第一篇：趙海 關(guān)于推進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的思考和建議

關(guān)于推進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的思考和建議

趙 海

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心

黨的十八大提出，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系?？梢哉f，這是中央立足于我國國情和發(fā)展階段，著眼于工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的目標(biāo)，對創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制作出的重大戰(zhàn)略部署。我國人多地少、土地經(jīng)營細碎的農(nóng)情，決定了構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，必須在擴大土地經(jīng)營規(guī)模上做文章，首要的問題是推進土地經(jīng)營權(quán)向各類新型主體流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地要素的優(yōu)化配置。針對這一問題，本文提出如下思考和建議。

一是推進農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”，在法律上消除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的障礙。當(dāng)前我國農(nóng)村土地是在“兩權(quán)分離”的法律框架下進行的，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有所有權(quán)，成員農(nóng)戶擁有承包經(jīng)營權(quán)。在上世紀(jì)農(nóng)村改革之初，由于承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)是高度合一的，這一法律框架符合當(dāng)時的農(nóng)村實際。然而，進入新世紀(jì)以來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量農(nóng)民離開土地進入到城市和工業(yè)部門，農(nóng)村土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)出現(xiàn)了分離，而相關(guān)的法律法規(guī)并沒有針對這一形勢做出適應(yīng)性調(diào)整，這就出現(xiàn)

了當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中普遍面臨的困境，很多農(nóng)民不敢貿(mào)然長時間流出土地，存在失去承包經(jīng)營權(quán)的后顧之憂；而專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型主體也缺乏對流入土地的穩(wěn)定預(yù)期，不愿對土地進行大量投資。本文建議，應(yīng)盡快修改相關(guān)法律法規(guī)，明確將土地承包經(jīng)營權(quán)分離為土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)農(nóng)村土地從“兩權(quán)分離”到“三權(quán)分離”的轉(zhuǎn)變；結(jié)合目前各地進行的土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點工作，為承包農(nóng)戶發(fā)放“土地承包權(quán)證”和“土地經(jīng)營權(quán)證”，“土地承包權(quán)證”體現(xiàn)集體經(jīng)濟組織的“成員權(quán)”，“土地經(jīng)營權(quán)證”用于流轉(zhuǎn)，國家對農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)給予同樣的保護，解決土地流出主體和流入主體的后顧之憂。

二是支持和引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)在公開市場上向新型主體流轉(zhuǎn)，在政策上形成促進規(guī)模經(jīng)營的制度安排。在當(dāng)前各地進行的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由于非農(nóng)用地的土地租金很高，對農(nóng)業(yè)用地價格形成了比價效應(yīng)，推升了農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)的價格。目前各地的土地流轉(zhuǎn)價格普遍在每年800元/畝以上，有的地方甚至有1000多元，這大幅度提高了新型主體的經(jīng)營成本，特別是讓從事糧食生產(chǎn)的主體無利可圖，并加劇了流轉(zhuǎn)土地非農(nóng)化、非糧化的趨勢。本文建議，支持和鼓勵地方建立土地規(guī)模經(jīng)營扶持專項資金，對流入土地的新型主體給予適當(dāng)補助，新增農(nóng)業(yè)補貼、財政獎補資金、農(nóng)業(yè)保險保費補貼向新型經(jīng)營主體傾斜；對新型主體流入土地開展

糧食規(guī)模經(jīng)營的，要設(shè)立土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價格，對過高的土地租金進行適當(dāng)限制；對工商企業(yè)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶承包耕地要建立準(zhǔn)入和監(jiān)管制度，著重對經(jīng)營項目、流轉(zhuǎn)合同、土地用途等進行審核和監(jiān)測，防止非農(nóng)化、非糧化的趨勢。

三是構(gòu)建土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，加強流轉(zhuǎn)服務(wù)，在工作中形成信息對稱、保障有力的流轉(zhuǎn)機制。土地流轉(zhuǎn)公開市場不完善、供求信息不對稱、權(quán)利保障機制不健全是當(dāng)前各地土地流轉(zhuǎn)工作中面臨的現(xiàn)實困境。本文建議，加強土地流轉(zhuǎn)平臺建設(shè)，建立健全縣鄉(xiāng)村三級流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，加強土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系建設(shè)，開展土地供求信息發(fā)布、流轉(zhuǎn)合同指導(dǎo)、流轉(zhuǎn)價格協(xié)調(diào)、流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解等服務(wù)，降低土地流轉(zhuǎn)的交易成本；在尊重農(nóng)民意愿的前提下，積極推廣互換并地、反租倒包、股份合作等方式，在有條件的地方推進整村整組連片流轉(zhuǎn)，提高規(guī)模經(jīng)營水平；推廣實物計租貨幣結(jié)算、租金動態(tài)調(diào)整、土地入股保底分紅等利益分配方式，穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。

四是守住依法自愿有償這一底線，不搞強迫命令和行政主導(dǎo)。對土地流轉(zhuǎn)，中央三令五申要堅持依法自愿有償?shù)脑瓌t，但有的地方片面追求流轉(zhuǎn)規(guī)模和流轉(zhuǎn)比例,靠行政命令下指標(biāo)、定任務(wù)、趕速度,違背了農(nóng)民意愿,甚至損害農(nóng)民利益。本文認為，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模應(yīng)與當(dāng)?shù)氐墓I(yè)化和城鎮(zhèn)化水平相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)機械化水平和社會化服務(wù)能力相協(xié)調(diào)，流

轉(zhuǎn)規(guī)模不是越大越好，規(guī)模過大反而會影響土地產(chǎn)出率；地方政府對土地流轉(zhuǎn)要堅持引導(dǎo)而不是包辦，不能脫離地方實際，不能違背農(nóng)民意愿,不搞流轉(zhuǎn)規(guī)模競賽和政績工程；要創(chuàng)新工作手段，對愿意繼續(xù)耕種土地的農(nóng)戶，可以采取土地置換、留地安置等方式，解決農(nóng)戶的多元訴求。

第二篇：落實政策推進土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)驗材料

**鎮(zhèn)現(xiàn)有68個行政村、9個城市社區(qū)，農(nóng)業(yè)人口11.7萬人，面積196平方公里。近年來，我鎮(zhèn)在發(fā)展農(nóng)村規(guī)模經(jīng)濟和工業(yè)經(jīng)濟中，從實際出發(fā)，加快土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)步伐，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，推進規(guī)模經(jīng)營，努力提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益。目前，全鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積達到2.31萬畝，其中耕地流轉(zhuǎn)面積為1.71萬畝，占耕地總面積的17%，山地及四荒地流轉(zhuǎn)面積約6000畝，占農(nóng)用地面積的5％。我們的主要做法是：

一、加強領(lǐng)導(dǎo)，提高認識，積極推進土地流轉(zhuǎn)工作

一是加強領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。近年來，鎮(zhèn)黨委、政府高度重視土地流轉(zhuǎn)工作，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，由鎮(zhèn)長任組長，信訪、農(nóng)業(yè)、國土、經(jīng)管等部門任成員，各部門各負其責(zé)，對土地流轉(zhuǎn)組織指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。圍繞發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟和城鎮(zhèn)經(jīng)濟，根據(jù)《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，認真解決發(fā)展與用地的矛盾。

二是提高認識，轉(zhuǎn)變觀念。作為縣城駐地鎮(zhèn)，隨著二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，規(guī)模不斷壯大，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移，一部分農(nóng)村勞動力在外創(chuàng)業(yè)，迫切要求把原承包的土地轉(zhuǎn)讓到愿意經(jīng)營的農(nóng)戶、經(jīng)濟組織或龍頭企業(yè)，以實現(xiàn)比自己耕種更為可觀的經(jīng)濟收入。黨委、政府認識到，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程有效的途徑。為此，我鎮(zhèn)把土地流轉(zhuǎn)工作始終作為一項重要任務(wù)放在心上，抓在手上。

三是完善措施，積極推進。首先，政策上予以支持。近幾年來，我鎮(zhèn)每年都要在年初的鎮(zhèn)委一號文件中強調(diào)鼓勵推動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，完善農(nóng)村土地承包責(zé)任制，同時，鎮(zhèn)與村層層簽訂責(zé)任狀，確保村、社區(qū)完善土地（耕地）承包合同書管理，農(nóng)村土地（耕地）承包經(jīng)營權(quán)證書的發(fā)放工作；其次，輿論上大力倡導(dǎo)。我鎮(zhèn)利用廣播、電視、宣傳欄等各種媒介經(jīng)常開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的集中宣傳，在鎮(zhèn)辦公樓重要位置，設(shè)立了電子屏幕，不間斷播放土地流轉(zhuǎn)信息；第三，經(jīng)濟上給予扶持。制訂“以獎代補”政策鼓勵土地流轉(zhuǎn)，鎮(zhèn)里設(shè)立專項基金，鼓勵土地向種植、養(yǎng)殖、加工大戶或致富能手集中。開展土地整理，改善生產(chǎn)條件，投資1000多萬元先后完成了龐居湖、大井湖的治理，以便于土地流轉(zhuǎn)大戶開展生產(chǎn)；第四，服務(wù)上緊緊跟上。鎮(zhèn)黨委、政府成立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，積極幫助流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，經(jīng)管、林業(yè)等業(yè)務(wù)主管部門不定期深入村、社區(qū)開展服務(wù)。

二、積極引導(dǎo)，合理布局，多種形式推動土地流轉(zhuǎn)

按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，建立土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，明確權(quán)益，自愿有償，控制土地流向，引導(dǎo)土地多種形式流向農(nóng)業(yè)優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營能手大戶、規(guī)模高效項目。

一是對等互換形式。第二輪土地延包后，土地承包劃分面積較小，這樣對部分農(nóng)戶規(guī)模經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來了諸多的不利因素，在農(nóng)戶家庭間自發(fā)出現(xiàn)了自愿協(xié)商、對等互換承包地的現(xiàn)象，通過調(diào)整土地，使其相對集中連片，便于規(guī)模經(jīng)營和生產(chǎn)管理。

二是農(nóng)民自愿互換形式。從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，一般都是舉家外出，他們對承包地的處理主要是通過轉(zhuǎn)包給親朋好友或田邊就近的人家經(jīng)營。目前全鎮(zhèn)這種土地流轉(zhuǎn)6000戶，達1.3萬余畝。此類以自發(fā)為主的土地流轉(zhuǎn)形式雙方往往不遵循一定的程序與履行必備的手續(xù)，有較大比例的流轉(zhuǎn)面積，沒有通過流轉(zhuǎn)合同或者契約來規(guī)范流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，均以“口頭協(xié)議”方式進行民間流轉(zhuǎn)，造成土地承包關(guān)系混亂，履行應(yīng)盡義務(wù)、發(fā)生糾紛時容易出現(xiàn)相互推諉。

三是出租形式。農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)到村經(jīng)濟合作社，再由村經(jīng)濟合作社統(tǒng)一發(fā)包給經(jīng)營大戶，開發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。全鎮(zhèn)這種形式的土地流轉(zhuǎn)面積已達6300畝。

四是轉(zhuǎn)包形式。今年我鎮(zhèn)有近2200畝農(nóng)田委托村經(jīng)濟合作社轉(zhuǎn)包或出租形式給一些外地客商開發(fā)大棚西瓜及常年種植蔬菜，有的以土地入股，形成農(nóng)戶之間或者農(nóng)戶與企業(yè)、與外來人員建立股份合作社進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

在流轉(zhuǎn)方向上，我們積極引導(dǎo)，按照集約化、效益化模式，確定了土地流轉(zhuǎn)流向，經(jīng)營權(quán)流向了以下幾個方面：

一是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，走集約化種植的路子。依據(jù)我們的傳統(tǒng)優(yōu)勢，我們選擇了集中發(fā)展經(jīng)濟作物路子，先后形成了旺溝、白馬鮮桃基地，講理流域的生姜基地，張莊的土豆基地，東陽店子的蔬菜大棚基地。

二是發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖?，F(xiàn)代化的養(yǎng)殖企業(yè)必須突破家庭作坊式，建設(shè)現(xiàn)代化的養(yǎng)殖企業(yè)必須解決土地流轉(zhuǎn)問題。如晗哺村的合同鴨養(yǎng)殖場，大東陽的萬頭養(yǎng)豬場，都是在解決土地流轉(zhuǎn)問題后才創(chuàng)辦起來。

三是流向?qū)I(yè)合作社。全鎮(zhèn)流向農(nóng)民專業(yè)合作社的面積為1萬多畝，土地占流轉(zhuǎn)總面積的43%。張莊土豆種植合作社由128戶種植大戶組成，合作社員以自己責(zé)任田為依托，采取土地入股、租賃、互換等方式連成一片，面積達3萬余畝，年產(chǎn)量達7000萬公斤，年產(chǎn)值近6000萬元，比種植農(nóng)作物增加收益4倍多。又如白馬村在穩(wěn)定農(nóng)村家庭經(jīng)營制度和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，引導(dǎo)160多戶農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)入股成立了鮮桃專業(yè)合作社，面積達3000多畝，其中，租用本村耕地面積XX多畝，占全村耕地面積的80%。

四是流向?qū)I(yè)大戶。向全鎮(zhèn)專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)面積為1800畝，占流轉(zhuǎn)總面積的8%。如我鎮(zhèn)農(nóng)民**#租用荒山1200多畝種植油桃、櫻桃，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)山莊，效益非?？捎^。

三、規(guī)范運作，常抓不懈，土地流轉(zhuǎn)工作取得了明顯效果

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)符合現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展需求，堅持了黨在農(nóng)村基本政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性，取得了明顯效果。

一是優(yōu)化了農(nóng)業(yè)投資環(huán)境。土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)有利于吸引企業(yè)投資高效農(nóng)業(yè)，為推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)造了良好條件。

二是推進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。土地流轉(zhuǎn)機制加速了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。目前，我鎮(zhèn)已初步形成了“平原蔬菜、山區(qū)水果”的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局，畜牧業(yè)、糧菜、林特水果互為補充的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

三是增加了集體經(jīng)濟收入。土地經(jīng)營權(quán)通過流轉(zhuǎn)，盤活了集體土地資產(chǎn)，搞活了農(nóng)戶土地經(jīng)營，走出了一條以地生財?shù)陌l(fā)展村級集體經(jīng)濟新路子。

四是促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。土地經(jīng)營權(quán)通過流轉(zhuǎn)，解放了土地對農(nóng)民的束縛，促進了農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐。

在土地流轉(zhuǎn)工作中，我們盡管做了積極有效的探索，但仍存在一些問題，主要體現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)的操作程序不夠規(guī)范，中介組織、服務(wù)、監(jiān)管體系不夠健全，政府管理作用不明顯，部分農(nóng)民思想上還存在一些片面認識等方面。今后我們將借這次會議的東風(fēng)，落實農(nóng)村土地承包有關(guān)政策，建立起以“自愿為基礎(chǔ)、有償為條件，依法為前提，引導(dǎo)為手段，規(guī)模開發(fā)為目標(biāo)”的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展步伐。

第三篇：關(guān)于農(nóng)用土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的思考

關(guān)于農(nóng)用土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的思考

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是人類的財富之母，是一切生產(chǎn)和生存的源泉。我國人多地少，人地矛盾突出，改革土地制度，顯得尤為重要。我國農(nóng)村集體所有土地的改革卻明顯落后于市場的要求，要進一步鞏固家庭土地承包經(jīng)營成果，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論，合理界定和安排農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)，完善現(xiàn)行農(nóng)用土地政策，推進土地承包經(jīng)營權(quán)有序、合理、有效流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)村生產(chǎn)力更快發(fā)展。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的現(xiàn)實選擇 十一屆三中全會以來，以家庭承包為主的經(jīng)營方式促進了農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，但隨著改革的深入，三農(nóng)問題日益凸現(xiàn)，是什么原因?qū)е罗r(nóng)民增收減緩？在勞動力的因素解放以后如何讓土地的效益解放出來？順著農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整走過的歷程清晰可見。

農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整難，難就難在我國農(nóng)村農(nóng)民的素質(zhì)較低。目前農(nóng)村的情況，年輕和素質(zhì)高的外出謀生，老人和素質(zhì)低的以及脫不開身的在家種田，在這種情況下，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整很大程度取決于示范作用，在一個沒有示范帶頭的，結(jié)構(gòu)調(diào)整就停滯不前?，F(xiàn)實的選擇就是吸收外來集體經(jīng)濟組織成員或其他社會成員參與到這些集體經(jīng)濟組織的結(jié)構(gòu)調(diào)整中來，要做到這一點，就必須進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實基礎(chǔ)。

在充分市場化的條件下，如果資金、勞動力等生產(chǎn)要素的流動是自由的，農(nóng)業(yè)的平均利潤也會被調(diào)整到與工業(yè)、商業(yè)相類似的水平，這就是土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實基礎(chǔ)。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的社會化、市場化趨勢，要求其克服封閉性，逐漸突破社區(qū)限制，向更廣闊的空間尋求土地資源的優(yōu)化配置；要求其發(fā)揮市場機制在農(nóng)村土地資源配置過程中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用；要求其實現(xiàn)使用權(quán)主體的利益最大化，充分保護農(nóng)民的權(quán)益。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

我國現(xiàn)行法律，給農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)提供了廣闊的空間。憲法修正案

第2條規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。另外，《土地管理法》第63條也規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或

1者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！痹摋l的立法目的主要是為了保護耕地，因此農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)受下面兩個條件的制約：

1、流轉(zhuǎn)的土地必須用于農(nóng)業(yè)建設(shè)而不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，即受讓農(nóng)地使用權(quán)的單位或個從也只能從事農(nóng)業(yè)建設(shè)的組織和個人。

2、只有在法定的特殊條件下，流轉(zhuǎn)的土地才可以用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實問題及法律、政策問題

農(nóng)用土地的現(xiàn)狀是：一方面許多人棄耕進城打工謀生，大量土地請人代耕或撂荒，另一方面本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員及外來集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員擴大規(guī)模經(jīng)營需要土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。自1985年國家在政策上允許有償轉(zhuǎn)包土地開始，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)便在全國各地農(nóng)村開展起來，從實踐的情況看，存在的問題主要有三個方面：

（一）農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要是依靠行政方式推動。

盡管1984年國家已明確規(guī)定農(nóng)村土地承包15年不變，1995年國家又規(guī)定土地承包期再延長30年，但各地都通過行政方式進行了多次土地調(diào)整。尤其是近年來，由于農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，以行政推動的方式進行土地流轉(zhuǎn)更為突出，有些地區(qū)不尊重農(nóng)民意愿隨意收回農(nóng)民承包土地，搞重新發(fā)包、出租和集體統(tǒng)一經(jīng)營，這種行政命令的流轉(zhuǎn)方式造成農(nóng)村土地承包期不穩(wěn)定，承包關(guān)系頻繁變動以及農(nóng)民土地利用短期行為等問題，損害了農(nóng)民的利益。

（二）農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場機制不健全。

農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還受到種種因素的制約，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場還不完善。目前，農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包為主，形式比較單一，流轉(zhuǎn)主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉(zhuǎn)的內(nèi)容簡單。農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)階段，缺乏明確的法律依據(jù)、有效的市場機制，難以通過有效的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)農(nóng)地資源的優(yōu)化配置。

（三）農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)操作程序不規(guī)范。

由于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)多自發(fā)形式，土地流轉(zhuǎn)不遵循一定的程序以及履行必須的手續(xù)，也沒有通過流轉(zhuǎn)合同或者契約來規(guī)范流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利

義務(wù)關(guān)系，通常采取“口頭協(xié)議”的方式進行私下流轉(zhuǎn)，造成土地承包關(guān)系的混亂，土地流轉(zhuǎn)無序進行，導(dǎo)致糾紛越來越多。上述問題的原因是多方面的，但主要的是來自政策和法律的不完善。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)、政策及實踐中的做法，我國土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在以下幾方面的不足：

（一）政策局限：由于客觀歷史條件的限制，土地承包經(jīng)營引起的農(nóng)用土地制度改革是在缺乏成熟理論準(zhǔn)備與系統(tǒng)的政策設(shè)計的情況下進行的，家庭土地承包制度只著重對農(nóng)業(yè)生產(chǎn).首先，農(nóng)用土地的產(chǎn)權(quán)體系不完整，土地產(chǎn)權(quán)主體不清。其次，承包土地的權(quán)利是含混和殘缺的。第三，土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定，未能按土地物權(quán)的屬性給予保障。農(nóng)用土地制度的缺陷，造成了目前農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的一系列深層次矛盾和問題。由于承包土地的權(quán)利義務(wù)缺失，土地?zé)o法轉(zhuǎn)包、出租、流轉(zhuǎn)經(jīng)營，與土地相聯(lián)的生產(chǎn)任務(wù)使農(nóng)民象“候鳥”式的隨農(nóng)耕季節(jié)在城市與鄉(xiāng)間遷徒，以完成承包和打工兩種不同的生產(chǎn)和謀任務(wù)，剩余勞動力無法順利地向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

（二）法律滯后。關(guān)于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，《土地管理法》及《土地承包法》遠滯后于政策及行政法規(guī)、司法解釋。1998年國務(wù)院批轉(zhuǎn)《農(nóng)業(yè)部關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見》的通知，同意其關(guān)于建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制。1998年10月14日發(fā)布的《中共中央關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》規(guī)定：“農(nóng)地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t依法進行，不得以任何理由強制農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓?！?999年重新頒布的《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）》進一步規(guī)定了轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股四種流轉(zhuǎn)形式。

三、完善農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

（一）集體土地所有權(quán)：

集體土地所有權(quán)為農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)體系中最高層次的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其上可設(shè)置承包土地使用權(quán)等其他土地權(quán)利。集體土地為組、村或鄉(xiāng)集體所有，以組擁有所有權(quán)為主要形式；土地的處置權(quán)由所有權(quán)主體行使，可用于開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、發(fā)包、入股、出租等經(jīng)營活動，并可獲取土地所有權(quán)收益；集體土地所有權(quán)不得買賣，除土地交換、集體經(jīng)濟組織合并分拆、國家征用征購?fù)恋貢r才能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移外，任何單位和個人不得

隨意改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)。

（二）承包土地使用權(quán)：

承包土地使用權(quán)是集體土地所有權(quán)下的一個完整、獨立的土地產(chǎn)權(quán)形態(tài)。土地使用年期為30年或70年，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民有獲得該權(quán)利的優(yōu)先權(quán)，使用權(quán)人也以本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民為主，一般以承包或“四荒”拍賣方式取得承包土地使用權(quán)。承包土地使用權(quán)按不動產(chǎn)的特性給予法律保障，一經(jīng)取得并通過政府土地登記，使用權(quán)人和土地權(quán)利義務(wù)不能再隨意改變，必須改變的，當(dāng)事人要按市場價格向使用權(quán)人支付土地財產(chǎn)損失的補償；使用權(quán)人平時享有利用或經(jīng)營土地使用權(quán)帶來的收益，在國家征用土地時還可獲得喪失土地使用權(quán)的損失補償。

（三）土地耕作經(jīng)營權(quán)：

土地耕作經(jīng)營權(quán)是在承包土地使用權(quán)上附設(shè)的一種他項權(quán)利。承包土地使用權(quán)人可將其土地耕作經(jīng)營權(quán)單獨以轉(zhuǎn)包、分包、出租等方式流轉(zhuǎn)經(jīng)營，經(jīng)營期可根據(jù)經(jīng)營的需要由承包或租賃雙方自行商定；對土地轉(zhuǎn)包、分包、出租等經(jīng)營活動，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的其他農(nóng)民具有承包、承租的優(yōu)先權(quán)，經(jīng)本職工作集體經(jīng)濟組織的2/3成員同意后，土地可對外轉(zhuǎn)包、分包、租賃；在不超越承包土地使用權(quán)的范圍內(nèi)，土地耕作經(jīng)營所涉及的經(jīng)營費用、經(jīng)營方式、經(jīng)營時間、生產(chǎn)任務(wù)和責(zé)任等均由合同約定，并可隨合同改變而改變；土地耕作經(jīng)營權(quán)具有一定的債權(quán)屬性，取得經(jīng)營權(quán)也需支付相應(yīng)的土地費用或地租，但經(jīng)營者主要的收益來自于農(nóng)業(yè)耕作和生產(chǎn)而非土地。經(jīng)營期內(nèi)如國家征用土地，經(jīng)營者有權(quán)獲得青苗補償及經(jīng)營損失補償。

完善農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)體系是一項關(guān)系農(nóng)村社會安定和農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大工程，是一場關(guān)系到農(nóng)村市場經(jīng)濟體系建設(shè)的土地改革，目前農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)制度的巨大優(yōu)勢已日趨彰顯，一旦得以順利實現(xiàn)，將極大地促進農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展，徹底解決當(dāng)前農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)村面臨的土地問題。

第四篇：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)承包合同

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)承包合同

發(fā)包方（以下簡稱甲方）姓名：身份證號：住址：電話號碼：

承包方（以下簡稱乙方）姓名：身份證號：住址：電話號碼：

為了更好地落實家庭承包責(zé)任制，響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，充分調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)積極性，促進產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。乙方對甲方的土地進行流轉(zhuǎn)，為明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)，《中華人民共和國土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，簽訂本合同，以便雙方共同遵守。

第一條甲方將畝土地（其中：包給乙方，承包土地所有權(quán)屬于集體，乙方只有土地使用權(quán)，不得買賣。

第二條承包時間從年月日起至年月日止，共年。

第三條承包用途：種植。

第四條承包費用支出：按每畝每年人民幣，于每年12月30日前以現(xiàn)金方式支付給甲方。

第五條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方完成國家下達的種植計劃。

2、在同工同酬的前提下，甲方應(yīng)盡最大能力支持乙方完成各項生

第五篇：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同書

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同書

流出方：流出方代表：流入方：流入方代表：為了發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，促進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，根據(jù)《宿遷市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理實施辦法》和《關(guān)于進一步推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的實施意見》（宿辦發(fā)[2001]57號）的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、流轉(zhuǎn)土地面積、位置和用途：

流出方經(jīng)村合作社同意，將擁有經(jīng)營權(quán)的耕地畝，流轉(zhuǎn)給流入方經(jīng)營。

到流入方：

結(jié)轉(zhuǎn)方應(yīng)按合同規(guī)定用途使用土地，不準(zhǔn)荒蕪，不搞破壞性掠奪性經(jīng)營，不得違反有關(guān)土地管理的其他規(guī)定，按時交付流轉(zhuǎn)費和各種稅款，在土地流轉(zhuǎn)期間發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，由轉(zhuǎn)接方承擔(dān)。

三、流轉(zhuǎn)期限：

流轉(zhuǎn)期自年月日起至年月日止。共（大寫）年。

四、流轉(zhuǎn)費金額交付辦法：

（一）流轉(zhuǎn)金額：；

（二）流轉(zhuǎn)費交付辦法：。

五、違約責(zé)任：

一合同雙方當(dāng)事人任何一方違反合同規(guī)定條款，違約方應(yīng)向

二、流出方采取有償轉(zhuǎn)讓，反包倒租形式將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

對方支付違約金，如違約金不足以彌補經(jīng)濟損失的，按實際損失賠償。

二流轉(zhuǎn)方不按期繳納流轉(zhuǎn)費，每天按所欠流轉(zhuǎn)費的0.5‰向?qū)Ψ街Ц稖{金，超過30天的，承擔(dān)違約責(zé)任。

六、糾紛解決辦法：

發(fā)生合同糾紛時，雙方協(xié)商解決?；蛘堗l(xiāng)、村有關(guān)部門進行調(diào)解，協(xié)商調(diào)解無效時，可采取下列兩種方式解決。

向縣（區(qū)）農(nóng)村承包合同仲裁委員會申請仲裁。

向縣（區(qū)）人民法院提起訴訟。

七、雙方約定的其他事項：

1、流出方享有國家政策性補貼。

2、“一事一議”籌資籌勞按照人均地畝所流出面積比例進行核減。

3、協(xié)議到期后，流入方如不再續(xù)租，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議到期前半年內(nèi)提出，并負責(zé)平整土地，恢復(fù)原貌，并在協(xié)議到期20日前交付流出方。

八、本合同由雙方簽字蓋章并經(jīng)村合作社同意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門簽證后生效。

九、本合同一式四份，雙方各執(zhí)一份，村合作社和簽證機關(guān)各備案一份。

流出方（章）：代表：

流入方（章）：代表：

簽訂機關(guān)（章）：簽證員：

年月日