第一篇：關(guān)于淮南市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)研

關(guān)于淮南市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)研

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，淮南市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，同時(shí)也伴隨著物業(yè)管理企業(yè)的興起，物業(yè)管理已走進(jìn)千家萬戶的生活，對(duì)方便住戶的生活起到了不可替代的作用。但是由于個(gè)別老小區(qū)歷史遺留問題未妥善解決和個(gè)別新建小區(qū)出現(xiàn)了規(guī)劃不標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施不完善、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范等問題，引起了個(gè)別小區(qū)住戶的不滿，特別是近一段時(shí)間以來，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢(shì)，而且矛盾沖突也有不斷升級(jí)的跡象，據(jù)市物價(jià)局“12358”價(jià)格投訴舉報(bào)中心統(tǒng)計(jì)，2010年該中心共受理價(jià)格投訴電話521件，其中有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的就多達(dá)155件，占總投訴數(shù)29.7%。對(duì)此，市物價(jià)局黨組高度重視，專門組織有關(guān)工作人員對(duì)我市物業(yè)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。

一、我市物業(yè)管理收費(fèi)的基本情況及投訴的主要類型

我市物業(yè)管理起步于1997年，截止2011年5月，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)102個(gè)，2萬平方米以上規(guī)范的居民住宅小區(qū)195個(gè)?；茨鲜形飿I(yè)管理收費(fèi)大體上有三種類型：

第一種類型：新建小區(qū)，這類的小區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，物業(yè)公司設(shè)施較好，業(yè)主滿意率較高，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛較少。

第二種類型：舊城改造小區(qū)，主要集中在東華實(shí)業(yè)公司。

第三種類型：原機(jī)關(guān)、企業(yè)的家屬區(qū)，我市這類小區(qū)較多，由于歷史遺留問題多，小區(qū)沒有合圍，管理難度大，大多數(shù)沒有真正意義上的物業(yè)管理，只是收取衛(wèi)生費(fèi)。

從2010年155件物業(yè)投訴電話中看，主要集中在下幾個(gè)方面，一是未進(jìn)行“一戶一表”改造的小區(qū)，物業(yè)公司收取電表、水表的損耗費(fèi)用；二是收取水網(wǎng)改造費(fèi)用；三是收取裝修押金；四是擅自提高自行車停放費(fèi)；五是強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)；六是違規(guī)收取電梯運(yùn)行費(fèi)；七是服務(wù)不到位等等。

二、物業(yè)管理存在的問題

(一)房屋建管不分，先天不足。物業(yè)行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)衍生行業(yè)，淮南市各家房地產(chǎn)企業(yè)都抱有“誰發(fā)展，誰管理”的思想，都成立了自已的管理公司來管理自己開發(fā)的樓盤。由于開發(fā)商與物業(yè)公司這種“父子兵”體制，決定了物業(yè)管理依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)移交時(shí)，沒有對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，這種先天不足的物業(yè)管理體制，為以后的物業(yè)管理糾紛埋下一系列隱患。既損害了業(yè)主的利益，又使物業(yè)公司后期難以管理。

(二)從業(yè)人員素質(zhì)較低，服務(wù)不到位。由于物業(yè)公司基層員工收入較低，不能吸引那些有管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人才。有相當(dāng)一部分物業(yè)公司的人員隊(duì)伍與物業(yè)管理要求有較大差距，管理人員許多是農(nóng)民工，文化程度普遍較低，服務(wù)不到位。個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)不明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)支出、帳目不公布，業(yè)主很不滿意。

(三)企業(yè)規(guī)模較小，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。盡管物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展快、數(shù)量較多，但是市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊，相互模仿嚴(yán)重，企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，不利于自身發(fā)展。個(gè)別物業(yè)公司由于隸屬房屋開發(fā)公司，又因規(guī)模小盈利少，只有依附于房屋開發(fā)企業(yè)才能生存。

(四)物業(yè)管理角色錯(cuò)位，有待理順。很多物業(yè)公司都是從開發(fā)商手中直接接管小區(qū)，與業(yè)主之間并未簽訂協(xié)議，相互的職責(zé)和權(quán)利不明，這樣以來，物業(yè)公司要么收了錢不辦事，要么辦了事收不到錢，長(zhǎng)期以往積累了許多矛盾。而真正意義上的物業(yè)公司應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)的，是為業(yè)主服務(wù)的，是業(yè)主的管家和公仆，二者的關(guān)系從本質(zhì)上講是一種契約關(guān)系。可現(xiàn)實(shí)情況并非如此，物業(yè)公司和業(yè)主的角色發(fā)生錯(cuò)位。物業(yè)公司把“物業(yè)管理”變成“我要管理”，將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視了業(yè)主的權(quán)益。個(gè)別物管企業(yè)甚至巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，從而使矛盾激化。這種角色錯(cuò)位，導(dǎo)致了物業(yè)管理矛盾重重，舉步艱難。

三、物業(yè)收費(fèi)引發(fā)爭(zhēng)議的原因分析

(一)物業(yè)法規(guī)宣傳力度不夠。從2003年頒布的《物業(yè)

管理?xiàng)l例》到2007年的《物權(quán)法》，闡述了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的權(quán)利、義務(wù)，并對(duì)物業(yè)的使用、法律責(zé)任等作了明確規(guī)定，維護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益。但這些法規(guī)沒有得到有效地宣傳，還有部分群眾不了解，思想仍停留在公有住房的意識(shí)中，對(duì)物業(yè)服務(wù)需收費(fèi)認(rèn)識(shí)不足；有些在認(rèn)識(shí)上還有誤區(qū)，有的認(rèn)為物業(yè)公司與業(yè)主是管理和被管理的關(guān)系；有的認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司是“主人”與“仆人”的關(guān)系等等，這些誤解導(dǎo)致物業(yè)公司難以開展工作。其實(shí)，在物業(yè)管理中，物業(yè)公司受委托對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，為業(yè)主提供服務(wù)，他們之間是平等的合同約定關(guān)系，有著各自的權(quán)利和義務(wù)，并且權(quán)利和義務(wù)均是對(duì)等的。

(二)對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管缺位。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前還存在著一定程度上的不規(guī)范。首先是審批缺位，有些根本不具備開發(fā)資格的開發(fā)商上了項(xiàng)目；其次是監(jiān)管缺位，施工材料以次充好；第三是驗(yàn)收缺位，房屋質(zhì)量根本不符合建筑要求卻予以達(dá)標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該考慮到物業(yè)管理的要求，但有些房地產(chǎn)企業(yè)片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)只顧眼前利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，如：工程質(zhì)量差、配套設(shè)施沒有跟上、對(duì)業(yè)主的承諾不兌現(xiàn)等，為后期物業(yè)管理帶來不少“后遺癥”。這些問題造成了房屋開發(fā)質(zhì)量與住房人居住要求之間的矛盾，這么多矛盾最終都聚集到物業(yè)管理的頭上，物業(yè)公司根本無法直接同開發(fā)商交涉，因此在驗(yàn)收和接管過程中，無法為業(yè)主把關(guān)，所以后續(xù)物業(yè)管理上出現(xiàn)的一系列問題就無法避免。

(三)物業(yè)招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。招標(biāo)單位只注重經(jīng)濟(jì)利益，不注重服務(wù)質(zhì)量，有的招標(biāo)只是流于形式，只要誰報(bào)價(jià)低就選聘誰，使得中標(biāo)單位在今后承諾的服務(wù)兌不了現(xiàn)，不能承擔(dān)物業(yè)成本，服務(wù)質(zhì)量也上不去，造成業(yè)主和招標(biāo)單位都不滿意。有些業(yè)主委員會(huì)選舉組建過程不規(guī)范，不能代表大多數(shù)業(yè)主的意愿和利益，存在未經(jīng)廣大業(yè)主表決私自選聘、外聘物業(yè)公司。造成新舊物業(yè)公司矛盾沖突，引起業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的不滿。

(四)矛盾糾紛得不到及時(shí)有效地化解。我市小區(qū)沒有建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，使有些矛盾得不到及時(shí)調(diào)解，矛盾由小變大，影響到和諧社會(huì)建設(shè)。業(yè)主與物業(yè)公司主要有兩個(gè)方面的矛盾，一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿，比如小區(qū)衛(wèi)生、垃圾不及時(shí)清理、小區(qū)內(nèi)停放車輛被盜、車輛管理不到位、房屋裂縫漏水等等，認(rèn)為物業(yè)管理不善，投訴后得不到及時(shí)妥善處理，于是業(yè)主就拒交納各種費(fèi)用，造成物業(yè)公司收費(fèi)困難，工作正常運(yùn)行困難，反而更加影響服務(wù)質(zhì)量。另一方面，物業(yè)公司對(duì)個(gè)別業(yè)主不講道理和拒交費(fèi)用不滿，物業(yè)公司認(rèn)為服務(wù)是針對(duì)吸取費(fèi)用多少來定的，什么樣的價(jià)格就享受什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司不可能滿足業(yè)主所有的服務(wù)要求，對(duì)有些業(yè)主投訴的服務(wù)要求認(rèn)為是超出了合同的約定范圍，無法給予滿足。再加上有的工作人員解釋不夠，引發(fā)了許多矛盾糾紛。

(五)物業(yè)管理整體合力沒有形成。有關(guān)職能部門與物業(yè)企業(yè)協(xié)同配合不夠，整體合力沒有形成。如對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建、澡音擾民等。違規(guī)行為的處置，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以依法處理。但是在實(shí)際工作中往往是物業(yè)企業(yè)推向職能部門，職能部門又推向物業(yè)企業(yè)，雙方相互推諉，延誤了處理的時(shí)機(jī)，影響了小區(qū)生活秩序和居民環(huán)境，業(yè)主對(duì)此意見很大。

(六)歷史遺留問題解決不徹底引發(fā)的矛盾。由于歷史的原因，有許多老小區(qū)未進(jìn)行“一戶一表”改造，原先由國(guó)企承擔(dān)相應(yīng)損耗，但目前企業(yè)改制，國(guó)企主輔業(yè)分離，有許多遺留問題至今沒有妥善解決，如東華物業(yè)所管50個(gè)小區(qū)中就有個(gè)別小區(qū)存在類似的問題。

四、解決我市物業(yè)管理行業(yè)主要問題的建議

物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，涉及到多個(gè)部門，需要相關(guān)部門共同關(guān)注、協(xié)調(diào)解決；同時(shí)物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬戶的切身利益，如何把物業(yè)管理行業(yè)存在的問題解決好，對(duì)推動(dòng)我市和諧社會(huì)的構(gòu)建起著重要作用。為有效地解決和避免物業(yè)行為類似問題的出現(xiàn)，談?wù)劥譁\的看法：

(一)建立快速有效的物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制是源頭之策

1、建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。協(xié)調(diào)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，聯(lián)席會(huì)議應(yīng)由所在街道辦事處牽頭，市房產(chǎn)局、物價(jià)局、城管執(zhí)法、派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等部門組成，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，及時(shí)化解小區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理、早解決，可以避免事態(tài)的擴(kuò)大。

2、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理的機(jī)構(gòu)，代表著業(yè)主的根本利益，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有交往組織形式，是鏈接業(yè)主與物業(yè)公司的橋梁。物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾糾紛，業(yè)主委員會(huì)能夠在業(yè)主和物業(yè)公司之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，可以避免矛盾的擴(kuò)大和升級(jí)，起到調(diào)解作用。行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)，對(duì)沒有按程序成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)物業(yè)公司，要采取強(qiáng)制措施，取消其資質(zhì)，這樣才能維護(hù)業(yè)主的利益。

3、關(guān)注老舊小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，政府應(yīng)有計(jì)劃地分批解決小區(qū)歷史遺留問題。從完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，加大對(duì)老舊小區(qū)的改造力度，使老舊小區(qū)出新，使小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件符合物業(yè)服務(wù)的要求。同時(shí)市政府相關(guān)部門應(yīng)召開專題會(huì)議研究，解決現(xiàn)有住宅小區(qū)歷史遺留問題，如“一戶一表”改造，轉(zhuǎn)供電等問題，明確供水、供電單位與業(yè)主、物業(yè)公司之間的權(quán)利、義務(wù)，以便更好地維護(hù)供水、供電單位、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等方面的利益。

4、要前置審查物業(yè)服務(wù)合同文本。從源頭上規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)預(yù)期,對(duì)新建商品住宅銷售價(jià)格備案時(shí),要求開發(fā)商將物業(yè)服務(wù)合同作為商品住宅銷售價(jià)格備案的一項(xiàng)必要條件,同時(shí)報(bào)送備案審查,以便監(jiān)督規(guī)范。

(二)強(qiáng)化行政主管部門的管理力度是有效之策

1、政府主管部門應(yīng)逐步引導(dǎo)企業(yè)走市場(chǎng)化道路。一句話，政府就是“定規(guī)則，當(dāng)裁判，搞服務(wù)”。要嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)范搞好監(jiān)督管理，目前我市物業(yè)管理企業(yè)102家，從業(yè)人員2萬多人，企業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，還不能滿足社會(huì)的需要。政府各職能部門要采取各種優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)招聘下崗職工的物業(yè)公司要有特別的優(yōu)惠政策，形成公開競(jìng)爭(zhēng)的局面，徹底改變開發(fā)商和物業(yè)管理公司的“父子”關(guān)系。

2、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管。首先，要加大法規(guī)宣傳力度，營(yíng)造良好的物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境，在宏觀上對(duì)物業(yè)行為的行為加以規(guī)范；引導(dǎo)物業(yè)管理行為按市場(chǎng)規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場(chǎng)杠桿作用，通過良性競(jìng)爭(zhēng)來改變物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，這樣才能贏得得業(yè)主的滿意。其次，房產(chǎn)部門要嚴(yán)格審定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)，物價(jià)部門要嚴(yán)格審定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司根據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

3、強(qiáng)化社區(qū)、街道辦事處的作用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，街道辦事處應(yīng)協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督并指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立。住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)矛盾，社區(qū)、街道辦事處有責(zé)任進(jìn)行調(diào)解。但是淮南市目前這些基層組織基本上沒有融入小區(qū)物業(yè)管理，作用發(fā)揮不明顯。

4、嚴(yán)格物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。充分發(fā)揮“12358”價(jià)格投訴舉報(bào)電話的平臺(tái)作用，依法嚴(yán)厲打擊亂加價(jià)、亂收費(fèi)等價(jià)格違法行為，做到有報(bào)必受理，有違法必查處，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

5、努力提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)。政府有關(guān)部門要加大宣傳力度，進(jìn)一步樹立老百姓的物業(yè)管理意識(shí)，要讓老百姓明白，“享受服務(wù)也是一種消費(fèi)”的理念，物業(yè)公司為你提供了服務(wù)，你就要付一定的費(fèi)用。物業(yè)管理其實(shí)就是有償?shù)墓芾砗陀袃數(shù)姆?wù)。

(三)解決好物業(yè)企業(yè)自身存在的問題是治本之策

1、走專業(yè)化集團(tuán)化發(fā)展之路。物業(yè)管理的專業(yè)化是必

然結(jié)果，我市80%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)衍生的，其經(jīng)營(yíng)理念落后，管理成本高、人員素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量差。要從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，就要走一條服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，許多物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)是虧損，要衣靠房地產(chǎn)開發(fā)商補(bǔ)貼才能生存；如東華實(shí)業(yè)有限公司所管轄的50個(gè)的小區(qū)，物業(yè)辦幾乎都是虧損的。這樣，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，物業(yè)管理企業(yè)只有走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路，才能降低經(jīng)營(yíng)成本，繼續(xù)發(fā)展壯大。擺脫現(xiàn)行的小而全模式，優(yōu)勝劣汰，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，才是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

2、走智能化“以人為本”的發(fā)展之路。物業(yè)管理采用微機(jī)管理的技術(shù)，可以降低物業(yè)管理人力成本，提高服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)管理必由之路。物業(yè)管理要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，與業(yè)主的接觸和服務(wù)中，要把人情味體現(xiàn)到每個(gè)細(xì)節(jié)之中，提高業(yè)主滿意度，提高物業(yè)費(fèi)的收交率。要推行“零缺陷”服務(wù)理念，為廣大業(yè)主營(yíng)造一種高品質(zhì)的生活氛圍。

3、走多種經(jīng)營(yíng)之路。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，從目前淮南市物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)狀況來看，僅靠物業(yè)收費(fèi)收入，大多數(shù)物業(yè)公司只能維持簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)生存，談不上壯大再發(fā)展。因此，物業(yè)公司不能只依靠收繳物業(yè)管理費(fèi)求生存，必須走向市場(chǎng)，開展多種經(jīng)營(yíng)，利用自身資源，開辟新的創(chuàng)收渠道，靠開展多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足，增加外部競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。

第二篇：淮南市食品安全現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

頁子 淮南市食品安全現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

淮南市食品藥品監(jiān)督管理局 宋良 高繼康 趙青松

2005-03-08 11:53 PM 淮南市地處安徽中北部、轄五區(qū)一縣和一個(gè)國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)區(qū)，面積2121平方公里，人口230萬，是1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的“較大的市”，有地方立法權(quán)，是我國(guó)重要的能源基地，也是華夏美食——豆腐的發(fā)源地。

淮南市委、市政府高度關(guān)注食品安全問題，始終把保障食品安全作為一項(xiàng)大事常抓不懈，相繼開展了系列食品安全現(xiàn)狀調(diào)研，積極推行食品放心工程的實(shí)施和綜合評(píng)價(jià)，加大對(duì)各類食品安全專項(xiàng)整治力度等，力保人民群眾飲食安全?，F(xiàn)將我市食品安全整體情況報(bào)告如下：

一、食品企業(yè)基本情況

目前我市食品生產(chǎn)加工企業(yè)有400余家，涉及大米、小麥粉、食用植物油、醬油、醋、肉制品、乳制品、豆制品等行業(yè)，其中大米、小麥粉加工企業(yè)300余家，占總數(shù)的85%，豆制品生產(chǎn)企業(yè)60余家，占總數(shù)的10%。已獲食品生產(chǎn)許可證企業(yè)147家，占總數(shù)的30%。生產(chǎn)廠房布局合理，環(huán)境衛(wèi)生較好，加工設(shè)備較先進(jìn)，產(chǎn)值千萬元以上的近20家，10人以下家庭式作坊居多。各類食品經(jīng)營(yíng)企業(yè)有3500家，年銷售額千萬元以上的有6家大型超市和商廈。餐飲業(yè)（包括食堂）有3100家，其中星級(jí)飯店15個(gè)。

以上反映出我市的食品加工業(yè)整體處于低水平狀態(tài)，生產(chǎn)加工能力差，種類偏少，是外地生產(chǎn)加工食品的銷區(qū)；食品流通業(yè)處于一般水平，有待進(jìn)一步發(fā)展壯大；餐飲業(yè)具備一定的基礎(chǔ)，呈逐步擴(kuò)展的趨勢(shì)。

二、近年來我市保障食品安全的主要措施和做法

近年特別是2004年以來，我市借助“食品放心工程”這一有效載體，根據(jù)不同時(shí)期出現(xiàn)的食品安全問題集中各方力量開展了12次不同種類食品安全專項(xiàng)整治。如我市率先啟動(dòng)了兒童食品放心工程，對(duì)食用油脂、食品商標(biāo)印制、炒貨、茶葉、酒類、奶制品等展開了重點(diǎn)整頓，對(duì)提高全市食品質(zhì)量的總體好轉(zhuǎn)起到了明顯效果。

區(qū)域的不同導(dǎo)致地區(qū)食品產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的多樣性。在抓食品安全質(zhì)量方面，我市一直注重與本地食品產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)相結(jié)合，與群眾反映較多、關(guān)系比較密切的食品種類相結(jié)合，采取不同的切實(shí)可行的形式和措施，加大對(duì)禽畜產(chǎn)品、乳制品、蔬菜等食品種類保障力度，有力保證了人民群眾吃上“放心肉”、“放心菜”，喝上“放心奶”。

1.采取加大行政執(zhí)法監(jiān)督管理的方式，實(shí)施“放心肉”工程，保證肉制品質(zhì)量。我市從1998年4月正式啟動(dòng)“放心肉”工程，由商務(wù)部門具體承擔(dān)。經(jīng)過7年的不斷強(qiáng)化管理，我市生豬屠宰市場(chǎng)比較規(guī)范。2004年共定點(diǎn)屠宰生豬360876頭，檢出病害豬589頭，全部進(jìn)行無害化處理，基本杜絕了注水、病害肉上市，市民對(duì)豬肉制品滿意度較高，我市市級(jí)定點(diǎn)屠宰場(chǎng)機(jī)械化程度、硬件設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、內(nèi)部管理在省內(nèi)處于領(lǐng)先水平，受到省及國(guó)家有關(guān)部門的表彰。主要做法：一是對(duì)定點(diǎn)屠宰點(diǎn)進(jìn)行合理分布，加大機(jī)械化改造投入。目前我市有7個(gè)定點(diǎn)屠宰點(diǎn)分散在各縣區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，日屠宰能力400頭以上的機(jī)械化屠宰線有4家，其中老馬山屠宰廠建立了環(huán)保排污設(shè)施。屠宰點(diǎn)的合理分布與機(jī)械化程度基本保證了全市各區(qū)域的生豬屠宰供應(yīng)。二是加強(qiáng)檢驗(yàn)檢疫。屠宰點(diǎn)開通毛豬進(jìn)廠消毒專用通道，畜牧獸醫(yī)站專人駐廠現(xiàn)場(chǎng)對(duì)屠宰后的肉品檢驗(yàn)，合格后加蓋檢疫印章方可出廠。三是商務(wù)部門成立稽查大隊(duì)，實(shí)施市場(chǎng)不間斷巡查，針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域聘請(qǐng)協(xié)管員協(xié)助管理，發(fā)現(xiàn)不符規(guī)定的肉制品嚴(yán)厲查處。四是積極推進(jìn)“放心肉”連鎖經(jīng)營(yíng)。在部分集貿(mào)市場(chǎng)、超市開設(shè)了13家品牌冷鮮肉專賣店，目前我市品牌冷鮮肉已占肉品總銷量的8%，提升了消費(fèi)健康意識(shí)和檔次。

但是，我市肉制品仍存在一些不容忽視的現(xiàn)象，突出表現(xiàn)在：品牌冷鮮肉的全過程質(zhì)量安全管理有待加強(qiáng)；牛、羊肉定點(diǎn)屠宰尚未實(shí)行，導(dǎo)致注水等質(zhì)量問題；少數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部定點(diǎn)屠宰操作尚不規(guī)范等，這些都需要進(jìn)一步地整頓規(guī)范。

2.采取積極幫扶企業(yè)做大做強(qiáng)的方式，使本市乳制品公司市場(chǎng)占有率提高，從而保證乳制品的質(zhì)量安全。我市的益益乳業(yè)有限公司是安徽省規(guī)模最大的乳制品加工、奶牛生產(chǎn)和國(guó)家綠色食品生產(chǎn)基地。生產(chǎn)奶粉、消毒奶、酸奶、含乳飲料、保鮮奶等幾十個(gè)品種。2004年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1.8億。該公司原為一農(nóng)場(chǎng)小型企業(yè)，近年來，在市政府奶牛擴(kuò)群等優(yōu)惠政策支持下，企業(yè)堅(jiān)持不懈地推行全面質(zhì)量管理，通過ISO9001認(rèn)證，以質(zhì)量贏得了市場(chǎng)占有率。目前該公司年產(chǎn)鮮奶19000噸，占全省產(chǎn)量的50%。由于質(zhì)量有保證，在我市的市場(chǎng)占有率達(dá)80%。因此，2004年阜陽奶粉事件中，盡管我市距阜陽很近，但由于我市奶制品市場(chǎng)已被信譽(yù)好的本地乳品公司占領(lǐng)，故基本未受影響。

目前我市乳制品存在的主要問題是，一些經(jīng)營(yíng)戶為迎合部分消費(fèi)者的需求，在市場(chǎng)上銷售低價(jià)位的牛奶飲品，渠道不正，包裝標(biāo)識(shí)不符規(guī)定，亟待從生產(chǎn)源頭予以整治。

3.采取納入政府工作目標(biāo)責(zé)任管理制的方式，實(shí)施“放心菜”工程。市委、市政府歷來十分重視“菜籃子”工作，特別是對(duì)“菜籃子”產(chǎn)品的質(zhì)量衛(wèi)生安全常抓不懈。我市近年來實(shí)行“菜籃子”市長(zhǎng)、區(qū)長(zhǎng)（縣長(zhǎng)）、鄉(xiāng)長(zhǎng)（鎮(zhèn)長(zhǎng)）負(fù)責(zé)制，對(duì)各縣區(qū)實(shí)行“菜籃子”工作目標(biāo)責(zé)任管理制，積極實(shí)施“放心菜”工程。先后出臺(tái)了《淮南市放心菜工作實(shí)施意見》、《關(guān)于嚴(yán)禁在蔬菜上使用高毒高殘留農(nóng)藥的通知》等一系列文件；制定了番茄、田藕、辣椒、黃心烏、黃瓜等10余個(gè)品種的蔬菜生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程；在對(duì)大氣土壤水源等進(jìn)行環(huán)境臨測(cè)的基礎(chǔ)上建設(shè)全市11個(gè)菜籃子25萬畝科技園，并作為全市無公害蔬菜生產(chǎn)的示范基地；推出“放心菜”銷售專柜，組建了“放心菜”配送服務(wù)點(diǎn)中心；在部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)根據(jù)主栽品種，按季節(jié)推出無公害蔬菜銷售攤位；在重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)時(shí)期對(duì)重點(diǎn)品種實(shí)行蔬菜產(chǎn)品質(zhì)量抽檢。同時(shí)在保持蔬菜生產(chǎn)總量穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，按照區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)?；囊螅ㄔO(shè)萬畝特色蔬菜基地，較好地滿足了市民對(duì)蔬菜吃的放心舒心的要求。根據(jù)市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測(cè)中心2004年底對(duì)我市主要蔬菜基地、批發(fā)市場(chǎng)、大型超市的隨機(jī)抽檢情況看，在抽取的216個(gè)樣本中，不合格農(nóng)藥殘留樣本19個(gè)，其中16個(gè)為從外地調(diào)進(jìn)蔬菜，反映出我市蔬菜安全問題主要存在于外調(diào)蔬菜的農(nóng)藥殘留方面。

三、我市部分食品行業(yè)存在的問題和安全隱患

與全國(guó)許多城市一樣，我市的食品質(zhì)量安全存在著一些共性的問題。

1.純凈水行業(yè)。我市目前有獲證純凈水生產(chǎn)企業(yè)21家，灌裝自動(dòng)化水平、出廠檢驗(yàn)?zāi)芰Α⑸a(chǎn)規(guī)模等方面參差不一，導(dǎo)致各企業(yè)的純凈水質(zhì)量有高有低。此外尚有部分未獲證的地下生產(chǎn)純凈水窩點(diǎn)，衛(wèi)生狀況差，直接灌裝自來水或井水，但由于價(jià)位較低，并采取在居民區(qū)內(nèi)零售貨店代銷的方式，有一定的市場(chǎng)和隱蔽性，沖擊了正規(guī)生產(chǎn)純凈水廠家的市場(chǎng)占有率和積極性。

2.豆制品行業(yè)。我市是豆腐的發(fā)源地，豆制品生產(chǎn)企業(yè)有60余家，在兩個(gè)區(qū)里是支柱產(chǎn)業(yè)，可以生產(chǎn)十余個(gè)品種，有3家企業(yè)年產(chǎn)值超千萬元，它們的設(shè)備較先進(jìn)，比較注重質(zhì)量控制和管理。有一半以上規(guī)模偏小，為家庭作坊式，加工設(shè)備簡(jiǎn)陋，工藝簡(jiǎn)單，環(huán)境衛(wèi)生不符規(guī)定。我市已制定了《豆制品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)》，但在小企業(yè)很難執(zhí)行。因此，發(fā)生質(zhì)量問題的是小企業(yè)，但受影響的是淮南的豆制品行業(yè)。

3.果類。我市水果基地不多，果品基本依靠外調(diào)。僅曹庵鎮(zhèn)盛產(chǎn)草莓，已經(jīng)省無公害認(rèn)證中心認(rèn)可。據(jù)市民反映，我市市場(chǎng)出售的部分水果如蘋果、犁、葡萄、草莓等，有的個(gè)頭偏大，有的形狀各異，有的吃起來味道不正，一方面可能與引進(jìn)的品種有關(guān)，另一方面可能與普遍使用催熟劑、膨大劑等激素有關(guān)，但國(guó)家至今尚未出臺(tái)有關(guān)激素使用的管理規(guī)定和限量標(biāo)準(zhǔn)，不僅管理有一定難度，對(duì)人體的危害也是相當(dāng)大的。

4.街頭飲食攤點(diǎn)和夜市大排檔的衛(wèi)生狀況堪憂。隨著我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多有特色的街頭小吃攤點(diǎn)和夜市大排檔日益增多，在我市市區(qū)約有上千戶。絕大多數(shù)的碗筷等用具消毒不夠，食用油的購(gòu)進(jìn)渠道不正，加之管理涉及各個(gè)部門，容易形成監(jiān)督的盲點(diǎn)，是一個(gè)病從口入的隱患。

5.城鄉(xiāng)結(jié)合部成為假劣食品的主要傾銷地。我市是一個(gè)以煤礦為基礎(chǔ)的能源城，市區(qū)較大，東西貫長(zhǎng)近百里，中間夾錯(cuò)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使低價(jià)位的假劣食品有一定的生存土壤。

6.無證無照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)食品現(xiàn)象依然存在。我市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，為了生存，一些人無視法律法規(guī)無證無照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)食品。由于牽涉到社會(huì)穩(wěn)定，使查處取締的力度大打折扣。

四、目前我市食品安全監(jiān)管的現(xiàn)狀

1.食品安全綜合監(jiān)管情況。我市于2004年6月成立了由市政府主要負(fù)責(zé)同志任主任的市食品安全協(xié)調(diào)委員會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)全市食品安全總體分析、部署安排工作。2004年專門撥付5萬元食品安全綜合監(jiān)管專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。市食品安全協(xié)調(diào)委員會(huì)辦公室設(shè)在市食品藥品監(jiān)管局。截止目前，在縱向上我市形成了市、縣區(qū)上下一致的食品協(xié)調(diào)委員會(huì)機(jī)構(gòu)，個(gè)別區(qū)甚至已延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)；橫向上建立了市直、區(qū)直各職能部門之間的密切協(xié)作關(guān)系，使市縣區(qū)政府在保證食品安全方面有了一個(gè)“抓

手”。這個(gè)機(jī)構(gòu)體系成立以來，通過定期研究分析食品安全形勢(shì)、針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題整體部署各類食品安全整治工作等活動(dòng)的開展，集中了各食品安全監(jiān)管職能部門的執(zhí)法資源和力量。

在該體系運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，我們感到雖然協(xié)調(diào)委員會(huì)在改善食品安全狀況方面起到了重要作用，但總感到這是一個(gè)議事的、協(xié)調(diào)的機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一性、權(quán)威性特別是高效性難以得到真正樹立，如果要使食品安全問題得到比較明顯的改觀，需要有一個(gè)更有力的機(jī)構(gòu)具體進(jìn)行實(shí)施。

2.檢測(cè)監(jiān)測(cè)情況。由于我市是食品的銷區(qū)，是被動(dòng)的進(jìn)行消費(fèi)，要保證食品的安全，必須一方面在規(guī)范食品進(jìn)貨渠道的同時(shí)加強(qiáng)食品的檢測(cè)和監(jiān)測(cè)，我市通過省級(jí)計(jì)量認(rèn)證的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)有3個(gè)，分別隸屬衛(wèi)生、食品藥品監(jiān)管和技術(shù)監(jiān)督部門，其中食品藥品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)儀器設(shè)備，檢測(cè)能力相對(duì)較高。2004年各食品監(jiān)管部門對(duì)各類食品檢驗(yàn)1200個(gè)批次，合格率為85%。由于檢測(cè)經(jīng)費(fèi)的投入不足，具有食品檢測(cè)職責(zé)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)儀器設(shè)備相對(duì)落后，且有重復(fù)檢測(cè)現(xiàn)象，檢測(cè)、監(jiān)測(cè)未達(dá)到充分保證食品安全的應(yīng)有效果。

3.食品標(biāo)準(zhǔn)情況。我市有不少具有特色的食品，目前標(biāo)準(zhǔn)尚未制定或制定不完善，給檢測(cè)和市場(chǎng)準(zhǔn)入帶來難度。

4.食品信用體系建設(shè)情況。我市2004年8月被省政府確定為糧食食用體系建設(shè)試點(diǎn)工作。市委、市政府高度重視，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在市食品藥品監(jiān)管局，從農(nóng)委、質(zhì)監(jiān)、糧食、工商、衛(wèi)生抽調(diào)了8名同志常駐我局從事此項(xiàng)工作，市政府專門撥付了5萬元經(jīng)費(fèi)。領(lǐng)導(dǎo)小組成員赴遼源、常德等試點(diǎn)市進(jìn)行了學(xué)習(xí)，制定了符合淮南實(shí)際的《糧食信用體系建設(shè)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，確定了30家試點(diǎn)企業(yè)，召開了全市糧食生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和部分消費(fèi)單位動(dòng)員大會(huì)，對(duì)232家企業(yè)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行了食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)示范文本培訓(xùn)，同時(shí)借開展糧食成品安全專項(xiàng)整治之機(jī)督促企業(yè)全面整頓規(guī)范，為積極推進(jìn)糧食信用體系建設(shè)從多方面創(chuàng)造有利的環(huán)境和氛圍。

五、有關(guān)思考建議

食品安全涉及面廣，牽涉部門多，在目前監(jiān)管體制下，做好這項(xiàng)工作具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性和艱巨性。針對(duì)我市食品安全現(xiàn)狀，提出下一步工作建議：

1.進(jìn)一步發(fā)揮市縣區(qū)食品安全協(xié)調(diào)委員會(huì)的作用，加大綜合協(xié)調(diào)各食品安全監(jiān)管

職能部門的力度，通過分析評(píng)估食品安全的隱患，在預(yù)警和控制上下工夫，形成一個(gè)快速預(yù)警系統(tǒng)，提前控制、消除影響食品安全的危害因素，防止事件的發(fā)生。

2.加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)法的力度，在食品安全監(jiān)管模式上進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶剿鳌Ｎ覀冋J(rèn)為，充分保障食品安全，一是各食品監(jiān)管部門要在現(xiàn)有的法律法規(guī)框架內(nèi)對(duì)食品企業(yè)監(jiān)管到位，加強(qiáng)食品生產(chǎn)和市場(chǎng)準(zhǔn)入；二是利用我市有地方立法權(quán)的優(yōu)勢(shì)，可以在食品安全監(jiān)管模式上進(jìn)行積極探索，利用規(guī)范藥品市場(chǎng)的一些做法和經(jīng)驗(yàn)，賦予食品藥品監(jiān)管部門一定的食品安全監(jiān)督職責(zé)。

3.加大食品檢測(cè)監(jiān)測(cè)的投入，整合檢測(cè)資源，使檢測(cè)的范圍能夠滿足對(duì)食品安全全過程監(jiān)測(cè)的需要。檢測(cè)能力方面，能夠滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)食品安全參數(shù)的檢測(cè)要求。檢測(cè)針對(duì)性和有效性方面，采取兩種方式，一種是在各區(qū)域各部門的檢測(cè)計(jì)劃上統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施，在誰出檢測(cè)報(bào)告誰負(fù)責(zé)的原則基礎(chǔ)上，逐步形成各食品監(jiān)管部門相互之間的互認(rèn)；一種是以一家檢驗(yàn)儀器設(shè)備先進(jìn)、檢驗(yàn)?zāi)芰^強(qiáng)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)為主體，采取市場(chǎng)化或股份化的方式形成一個(gè)統(tǒng)一的食品檢測(cè)機(jī)構(gòu)，減少不必要的重復(fù)建設(shè)投入。

4.加快有關(guān)食品標(biāo)準(zhǔn)的制定。針對(duì)一些尚無標(biāo)準(zhǔn)的食品制定相應(yīng)的生產(chǎn)操作規(guī)范和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，既為管理提供方便，也為國(guó)家制定標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

5.加快食品信用體系建設(shè)的步伐。在積極推進(jìn)糧食行業(yè)信用體系建設(shè)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，將好的經(jīng)驗(yàn)與做法逐步推廣到其它食品行業(yè)，形成以誠(chéng)實(shí)保證質(zhì)量安全，以信用促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展的良好局面。

6.加大宣傳力度，積極引導(dǎo)消費(fèi)者以健康的方式消費(fèi)食品。利用開展“食品安全宣傳月”等有效手段方式，把健康的消費(fèi)觀念植根于群眾心中，提高群眾對(duì)假劣食品的鑒別能力，倡導(dǎo)消費(fèi)者的綠色有機(jī)消費(fèi)行為，把住食品安全的最后一道防線。

第三篇：淮南市物業(yè)管理規(guī)定

淮南市物業(yè)管理規(guī)定

（2006年6月22日淮南市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過 2006年8月25日安徽省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)）

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作。

第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價(jià)、公安、市容、水利等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門做好本社區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)的成立工作，并對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件尚未成立的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的要求。

第五條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的要求后，及時(shí)會(huì)同社區(qū)居民委員會(huì)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì)代表、建設(shè)單位代表各1人，業(yè)主代表3人，籌備組組長(zhǎng)由業(yè)主代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第六條 本規(guī)定實(shí)施前，已建成投入使用的物業(yè)管理區(qū)域，原建設(shè)單位不存在的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組；屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業(yè)主大會(huì)籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數(shù)最多的單位參加業(yè)主大會(huì)籌備組。

第七條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé)：

（一）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（二）擬定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)工作。

第八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5至15人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職。業(yè)主委員會(huì)每屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)不組織增補(bǔ)工作的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期增補(bǔ)。

第九條 分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

第十條 除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)召開；逾期未召開的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開。

業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，或者違反法律法規(guī)，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指出拒不

改正的，按本規(guī)定第五條重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由業(yè)主簽字確認(rèn)。

第十二條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，將有關(guān)資料報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案，并將備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)和轄區(qū)派出所。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十三條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，加蓋印章方可對(duì)外公布。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)每半年至少召開一次會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業(yè)主委員會(huì)委員要求召集的，業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主名冊(cè)，并指定專人保管。業(yè)主名冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的姓名、房號(hào)、建筑面積、聯(lián)系方式等內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主名冊(cè)。

業(yè)主名冊(cè)僅供核對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)及通知業(yè)主參加會(huì)議使用，不得用于其他目的。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。未按時(shí)移交的，可由轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)作出決定，使少數(shù)業(yè)主合法利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)，不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第十九條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料，到市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理。分期開發(fā)建設(shè)的，前期建成部分已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設(shè)部分不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作:

（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；

（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；

（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

第二十二條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo)由建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由5人以上的單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的五分之三。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家由招標(biāo)人從專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十三條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供物業(yè)管理方案，并按物業(yè)總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房，但最低不得少于50平方米。

物業(yè)管理方案包括：物業(yè)管理用房面積及其座落位置、建設(shè)單位與物業(yè)管理單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；業(yè)主臨時(shí)公約；住宅區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備明細(xì)表；建筑面積5萬平

方米以上的住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)備案表。

本規(guī)定實(shí)施以前已出售的物業(yè)，其管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行規(guī)定。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房和保安人員值班用房、門衛(wèi)房等。

第二十四條 建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場(chǎng)所或者公共部位不得作為物業(yè)管理用房。

第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用。有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等其他收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

政府指導(dǎo)價(jià)由市、縣價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；雙方約定不成的，可以申請(qǐng)價(jià)格行政主管部門協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市、縣價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾、裝修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納清運(yùn)費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)。

第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

新建商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取時(shí)間自領(lǐng)取鑰匙時(shí)開始計(jì)算；未領(lǐng)取的，自建設(shè)單位通知交房的最后期限開始計(jì)算。

第二十九條 建設(shè)單位或者房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第三十條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的屬于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會(huì)要求解除物業(yè)管理服務(wù)合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在接到物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告后的2個(gè)工作日內(nèi)調(diào)查處理。損壞綠化及設(shè)施，裝飾、裝修房屋時(shí)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)等違法行為，由建設(shè)行政主管部門查處；違法搭建建筑（構(gòu)）物，違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環(huán)境和超標(biāo)排放噪聲的行為，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)查處；擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為，由房地產(chǎn)行政管理部門查處；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)等行為，由公安部門查處；在宅院內(nèi)私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

第三十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地、道路上停放、收費(fèi)及其使用等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照物價(jià)部門的規(guī)定確定。車主對(duì)車輛保管有要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,因施工等特殊需要的除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用公共綠地和公共活動(dòng)場(chǎng)地,不得產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫；

（三）公共綠地、道路、場(chǎng)地，共用走廊通道；

（四）建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的其他物業(yè)；

（五）建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請(qǐng)歸全體業(yè)主所有的房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主委員會(huì)成立后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提供記載的內(nèi)容。

第三十五條 新建商品住宅、公用住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省和本市的規(guī)定，交納專項(xiàng)維修資金。未交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。補(bǔ)交的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十六條 專項(xiàng)維修資金由市、縣人民政府確定的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，按幢建帳，按戶核算制度。

專項(xiàng)維修資金低于規(guī)定數(shù)額的30%時(shí)，由業(yè)主大會(huì)按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。

第三十七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、小修由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)提出方案和資金預(yù)算，并組織相關(guān)業(yè)主討論決定。

第三十八條 高層住宅的電梯、高壓水泵日常運(yùn)行費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

首次電梯更新費(fèi)由建設(shè)單位支付，交市專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。

第三十九條 違反本規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。

第四十條 違反本規(guī)定第四條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正。

第四十一條 違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未到市房地產(chǎn)行政主管部門備案的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第三十一條第一款規(guī)定，對(duì)違法行為未予勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正；造成嚴(yán)重后果的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十三條 房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對(duì)報(bào)告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條 本規(guī)定自2006年10月1日起施行。

第四篇：我市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)研報(bào)告

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物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過實(shí)地走訪及召開座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調(diào)研中反映最多的問題就是收費(fèi)難，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手，努力提高收費(fèi)率。

二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。

五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題，還有的是因?yàn)殚_發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)

管理中的一些具體問題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

針對(duì)以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同

等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念；

4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

第五篇：我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾,本人這次調(diào)查是對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題進(jìn)行了分析研究,并提出了相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。

調(diào)查內(nèi)容包括我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和所存在的問題及發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)查目的是根據(jù)現(xiàn)狀及問題進(jìn)行分析研究，提出相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策，以便加深對(duì)本專業(yè)的了解，以及在以后的實(shí)習(xí)中能過更好的解決問題。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我國(guó)沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢,但是即使是發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達(dá)家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識(shí)亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)造成了服務(wù)質(zhì)量降低、收費(fèi)率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務(wù)質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)不強(qiáng),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制尚未完全建立，相關(guān)配套政策滯后

我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩萬多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗(yàn)收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對(duì)性的物業(yè)管理政策出臺(tái)不及時(shí),導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實(shí)際相結(jié)合的地方性、針對(duì)性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)

管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

4、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,再有在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面,政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力,核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期入不敷出,甚至虧損嚴(yán)重等問題。例如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理

一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,而專家認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個(gè)行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)問題。

二、物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：?

1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。?

3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。?

5、物業(yè)管理法制不健全。全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國(guó)家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。?

6、物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。?

7、物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。?

8、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。

9、建管之間缺乏有效銜接。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。

10、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)，物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境沒有形成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。

11、行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者隊(duì)伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫。

12、地區(qū)間發(fā)展不平衡。從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國(guó)的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002 年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。又因?yàn)槠毡槲飿I(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，據(jù)資料顯示，1997 年底我國(guó)約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬余家，增長(zhǎng)速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng)管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國(guó)同行的“入侵”。

三、解決物業(yè)管理所存在問題的對(duì)策

1、走專業(yè)化發(fā)展之路。物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識(shí)型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。

2、走法制化發(fā)展之路。實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

3、走集團(tuán)化發(fā)展之路。在我國(guó)物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國(guó)約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

4、走品牌化發(fā)展之路。品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

5、走智能化發(fā)展之路。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。

6、走“以人為本”的發(fā)展之路。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

四、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

1、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了品牌時(shí)代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項(xiàng)目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢(shì)逐步向全國(guó)范圍主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點(diǎn)擴(kuò)展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國(guó)知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中。

2、企業(yè)文化建設(shè)備受青睞。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)列在重中之重來抓。

3、物業(yè)管理人才的爭(zhēng)奪和競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿捅Ｕ?。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭(zhēng)奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時(shí)，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓(xùn)機(jī)制就是很好的典型。

4、創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著社會(huì)進(jìn)步、生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導(dǎo)的健康住宅示范區(qū)的健康式服務(wù)理念就是一個(gè)成功范例。

5、按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)成為趨勢(shì)。根據(jù)住宅物業(yè)管理服務(wù)要求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理，以及協(xié)助維護(hù)公共秩序等六個(gè)方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了服務(wù)菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實(shí)行。

6、物業(yè)企業(yè)民營(yíng)化趨勢(shì)明顯。目前，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設(shè)部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預(yù)測(cè)，今后幾年將是我國(guó)民營(yíng)物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，民營(yíng)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營(yíng)改革。

五、總結(jié)

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制為目標(biāo)，以培育市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快立法步伐，加快機(jī)制轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，盡快提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。