第一篇：物業(yè)管理科考題

物業(yè)管理科考題

一、綜合知識(shí)題。

1、什么是住宅物業(yè)管理？

答：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2、物業(yè)管理企業(yè)的定義是什么？

答；《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

3、業(yè)主大會(huì)履行哪些職責(zé)？

答：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和

環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定應(yīng)當(dāng)可以提供哪些相應(yīng)的服務(wù)？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；

（二）公共綠化的維護(hù)；

（三）公共區(qū)域的保潔；

（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施；

（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳戶管理；

（八）物業(yè)檔案資料的管理；

（九）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

5、上海市創(chuàng)建“四高”優(yōu)秀小區(qū)是哪“四高”？

答：所有新建住宅小區(qū)按“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的要求進(jìn)行建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)建一批“四高”優(yōu)秀小區(qū)；規(guī)范創(chuàng)建管理，提高創(chuàng)建水準(zhǔn)。

6、居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理的任職條件有何規(guī)定？

答：擔(dān)任小區(qū)經(jīng)理的管理人員應(yīng)符合下列條件：

（一）取得建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書》；

（二）取得小區(qū)經(jīng)理崗位資格證書；

（三）具有一年以上從事居住物業(yè)管理的工作經(jīng)歷；

（四）與物業(yè)管理企業(yè)訂有聘用合同；

通過執(zhí)業(yè)注冊。

7、《上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？ 答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）組織、督促業(yè)主或者住宅使用人遵守消防法規(guī)和章程；

（二）配合居民委員會(huì)依法履行消防安全自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展消防工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（三）監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)消防安全服務(wù)工作；

依據(jù)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，維修更新消防設(shè)施。

8、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序有哪些？

答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：

（一）會(huì)議籌備工作

業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）做好開會(huì)前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決表（選票）、核實(shí)業(yè)主情況。

（二）發(fā)布公告

業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前15日，由業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。

（三）征詢意見或投票表決

采取書面征求意見形式的，業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）應(yīng)發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。

（四）回收統(tǒng)計(jì)意見

業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計(jì)。

（五）通過大會(huì)議事決定

業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）在公告欄通報(bào)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會(huì)的議事決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄并存檔。

二、政策法規(guī)題

1、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》分別從何時(shí)開始施行？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》自2003年9月1日起施行，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》自2004年11月1日起施行。

2、物業(yè)管理用房的配置有何具體規(guī)定？

答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：

（一）物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2％；物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。

（二）業(yè)主委員會(huì)用房，不低于建筑面積30平方米。

配置的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面上的獨(dú)立成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按上述第一款、第二款規(guī)定配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位提供臨時(shí)物業(yè)管理用房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主、使用人使用物業(yè)時(shí)應(yīng)起到哪些監(jiān)管職責(zé)？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

4、當(dāng)事人對(duì)市房地資源據(jù)、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的怎么辦？

答：當(dāng)事人對(duì)市房地資源據(jù)、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作為具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

5、對(duì)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的如何處理？

違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當(dāng)事人逾期不拆除的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)（縣）人民法院組織強(qiáng)制拆除。

對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施

工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。

附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

6、本市的非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，執(zhí)行什么規(guī)定？

本市的非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》執(zhí)行。

7、擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)，損害公共利益的行為如何處理？

違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下罰款。

8、業(yè)主、使用人違法《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的如何處理？ 業(yè)主、使用人違法《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

三、業(yè)務(wù)知識(shí)題。

1、利用物業(yè)公共部分獲取的收益如何處理？

答：利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

2、清洗水箱的費(fèi)用是否應(yīng)動(dòng)用維修基金？

答：商品房清洗水箱的費(fèi)用，在日常的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里列支。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局“關(guān)于實(shí)施《上海市商品住宅維修基金管理辦法》若干問題的通知”（滬房地資物【2002】457號(hào)）規(guī)定：“

四、關(guān)于《辦法》第十四條維修基金的用途：《辦法》第十四條所稱的系用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修更新，不包括日常養(yǎng)護(hù)。其日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍?！?/p>

關(guān)于售后公房清洗水箱的費(fèi)用，根據(jù)《關(guān)于水箱清洗和綠地養(yǎng)護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)地通知》（滬房地物【1996】872號(hào)）的規(guī)定可以在三項(xiàng)維修基金的住宅修繕基金中列支，而商品住宅的水箱清洗費(fèi)不能在維修基金中列支。

3、成立業(yè)主大會(huì)必須具備什么條件？

答：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。

4、《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》對(duì)出租房屋的人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定？ 答：租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。

5、對(duì)再次籌集維修資金有何規(guī)定？

答：專項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30％時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定繳納專項(xiàng)維修資金。分期籌集的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在3年內(nèi)交納完畢。

再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。

6、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)是如何劃分的？

答：本市住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維護(hù)服務(wù)五項(xiàng)，等級(jí)從低到高，最高為五級(jí)。

7、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的崗位規(guī)范有哪些？

答：小區(qū)經(jīng)理：熟悉業(yè)務(wù)，履約守信，勤于協(xié)調(diào)，管理有序。

接待人員：熱情主動(dòng)，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。

維修人員：約時(shí)不誤，工完料清，住戶簽收，事后回訪。

秩序維護(hù)員：在崗盡責(zé)，熟悉域情，防范到位，舉止文明。

清潔人員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。

綠化養(yǎng)護(hù)員：及時(shí)灌溉，按時(shí)修剪，清除雜草，防治蟲害。

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的哪些配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；

（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

四、案例分析題。

1、本區(qū)某小區(qū)業(yè)主正在屋頂搭建建筑物，請分析我局將如何進(jìn)行處理？

答：對(duì)于正在實(shí)施的違法建筑，拆違實(shí)施部門在2小時(shí)到現(xiàn)場調(diào)查取證，確認(rèn)屬于我局執(zhí)法范圍的，向違法當(dāng)事人送達(dá)《當(dāng)場拆除違法建筑決定書》、責(zé)令立即停止施工、暫扣施工工具和材料、限期其房地產(chǎn)登記，報(bào)區(qū)拆違辦組織強(qiáng)制拆除，拆除后結(jié)案并恢復(fù)房地產(chǎn)登記。

2、某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)原由小區(qū)開發(fā)商聘請，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該企業(yè)，但該企業(yè)稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘服務(wù)企業(yè)，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭執(zhí)不下，訴諸于法院。

問題：

1、試析本案所涉及的法律問題。

2、對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決。

答：

1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題；

2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時(shí)只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與開發(fā)和日后過渡期的服務(wù)；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)服務(wù)的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的服務(wù)權(quán)或委托服務(wù)權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了過渡期的服務(wù)后，物業(yè)服務(wù)的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行協(xié)商不成的情況下，可提起司法訴訟。

第二篇：物業(yè)管理科工作總結(jié)

物業(yè)管理科工作總結(jié)

自區(qū)房管局物管科從房地產(chǎn)開發(fā)管理科獨(dú)立出來后，在房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的安排部署下，在最近一個(gè)月的時(shí)間里，物管科工作人員積極展開物業(yè)管理方面的工作，總結(jié)如下：

一、工作開展情況

1月16日，物管科發(fā)出關(guān)于春節(jié)期間安全管理工作的通知，并要求物業(yè)公司將自檢自查報(bào)告報(bào)區(qū)房管局物管科，自檢自查報(bào)告中應(yīng)包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)秩序維護(hù)、消防安全管理、自管設(shè)施設(shè)備的安全、抗雪防凍的安全預(yù)防、春節(jié)值班制度等，經(jīng)過多次催促，昭陽區(qū)33家物管公司將自檢自查報(bào)告上交物管科并存檔。1月27日，物管科工作人員對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行抽查，對(duì)昭苑小區(qū)、祥順家園、湖畔名園、麗水馨城的物業(yè)管理進(jìn)行了檢查，檢查過程中發(fā)現(xiàn)有的物業(yè)公司在管理方面仍存在諸多問題，但也有的物業(yè)公司在管理方面經(jīng)驗(yàn)比較豐富，值得其他物業(yè)公司借鑒。經(jīng)物管科工作人員調(diào)查，通市恒洋物業(yè)服務(wù)有限公司沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)的證書但已經(jīng)開始營業(yè)，并于1月23日在物管科辦公室做了調(diào)查筆錄，目前該公司法人在辦理資質(zhì)證書的過程中。物業(yè)管理科對(duì)裕康商業(yè)廣場在物業(yè)管理方面存在的問題進(jìn)行了多次探討，由于問題比較復(fù)雜，涉及的行政部門也較多，暫時(shí)還無法取得新的進(jìn)展。

二、目前存在問題

1、物業(yè)公司對(duì)行政主管部門的職責(zé)和權(quán)力認(rèn)識(shí)不清（物業(yè)

管理資質(zhì)證書是由市住建局審批，由房管局物業(yè)管理科進(jìn)行初審）

2、物業(yè)管理市場混亂（有的物業(yè)公司雖然在工商部門取得營業(yè)執(zhí)照，但是并沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)證書就進(jìn)行營業(yè)。）

3、相關(guān)部門的職責(zé)權(quán)限不分明（?？瞪虡I(yè)廣場為例，業(yè)主私搭亂建，占用消防通道和安全通道，法院判決后，?？瞪虡I(yè)廣場的問題仍沒有解決）

三、工作計(jì)劃

套進(jìn)政策性法規(guī)

第三篇：物業(yè)管理科防暑降溫工作匯報(bào)材料

物業(yè)管理科防暑降溫工作匯報(bào)材料

物業(yè)管理科積極響應(yīng)朔里礦業(yè)公司指示精神，認(rèn)真做好今年的防暑降溫工作。我單位于5月份成立了防暑降溫工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了可行性防暑降溫工作方案。并利用安全辦公會(huì)和班前會(huì)時(shí)間進(jìn)行了防暑降溫知識(shí)宣傳，發(fā)放了防暑降溫藥品，安排專人負(fù)責(zé)供應(yīng)茶水和綠豆湯。

具體做法有三點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)重視，我們在高溫季節(jié)到來之前，就預(yù)見性地對(duì)各個(gè)班組工作人員進(jìn)行了宣傳，成立了防暑降溫工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了防暑降溫工作方案。為做好今年防暑降溫工作打好了基礎(chǔ)。二是措施得力，我們制定的防暑降溫工作方案具有可操作性，具有知識(shí)性和預(yù)防性，對(duì)防暑降溫工作環(huán)節(jié)進(jìn)行了比較全面的涵蓋。為防暑降溫工作的順利開展做好了準(zhǔn)備。三是組織到位，首先職工食堂保質(zhì)保量24小時(shí)為職工提供綠豆湯，并把熬好綠豆湯送到井口，供上下井職工飲用；同時(shí)還為地面高溫車間準(zhǔn)備了綠豆湯，隨時(shí)供他們領(lǐng)?。?職工食堂承包點(diǎn)每天中午、晚上向就餐職工提供免費(fèi)稀飯和湯；茶爐房保證做到24小時(shí)供應(yīng)開水；工會(huì)、團(tuán)委還利用多種形式向職工發(fā)放毛巾、六神花露水、清涼油、風(fēng)油精、西瓜、飲料等防暑降溫用品、食品、飲料。其次隨時(shí)開放井口會(huì)議室，為不能回家的一線職工提供休息場所，并有專人負(fù)責(zé)。再者我們把班組工作場所作為防暑降溫的重點(diǎn)來抓，做到責(zé)任到人，明確職責(zé)。

第四篇：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理考題

物業(yè)管理概論

1、物業(yè)管理的定義：

指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2、物業(yè)管理的起源：

19世紀(jì)60年代英國；1981年深圳；《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年6月8號(hào)頒布

3、物業(yè)管理分類：

普通住宅小區(qū)、高層樓宇、寫字樓、飯店、商場、公寓別墅、工業(yè)廠房及倉庫、會(huì)所、停車場、醫(yī)院

4、物業(yè)管理的本質(zhì)：

以準(zhǔn)公共服務(wù)為核心產(chǎn)品的商業(yè)活動(dòng)。

特征：1公共性和綜合性；2廣泛性和差異性；3及時(shí)性和無形性；4持續(xù)性和長期性

5、物業(yè)項(xiàng)目管理概念：

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)、技能、方法，使用物業(yè)管理專用技術(shù)裝備，為了使物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在限定的環(huán)境、時(shí)間和費(fèi)用等約束條件下，所進(jìn)行的全面的組織、規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。

6、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的概念：

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施管理和服務(wù)的全權(quán)代表，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理和服務(wù)的組織者和責(zé)任人。物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派，對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施管理的責(zé)任人，作為項(xiàng)目經(jīng)理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人派出的代表，在項(xiàng)目的代理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不直接對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)，而由項(xiàng)目經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理過程中所有工作的主要負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目經(jīng)理既要實(shí)現(xiàn)約定的物業(yè)管理目標(biāo)，又要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和安全目標(biāo)。

7、直線制特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)：

特點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，只設(shè)職能人員和協(xié)助主管人員。優(yōu)點(diǎn)：集指揮和管理職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高。

缺點(diǎn)：橫向協(xié)調(diào)配合困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要直線向領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和人員請示匯報(bào)后，才能處理，影響工作效率。

8、直線職能制優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：既能發(fā)揮職能機(jī)構(gòu)專業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮。

缺點(diǎn)：組織機(jī)構(gòu)較為繁瑣，不利于一專多能，人員相對(duì)臃腫。

9、按需要設(shè)置機(jī)構(gòu)：

管理對(duì)象、管理要求、管理原則

組建步驟：1，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)的管理方案確定管理任務(wù)和組織形式；

2，確定項(xiàng)目管理的層次，設(shè)立職能部門與工作崗位； 3，確定人員、職責(zé)、權(quán)限；

4，由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”進(jìn)行目標(biāo)分解； 5，組織有關(guān)人員制定規(guī)章制度和目標(biāo)責(zé)任考核、獎(jiǎng)懲制度。

內(nèi)外部制度的定義

1、制度建立的意義：

1，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)法治化、規(guī)范化建設(shè)的需要； 2，規(guī)范服務(wù)人員的需要；

3，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各部門的需要；

4，規(guī)范區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的需要； 5，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì)各組織的需要。

2、建立遵循的原則：

依法守約、以人為本、嚴(yán)肅穩(wěn)定、創(chuàng)新改進(jìn)

3、內(nèi)部管理制度的內(nèi)容：

1，人力資源；2，財(cái)務(wù)管理；3，物資采購供應(yīng)；4，檔案管理

4、應(yīng)急預(yù)案的內(nèi)容：

1，消防滅火；2，防汛搶險(xiǎn)；3，緊急停電事故；4，緊急跑水、漏水事故；5，電梯故障（困人）；6，氣體燃料泄漏；7，公共衛(wèi)生突發(fā)事件；8，地震緊急

5、項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中應(yīng)建立管理制度有哪些？（自我發(fā)揮，口試）

如何發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用

公共法和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、民法通則對(duì)債的分類：

合同之債；侵權(quán)行為之債；不當(dāng)?shù)美畟?；無因管理之債；締約過失之債

2、侵權(quán)行為的構(gòu)成要件：

侵權(quán)行為（事實(shí)發(fā)生）；損害事實(shí)；侵權(quán)行為和損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系；過錯(cuò)（故意或過失）

3、合同法條款的內(nèi)容：

當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款和報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；解決爭議的方法。

4、合同法案例：

王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起只向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，從2001年2月至今以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？物業(yè)公司實(shí)際可以得到多少物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司能否把電梯停運(yùn)？

不能停運(yùn)電梯，公共性服務(wù)，易激化矛盾

案件結(jié)果：起訴之日前兩年內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獲得支持。起訴時(shí)效：2年

5、保管合同法律特征：

實(shí)踐性合同；原則上無償合同；不要式、雙務(wù)合同；保管合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而非保管人取得所有權(quán)和使用權(quán)。

6、保管人的義務(wù)：

給付保管憑證；妥善保管；親自保管；不得使用或者許可他人使用保管物；危險(xiǎn)通知；返還保管物。

7、寄存人的義務(wù)：

支付保管費(fèi)和償還必要費(fèi)用；告知義務(wù)；聲明義務(wù)（寄存貴重物品未聲明的，保管人只付賠償一般物品義務(wù)）

8、物權(quán)法：

業(yè)主的共有權(quán)（所有權(quán)）

9、共用部位三部分構(gòu)成：

1，區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分； 2，不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；

3，經(jīng)區(qū)分所有人約定供共同使用的專業(yè)部分與其附屬物。

10、停車場所有權(quán)屬問題：

規(guī)劃內(nèi)和規(guī)劃外

11、車位費(fèi)的歸屬：

1，地上：車位管理事宜是否列入物業(yè)服務(wù)合同，是否列入“車位管理成本”？ 2，地下：屬于開發(fā)商所有的車位，收益歸開發(fā)商，但應(yīng)繳管理費(fèi)。

3，樓梯建筑的一層或樓體建筑的一層或某一層、某一部分的，或是一座專門的停車樓。

12、消防法第五條：

任何單位和個(gè)人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù)。任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務(wù)。

13、消防法第十八條：

同一建筑物由兩個(gè)以上單位管理和使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對(duì)公共的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域的公共消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。

14、治安管理處罰種類：

1，警告；2，罰款；3，行政拘留；4，吊銷公安機(jī)關(guān)發(fā)放的許可證；5，對(duì)違反治安管理的外國人，可以附加限期出境或驅(qū)逐出境；6，因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的，可以同時(shí)責(zé)令其十二個(gè)月內(nèi)不得進(jìn)入體育場館觀看同類比賽；7，違反規(guī)定進(jìn)入體育場館的，強(qiáng)行帶離現(xiàn)場；辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等違禁品，賭具、賭資，吸食、注射毒品的用具以及直接用于實(shí)施違反治安管理行為的本人所有的工具，應(yīng)當(dāng)收繳，按照規(guī)定處理；8，違反治安管理所得的財(cái)務(wù)，追繳退還被侵害人；沒有被侵害人的，登記造冊，公開拍賣或者按照國家有關(guān)規(guī)定處理，所得款項(xiàng)上繳國庫。

15、履行保安服務(wù)職責(zé)，采取措施：

1，檢查出入服務(wù)區(qū)域的人員證件，登記出入的車輛和物品； 2，在服務(wù)區(qū)域內(nèi)巡邏、守護(hù)、安全檢查、報(bào)警監(jiān)控；

3，在機(jī)場、車站、碼頭等公共場所對(duì)人員及其所攜帶的物品進(jìn)行安全檢查，維護(hù)公共秩序；

4，執(zhí)行武裝守護(hù)押運(yùn)任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)的需要設(shè)立臨時(shí)隔離區(qū)，但應(yīng)當(dāng)盡可能減少對(duì)公民正?；顒?dòng)的防礙。

物業(yè)專業(yè)法規(guī)

1、物業(yè)專業(yè)法規(guī)指導(dǎo)性文件（口試）

2、物業(yè)管理七個(gè)示范文本：

《臨時(shí)管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《天津市住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》《天津市住宅物業(yè)服務(wù)合同》《天津市非住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》《天津市非住宅物業(yè)服務(wù)合同》《天津市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》

3、《物管》新變化：

1，街道辦新增為成立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)和備案部門 2，將第十一條修改為：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定 3，改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格 4，業(yè)主可向法院申請撤銷侵權(quán)決定 5，業(yè)委會(huì)決定違法街道辦事處有權(quán)撤銷 6，物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”

4、新《天津條例》六項(xiàng)基本制度：

1，業(yè)主大會(huì)制度；2，招投標(biāo)制度；3，前期備案制度；4，雙確認(rèn)制度；5，專項(xiàng)維修資金制度；6，物業(yè)承接驗(yàn)收制度

5、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度召集和組成，物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有哪些（口試）

物業(yè)管理招投標(biāo)

1、協(xié)議方式：?。?萬平米，非：1萬以下

2、招投標(biāo)基本原則：

1，公開2，公平3，公正4，誠實(shí)信用

3、招標(biāo)程序：

1，編織招標(biāo)文件2，發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書3，投標(biāo)報(bào)名及發(fā)放招標(biāo)文件4，組織現(xiàn)場勘查和質(zhì)疑5，投標(biāo)確認(rèn)6，投標(biāo)申請人資格預(yù)審7，接受投標(biāo)文件8，組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)9，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)10，簽訂合同

4、投標(biāo)程序：

一、獲取招標(biāo)信息1，公共媒介上采集招標(biāo)信息2，來自招標(biāo)方的邀請

二、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范1，項(xiàng)目評(píng)估2，投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

三、投標(biāo)報(bào)名并取得招標(biāo)文件

四、現(xiàn)場勘查

五、投標(biāo)確認(rèn)

六、準(zhǔn)備投標(biāo)文件

七、遞送投標(biāo)文件

八、參加開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、答辯

九、發(fā)放中標(biāo)通知書

十、簽約并執(zhí)行合同

5、投標(biāo)文件編制：

資信標(biāo)書包括內(nèi)容：1，物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)復(fù)印件；3，法人代表授權(quán)委托書；4，公司介紹、注冊資金；5，公司管理業(yè)績；6，項(xiàng)目經(jīng)理簡介；7，專業(yè)技術(shù)人員情況。

6、表述編制要點(diǎn)：

1，針對(duì)性（1）現(xiàn)場調(diào)查——物業(yè)、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)（2）分析研究——找出目標(biāo)物業(yè)開展物業(yè)管理的優(yōu)勢和劣勢（3）擬定管理方案——結(jié)合本企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和能力，擬定方案

費(fèi)用測算

1、計(jì)費(fèi)方式：

包干制和酬金制。

2、包干制構(gòu)成內(nèi)容：

包干制計(jì)費(fèi)方式下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤。

3、酬金制構(gòu)成內(nèi)容：

酬金制計(jì)費(fèi)方式下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)支出、酬金。

4、基本服務(wù)費(fèi)組成：

1，綜合管理2，清潔衛(wèi)生3，公共秩序維護(hù)4，綠化養(yǎng)護(hù)5，公共部位養(yǎng)護(hù)

5、物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成內(nèi)容：

1，管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等2，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用4，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用5，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用6，辦公費(fèi)用7，物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊8，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9，經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用

前期介入接管驗(yàn)收

1、前期介入定義：

所謂物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)公司經(jīng)招投標(biāo)或協(xié)議選聘，自與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》至接管物業(yè)期間，從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度，對(duì)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目提出合理化意見和建議，以使其最大限度地滿足業(yè)主和物業(yè)管理的需求。

2、前期介入的必要性：

物業(yè)企業(yè)通過前期介入，將長期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于功能設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)，協(xié)助建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，而且可以在開發(fā)建設(shè)期間把不利于物業(yè)管理的因素盡可能的消除或減少。

3、作用：

1，完善使用功能設(shè)計(jì)的合理性；2，有助于對(duì)隱蔽工程等施工情況的了解；3，有利于了解物業(yè)情況；4，有利于了解客戶需求；5，為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備。

4、階段劃分：

1，功能設(shè)計(jì)階段；2，建設(shè)施工階段；3，物業(yè)銷售階段；4，竣工驗(yàn)收階段。

5、建設(shè)施工階段主要內(nèi)容：

1，與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；2，配合設(shè)備安裝，了解設(shè)備性能及維修養(yǎng)護(hù)要求；3，針對(duì)材料選用及施工工藝，從使用功能和維護(hù)管理角度提出意見；4，熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

6、接管驗(yàn)收的目的：

1，履行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定義務(wù)；2，代表全體業(yè)主驗(yàn)收共有財(cái)產(chǎn)；3，確保物業(yè)交付工作順利進(jìn)行；4，為日后的物業(yè)服務(wù)做好準(zhǔn)備；

5、確定使用功能、施工質(zhì)量等遺留問題的解決責(zé)任及方案。

7、驗(yàn)收程序：

1，書面通知驗(yàn)收；2，確定接管驗(yàn)收方案；

3、移交基礎(chǔ)資料；

4、查驗(yàn)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施；

5、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；

6、確認(rèn)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的結(jié)果；

7、簽訂接物業(yè)接管驗(yàn)收協(xié)議；

8、辦理物業(yè)交接手續(xù)。

8、遺留問題的解決：

1，對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。2，對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

3、對(duì)于長期解決不了，勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給交接人進(jìn)行備錄。

9、如何辦理物業(yè)交接手續(xù)：（結(jié)合實(shí)際口試）

1，在接管驗(yàn)收協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，與建設(shè)單位辦理交接手續(xù)，接收物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2，交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)共同簽字確認(rèn)。3，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

入住裝修管理

1、入住操作模式：

無論何種模式，都是建設(shè)單位向業(yè)主移交物業(yè)，而不是物業(yè)公司移交。模式一：建設(shè)單位為主，物業(yè)企業(yè)配合。業(yè)主先與建設(shè)單位辦理手續(xù)領(lǐng)鑰匙，然后到物業(yè)公司辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用。模式二：建設(shè)單位委托物業(yè)企業(yè)，物業(yè)公司代為辦理入住手續(xù)。模式三：建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)聯(lián)合辦公。

2、入住服務(wù)遵循原則：

1，研讀政策提高法律意思，完善管理文件，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)防范在先；2，熟悉項(xiàng)目情況，便于工作開展；

3、熟悉流程，關(guān)注細(xì)節(jié)，展示形象；

4、事前有預(yù)案、事發(fā)時(shí)積極引導(dǎo)、充分溝通，化解矛盾，現(xiàn)場服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。

3、入住物資準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備：

物資準(zhǔn)備：1，各崗位員工服裝。2，辦公家具、辦公設(shè)備、辦公用品。3，工程維修、秩序維護(hù)、環(huán)境保潔和綠化養(yǎng)護(hù)需工具及耗材。4，員工宿舍及食堂物品。5，各類標(biāo)識(shí)（物業(yè)管理用房、入住現(xiàn)場、空房標(biāo)識(shí)、公共區(qū)域）。6，入住辦理服務(wù)所需各類物品。

資料準(zhǔn)備：1，客戶資料準(zhǔn)備齊全，每戶一袋。

2、資料回收齊全，便于歸檔。建設(shè)單位提供資料主要包括：（1）住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書（2）入住通知（建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)放，約定入住時(shí)間、地點(diǎn)等）（3）驗(yàn)收須知（建設(shè)單位告知業(yè)主驗(yàn)收的基礎(chǔ)知識(shí)和注意事項(xiàng)）（4）房屋驗(yàn)收單（建設(shè)單位提供，記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況）（5）鑰匙交接單 物業(yè)企業(yè)提供資料主要包括：（1）業(yè)主登記表（2）業(yè)主手冊（3）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議（4）消防安全責(zé)任書

4、裝修裝飾的流程：

備齊資料——填寫申報(bào)登記表——登記——簽訂管理服務(wù)協(xié)議——辦理開工手續(xù)——施工過程巡查——隱蔽工程驗(yàn)收——驗(yàn)收

5、不予登記（裝修）：

（1）擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

1、管理規(guī)約的內(nèi)容：

《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

2、聯(lián)系會(huì)議制度：

聯(lián)席會(huì)議制度是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系的有效機(jī)制；是及時(shí)有效調(diào)處化解物業(yè)管理糾紛的有效形式。

3、聯(lián)系會(huì)議解決問題：

出現(xiàn)下列情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時(shí)召開會(huì)議：1，業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；2，業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；3，履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；4，提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；5，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；6，需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

4、籌備組的組成：

籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位代表各1名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。

5、召開業(yè)主大會(huì)的有效條件：

應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

6、首次業(yè)主大會(huì)討論的事項(xiàng)：

（1）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）管理歸約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)；（4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（與物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）（5）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

7、對(duì)業(yè)主代表參加會(huì)議的要求：

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。8、2/3的兩件事：

業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。

9、業(yè)主委員會(huì)的工作職責(zé)：

（一）履行職責(zé)1，招集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；2，定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；3，在業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；4，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5，督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；6，組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；7，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；8，組織籌集專項(xiàng)維修資金；9，組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；10，完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂

1、合同的特征：

1，合同的主體具有平等的法律地位；

2、合同的主體是公民、法人、其他組織；3，合同是以設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的的民事法律行為；4，合同是當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致的一種協(xié)議。

2、合同的分類：

1，有名合同和無名合同；2，要式合同與不要式合同；3，雙務(wù)合同與單務(wù)合同；4，有償合同與無償合同；5，按內(nèi)容分類：買賣合同；供用電水氣熱合同；贈(zèng)與合同；借款合同；租賃合同；融資租賃合同；承攬合同；建設(shè)工程合同；運(yùn)輸合同；技術(shù)合同；保管合同；倉儲(chǔ)合同；委托合同；行紀(jì)合同；居間合同。

3、合同一般具備的內(nèi)容：

1，當(dāng)事人的名稱住所；2，標(biāo)的；3，數(shù)量；4，質(zhì)量；5，價(jià)款或報(bào)酬；6，履行期限、地點(diǎn)、方式；7，違約責(zé)任；8，解決爭議方式。

4、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和注意事項(xiàng)：

內(nèi)容：1，合同當(dāng)事人；2，物業(yè)基本情況；3，服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；4，服務(wù)費(fèi)用；5，物業(yè)的經(jīng)營與管理；6，承接查驗(yàn)與使用維護(hù)；

7、專項(xiàng)維修基金；8，違約責(zé)任；9，其他責(zé)任。

注意事項(xiàng)：1，物業(yè)的承接驗(yàn)收的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任的問題；2，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題；3，空置房服務(wù)費(fèi)取費(fèi)約定問題；4，前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止的問題；5，爭議解決方式的問題；6，簽字與蓋章的問題。

5、物業(yè)服務(wù)合同與前期的區(qū)別：

1，訂立合同的當(dāng)事人不同；2，合同期限不同。

6、簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)：

1，明確業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；2，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；3，需明確對(duì)于違約責(zé)任的約定，特別是損失的計(jì)算以及賠償標(biāo)準(zhǔn)。違約責(zé)任要具有可操作性；4，免責(zé)條款的約定。如物業(yè)服務(wù)是否包含對(duì)于業(yè)主人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管的內(nèi)容等等；

5、明確爭議解決方式的問題。

維修資金的使用程序

1、專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)：

共用；專項(xiàng)；自籌；公共。

2、使用原則和用途：

1，原則：業(yè)主決策2/3；設(shè)立專戶；?？顚Ｓ?；核算到套；安全透明。2，用途：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

3、使用范圍：

1，共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；2，共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、下水管道、安全防護(hù)設(shè)施等。

4、維修更新改造方案：

應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。

5、管理系統(tǒng)操作流程：

1，制定維修方案；2，錄入征詢意見、辦理使用備案；3，錄入監(jiān)理合同、招投標(biāo)信息、施工合同、申請首期款；4，錄入驗(yàn)收報(bào)告、工程決算、申請尾款。

6、應(yīng)急解危的主要思路：

1，全市專項(xiàng)維修資金的增值資金除由市財(cái)政管理部門核定專項(xiàng)維修資金管理費(fèi)用外，全部轉(zhuǎn)入房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金專戶，按照不動(dòng)用業(yè)主個(gè)人賬戶本金和利息、跨年平衡使用的原則，用于建立物業(yè)項(xiàng)目的房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金；2，專項(xiàng)用于物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用、危及人身安全或者無法界定受益人等緊急情況時(shí)的維修；3，采取由業(yè)主委員會(huì)或者委托的物業(yè)企業(yè)申請，區(qū)縣房管局現(xiàn)場查勘，施工企業(yè)墊資搶修的方式，簡化了申請使用程序，解決了：“雙三分之二”業(yè)主確認(rèn)難的問題，有效發(fā)揮了維修資金的應(yīng)急保障作用。

建筑識(shí)圖

1、建筑材料分類：

按功能與用途分類：結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料、吸聲材料、裝飾材料、地面材料、屋面材料等。按化學(xué)成分分類：無機(jī)材料、有機(jī)材料、符合材料。

2、常用建筑裝飾材料：

人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、裝飾混凝土、裝飾砂漿、金屬裝飾材料和裝飾涂料。另外還有塑料裝飾材料。

3、防水材料：

1，防水材料是保證房屋建筑免受雨水、地下水與其他水分侵蝕、滲透的重要材料，是建筑工程中不可缺少的建筑材料。2，近幾年我國防水材料由傳統(tǒng)的瀝青基防水材料逐漸向高聚物改性防水材料和合成高分子防水材料方向發(fā)展。3，根據(jù)外觀形態(tài)，防水材料可分為防水卷材、防水涂料和密封材料等。

房屋本體

1、物業(yè)類型劃分：

1,磚木結(jié)構(gòu)；2，磚混結(jié)構(gòu)；3，鋼筋砼結(jié)構(gòu)；4，鋼結(jié)構(gòu)。

2、按層次和高度：

低層建筑（1～3層）；多層建筑（4～6層）；中高層建筑（7～9層）；高層建筑（10層以上）。

3、保修期約定：

1，房屋建筑地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程：50年（為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限）；2，屋面防水以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏工程為5年；3，供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期和供冷期；4，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5，裝修工程為2年；6，燈具、電器開關(guān)損壞為6個(gè)月；7，管道堵塞為2個(gè)月。

4、完損等級(jí)分類：

完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴(yán)重?fù)p壞房；危險(xiǎn)房。

5、物業(yè)查勘的分類：

1，一般查勘：日常檢查2，定期查勘：每年進(jìn)行一次3，季節(jié)性查勘：雨季、汛期、冬季前后4，定期查勘：對(duì)某些指定項(xiàng)目5，突發(fā)性查勘：發(fā)生自然災(zāi)害或認(rèn)為損壞后6，專項(xiàng)查勘：為了某種特殊需要。

6、查勘的內(nèi)容和方法：

內(nèi)容：房屋的地點(diǎn)和環(huán)境，結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用性質(zhì)、產(chǎn)別和現(xiàn)實(shí)情況，房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等各個(gè)項(xiàng)目的完損情況，房屋用途的變化、歷次查勘記錄及修繕情況等。方法：一般可分為直觀檢查法、儀器檢查法、計(jì)算分析法、載荷試驗(yàn)法、重復(fù)觀測檢查法等。

7、檢查內(nèi)容：

1，房屋共用部位主要包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶手等；2，房屋共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯、水泵、二次供水、消防系統(tǒng)、排水管道、道路、圍墻、大門等。

8、維修計(jì)劃編制原則：

1，編制維修計(jì)劃應(yīng)本著實(shí)事求是、量力而行、留有余地的原則；2，應(yīng)根據(jù)物業(yè)的完損狀況，在確保物業(yè)正常使用功能和合理延長物業(yè)使用壽命的基礎(chǔ)上，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性。

9、編制方法：

物業(yè)的完損狀況是編制維修計(jì)劃的主要依據(jù)，著重在確保物業(yè)安全，保持物業(yè)的正常使用功能的前提下編制。（1）對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，有可操作性，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃；（2）對(duì)物業(yè)完損狀況統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中，工料消耗資料要有積累和分析；（3）在編制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。

10、預(yù)算造價(jià)的費(fèi)用構(gòu)成：

1，直接工程費(fèi)；2，間接費(fèi)；3，其他費(fèi)用；4，計(jì)劃利潤；5，稅金。

設(shè)施設(shè)備

1、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容：

物業(yè)設(shè)備包括：室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室內(nèi)外設(shè)備與設(shè)施。

物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理；設(shè)備運(yùn)行管理；設(shè)備維修管理；設(shè)備更新改造管理；備品配件管理；固定資產(chǎn)管理；工程資料管理。

2、物業(yè)維修計(jì)劃管理的目的：

3、物業(yè)維修日常養(yǎng)護(hù)的基本原則和目的：

4、生活給水的要求：

水量、水壓應(yīng)滿足用戶需要；水質(zhì)應(yīng)符合國家規(guī)定的《生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》。

5、消防用水的要求：

要保證充足的水量、水壓，對(duì)水質(zhì)要求不高。

6、生產(chǎn)用水的要求：

因生產(chǎn)工藝不同，生產(chǎn)用水對(duì)水壓、水量、水質(zhì)以及其他的要求各不相同。

7、管道連接方法幾種：

螺紋連接、法蘭連接、焊接、承插連接、乘插粘接、熱熔連接、積壓夾緊式連接、卡套式連接、卡箍式連接。

8、排水系統(tǒng)的要求：

1，系統(tǒng)能迅速通暢地將污廢水排到室外；2，排水管道系統(tǒng)氣壓穩(wěn)定，有毒有害氣體不進(jìn)入室內(nèi)，保持室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生；3，管線布置合理，簡短順直，工程造價(jià)低。

9、室內(nèi)給水系統(tǒng)的方式：

直接給水方式；設(shè)水箱給水方式；設(shè)水池水泵水箱給水方式；分區(qū)給水方式；氣壓給水方式；建筑中水給水方式；直飲水給水方式。

10、熱水采暖系統(tǒng)存在空氣的原因和危害、采取的措施：

因系統(tǒng)中若積存空氣，就會(huì)形成氣塞，影響水的正常循環(huán)。系統(tǒng)的供水干管必須有向膨脹水箱方向上升的流向。其反方向的坡度為0.5%～1.0%；散熱器支管的坡度一般取1%，這是為了使系統(tǒng)內(nèi)的空氣能順利地排除，在上供下回重力循環(huán)熱水供暖系統(tǒng)充水和運(yùn)行時(shí)，空氣能逆著水流方向，經(jīng)過供水干管聚集到系統(tǒng)的最高處，通過膨脹水箱排除。

11、供暖系統(tǒng)中常見的故障有哪些、產(chǎn)生的原因、排除的方法：

1，常見的故障：供暖系統(tǒng)末端散熱器不熱。

產(chǎn)生原因：各環(huán)節(jié)壓力損失不平衡或水平方向水力失調(diào)。

排除方法：從系統(tǒng)始端開始，順序調(diào)小各環(huán)路立管或支管上的閥門。2，常見故障：局部散熱器不熱。

產(chǎn)生原因：可能該處管道有堵塞。

批出方法：用手檢查有明顯溫差，可對(duì)其敲打或拆開處理，無明顯溫差可能是散熱器內(nèi)存有空氣，用排氣閥排氣即可。

12、電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容：

1，應(yīng)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)論；

2，按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書；

3，建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管；

4，根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序、事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等；

5、備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司；

6、根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間；

7、進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測算出電梯的使用成本；

8、電梯維護(hù)保養(yǎng)停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人；

9、電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，使用單位應(yīng)在安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿1個(gè)月向檢測機(jī)構(gòu)提出檢驗(yàn)要求，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

13、安全用電常用的防護(hù)方法有哪些：

1，采用護(hù)欄或阻擋物進(jìn)行保護(hù)；2，使設(shè)備置于伸直手臂范圍以外的保護(hù)；3，在裸露的高壓帶電體旁應(yīng)設(shè)置護(hù)欄或標(biāo)志；4，施工操作應(yīng)保持安全距離；5，架空線路應(yīng)保持最小的安全距離；6，間接接觸保護(hù)法；7，直接接觸與間接接觸兼顧的保護(hù)。

14、智能建設(shè)的定義：

智能建筑以建筑為平臺(tái)，兼?zhèn)渫ㄐ?、辦公、建筑設(shè)備自動(dòng)化，集系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個(gè)高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。

15、電梯系統(tǒng)按功能劃分的組成：

主要由曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂系統(tǒng)、門機(jī)系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、電力拖動(dòng)系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)和機(jī)械安全保護(hù)系統(tǒng)等組成。

綠化管理

1、常用花卉：

1，草本：金盞菊、雛菊、七彩葉、雞冠花、一串紅。2，宿根：芍藥、萱草、玉簪、菊花、費(fèi)菜。3，球根：美人蕉

2、澆水注意事項(xiàng)：

1，施肥后及時(shí)澆水；2，干旱嚴(yán)重時(shí)應(yīng)連續(xù)澆水2-3次；3，澆水要均勻，避免只澆土表，至少應(yīng)達(dá)到濕透土層5厘米以上；4，晴天中午暴曬下不宜澆水；5，應(yīng)保證“開春水”及“封凍水”。

3、病害常識(shí)，檢查與識(shí)別的方法：

先看癥狀，再看發(fā)生規(guī)律。葉上出現(xiàn)斑點(diǎn)；葉片正面生出白色或其他色粉狀物；葉片黃綠相間或皺縮變小、節(jié)間變短、叢枝、株枝矮小等，多為病毒所致；闊葉樹的枝葉黃或萎蔫；針葉樹針葉枯黃；樹木花卉干、莖皮層起泡、流水、腐爛、局部細(xì)胞壞死；樹木根部皮層腐爛、易脫落；樹干樹枝流脂流膠；樹木小枝枯梢；葉片、枝果、花瓣上出現(xiàn)斑點(diǎn)。

4、用藥的原則：

1，合理用藥，環(huán)境保護(hù)，首選生物性、植物性農(nóng)藥，禁用劇毒、高毒農(nóng)藥，少用中毒、低毒農(nóng)藥，保護(hù)天敵，維護(hù)生態(tài)平衡。

2，輪換用藥和交叉用藥相結(jié)合，以減少抗性生成。

3，抓住最佳時(shí)機(jī)，適時(shí)適濃度用藥，既保證藥效，又避免浪費(fèi)。4，合理混配，減少用藥次數(shù)，提高防治效率。5，了解農(nóng)藥性能及植物特性，避免要害發(fā)生。

5、綠化外包總結(jié)的問題：

1，承包單位的資質(zhì)狀況；2，合同簽訂的要嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致；3，綠地的基本情況要清楚；4，做好日常巡視、檢查；5，注意綠化設(shè)施是否完好；6，監(jiān)督承包單位農(nóng)藥的使用情況；7，綠地的衛(wèi)生狀況；8，合同到期前要加強(qiáng)監(jiān)督；9，承包單位是否拖欠水費(fèi)、工資等。

公共秩序服務(wù)與管理

1、“秩序維護(hù)員”與“保安員”稱謂的區(qū)別：

一、從法律依據(jù)上看：1，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！?，第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”“物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定”。

二、從成本構(gòu)成的角度看：從國家發(fā)改委制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定來看，均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護(hù)費(fèi)”的內(nèi)容，并無“保安費(fèi)”的表述。

1、《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第五條規(guī)定：“物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位養(yǎng)護(hù)五項(xiàng)服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用?！?/p>

2、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》第七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)這節(jié)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成?！?/p>

3、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》第十二條規(guī)定：“秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備?！?/p>

三、從中物協(xié)文件看：中物協(xié)“關(guān)于使用秩序維護(hù)員稱謂的指導(dǎo)意見”：為消除不必要的誤解，準(zhǔn)確界定行業(yè)責(zé)任，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助安全防范的工作人員使用“秩序維護(hù)員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)與業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商，確定“公共秩序維護(hù)”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護(hù)社會(huì)治安”等用語，以減少物業(yè)服務(wù)糾紛，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2、公共秩序維護(hù)的內(nèi)容：

1，秩序維護(hù)管理；2，機(jī)動(dòng)車管理；3，消防管理；4，應(yīng)急事件處理；5，不同服務(wù)等級(jí)物業(yè)企業(yè)公共秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)描述。

3、機(jī)動(dòng)車輛管理內(nèi)容：

1，確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意；2，收取場地占用費(fèi)，場地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等；3，場地占用費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定；4，業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)另行簽訂保管合同；5，車輛行駛和停放的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定并公示；6，未成立業(yè)主大會(huì)的按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

4、車輛管理注意事項(xiàng)：

1，小區(qū)交通及車場指引標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明確，避免發(fā)生法律糾紛；2，與車主簽訂有關(guān)車輛停放的相關(guān)協(xié)議，并留存其本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系并建立檔案；3，車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

5、不同等級(jí)的公共秩序維護(hù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

一級(jí)：0.34元/月/建筑平方米；二級(jí)：0.27元/月/建筑平方米； 三級(jí)：0.21元/月/建筑平方米；四級(jí)：0.08元/月/建筑平方米。

保潔服務(wù)

1、開荒清潔前的準(zhǔn)備工作：

現(xiàn)場查看；物料準(zhǔn)備；人員動(dòng)員

2、清潔管理方法：

1，建立完善管理機(jī)制；2，建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)；3，制定科學(xué)合理的操作規(guī)程；

3、物業(yè)清潔日常管理工作：

可分為日常保養(yǎng)工作、周期保養(yǎng)工作機(jī)專項(xiàng)工作三類。

4、室外清潔員的職責(zé)：

1，負(fù)責(zé)大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔；2，負(fù)責(zé)大廈周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風(fēng)口的清潔；3，定時(shí)對(duì)室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進(jìn)行清理疏通；4，負(fù)責(zé)室外明裝管線和明裝公用設(shè)施設(shè)備的外表清潔工作；5，負(fù)責(zé)室外果皮箱和垃圾的清潔、清運(yùn)和消殺工作；6，對(duì)區(qū)內(nèi)違反清潔規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻和糾正；7，積極完成上級(jí)交給的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

5、大理石地面晶面的檢查方法：

1，仔細(xì)觀察晶面處理后的地板上有無污漬、污垢留存；2，側(cè)觀晶面處理后的地面上，有無局部地面的亮度、光潔度和整體的亮度，光潔度不一致的地方，即漏處理的地方；3，檢查施工單位和云石堅(jiān)固劑容器，核實(shí)使用量是否合理；4，檢查操作者的工作時(shí)間和處理地面的面積，核實(shí)擦地機(jī)的移動(dòng)速度；5，直觀地面經(jīng)晶面處理后，晶面效果是否明顯，反光點(diǎn)的亮度是否強(qiáng)烈。

6、常用清潔機(jī)器：

地毯機(jī)、拋光機(jī)、吸塵機(jī)、吸水機(jī)、洗地機(jī)、吹風(fēng)機(jī)、高壓清洗機(jī)。

7、物業(yè)常見蟲害：

1，昆蟲和蜘蛛類：有蛾幼蟲、臭蟲、虱子、跳蚤、蒼蠅、蟑螂、甲蟲、蟲魚、螨蟲、蜘蛛、螞蟻、蚊子等； 2，嚙齒類：主要是老鼠；

3、菌類：有濕腐菌、干腐菌、霉菌等。

檔案的建立與管理

1、一級(jí)類歸檔范圍：

1，黨群管理工作形式的文件材料；2，行政管理工作形成的文件材料；3，經(jīng)營管理工作形成的文件材料；4，物業(yè)管理工作形成的文件材料；5，基本建設(shè)工作形成的文件材料；6，設(shè)備儀器管理形成的文件材料；7，會(huì)計(jì)檔案；8，職工個(gè)人檔案；9，特殊載體檔案；10，物業(yè)項(xiàng)目形成的文件材料；11，其它應(yīng)歸檔的文件材料。

2、行政管理工作形成的文件材料：

1，企業(yè)籌備期可行性研究、申請、批準(zhǔn)文件材料，企業(yè)章程、證照（永久）；2，企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)認(rèn)證文件（永久）；3，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)（包括董事會(huì)、股東會(huì)和經(jīng)理層等）和內(nèi)部機(jī)構(gòu)構(gòu)成、變更文件材料（永久）；

4、董事會(huì)、股東會(huì)、監(jiān)事會(huì)產(chǎn)生的文件材料（永久）；5，企業(yè)發(fā)生分立、合并、破產(chǎn)、歇業(yè)等變更事宜的文件（永久）；6，各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度、規(guī)定（長期）；7，綜合性行政事務(wù)，文秘、機(jī)要、保密工作文件材料（短期）；8，會(huì)務(wù)工作文件材料 重要的（長期）一般的（短期）9，法律事務(wù)、公證工作文件材料（長期）；10，審計(jì)工作文件材料（長期）；

11、人力資源管理文件

第五篇：物業(yè)管理科的工作職責(zé)

物業(yè)管理科的工作職責(zé)

一、認(rèn)真宣傳、貫徹、實(shí)施國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)的法律法規(guī)，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)物業(yè)業(yè)主管理委員會(huì)和對(duì)物業(yè)公司的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

三、負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)初審。

四、制定實(shí)施全區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，組織物業(yè)公司人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，搞好房管系統(tǒng)內(nèi)的物業(yè)管理和物業(yè)管理的建章立制，抓好示范，搞好調(diào)研、統(tǒng)計(jì)等。

五、負(fù)責(zé)參與物業(yè)綜合竣工驗(yàn)收，監(jiān)督物業(yè)的交接及物業(yè)管理委托協(xié)議的簽訂，積極配合有關(guān)部門成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

六、負(fù)責(zé)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理合同中的投訴，協(xié)調(diào)解決矛盾糾紛。

七、負(fù)責(zé)整頓物業(yè)管理市場，查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法為。