第一篇：關(guān)于杭州市余杭區(qū)業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導(dǎo)意見報(bào)告

杭州市余杭區(qū)業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導(dǎo)意見

根據(jù)國家、省、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定，參照杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)小組《關(guān)于業(yè)主大會及籌備組組建工作指導(dǎo)意見（試行）》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特提出以下業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導(dǎo)意見。

一、業(yè)主大會成立的條件

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

1、房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

（二）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。

新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

二、業(yè)主大會籌備組的組成（一）物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，前期物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)書面通知社區(qū)。前期物業(yè)管理單位未書面及時(shí)通知社區(qū)的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督其通知。社區(qū)接到通知后30日內(nèi)，在街道領(lǐng)導(dǎo)下會同物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。

（二）籌備組由社區(qū)代表1名、業(yè)主3名、建設(shè)單位代表1名組成；社區(qū)、建設(shè)單位各1名成員，由其單位委派；業(yè)主由社區(qū)負(fù)責(zé)推薦?；I備組名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起一般30日內(nèi)，在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的領(lǐng)導(dǎo)并召集下，做好各項(xiàng)業(yè)主大會籌備工作，并組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

（四）業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；

5、具有一定的組織能力；

6、具備必要的工作時(shí)間。

7、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（五）業(yè)主委員會任期屆滿換屆的，在屆滿2個(gè)月前，本屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)，在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆。督促后2個(gè)月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆的，社區(qū)負(fù)責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會換屆選舉工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全程指導(dǎo)。

（六）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)一半以上的，或不能正常履行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會會議，完成業(yè)主委員會委員的補(bǔ)選、改選工作。未及時(shí)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會委員補(bǔ)選、改選工作的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會委員補(bǔ)選、改選工作。督促后2個(gè)月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會委員補(bǔ)選、改選工作的，由社區(qū)負(fù)責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會委員補(bǔ)選、改選工作，物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

三、籌備組的工作

（一）確定業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

會議采用集體討論業(yè)主代表會議形式的，按本意見第四條規(guī)定組織產(chǎn)生業(yè)主代表；

（二）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

四、業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

（二）采用集體討論形式議事的，可根據(jù)業(yè)主人數(shù)多少，分業(yè)主大會會議和業(yè)主代表會議。可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加會議，業(yè)主大會以業(yè)主代表會議的形式議事。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加。

采用業(yè)主大會會議集體討論的，會議表決可采取投票形式，由參加會議的業(yè)主或委托代理人當(dāng)場投贊同、反對及棄權(quán)票，經(jīng)籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。

采用業(yè)主代表會議集體討論的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，將業(yè)主大會會議討論事項(xiàng)征求（表決）意見單或選票發(fā)放到其所代表的每戶業(yè)主，填寫表決并經(jīng)業(yè)主簽字；業(yè)主代表應(yīng)將回收的征求（表決）意見單或選票帶到業(yè)主代表會議上。

（三）采用書面征求意見形式議事的，由籌備組或業(yè)主委員會組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收征求（表決）意見單或選票，經(jīng)籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。

（四）采用集體討論業(yè)主代表會議形式和采用書面征求意見形式的，已送達(dá)的征求（表決）意見單或選票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出贊同、反對及棄權(quán)意見和不投贊同、反對及棄權(quán)票的，視為同意多數(shù)業(yè)主意見。

（五）采用集體討論形式和書面征求意見形式召開會議，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

其中，作出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、籌集和使用專項(xiàng)維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；作出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑

物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（六）社區(qū)和籌備組或業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議和選舉（換屆）業(yè)主委員會過程中，要積極宣傳、教育、引導(dǎo)業(yè)主在國家、省、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定范圍內(nèi)依法行使自己的權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自傳遞或挨幢（單元）、戶（報(bào)箱）張貼傳單。

（七）業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下、物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下開展工作，形成的決議，業(yè)主必須共同遵守，持不同意的業(yè)主不得串連其他業(yè)主抵制業(yè)主大會和籌備組決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報(bào)的形式干擾業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會的正常工作。

五、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)確定方法

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計(jì)一票。但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的百分之三十。

六、業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生

業(yè)主委員會委員候選人在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下，采取自薦和推薦的方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會設(shè)5人以上單數(shù)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的具體情況進(jìn)行確定?？蓪?shí)行差額選舉，候選人獲得參加業(yè)主大會投票過半數(shù)的贊成票當(dāng)選。當(dāng)選人少于應(yīng)選人數(shù)的，可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的辦法重新選舉產(chǎn)生補(bǔ)足。

七、沒有成立社區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（社區(qū)）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和推薦，組建業(yè)主大會籌備組。

杭州市余杭區(qū)建設(shè)局

2008年4月11日

第二篇：長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會成立和召開程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會成立和召開程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

1、確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人

業(yè)主委員會委員為5人至11人，業(yè)主委員會委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選 人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

（六）召開首屆業(yè)主大會

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實(shí)到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場公開計(jì)票；

（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過10天，具體時(shí)間由籌備組會議決定。（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。（4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

（七）業(yè)主委員會備案 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會備案申請表；

2、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料（1）業(yè)主大會成立申請書；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表；（3）業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表；（4）業(yè)主大會表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

4、業(yè)主大會議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

5、業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

二、業(yè)主委員會換屆程序

（一）業(yè)主委員會任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。

（二）組織主體

業(yè)主委員會會議提議或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。

（三）聽取意見

1、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)組織征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開業(yè)主大會。

（四）召開業(yè)主委員會會議

1、根據(jù)業(yè)主意見情況，對是否召開業(yè)主大會選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決；

2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案、業(yè)主大會召開時(shí)間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

三、業(yè)主大會開會要求和表決方式

業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會。業(yè)主大會不一定要采用開會形式進(jìn)行，業(yè)主大會做出一般決定，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難，目前能從事前段時(shí)間的樓長報(bào)名已有21戶，還請大家積極報(bào)名未選出單元聯(lián)絡(luò)員的業(yè)主報(bào)名。我會列一份明細(xì)，憑反對票統(tǒng)計(jì)不是難事，這點(diǎn)希望業(yè)主注意，當(dāng)然主要看初步如何去操作的問題。

四、業(yè)主委員會備案

按新物業(yè)管理辦法規(guī)定，業(yè)主委員會成立不用再四方區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向四方區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負(fù)責(zé)；審批制下成立業(yè)主委員會要符合四方區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，四方區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負(fù)行政管理責(zé)任。這些都不是本小區(qū)業(yè)委會成立難的事情。

第三篇：長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

長沙市業(yè)主大會成立和召開工作

指 導(dǎo) 程 序

為規(guī)范我市業(yè)主大會成立和召開程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會成立和召開程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真 審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

1、確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人

業(yè)主委員會委員為5人至11人，業(yè)主委員會委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選。籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示。

（六）召開首屆業(yè)主大會

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）籌備組組織會議簽到并核實(shí)到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；

（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場公開計(jì)票；

（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進(jìn)行：

4（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過10天，具體時(shí)間由籌備組會議決定。

（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。

（4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

（七）業(yè)主委員會備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理 備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會備案申請表；

2、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料（1）業(yè)主大會成立申請書；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表；（3）業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表；（4）業(yè)主大會表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

4、業(yè)主大會議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

5、業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

二、業(yè)主委員會換屆程序

（一）業(yè)主委員會任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。

（二）組織主體

業(yè)主委員會會議提議或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。

（三）聽取意見

1、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)組織征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開業(yè)主大會。

（四）召開業(yè)主委員會會議

1、根據(jù)業(yè)主意見情況，對是否召開業(yè)主大會選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決；

2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案、業(yè)主大會召開時(shí)間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主委員會會議并給予指導(dǎo)。

（五）召開業(yè)主大會

其程序與成立首屆業(yè)主大會相同；必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)以書面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)果和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會應(yīng)在公告結(jié)束之日5日內(nèi)與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（六）其他有關(guān)要求

1、業(yè)主和業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用解聘權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。

2、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在合同終止前3個(gè)月內(nèi)做好上述工作。

3、業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、聘用新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和公安部門協(xié)助組織資料、場地移交。

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認(rèn)定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4、因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

（二）業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1、業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項(xiàng)的（包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）公示位置的認(rèn)定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位臵包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。

附 件:《業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序》相關(guān)工作樣表

第四篇：長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

長沙市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會成立和召開程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則〉的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會成立和召開程序規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

1、確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5、制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6、制定業(yè)主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局對前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人

業(yè)主委員會委員為5人至11人，業(yè)主委員會委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選。籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

（六）召開首屆業(yè)主大會

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且 3

占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實(shí)到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場公開計(jì)票；

（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過10天，具體時(shí)間由籌備組會議決定。

（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。

（4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

（七）業(yè)主委員會備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會備案申請表；

2、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料（1）業(yè)主大會成立申請書；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表；（3）業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表；（4）業(yè)主大會表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

3、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

4、業(yè)主大會議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】；

5、業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

二、業(yè)主委員會換屆程序

（一）業(yè)主委員會任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。

（二）業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。

（二）組織主體

業(yè)主委員會會議提議或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議。

（三）聽取意見

1、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)組織征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開業(yè)主大會。

（四）召開業(yè)主委員會會議

1、根據(jù)業(yè)主意見情況，對是否召開業(yè)主大會選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決；

2、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案；

3、將業(yè)主委員會決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案、業(yè)主大會召開時(shí)間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主委員會會議并給予指導(dǎo)。

（五）召開業(yè)主大會

其程序與成立首屆業(yè)主大會相同；必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)以書面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)果和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

業(yè)主委員會應(yīng)在公告結(jié)束之日5日內(nèi)與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（六）其他有關(guān)要求

1、業(yè)主和業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用解聘權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。

2、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在合同終止前3個(gè)月內(nèi)做好上述工作。

3、業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、聘用新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和公安部門協(xié)助組織資料、場地移交。

四、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認(rèn)定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；

3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4、因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

（二）業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1、業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；

2、業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

3、決定其他事項(xiàng)的（包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會 委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）公示位置的認(rèn)定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。

第五篇：12.郴州市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

郴州市業(yè)主大會成立和召開工作指導(dǎo)程序

為規(guī)范我市業(yè)主大會成立和召開程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會成立和召開程序規(guī)定如下：

一、申請籌備業(yè)主大會的基本條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%，或首首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

二、書面申請

由建設(shè)單位或業(yè)主(經(jīng)占總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請。

三、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理申請，通知建設(shè)單位報(bào)送資料

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理 申請，通知建設(shè)單位報(bào)送資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。主要包括：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明。

已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

四、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組

1、籌備組組成

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表和居民委員會代表組成。

2、籌備組產(chǎn)生的方式及人數(shù)控制

籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。

3、籌備組成員名單公示

籌備組成員名單由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期為7天。

4、對籌備組有異議的協(xié)調(diào)機(jī)制

業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))提出，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))協(xié)調(diào)解決。

五、籌備組的工作

1、籌備組會議由籌備組組長召集，做好以下工作：（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（5）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（6）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

2、產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人的方式

業(yè)主委員會委員為5至11人（單數(shù)），業(yè)主委員會委員選舉采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組進(jìn)行投票確定人選。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、不執(zhí)行業(yè)主大會決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會委員候選人。

3、公告

籌備組的工作內(nèi)容（含業(yè)主委員會候選人名單以及召開業(yè)主大會會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)）應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。

4、異議方式處理

業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，業(yè)主可以用書面或口頭形式向籌備組提示，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

六、召開首屆業(yè)主大會

1、程序

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）簽到→核實(shí)業(yè)主身份（登記身份證號）→發(fā)放業(yè)主委員會候選人表決選票→回收選票→公開計(jì)票→現(xiàn)場公布→選舉結(jié)果

（2）《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》現(xiàn)場表決。業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票(表決票)。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過10天，具體時(shí)間由籌備組會議決定。

（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場公開驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。

（4）將反饋意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

2、公告

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

七、業(yè)主委員會備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。同時(shí)將有關(guān)情況通報(bào)市房產(chǎn)局、物業(yè)所在地的公安派出所、社區(qū)居委會。備案資料包括：

1、業(yè)主大會成立及備案申請報(bào)告；

2、備案表；

3、選舉結(jié)果匯總表；

4、委員履歷表及產(chǎn)權(quán)證、身份證（復(fù)印件）；

5、工作總結(jié)；

6、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

7、《管理規(guī)約》；

8、業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)；

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案通知向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

八、業(yè)主委員會換屆及補(bǔ)選

1、業(yè)主委員會任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉，其程序參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。

2、有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：（1）任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的；（2）因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的；

（3）失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；（4）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作

3、業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

4、業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門者應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

九、其他相關(guān)規(guī)定

1、業(yè)主的認(rèn)定

（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人(即在登記簿上記載的名字)；

（2）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；

（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；（4）因依法繼承或者受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得物權(quán)的人。

2、投票票權(quán)

（1）業(yè)主投票權(quán)數(shù)計(jì)算方式：

a、業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

b、業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

業(yè)主人數(shù)，按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算，一戶計(jì)算為1票。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1票計(jì)算；

總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

（2）業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；

（3）業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

（4）決定其他事項(xiàng)的(包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總 面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

3、業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件

由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員為5人至11人，單數(shù)組成。具體條件如下：

（1）委員條件：具有完全民事行為能力； 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)的行使； 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定組織能力；具備必要的工作時(shí)間；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。業(yè)主委員會候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生，籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素確定業(yè)主委員會候選人?；I備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會召開15日前以書面形式將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（2）主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；身體健康；經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)放寬。

（3）特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

4、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限 9 和內(nèi)容。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見；需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。