第一篇：如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

一個物業(yè)項目能否管好，項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結合實際和相關資料談一些看法供同行們參考。

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質。

在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產(chǎn)的設施設備、關于排污設施設備???【此略】

（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

三、規(guī)范運作，堅持四種意識

作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識：

前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。依據(jù)相關地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設施設備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業(yè)服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發(fā)建設單位協(xié)商應給予物業(yè)服務企業(yè)合理的補償。

（二）契約意識。

在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識。

1．項目經(jīng)理應經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。

例如筆者所在公司就在公司網(wǎng)站上設置了業(yè)主意見和在線留言欄目，業(yè)主可以非常方便地通過網(wǎng)絡留言提出自己對我們物業(yè)服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業(yè)主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業(yè)主進行有效的溝通對于提高業(yè)主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業(yè)費收繳率的提高。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識

要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。

（五）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經(jīng)理的基本功。

評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第二篇：如何做好一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任？

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質。

在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產(chǎn)的設施設備、關于排污設施設備。

（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識

前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。依據(jù)相關地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設施設備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收??；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業(yè)服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發(fā)建設單位協(xié)商應給予物業(yè)服務企業(yè)合理的補償。

（二）契約意識 在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識

1．項目經(jīng)理應經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識 要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。

（五）成本控制意識

成本控制能力應當是項目經(jīng)理的基本功。評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第三篇：試論如何當好一名合格的物業(yè)管理處主任

如何當好一名合格的物業(yè)管理處主任物業(yè)管理處主任，要在所轄范圍內(nèi)做好物的管理和人的服務工作，組建一支合格的物業(yè)管理隊伍，保證所管物業(yè)的保值增值。同時，通過優(yōu)質服務，傳播企業(yè)文化，建設和諧社區(qū)，進而實現(xiàn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略。物業(yè)管理是一個服務性行業(yè)，它的最終產(chǎn)品是最大限度地滿足客戶需要的服務，在此過程中，不管是作為主體的物業(yè)管理企業(yè)的工作人員還是作為客體的業(yè)主，都首先有一個適應環(huán)境的問題，當開發(fā)商把特殊商品 —— 房屋交付給業(yè)主以后 ,接下來的問題就是物業(yè)管理企業(yè)如何最大限度地滿足業(yè)主在這一環(huán)境中的生活、學習和工作，就需要物業(yè)管理處做好大量的服務工作，營造良好的環(huán)境氛圍 ,讓業(yè)主能夠得到身心的休息和陶冶，同時保證房產(chǎn)保值增值。那么，作為物業(yè)管理處主任，實際上就是管好所轄范圍內(nèi)的物，為所轄范圍內(nèi)的業(yè)主提供優(yōu)質便利的服務，構建一個和諧的社區(qū)。作為物業(yè)管理處主任，除了必備的身體素質、良好的文化知識底蘊以外，還必須具備其它方面的能力。

一、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識

作為物業(yè)管理處主任來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如 《 物業(yè)管理條列 》、《 住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法 》、《 物業(yè)收費管理辦法 》、《 貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見 》 等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有條不紊地展開；同時，物業(yè)管理處主任也必須掌握物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的 《 前期物業(yè)服務合同 》、與業(yè)主簽訂的 《 前期物業(yè)管理服務協(xié)議 》 或與業(yè)委會簽訂的 《 物業(yè)服務合同 》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業(yè)實務操作。

二、良好的溝通能力

物業(yè)管理要正常面對社會方方面面的監(jiān)督和檢查，如街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業(yè)管理處主任必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運作帶來麻煩，而物業(yè)管理處主任與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展。

三、優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神

“滿足廣大業(yè)主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現(xiàn)狀來說，物業(yè)管理主任應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業(yè)奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業(yè)日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事，防患于未燃，這就需要一個物業(yè)管理主任全身心投入，例如手機必須保證 24 小時開機；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時，物業(yè)管理處主任不管風吹雨打，必須趕到現(xiàn)場親自處理。

四、良好的組織協(xié)調(diào)能力

一個物業(yè)管理處必是一個團隊，其人員包括管理員、核算員、保安人員、維修人員、保潔員。一個物業(yè)管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務的團隊，需要管理處主任付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結果是可想而知的。

五、利用物業(yè)管理平臺的經(jīng)營意識

目前，有些業(yè)主還存在著“房子是我買的，物業(yè)不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務瑕疵或者是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的質量問題，均認定為物業(yè)服務不到位，從而拒付物業(yè)費。因此，作為一個物業(yè)管理處主任，如果沒有良好的經(jīng)營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營平臺，來彌補物業(yè)管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

六、必備的本、費、稅、利觀念

作為一個包干制的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利應該是企業(yè)所追求的主要目標之一，而一個管理處經(jīng)常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求管理處主任具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

七、對現(xiàn)有物業(yè)結構、環(huán)境、綠化、設施設備管網(wǎng)走向的了解程度

對于物業(yè)基本面的了解，作為一個管理處主任是必須具備的，為此就要求管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其管理處主任是對開發(fā)商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業(yè)結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環(huán)境的了解，對內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié)約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一

年一度的維修計劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網(wǎng)走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

八、運用各種有效手段，充分調(diào)動廣大員工主觀能動性的能力

面對屬下的員工，能不能充分調(diào)動他們的主觀能動性是一個管理處主任所必備的能力之

一。一個管理處除了必要的職責分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動性發(fā)揮的優(yōu)劣，很能體現(xiàn)管理處主任的管理水平高低。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業(yè)精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發(fā)生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。管理處主任要有效運用各種管理手段，來保證管理處始終保持是一支高效、精干、能應對各種突擊檢查與考核，拉得出、打得響的團隊，這也是管理處主任管理水平的最好體現(xiàn)之一。

九、處理各類突發(fā)事件的應變能力

這是考驗一個管理處主任是否具備很好的應變處事能力，能否使物業(yè)損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，管理處主任就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。

綜上所述，物業(yè)管理處主任必須要具備以上諸方面的素質，工作起來才會得心應手，不會越干越累，同時也會為物業(yè)管理公司今后的發(fā)展打下堅實的基礎.

第四篇：怎樣做一名合格的項目經(jīng)理范文

怎樣做一名合格的項目經(jīng)理

結合本人多年來的施工經(jīng)驗，我認為要想做一名合格的項目經(jīng)理，必須具備以下幾個方面的能力和素質：

一、做一名合格的項目經(jīng)理必須懂法律

項目經(jīng)理只有學習和掌握好建設工程相關的法律、法規(guī)知識，才能切實提高法律意識和遵守行業(yè)法律法規(guī)的自覺性，提高依法維權的意識和能力；才能具備在工程建設實踐中依法簽訂合同、審查合同和正確履行合同的基本能力；才能更合理、有效地進行項目管理與經(jīng)營。

二、做一名合格的項目經(jīng)理必須會管理

會管理體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.具備較強的協(xié)調(diào)、組織能力，善于處理人際關系。

講協(xié)調(diào)就是要協(xié)調(diào)好項目系統(tǒng)內(nèi)部、外部等各方面的關系，其中包括人際關系、組織關系、供求關系、配合關系、約束關系等。項目經(jīng)理是個屬于權利交點的領導職位，對建設單位（業(yè)主）應時常保持聯(lián)系，服從業(yè)主的決策、指令，使業(yè)主滿意，并獲得業(yè)主的支持。對項目部管理成員要學會知人善任，敢于授權、合理分配工作，同時，必須充分利用項目管理制度所賦予的權力運行組織，充分發(fā)揮組織成員的積極性、主動性、創(chuàng)造性，提高項目組織的運轉效率。

2.應具備較強的項目控制能力，尤其是項目質量、安全、進度、成本的控制。

3.果斷的決策能力。項目經(jīng)理在項目的實施中充當決策者的角色，要使項目管理有規(guī)可循，需要項目經(jīng)理既要穩(wěn)妥決策、又要充分應用權變理論進行風險決策。及時決斷，靈活應變。

4.要注重學習，了解工程技術新動態(tài)，掌握項目管理的新思想、新方法和手段。并注重理論與實踐的結合，要靈活運用所學知識，能夠適應不同環(huán)境的項目協(xié)調(diào)和組織工作。

三、做一名合格的項目經(jīng)理必須懂技術

項目經(jīng)理只有具備較高的專業(yè)技術水平，才能真正掌握工程施工中的主要技術難點和要點，才有能力組織施工工藝的更新和改進，在項目施工過程中才能有成熟的判斷能力、思維能力、隨機應變能力和獨特的見解，能預見到工程中可能出現(xiàn)的問題和潛在的風險，并能利用以往項目成功的經(jīng)驗加以解決和避免。

同時，項目經(jīng)理精通施工技術，更便于審查和批準重大技術措施和技術方案，以防止決策失誤造成重大損失。更能促進施工管理水平的上臺階。

第五篇：物業(yè)管理處主任(項目經(jīng)理)考試試題

物業(yè)管理處主任復習題

一、單項選擇題

1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的（C）。

A 德國 B 美國 C 英國 D 法國

2、（A）是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。

A 物業(yè)管理 B 房地產(chǎn) C 不動產(chǎn) D 單元性地產(chǎn)

3、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過（A）的辦法，將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。

A 承包 B 簽訂合同 C 雙方協(xié)商 D 中介

4、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質基礎，管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到（A）。

A 質價相符 B 能夠接受 C 價格優(yōu)惠 D 價格偏低

5、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復雜，在處理問題時應以（D）為依據(jù)。

A 企業(yè)的規(guī)章制度 B 業(yè)主委員會章程

C 上級行政部門的指示 D 法律、法規(guī)

6、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是（B）。

A 儀表端莊，形象良好 B 忠于職守，盡職盡責 C 體魄健康，胸懷寬廣 D 語言流暢，表達力強

7、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（A）的職業(yè)道德要求。

A 忠于職守，盡職盡責 B 實事求是，辦事公道 C 謙虛謹慎，文明禮貌 D 遵守紀律，奉公守法

8、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭，盡快干好，這體現(xiàn)了（A）。

A 積極主動，講求實效 B 謙虛謹慎，文明禮貌

C 刻苦學習，提高素質 D 儀表端莊，良好形象

9、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是物業(yè)使用人投訴的部門是（B）。

A 管理部 B 服務部 C 監(jiān)察部 D 產(chǎn)業(yè)部

10、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（C）。

A 業(yè)主直接進行的 B 通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的C 通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn) D 通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的11、因為物業(yè)具有（B），所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。

A、穩(wěn)定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

12、物業(yè)管理企業(yè)是以（A）為主要經(jīng)營目的。

A、經(jīng)濟效益 B、社會效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值

13、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是（D）

A、維修 B、管理 C、經(jīng)營 D、服務

14、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（A）。

A、財務管理 B、保潔管理 C、環(huán)境管理 D、車輛管理

15、房屋裝修規(guī)劃、設計由（C）進行。

A、房地產(chǎn)開發(fā)商 B、房地產(chǎn)行政管理部門 C、業(yè)主和使用人 D、物業(yè)管理公司

16、物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題（A）。

A、也要給住用人以滿意的答復 B、不必作出答復 C、必須徹底解決D、應及時向上級報告

17、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業(yè)管理企業(yè)應創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（B）。

A、一般性服務 B、特約性服務 C、公共性服務 D、公眾代辦性服務

18、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的（A）原則。

A、產(chǎn)權、經(jīng)營權分離 B、業(yè)主到上 C、專業(yè)高效D、公平競爭

19、物業(yè)檔案資料是指人們在物業(yè)的開發(fā)和管理活動中形成的，作為（A）保存起來以備查考的各種文件。

A、原始記錄 B、業(yè)主檔案 C、管理制度 D、用戶信息

20、避雷裝置接地電阻的檢測（A）進行一次檢測。

A、1年 B、2年 C、3年 D、5年

二、多項選擇題

1、物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求，不斷地（ABCD），從而不斷地提高服務質量。

A、改進服務態(tài)度B、創(chuàng)新服務辦法C、擴大服務范圍D、開拓服務項目

2、物業(yè)管理企業(yè)開展各項活動必須（ACD）

A、以服務為宗旨B、以管理為目的C、以經(jīng)營為手段D、以效益為目的3、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括（ABCD）

A、房屋的維護與修繕B、房屋裝修監(jiān)督管理C、房屋附屬設備設施的管理及維修養(yǎng)護D、綜合經(jīng)營服務

4、選聘物業(yè)管理企業(yè)應堅持招投標制度，這樣可以激勵企業(yè)加強內(nèi)部管理（ABCD）

A、提高服務水平B、降低管理成本C、增強自身實力D、遏制腐敗現(xiàn)象

5、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識是指從事管理工作必須（BCD）

A、儀表儀容端莊B、具有科學頭腦C、具有科學思想D、運用科學的手段

6、物業(yè)管理人員應具備的個人素質包括（ABC）。

A、語言表達能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質D、掌握各種設備的維修技能

7、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對自己擁有產(chǎn)權的房屋可以（ABCD）

A、租 B、出售 C、抵押 D、贈與

8、接管驗收的作用有（ABC）。

A、明確雙方的責權利 B、確保物業(yè)具備正常的使用功能 C、為日后管創(chuàng)造條件 D、檢驗施工和設計質量

9、物業(yè)檔案資料的作用有（BC）。

A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協(xié)調(diào)作用

10、在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時（ABC）

A、不得隨意超越權限 B、不能與上級已有的規(guī)章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規(guī)定 D、必須經(jīng)有關部門批準

三、判斷題

1、（√）物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設施設備和場地。

2、（×）在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導地位，是管理的主體。

3、（×）只要是對業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應該積極去做。

4、（×）加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，主要是擴大綠地面積。

5、（×）搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關重要的是停車場的管理，保證車輛停放有序。

6、（×）物業(yè)管理企業(yè)應該在資金允許的情況下，大膽地開發(fā)服務項目，最大限度地滿足使用人的需要，同時提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

7、（√）物業(yè)管理經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質基礎，物業(yè)管理企業(yè)必須通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。

8、（√）所謂掌握現(xiàn)代化管理手段就是指物業(yè)管理人員一定要會使用計算機。

9、（√）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會有權撤消業(yè)主委員會的不正當決定。

10、（×）業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主，決定重大管理事項的自治管理的組織。

四、簡答題

.1、什么是物業(yè)管理？

答：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務的有償活動。

2、什么是業(yè)主大會？

答：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

3.、什么是房屋修繕施工管理？

答：物業(yè)管理公司為實現(xiàn)房屋修繕的總目標，針對修繕工程的施工而進行的計劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。

.4、業(yè)主擁有哪些權利?

答：(1)參加業(yè)主大會，享有表決權；(2)享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權；(3)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(4)享有與所交納物業(yè)管理服務費相符合的服務；(5)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；(6)法律法規(guī)規(guī)定的其他權利；

5、.住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理費具體由哪幾項構成?

答：.(1)管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(2)公共設施、設備日常運行、維修和保養(yǎng)費(3)綠化管理費(4)清潔衛(wèi)生費(5)保安費(6)辦公費(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(8)法定稅費(9)保險費

6、.物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理有哪些具體的要求?

答：.物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質并達到一定的專業(yè)水平。其具體的要求是：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備； 有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；

運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。

7、什么是物業(yè)使用人？

答：指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。

8、業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？

答：

（一）有關物業(yè)的使用、維護和管理。

（二）業(yè)主的共同利益。

（三）業(yè)主享有的權利與應當履行的義務。

（四）違反業(yè)主公約的法律責任。

（五）其他應當約定的有關事項。

9、物業(yè)管理的目的是什么？

答：物業(yè)管理的目的是加強物業(yè)管理的水平，保證物業(yè)管理的質量，維護業(yè)主的合法權益。

10、業(yè)主在物業(yè)管理中，應履行哪些義務？

答：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)

定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

五、案例題

1、李某將房子出租給張某，合同約定由張某交納物業(yè)服務費用

張某欠交6個月管理費后偷偷搬走。李某根據(jù)《民法通則》的“誰受益，誰付款”原則，要求管理處將張某欠交的管理費從其帳戶中扣減。李某是否應負擔該筆費用？

答：李某應負連帶責任。

根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主將物業(yè)轉租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交納物業(yè)服務費用，這僅是租賃合同的約定，不能因為租賃合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務費用，就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務費用的義務。因此，李某應當承擔張某所拖欠交納的物業(yè)服務費用，當然，李某可以依法向張某追償其物業(yè)服務費用。

2、管理員在小區(qū)巡視時,見到幾個收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥 你有什么建議 ？

答：做法無不妥。因為小區(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所,為全體業(yè)主所獨有,是業(yè)主的私有財產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應勸其離開.但不應用驅趕的方式,應多請一些保安員來勸說他們出去.3、住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對其維修,其維修費由誰出 108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修基金出.請問你對此有什么看法 ？

答：水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應使用

維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)“誰受益,誰負責”的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.4、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)，物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業(yè)主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費,物業(yè)公司向業(yè)主收取機

動車輛管理費是侵犯部分業(yè)主的權益.要求物業(yè)公司停止收取機動車輛的保管費.請問:該物業(yè)公司對機動車輛收取管理費是否合理 若合理,應如何向業(yè)主解釋收費的合理性

答：合理.但應向業(yè)主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費 和設施,設備費及相關的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.5、李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關標準.而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權過問.談談你的看法。

答①發(fā)展商無權承諾物業(yè)管理費的收費標準.從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種 法律關系.物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應為對方承擔民事責任.②物業(yè)管理收費標準的依據(jù)是有關物業(yè)管理的委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費.③由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定:"當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續(xù)履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.因此,李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責任.6、某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了,不知這種做法是否合理 請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見.答：按時交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務.業(yè)主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費的法定義務.業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務,就應交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益,而且也嚴重地損害了全體業(yè)主的合法權益.如果某業(yè)主自身的合法權益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權益.