第一篇：物業(yè)管理基礎知識

一、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理

企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

二、業(yè)主

（一）概念：1.物業(yè)的所有權(quán)人；2.持有空置物業(yè)的建設單位；3.已辦理商

品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人。

注：物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預售合同》。

（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和

監(jiān)督權(quán)；

9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維

修資金）的管理和使用；

10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（三）業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序

和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

5.按時交納物業(yè)服務費用；

6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

三、前期物業(yè)管理

（一）在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企

業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

（二）建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

（三）建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

（四）建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

（五）物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時

公約予以書面承諾。

四、物業(yè)管理企業(yè)提供服務的內(nèi)容

（一）建筑物及其附屬的共用設施、設備、場地的養(yǎng)護與維修；

（二）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；

（三）安全防范服務；

（四）車輛停放及其場地的管理；

（五）高層樓宇增設的服務項目；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）業(yè)主和使用人委托的其他服務事項。

五、業(yè)主公約：

1.是一種公共契約，屬于協(xié)議、合同性質(zhì)。是對全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人）具有約束力，是業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等

方面權(quán)利、義務的行為守則。

2.業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公

約對全體業(yè)主具有約束力。

六、物業(yè)的使用和維護

（一）業(yè)主、任何單位或個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場

地，損害業(yè)主的共同利益。

（二）業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：

1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

2.對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章

鑿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

4.利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動。

注：業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

（三）業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

1.踐踏、占用綠地；

2.損毀樹木、園林；

3.占用通道等共用場地；

4.亂拋亂堆垃圾、雜物；

5.發(fā)生超出規(guī)定標準的噪音；

6.排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

7.在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

8.法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

（四）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時

維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企

業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

（五）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法

律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理

部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行

為予以制止或者依法處理。

（六）物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全

事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

七、建筑物共有部分的維修責任

按下列規(guī)定承擔：

（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔；

（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施、設備、場地，由全體業(yè)主共同承擔；出租物業(yè)維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

八、物業(yè)服務收費

（一）概念：

是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

（二）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者

虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

2.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬

金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

3.建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

（三）物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

10.物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

（四）物業(yè)服務費定價

1.物業(yè)管理收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

2.政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定?？h級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內(nèi)，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，確定當?shù)氐氖召M標準。

3.對實施了物業(yè)管理的物業(yè)，實行物業(yè)管理公司統(tǒng)一向住戶收取綜合性的物業(yè)管理服務費。

4.已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費的收費標準由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員按政府指導價約定或者由雙方協(xié)商確定。

5.物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務的收費標準由物業(yè)管理公司在政府指導價范圍內(nèi)提出，報市價格行政主管部門核定。

6.對獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的住宅小區(qū)，經(jīng)與業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)商同意，收費可按規(guī)定的指導價上浮30%，獲得省稱號的住宅小區(qū)，可按規(guī)定的指導價上浮15%。

(五)公共水、電費分攤

1.住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤

2.小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)3.高層住宅(含商鋪、辦公樓)的電梯等公用設備運行的電費，設獨立計量表的，由所有使用該電梯和設備的住(用)戶合理分攤

(六)物業(yè)服務費收繳:

1.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用；

2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

4.不按約定交付物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)交易機構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴；

5.物業(yè)管理公司向業(yè)主、使用人預收物業(yè)管理費，經(jīng)約定，最多預收三個月的費用。

(七)物業(yè)管理公司的經(jīng)費來源

1.主要為管理服務費收入、車輛停放收入、多種經(jīng)營收入及其他合法收入。

2.物業(yè)管理公司在日常管理工作以外，為業(yè)主提供專項服務的收費標準由雙方約定，報價格行政主管部門備案，其收入用作管理經(jīng)費。

3.物業(yè)管理公司發(fā)展多種經(jīng)營，開展各種有償和無償?shù)谋忝穹眨黾咏?jīng)營收入，逐步改善和提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

5.物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

6.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二篇：物業(yè)管理基礎知識

物業(yè)管理基礎知識

一、物業(yè)：

物業(yè)管理的起源：19世紀60年代的英國

1、物業(yè)的含義：

物業(yè)是指已建成投入使用和經(jīng)濟效用的種類，供居住及非居住的樓宇和已相配套的公共設備、設施和場地。

2、物業(yè)的分類：

根據(jù)不同的使用功能，物業(yè)可分為以下4類：

A、居住物業(yè)：（包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度

假村等）

B、商業(yè)物業(yè)：（包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂

場所等）

C、工業(yè)物業(yè)：（包括工業(yè)廠房、倉庫等）

D、其它用途物業(yè)：（如車站、機場、醫(yī)院、學校等）

二、物業(yè)管理：

1、物業(yè)管理的含義：

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

2、物業(yè)管理的性質(zhì)：

社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型是物業(yè)管理的4個基本特性：第 1 頁 5/2/2013

A、社會化：（是指它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家）

B、專業(yè)化：（由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按

照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施專業(yè)化管

理）

C、企業(yè)化：（通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經(jīng)營

服務管理的過程）

D、經(jīng)營型：（所提供的商品是勞務和服務，它實行的是有償服

務、合理收費）

三、物業(yè)管理的服務范圍：

1、常規(guī)性的公共服務：

（1）房屋建筑主體的管理：

A、房屋基本情況的掌握：（房屋的數(shù)量、建筑形勢、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等）

B、房屋修繕及其管理：（日常保養(yǎng)、維修等各項工作）

C、房屋裝修管理：（房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、材

料、安全等各項工作管理）

（2）房屋設備、設施的管理：

A、各類設備、設施的基本情況（種類、分布、管線走向、變動

情況、完好率與使用情況）

B、各類設施、設備的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理

（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理：

樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運等工作。

（4）綠化管理：

園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。

（5）治安管理：

樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對各種突發(fā)事件的預防與

處理，還可延伸為排除各種干擾，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。

（6）消防管理：

火災的預防及發(fā)生火災時的救護與處理。

（7）車輛道路管理：

車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護等。

（8）公眾代辦性質(zhì)的服務：

是指為業(yè)主和使用人代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公共事業(yè)性費用。

2、針對性的專項服務：

（1）日常生活類：

A、衣著方面：（為住用人收洗衣物、床上用品、制衣等）

B、飲食方面：（為住用人代購食品、糧食、燃料、菜蔬副食及

日常用品等）

C、居住方面：（代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等）

D、出行方面：（代購代定車船票、飛機票、接送小孩上學、入

托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機動車輛的保養(yǎng)、清掃與維修等）

（2）商業(yè)服務類：

商業(yè)網(wǎng)點的開設與管理，以及各項經(jīng)營活動的開展。

如：開辦小商場，飲食店，美發(fā)廳，修理店；安裝維修和修理

各種家用電器和生活用品等。

（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類：

A、文化：（開辦圖書館、錄象室、舉辦展覽、文化知識講座）

B、教育：（開辦托兒所、幼兒園、假期中小學生補習提高班及

學前班）

C、衛(wèi)生：（設立衛(wèi)生站，提供出診、打針、提供家庭病房服務

等）

D、體育：（開辦各種健身場所，如游泳池、健身房、桌求房、網(wǎng)球場，舉辦小型體育活動和比賽等）

（4）金（）服務類：

代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務，開辦信用社等。

（5）經(jīng)紀代理中介服務：

A、物業(yè)市場營銷與租貨；（營銷指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，依據(jù)市場規(guī)律，進行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對物業(yè)進行市場推

廣；租貨指受業(yè)主委托，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)市場情況，評估

和調(diào)整租金，制定出租方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租）

B、產(chǎn)權(quán)評估、公證；（是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，進行的房地產(chǎn)價格評估與公證工作）

C、其它中介代理（家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務等）

（6）社會福利類：

指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會福利性質(zhì)的各項服務工作。

3、委托性的特約服務：

特約服務是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提

供的服務。

四、物業(yè)按物業(yè)結(jié)構(gòu)層次的分類：

1、多層建筑；

2、高層建筑（10~30層）；

3、超高層建筑（30層以上）；

4、小高層建筑（12層左右）；

5、中高層建筑（20左右）

五、物業(yè)管理對房地產(chǎn)物業(yè)影響：

1、有利于防地產(chǎn)銷售推廣；

2、有利于防地產(chǎn)的保值增值；

3、有利于防地產(chǎn)市場發(fā)展完善；

4、有利于提高開發(fā)商的信譽；

5、有利于推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

六、物業(yè)管理目標：

1、為業(yè)主服務；

2、為用戶服務；

3、為企業(yè)服務（為開發(fā)商服務、為物業(yè)管理服務）

4、為社會服務。

七、物業(yè)管理服務費的基本開支：

1、住宅區(qū)公用設施、設備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護

費用；（材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）

2、管委會、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

3、就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

4、住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用；

5、住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅收費。

八、地產(chǎn)性價比：

物業(yè)性能與價格的比例，實際是物業(yè)綜合價值：

1、地段；

2、建筑質(zhì)量、開發(fā)商的信譽；

3、社區(qū)的配套；

4、戶型的設計；

5、周邊的配套；

6、物業(yè)管理是否保障

7、價格本身。

第三篇：物業(yè)管理基礎知識

物業(yè)管理基礎知識

1、什么是物業(yè)？

從物業(yè)管理的角度來看，物業(yè)是指已建成投入使用的建筑物及其相關(guān)的設備、設施和場地。

2、什么是物業(yè)管理？

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑極其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和養(yǎng)護，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

3、物業(yè)管理的基本內(nèi)容是什么？

按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

常規(guī)性的公共服務包括：房屋建筑主體的管理，房屋設備、設施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛道路管理，公眾代辦性質(zhì)的服務等。針對性的專項服務包括：日常生活中的各項家務服務，各種商業(yè)經(jīng)營服務項目，在文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面開展的各項服務，金融服務，經(jīng)紀代理中介服務等。特約服務是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充。

4、社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型物業(yè)管理的最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。

業(yè)主自治自律有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：首先要有一個全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，它是所有業(yè)主使用人自律的保證，也是實行業(yè)主自治的前提；其次是要志成立精度委員會，它對物業(yè)管理企業(yè)具有先聘楷和解聘權(quán)，是業(yè)主自治的關(guān)鍵。

物業(yè)管理的作用是：為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境；有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化；可延長物業(yè)使用年限用確保其功能的正常發(fā)揮；使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。

5、精度是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務對象。

物來使用人是指房屋、市政、肥用設施及場地的使用人。它既包含業(yè)權(quán)人，也包含非業(yè)權(quán)人。

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成主的代表物業(yè)全休業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。

6、物業(yè)管理公司是指按人才合法程序成產(chǎn)并具備相應條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務

7、物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務是什么？ 物業(yè)管理公司在依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》對受托物業(yè)實施管理過程中，具有以下權(quán)利：(1)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實際情況制訂管理辦法。(2)依照物業(yè)管理委員會合同和管理辦法對物業(yè)實施管理。(3)依照物業(yè)管理委員會合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費。(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。(5)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。(6)有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務。(7)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。物業(yè)管理公司的義務包括：

(1)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。(2)接受業(yè)主委員會和業(yè)主使用人監(jiān)督。(3)重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準。(4)接受行政主管部門監(jiān)督指導。

(5)至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費用收支帳目。

物業(yè)管理公司是指按人才合法程序成產(chǎn)并具備相應條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(6)提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。(7)發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

(8)《物業(yè)管理委托合同》終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務狀況進行審計。

8、為什么要推行和實施物業(yè)管理？

業(yè)主購買某個物業(yè)，都希望有一個既安全又舒適的生活、工作環(huán)境，如何保障業(yè)主的權(quán)益，在管理和養(yǎng)護好物業(yè)這兩個方面提供優(yōu)質(zhì)服務，并使社區(qū)設施不斷完善，使物業(yè)使用年限延長，確保其設計功能發(fā)揮作用，這就是實施物業(yè)管理的意義所在。

9、物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理有何區(qū)別？

物業(yè)管理屬于市場經(jīng)濟體制下形成的管理模式，傳統(tǒng)房屋管理是在計劃經(jīng)濟體制下形成的管理模式，前者積極地以經(jīng)濟手段進行開拓式管理，后者是消極被動地以行政手段進行管理。物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比，從觀念上，管理模式上以及在管理的的內(nèi)容上、廣度和深度上都有本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個方面：

（1）、管理體制的不同。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟體制下的政府行政行為，是福利型、無償型的；物業(yè)管理是市場經(jīng)濟體制下的企業(yè)，是經(jīng)營型的，有償?shù)?。?）、管理內(nèi)容不同。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理多年來一直以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。物業(yè)管理則是對房屋設備設施等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務，既管物又服務于人，以對物業(yè)有形的“物質(zhì)”管理為基礎，以該物業(yè)的業(yè)主和使用人為核心，展開與此相關(guān)聯(lián)的各項服務與管理工作，以人為核心。提供精神和物質(zhì)兩方面的服務。（3）、所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。（4）、管理機制不同。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系。用戶無法選擇管理者，很少有監(jiān)督權(quán)，更談不上決策權(quán)，處于被動地位。

物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)接受或不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過市場競爭，雙向選擇。簽定物業(yè)管理委托合同，明確各自的權(quán)利、義務，產(chǎn)權(quán)人和使用人參與重大事項的決策。物業(yè)管理企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人和使用人是委托與被委托。服務和被服務的關(guān)系。9，什么是物業(yè)管理的基礎設施和生活環(huán)境？

基礎設施包括公用設施和服務設施。公用設施包括房屋、道路、橋梁、公共交通、給水、排水、供電、供熱、煤氣、電訊等。服務設施包括醫(yī)療、衛(wèi)生、文化教育、科研、商業(yè)服務等。

生活環(huán)境包括自然環(huán)境和社會環(huán)境。自然環(huán)境包括環(huán)境衛(wèi)生、大氣、水、土等：社會環(huán)境主要指治安情況。

10、物業(yè)管理從業(yè)人員應具備哪些基本素質(zhì)和能力。

物業(yè)管理企業(yè)的人員根據(jù)所處的崗位和承擔的責任分為三個層次：高級管理人員、中級管理人員和一般員工。上述三個層次的物業(yè)管理人員所應具備的基本素質(zhì)和要求有：（1）務業(yè)主的意識。

（2）烈的責任感和良好的職業(yè)道德。

（3）的知識面，越是高層次的管理人員，要求的知識面越廣。（4）要所有從事的專業(yè)崗位所必備的知識和相應能力。

11、物業(yè)管理行業(yè)中哪些崗位需持證上崗？

(1)物業(yè)：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、物業(yè)管理員、消防監(jiān)控值班人員、保安員、二次供水清潔工。

(2)工程：普通電工、高壓電工、空調(diào)工、電梯工、發(fā)電工、電焊工。(3)行政：人事勞資員、秘書。

(4)財務：會計人員，如會計師、助理會計師、會計員。

(5)娛樂：游泳池救生員、各類體育項目如乒乓球、桌球、網(wǎng)球、健身等場館助理。

12、小區(qū)管理的主要內(nèi)容是什么？ 管理的內(nèi)容包括：

（1）市政公用設施和附屬建筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、自行棚、停車場等。（2）公共綠地、花木等的養(yǎng)護和管理。

（3）附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、家政、會所等。

（4）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。（5）交通與車輛停放秩序的管理。

（6）維持公共秩序、包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。（7）對小區(qū)建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

（8）共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道煙囪、共用照明、天線、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料。組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

13、小區(qū)管理和寫字樓、商場管理的主要區(qū)別在哪里？

管理的對象不同。小區(qū)主要作為居民的居住場所，服務對象是住戶；寫字樓、商場主要作為企業(yè)辦公及經(jīng)營場所，服務對象是企業(yè)的職員及客戶。

服務的時間有所側(cè)重。小區(qū)的服務時間主要集中在下班后及節(jié)假日；寫字樓、商場的設備管理時間為24小時，但服務客戶的時間主要是在工作時間或商業(yè)時間內(nèi)。

管理的側(cè)重點不同。小區(qū)管理側(cè)重于為住戶提供一個安全文明的居住環(huán)境，管理的設備設施相對簡單，清潔、綠化的標準要求相對較低，其目的主要是為住戶營造一個輕松、休閑的休憩空間；楔寫字樓、商場側(cè)重于為客戶提供辦公或經(jīng)營、購物上的便利，其機電設備相對復雜，對公共區(qū)域的清潔、綠化擺設的要求較高，消防、閉路電視監(jiān)控、治安管理等更嚴格，其目的是為客戶創(chuàng)造一個舒適、高雅的辦公或購物環(huán)境。

14、住宅小區(qū)命名有什么規(guī)定？

15、中心命名有什么規(guī)定？

指某些功能最具有規(guī)模的建筑群。占地面積2萬平方米 以上，或總建筑面積20萬平方米以上，在功能上必須最具有規(guī)模、起主導地位的建筑群，可用中心做通名。

16、別墅、山莊命名有什么規(guī)定？

指低層高級住宅區(qū)。占地面積1萬平方米以上，花圃，草坪的面積大于建筑群占地面積的高級住宅區(qū)，可用別墅作通名，依山可建的可稱山莊。一般應位于市郊，市區(qū)內(nèi)要嚴格控制。

17、小區(qū)規(guī)劃中有哪些技術(shù)、經(jīng)濟參考指標？

住宅小區(qū)，是按城市統(tǒng)一規(guī)劃建設、基礎設施配套比較齊全，建筑面積在5萬平方米以上，已建成并投入使用、入住率達60%一生的小區(qū)或小區(qū)內(nèi)的組團。

小區(qū)要符合城市規(guī)劃要求，嚴格按照國家驗收標準驗收，具有完善的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續(xù)。在房屋及維修管理方面： 房屋外觀完好、整潔。

小區(qū)內(nèi)組團及棟號要有明顯標志及引路方向平面圖。房屋完好率達98%以上。無違反規(guī)劃的私搭、亂建現(xiàn)象。

房租、水、電、氣等各項費用，實行便民統(tǒng)一代收代繳，收費率達98%以上。房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪制度和回訪記錄。

第四篇：培訓教材物業(yè)管理基礎知識

培訓教材

物業(yè)管理的了解

一、什么是物業(yè)管理

指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務。對其定義為：“物業(yè)管理就是對業(yè)主、住戶或用戶、客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。”

二、物業(yè)管理有什么作用

為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提 供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長。

三、物業(yè)管理公司應向小區(qū)居民提供什么樣的服務

主要有公共性服務、特約性專項服務、代辦服務三大類。

常規(guī)性服務是最基本的服務，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設備、設施和管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化、治安、消防、車輛道路、代辦服務。

國家建設部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范服務標準》。

1、接到住用戶要求維修電話和報修，應立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應自報修時起三日內(nèi)進行。

3、維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。

4、維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶自費的維修項目，要公開收費標準，不亂收或多收費。

6、建立維修服務回訪制度，由住用戶對維修質(zhì)量提出評議。

特約性專項服務實質(zhì)上是一種代理業(yè)務，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的 服務，如代購物品、車船票、代人接送小孩或提供商業(yè)經(jīng)營性服務項目。

代辦服務實質(zhì)上是特約服務的補充和完善。

四、什么是前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)，是指房屋施工后期（約封頂前三個月左 右）和銷售時期進行的物業(yè)管理交叉工作。通過對前期的圖紙設計到工程設備、設施的深入熟悉了解，為以后正式進駐管理創(chuàng)造良好的基礎。

五、物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約有何區(qū)別和聯(lián)系？

物業(yè)管理合同是兩個主體，即業(yè)主委員會（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務：而物業(yè)管理公約是多個主體，及開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、使用人（承租人）之間分清各自權(quán)利與義務的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內(nèi)容是物業(yè)管理合同中沒有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進行的活動，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會的成立程序等等。

六、物業(yè)管理費由那些項目構(gòu)成，有哪幾種定價方式？

根據(jù)國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目：

1、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

3、綠化管理費；

4、清潔衛(wèi)生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

8、法定稅費；

此外，物業(yè)管理費用中還應包括物業(yè)管理公司的利潤；對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險費。

與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導價、政府定價三種定價形勢。

七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費是多少

北京市物價局、市房地局于1997年6月正式出臺了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）。該辦法對16個物業(yè)管理服務項目規(guī)定了收費標準及與之相適應的服務標準。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費6項；產(chǎn)權(quán)人交費項目為：管理費、小修費、中修費、大修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共同電視天線費10個項目。

八、使用人按月交納費用，具體標準如下：

保潔費：2-5元/戶，具體標準由各區(qū)縣物價局制定；

保安費：3-5元/戶；

五相統(tǒng)收服務費：1元/戶；

裝修垃圾外運費20元/間；機動車存車費150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費各區(qū)縣自定。

產(chǎn)權(quán)人按年交費，具體項目和標準如下：

綠化費：0.55元/平方米

管理費：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級住宅）；3.5元/平方米（甲級住宅）

房屋共用部位小修費：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費：5.04元/平方米；

小區(qū)共用設施維修費：1元/平方米；

屬高層住宅的，產(chǎn)權(quán)人還應承擔電梯、水泵的運行維修費用：因市物價局規(guī)定的電梯、水泵運行費用標準時按每部、每組計算，具體到每戶應交納的費用標準須根據(jù)實際情況進行分攤。分攤公式為：某戶應分攤的電梯費用=（樓內(nèi)電梯總費用/樓內(nèi)總建筑面積）×某戶建筑面積。特約性服務收費實行市場價，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。

上述收費標準中不含稅費，物業(yè)管理公司收取費用，應將5.5%的營業(yè)稅費價進去。

九、物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費

有些物業(yè)管理公司稱，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)還正在建設，很多基礎設施還未到位，這時候交物業(yè)管理費，業(yè)主很難接受。

有些小區(qū)確實搞得不錯，但他們規(guī)定從業(yè)主來辦入住手續(xù)時計收物業(yè)管理費，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補虧。

從什么時候開始計收物業(yè)管理費，國家并沒有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計費時間，就應該執(zhí)行該條款。如果沒有這樣的合同約定，應按如下情況處理：

1、物業(yè)管理費是一種服務的價款，是基于物業(yè)管理服務合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務，業(yè)主支付此價計物業(yè)管理費。所以，如果沒有特別約定，物業(yè)管理費一般應該在物業(yè)管理公司開始提供物業(yè)管理服務的時刻計收。實踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時間，大多數(shù)人認為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時開始計費；第二，體現(xiàn)為計費項目，只有開始提供的物業(yè)管理服務才能計費，尚未提供物業(yè)管理服務的項目，就不能計收相關(guān)的物業(yè)管理費。

2、時間問題，一般來說，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經(jīng)開始了物業(yè)管理的工作并認為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務。但實際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿。所以要強調(diào)必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進來，更別說享受物業(yè)管理服務了。

居住的基本條件應包括以下幾點：建筑質(zhì)量方面，應能夠向業(yè)主提供質(zhì)量合格證書及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運行、水電暖通、居民能夠開火、施工現(xiàn)場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對于入住條件有明確規(guī)定的，則還應符合該特別規(guī)定。

3、收費項目的問題，一般說來，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒有全面鋪開，很多服務項目并不存在，但往往在計費時把所有的收費項目一起計費并攤在計費面積中。

例如。業(yè)主在春天入住時，可能會被要求預交暖氣費。有些小區(qū)的電梯尚未開通或安裝，業(yè)主就已經(jīng)交了電梯運行費，這些都是不合理的。在建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費不服務或多收費少服務。有些物業(yè)管理公司認為自己并沒有多收費，只是預收了以后一段時間的物業(yè)管理費。現(xiàn)在看來，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務還沒到位。

有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關(guān)的物業(yè)管理服務，例如保潔、保安等，因此也該承擔物業(yè)管理費，一般來說，實踐中對于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔標準一半的物業(yè)管理費。

十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費是否合理?

物業(yè)管理費可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費。

十一、誰享有小區(qū)停車位的處分權(quán)、收益權(quán)？

小區(qū)中停車位的處分權(quán)、收益權(quán)的歸屬問題，關(guān)鍵看車位的所有權(quán)歸屬。如果車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商，則開發(fā)商擁有處分權(quán)和收益權(quán)，包括固定車位的租賃辦法、租賃價格等；如果業(yè)主擁有車位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車位的處分權(quán)，但業(yè)主在處理車位時，不得改變車位的使用性質(zhì)，同時應向物業(yè)管理公司交納車位的管理費，因為物業(yè)管理在負責看管車場、車輛時，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔負看管車輛的重大責任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車管理權(quán)，負責看管車輛，收取看管費，車位的分配問題應在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定車位的分配問題。

十二、居民應該交納那些垃圾處理費用。

住戶須交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。

1、清潔費：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶按標準在2—5元之間，具體標準由各區(qū)縣物部門制定。其服務內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

2、垃圾清運費：根據(jù)市物價局、財政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運費及垃圾消納場管理收費標準的通知》（京價收字｛1999｝第三產(chǎn)業(yè)53號）的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。

3、生活垃圾自理費：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費實施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區(qū)域的照明費如何分攤？

住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設施，其產(chǎn)生的電費屬能源范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人員分攤。目前。我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。

十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任應如何劃分？

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修保養(yǎng)責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部委和設備，包括水、電、氣、熱、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通

訊單位負責，維修養(yǎng)護由有關(guān)業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護共自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會可以授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。

人為造成公用設施損壞的，由損壞者修復；造成損失的，應當賠償損失。

第五篇：4--物業(yè)管理基礎知識

一、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律，按照合同和契約，運用現(xiàn)代管理科技和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護，為居民生活提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合性服務。

物業(yè)管理在房地產(chǎn)發(fā)展中的積極意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，物業(yè)管理發(fā)展成為獨立的社會經(jīng)濟部門，不僅是形成全國性或區(qū)域性物業(yè)管理競爭市場的前提；而且促進了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務的有機結(jié)合，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善。

第二，物業(yè)管理是一種社會化管理模式，這是和房地產(chǎn)管理十幾年來推行的房地產(chǎn)綜合開發(fā)的改革相適應的，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式相適應的，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫舊有的自建自管的小生產(chǎn)方式和分散管理方式，加快向規(guī)范化、標準化、現(xiàn)代化的科學管理方式轉(zhuǎn)換。

第三，從社會角度看，建立社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理體制，克服了長期存在的多頭管理、互相扯皮的弊端，有利于充分發(fā)揮住宅區(qū)及各類房屋設施的整體功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益三個效益的統(tǒng)一，推進社會綜合環(huán)境的改善。

第四，物業(yè)管理推行“有償服務”和“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”相結(jié)合的經(jīng)營方針，促進了“以小區(qū)養(yǎng)小區(qū)，以物業(yè)養(yǎng)物業(yè)”這一新的自我發(fā)展機制的形成，利于物業(yè)管理拓寬資金來源渠道，培植良性發(fā)展的資金循環(huán)機制。

第五，從財富積累的角度看，物業(yè)管理通過縝密的管理措施和優(yōu)質(zhì)的修繕服務，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度與使用功能的正常發(fā)揮，延長了房屋的使用壽命。

第六，物業(yè)管理為開發(fā)商樹立了良好的企業(yè)形象，增強開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的競爭力，有利于實現(xiàn)開發(fā)商的投資預期，加快再開發(fā)速度，形成良性循環(huán)。

二、物業(yè)管理發(fā)展方向

根據(jù)建立社會主義市場體制的要求，中國物業(yè)管理應當選擇專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的發(fā)展模式。

所謂專業(yè)化就是： 第一，有專業(yè)的人員配備。第二，有專門的組織機構(gòu)。第三，有專業(yè)的工具配備。

第四，有科學、規(guī)范的管理措施和工作程序。

所謂市場化就是要使物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟的原則去運作：

第一，物業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)應是市場的主體，即是企業(yè)化的機構(gòu)—物業(yè)管理公司，而非行政性的組織。

第二，允許市場主體獲取合理的利潤，防止人為地約束限制物業(yè)管理對經(jīng)濟收益的追求。第三，物業(yè)管理實行有償服務，各項收費標準由市場定價。這個市場就是物業(yè)業(yè)主或使用者對物業(yè)管理和服務的需求，從而物業(yè)管理費取決于物業(yè)使用者的收入和消費水平，并非一成不變。

第四，物業(yè)管理公司要根據(jù)實際需要，開展多元化、多層次的經(jīng)營服務，向居民提供盡可能的方便。

所謂社會化功能就是：

第一，為適應社會化大生產(chǎn)專業(yè)分工的要求，政府應鼓勵開發(fā)商將其所開發(fā)的物業(yè)委托給專業(yè)管理公司去管理以獲得經(jīng)營效率。

第二，從法律與產(chǎn)權(quán)關(guān)系上講，物業(yè)在售出后，物業(yè)及其周圍設施的使用權(quán)、處分權(quán)便歸屬于全體業(yè)主，所以實施物業(yè)管理必須要反映業(yè)主的意見和要求，切實維護其合法權(quán)益。

所謂規(guī)范化就是：

第一，物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)，在工商行政管理部門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營。

第二，物業(yè)管理公司應通過規(guī)范的程序接管物業(yè)。這包括行業(yè)主管部門的資格審驗，獲得業(yè)主管理委員會或開發(fā)商的正式聘用等。

第三，物業(yè)管理單位需用科學規(guī)范的手段，按照合法的程序?qū)嵤┕芾?，并履行接受業(yè)主管理委員會和政府主管部門監(jiān)督檢查的義務。

一、物業(yè)管理機構(gòu)

（一）物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。

物業(yè)管理公司的特點是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng) 2 一管理、綜合服務”，“取之于民，用之于民”，“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的信條，是一個經(jīng)營型的經(jīng)濟實體。

物業(yè)管理公司的機構(gòu)根據(jù)發(fā)展和管理的需要一般可設置以下機構(gòu)： 1.總經(jīng)理室。2.辦公室。3.財務部。4.公共關(guān)系部。5.工程部。6.保安部。7.清潔環(huán)衛(wèi)部。8.綠化部。9.經(jīng)營發(fā)展部。

建設部1994年3月頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利有：

1.根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法； 2.依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理； 3.依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； 4.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 5.有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；

6.有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務； 7.可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。物業(yè)公司的義務有：

1.履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

2.接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

3.重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；

4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在人民政府的監(jiān)督指導。

（二）業(yè)主管理委員會是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理行為的一個民間性組織。

業(yè)主管理委員會權(quán)利的基礎是其對物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)，根據(jù)組成原則，業(yè)主管理委員會代表著該物業(yè)的全體業(yè)主，對與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。業(yè)主管理委員 3 會的權(quán)利主要有：

1.制定業(yè)主管委會章程，代表該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。

2.決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)管理公司。

3.審核物業(yè)管理公司測算出的物業(yè)管理費用和水電費標準，有權(quán)請物業(yè)管理公司對核算辦法進行說明，與物業(yè)管理公司討論、協(xié)商、修改，使費用標準能為全體業(yè)主所接受，最后經(jīng)過表決形成決議由物業(yè)管理公司下發(fā)執(zhí)行。

4.審議物業(yè)管理公司制訂的管理計劃和有關(guān)管理服務的重大措施。5.審批物業(yè)維修基金的使用計劃。

6.檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

（一）物業(yè)管理的主要對象是住宅小區(qū)、高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但一些基本的管理內(nèi)容是一樣的。

1.各種建筑物和各種設施的管理。

2.搞好物業(yè)配套設施的維護和保養(yǎng)，保證物業(yè)的正常運行，向用戶提供基本的使用保證。3.加強保安和消防系統(tǒng)的管理，向用戶提供生活和辦公的安全保障。4.搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，向用戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。5.做好綠化草地和花木的養(yǎng)護工作，為用戶營造一個優(yōu)美宜人的居住、辦公環(huán)境。6.加強車輛管理。

7.搞好維修基金以及儲備金的核收與管理，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。8.及時辦理物業(yè)及附屬設備的財產(chǎn)保險，避免由于自然災害給用戶（業(yè)主）造成巨大的財產(chǎn)損失。

9.做好管理費用的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進行。

10.搞好多種配套服務經(jīng)營，為用戶提供盡可能全面的方便服務。這是物業(yè)管理工作的又一重大任務，涉及的方面很多。

11.搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。

12.協(xié)助政府進行社會管理，推進全社會的文明和進步，如在所管理物業(yè)范圍內(nèi)從事人 4 口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

13.建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況，維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。

不同用途的物業(yè)盡管基本管理內(nèi)容相近，但在實施具體管理時，仍應針對不同物業(yè)，有所側(cè)重。

（二）服務項目具體地可分為三大類別：

1.公共服務。它是為全體用戶提供經(jīng)常性服務，是所有用戶都可以享受到的。（1）衛(wèi)生服務，包括每天清掃公共樓梯、道路、綠化池，上門為單位和用戶收集清運垃圾、清洗每天的垃圾桶。

（2）定期清洗消毒樓宇公共食用蓄水池，保持池內(nèi)的自來水衛(wèi)生；在每次清洗水池的同時，清洗樓梯走廊。

（3）每月派員挨家挨戶上門登記計算，交繳水電費；對所管理的樓宇公共水電設施的維護保養(yǎng)、樓梯過道的公共照明維護，隨時更換壞了的燈泡。

（4）維護小區(qū)環(huán)境，設衛(wèi)生監(jiān)督員每天流動檢查，制止各種有損市容、市貌的亂搭亂建、亂倒、亂放、亂涂等違章行為，保障全體用戶的利益不受侵害。

（5）小區(qū)內(nèi)的治安服務，設立治安崗亭和流動巡邏隊伍。2.專項服務。是為某些用戶群體提供的服務，有：（1）為高層用戶24小時開啟、維修電梯；（2）定期翻新、粉刷樓宇；

（3）檢修各種公用設施，如高層供水水泵、消防設備、發(fā)電房等動力設備；專項服務的收費，按各用戶的建筑面積合理負擔。

3.特約服務。是為滿足用戶特別需要而提供的個別服務，主要有：（1）代保管自行車、摩托車、汽車；（2）代管房屋；

（3）預約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生；（4）收洗衣物、被褥、縫制衣服；（5）代購商品、代送煤氣等；（6）代搬家業(yè)務；

（7）代接送小孩上學、入托；（8）土木工程維修、裝飾；

5（9）園林綠化的設計、種植保養(yǎng)和出租時花盆栽；（10）維護室內(nèi)水電設備、家用電器；（11）用戶委托的其他服務項目。

（三）經(jīng)營是物業(yè)管理適應市場要求而必須具備的功能。經(jīng)營內(nèi)容主要有： 1.物業(yè)租賃。

2.有償服務。物業(yè)管理公司進行有償服務必須做到下列幾件工作：（1）發(fā)掘和引導服務需求，擴展服務業(yè)務；（2）確定服務范圍、服務檔次，擬定服務收費標準；（3）進行服務效果調(diào)查，回訪；（4）收繳服務費用，繳交有關(guān)稅費；

（5）其它。比如裝修服務還需完成計劃、設計、施工、交接驗收等一系列事務。

（四）社會管理內(nèi)容

物業(yè)管理公司要和各級政府、醫(yī)療、政法、公安等部門加強聯(lián)系，隨時傳達新的政策和法令，協(xié)助開展工作。

總之，隨著市場經(jīng)濟的逐步確立，物業(yè)管理公司成了社會管理工作的基層組織，物業(yè)管理公司應扮好這個角色，完成歷史賦予的使命。