第一篇：淺談明珠世紀大廈物業(yè)管理服務費用調整

淺談物業(yè)管理服務費用調整

時下，人們關心最多、討論最多的莫過于“漲價”問題，各個人群、各個領域、各個企業(yè)無不感受到這個詞匯的“熱度”。物業(yè)管理作為民生性的服務行業(yè)，成本支出無不涉及漲價范圍。在面對物料成本、水電能源成本、勞動用工成本、設備維保成本等各類成本上漲的困境下，物業(yè)管理者們“八仙過海、各顯神通”。有的壓縮人員，降低成本；有的拓展創(chuàng)收渠道，增加營業(yè)外收入。但主流思想上都有一個共同的愿望，那就是物業(yè)管理服務收費的合理調整。

大家都知道，物業(yè)管理費用調整比較復雜，也很艱難。一方面因業(yè)主們職業(yè)有別，作息時間不一，集中起來困難；另一方面業(yè)主往往習慣了之前的交費標準，降價可以，要想漲價比登天還難。要想實現三分之二以上業(yè)主的通過率十分困難，很多媒體都曾報道相關城市物業(yè)費“漲價流產”的案例，且?guī)в幸欢ǖ钠裥浴?/p>

作為一名物業(yè)管理人，實踐經驗告訴我，樓盤價值提升，物業(yè)管理質量起到至關重要的作用。業(yè)主們也因自身利益需求，往往對好的物業(yè)管理有著異常的渴望。作為一名物業(yè)項目負責人，2009年11月到任之初同樣面對物業(yè)項目交付托管多年，收入支出失衡的困境。綜合權衡，我認為調整物業(yè)管理費是項目良性運營的唯一出路。在征得業(yè)主委員會同意和公司領導支持的前提下，按照六個步驟成功推進了漲價方案的實施。即：摸排調查、服務整改、方案論證、宣傳鼓動、表決通過、調價嘗試。在此與大家共享

一、深入的調查研究：主要就物業(yè)管理滿意度，業(yè)主們對物業(yè)服務的未來期望，物業(yè)費調整可行性三個方面進行調查。調查方案在征得業(yè)主委員會同意的基礎上，按照如下步驟實施。

一是理性分析物業(yè)現狀及樓盤市場竟爭力，如實物業(yè)管理服務現狀的不足、物業(yè)管理實際困境及對今后管理目標的承諾，對業(yè)主們進行全方位的文

稿宣傳。

二是結合本大廈實際制訂有針對性的調查問卷，以業(yè)委會的名義就業(yè)主普遍關心的問題和大廈急需解決的問題展開調查，廣泛征求業(yè)主們的意見。

三是由管理處主任牽頭，管理人員分工負責，每天不低于10戶的入戶走訪，對于長期不在本地居住的業(yè)主也采取電話聯(lián)系的方式逐戶了解業(yè)主們的真實想法，并通過設立意見箱、公示個人電子郵件的方式廣開言路征求業(yè)主們意見。

經初步調查，我們了解到大多數業(yè)主對于改善環(huán)境，提升物業(yè)服務品質有著很高的期望和要求，小部分業(yè)主對物業(yè)運作壓力表示理解且主支持物業(yè)費調整這一措施，為后期工作實施增添了很大的信心。

二、嚴密的服務整改：主要針對長期以來積累的軟硬件問題進行逐項整改，做好了如下工作：

一是針對業(yè)主提出的硬件環(huán)境問題，爭取開發(fā)公司、物業(yè)總公司及商業(yè)裙房大業(yè)主等多方的資金支持，通過外墻清洗、墻面粉刷、門廳改造、設施整修、標識規(guī)范等一系列措施逐一解決業(yè)主所提的硬件問題，使物業(yè)面貌煥然一新，以表物業(yè)公司對于提升大廈管理服務質量的誠意。

二是針對業(yè)主們提出的軟件服務問題，我們采取一系列的培訓手段，在強化員工的服務意識、服務標準上狠下功夫，確保業(yè)主在物業(yè)服務上不指出問題。同時，對于業(yè)主們的一些個性化需求，我們也采取外委合作、增加有償服務的方式予以最大限度的滿足。

三是徹底清理遺留問題欠費，對長期欠費戶逐一分析原因，曉之以情、動之以理的入戶做工作，因物業(yè)公司過失而導致的欠費我們主動承擔；因第三方過失造成業(yè)主欠費的我們積極協(xié)助解決問題；因業(yè)主個人主觀原因欠費，我們積極的溝通，最終通過發(fā)律師信、訴訟等法律手段予以催收，以最快速度完成所有欠費的清繳。

四是堅持管理處財務獨立核算的原則，向一切不公正的服務收費說“不”，對于個別領導批示予以減免的收費按照誰簽字誰買單的原則落實承擔方，納入管理處收入；對于個別業(yè)主的老賴行為堅持物業(yè)公司立場，決不讓步。徹底杜絕以個人主觀行為而出現的“跑冒滴漏”問題，以平息業(yè)主對物業(yè)服務收費公正性的質疑。

三、精確的方案論證：主要同業(yè)主委員會、業(yè)主代表對調價方案進行論證研討，制訂服務與收費相對稱的收費方案。物業(yè)做好了如下工作：

一是對周邊同類管理項目服務情況及收費標準進行調研，圖文并茂的進行展示對比，作為業(yè)主代表們對本大廈收費議價的參考。

二是整理歷年項目收支平衡表格，在人力資源、物料價格、能源損耗等一切運作成本上作出全面的交代，讓業(yè)主代表真實的了解項目虧損狀況。

三是整理并對比不同時期的物業(yè)管理成本。如：用工成本、物料成本、水電能源成本兩個不同時期物價情況及上漲比例。讓業(yè)主代表們直觀的了解物管理費調整的原因。

四是根據業(yè)主們對物業(yè)服務的期望值，對照現有的物價指數、人力資源成本、能源損耗成本，做出年度的物業(yè)管理費用預算，從專業(yè)角度對物業(yè)管理成本分攤提出自己的收費意見。

四、全方位的宣傳鼓動：物業(yè)費用調整順利通過并非易事，重在宣傳營造聲勢，我們懂得“會哭的孩子有奶吃”的道理，積極做好以下工作。

一是讓管理處所有員工參與其中，尤其是與業(yè)主接觸最多的一線人員，通過會議形式最大限度的向他們灌輸運營成本壓力的現實及提升物業(yè)管理服務收費的唯一措施，將壓力和責任分解到每一名員工身上。一方面讓員工自覺意識到自己的言行舉止直接關系到此項措施的成敗與否；另一方面讓他們在日常與業(yè)主接觸中有意無意的流露一些關于物業(yè)費漲價的有關信息。

二是利用一切渠道向業(yè)主傾訴物業(yè)運作之苦，員工待遇之微薄，招工之

困難，最大限度的爭取多數業(yè)主支持，尤其是對一些關心公共事務，具有一定公信力和號召力的業(yè)主更是加大溝通力度，讓他們幫助做好其他業(yè)主的工作。同時，在保證服務質量的前提下，我們還通過各種渠道向業(yè)主傳達物業(yè)“日子難過”的困境及物業(yè)與業(yè)主“魚水共存”的關系。

物價漲了，業(yè)主們心知肚明，我們通過不同形式的宣傳手段，讓業(yè)主真正的理解到了物業(yè)運作之難及調整價格的必要性，最終達到讓其不同意調價都不好意思的目的。

五、合法的表決通過：按照規(guī)定，物業(yè)管理費用調整理應由業(yè)委會發(fā)起并組織審議，但物業(yè)公司最為受益應主動作為，將定價方案發(fā)至全體業(yè)主審議通過。此過程，由于受業(yè)主集中困難的影響，我們采取信函征詢的方式進行審議，并針對不同業(yè)主的性格特點，采取了不同策略。

一是對漲價持支持態(tài)度的業(yè)主，我們采取直接發(fā)函的方式，請業(yè)主簽署表決意見。

二是針對商業(yè)裙房大業(yè)主采取主動上門公關的方式，強調物業(yè)管理在其商業(yè)運營中的積極作用，爭取商業(yè)裙房大業(yè)主一定票權數的支持。

三是對漲價持搖擺不定態(tài)度的業(yè)主安排與其熟識的物業(yè)人員上門做工作，動之以情、曉之以理講明漲價現實和必要性，爭取票權支持。

四是針對部分對漲價持反對態(tài)度的業(yè)主我們邀請業(yè)主代表幫忙入戶做工作。對于堅決不同意的，我們講明三分之二通過的原則，讓他們默認集體事務少數服從多數的現實。

通過一系列艱苦細致的工作，我們的表決工作爭取到了95%的業(yè)主參加，78%的票權支持，遠遠超過了規(guī)定的比例。并按照重新審議價格與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，并向社區(qū)、街道、區(qū)房管局提交了備案資料。

六、謹慎的調價嘗試：物業(yè)管理費調整關系到物業(yè)公司的長遠運營，順利推進方可實現可持續(xù)發(fā)展。否則，將會給今后工作造成被動。為確保順利，我們采取謹慎有序的調整步驟，將可預見的矛盾進行分散，并采取了如下措施。

一是經過討論，針對已開具票據和《物業(yè)管理協(xié)議》存在法律矛盾點的問題，我們決定對已交費用業(yè)主的差額部分不予追繳，今后的一切費用按照新的標準執(zhí)行。

二是先行對物業(yè)占有主動權的機動車、非機動車停車費予以調整。對于因抵制漲價而發(fā)生的個別過激行為，我們本著堅持原則，和諧對待的思路冷靜處理，不厭其煩的進行思想溝通，逐人逐戶采取策略逐一解決。

三是現已按照新的標準收取物業(yè)費，對于個別有疑議和不滿情緒的業(yè)主暫時擱置。在合法通過的前提下，我們有信心、有耐心通過溝通的方式逐個解決問題，直至最終走向司法程序。

物業(yè)公司的理念，物業(yè)管理人的能力決定物業(yè)項目運營的好壞。但“巧婦難為無米之炊”是千年不變的道理，對應的服務必須要有對應的資金支持。要想實現物業(yè)項目的良性運營，就應該在保證服務質量、公平收費的前提下適時合法調整費用。事實證明，物業(yè)管理費用的調整，將使物業(yè)公司投入更加充足，員工待遇得到了提高，業(yè)主們的工作、居住也將進一步改善，實際上達到了“雙贏”的效果。

江蘇潤德梁物業(yè)管理服務有限公司

劉文開

二〇一〇年十月二十八日

第二篇：物業(yè)管理服務費用

物業(yè)管理服務費用

第十四條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費采用包干制方式，即由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。

物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，標準如下： 高層住宅：1.2元/月/平方米

辦公：2.4元/月/平方米

商業(yè)物業(yè)3.6元/月/平方米

以上物業(yè)費用未包括物業(yè)公共部位、公共設施設備及公共責任保險費用。

1、電梯費

高層住宅：

一層0.2 元/月/平方米

二層0.3 元/月/平方米；

三層以上（含三層）在二層基礎上每增加一層加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。

2、機動車及非機動車停放服務費用依據物價部門批復價格執(zhí)行。

3、自用部位的水、電、土建維修服務費用依據市場價格執(zhí)行。

4、代收代繳費用：

（1）水費：基礎水價+損耗+二次加壓費用。基礎水價隨國家定價調整而調整。

（2）取暖費：按《商洛市居民住宅區(qū)供熱價格管理暫行辦法》和其他相關規(guī)定，根據小區(qū)實行成本核算收取。

（3）垃圾費：居民 6元/月/ 戶，辦公及商業(yè)用房：按政府相關文件規(guī)定交納。

（4）物業(yè)公共用電及配電室設施設備損耗用電：按實際用量由業(yè)主共同分攤。

（5）上述費用標準如發(fā)生政策性調整，按有關政策規(guī)定執(zhí)行。

（6）其它代收代繳費用，根據同地區(qū)市場價格執(zhí)行。

第三篇：物業(yè)管理服務費用成本測算

物業(yè)管理服務費用測算

根據“******”人員編制計劃，及擬推廣管家服務的總體管理思路，對“******”的物業(yè)管理服務費進行測算。內容包括：

一、經費測算的原則及說明；

二、經費測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費；

3、設備設施維護費；

4、公用水電費；

5、清潔綠化費；

6、保安費；

7、固定資產折舊；

8、開辦費攤銷；

9、不可預見費；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細測算書內容如下： 第一節(jié) 經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關物業(yè)管理法律、法規(guī)；(二)“四川省城市物業(yè)管理服務收費暫行規(guī)定”；(三)“四川省城市物業(yè)管理服務收費分類分級指導標準”。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則

物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務性行業(yè)?？陀^、準確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運轉的基礎，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達到物業(yè)保值增值目的的基本條件。(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業(yè)需求，根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點，準確定位物業(yè)管理的水平，準確定位管理費用的標準。(三)“零預算”原則

物業(yè)管理費實行“零預算”原則，“以支定收”，根據物業(yè)管理服務的要求和標準，確定物業(yè)管理費用的支出；再根據物業(yè)管理費用的支出確定物業(yè)管理的收費標準。這樣，物業(yè)管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費用支出為基礎，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)物業(yè)管理費支出包括物業(yè)管理服務人員工資和福利費，公共設備、設施日常運行、維護及保養(yǎng)費，綠化管理費，保潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費用，物業(yè)管理單位固定資產折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預見費。(二)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則，參照成都行業(yè)工資水平，根據*********規(guī)模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準，人員工資標準如下： 序號 職 務 月薪 備 注 1 中心經理 4,000 2 品質行政主管（中心經理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”，依據財務制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。

3、開辦費攤銷

開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中，不可預見費根據物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預見費提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業(yè)管理服務收費暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規(guī)定收取。暫不測算。第二節(jié) 經費測算

經費測算總表（單位：人民幣元）序號 項 目 測算依據 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費測算明細表 122,202.00 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表 14,406.67 設備設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00 公用電費 按經驗數據測算 23,500.00 公用水費 按經驗數據測算 4,200.00 清潔費（設施材料）詳見清潔費測算明細表 10,233.00 綠化費 詳見綠化費測算明細表 17,388.00 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注：將開盤期間人工成本攤進物管成本中 9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表 1,397.50 10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業(yè)稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(不含電梯分攤）69416.16平方米收費面積 3.53 4.05 根據我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含E型房每月電梯維護費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分攤如下： 房 型 系 數 管理費標準（元/平方米.月）備 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分攤系數測算E型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護費0.42元/平方米.月，實際管理費標準為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00 通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部 300 數量 x 單價 600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00 社區(qū)文化活動費 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 服裝費用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67 合計

14,406.67

（三）設施設備維護費

序號 項目 數量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出

備注 1 電梯維保費 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費用

電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用

電梯保險費 8 臺強電系統(tǒng)維護費

2,000.00

(1)高壓供電系統(tǒng)

屏

(2)低壓供電系統(tǒng)

屏

(3)備用發(fā)電機維護費

臺

小計

2,000.00 給排水系統(tǒng)維護費

800.00

(1)給排水水泵維護費

臺

(2)給水水管維護費

(3)排水水管維護費

(4)消防水系統(tǒng)

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護費

500.00 游泳池維護費

200.00 消防系統(tǒng)維保費

500.00 弱電系統(tǒng)維護費

2,500.00

(1)消防弱電系統(tǒng)維護費

(2)控制中心維護費

(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)維護費

(4)防盜報警系統(tǒng)維護費

(5)巡更系統(tǒng)維護費

(6)IC卡門禁統(tǒng)維護費

(7)停車場系統(tǒng)維護費

小計

2,500.00 建筑本體維修費

/ 設備維修零星材料費

600.00

小計

9,600.00 不可預見費 4%

384.00 合計

9,984.00

（四）公用水電費

序號 項目 數量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備 注 1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費

(1)清潔人工費 / /

(2)工具/材料費 綜合測算 2000 清潔設備折舊費(5年分攤)清潔工具 1333

總價80，000元 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500 室外水景清潔費 每月清洗1次 1000 化糞池清理費 每一年清洗2次 400 消殺費 綜合測算 1000 總計

10,233.00

（六）綠化費

項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費 41400 M2 0.42 數量 x 單價 17,388.00

（七）保安費

項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算 400.00

（八）固定資產折舊

序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計

1,397.50

附表：固定資產清單

(一)行政辦公設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00

內聯(lián)網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發(fā)電機 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本 2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。開辦費總表 項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經理 1 12 4,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質行政主管（中心經理助理）1 10 2,500.00 數量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費一金

福利費

工資總額 8% 77,872.00

工會經費

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費

綜合測算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設備

見開辦期辦公設備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設備清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉椅 10 把 80.00 800.00 打印機 2 臺 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機 4 臺 200.00 800.00 小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數 量 單位 單價 合計（元）1 沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機8KVA 1 臺 450.00 450.00 8 75型室內疏通機 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地搖表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業(yè)工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數量 單位 單價 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

第四篇：商業(yè)大廈物業(yè)管理

商業(yè)大廈（商場）物業(yè)管理方案介紹

早期介入工作方案和接管驗收管理方案

商業(yè)大廈（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

1、工作內容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關物業(yè)管理的意見和依據；

（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

園區(qū)規(guī)劃設計；

建筑設計和選材；

環(huán)境整體設計；

標識系統(tǒng)的設計、配置；

綠化設計；

其它公建配套設施配置；

電梯、空調系統(tǒng)的配置；

消防設施配置；

安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；

弱電系統(tǒng)其它配置；

各類設備配置、選型；

隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

（3）參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調各方面關系；

二、接管驗收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況；

（2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業(yè)進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對大廈物業(yè)進行現場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行大廈物業(yè)交接：

核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對、接收各類設施設備；

核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作；

（2）制定接管驗收規(guī)程；

（3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序；

（4）提高對接管驗收重要性的認識；

（5）實事求是地開展接管驗收工作；

（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內容：

（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發(fā)現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領房程 序》；

（2）策劃租戶入住現場布置方案；

（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。

四、保安管理方案

在大廈管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。

門崗的任務：

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈； e.嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。g.為租戶提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； c.對大廈內的可疑人員進行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內的治安情況實施24小時監(jiān)控，確保大廈安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

值班保

安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。

（5）監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。

消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據消防法規(guī)的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強大廈裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內不可缺少的部分，關系到整個大廈的形象，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內公共區(qū)域的綠化布置；

（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔大廈所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質，增強專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

房屋、設施設備管理方案和財務管理方案

七、房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，大廈內房屋可分為租戶已領房和空關房。

租戶已領房：

a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。

b.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現破損，及時維修。

c.空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：

電梯在裝修期間實行保護性管理； 大廈內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發(fā)現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護；

公共衛(wèi)生設施每天檢查一次；

水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

電梯機房設備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；

消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護；

供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

消監(jiān)控系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護；

電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

租戶自用水電設施的維修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發(fā)現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、財務管理方案

財務管理是物業(yè)管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經濟效益。

1、管理內容：

（1）加強現金收支管理；

（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；

（4）做好預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

（6）及時掌握財務收

支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

2、管理措施：

（1）根據財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；

（2）財務人員持證上崗，規(guī)范操作；

（3）抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質；

（4）加強成本控制；

（5）加強財務監(jiān)督和財務檢查。質量管理方案和人力資源管理方案

九、質量管理方案

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協(xié)調的結合，有助于實現既定的質量目標。

1、管理內容：

（1）按照ISO9000質量體系標準，制定大廈質量工作計劃；

（2）實施所制訂的工作計劃和措施；（3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現和總結存在問題；

（4）根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作；

（2）制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

十、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；

（4）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內容：

（1）工程檔案；

（2）租戶檔案；

（3）工作檔案；

（4）財務檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現電腦化管理，提高管理水平。

第五篇：深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準

深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準

乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準提供物業(yè)管理服務，沒有明確規(guī)定的，以雙方約定的本服務標準（見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準》）為準。附件二為本合同的組成部分，具有同等法律效力。

一、綜合管理

1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。

2.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施。

3.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施。

4.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修15分內到現場。

5.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗率100%。

6.管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。

7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同、《業(yè)主公約》等手續(xù)；公開服務標準、收費依據及標準。

8.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理。

9.每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％，綜合服務滿意率達到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準。

二、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按政府規(guī)定的行業(yè)物管標準執(zhí)行，有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內為準。確保小區(qū)樓內共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

1.樓房及小區(qū)內共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，按相關維修服務標準執(zhí)行。

2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設

備正常使用；道路、通路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝渠洞通暢。

3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損。

4.負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護。

5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設施清冼，對蓄水池定期消毒，確保蓄水池清潔衛(wèi)生，水質達到深圳市飲用水標準。

6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養(yǎng)滿意率100%。

三、維護和保持服務范圍內的清潔衛(wèi)生，包括：

1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍。

2.設定垃圾集納地點，每日不少于2次清運樓內垃圾，按相關服務標準，對垃圾中轉站、桶進行管理。

3.每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物。

4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃。

5.按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。

6.在雨天氣應及時對區(qū)內道路積水進行清掃處理。

7.小區(qū)紅線范圍內的綠地和道路兩側、墻壁實行區(qū)間立體綠化，按相關綠化服務標準執(zhí)行。

8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標率、消殺達標率、綠化達標率100%。

四、小區(qū)安全

1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監(jiān)控管理，認真做好外來人員登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認，然后登記放行。應加強大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。

2.若因物業(yè)車場管理責任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。

3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。

五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

1.封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；保證門禁系統(tǒng)運行正常。

2.維護交通秩序：對小區(qū)內機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。

3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。

4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有

計劃、有記錄。

5.小區(qū)內發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理，并通報全體業(yè)主，不得隱瞞。

六、車場管理

機動車輛在停車場的看管

1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。

2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

3.保證停車有序，24小時設專人看管。

七、消防管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

1.有健全的消防管理制度，建立消防責任制。

2.消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。

3.定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

八、電梯維護

養(yǎng)護、運行、維護

1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時（例行保養(yǎng)和故障維修除外）安全運行，按政府行業(yè)有關法規(guī)標準對大廈電梯進行維護。電梯出現關人事故，管理人員應在15分鐘以內到場進行處理。

2.嚴禁大廈內公司使用住宅電梯承載運送貨物。

3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。

九、裝修管理服務

房屋裝飾裝修管理

1.有健全的裝修管理服務制度。

2.查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項。

3.裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

4.業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門處理；

5.及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。

深圳市景洲大廈業(yè)主委員會

深圳市金風帆物業(yè)管理公司2003．11．1．