否屬具有福利性質(zhì)的政策性住房和該房屋是否存在侵權(quán)情況；

5、調(diào)查房屋是否存在物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用的拖欠；

6、簽訂二手房買賣合同；

7、辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)并交納相關(guān)稅費(fèi)。

8、進(jìn)行物業(yè)交接及相關(guān)變更手續(xù)。

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。

(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

(6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

(7)當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

如何審核賣方的房產(chǎn)證？

004km.cn 2007年10月10日 住在杭州網(wǎng)

除已購(gòu)商品房外，以成本價(jià)購(gòu)買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。

對(duì)這類房產(chǎn)的審查包括以下幾點(diǎn)：

(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)或第二頁(yè)有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購(gòu)買。

(2)二看與原購(gòu)房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

另外，以成本價(jià)購(gòu)買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢意見表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

審查內(nèi)容包括：

(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)有“*私優(yōu)”、“*私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買。

(2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。

當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時(shí)應(yīng)到有管轄權(quán)的部門，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認(rèn)，該房屋是否具備上市交易的資格。

房屋買賣合同范本

來源:未知 作者：wangwen 日期：10-03-31 房屋買賣合同

出賣方：________________________________________________

身份證：________________________________________________

地址：__________________________________________________

聯(lián)系電話：______________________________________________

買受方：________________________________________________

身份證：________________________________________________

地址：__________________________________________________

聯(lián)系電話：______________________________________________

第一條

房屋的基本情況

出賣方房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）坐落于___________；位于第___________層，共__________（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積____________________平方米（其中實(shí)際建筑面積____________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米），房屋用途為

____________________；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為_______________。

第二條

房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為（出賣方暫測(cè)）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定）面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的±___________％（不包括±________％）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。

實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±__________％（包括±__________％）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：

1．買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起____________天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按_______利率付給利息。

2．每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3．_________________________。

第三條

土地使用權(quán)性質(zhì)

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為

_____________；土地使用權(quán)年限自________年_____月_______日至________年______月_____日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為____________；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，買受方（必須）（無須）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條

價(jià)格

按（總建筑面積）（實(shí)際建筑面積）計(jì)算，該房屋售價(jià)為（幣）每平方米_______________元，總金額為（幣）________億______千______百__________拾_______萬_______千______百_____拾______元整。

第五條

付款方式

買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金（_____ 幣）______億______千_______百______拾______萬______千______百_____拾______元整，并應(yīng)于本合同生效之日起________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限

出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起_______日內(nèi)，將該房屋付給買受方。

第七條

買受方逾期付款的違約責(zé)任

買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，出賣方對(duì)買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按__________計(jì)算。逾期超過_______天后，即視為買受方不履行本合同。屆時(shí)，出賣方有權(quán)按下述第______種約定，追究買受方的違約責(zé)任。

1．終止合同，買受方按累計(jì)應(yīng)付款的________％向出賣方支付違約金。出賣方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過買受方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實(shí)賠償。

2．買受方按累計(jì)應(yīng)付款的_______％向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3．_____________________。

第八條

出賣方逾期交付房屋的違約責(zé)任

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在________個(gè)月內(nèi)按_______利率計(jì)算；自第

_______個(gè)月起，月利息則按____利率計(jì)算。逾期超過____個(gè)月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)按下列第______種約定，追究出賣方的違約責(zé)任。

1．終止合同，出賣方按買受方累計(jì)已付款的_____________％向買受方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2．出賣方按買受方累計(jì)已付款的_________％向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3．______________。

第九條

關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

在買受方實(shí)際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實(shí)際交接之日起_______________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起___________天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按已付款的________％賠償買受方損失。

第十條

出賣方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由出賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國(guó)家交納，契稅由買受方向國(guó)家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條

本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十三條

本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條

本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由____仲裁委員會(huì)仲裁。

第十五條

本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。

第十六條

本合同連同附表共___________頁(yè)，一式_________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，_________各執(zhí)一份，均具有同等效力。

出賣方（簽章）：____________ ________年________月______日 買受方（簽章）：____________ ________年_______月_______日

附件一

房屋平面圖（略）

附件二

室內(nèi)附著設(shè)施（略）

房屋買賣合同的主要條款和注意事項(xiàng)

來源:未知 作者：admin 日期：10-03-31 房屋買賣合同一般應(yīng)包括一下條款：

1、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。合同中應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶髟敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否是共有財(cái)產(chǎn)、是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

2、標(biāo)的。在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。合同中應(yīng)明確房屋的地點(diǎn)(方位、朝向、門牌號(hào)等)、面積、類型(公房或私房)設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)(木制、磚制等建筑使用的材料)、質(zhì)量(新舊程度、使用狀況等)、格局、裝修及附屬設(shè)施等內(nèi)容。

3、價(jià)款。價(jià)款是合同中最重要的條款，它的主要內(nèi)容涉及到總價(jià)款、付款方式、付款條件如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。在簽訂合同中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，以房屋的不同類型，確定不同的定價(jià)原則，明確房屋售價(jià)是多少，每平方米建筑面積售價(jià)是多少。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定交納各自應(yīng)當(dāng)交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

4、履行期限、地點(diǎn)、方式。合同中應(yīng)主要寫明交房時(shí)間，條件，辦理相關(guān)手續(xù)的過程，配合與協(xié)調(diào)問題，雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)，各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?，遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

5、交付方式。合同中應(yīng)包括出賣方交付房屋及受買方支付價(jià)款的方式。交會(huì)房屋，應(yīng)明確要對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，交納稅金及費(fèi)用，領(lǐng)取新的房屋產(chǎn)權(quán)證明等。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次性付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

6、違約責(zé)任。合同中要說明哪些系違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，擔(dān)保的形式，對(duì)違約金或定金的選擇適用問題等等。

7、解決爭(zhēng)議的方式。合同中應(yīng)約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

8、合同生效條款。合同中應(yīng)約定合同生效時(shí)間，生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件生效或不生效，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件，合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等等。

9、合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在合同中明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中合同應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期限，合同中止、終止或解除的補(bǔ)救措施，合同中止、終止或解除后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等等。

10、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。合同中應(yīng)約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

11、附件。合同中應(yīng)說明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時(shí)候，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積、房屋質(zhì)量以及付款等關(guān)鍵條款，一定要有細(xì)節(jié)性的明確約定。

有些人以為買房就是簡(jiǎn)單的簽訂個(gè)房屋買賣合同了事，其實(shí)不然。在簽訂房屋買賣過程中一定要對(duì)房屋及所有權(quán)人等情況有必要的了解，以防止履行過程中發(fā)生預(yù)想不到的糾紛甚至詐騙。一般來說，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意以下問題:

1、二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提?，F(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。

2、購(gòu)房者需要對(duì)售房者有準(zhǔn)確的了解。

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實(shí)。

此外，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，全部共有人能否都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。

3、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。

這主要包括房屋的實(shí)際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問題；該房產(chǎn)用途是否與購(gòu)房者購(gòu)買后的用途相符等。

4、購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封。

如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)行交涉（非專業(yè)人士難以把握）。

5、如購(gòu)買的房屋是公房、已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易、預(yù)購(gòu)公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、已購(gòu)公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購(gòu)買。

6、購(gòu)房者還應(yīng)了解隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝修的詳細(xì)情況。

7、估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。房屋買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率.……………二手房買賣應(yīng)注意的問題

回復(fù)時(shí)間：10-24 15:37 回復(fù)者：楊清銓

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關(guān)于二手房屋買賣，本人曾做過解答。二手房買賣專業(yè)性較強(qiáng)、也是較復(fù)雜的問題，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦出現(xiàn)糾紛的處理時(shí)間較長(zhǎng)、程序繁雜，往往購(gòu)房者為此遭受的損失較大。所以提醒購(gòu)買二手房者要慎重、注意的問題也比較多。下面僅對(duì)二手房交易過程中容易忽略的問題簡(jiǎn)述如下：

一、房產(chǎn)權(quán)屬是二手房買賣應(yīng)當(dāng)注意的首要問題。往往購(gòu)房者僅核對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證，而沒有對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的進(jìn)一步了解，后患無窮。

1、目前房屋的類型比較多，也比較亂，既有可以自由上市轉(zhuǎn)讓的商品房，也有對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓有限制的房屋，如安居工程房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等。按照規(guī)定轉(zhuǎn)讓有限制的房屋要達(dá)到一定的年限才能上市交易，這類房產(chǎn)權(quán)屬較容易出現(xiàn)糾紛。如果確實(shí)要購(gòu)買該類房產(chǎn)，最好要求出售人出具承諾，由售房者承擔(dān)出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)的法律責(zé)任，避免或降低因權(quán)屬爭(zhēng)議轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的不利后果。

2、按照法律規(guī)定，共有人未獲其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。若出售的房產(chǎn)為共有人所有，一定要有共有人的簽字認(rèn)可，夫妻共有的房產(chǎn)也不例外，以避免不必要的權(quán)屬糾紛的發(fā)生。

二、房產(chǎn)出售前是否設(shè)定抵押?是否被人民法院保全、凍結(jié)或拍賣? 設(shè)定抵押，被人民法院保全、凍結(jié)或拍賣的房產(chǎn)，無法辦理過戶，也就無法達(dá)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，購(gòu)房者將承受較大的損失。為避免這種情況（購(gòu)房者往往不知情），要求在合同中訂立違約條款，由售房者承擔(dān)違約責(zé)任。

三、房產(chǎn)出售前是否存在租賃? 這是購(gòu)房者往往忽略的問題。按照法律規(guī)定，房屋買賣合同不能對(duì)抗在先訂立的租賃合同，房屋買賣不影響原房屋租賃合同的効力，應(yīng)由買受人替代原房屋出租人繼續(xù)履行租賃合同直至租賃期滿，且承租人對(duì)該租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，房產(chǎn)出售前若存在租賃的，應(yīng)當(dāng)要求出售人提供該房產(chǎn)承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。

四、戶口問題：

戶口問題是購(gòu)房者往往容易忽略的另一問題，戶籍問題直接關(guān)系到子女上學(xué)等基本權(quán)益。房屋買賣中的戶籍遷出與遷入一旦發(fā)生糾紛，不是民事糾紛，非人民法院的受案范圍；行使戶籍管理職權(quán)的公安戶政部門也無法將賣方的戶口強(qiáng)行遷出，這一問題是很難解決的。所以在購(gòu)房前最好委托律師到公安戶政部門調(diào)查是否存在賣方的戶口未遷出，如果賣方的戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)在合同中約定 售房者的戶口遷出時(shí)限或由售房者承擔(dān)違約責(zé)任，避免不必要的糾紛發(fā)生。

五、房屋買賣合同：

房屋買賣合同的內(nèi)容復(fù)雜、條款較多，應(yīng)當(dāng)明確約定房款支付、房屋的過戶、房屋的交付、房產(chǎn)內(nèi)的水、電、煤氣、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期和違約責(zé)任等，避免今后產(chǎn)生不必要的糾紛。

六、其他應(yīng)注意的問題：

二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，很多二手房買賣是委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理交易的，鑒于目前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有的操作還不盡完善、良莠不齊。日常中時(shí)常有委托人與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)生矛盾和沖突的發(fā)生，如中介機(jī)構(gòu)一房多賣、低吸高拋賺取差價(jià)、收取中介費(fèi)以外的其他費(fèi)用如“信息費(fèi)”等，都是法律所禁止的。按照規(guī)定，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不允許低吸高拋賺取差價(jià)；房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只能收取價(jià)款總額的中介費(fèi)，沒有促成雙方成交的，不得收取任何費(fèi)用。因此房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得重要，應(yīng)當(dāng)選擇具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，約定房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供哪些服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成交、發(fā)生糾紛的解決方式、中介方違約的責(zé)任。如果購(gòu)房者在交易過程中覺得把握不大，不必親歷親為，特別是對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的把握，不可勉力為難，那會(huì)耗費(fèi)你很多時(shí)間和精力，且效果還不一定會(huì)好，最好聘請(qǐng)專業(yè)律師做些必要的調(diào)查、了解，審查合同的條款，這樣有利于降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。

買賣房屋十大注意事項(xiàng)

來源：河源律師工作室 作者： 日期：2007-03-04

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推薦欄目： 房產(chǎn)糾紛法規(guī) 房產(chǎn)糾紛文書 房產(chǎn)糾紛常識(shí) 房產(chǎn)糾紛律師 房產(chǎn)糾紛法律咨詢

在二手房買賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，再加上房屋中介公司的素質(zhì)和責(zé)任等不確定因素，使得房屋買賣糾紛很容易發(fā)生。為了讓房產(chǎn)買賣行為順利，減少那些既花精力又花時(shí)間的糾紛發(fā)生，筆者分別為買賣雙方在5個(gè)環(huán)節(jié)支招。

賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個(gè)環(huán)節(jié)

一、掛牌時(shí)明確委托方式和期限。賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最后簽約的肯定是他人；所以，賣方不要輕易收取中介的定金。

二、謹(jǐn)慎收取定金。中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)。如賣方接受購(gòu)買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣方對(duì)此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣方一杯羹。

三、簽約時(shí)要注意三點(diǎn)。一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買方，最好在合同中寫下來；二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。

四、盡量取得放款承諾。簽約時(shí)，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

五、交房過戶時(shí)避免違約責(zé)任。交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買方配合。當(dāng)出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時(shí)，賣方應(yīng)書面催告買方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。

買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)

一、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。

二、注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。

三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。

五、收房過戶要驗(yàn)收。買方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房如何繳納個(gè)人所得稅？

來源:未知 作者：admin 日期：10-04-06

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目依20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

（三）對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

（四）納稅人未完整、準(zhǔn)確提供房產(chǎn)原值或其他費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)原值、費(fèi)用和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征收。征收率由各市地稅部門根據(jù)房產(chǎn)的區(qū)域位置、建造時(shí)間、結(jié)構(gòu)類型、價(jià)格水平等因素，在轉(zhuǎn)讓收入的1%－3%的幅度內(nèi)確定。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房契稅計(jì)算及稅收政策

來源:未知 作者：admin 日期：10-04-06 契稅部分，個(gè)人購(gòu)買商品住房以購(gòu)房?jī)r(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3-5%。契稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率。

對(duì)于拆遷房，房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅。對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，目前無特別優(yōu)惠規(guī)定。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

例如：某人以100萬元價(jià)格購(gòu)得一處面積為90平方米的普通住宅，住宅所在地的契稅稅率為3%，其契稅應(yīng)納稅額＝100萬元×3%＝3萬元。由于該居民購(gòu)買的是普通住宅，符合個(gè)人購(gòu)買普通住宅減半繳納契稅的規(guī)定，因此其實(shí)際應(yīng)繳納的契稅為3萬元×0.5＝1.5萬元。