第一篇：我縣物業(yè)管理發(fā)展情況調(diào)研文章

近年來，隨著城市建設規(guī)模的迅猛發(fā)展，一批批小區(qū)提升了城市的品位，人民群眾的生活環(huán)境和居住質(zhì)量得到進一步提高。已建成或在建小區(qū)的功能更加齊全，給物業(yè)管理這一新興朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了前所未有的契機和空間。為全面了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，推動全縣物業(yè)管理工作更好發(fā)展，近日，該縣組織有關(guān)人員，對全縣住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行

了專題調(diào)研。

一、基本情況

1、小區(qū)基本情況：截止目前，該縣建成居住小區(qū)57個（有的小區(qū)只有單獨兩三幢房子），面積約80萬平方米。其中，有專門物業(yè)管理入住的小區(qū)僅8個，其他的小區(qū)無專門物業(yè)管理或以自我管理為主，涉及房屋150幢，面積約60萬平方米，占全部小區(qū)的75%；全縣小區(qū)按照程序已經(jīng)成立業(yè)主委員會的有2個。

2、物業(yè)企業(yè)基本情況：目前，全縣具備企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司共3家，即**縣恒順物業(yè)管理有限公司、嘉苑物業(yè)公司和陽光物業(yè)管理公司。恒順物業(yè)管理公司隸屬縣房產(chǎn)管理局；嘉苑物業(yè)公司的業(yè)務也是剛剛開始，管理的泰安嘉苑小區(qū)業(yè)主大多沒有入駐；陽光物業(yè)管理公司尚未開展物業(yè)管理業(yè)務。另有佳潔物業(yè)管理公司注冊在許昌，但管理的物業(yè)是該縣的盛華小區(qū)。

3、物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員40人。有建設部門頒發(fā)物業(yè)管理上崗證的管理人員有20人。

二、問題與不足

1、物業(yè)管理費及維修基金收繳難。業(yè)主對權(quán)利義務的認識不對稱，部分居民自覺繳納物業(yè)管理費的意識差，有的居民以服務質(zhì)量差等由拒絕交費，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應；有的自己不交物業(yè)管理費，還勸別人也不要交。有的小區(qū)住戶長年在外，除節(jié)假日、春節(jié)回來，其余時間不在家，收取物業(yè)管理費時業(yè)主很難接受。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，物業(yè)管理企業(yè)收的物業(yè)費越來越少，管理服務質(zhì)量自然下降，業(yè)主會更加不滿意，從而進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。在維修基金方面，按照規(guī)定業(yè)主在購買房屋時，應隨房款繳納2%的房屋維修基金，該基金?？顚Ｓ?。就目前情況，我縣開發(fā)商都未收取這部分基金，且業(yè)主也不理解，這為今后商品房的維修增加了困難，無疑會形成業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾。

2、小區(qū)業(yè)主委員會成立難。在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被列為一項基本制度，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，大多小區(qū)住戶來自不同單位，素質(zhì)不一，抱著事不關(guān)已、高高掛起的態(tài)度。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，對召開業(yè)主大會，參與物業(yè)管理不積極、不主動。即使成立了業(yè)主委員會，也是流于形式。如我縣的小區(qū)只有2個成立了業(yè)主委員會，實際情況形同虛設，不能充分發(fā)揮其積極作用，業(yè)主委員會沒有實行真正意義上的自治管理。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

3、舊住宅區(qū)居住條件有待提高。絕大部分舊住宅在建設之初，在規(guī)劃設計上標準比較低，建筑質(zhì)量較差，小區(qū)配套設施不全。特別是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生，這與新建小區(qū)差別較大，與住戶的要求有一定差距。在舊住宅全面推行物業(yè)管理，還不具備條件，還需要對舊住宅進行不同程度的整治。

4、開發(fā)商歷史遺留問題解決難。有的開發(fā)建設單位行為不規(guī)范，建設無規(guī)劃，權(quán)證辦不出，這類住宅建造至今已有10多年，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴時常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。個別新建小區(qū)交付使用條件模糊，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患。

5、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。若維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，對在管理中出現(xiàn)的這樣那樣的問題，能推卸責任就推托，易引起業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。

三、對策與建議

1、加大相關(guān)法規(guī)政策宣傳力度。深入宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)。

2、加快業(yè)

主大會制度規(guī)范化進程。按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

3、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準。由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，各地應根據(jù)物業(yè)管理實際，制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

4、加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。目前我縣小區(qū)的物業(yè)管理收費標準采取政府指定價和指導價的標準收費，由于小區(qū)戶數(shù)收費低，新建小區(qū)入駐率低等原因，使物業(yè)管理企業(yè)入不敷出，或收支基本持平，致使物業(yè)管理企業(yè)積極性不高。因此，要建立一個適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

5、進一步加大對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度。一是規(guī)范物業(yè)管理行為。物業(yè)公司必須嚴格履行物業(yè)服務合同約定的維修服務業(yè)務，按照行業(yè)規(guī)范和對業(yè)主的服務承諾，及時為業(yè)主的報修提供優(yōu)質(zhì)服務，做到叫得應、修得好，解決“維修不及時”問題。報修電話要24小時有人值班，受理居民報修。新建小區(qū)的物業(yè)公司員工上門必須佩卡，便于居民識別和監(jiān)督。對服務不到位，管理部門應給予相應的處罰。二是實行小區(qū)告示制度。新建住宅小區(qū)要及時向業(yè)主發(fā)放入住收費告知單，上墻公布規(guī)范服務內(nèi)容，公開報修電話、急修電話和監(jiān)督電話，公開維修收費標準，給業(yè)主以知情權(quán)。

第二篇：農(nóng)業(yè)發(fā)展調(diào)研文章

加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的建議

近幾年來，隨著中央加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，出臺了一系列政策，某某區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營取得了明顯的成效，到目前為止，我區(qū)省市級龍頭企業(yè)達52家，其中省級龍頭企業(yè)6家，市級龍頭企業(yè)46家。2011年新增的市級龍頭企業(yè)13家，農(nóng)民專業(yè)合作社也發(fā)展迅速。現(xiàn)有140多個。雖然取得了一些成績，但我區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展速度還不快，水平還不高，規(guī)模還不大，效益還不凸顯。如何充分發(fā)揮我們的區(qū)位、資源優(yōu)勢，實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大區(qū)向農(nóng)業(yè)強區(qū)、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，已成為發(fā)展我區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進新農(nóng)村建設的重要課題。

一、存在的問題及原因

1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃執(zhí)行不力，效益不明顯。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展規(guī)劃上，各自為政的多，通盤考慮的少，計劃經(jīng)濟的成份多，市場經(jīng)濟的手段少；在主導產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的培育上，顧及眼前利益的多，考慮長遠利益的少，對選準的產(chǎn)業(yè)沒有一以貫之地抓下去；在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源的配臵上，盲目實施的多，以市場為導向的少。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有得到根本性改變，現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品“好的不多、多的不好”、“一筐裝不完、一車不夠裝”，難以形成規(guī)模、特色，品牌效應不突出。

2、政府扶持力度不大，沒有形成發(fā)展合力。

一是財政用于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化獎補資金少。這幾年向上爭取和獎勵給某某農(nóng)業(yè)資金不亞于鄰縣，甚至比鄰縣多，但真正用于發(fā)展農(nóng)業(yè)的資金，特別是扶持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的資金與鄰縣比差距懸殊。二是農(nóng)業(yè)企業(yè)貸款難。農(nóng)村大部分農(nóng)業(yè)加工企業(yè)和種養(yǎng)大戶因資金短缺難以做大規(guī)模，信貸部門支持力度微弱，阻礙了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是公共服務力度不大。某某區(qū)農(nóng)業(yè)基礎設施薄弱，農(nóng)業(yè)

防災減災能力不強，農(nóng)業(yè)靠天吃飯的狀況還沒有根本改變。四是農(nóng)業(yè)科技推廣服務體系、農(nóng)業(yè)信息服務體系、動物疫病和植物病蟲害防控體系等農(nóng)業(yè)公共服務體系還不夠健全，農(nóng)業(yè)社會化服務功能不強，服務力度不大。

3、龍頭企業(yè)規(guī)模小，稅收少，帶動能力弱。

全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)上百家，但普遍規(guī)模小，科技含量低，農(nóng)產(chǎn)品初加工多，深加工少，產(chǎn)品單一，產(chǎn)業(yè)鏈短，產(chǎn)品附加值低，財稅貢獻少。

4、基地建設相對滯后，利益聯(lián)結(jié)關(guān)系不夠緊密。由于受傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟影響和土地家庭承包經(jīng)營的制約，生產(chǎn)集約性較差，難以形成規(guī)?；a(chǎn)，基地規(guī)模小，生產(chǎn)方式粗放。全區(qū)極少數(shù)企業(yè)與農(nóng)戶建立了相對穩(wěn)定的“公司十農(nóng)戶”經(jīng)營模式外，大部分企業(yè)沒有建立“利益共享，風險共擔”機制，企業(yè)與農(nóng)戶之間大多還是一種松散的買賣關(guān)系，沒有形成固定的契約關(guān)系或結(jié)成利益共同體。

5、農(nóng)民組織化程度不高，抵御市場風險能力弱。一是服務質(zhì)量不高。各合作社僅停留在技術(shù)、信息服務和產(chǎn)銷的層面上，沒有真正通過精深加工來提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值；二是聯(lián)合不緊。合作社內(nèi)部社員之間各自為戰(zhàn)，缺乏有效聯(lián)合，如苗木、花卉、無籽西瓜、南豐蜜桔雖然產(chǎn)品銷量不錯，但對產(chǎn)品都沒有實行統(tǒng)一包裝，統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一銷售，只是在產(chǎn)前、產(chǎn)中進行了合作，而產(chǎn)后則分散經(jīng)營，樹立不起品牌；三是管理不嚴。從合作社運作情況來看，只是利用營銷大戶原有市場優(yōu)勢進行銷售，沒有組建營銷隊伍拓展市場，組織管理較松散，社員和農(nóng)戶對合作社的依賴性不強，信任度不高，尚未形成緊密的經(jīng)濟實體。

6、機制體制不活，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展較慢。

部門管理機制不活，土地流轉(zhuǎn)機制不暢，農(nóng)產(chǎn)品基地建不起

來，種糧效益比較低，“一卡通”發(fā)放不科學，不種田同樣能享受國家惠農(nóng)政策。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化要求產(chǎn)、供、銷各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而現(xiàn)行的農(nóng)村經(jīng)濟管理體制職能分散，條塊分割，生資供應、技術(shù)指導、加工、貯運、銷售和資金流通等分屬不同的管理部門，各部門的利益關(guān)系難以協(xié)調(diào)一致，制約了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

二、對策和建議

1、選準優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，完善落實產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

要因地制宜科學規(guī)劃農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，選準適合本地發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，充分征求、聽取專家和有關(guān)各方意見，實行民主科學決策，充實完善全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，力求形成區(qū)域明顯、特色突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。要保持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的連續(xù)性。對選準的產(chǎn)業(yè)要持之以恒、堅定不移地一抓到底。我區(qū)80年代的煙業(yè)產(chǎn)業(yè)，90年代的麻繩產(chǎn)業(yè)均以失敗而告終，而南豐的蜜桔、南城的麻姑米粉、廣昌的白蓮、金溪的蜜梨等依然紅紅火火，其主要經(jīng)驗就是對選準的產(chǎn)業(yè)要堅定信心，長抓不懈。

2、強化組織領導，建立健全農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展保障機制。一是要加強組織領導，高位推動。建立高規(guī)格、強有力的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化領導小組，由主要領導任組長，分管領導任副組長，要用抓工業(yè)項目和招商引資工作的力度和抓新農(nóng)村建設工作的干勁來抓農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。要充實農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室的力量，強化其職能。建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展聯(lián)席會議制度，落實各有關(guān)部門在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作中的職責，形成各部門齊抓共管的工作合力。

二是要建立健全考核激勵機制。把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展納入工作目標考評的重要內(nèi)容，對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)業(yè)招商引資工作先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)和優(yōu)秀個人進行獎勵，逐步促進并早日實現(xiàn)工業(yè)支持農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)反哺工業(yè)。

三是要完善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營體制。鼓勵產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織與農(nóng)

戶簽訂產(chǎn)銷合同，開展定向投入、定向服務、銷售等服務，提高訂單履約率，引導龍頭企業(yè)與農(nóng)戶形成相對穩(wěn)定的購銷關(guān)系。引導農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)、資金、技術(shù)、勞動力等生產(chǎn)要素入股，實行多種形式的聯(lián)合與合作，與龍頭企業(yè)結(jié)成利益共同體。

3、加大扶持力度，夯實農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展基礎。

要根據(jù)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況和需要，建立穩(wěn)定的財政扶持投入機制，逐年增加農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化專項資金。要捆綁農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化資金和各類涉農(nóng)項目資金，集中投放扶持市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，使其上規(guī)模、上水平。涉農(nóng)金融部門要對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織降低貸款門檻，拓展質(zhì)押擔保方式，擴大貸款抵押物范圍，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織提供資金保障。

要加大農(nóng)業(yè)公共服務力度。一要完善農(nóng)技推廣體系，創(chuàng)新運行機制，保障財政供給，強化公益性推廣機構(gòu)建設，構(gòu)建服務到位、分工明確、充滿活力的新型農(nóng)技推廣體系。二要加大農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣力度，大力推廣優(yōu)良優(yōu)質(zhì)品種，提高科技含量，抓好重大動物疫病的防控工作，尤其要重點抓好高致病性豬藍耳病的防控工作，切實提高生豬疫病的防控水平。三要加大培訓力度，提高生產(chǎn)者和經(jīng)營者的生產(chǎn)技術(shù)和更新經(jīng)營觀念。四要繼續(xù)組織實施農(nóng)業(yè)科技入戶工程，充分發(fā)揮農(nóng)技員、科技特派員、科技副鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長的作用，實現(xiàn)科技與農(nóng)民的零距離。五要大力提供農(nóng)村信息化服務。要充分發(fā)揮政府門戶網(wǎng)站的信息服務作用，以手機短信、農(nóng)民熱線等信息服務方式為手段，建立信息發(fā)布和信息服務平臺，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供全方位的信息服務。

4、突出重點，狠抓關(guān)鍵，全力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是以基地為依托，建設“第一車間”。要立足資源優(yōu)勢，不斷發(fā)展壯大主導產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)基地和大戶，實行集約化、規(guī)?；a(chǎn)，力爭主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模和檔次上新臺階。一要積極發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻

產(chǎn)業(yè)。在全區(qū)主推3-4個主導品種，指導不同地域的農(nóng)民選擇適用良種。在河埠、騰橋、東館、嵩湖、桐源、大崗、溫泉等鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設常規(guī)優(yōu)質(zhì)稻基地，重點建設河埠、騰橋、東館、溫泉等綠色大米生產(chǎn)基地。二要優(yōu)先發(fā)展花卉、苗木產(chǎn)。依托316國道方便快捷的貨運形成產(chǎn)銷鏈條，加大服務和指導力度，沿316國道集中力量建設一批標準化、規(guī)?；?、專業(yè)化的花卉、苗木基地。三要突出發(fā)展蔬菜產(chǎn)業(yè)。在湖南、文昌、孝橋等城郊區(qū)域，重點發(fā)展常規(guī)蔬菜及外向型蔬菜，形成一批規(guī)模相對集中的特色產(chǎn)業(yè)塊狀或帶狀生產(chǎn)基地，力促農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步由“分散型”向“集約型”轉(zhuǎn)變。

二是以企業(yè)為龍頭，增強“動力引擎”。要圍繞主導產(chǎn)業(yè)，聚集多方財力，壯大龍頭企業(yè)，延長產(chǎn)業(yè)鏈，提高整體效益。一要優(yōu)化重組壯龍頭。按照“扶優(yōu)、扶強、扶大”的原則，科學引導區(qū)內(nèi)大米、中草藥加工企業(yè)優(yōu)化重組，整合資源，統(tǒng)一品牌，提高企業(yè)抵御市場風險能力。江西天順、蒼源、榮裕等一批省級龍頭企業(yè)要實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，提高知名度。二要激活民資建龍頭。要樹立依靠社會力量發(fā)展的理念，多方借力，積極鼓勵各種社會力量投資創(chuàng)辦龍頭企業(yè)，吸引社會閑散資金投向發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，要結(jié)合國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，有序引導工業(yè)、城建領域的中小企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展農(nóng)業(yè)。三要招商爭資辦龍頭。要大力發(fā)展開放型農(nóng)業(yè)，圍繞主導產(chǎn)業(yè)精心策劃、包裝一批農(nóng)業(yè)招商項目，廣泛開展農(nóng)業(yè)招商引資活動，引進有志之士來我區(qū)投資開發(fā)農(nóng)業(yè)。

三是以品牌為核心，打造“金字招牌”。要把創(chuàng)品牌標準化的生產(chǎn)經(jīng)營、制度化的質(zhì)量安全監(jiān)管、現(xiàn)代化的市場營銷有機結(jié)合起來，打造高效精品農(nóng)業(yè)。一要爭“綠”。要加快建立農(nóng)業(yè)質(zhì)量標準體系和產(chǎn)品質(zhì)量檢測檢驗體系，大力建設無公害農(nóng)產(chǎn)品和綠色食品生產(chǎn)基地，全面提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量。二要創(chuàng)“牌”。要引

導更多的企業(yè)申報國家級、省級、市級龍頭企業(yè)。鼓勵龍頭企業(yè)爭創(chuàng)國家級馳名商標、省級著名商標，保護原有的地方特色品牌，創(chuàng)立具有地方特色和市場優(yōu)勢的新品牌，提高我區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。三要揚“名”。要創(chuàng)新宣傳理念和方式，引導和鼓勵龍頭企業(yè)增加宣傳投入，推動龍頭企業(yè)加大自我宣傳力度，積極參加農(nóng)業(yè)博覽會、農(nóng)產(chǎn)品展銷會，化“名品”為“名牌”，增加公眾對我區(qū)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的認知度。

四是以流通為橋梁，編織“堅韌紐帶”。一要積極發(fā)展專業(yè)組織。突出抓好優(yōu)質(zhì)糧食、中藥材、花卉、蔬菜、養(yǎng)殖、西瓜等六大特色產(chǎn)業(yè)合作社，爭創(chuàng)省部級標準經(jīng)合組織；大力推廣“公司+合作經(jīng)濟組織+農(nóng)戶”的新型經(jīng)營模式，實現(xiàn)“田頭”到“餐桌”的無縫對接，提高農(nóng)民進入市場的組織化程度。二要積極建立行業(yè)協(xié)會。圍繞主導產(chǎn)業(yè)，積極組建糧食加工、中藥材、蔬菜營銷加工三個區(qū)級行業(yè)協(xié)會，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在規(guī)范經(jīng)營行為、調(diào)解利益糾紛等方面的作用。三要積極建設專業(yè)市場。要依托農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，合理規(guī)劃，逐步形成一個以區(qū)級批發(fā)市場為框架，以產(chǎn)地市場為紐帶，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場為網(wǎng)點的市場體系，解決農(nóng)產(chǎn)品賣難問題。四要充分發(fā)揮媒體作用，廣泛發(fā)布我區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品信息，依托我區(qū)汽車貨運業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢，積極拓展省內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)品市場，將我區(qū)打造成贛中優(yōu)質(zhì)大米集散地、撫州市中心城區(qū)蔬菜供應基地、花卉苗木產(chǎn)品輸出地。

第三篇：關(guān)于農(nóng)村改革發(fā)展調(diào)研文章

駐村干部：xx

根據(jù)《xx縣信息產(chǎn)業(yè)局關(guān)于開展深入學習實踐科學發(fā)展觀專題調(diào)研工作方案》的安排部署，本人利用幾天的時間里，通過與駐點村干部群眾座談，查閱統(tǒng)計資料，挨家挨戶的實地考察等各種途徑，了解了駐點村的新農(nóng)村建設情況與及當前農(nóng)民最迫切的需要和最關(guān)注的改革，現(xiàn)將此次調(diào)研的情況報告如下：

一、駐點村基本情況

xx縣

白花鎮(zhèn)莆田村轄14個村小組，有農(nóng)戶440戶共1350人，農(nóng)村勞動力800人。改革開放以后，尤其是近年來，隨著國家和省、市、縣政府對于“三農(nóng)”問題的日益重視和農(nóng)業(yè)投入力度的不斷加大，農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)民生活水平顯著提高，農(nóng)民生產(chǎn)生活條件逐步改善。同時，該村利用國家龍頭企業(yè)東進農(nóng)牧股份有限公司進駐的契機，通過“公司+基地＋農(nóng)戶”的模式，出租田地近13平方公里，盤活了村的閑置土地和資產(chǎn)，興辦年銷售 3.8 億多元的大型綜合性農(nóng)業(yè)企業(yè)集團。

二、農(nóng)村改革發(fā)展所帶來的變化

（一）生活水平逐漸提高

一是彩電普及，我到訪的10多戶農(nóng)民家庭已經(jīng)全部用上了彩電，有少部分接通了有線，大部分都是衛(wèi)星接收。從調(diào)查情況看，電視是農(nóng)民了解國家政策的最主要途徑。

二是摩托車普及。由于在外就業(yè)的年輕人比較多，因此村的摩托車比較普及，基本上每3戶就有1戶人擁有一部摩托車。

三是電話普及快，用手機的多。在調(diào)查的農(nóng)戶中，70%的安裝了電話，75％的農(nóng)戶均使用上了手機。

四是電腦下鄉(xiāng)。通過本人溝通聯(lián)系，年初甘泉村小組與縣信心產(chǎn)業(yè)局合作建立的村級信息服務站已經(jīng)正式對村民開放，“互聯(lián)網(wǎng)”這一新的名詞在村民間逐漸傳播開來。通過上網(wǎng)，村民們可以了解時下最新的惠農(nóng)政策，黨和國家的重要決策，并通過瀏覽山區(qū)信息網(wǎng)學習新的種植、養(yǎng)殖技術(shù)等等。

（二）農(nóng)民的思想觀念有了較大轉(zhuǎn)變

社會主義新農(nóng)村工作的主體是村民，只有村民的意識加強了，社會主義新農(nóng)村的建設工作才能真正展開。通過這些天的走訪，利用問卷調(diào)查，我接觸的農(nóng)民中絕大多數(shù)人都參加過村委組織的“四民工作法”學習班，并在村務大會上投過票。村民原先的各家各戶“自掃門前雪”的思想有所轉(zhuǎn)變，都一致認為只有村集體經(jīng)濟收入的提高，才能惠及到戶，也相信在縣委、縣政府的指導下，村“兩委”班子的帶領下，日子會越過越好。

（三）基礎設施逐步改善，生活環(huán)境不斷優(yōu)化

在國家政策和省、市、縣政府的大力支持下，到莆田村的村村通硬底化工程已逐步完工，而公共汽車的再次開通更是方便了村民的出入，全村屯公路10余公里，實現(xiàn)了村屯道路暢通。同時，在東進農(nóng)牧股份有限公司扶持下，莆田村轄下的百嶺村小組興建起了文化廣場、籃球場、統(tǒng)一規(guī)劃的公寓等等，莆田村整體面貌和環(huán)境得到了明顯改變，逐步邁向生產(chǎn)發(fā)展，生活寬裕，鄉(xiāng)風文明，村容整潔，管理民主這一社會主義新農(nóng)村的建設目標。

（四）農(nóng)村各項改革深入推進，社會保障體系初步建立

多年以來，國家相繼出臺了一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策，農(nóng)村各項改革深入推進，形成了新時期農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的政策體系。2002年實施的稅費改革，全面取消了農(nóng)業(yè)稅，減輕了農(nóng)民負擔；2004年實行糧食直補、退耕還林、農(nóng)機具補貼政策，增加了農(nóng)民種糧的積極性；2006年對農(nóng)村義務教育階段學生實行“兩免一補”政策，讓更多的孩子擁有接受教育的機會；2008年取消工商“兩費”，有助于農(nóng)村集貿(mào)市場和個體戶快速發(fā)展；積極推進農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度，建立農(nóng)村最低生活保障制度，農(nóng)村社會保障體系初步建立。

三、主要困難和突出問題

（一）新農(nóng)村建設資金投入不足

由于種種原因，村企關(guān)系復雜，導致企業(yè)目前對村企共建社會主義新農(nóng)村工作積極性不高。調(diào)查顯示，由于受資金投入不足瓶頸制約，直接導致村建設工作進度慢和停頓，甘泉村小組辦公樓建設，民心工程之一的莆田村水利工程改造建設和土地治理目前都由于資金嚴重缺乏而無法開展。

（二）基礎設施建設仍然比較薄弱

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展十分緩慢,莆田村14個村小組基本沒有村集體經(jīng)濟收入，造成農(nóng)村基層運轉(zhuǎn)困難，公益事業(yè)長期投入不足,生產(chǎn)和生活條件難以得到改善；二是多年來形成的沉重鄉(xiāng)村債務壓在頭上，全村有10個村負有高低不等的外債，鄉(xiāng)村債務不能妥善解決，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展將長期受到制約。三是農(nóng)業(yè)基礎設施薄弱，土地灌溉面積不多，大多地塊都要靠天落雨，農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力依然脆弱。

（三）資源枯竭，村財收入貧乏

屬村集體所有的林地很少（多數(shù)已被長期出租），基本上沒有能砍伐的林木和種植的耕地，村財十分貧乏，除出租地收入外，村財幾乎沒有收入。

（四）農(nóng)村勞動力素質(zhì)較低

當前，部分農(nóng)民的素質(zhì)還

有待提高。主要表現(xiàn)在：農(nóng)民思想還比較保守，傳統(tǒng)的小農(nóng)意識根深蒂固，生產(chǎn)、生活和行為方式都與現(xiàn)代社會生活的要求差距甚遠。在思想素質(zhì)方面，普遍存在“小富即安”心理，缺乏干大事創(chuàng)大業(yè)的開拓進取精神。在文化素質(zhì)方面，農(nóng)村居民受教育程度普遍偏低。在這次調(diào)查的農(nóng)民中，小學及以下文化程度占50%，初中文化程度占45%，高中以上文化程度僅占5%。

由于農(nóng)民科技知識低下，對新事物、新技術(shù)缺乏認識，從而阻礙了接受新事物、學習使用新科技的能力。

（五）農(nóng)村社會保障機制不完善，農(nóng)民增收缺乏保障

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民所享受的社會保障遠遠低于城市居民。目前，莆田村農(nóng)民致貧的因素仍然存在，而且大量農(nóng)村青壯年勞動力長期在外從業(yè)，市場經(jīng)濟的發(fā)展及他們價值觀念的變化，使家庭養(yǎng)老功能受到了沖擊。這些農(nóng)民所面臨的生活、醫(yī)療、養(yǎng)老問題主要依靠家庭，缺乏相應的社會保障，必然影響農(nóng)民增收的穩(wěn)定性。

（六）基層組織建設仍然薄弱

隨著社會主義新農(nóng)村改革的不斷深入，農(nóng)村基層黨員、干部暫時難以適應新時期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的新形勢、新要求，主要表現(xiàn)在：一是村組黨員、干部嚴重老化。由于外出的人多，要求入黨的人少，黨員老化嚴重。目前莆田村的黨員只有60人，平均年齡達到57歲，下來只有從組織上加強村班子建設，不斷增強村黨支部的生機與活力，才能真正做到支部所在、民心所向。二是創(chuàng)新意識還不夠強。部分村黨員、干部仍沿襲于傳統(tǒng)工作思路，習慣于行政命令式的工作方法，思想僵化、工作被動、疲于應付。三是村級集體經(jīng)濟相對薄弱。由于村集體經(jīng)濟收入少，導致村級組織難以正常發(fā)揮作用，部分村小組沒有集體經(jīng)濟收入，正常的辦公費用都依靠轉(zhuǎn)移支付來維持，因此村級組織作用無法發(fā)揮，村黨組織及村委會的凝聚力、戰(zhàn)斗力、號召力隨之減弱。

四、農(nóng)村發(fā)展改革的幾點建議

（一）緊抓政策機遇

中央從2004年以來連續(xù)第六年將落腳點鎖定于“三農(nóng)”領域，分別從不同角度解決“三農(nóng)”難題，始終將促進農(nóng)民持續(xù)增收作為夯實新農(nóng)村建設的經(jīng)濟基礎，這也是中國建國以來決策層對“三農(nóng)”的最長關(guān)注周期。因此，我們應當利用好中央政策，尋求各方支持和援助，從財政支出、企業(yè)扶助、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補貼等各方面給予農(nóng)民幫助和實惠。

（二）提升農(nóng)民素質(zhì)

農(nóng)民創(chuàng)造財富的能力，最關(guān)鍵的內(nèi)因是農(nóng)民的自身素質(zhì)，同樣也離不開外因即良好環(huán)境的營造。一方面，要完善農(nóng)村教育體系，培育新型農(nóng)民，加速農(nóng)村人力資本積累。不僅要繼續(xù)落實農(nóng)村義務教育政策，還要加大對農(nóng)民職業(yè)技術(shù)教育和培訓，使農(nóng)民掌握實用技術(shù)。另一方面，營造良好的農(nóng)民創(chuàng)業(yè)環(huán)境，鼓勵農(nóng)民創(chuàng)業(yè)。要重視在穩(wěn)定家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任基礎上，根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。

（三）加大投入，爭取資金支持

要通過招商引資、項目帶動、吸納社會資金等方式加大對農(nóng)村經(jīng)濟投入，加快農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐。一是重點支持發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。引導農(nóng)民根據(jù)當?shù)刈匀毁Y源條件和技術(shù)條件，促進生產(chǎn)集約化、專業(yè)化，形成規(guī)模效益和區(qū)域性的主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而帶動村的經(jīng)濟效益。二是加大對龍頭企業(yè)的扶持，充分發(fā)揮企業(yè)資金的導向和激勵作用，按照集中財力辦大事的原則，落實社會主義新農(nóng)村建設資金。三是積極向上爭取專項資金，用于村主導產(chǎn)業(yè)培育、示范項目和整治項目的補助。

（四）建立完善的農(nóng)村保障機制

健全農(nóng)村教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化社會保障制度體系，倡導健康、文明、科學的生活方式，創(chuàng)造群眾安居樂業(yè)、物質(zhì)文化生活豐富多彩、人與人和諧相處的良好人文環(huán)境，為農(nóng)民整體增收提供制度保障。同時，這也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距的重要渠道。

（五）加強村干部隊伍建設

沒有落后的群眾，只有落后的干部。通過這次的調(diào)查，我對這句話的理解更深了。加強鄉(xiāng)村干部隊伍建設和黨員隊伍建設，認真抓好發(fā)展年輕黨員工作，使我們的黨員、干部能夠想群眾之所想，真正幫助廣大群眾解決生產(chǎn)生活中的難題，農(nóng)村的情況會更好。

綜上所述，我認為，雖然社會主義新農(nóng)村建設取得了一定的成績，與過去相比有了很大變化，但是與“社會主義新農(nóng)村”的要求還有很大差距，制約農(nóng)村經(jīng)濟繁榮、社會穩(wěn)定發(fā)展的因素依然存在，社會主義新農(nóng)村建設任重道遠。

第四篇：關(guān)于物業(yè)管理服務收費難的調(diào)研文章

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)

展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作?；诖耍覀冊谑袇^(qū)物業(yè)企業(yè)中開展了專題調(diào)研，認真剖析物業(yè)服務收費難的成因，研究應對策略，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、物業(yè)管理服務收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務收費情況令人擔憂，物業(yè)服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形色色現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務收費難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務質(zhì)量不高，制約服務費的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務費的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，影響物業(yè)服務費的收取。

《江蘇省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務。但是，從我市的實際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會的自治能力還很弱。一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效。一些業(yè)主沒有把物業(yè)服務當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業(yè)主不愿花錢買服務。如，項里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業(yè)主委員會匯報企業(yè)虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業(yè)主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時，無償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點費用時，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務費的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是，開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因：

一是物業(yè)管理收費低。一些服務質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.35元，小區(qū)運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費達半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務，在半年的真情服務還沒有打動業(yè)主的情況下，雙方達成協(xié)議，還是按原來收費和服務標準進行服務。這種低

價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小

區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費，而這一項物業(yè)公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負債累累，直至無力給業(yè)主提供服務。一方面業(yè)主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關(guān)問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費率低。

我市現(xiàn)有2萬平方米以上的住宅區(qū)50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個；05年以后施工的住宅區(qū)40個。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化；二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經(jīng)濟體制時建設的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費標準低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《**市物業(yè)管理實施細則》等都有相應的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導致物業(yè)管理收費的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務是商品的理念，引導物管企業(yè)遵循市場規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務。

2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題。對有些開發(fā)不配套，遺留問題多的新建小區(qū)，會同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務企業(yè)。對有些物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費不服務，多收費少服務，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。對于服務管理水平極差，群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務功能的建設，確保業(yè)主委員會成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開展前期物業(yè)管理招投標，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對住宅小區(qū)一律進入物業(yè)管理招投標程序，以此來剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開發(fā)商前期銷售房屋時出現(xiàn)的虛假廣告和對物業(yè)收費等不切實際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價相等的商品平臺，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時心里有透明度，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。其中前期物業(yè)管理招投標與物業(yè)企業(yè)業(yè)績掛鉤，對表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業(yè)，限制其招投標，并逐步清出市場。

5、加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導，強化行業(yè)自律

一是認真開展調(diào)查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問題進行專題調(diào)研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準則和管理標準，使企業(yè)依照行業(yè)管理標準規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)模化管理。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營，對于管理規(guī)模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規(guī)模。通過規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業(yè)，維護企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開展培訓工作。組織全行業(yè)不同級別、不同類型的從業(yè)人員的基礎培訓，使從業(yè)人員把過去的管理思想更新為服務理念，以熱情的服務思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務，提高全行業(yè)服務水平。

6、加強對物業(yè)專業(yè)委員會工作的指導，使其發(fā)揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協(xié)調(diào)，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業(yè)管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會設立工作站，組織一批具有一定實踐經(jīng)驗和法律方面的人才，來接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規(guī)劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行專項論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制，強化收費手段和效果

一是要通過制訂科學合理的制度獎優(yōu)罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè)，不斷提高收費率；二是要善于總結(jié)改進收費的方式和手段，改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。

8、完善物管收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門利用政府機關(guān)的權(quán)力，制訂切實可行、操作性較強的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業(yè)企業(yè)運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業(yè)主。

9、完善小區(qū)造血功能，為物業(yè)長效管理提供動力之源

一是建立機制，暢通小區(qū)管理的輸血通道。《**市物業(yè)管理實施細則》中明確了小區(qū)在物管用房規(guī)劃和建設時應配備3‰—4‰的物業(yè)管理服務用房，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。今后在老小區(qū)整治和舊城改造過程中，建議政府除要完善物業(yè)用房外，還應拆建或置換少量的經(jīng)營用房。通過物業(yè)經(jīng)營用房的收益彌補小區(qū)物業(yè)服務經(jīng)費的不足問題，實現(xiàn)小區(qū)的長效管理。二是根據(jù)**物業(yè)管理成本大，收費低的實際，建議物價部門提高收費標準。三是要拓寬渠道，增加物業(yè)企業(yè)的收入來源。房管部門要引導企業(yè)在做好物業(yè)服務這一主業(yè)的前提下，拓寬思路、廣開財源，為業(yè)主提供有償?shù)募艺?、訂送牛奶報紙、家電維修以及各類中介服務等。既可方便業(yè)主，提高業(yè)主滿意度，也能增加企業(yè)收入，確保小區(qū)管理質(zhì)量的提高，從而相輔相成，促進物業(yè)管理服務質(zhì)量的提升和業(yè)主自覺積極繳費的良性循環(huán)。

第五篇：市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況，及時掌握行業(yè)動態(tài)發(fā)展信息，進一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領導指示精神，市房地產(chǎn)管理局會同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進

行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗進行學習，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務，已成為替政府分憂、為城市貢獻、促社會和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務到多方位經(jīng)營服務的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務范圍、內(nèi)容和領域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項目由單一到多元，服務領域不斷拓展。物業(yè)管理服務項目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實施物業(yè)管理項目191個。其中，城區(qū)物業(yè)管理項目145個，管理服務面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個，省級物業(yè)管理示范大廈3個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個，市級文明住宅小區(qū)22個，市級園林式小區(qū)7個。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理住宅項目140個，成立業(yè)主委員會27個，業(yè)主委員會小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動業(yè)主大會成立試點工作，相關(guān)職能部門全程參與實施監(jiān)督運作成立業(yè)主大會，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，標志著我市物業(yè)管理工作進入規(guī)范化和市場化發(fā)展的新時期，對推動全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務收費從不統(tǒng)一到明碼標價，服務機制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務收費一直是企業(yè)“各自為政”，收費不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實施了物業(yè)服務分等定級收費標準制度，推行物業(yè)管理“等級服務、等級收費、質(zhì)價相符”的收費機制，物業(yè)服務收費得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業(yè)專項維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個，物業(yè)專項維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進一步規(guī)范資金管理，向社會公開實施招投標物業(yè)專項維修資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領導下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設成為皖西北中心城市的目標，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應的物業(yè)管理服務模式，切實加快物業(yè)管理市場化運作，加大市場主體服務規(guī)范力度，為推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅實基礎。

1、及時安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會會議、全市物業(yè)服務企業(yè)會議等規(guī)范物業(yè)管理專題會議，認真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當前物業(yè)管理工作重點以及今后一個時期物業(yè)管理工作任務，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強物業(yè)管理組織領導，建立了由主要領導負總責、分管領導具體負責的領導機制，落實責任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業(yè)管理工作責任體系，為進一步推進行業(yè)發(fā)展營造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職

責，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設局具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)管，各縣

市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場準入、資金歸集、規(guī)范服務、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點，先后制定出臺了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進一步加強市物業(yè)管理工作實施意見》、《市城市物業(yè)服務收費實施細則》、《市物業(yè)專項維修資金管理使用實施細則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務等級標準》等近30項規(guī)范性文件，行業(yè)服務標準和工作體系得到完善，進一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

4、嚴把“四道關(guān)口”，加強前期物業(yè)管理。一是嚴把物業(yè)管理項目招標投標關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設單位要嚴格按照物業(yè)管理招標投標辦法規(guī)定，預售商品房項目必須在備案取得《商品房預售許可證》之前落實物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。二是嚴把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標人少于3個或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，方可選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。三是嚴把企業(yè)資質(zhì)準入關(guān)。嚴格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標準不降低、審查不遷就。四是嚴把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對前期物業(yè)項目管理方案的可行性、管理服務措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業(yè)管理服務用房等內(nèi)容進行嚴格審查，使物業(yè)管理市場秩序進一步規(guī)范。

5、理順投訴受理機制，努力定紛止爭。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級投訴受理機制，通過咨詢投訴、政風行風熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時妥善處置不同形式來信來訪達一百多件，堅持市房地產(chǎn)管理局督辦指導、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場核查、企業(yè)整改落實相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。

6、嚴格項目招投標，促進市場有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標市場運行機制，促進物業(yè)管理市場有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺了《市物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的23個住宅項目、4個商業(yè)區(qū)項目和2個綜合辦公區(qū)項目的前期物業(yè)管理招投標工作，并對國有資金投入項目建設全部推行招投標制度建設。對5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理項目27個，實現(xiàn)物業(yè)管理項目實施依法陽光有序操作。

7、注重專業(yè)培訓，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓工作為主抓手，堅持實行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機制，實行資格動態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務水平，促進物業(yè)管理專業(yè)化進程，舉辦崗位培訓班，邀請建設廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達到了預期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理?？平逃?，著重培養(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務水平。

8、開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時掌握行業(yè)發(fā)展動態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對全市物業(yè)管理行業(yè)進行了專題調(diào)研，對物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立運行、物業(yè)管理法規(guī)建設實施等情況進行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點。

9、開展宣傳報道，建立長效機制。為適應新形勢下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時、準確、正面反映報道我市物業(yè)管理市場運行狀況和發(fā)展軌跡，堅持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報道工作，建立了信息員工作長效機制，定期在新聞媒體宣傳報導政策法規(guī)、典型事例以及先進管理經(jīng)驗，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認識物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業(yè)管理服務不斷規(guī)范的同時，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務水平不高，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價相符的服務機制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會群眾對物業(yè)管理服務認識不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強的綜合性、專門性和區(qū)域性特點，涉及建設、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務收費收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費平均標準0.3元/月?平方米左右，收費率僅達50%，基本不收費和很少收費的物業(yè)服務小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務費用，并無相應的強制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識、物業(yè)管理消費意識和責任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務收費難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務收費。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區(qū)環(huán)境建設不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設單位，把責任都埋怨到物業(yè)服務企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污能力較差,并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費到戶,由于目前單戶單控率較低,物業(yè)服務企業(yè)承擔了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，即使加大協(xié)調(diào)指導力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識不強，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識，即使成立了業(yè)主委員會，也面臨諸多實際問題難以解決。

四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點建議

依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外地市先進經(jīng)驗，結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實際，提出以下幾點建議：

1、提高重視程度,加大部門聯(lián)動協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)很多行政部門職能的履行,單由哪個職能部門牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會,由市政府分管領導親自掛帥任主任,建設、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價、供電、供水等相關(guān)部門為成員,物業(yè)管理委員會統(tǒng)一組織、指導和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作，各縣市區(qū)政府也相應成立物業(yè)管理委員會，建立市、縣市區(qū)兩級物業(yè)管理委員會的管理體系，加強條塊聯(lián)動，有力推進此項工作。

2、實現(xiàn)物管重心下移，創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機制，將物業(yè)管理監(jiān)管職責由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導與監(jiān)督職責，指導監(jiān)督社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會配合物業(yè)服務企業(yè)開展工作。明確街道辦事處會同有關(guān)職能部門，指導成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會成立、組建業(yè)主委員會工作，指導社區(qū)居民委員會和人民調(diào)解委員會等組織，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，做好住宅區(qū)違法建設拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標責任制和檢查考核機制，各縣市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會與街道辦事處簽訂目標責任狀，切實將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會成立、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點難點納入縣市區(qū)政府目標責任制考核，確保規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展的一系列措施落到實處。

3、理順條塊關(guān)系，明確多方職責。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會接受物業(yè)行政主管部門的業(yè)務指導。二是街道辦事處建立投訴受理制度，受理業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場化物業(yè)管理條件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要承擔起物業(yè)管理服務的責任。四是加強小區(qū)治安聯(lián)防工作。強化公安機關(guān)片警和群防群治工作,指導物業(yè)服務企業(yè)認真落實與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理安全秩序維護責任，抓好住宅小區(qū)治安。

4、結(jié)合實際，建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地經(jīng)驗，結(jié)合實際，建立街道辦事處服務中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應急維修服務站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務中心，全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場化物業(yè)管理條件小區(qū)的物業(yè)管理服務，確保工作順利開展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，通過人才市場公開招聘配備一名適應工作需要的專職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員，選聘后與街道簽訂勞動合同，每年對調(diào)解工作站主任進行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應急維修服務站，可以聘用專職站長1名和兼職維修員4名，解決應急維修難問題，盡最大可能方便業(yè)主生活。四是政府加大對物業(yè)管理經(jīng)費的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務中心年需經(jīng)費2萬元，投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費4萬元，應急維修服務站年需經(jīng)費4萬元，按阜城區(qū)7個街道辦事處計劃，“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費約70萬元，建議由市、區(qū)兩級財政按7:3比例分擔，因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分，經(jīng)費缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費調(diào)劑解決。

5、把好前置關(guān)口，加強前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必須把好前置關(guān)口,切實解決好規(guī)劃、建設、管理的銜接問題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段,街道辦事處會同物業(yè)行政主管部門參與建設項目的可行性研究,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是在小區(qū)開發(fā)建設階段,街道辦事處會同物業(yè)行政主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實,監(jiān)督物業(yè)服務用房配套落實,提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗制度，新建住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，建設單位應向物業(yè)行政主管部門申請綜合查驗，符合綜合查驗條件的方可交付使用。

6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設與管理中依然存在著重建輕管、建管脫節(jié)(來源：好范文 http://004km.cn/）等問題，小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此，建議積極借鑒淮安經(jīng)驗，市委、市政府用2年左右的時間全面開展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程，將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項重要內(nèi)容，在治理整頓中逐步推進城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領導小組,明確各職能部門職責，統(tǒng)一推進舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區(qū)政府出2，開發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營單位出4”的原則，多方確保資金落實到位。三是實施分類治理。對各小區(qū)存在的不同問題采取不同治理方式。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓,以環(huán)境設施、物業(yè)服務用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設施配套,以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點搞好功能完善。四是協(xié)調(diào)法院簡易辦案程序。對拒繳物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，社區(qū)居委會和業(yè)主委員會應加大催繳力度，依法起訴的，人民法院應加大政策扶持，減免相關(guān)費用，簡化過程，縮短判決時間，促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。五是新聞媒體要加大宣傳力度。政府要協(xié)調(diào)報刊媒體，利用3年時間，設立物業(yè)專欄，為全市物業(yè)管理行業(yè)免費宣傳，營造良好的社會氛圍，促進和諧社區(qū)建設。

7、管好物業(yè)專項維修資金，確保房屋維修及時有序。房屋及小區(qū)內(nèi)公用部位、公共設施設備因質(zhì)量問題得不到及時有效的維修，一直以來是物業(yè)管理矛盾的集中點，必須管好物業(yè)專項維修資金，確保房屋及區(qū)內(nèi)公用部位、公共設施設施維修及時有序。一是抓好物業(yè)專項維修資金征集。按照省政府《物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，盡快成立物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)，明確職責，配套相應人員，認真做好物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督等工作,確保?？顚Ｓ?最大限度維護業(yè)主的合法權(quán)益。二是實行新建住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)建設單位應當在申請產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價5%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)保修費用保證，保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則，建設單位不履行保修義務，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)市或縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，由街道辦事處或物業(yè)服務企業(yè)組織維修，其費用在保修金中墊支，確保住宅小區(qū)工程維修資金來源，減少因房屋質(zhì)量得不到及時有效維修帶來的糾紛。