第一篇：關(guān)于中山市市區(qū)櫥衛(wèi)電器市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于中山市市區(qū)櫥衛(wèi)電器市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查目的了解中山市廚衛(wèi)電器行業(yè)市場(chǎng)情況，區(qū)域銷售網(wǎng)點(diǎn)分布，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，銷售渠道，競(jìng)爭(zhēng)手段，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的技術(shù)、質(zhì)量、性能、價(jià)格、售后、促銷等，了解市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

二、調(diào)查時(shí)間與地點(diǎn)

地點(diǎn)：中山市市區(qū)

時(shí)間：2009年9月19日——2009年9月28日

三、調(diào)查設(shè)計(jì)與分析方法

調(diào)查以抽樣調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方式。具體以扮為顧客的形式，實(shí)地拜訪銷售廚衛(wèi)電器的國(guó)美、蘇寧家電連鎖店，集成櫥房店，廚房體驗(yàn)館，櫥柜電器店，廚衛(wèi)電器專賣店等銷售網(wǎng)點(diǎn)，抽取某網(wǎng)點(diǎn)某品牌對(duì)導(dǎo)購(gòu)員進(jìn)行深入交流，獲得某產(chǎn)品的導(dǎo)購(gòu)員說辭，產(chǎn)品賣點(diǎn)、價(jià)格等及宣傳資料。

分析是以收集競(jìng)爭(zhēng)品牌的宣傳資料（產(chǎn)品手冊(cè)，促銷單頁(yè)等）與互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)，綜合市場(chǎng)上導(dǎo)購(gòu)員的相互揭密競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析。

四、調(diào)查對(duì)象

（一）、國(guó)美、蘇寧家電連鎖店，集成櫥房店，廚房體驗(yàn)館，櫥柜電器店，廚衛(wèi)電器專賣店等。

（二）、進(jìn)入中山市銷售的所有廚衛(wèi)電器。

五、調(diào)查主體內(nèi)容

（一）中山市概況：

中山市地處珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳。下轄1個(gè)國(guó)家級(jí)火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，5個(gè)街道辦事處，18個(gè)鎮(zhèn)，總面積1800平方公里，戶籍人口142.3萬，全市年末常住人口為251.09萬人，城鎮(zhèn)化水平86.14%。全年生產(chǎn)總值（GDP）1408.52億元，總量繼續(xù)居全省第五位。全市常住人口人均生產(chǎn)總值56106元，戶籍人口人均生產(chǎn)總值96612元。

（二）區(qū)域銷售網(wǎng)點(diǎn)分布：

市西區(qū)：國(guó)美富華店。

石岐區(qū)：富逸裝飾廣場(chǎng)，鳳鳴電器，國(guó)美蓮塘店，國(guó)美中山店，蘇寧大信店，大信南路，蓮塘東路，百佳廣場(chǎng)。

市東區(qū)：益華四海電器，國(guó)美新世界店，蘇寧竹苑店，五星建材市場(chǎng)，五星美居中心。

（三）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)主要產(chǎn)品品牌：

西門子，方太，老板，華帝，創(chuàng)爾特，櫻花，櫻雪，美的，萬和，萬家樂，康寶，德意，歐意，康賽特，皇冠，千禧廚寶，華寶，奇田，索奇，美大，金正，阿特拉斯等。

（四）渠道顯性表現(xiàn)形式：

電器連鎖店，櫥柜+電器聯(lián)合店，電器專賣店，集成櫥房，廚房體驗(yàn)館，百貨商場(chǎng)等。

（五）渠道比較分析：

說明：

1、本調(diào)查范圍為富逸裝飾廣場(chǎng)、五星建材廣場(chǎng)、五星美居，國(guó)美、蘇寧電器連鎖店，鳳鳴電器、益華四海電器商場(chǎng)，百佳廣場(chǎng)，萬家百貨。

2、富逸廣場(chǎng)簡(jiǎn)稱FY，五星廣場(chǎng)、五星美居WX，大信路D，蓮塘路LT。

3、電器商場(chǎng)：國(guó)美電器（G）共4家，蘇寧電器（S）共2家，益華四海電器（Y）1家，鳳鳴電器（F）1家。

4、其它商場(chǎng)：百佳廣場(chǎng)，萬家百貨等。

從表一中可以看出：首先，華帝布點(diǎn)率最高達(dá)到13家，櫻花為10家，西門子為9家，其次為萬和8家，方太、美的、創(chuàng)爾特、康寶、萬家樂各7家，方太6家，再次為歐意5家，榮事達(dá)4家，櫻雪、皇冠各3家。

在高檔建材家裝市場(chǎng)設(shè)有集成廚房或體驗(yàn)館的僅有3家，分別為西門子體驗(yàn)館，華帝集成廚房，榮事達(dá)生活館。

走櫥電一體化的品牌只有西門子，華帝，榮事達(dá)3家。廚電品牌依托櫥柜銷售的有老板，櫻花，創(chuàng)爾特，榮事達(dá)，美的，萬和，歐意等多家。

大部分品牌都進(jìn)駐電器連鎖商場(chǎng)，其中華帝、西門子、康寶、萬和、萬家樂、方太、櫻花、美的幾乎全線進(jìn)駐，老板、歐意、皇冠選擇性進(jìn)入。

另外部分品牌選擇在重要地段選擇性開設(shè)有專賣店，如華帝，櫻花，西門子，創(chuàng)爾特等，其中華帝在同一地段（蓮塘路到大信路段）竟連續(xù)設(shè)有3家。另外也有部分品牌選擇人流量大的商場(chǎng)作為銷售通路。

（六）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

3、主要競(jìng)爭(zhēng)品牌價(jià)格比較：

從價(jià)格上看，西門子、方太走高端路線價(jià)格最貴，其次為老板，華帝，櫻花，然后大部分品牌萬和，萬家樂，康寶，創(chuàng)爾特，美的價(jià)格不上相下。

4、主要競(jìng)爭(zhēng)品牌售后服務(wù)比較：

首先大部分品牌都有自己的服務(wù)理念與服務(wù)口號(hào)，其次長(zhǎng)三角強(qiáng)調(diào)品牌的力量以大品牌售后好為優(yōu)勢(shì)，而珠三角以近距離售后配件快速到位售后及時(shí)來吸引消費(fèi)者。

六、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

（一）趨勢(shì)一：櫥電一體化

廚電一體化、節(jié)能化、標(biāo)準(zhǔn)化。廚房建設(shè)由功能型配套型進(jìn)入了生活舒適藝術(shù)型的發(fā)展階段，表現(xiàn)為追求美觀、個(gè)性化、檔次，廚房設(shè)備由簡(jiǎn)單的搭建進(jìn)入到櫥柜單元的專業(yè)化制作階段。隨著消費(fèi)者消費(fèi)理念的改變，對(duì)于整體廚房的興趣越來越高，而從市場(chǎng)獲知的信息也表明消費(fèi)者迫切需求櫥電一站式服務(wù)。作為櫥柜電器的供應(yīng)商，我們應(yīng)該更好的整合電器和櫥柜。

（二）趨勢(shì)二：櫥房時(shí)尚節(jié)能環(huán)保個(gè)性化

廚房是體現(xiàn)主人追求優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者對(duì)于個(gè)性化產(chǎn)品的需求越來越大，而市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型、豪華型等不同類別的產(chǎn)品正是迎合了不同消費(fèi)者的需求，環(huán)保、節(jié)能、美觀、個(gè)性化、高檔化的廚衛(wèi)銷售表現(xiàn)異?；钴S，已經(jīng)成為高端消費(fèi)的主流。隨著人們生活水平的不斷提高，消費(fèi)者在裝修家居時(shí)，越來越注重廚衛(wèi)的品質(zhì)。作為現(xiàn)代生活必需品的廚電產(chǎn)品，最貼近日常生活，最關(guān)乎健康、時(shí)尚、個(gè)性化。從外觀上看，或簡(jiǎn)約，或時(shí)尚，或尊貴，或繁雜……從價(jià)格上看，或經(jīng)濟(jì)型，或?qū)嵱眯?，或豪華型，不一而同，風(fēng)格各異。作為櫥柜電器供應(yīng)商我們就應(yīng)該不斷創(chuàng)造出不同外觀的櫥柜電器及風(fēng)格各異的集成廚房。

（三）趨勢(shì)三：品牌力量

隨著消費(fèi)者對(duì)櫥衛(wèi)行業(yè)認(rèn)識(shí)程度的深入，對(duì)品牌的認(rèn)知度及忠誠(chéng)度必然會(huì)加強(qiáng)，這就要求我們必須不斷提高企業(yè)形象，提高品牌知名度，讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)有更多的認(rèn)知，對(duì)本品牌產(chǎn)生更好的信賴，不斷提高忠誠(chéng)度。另外本身任何營(yíng)銷策略都無法替代品牌，隨著競(jìng)爭(zhēng)的不斷升級(jí)，只有品牌才能讓企業(yè)在市場(chǎng)上有自己的一席之地。品牌本身具備兩大優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，品牌商品比非品牌商品的溢價(jià)率都在30%以上；其次，品牌會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生心靈的征服。因此我們必須加強(qiáng)品牌建設(shè)，不斷提高品牌知名度。

（四）豐富的套餐選擇，風(fēng)格不一，價(jià)格各異。

目前市場(chǎng)上主要是靠?jī)r(jià)格組合的梯形價(jià)格進(jìn)行套餐包裝銷售，并且套餐豐富，選擇余地大，從購(gòu)買者角度上看，套餐形式節(jié)省了購(gòu)買者挑選單品的時(shí)間，并簡(jiǎn)化了繁瑣的搭配，但從另一方面講，配置套餐就必須給出豐富的套餐，風(fēng)格不一價(jià)格各異的套餐。目前我們的套餐顯得有些少，給人以單調(diào)簡(jiǎn)單的感覺。另外目前有些廠家已經(jīng)開始從外觀上、材質(zhì)上、顏色上甚至有不同的花紋來區(qū)別套餐，這給我們思考什么才是真正意義上的廚衛(wèi)套裝？我個(gè)人感覺應(yīng)是從工業(yè)設(shè)計(jì)上配套，體現(xiàn)在外觀造型，用材及顏色等來設(shè)計(jì)真正意義的套裝。

第二篇：市區(qū)蔬菜市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

市區(qū)蔬菜市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 蔬菜市場(chǎng)是 “菜籃子”工程的重要組成部分，與居民生活息息相關(guān)。市區(qū)現(xiàn)有蔬菜市場(chǎng)大都建于上世紀(jì)八九十年代，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮、方便人民生活等方面發(fā)揮了不可替代的作用。但由于各種原因，蔬菜市場(chǎng)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題亟須加以解決。為全面、準(zhǔn)確地掌握市區(qū)蔬菜市場(chǎng)的基本情況，以及存在的主要問題，以便針對(duì)性地提出解決措施，前段時(shí)間我們商務(wù)部門對(duì)市區(qū)蔬菜零售市場(chǎng)進(jìn)行了專題調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

市區(qū)蔬菜市場(chǎng)現(xiàn)狀

蔬菜市場(chǎng)是指主要用于銷售蔬菜同時(shí)兼營(yíng)蛋品、家禽、熟肉制品、小水產(chǎn)、豆制品、調(diào)味品等多種農(nóng)副產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。目前我市蔬菜市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形式主要有蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、蔬菜超市、社區(qū)小型菜市場(chǎng)（店）、蔬菜早市以及市區(qū)周圍種菜農(nóng)民自產(chǎn)自銷等。

蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。目前，市區(qū)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)名義上有3個(gè)，即綠盛蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、北環(huán)路蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、綠欣蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。年蔬菜交易量2008年已達(dá)到13萬噸以上，入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶達(dá)70多家，年交易額2億元以上。輻射范圍包括市區(qū)以及澤州、高平、陽(yáng)城、陵川、沁水等。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市區(qū)最高峰時(shí)即2004調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)曾達(dá)到21家，目前，由于蔬菜市場(chǎng)屬于薄利行業(yè)等原因，已經(jīng)縮減到11家。比較大的三家為金囤市場(chǎng)、舊體育場(chǎng)蔬菜市場(chǎng)和望川樓市場(chǎng)。

蔬菜早市。目前市區(qū)規(guī)模最大的蔬菜早市是新體育場(chǎng)蔬菜早市，經(jīng)營(yíng)戶達(dá)200多家，幾乎輻射了鳳翔小區(qū)、鳳鳴小區(qū)、鳳臺(tái)小區(qū)、望川樓小區(qū)等。近來又自發(fā)地形成了人民廣場(chǎng)蔬菜早市、七岔口蔬菜早市等。

蔬菜超市。是指在超市中銷售蔬菜。目前，我市幾個(gè)規(guī)模較大的超市如金輦、鳳展、紅滿堂、福旺多、萬德福等都經(jīng)營(yíng)蔬菜。

社區(qū)小型菜市場(chǎng)或小菜店。這部分菜市場(chǎng)幾乎58個(gè)社區(qū)至少都有一個(gè)，盡管設(shè)施簡(jiǎn)單，但其以就近方便、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)成本低等發(fā)揮了重要的補(bǔ)充作用。

蔬菜的經(jīng)營(yíng)狀況

我市是典型的蔬菜銷售市場(chǎng)，80%以上鮮菜主要是從外埠調(diào)入，因此蔬菜經(jīng)營(yíng)具有明顯的銷地市場(chǎng)的特色。

蔬菜調(diào)入的品種及調(diào)入的渠道情況。我市銷售的蔬菜大部分品種，包括土豆都要靠外地調(diào)入，像青椒、豆角、茄子、黃瓜、蒜薹、北瓜等，除夏季有本地蔬菜作很小補(bǔ)充外，全年幾乎都是靠外地調(diào)入。渠道主要來源于山東、河南、甘肅、海南、河北、長(zhǎng)治、運(yùn)城、侯馬等地。近的在百公里，遠(yuǎn)的如海南、甘肅甚至達(dá)到了上千公里。

蔬菜的銷售價(jià)格情況。由于銷地市場(chǎng)、進(jìn)貨渠道多，長(zhǎng)途運(yùn)輸，因此影響我市蔬菜的價(jià)格的因素也多，總體來看價(jià)格高、起伏大。

蔬菜批發(fā)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)形式。據(jù)我們了解，綠盛蔬菜批發(fā)市場(chǎng)中所有的經(jīng)營(yíng)戶清一色的是外地人，他們從產(chǎn)地收貨、運(yùn)輸、批發(fā)形成了一條龍式的經(jīng)營(yíng)形式，十分有利于他們掌握產(chǎn)銷兩地的消息，有利于很好地解決各個(gè)環(huán)節(jié)的矛盾，有利于形成利益共同體，利益分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

元旦春節(jié)兩節(jié)市場(chǎng)蔬菜供應(yīng)情況。從1997年起，每年的元旦春節(jié)期間，市政府都要?jiǎng)佑萌鹨粌?chǔ)，對(duì)蔬菜實(shí)施限價(jià)優(yōu)惠供應(yīng)，優(yōu)惠供應(yīng)的數(shù)量節(jié)日期間就達(dá)到了470萬斤，對(duì)保證兩節(jié)期間的市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定蔬菜價(jià)格發(fā)揮了很重要的作用。

蔬菜的消費(fèi)趨勢(shì)。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和人們膳食結(jié)構(gòu)的改善特別是農(nóng)民蔬菜消費(fèi)行為的巨大變化，即由過去供應(yīng)城市蔬菜到今天的蔬菜靠城市供應(yīng)的變化，城市蔬菜的消費(fèi)量連續(xù)在擴(kuò)大。另外，膳食結(jié)構(gòu)的改善、人均蔬菜的消費(fèi)量也在不斷增加，據(jù)有關(guān)資料反映全國(guó)人均蔬菜的消費(fèi)量已達(dá)到300斤。同時(shí)人們對(duì)蔬菜的質(zhì)量、品種的要求也在不斷提升，應(yīng)運(yùn)而生的超市洗凈菜、綠色無公害蔬菜、農(nóng)超對(duì)接、產(chǎn)地直銷的蔬菜不斷被人們看好。蔬菜市場(chǎng)存在的問題

（一）蔬菜市場(chǎng)數(shù)量不足，結(jié)構(gòu)不合理。近幾年市區(qū)人口規(guī)模不斷增大，城市面積逐年擴(kuò)張，按照商務(wù)部門關(guān)于市區(qū)每萬人擁有1個(gè)蔬菜市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)蔬菜零售市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該建設(shè)30個(gè)左右，現(xiàn)在尚有近20個(gè)缺口。新近建成的怡鳳小區(qū)、匯仟小區(qū)等多個(gè)住宅小區(qū)都沒有配套建設(shè)蔬菜零售市場(chǎng)。由于菜市場(chǎng)數(shù)量不足，輻射范圍窄，使許多居民不能實(shí)現(xiàn)就近消費(fèi)和便利消費(fèi)，給居民生活帶來很多不便，同時(shí)也導(dǎo)致了游攤散販屢禁不止。

蔬菜批發(fā)市場(chǎng)原來建設(shè)的有三個(gè)，現(xiàn)在實(shí)際上只有一個(gè)，即綠盛蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，北環(huán)路蔬菜批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)在主要是做一些二級(jí)批發(fā)和零售，綠欣蔬菜批發(fā)市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)喪失了批發(fā)功能?？梢钥闯?，我市的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量嚴(yán)重不足，形不成競(jìng)爭(zhēng)，而且結(jié)構(gòu)不合理，基本都集中在市區(qū)的北面。

（二）市場(chǎng)設(shè)施檔次普遍偏低，購(gòu)物環(huán)境差。大部分市場(chǎng)多年來投入不足，市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單一，“臟亂差”現(xiàn)象嚴(yán)重。一是市場(chǎng)開辦單位對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的后續(xù)管理不夠。二是缺乏完備的給排水系統(tǒng)，致使禽類、水產(chǎn)宰殺經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所污水橫流，雜物遍地，氣味難聞。三是垃圾清運(yùn)不及時(shí)，蔬菜市場(chǎng)產(chǎn)生的大量垃圾不能及時(shí)清理，亂堆亂放，隨意丟棄，形成許多垃圾死角。四是一些市場(chǎng)既是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所又是居住場(chǎng)所，出入通道行人與車輛不分，交易高峰時(shí)擁堵不堪。五是保鮮設(shè)備使用率低，大部分生、熟肉攤點(diǎn)都是案板晾賣，根本達(dá)不到防塵、防蠅要求。

(三)蔬菜市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較高且不穩(wěn)定。晉城市物價(jià)高，特別是菜價(jià)高由來已久。建市之初老百姓反映特別強(qiáng)烈，時(shí)間長(zhǎng)了也沒有得到解決，但蔬菜價(jià)格比周圍城市高肯定是不爭(zhēng)的事實(shí)，這是其一。其二是價(jià)格不穩(wěn)定，起伏較大，產(chǎn)地的氣候、運(yùn)輸?shù)慕煌l件一有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，晉城的菜價(jià)很快就會(huì)發(fā)生起伏變化。其三，價(jià)格不平衡，一個(gè)不大的市區(qū)的價(jià)格不都一樣，呈現(xiàn)北低南高之勢(shì)，另外就是超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、早市的價(jià)格不平衡。有差價(jià)是應(yīng)該的，但差價(jià)太大就是不合理了。

（四）蔬菜市場(chǎng)近年來轉(zhuǎn)行經(jīng)營(yíng)、關(guān)閉的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。蔬菜市場(chǎng)本來就不夠，但近年來幾個(gè)蔬菜市場(chǎng)，如四季青、喜臨門、白云社區(qū)、瑞信小區(qū)等卻由于盈利水平低等種種原因，或者轉(zhuǎn)行經(jīng)營(yíng)，或者關(guān)閉。當(dāng)然也有一部分市場(chǎng)，如福旺多、萬德福等實(shí)行了農(nóng)改超，價(jià)格盡管高了點(diǎn)，但總還有個(gè)買菜的地方。有的地方市場(chǎng)倒閉后確實(shí)給周圍市民的買菜帶來了很大的不方便。

（五）蔬菜運(yùn)輸?shù)奈锪鞒杀靖?，檢測(cè)手段落后，蔬菜的質(zhì)量有待提高。據(jù)了解，我市的蔬菜長(zhǎng)途運(yùn)輸，運(yùn)輸工具仍然是大卡車、大貨車，至今沒有一輛有冷藏設(shè)備的車，更談不上全程有冷鏈。蔬菜的儲(chǔ)存仍然很原始落后，因而造成了運(yùn)輸成本高，蔬菜損耗大，蔬菜質(zhì)量低。蔬菜運(yùn)輸盡管實(shí)行了綠色通道，但仍有部分收費(fèi)站亂收費(fèi)。蔬菜質(zhì)量檢測(cè)的意識(shí)淡薄，手段落后，制度不健全，“放心菜”市場(chǎng)建設(shè)任重道遠(yuǎn)。

（六）買菜難與環(huán)境影響的矛盾比較大。一方面，不少市民特別是距離市場(chǎng)比較遠(yuǎn)的反映買菜難，迫切希望建設(shè)市場(chǎng)，另一方面距離市場(chǎng)近的，又反映市場(chǎng)周圍環(huán)境差，人多噪聲大，影響交通、影響休息。在實(shí)際的菜市場(chǎng)選址中已經(jīng)遇到不少來自居民的阻礙，這個(gè)矛盾給今后菜市場(chǎng)的選擇，菜市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形式都帶來了新的挑戰(zhàn)。

第三篇：關(guān)于臨汾市區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于臨汾市區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告

住宅小區(qū)建設(shè)，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為此，搞好社區(qū)建設(shè)，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，完善社區(qū)功能，提高居民生活質(zhì)量，保障我市19萬小區(qū)居民的生活安定，無疑是市委、市政府抓好經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作的頭等大事，更是我市城市建設(shè)管理工作的基本任務(wù)之一。為全面落實(shí)市委、市政府提出的六大戰(zhàn)略任務(wù)，貫徹市委、市政府“執(zhí)政為民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服務(wù)水平，針對(duì)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，新問題，我們受建設(shè)局黨組的委托，利用一個(gè)月的時(shí)間，對(duì)我市物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面調(diào)研，對(duì)存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范臨汾市區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)、改善小區(qū)生活居住條件提出了粗淺的整改意見。現(xiàn)就調(diào)查結(jié)果報(bào)告如下：

物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀

臨汾市住宅小區(qū)建設(shè)起步于九十年代初期。之前，城市住宅小區(qū)除臨鋼、臨鐵、師大等少數(shù)駐臨單位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房?jī)?nèi)，配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，設(shè)施封閉獨(dú)立，自來水入戶率極低，冬季取暖家家靠燒焦煤為主，區(qū)片物業(yè)管理幾乎無從談起，十五萬城市居民處在十七平方公里的半農(nóng)村、半城市生活環(huán)境之中。進(jìn)入九十年代，隨著住房制度改革和城市建設(shè)步伐的加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤氣開始入戶，舊城改造工程相繼啟動(dòng)，城市居民住房條件取得了質(zhì)的飛躍，一批批設(shè)施齊全、設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境優(yōu)美的商品住宅小區(qū)相繼竣工落成，物業(yè)管理作為一項(xiàng)新生行業(yè)在臨汾開始出現(xiàn)。

臨汾市區(qū)住宅小區(qū)的形成大致分為三種類型：一類是九0年之前單位自籌、自建的原公建住宅小區(qū)；另一類是九十年代期間單位職工集資建設(shè)的分散住宅小區(qū)；再一類是九十年代以后興起的社會(huì)商品房集中住宅小區(qū)。九○年之前形成的住宅小區(qū)，受當(dāng)時(shí)社會(huì)物質(zhì)生活條件和城市發(fā)展的局限，小區(qū)配套設(shè)施比較單一，停車場(chǎng)、自行車棚、安全防盜設(shè)施、物業(yè)辦公用房、小區(qū)公廁、保安值班室、業(yè)主委員會(huì)辦公室、公建綠地等公用設(shè)施嚴(yán)重配建不足，建筑規(guī)模不一，布局分散，封閉獨(dú)立，自成體系，對(duì)后期轉(zhuǎn)入物業(yè)管理帶來很大難度。九十年代以后新起的商品住宅小區(qū)雖然相對(duì)集中，也具備一定規(guī)模，但由于受商品利益的趨動(dòng)，開發(fā)商只考慮了一次性水、電、暖基礎(chǔ)設(shè)施的配建，而沒有從長(zhǎng)遠(yuǎn)物業(yè)管理去著想，專項(xiàng)維修資金不能及時(shí)落實(shí)，智能化物業(yè)管理?xiàng)l件落后，把小區(qū)管理一次性托給物管企業(yè)，不再關(guān)心過問，把潛在的問題和矛盾留給了業(yè)主，留給了物業(yè)。加之近年來物業(yè)市場(chǎng)缺乏正確的行業(yè)政策引導(dǎo)和有效職能監(jiān)管，建設(shè)單位和開發(fā)商自行其事，不按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，從交接初期便形成了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的對(duì)立矛盾。

截止二○○四年底，臨汾市通過集資建房和大規(guī)模舊城改造，小區(qū)住宅面積達(dá)到了480萬平方米，其中八○年以前建設(shè)的樓房住宅面積約18萬平方米，現(xiàn)存的市區(qū)低矮平房住宅面積約60萬平方米(含違法建房)，八○年至九○年期間起建的樓房住宅面積約70萬平方米，九○年以后新建的樓房住宅面積約330萬平方米。全市現(xiàn)有新、舊高層住宅小區(qū)面積共計(jì)約420萬平方米，其中物業(yè)管理小區(qū)住宅面積約410萬平方米。目前，市區(qū)住宅小區(qū)規(guī)模約為230個(gè)，小區(qū)居住人口約23萬人，70%的住宅小區(qū)建筑規(guī)模集中在8000-20000平方米之間。從物業(yè)管理企業(yè)看，市區(qū)230個(gè)住宅小區(qū)中有120家各類物業(yè)管理企業(yè)和組織，物業(yè)從業(yè)人員近2000人(不含建設(shè)單位小區(qū)自管的在崗后勤人員)，120家物業(yè)管理企業(yè)中，具備物業(yè)管理資質(zhì)和建立有正式物業(yè)管理聘用合同關(guān)系的企業(yè)僅有 14家，持有正規(guī)上崗證的物業(yè)管理人員150余人，絕大多數(shù)物業(yè)人員由社會(huì)下崗人員臨時(shí)組合而成，從業(yè)人員普遍素質(zhì)較低，物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度不健全，大部分物管企業(yè)沒有與業(yè)主建立正式合同聘用關(guān)系?？梢哉f，臨汾市物業(yè)管理市場(chǎng)仍處在一個(gè)起步期、低水平、粗放型松散管理階段。

從物業(yè)小區(qū)管理體制來劃分有以下四種形式：

(1)單位自管式：即單位原公建住宅和職工集資建房形成的住宅小區(qū)。這些小區(qū)大都由建設(shè)單位后勤部門統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一維修，享受物業(yè)補(bǔ)貼較多，物業(yè)費(fèi)用負(fù)擔(dān)較輕，合同關(guān)系不明確，基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)完善，設(shè)施運(yùn)行比較正常、住戶矛盾較少。如師大教工樓區(qū)、市人民醫(yī)院、市公安家屬院、臨鐵小區(qū)、臨鋼小區(qū)、小麥研究所家屬院、市政府家屬院等。這部分小區(qū)占整個(gè)住宅小區(qū)的60%。

(2)開發(fā)商自行組建物業(yè)公司管理式：如貢院街、貢院東街物業(yè)小區(qū)，這部分小區(qū)，設(shè)施配套，制度健全，合同關(guān)系明確，運(yùn)作規(guī)范，物業(yè)費(fèi)用偏高，但費(fèi)用難收，對(duì)立意見大。這類形式占總小區(qū)的12%。

(3)委托管理式。這類物業(yè)小區(qū)全部由開發(fā)商或建設(shè)單位全權(quán)委托物業(yè)公司管理，暴露的問題是物業(yè)設(shè)施不配套，維修不及時(shí)，合同關(guān)系不明確，責(zé)權(quán)利不清，設(shè)施老化現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)企業(yè)處于虧損癱瘓，業(yè)主意見較大，矛盾較深，設(shè)施運(yùn)行不正常，時(shí)有停水、停電、停暖現(xiàn)象發(fā)生，物業(yè)管理較為混亂。如北城物業(yè)小區(qū)，興隆物業(yè)小區(qū)等，這類小區(qū)占總數(shù)的23%。

(4)業(yè)主自治式。這類小區(qū)物業(yè)管理透明度高，綜合成本低，對(duì)立面少，工作好做，費(fèi)用好收，如平陽(yáng)公寓等，這類小區(qū)占總小區(qū)的5%。

總體上講，臨汾市物業(yè)市場(chǎng)管理水平較低，運(yùn)作不規(guī)范，管理混亂，制度不全，矛盾突出，設(shè)施不配套，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，監(jiān)管力度不夠，缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制。

物業(yè)管理市場(chǎng)存在的問題

42個(gè)重點(diǎn)小區(qū)調(diào)查結(jié)果顯示，主要問題有：

(一)小區(qū)共用部位及公共設(shè)施、設(shè)備普遍老化、失修。2000年以前興建31個(gè)小區(qū)，占73.8%；2000年以后興建11個(gè)，占26.2%。其中，34個(gè)小區(qū)其樓房屋面均出現(xiàn)不同程度滲水；36個(gè)小區(qū)的鍋爐不能滿足環(huán)保要求；16個(gè)小區(qū)的鍋爐需中、大修(其中13個(gè)小區(qū)的鍋爐需更換)；25個(gè)小區(qū)蓄水池、二次上水設(shè)備以及室外給排水管網(wǎng)有不同程度滲漏損壞；17個(gè)小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地坑凹不平、損壞嚴(yán)重；10個(gè)小區(qū)自備變壓器功率匹配不合理，經(jīng)常超負(fù)荷跳閘斷電(其中部分變壓器屬老化淘汰之列)。

(二)小區(qū)停水、停電、停暖現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。被調(diào)查的42個(gè)小區(qū)當(dāng)中有15個(gè)小區(qū)曾發(fā)生過因拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)而被停水、停電、停暖事件，短則三、五天，長(zhǎng)則達(dá)數(shù)月，小區(qū)居民生活沒有根本保障，居民多次上訪告狀，給社會(huì)帶來很大影響。如2002年6月，向陽(yáng)路華強(qiáng)小區(qū)停水、停電達(dá)45天，造成一百多住戶兩次圍堵市政府；去年冬季以來，興隆小區(qū)、桃源小區(qū)、育英小區(qū)、三元小區(qū)、臥牛小區(qū)、大橋小區(qū)、貢院西街等數(shù)十個(gè)小區(qū)因停水、停電、停暖造成小區(qū)居民多次上訪鬧事，嚴(yán)重沖擊了城市的正常生活、工作秩序。

(三)小區(qū)防盜設(shè)施配制較差，失盜現(xiàn)象嚴(yán)重。99%以上的小區(qū)均曾發(fā)生過自行車和機(jī)動(dòng)車丟失現(xiàn)象，如開發(fā)新村400余戶居民，幾年內(nèi)僅自行車丟失千余輛，戶均三輛；2004年，市財(cái)政局小區(qū)，貢院東街、房地產(chǎn)局家屬院等小區(qū)接連發(fā)生多起入室盜竊案件，小區(qū)公用井蓋、井篦、門窗被盜已司空見慣，目前，市區(qū)230個(gè)小區(qū)的井蓋子、篦子短缺達(dá)70多塊。市區(qū)內(nèi)65%的小區(qū)保安夜巡以及防盜監(jiān)控設(shè)施處于零狀態(tài)。

(四)室內(nèi)裝璜存在多處安全隱患。住戶入住后，隨意拆墻開洞，樓房主體結(jié)構(gòu)肆意更改；擅自拆改、增加甚至改變采暖管線，破壞供水供暖系統(tǒng)的循環(huán)壓力平衡，嚴(yán)重影響了整個(gè)單元系統(tǒng)的供暖質(zhì)量，最終導(dǎo)致住戶供暖溫度不能達(dá)標(biāo)而拒絕交費(fèi)的惡性后果；違規(guī)安裝、鉤接照明、電器設(shè)施線路，不僅增大了小區(qū)的用電負(fù)荷，而且埋下了事故隱患。被調(diào)查的42個(gè)小區(qū)當(dāng)中，因電器改造而造成的各類事故達(dá)100多起，因私接管網(wǎng)造成的單元系統(tǒng)供暖受阻達(dá)80多起。

(五)業(yè)主與物管企業(yè)關(guān)系緊張，矛盾尖銳。在被調(diào)查的42個(gè)小區(qū)當(dāng)中，有30個(gè)小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，占71.4%，業(yè)主與物管企業(yè)普遍沒有建立聘用合同關(guān)系，責(zé)、權(quán)、利不明確，出現(xiàn)問題互相指責(zé)，推諉扯皮，在小區(qū)共建問題上意見相悖，達(dá)不成共識(shí)，最終造成物業(yè)費(fèi)收難——業(yè)主難伺侯——虧損嚴(yán)重—— 資金短缺——管理不到位——維修不及時(shí)——居民意見大——收費(fèi)更困難——被迫停水、停電、停暖——小區(qū)物業(yè)趨于癱瘓——居民上訪鬧事的物業(yè)惡性怪圈。被調(diào)查的42家物業(yè)小區(qū)，已出現(xiàn)物業(yè)脫管的有四家，如華強(qiáng)小區(qū)、北城小區(qū)、育英小區(qū)等。截止二○○四年十一月十八日，仍沒有提供正常供暖的小區(qū)有七家，如北城物業(yè)小區(qū)、華強(qiáng)小區(qū)、育英小區(qū)、鐘樓小區(qū)、興隆小區(qū)、新亞小區(qū)、東趙小區(qū)等，涉及到小區(qū)居住人口2.2萬人。42個(gè)物業(yè)小區(qū)居民歷年累計(jì)欠交物業(yè)公司各項(xiàng)費(fèi)用多達(dá)180萬元。

(六)被調(diào)查的42個(gè)物業(yè)小區(qū)除北城小區(qū)等四個(gè)小區(qū)外，其余38家小區(qū)出戶管網(wǎng)改造遲遲沒有進(jìn)展。按照正常合理改造費(fèi)用，單戶費(fèi)用約需600元。但自來水公司預(yù)算達(dá)800元，住戶意見大，難接受，物業(yè)公司進(jìn)退兩難，房產(chǎn)部門難以協(xié)調(diào)。2004年省政府文件規(guī)定，樓外管網(wǎng)改造費(fèi)用由供水企業(yè)負(fù)擔(dān)300 元，樓內(nèi)管網(wǎng)改造費(fèi)用市財(cái)政補(bǔ)貼300元，業(yè)主自己分?jǐn)?00元，共計(jì)費(fèi)用900元。年內(nèi)，房產(chǎn)部門對(duì)城市住宅管網(wǎng)改造下達(dá)整改通知，并成立了專門管網(wǎng)改造領(lǐng)導(dǎo)組，但由于小區(qū)集中改造戶數(shù)較多，供水企業(yè)難以承擔(dān)如此高額費(fèi)用(全市共需1500萬)，政府每戶改造補(bǔ)貼300元也難以落實(shí)，居民一次性負(fù)擔(dān)全部改造費(fèi)用又負(fù)擔(dān)過重，致使出戶管網(wǎng)改造工作無法順利實(shí)施。目前只完成了市區(qū)八個(gè)小區(qū)的管網(wǎng)出戶改造任務(wù)(北城小區(qū))，改造費(fèi)用全部由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。小區(qū)供電線路改造任務(wù)房產(chǎn)部門幾經(jīng)與供電部門協(xié)商，由于涉及到變壓器增容、線路更換、一次性改造費(fèi)用獨(dú)家負(fù)擔(dān)過高、實(shí)施難度大而被擱臵下來。這幾項(xiàng)工作任務(wù)的難點(diǎn)是，各小區(qū)管網(wǎng)改造誰(shuí)牽頭，誰(shuí)出資，比例分?jǐn)傎M(fèi)用如何落實(shí)，誰(shuí)來具體實(shí)施。若資金不能分?jǐn)偮鋵?shí)，牽頭實(shí)施單位不能確定，供水、供電部門實(shí)行終端收費(fèi)將無法兌現(xiàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)難以走向規(guī)范管理軌道。

(七)物業(yè)宣傳引導(dǎo)工作做得不夠。對(duì)42個(gè)物業(yè)小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，70%的物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，城市服務(wù)意識(shí)差，目標(biāo)不明確，工作方法不得當(dāng)。小區(qū)80%的業(yè)主不知道如何維護(hù)自身的權(quán)利，“只享受權(quán)利，不履行義務(wù)”的思想較深，對(duì)業(yè)委會(huì)的選舉產(chǎn)生不慎重，對(duì)聘用物業(yè)企業(yè)不按程序辦事，物業(yè)小區(qū)設(shè)施丟失損壞無人關(guān)心過問，對(duì)出現(xiàn)的問題，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)辦法來激化矛盾，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾越積越深。房產(chǎn)部門，作為行業(yè)監(jiān)管部門，面對(duì)市區(qū)230個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)監(jiān)管，人力投入顯然不夠，宣傳工作跟不上，政策引導(dǎo)不到家，處罰力度又太小，使本該處罰的資金不能現(xiàn)場(chǎng)兌現(xiàn)，出現(xiàn)問題不能及時(shí)合理解決。(八)由于物業(yè)市場(chǎng)的管理混亂，監(jiān)管不力，加之業(yè)主與物業(yè)人員城市化觀念淡薄，缺乏公德意識(shí)，服務(wù)意識(shí)，商品意識(shí)，造成目前市區(qū)40%的小區(qū)物業(yè)設(shè)施(如鍋爐房、辦公用房)被物業(yè)人員私自轉(zhuǎn)讓出租和用于非物業(yè)管理用途；有的不經(jīng)業(yè)主的同意，私自在小區(qū)公用場(chǎng)地搭建臨時(shí)建筑，占為私家住房；有的物管人員借服務(wù)之便，侵占公共場(chǎng)地，長(zhǎng)期堆放私有物品；有的業(yè)主擅自在公共小區(qū)續(xù)建停放車庫(kù)；有的業(yè)主為自己私利，把住房用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，開辦家庭工廠、診所、學(xué)校、飯店、養(yǎng)貓、養(yǎng)狗，造成單元小區(qū)環(huán)境惡臭熏天，無法忍受。這種狀況大有漫延失控之勢(shì)。

產(chǎn)生問題的根源

(一)市區(qū)60%的物業(yè)小區(qū)面積呈小布局、分散型，不能形成物業(yè)規(guī)模管理。根據(jù)《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》，住宅小區(qū)建筑規(guī)模一般不小于3萬平米，且具備設(shè)施配套、功能齊全、相對(duì)封閉的基本物業(yè)運(yùn)行條件。而我市大部分住宅小區(qū)除臨鋼、臨鐵、貢院東西街、堯鄉(xiāng)花苑等幾個(gè)小區(qū)的建筑規(guī)模達(dá)到3萬平方米以上外，其余小區(qū)都在0.8—2萬平方米之間，大部分由三、五棟樓房簡(jiǎn)單組合形成，且多數(shù)是由舊小區(qū)過渡而來，配套設(shè)施極不完善，老化失修現(xiàn)象十分嚴(yán)重，根本不具備實(shí)行小區(qū)物業(yè)管理的基本條件。分散、不配套、不成規(guī)模，勢(shì)必造成物業(yè)管理成本過高、人財(cái)物浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、維修不及時(shí)、制度不健全、管理不到位、費(fèi)用難收繳的必然結(jié)果。

(二)小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施前期規(guī)劃建設(shè)考慮不周，遺留問題多，患下了“先天不足，后天難醫(yī)”的死癥。①物業(yè)管理設(shè)施不全。在原住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃中，沒有重視后期物業(yè)管理的配套建設(shè)，一旦建成交付使用后，很難改造完善。如：物管辦公場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、門衛(wèi)、保安休息室、自行車存放場(chǎng)地、機(jī)動(dòng)車輛露天泊位(不能滿足小區(qū)內(nèi)住戶私車容量)以及公建綠地面積等都不能按照小區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃要求實(shí)施。②小區(qū)供水、供電、供暖等設(shè)施安裝沒有實(shí)行分戶、出戶計(jì)量，供水、供電、供暖等相關(guān)部門從各自的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，不愿向終端用戶收費(fèi)，不愿負(fù)擔(dān)物業(yè)損耗費(fèi)用，而山西省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，城市廣電、供水、供電、供熱、供氣等部門必須實(shí)行向小區(qū)終端用戶收費(fèi)。但截止目前，這些費(fèi)用的收取大部分由物業(yè)公司或建設(shè)單位被動(dòng)代收、代交，這種收費(fèi)體制無疑是造成物管企業(yè)水、電、氣、熱等費(fèi)用虧損嚴(yán)重和小區(qū)停水、停電、停氣現(xiàn)象發(fā)生的主要根源。③權(quán)、責(zé)不清。小區(qū)前期工程質(zhì)量上存在的潛在隱患，隨著物業(yè)的接管運(yùn)行，其責(zé)任和矛盾隨之轉(zhuǎn)嫁到了物管企業(yè)的頭上，本該開發(fā)商或建設(shè)單位擔(dān)負(fù)的責(zé)任和費(fèi)用卻由物管企業(yè)承擔(dān)。物管企業(yè)無力擔(dān)負(fù)，形成設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)失調(diào)，雙方相互指責(zé)，業(yè)主拒絕交費(fèi)的局面。物管有苦難言，管不了、推不掉，說不清、脫不了。

(三)專項(xiàng)維修資金不能足額落實(shí)到位，共用設(shè)施設(shè)備帶病運(yùn)行，無錢維修。95%的新建小區(qū)專項(xiàng)維修資金沒有足額繳納，開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位以各種理由少繳和拒繳，舊小區(qū)的專項(xiàng)維修資金幾乎處于零狀態(tài)，物管企業(yè)處在“巧媳難做無米之炊”的尷尬境地。如北城小區(qū)鍋爐設(shè)備運(yùn)行已達(dá)十年之久，早已到了大修淘汰階段，但物管企業(yè)苦于無有維修資金，遲遲無法啟動(dòng)運(yùn)行，無奈之下，只好于二○○四年十一月向小區(qū)提出物業(yè)脫管，北城小區(qū)的8000口居民也只能帶著抱怨忍凍過冬?？梢?，專項(xiàng)維修資金落實(shí)不到位，是造成小區(qū)共用部位及設(shè)施、設(shè)備維修不力、物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下的重要原因之一。

(四)物業(yè)管理意識(shí)比較淡薄，住房商品化的觀念沒有形成。大部分業(yè)主法律意識(shí)、城市意識(shí)、商品意識(shí)太差，只享受權(quán)利，不履行義務(wù)。69.2%的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用收繳率處在70%以下，物管企業(yè)虧損嚴(yán)重，如城建開發(fā)總公司下屬的城建物業(yè)公司所管轄的開發(fā)新村、八角樓、北城、興隆、鐘樓等五個(gè)住宅小區(qū)，近三年來，累計(jì)欠交、虧損各項(xiàng)費(fèi)用149萬余元。物管企業(yè)無資低墊也是造成小區(qū)停水、停電的主要原因之一。

(五)房產(chǎn)行政部門缺乏強(qiáng)硬的監(jiān)管手段和人力保障。隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理已成為房產(chǎn)行政部門的主要監(jiān)管職能，但目前我市房產(chǎn)局面對(duì)市區(qū) 230個(gè)分散小區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管工作，投入的人力和執(zhí)法力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，處罰資金不能及時(shí)入庫(kù)，小區(qū)改造費(fèi)用不能按時(shí)監(jiān)管到位，監(jiān)管人員工資無有基本保障，工作形不成合力，責(zé)任心不強(qiáng)，也是造成物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管不力的原因之一。

物業(yè)管理對(duì)社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)生活的重要影響

(一)小區(qū)停水、停電、停暖現(xiàn)象出現(xiàn)，直接影響到了城市市民的生活質(zhì)量，打亂了城市的正常生活秩序，造成職工無法正常上班，學(xué)生無法按時(shí)上課。更甚者，出現(xiàn)市民受寒感冒，就醫(yī)為患，導(dǎo)致市民怨聲載道，上訪鬧事，政府“執(zhí)政為民”形象也大打折扣，政府在百姓心目中的信用度就會(huì)降低。

(二)城市化是社會(huì)進(jìn)步的形征，城市功能的完善，是城市化的重要標(biāo)志，小區(qū)的物業(yè)規(guī)范管理，是城市和諧發(fā)展的具體體現(xiàn)，是優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境的核心工作，如果居民小區(qū)出現(xiàn)管理混亂，城市生活節(jié)奏就會(huì)隨之打亂，城市功能就不會(huì)得到有效發(fā)揮，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到阻力，社會(huì)治安狀況就會(huì)走向惡化，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，改善人民生活條件，也只能是一句口頭空話。

(三)如果重經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輕環(huán)境治理，重城市建設(shè)，而勿視居民小區(qū)的文明建設(shè)、物業(yè)管理，進(jìn)而影響到城市居民的衣、食、住、行，波及到社會(huì)的政治安定，城市建設(shè)管理工作將會(huì)出現(xiàn)失衡，政府的經(jīng)濟(jì)中心工作將無法順利實(shí)施。

(四)城市形象是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治安定、社會(huì)和諧的重要標(biāo)志，改變城市形象必須先從治本開始，創(chuàng)造居民小區(qū)的和諧生活，關(guān)系到整個(gè)城市的形象，也是檢驗(yàn)黨和政府執(zhí)法能力的重要標(biāo)志。為此，花大力氣、投大資金來改善居民小區(qū)的環(huán)境條件，規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理，改善城市居民的生活質(zhì)量，無疑是政府實(shí)施安民工程的雙贏之舉。

解決物業(yè)管理市場(chǎng)混亂的建議和對(duì)策 加大物業(yè)管理宣傳力度，營(yíng)造濃厚社會(huì)氛圍

在物業(yè)管理上注重四個(gè)方面的宣傳工作：一是對(duì)公民物業(yè)政策、法規(guī)的教育宣傳；二是強(qiáng)化公民公德意識(shí)的宣傳；三是規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)管理的工作宣傳；四是對(duì)物業(yè)管理人員服務(wù)意識(shí)的宣傳。四項(xiàng)宣傳引導(dǎo)工作同步開展。利用一切可利用的輿論工具，采用正反典型事例，對(duì)城市物業(yè)管理進(jìn)行一次全民性、大動(dòng)員、長(zhǎng)效化、針對(duì)性的集中宣傳教育。最終達(dá)到城市市民愛護(hù)公共居住環(huán)境、遵守城市公德、維護(hù)合法權(quán)益、共創(chuàng)和諧城市生活的基本目的。

建立嚴(yán)格的住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度 治水先治源頭，城市住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批，要把物業(yè)配建設(shè)施的規(guī)劃納入之內(nèi)，對(duì)不合乎物業(yè)運(yùn)行的住宅建設(shè)項(xiàng)目一律不予審批，包括公建綠地、小區(qū)公廁、物業(yè)辦公用房、車輛停放場(chǎng)地、安全值班室、供水、供氣、供熱、供電出戶計(jì)量管網(wǎng)安裝等相關(guān)物業(yè)配套設(shè)施內(nèi)容，要一并例入小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批和施工驗(yàn)收之內(nèi)。房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)主管部門，要參與小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收的全過程，并對(duì)小區(qū)配建設(shè)施的建設(shè)行使行政監(jiān)督權(quán)利。切實(shí)從源頭上杜絕小區(qū)配套設(shè)施配制不全、規(guī)劃滯后的弊端出現(xiàn)。

建立行之有效的物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

物業(yè)市場(chǎng)管理作為一項(xiàng)新生行業(yè)，沒有一套行之有效的長(zhǎng)效管理機(jī)制和一支依法監(jiān)督、作風(fēng)過硬的物業(yè)執(zhí)法隊(duì)伍，物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)失去控制，走向無序。針對(duì)臨汾市目前物業(yè)管理市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，有必要由房產(chǎn)行政部門牽頭，成立臨汾市城市物業(yè)市場(chǎng)管理執(zhí)法大隊(duì)(視同城市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì))長(zhǎng)期對(duì)城市物業(yè)市場(chǎng)的違規(guī)操作、物業(yè)小區(qū)的違章行為、物業(yè)企業(yè)的侵權(quán)行為、物業(yè)收費(fèi)的抗拒行為、房屋裝璜的破壞行為實(shí)施強(qiáng)有力的行政執(zhí)法監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)市場(chǎng)的有序規(guī)范管理，保障城市居民的正常生活。成立后的城市物業(yè)管理執(zhí)法大隊(duì)，例為全額事業(yè)財(cái)政開支，以確保管理人員基本工資收入。

成立臨汾市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)組

臨汾市物業(yè)市場(chǎng)管理，涉及到市區(qū)23萬城市居民的切身利益，關(guān)系到社會(huì)的安定和政府執(zhí)政為民的形象，也涉及到社會(huì)的方方面面，對(duì)此，建議成立由市政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，城建、房產(chǎn)、財(cái)政、公安、電業(yè)、規(guī)劃、園林、公用、物價(jià)、電信、廣電、衛(wèi)生、勞動(dòng)、法院、城管、供水、供氣、供熱及各街道辦事處等相關(guān)部門共同參與的城市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，共同協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)城市物業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范整頓工作。

建立維修基金?？顚Ｓ弥贫?/p>

此項(xiàng)費(fèi)用由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一管理，安排支付，并建立專項(xiàng)維修資金審報(bào)審批使用制度。對(duì)不按國(guó)家規(guī)定足額繳納維修基金的開發(fā)企業(yè)，其資質(zhì)不予年審，所建小區(qū)不得交付使用，不予辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。舊住宅小區(qū)的正常維修費(fèi)用由原建設(shè)單位逐步安排拔付，分期專存。個(gè)人應(yīng)交部分，可適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)用，從中提取集中安排使用。

集中對(duì)市區(qū)舊物業(yè)小區(qū)進(jìn)行一次整治改造

由市政府號(hào)召牽頭，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，房產(chǎn)部門具體組織實(shí)施，對(duì)市區(qū)230個(gè)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行一次環(huán)境設(shè)施大改造。改造內(nèi)容為：拆除小區(qū)亂搭亂建，配建小區(qū)物業(yè)設(shè)施，優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境，改造小區(qū)出戶管網(wǎng)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)秩序等。并以市政府名義制定臨汾市區(qū)小區(qū)改造實(shí)施方案。按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)政策和江蘇常州等地的經(jīng)驗(yàn)作法，以政府投入為主體，產(chǎn)權(quán)單位、小區(qū)居民為投資補(bǔ)充，分三年時(shí)間，投資3000萬元，對(duì)現(xiàn)有230個(gè)城市小區(qū)環(huán)境設(shè)施進(jìn)行分批改造，力求為廣大市民創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心的生活居住環(huán)境，為重塑城市形象，大搞一場(chǎng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境改造全民大會(huì)戰(zhàn)。

對(duì)市區(qū)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行一次規(guī)范整頓

由臨汾市物業(yè)管理辦公室牽頭，組織物業(yè)市場(chǎng)管理執(zhí)法大隊(duì)作配合，利用三年的時(shí)間，對(duì)市區(qū)230個(gè)小區(qū)轉(zhuǎn)入規(guī)范物業(yè)管理進(jìn)行一次集中整頓。整頓內(nèi)容為：成立業(yè)主委員會(huì)、建立業(yè)主規(guī)程，清理非資質(zhì)物業(yè)企業(yè)，健全物業(yè)管理服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)管理隊(duì)伍，對(duì)物管人員進(jìn)行系統(tǒng)物業(yè)技能培訓(xùn)，依法處臵物業(yè)市場(chǎng)違規(guī)操作行為和肆意侵權(quán)行為。并對(duì)全市小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行驗(yàn)收達(dá)標(biāo)，對(duì)驗(yàn)收達(dá)標(biāo)的小區(qū)可享受物業(yè)管理基金補(bǔ)貼，對(duì)不合乎運(yùn)行規(guī)范和物業(yè)管理?xiàng)l例的物業(yè)小區(qū)實(shí)施社會(huì)信用公示和經(jīng)濟(jì)處罰。

臨汾市建設(shè)局政研室、物管辦會(huì)

2004年11月25日

2004年底，臨汾市區(qū)小區(qū)住宅面積約480萬平方米，其中1980年以前建設(shè)的樓房約18萬平方米，平房約60萬平方米(含違法建房)；建于1980年至1990年的樓房住宅約70萬平方米，1990年以后新建樓房住宅面積約330萬平方米；全市有新、舊高層住宅小區(qū)約420萬平方米，其中有物業(yè)管理小區(qū)住宅面積約410萬平方米，共有住宅小區(qū)230個(gè)，小區(qū)居住人口約23萬人，70%的小區(qū)建筑規(guī)模在8000-20000平方米之間；其中有120個(gè)小區(qū)由各類物業(yè)管理企業(yè)和組織管理，物業(yè)從業(yè)人員近2000人(不含建設(shè)單位小區(qū)自管的在崗后勤人員)，具備物業(yè)管理資質(zhì)并簽訂正式物業(yè)管理合同關(guān)系僅有 14家，持有正規(guī)上崗證的物業(yè)管理人員僅150余人。

第四篇：電器市場(chǎng)工作規(guī)劃

2012年電器工作規(guī)劃

一、銷售業(yè)績(jī)：

根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，月銷售任務(wù)。落實(shí)各專賣店任務(wù)，簽訂銷售協(xié)議。根據(jù)市場(chǎng)具體情況進(jìn)行分解，分解到每月、每周、每日，以每月、每周、每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)門店，完成各個(gè)時(shí)段的銷售任務(wù)，并在完成任務(wù)的基礎(chǔ)上，提高銷售業(yè)績(jī)。根據(jù)公司今年的思路“先緊后松”努力在淡季完成大部分的銷售，導(dǎo)致在旺季超額完成任務(wù)。主要手段是：提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，開展各種促銷活動(dòng)，制定激勵(lì)方案（根據(jù)市場(chǎng)情況及各時(shí)間段的實(shí)際情況進(jìn)行）。

二、客戶管理及關(guān)系維護(hù)：

針對(duì)現(xiàn)有的專賣店客戶、渠道客戶或?qū)⑼卣沟目蛻暨M(jìn)行有效管理及關(guān)系維護(hù)，對(duì)各個(gè)專賣店客戶及渠道客戶建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實(shí)力情況，規(guī)劃今年的銷售目標(biāo)，明確發(fā)展思路。了解各專賣店客戶及渠道客戶負(fù)責(zé)人的基本情況進(jìn)行定期拜訪，進(jìn)行有效溝通。加強(qiáng)對(duì)專賣店店面形象的整理，促銷員銷售技巧的培訓(xùn)。以下是各專賣店的銷售模式和今年的發(fā)展方向：

1、A專賣店：店面銷售和樓盤推廣相結(jié)合，協(xié)助它在3-5月份選址開設(shè)分

店。

2、B專賣店：店面銷售為主，協(xié)助它在F或G選址開設(shè)分店。

3、C專賣店：店面銷售為主，加強(qiáng)對(duì)促銷員銷售技巧的提升。

4、D專賣店：店面銷售為主，加強(qiáng)店面在周邊樓盤的知名度推廣，協(xié)助它

在8月份樓盤內(nèi)銷售推廣。

5、E專賣店：店面銷售為主，加強(qiáng)店面知名度推廣，對(duì)促銷員銷售技巧的提升，協(xié)助它簽訂售后服務(wù)。

三、終端布置：

根據(jù)公司的11的銷售情況，專賣店及渠道網(wǎng)點(diǎn)普及還會(huì)大量的增加，根據(jù)此種情況積極做好各項(xiàng)工作，積極配合專賣店、店中柜的形象建設(shè)。積極對(duì)促銷安排上樣跟蹤和產(chǎn)品陳列等工作。布置標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照萬家樂公司的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（特殊情況再適時(shí)調(diào)整）

四、促銷活動(dòng)的策劃與執(zhí)行：

促銷活動(dòng)的策劃及執(zhí)行主要在今年5月-明年2月銷售旺季進(jìn)行，第一嚴(yán)格執(zhí)行公司的銷售促銷活動(dòng)，第二根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售，靈活策劃一些促銷活動(dòng)。主題思路以避其優(yōu)勢(shì)，攻其劣勢(shì)，根據(jù)公司的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及資源優(yōu)勢(shì)，突出重點(diǎn)進(jìn)行策劃與執(zhí)行。

五、產(chǎn)品推廣及備貨：

1、加大廚電產(chǎn)品在各客戶的出樣，大力推廣新品近吸式煙機(jī)，重點(diǎn)突顯公司在廚電產(chǎn)品的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品推廣主要進(jìn)行一些戶外靜態(tài)展示推廣和正常營(yíng)業(yè)推廣，對(duì)以樓盤銷售的客戶，整理好擺設(shè)的形象，物資等產(chǎn)品處理到位，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)人員的銷售技巧。

2、分析各客戶主要銷售機(jī)型，了解客戶庫(kù)存情況，做好每月的提貨方案，協(xié)助好采購(gòu)人員的備貨工作。跟隨進(jìn)貨源，保證貨源充足，比例協(xié)調(diào)，達(dá)到庫(kù)存最優(yōu)化，盡量避免斷貨或缺貨現(xiàn)象。

六、市場(chǎng)開拓：

1、對(duì)現(xiàn)有的專賣店加以引導(dǎo)，有能力的客戶開設(shè)分店。對(duì)現(xiàn)有的渠道

客戶加以引導(dǎo)，講解開設(shè)專賣店的優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化成專賣店客戶。

2、對(duì)A市區(qū)、B鎮(zhèn)區(qū)、C鎮(zhèn)區(qū)、D鎮(zhèn)區(qū)的渠道市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。⑴、分

析市場(chǎng)情況，制定開拓時(shí)間表。對(duì)各區(qū)域客戶加以走訪篩選，選擇有意

向合作的客戶。

⑵、前期以一鎮(zhèn)一區(qū)一點(diǎn)為中心，對(duì)有實(shí)力的客戶重點(diǎn)培養(yǎng)，引導(dǎo)開設(shè)

專賣店為最終目標(biāo)。

⑶、以熱水器為切入點(diǎn)，主力推廣廚電產(chǎn)品為目的。

⑷、有能力的客戶主導(dǎo)專柜上樣，突顯產(chǎn)品形象，更好地配合銷售。

⑸、設(shè)定銷售目標(biāo)，簽訂任務(wù)，完成任務(wù)給予銷售獎(jiǎng)勵(lì)（可以

有效地制約客戶串貨、炒貨現(xiàn)象）。

七、售后服務(wù)：

1、加強(qiáng)與售后部的溝通，協(xié)助盡快解決公司的售前機(jī)和專賣店的售后

問題。

2、規(guī)劃公司今年簽訂售后服務(wù)部門，可以有效地避免其它售后部門的約束，及時(shí)解決各個(gè)客戶的售后問題。安裝和維修也可以避免客戶炒貨現(xiàn)象。突顯和偉在客戶心中的不可代替地位。

以上是2012的工作規(guī)劃，如有考慮不周之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)多多指導(dǎo)。

第五篇：市區(qū)電器銷售工作總結(jié)及計(jì)劃

9月總結(jié)及10月計(jì)劃（XX辦事處XX業(yè)務(wù)代表 XXX）

一、根據(jù)9月初的計(jì)劃，9月應(yīng)該完成的工作內(nèi)容為：

1、兩次活動(dòng)的組織和執(zhí)行（XX旗艦店千縣萬鎮(zhèn)活動(dòng)和XX內(nèi)購(gòu)會(huì)）。

2、市區(qū)專賣店的本月政策宣貫。

3、中秋活動(dòng)的前期準(zhǔn)備和中秋期間的站柜助銷。

4、熟悉三區(qū)客戶，宣貫本月政策，通知渠道會(huì)議時(shí)間地點(diǎn)。

5、渠道會(huì)議的準(zhǔn)備和召開。

6、步行街專賣店的開業(yè)活動(dòng)。

7、在銷售公司參加月度例會(huì)和產(chǎn)品知識(shí)培訓(xùn)會(huì)。

二、工作中的收獲與發(fā)現(xiàn)的問題：

從9月開始，我接手了市區(qū)專賣店和三區(qū)客戶，所以本月的工作基本上已經(jīng)算了開始正式獨(dú)立工作了，也穿插著協(xié)助文世祥和周寒秋執(zhí)行一些促銷活動(dòng)。

1、內(nèi)購(gòu)會(huì)和千縣萬鎮(zhèn)的活動(dòng)讓我明白了一些事情，諸如：切切實(shí)實(shí)得為客戶辦事情、為客戶著想，才能讓客戶支持我、相信我。同時(shí)也需要一個(gè)靠譜的客戶，對(duì)于極度不配合的客戶要進(jìn)行取舍和梳理。

2、繼續(xù)執(zhí)行上個(gè)月開始的專賣店特供機(jī)型政策宣貫。經(jīng)過上個(gè)月的工作，這次的專賣店特供機(jī)型推廣有一些進(jìn)展，其中的BCD-216TEM閃白銀、MD冰箱BCD-208SMB鈦銀拉絲比較適合專賣店，價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較大。相王專賣店、步行街專賣店和同輝專賣店提了部分機(jī)型。相信經(jīng)過幾次這樣的政策讓專賣店客戶吃到甜頭，客戶就會(huì)跟著我們的步伐提高銷量。

3、拜訪三區(qū)客戶。準(zhǔn)確的說是杜集區(qū)客戶。從拜訪的過程來看，客戶實(shí)力比較強(qiáng)，其中以朔里立順家電城實(shí)力最強(qiáng)，配合程度最高。拜訪的同時(shí)，通知客戶參加20號(hào)的渠道會(huì)議，客戶都很配合。杜集我共負(fù)責(zé)6個(gè)客戶，除1位客戶有急事沒有參加以外，所有客戶都參加了會(huì)議。

4、20號(hào)的渠道會(huì)議的主要目的是冰箱收款和產(chǎn)品知識(shí)培訓(xùn)。前期要做一些準(zhǔn)備工作，要挨個(gè)的到客戶那里宣貫本月政策，讓客戶了解到本月打款的重要性（本月政策基本上不遜色與競(jìng)品的政策；本月是11月開盤前的最后一次政策，10月不會(huì)有大的政策，客戶要把握機(jī)會(huì)，積極備貨）。這次的政策里有幾款渠道非下鄉(xiāng)機(jī)，可以讓客戶資金不被家電下鄉(xiāng)壓住不動(dòng)，所以客戶很有興趣。

5、由于前期的準(zhǔn)備工作做的到位，所以這次收款任務(wù)完成的比較讓人滿意。我負(fù)責(zé)的六個(gè)客戶共打款21萬，接下來的任務(wù)就是幫助客戶消化這批貨，讓客戶在11月冰箱開盤前能有比較合理的庫(kù)存。

6、市區(qū)步行街美的專賣店在23-25號(hào)開業(yè)，我?guī)椭湓O(shè)計(jì)了單頁(yè)，做了一些前期布置工作。這次的活動(dòng)過程中，我獲得了不少教訓(xùn)。

（1）單頁(yè)設(shè)計(jì)方面，打到單頁(yè)上的機(jī)型太少。單頁(yè)上的機(jī)型多，就可以讓顧客有更多的選擇，吸引更多的客戶來到店里選購(gòu)。這次的單頁(yè)上冰箱洗衣機(jī)各打了兩款特價(jià)機(jī)，導(dǎo)致非常多的客戶來到店里只為買那兩款機(jī)型，別的機(jī)型一概不看。

（2）做事情要沉下去，不要浮躁。這次的活動(dòng)，我在步行街店呆了一天，幫助客戶干了很多活?？蛻魧?duì)我的工作很配合，很信任。這次的事情讓我后期的工作很好展開。

7、市區(qū)專賣店由于大賣場(chǎng)的打壓，客流量很小，我做了一份小區(qū)推廣活動(dòng)的方案。每個(gè)愿意參加的專賣店客戶負(fù)責(zé)周邊的幾個(gè)小區(qū)，每周末到小區(qū)建站宣傳、推廣、認(rèn)籌。與專賣店客戶溝通后，我選擇了兩個(gè)積極性比較高的客戶（步行街店，同輝店）參與。這次的活動(dòng)能為專賣店拉來一些顧客，增加銷售量。

三、總結(jié)下收獲與教訓(xùn)

1、每一句話都要經(jīng)過大腦考慮，不說“錯(cuò)話”。

2、沉下去，浮上來，穩(wěn)住，不浮躁。

3、強(qiáng)勢(shì)而不牛逼。

4、切切實(shí)實(shí)為客戶辦事，為客戶著想，不耍小聰明，否則沒人會(huì)相信我。

四、10月工作計(jì)劃

1、由于9月壓了一批貨物到客戶手里，10月的任務(wù)就是消化這批貨物。在所負(fù)責(zé)的區(qū)域中為客戶做一次千縣萬鎮(zhèn)活動(dòng)（蔡里美的專賣店）。

（1）分析客戶的庫(kù)存，選擇主打機(jī)型。

（2）設(shè)計(jì)物料，布置終端。

2、等到公司本月政策傳達(dá)下來，通知客戶備貨。和9月渠道會(huì)議一樣的思路，10月也是洗衣機(jī)開盤前的最后一次政策，11月不會(huì)有大的政策，政策宣貫到位，讓客戶看到打款的必要性。督促客戶打款備貨。

3、小區(qū)活動(dòng)的展開。

（1）選擇活動(dòng)機(jī)型，讓專賣店備貨出樣。

（2）設(shè)計(jì)物料，布置終端，專賣店導(dǎo)購(gòu)員培訓(xùn)。

（3）監(jiān)督專賣店小區(qū)推廣活動(dòng)的執(zhí)行，要做到公司的錢花在刀刃上。

4、根據(jù)公司的要求，本月在拜訪客戶期間，要清除專賣店里的競(jìng)品。不能讓競(jìng)品打著美的的旗號(hào)吸引顧客。