第一篇：項目的租金建議及租金收益預(yù)算

項目的租金建議及租金收益預(yù)算

首先租金的定位有哪些依據(jù)呢？

租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：

樓層因素

包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進而積累業(yè)主信息，同時也是招商銷售的賣點。

一般商業(yè)項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。例如： 當一樓租金30元/平米/天時（含物業(yè)費等），則二樓租金為30*（1-40%）=18元左右；三樓租金為18*（1-35%）=11.7元左右；四樓租金為11.7*(1-30%)=8.19元左右；五樓租金為8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二層租金價格可參照二樓、三樓的租金價格，當然，上述比率僅僅為理論數(shù)據(jù)，實際租金價格還應(yīng)按照實際情況酌定。第二個：配套組合因素

本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價，下面詳細說明：

Ａ.一般來說，當商鋪處于手扶電梯口、動線沿線及末端、集客設(shè)施附近（如表演臺等）等處，租金相對于同樓層其他位置要高，如處于電梯間處、衛(wèi)生間處、拐角處、剪力墻附近及樓層死角處，租金價格相對要低，具體可設(shè)置三個幅度：Ａ類地區(qū)為樓層原定租金全額，Ｂ類地區(qū)為Ａ類租金的９０％－９５％，Ｃ類地區(qū)為Ａ類的８５％－９０％。

Ｂ.商鋪的定價根據(jù)本樓層主力店的分布也可造成價格的不同，距離主力店越近，其價格就越高，核心店承租客戶以其良好的品牌效應(yīng)，先進的經(jīng)營理念、多樣的經(jīng)營手法、準確的顧客定位和價格定位、周到的顧客服務(wù)起到吸引人流的關(guān)鍵作用，據(jù)資料顯示，XX廣場在家樂福開業(yè)后的租金上升25%左右，同樣，知名公司和家電經(jīng)銷商的加盟也能達到同樣的效果。

Ｃ.根據(jù)商業(yè)操作慣例，面積（套內(nèi)面積）越大，則租金越低，面積與租金是呈反比的關(guān)系，鼓勵大中型店鋪進入賣場經(jīng)營，一方面，大中型店鋪進場后投入較大，形象非常良好，能夠整體提升商業(yè)項目的檔次，同時管理起來較方便，另一方面，店鋪單位面積增大了，則整體樓層的店鋪數(shù)量會相應(yīng)減少，這樣能夠有效地減少工作人員的勞動強度，節(jié)省人力物力財力。

商業(yè)業(yè)態(tài)因素

那么商業(yè)業(yè)態(tài)因素也稱浮動租金法

按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。如，眼鏡行業(yè)于商場內(nèi)的普遍扣點為33%左右，此經(jīng)銷商租用本商業(yè)項目中20平米的店鋪，經(jīng)調(diào)研得知，其于本市其他店鋪（與本商業(yè)項目存在可比性的）月營業(yè)額為10萬元左右（店鋪面積為100平米），則由此可知，我商廈為其提供的20平米店鋪的租金為：10萬元/100平米*20*33%=6600元左右。

接下來是：管理水平因素

經(jīng)營管理水平是保障購物廣場良好運作的關(guān)鍵，良好的經(jīng)營管理要與商業(yè)的發(fā)展相吻合，適應(yīng)經(jīng)營者和消費者的需求，專業(yè)管理公司的加入可以保障租金的穩(wěn)步提升?，F(xiàn)在大部分商業(yè)項目均打出了四統(tǒng)一原則，即“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一物業(yè)”，此舉可保證業(yè)主、商戶、顧客的利益，同時也是銷售及招商的題材之一，能夠?qū)︿N售及招商起到很大推動作用。

最后是：市場供應(yīng)量因素

供求關(guān)系決定價格，這是政治經(jīng)濟學(xué)中一條重要理論，經(jīng)市場調(diào)研可以看到，目前類似本商業(yè)項目的其他項目于XX市數(shù)量較多，同時于XXX一帶迫切希望的潛在業(yè)主數(shù)量亦很有限，顯而易見，本年度商業(yè)地產(chǎn)市場的態(tài)勢不容樂觀，同時，前期部分商業(yè)地產(chǎn)項目因為盲目上馬、急于融資等原因，已使商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)主當中的口碑不甚良好，因此，大打價格戰(zhàn)就成了今后一段時間商業(yè)地產(chǎn)之間的主要競爭手段。

接下來我們來看看租金建議與收益方式

目前主要銷售方式及分析

目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，下面逐一展開分析。

首先是自購自營

在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進行經(jīng)營活動，開發(fā)商負責提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費用。

優(yōu)點：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營運部門進行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出；

缺點：上文提到，商業(yè)地產(chǎn)目前呈多頭競爭趨勢，市場調(diào)控中供大于求，所以上述方式非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購自營，商場對業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。

注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。

接下來是：純租賃

商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業(yè)費用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運營服務(wù)。

優(yōu)點：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟收益，開發(fā)商與商戶真正實現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng)營該商業(yè)項目，雙方共同對此項目負責，同時，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對商業(yè)項目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對項目進行運營管理； 缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。

注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時，也提升了項目的整體商業(yè)形象。

接下來就是大家比較關(guān)心的返祖了

在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量資金。然

后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并每對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。

優(yōu)點：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營商進場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。

缺點：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。

注意（如何規(guī)避風(fēng)險）：從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，而返租方當然不會是精明的開發(fā)商，通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開發(fā)商也無力或無心承擔每年高達總銷售額X%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達15年-20年，開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。對于一個有社會責任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會對開發(fā)商的品牌、信譽造成致命性的打擊。

如何減少整個模式的風(fēng)險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入

手：

以上內(nèi)容特別奉獻給各個房地產(chǎn)投資顧問及商業(yè)運營管理公司

A．開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。

B．核心主力零售店應(yīng)引進已發(fā)展成熟，具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場 經(jīng)營的成功。

C．在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強其他經(jīng)營商家與之合作的信心。

D．為了促進產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。

E．商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)全國商業(yè)信息中心對全國重點大型百貨零售集團、股份有限公司和百貨單體店的統(tǒng)計，年商品銷售利潤率分別為0.97%（XXXX年為1.34%）、1.02%（XXXX年為1.2%）、2.4%（XXXX年為2.8%），因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項目，形成整個企業(yè)資金的良性循環(huán)。

F．重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機制，走中間專業(yè)化、規(guī)模化的道路，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責任。

G．租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國外流行的“認購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽牵瑒澇蓭状髤^(qū)域，每個區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當然，這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實。

第二篇：租金審計報告

融資租賃類業(yè)務(wù)調(diào)查報告基本內(nèi)容和參考格式

標題：關(guān)于×××（客戶）×××萬元融資租賃的調(diào)查報告 ×××公司向我公司申請融資租賃×××萬元，金額×××萬元，期限××年，租賃物為×××生產(chǎn)線，我公司張××李××對此項目進行了雙人調(diào)查和融資租賃方案設(shè)計，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、融資租賃方案

內(nèi)容：主要包括融資租賃總額、期限、租賃物、租賃方式、資金來源、保證金及返還方式、擔保方式、租金構(gòu)成、還款方式、租金收取方式、綜合收益等。參考格式：

融資租賃總額：×××萬元 期限：××年 租賃物：×××生產(chǎn)線

租賃方式：直接租賃（售后回租）

資金來源：自有資金（或自有資金和××銀行貸款組合，其中，自有資金××萬元，由我公司向××銀行申請租賃貸款××萬元）

保證金及返還：%、×××萬元，保證金在租賃期結(jié)束時即承租人最后一次支付租金時全額返還。（或其他方式???）擔保方式：

（1）由×××公司提供回購責任保證擔保；（2）由×××公司提供連帶責任保證擔保；（3）由×××（自然人）提供連帶責任保證擔保；（4）由×××以其位于×××地點的房產(chǎn)提供抵押擔保；（5）由×××以其擁有的×××權(quán)利 提供質(zhì)押擔保。租金構(gòu)成：租金由三部分構(gòu)成。（1）融資租賃總額××萬元；(2)融資租賃利息（年利率為人民銀行同期貸款基準利率××%上浮××%）；(3)融資租賃手續(xù)費（年費率為融資租賃總額的%）。

綜合收益：××% 租金收取方式：租金實行按（月、季、半年）收取。

（注：按不同情況選用表一或表二）租金收取明細表一

金額單位：

租金收取明細表二

金額單位：

一、客戶基本情況

（一）、客戶簡介

內(nèi)容：主要描述客戶成立時間，公司地址、地理位置及歷史沿革、注冊資本、實收資本、股

本結(jié)構(gòu)、公司架構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、員工人數(shù)、主要經(jīng)營范圍、與我公司的業(yè)務(wù)合作情況等。

參考格式： 客戶基本情況表

客戶人行征信系統(tǒng)信用報告（查詢?nèi)掌冢┙痤~單位：萬元

客戶對外擔保情況表 金額單位：萬元

（二）、法定代表人、實際控制人及主要股東情況介紹（注：帶＃號部分，可以視情況適當省略或簡化）

內(nèi)容：主要介紹法定代表人、實際控制人及股東的基本情況。對其個人的履歷、資產(chǎn)、負債、資信、家庭狀況等情況調(diào)查核實。

參考格式：

1、法定代表人xxx（或?qū)嶋H控制人xxx）情況

家庭財產(chǎn)明細表

金額單位：萬元

人民銀行個人征信系統(tǒng)信用報告（查詢時間年月日）

金額單位：萬元

2、控股、主要股東之×情況

家庭財產(chǎn)明細表

金額單位：萬元

人民銀行個人征信系統(tǒng)信用報告（查詢時間年月日）

金額單位：萬元

3、股東之×情況（法人股東填寫，無法人股東略）

人行征信系統(tǒng)信用報告（查詢?nèi)掌冢?/p>

（注：如有其他需說明事項，可另外文字說明）

（三）、關(guān)聯(lián)公司情況（無關(guān)聯(lián)公司略）

內(nèi)容：主要介紹關(guān)聯(lián)公司的基本情況、關(guān)聯(lián)關(guān)系等。參考格式：篇二：審計報告模板20150612 紹興精誠聯(lián)合會計師事務(wù)所

審字（2015）第 號

審 計 報 告

柯橋區(qū)蘭亭鎮(zhèn)花街村村民委員會：

受紹興市柯橋區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟審計中心委托，本會計師事務(wù)所對你村自2012年1月至2014年12月的村級財務(wù)收支情況進行了審計，審計所依據(jù)的是由你村提供的賬冊、憑證、收款收據(jù)、有關(guān)合同等相關(guān)會計資料，其真實性、完整性由你村負責，事務(wù)所的審計責任是通過審計出具審計報告。我們本著實事求是的原則，依照《浙江省農(nóng)村集體經(jīng)濟審計辦法》和《柯橋區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟審計暫行辦法》，在審計過程中，結(jié)合你村的實際情況，實施了包括逐筆審核原始憑證和實地盤點貨幣資金等我們認為必要的審計程序?，F(xiàn)將有關(guān)審計情況報告如下：

一、審計的基本情況

（一）村級收益性收支情況 經(jīng)審計，2012年1月至2014年12月，村級集體收入總額3,885,347.31元，其中：經(jīng)營收入292,597.50元，發(fā)包及上交收入542,230.80元，補助收入3,003,143.60元，其他收入47,375.41元；支出總額為2,303,253.59元，其中：管理費用1,637,674.29元，其他支出 414,178.12元，農(nóng)業(yè)發(fā)展支出 251,401.18 元，收支相抵余額為 1,582,093.72 元。（詳見附件一）

（二）資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益情況

經(jīng)審計，2012年初賬面總資產(chǎn)3,988,066.87元，總負債 964,612.78 元，所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）為 3,023,454.09元；至 2014年12月底，村級集體賬面總資產(chǎn) 6,989,257.57元，總負債 4,174,194.31元，所有者權(quán)

益（凈資產(chǎn)）為 2,815,063.26元。（詳見附件二）

（三）應(yīng)付福利費收支情況

經(jīng)審計，2012年1月至2014年12月，村級集體賬面應(yīng)付福利費支出合計為 2,623,211.87 元，其中：文化教育57,651.29元，計劃生育 43,928.50元，醫(yī)療衛(wèi)生 35,783.71元，社會保險82,836.40 元，困難補助 18,500.00 元，軍烈屬補助6,750.00元, 老干部補助 85,636.00元，老年人補助54,975.00元，環(huán)境衛(wèi)生1,792,112.33元，村道修建 228,764.60元，水電維修94,397.79元，征兵優(yōu)撫10,700.00元，民兵費用1,970.00元 ,公益電費 22,257.66元，治安消防 86,948.59元。（詳見附件三）

（四）村級在建工程（固定資產(chǎn)）收支情況

1、在建工程支出情況

經(jīng)審核，2012年村級集體賬面在建工程支出合計 2,223,924.52元。其中：村內(nèi)道路1,039,641.57元；辦公樓73,034.24元；公共廁所56,433.40 元；小舜江自來水297,941.45元；籃球健身場67,490.00 元；山塘水庫243,308.80元；農(nóng)田水利158,152.16元；平原綠化287,922.90元。2013 年賬面在建工程支出合計 542,705.00元。其中：村內(nèi)道路 5,329.50 元；辦公樓461,354.45元；公共廁所72,856.00元；山塘水庫915.00元；農(nóng)田水利843.75元；平原綠化1,406.30元。2014年賬面在建工程支出合計2,157,230.50 元。其中：村內(nèi)道路574,386.00元；公共廁所489,970.10元；山塘水庫223,838.40元；農(nóng)田水利814,036.00元；闊葉林改造55,000.00元。

2、固定資產(chǎn)購建情況

經(jīng)審核，2012年固定資產(chǎn)購置支出合計47,125.00元，其中：購

電腦一臺3,530.00元，購空調(diào)3臺12,300.00元，購沙發(fā)茶幾一套8,500.00元，購文件柜2個2,245.00元，購辦公桌4張20,150.00元，購四折床2把400.00元。2013 年固定資產(chǎn)購置支出合計 4,560.00元，其中：購電腦1臺4560 元。2014年固定資產(chǎn)購置支出合計15,358.00元，其中：購電腦一臺2,750.00元，購彩電2臺5,528.00 元，購麻將機一臺2,200.00元，購打印機一臺2,350.00元，購照相機一臺1,200.00元，購傳真機一臺1,330.00元。（詳見附件四）

（五）專項費用支出控制情況

1、村級經(jīng)營費用（招待費）支出情況：

經(jīng)審核，2012年1月至2014年12月，村級集體賬面共列支經(jīng)營費用（招待費）135,973.40元，其中：2012年 60,387.00元，2013年 52,464.80元，2014年 23,121.60 元，對照鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）黨委有關(guān)文件，未見超支情況。

經(jīng)審計，村干部報酬均按鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）考核結(jié)果兌現(xiàn)，未見超發(fā)現(xiàn)象。

經(jīng)審核，村賬面共列支村干部通訊補貼15,120.00元，符合有關(guān)文件精神，未見超支現(xiàn)象。

經(jīng)審核，村帳面沒有列支福利費、值班費，共列支村干部交通費補

貼24,120.00 元，均符合鎮(zhèn)黨委有關(guān)文件精神，未見超支現(xiàn)象。

（六）現(xiàn)金盤點情況

經(jīng)現(xiàn)金盤點，賬面現(xiàn)金余額為 2,826.73元，村出納保管的庫存現(xiàn)金 2,826.73元，實際盤點數(shù)與賬面數(shù)相符合。（詳見附件六）

（七）租金結(jié)算情況

經(jīng)審核，2012年1月至2014年12月，村委應(yīng)收租賃承包款收入為1,024,683.00元，賬面實際收到各類上繳款975,766.00 元，差額48,917.00元尚未收取。其中村委提供與各單位（個人）簽訂的上繳款承包租賃合同 29 份。（詳見附件五）

（八）土地征用補償收支情況

經(jīng)審核，2012年1月至2014年12月，村委共收到各類土地征用補償款633,920.80元，支付相關(guān)補償支出946,380.82元，結(jié)余-312,460.02元。（詳見附件七）

（九）農(nóng)村集體經(jīng)濟統(tǒng)一收據(jù)使用情況

經(jīng)收款收據(jù)存根聯(lián)與記賬憑證逐一核對，除1份未入賬外，2012年1月至2014年12月收款收據(jù)均已入賬。（詳見附件八）

二、審計中發(fā)現(xiàn)問題

經(jīng)審計，我們認為該村在財務(wù)管理方面存在著以下幾個問題：

1、集體資金管理欠規(guī)范，主要表現(xiàn)在：收取承包收入、租賃收入存在未及時入賬或未入賬現(xiàn)象，如收款收據(jù)號碼1294526、金額 162,500.00元未入賬；部分應(yīng)收租金未及時收回，有的掛賬時間逾二年以上，如應(yīng)收王立江山家?guī)X租費43,776.00元至今未收取；收款收據(jù)的使用未按照時限、票據(jù)號碼順序填開。

2、支出憑證不夠規(guī)范，無據(jù)支出證明單大量存在。主要表現(xiàn)在：原始憑證管理方面存在購買物品未取得合法發(fā)票或以不合法的收據(jù)代替，如購買辦公用品以收款收據(jù)入賬，購買筍干、茶葉未取得正規(guī)發(fā)票，管理費用中餐費未取得飲食服務(wù)業(yè)發(fā)票；部分建筑工程項目未索取專用發(fā)篇三：醫(yī)院審計報告樣本

根據(jù)《中華人民共和國審計法》第十九條的規(guī)定，我局派出審計組，自2012年11月16日至12月7日，對***醫(yī)院2010-2011財務(wù)收支情況進行了就地審計，重點審計了醫(yī)院藥品收費、醫(yī)療收費、醫(yī)療保險病人費用結(jié)算等。依據(jù)《中華人民共和國審計法》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，***醫(yī)院對其提供與的財務(wù)會計資料以及其他相關(guān)資料的真實性和完整性負責。我局的責任是依法獨立實施審計并出具審計報告。

一、基本情況

（一）機構(gòu)人員情況 ***醫(yī)院是隸屬***的正科級財政撥款事業(yè)單位，內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)科、醫(yī)務(wù)科、護理部、質(zhì)控科、行政科、醫(yī)保農(nóng)合辦、綜合科、1-5病室等 個科室，床位編制 張，人員編制 人，至 年底，醫(yī)院實有床位 張，實有職工 人，其中在崗職工 人，停薪留職、內(nèi)退人員 人。

（二）財務(wù)收支結(jié)余情況

收入情況：2010-2011年共計實現(xiàn)收入 萬元（2010萬元，2011 萬元），其中醫(yī)療事業(yè)收入 萬元，財政補助收入 萬元，食堂收入 萬元，其他收入 萬元。支出情況：2010-2011年共計支出 萬元（2010 萬元，2011 萬元），其中工資支出 萬元，藥品支出 萬元，食堂伙食費支出 萬元，其他支出 萬元。

結(jié)余情況：兩年共計結(jié)余 萬元，其中2010年結(jié)余 萬元，2011年結(jié)余 萬元。

（三）業(yè)務(wù)開展情況 2010年醫(yī)院實有病床 張，共接診病人 人次，其中門診病人 人次，住院病人 人次，病床使用 床日,病床使用率84.9%；2011年醫(yī)院實有病床 張，共接診病人 人次，其中門診病人 人次，入住院病人 人次，病床使用 床日,病床使用率93.9%。

二、審計評價

審計結(jié)果表明，2010年至2011年***醫(yī)院財務(wù)管理各項規(guī)章制度較為完善，能認真執(zhí)行有關(guān)財務(wù)管理的規(guī)定，內(nèi)部控制基本有效，財務(wù)收支基本真實，但還存在一些亂收費、開大單、少繳稅費等問題。

三、審計發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見

（一）少繳各項稅費共計 萬元。

上述行為不符合《個人所得稅代扣代繳管理辦法》（湘地稅發(fā)[1999]104號文）第九條“ 扣繳義務(wù)人向個人支付應(yīng)納稅所得，不論納稅人是否屬于本單位人員，均應(yīng)依照個人所得稅法律、法規(guī)和有關(guān)單項征管辦法的規(guī)定，及時足額扣繳個人所得稅”的規(guī)定。

2、少繳納房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加 萬元。2010年至2011年，醫(yī)院共收取門面租金收入 萬元，少繳納房產(chǎn)稅 萬元，營業(yè)稅及附加 萬元。

上述行為不符合《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā) [1986]90號）第二條：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”和第四條 “房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％”以及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅”的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國審計法》第四十六條規(guī)定，決定將2010年至2011年少繳房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加 萬元全額收繳市財政。

（二）醫(yī)院多收費 萬元。

1、多收心理治療檢查費 萬元。2010年至2011年醫(yī)院住院部門對住院病人開出心理治療檢查 次。經(jīng)測算，醫(yī)院5個病區(qū)32名醫(yī)生每天最多能完成 次心理治療，按360天/年計算兩年總計 次，多收住院病人 次心理治療檢查費 萬元。

2、多收兩病人a類量表檢查費 萬元。審計抽查在院病人彭宏會、羅新生病歷發(fā)現(xiàn)，醫(yī)院已收取兩病人a類量表檢查費 次，實際只對兩病人做a類量表檢查 次，多收兩病人a類量表檢查費 萬元。

3、捆綁多收腦電圖檢查費用 萬元。2010年至2011年，醫(yī)院捆綁收取腦電圖和腦電地形圖檢查費用，多收 次腦電圖檢查費用21.1萬元，其中2010年多收 次 萬元，2011年多收3575次 1萬元。

以上1-3項行為不符合《價格違法行為行政處罰規(guī)定》（國務(wù)院令第585號）第九條“(十)不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的” 和《湖南省行政事業(yè)性收費管理條例》第十六條“禁止任何單位和個人超越權(quán)限審批、設(shè)立行政事業(yè)性收費項目和超越權(quán)限核定、提高行政事業(yè)性收費標準”的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國審計法》第四十六條規(guī)定，責令醫(yī)院

改正，退還多收取的費用，并嚴格醫(yī)技檢查管理。

（三）虛假住院病人套取醫(yī)保資金 萬元。2010年至2011年，醫(yī)院有11名醫(yī)保住院病人“掛床”住院，虛假住院病人套取醫(yī)保資金 萬元，其中：職工醫(yī)保資金

3.89萬元，新農(nóng)合資金 萬元。

上述行為不符合《中華人民共和國社會保險法》第八十七條和《關(guān)于進一步加強新型農(nóng)村合作醫(yī)療基金管理的意見》（衛(wèi)農(nóng)衛(wèi)發(fā)?2011?52號）“對醫(yī)療機構(gòu)和相關(guān)人員通過虛增住院天數(shù)、虛報門診、住院、體檢人次，掛床住院，偽造醫(yī)療文書及報銷憑證套取新農(nóng)合基金的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處，情節(jié)嚴重的要取消醫(yī)療機構(gòu)新農(nóng)合定點資格直至依法吊銷醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，對醫(yī)療機構(gòu)主要負責人要追究責任，對違規(guī)醫(yī)務(wù)人員可依法吊銷執(zhí)業(yè)資格，通報相關(guān)違規(guī)行為”的規(guī)定以及各級醫(yī)療保險部門與***醫(yī)院簽訂的相關(guān)協(xié)議。

根據(jù)《中華人民共和國審計法》第四十六條規(guī)定，責令醫(yī)院改正，清退套取的醫(yī)保資金，同時加強醫(yī)保病人的住院管理，防止“掛床”住院。

（四）未按規(guī)定取得發(fā)票 萬元。2010年醫(yī)院采購被服床單 套 萬元，2011年采購病床床墊506床 萬元，以上經(jīng)濟事項的財務(wù)報賬發(fā)票均為***市工業(yè)發(fā)票，經(jīng)電話咨詢12366納稅服務(wù)熱線，2011年及以后**省已停止開具工業(yè)發(fā)票，且以上發(fā)票已于2006年在**省國稅部門驗舊，上述發(fā)票為假發(fā)票。

上述行為不符合《中華人民共和國會計法》第十四條“?? 會計機構(gòu)、會計人員必須按照國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定對原始憑證進行審核，對不真實、不合法的原始憑證有權(quán)不予接受，并向單位負責人報告”和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》（國函?1993?174號）第三十六條“

（四）未按照規(guī)定取得發(fā)票的”的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國審計法》第四十六條規(guī)定，責令醫(yī)院改正，取得合法真實票據(jù)報賬。

（五）醫(yī)生個人收入與藥品、檢查收入掛鉤。2010年至2011年，醫(yī)院目標管理考核方案中明確：

1、醫(yī)院按醫(yī)生為門診病人作心理治療、心理咨詢按其收入的15%提成給醫(yī)生個人。

2、門診病人檢查、治療等非藥品收入超過藥品收入15%的，按超過數(shù)的50%提成給醫(yī)生個人。

上述行為不符合《衛(wèi)生部關(guān)于加強衛(wèi)生行業(yè)作風(fēng)建設(shè)的意見》“

（一）醫(yī)療機構(gòu)和科室不準實行藥品、儀器檢查、化驗檢查及其他醫(yī)學(xué)檢查等開單提成辦法”的規(guī)定。并依據(jù)以上規(guī)定，責令醫(yī)院改正，完善目標管理考核方案，不得將醫(yī)務(wù)人員個人收入與醫(yī)院的藥品和檢查收入掛鉤。

對本次審計發(fā)現(xiàn)的問題，請***醫(yī)院自收到本報告之日起60日內(nèi)，將整改情況書面報告***審計局。

審計建議

二〇一三年一月十七日篇四：地稅審計報告樣本

稅務(wù)審計報告

（2010）xxswsj字第003號 xx有限公司：

我們接受委托，審計了貴公司2009年1月1日至2009年12月31日各地方稅（費）繳納情況。我們是依據(jù)政府已頒布的各地方稅（費）法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定，對貴公司所提供的會計報表、帳冊、憑證及有關(guān)納稅資料進行審計。貴公司對所提供的會計報表、帳冊、憑證及有關(guān)涉稅資料的真實性、合法性、完整性負責。我們的責任是按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》的要求出具審計報告。

一、企業(yè)基本情況 xx公司，于2005年5月18日取得xx市工商行政管理局頒發(fā)的注冊號為xxxxxxxx的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，設(shè)址xx市xx鎮(zhèn)彭洋村112號，法定代表人xx，注冊資本和實收資本均為人民幣500.00萬元，經(jīng)營范圍：批發(fā)鋼材、糧食、煤炭。貴公司各地方稅（費）由xx市地方稅務(wù)局xx分局征收。公司聯(lián)系電話123456#，稅務(wù)登記證為閩國地稅字1111111111號，電腦編號2222222222#。

二、地方稅（費）審計情況

1、營業(yè)稅審計。

2009貴公司無營業(yè)稅應(yīng)稅項目，無應(yīng)繳營業(yè)稅。

2、城市維護建設(shè)稅審計

貴公司城市維護建設(shè)稅按當應(yīng)繳增值稅稅額的5.00%計征。2009應(yīng)繳增值稅17,164.87元，應(yīng)繳城市維護建設(shè)稅858.24元，已繳892.48元，多繳34.24元。

3、企業(yè)所得稅

2009貴公司企業(yè)所得稅由xx國家稅務(wù)局征收。

4、個人所得稅審計

（1）工薪所得個人所得稅

根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，工資薪金所得超過費用扣除標準后的余額為應(yīng)納稅所得額，依適用稅率征收工薪所得個人所得稅，并由貴公司代扣代繳。2009貴公司員工工薪所得未超過上述規(guī)定的費用扣除標準，無應(yīng)扣繳工薪所得個人所得稅。

（2）利息股息紅利所得個人所得稅

貴公司利息股息紅利所得個人所得稅采用核定征收。2009貴公司實現(xiàn)收入100,128.30元，征收率1.00%，應(yīng)繳利息股息紅利所得個人所得稅1,001.28元，已繳476.16元，少繳525.12元。

5、房產(chǎn)稅和土地使用審計

貴公司經(jīng)營場所系向私人租用，應(yīng)繳房產(chǎn)稅采用從租方式計征，即按照年租金金額的4.00%計征。

2009貴公司經(jīng)營場所年租金為1,200.00元，應(yīng)繳房產(chǎn)稅48.00元，未繳。

6、土地使用稅 2009貴公司實際使用土地面積15.00平方米，單位稅額3.00元，應(yīng)繳45.00元，未繳。

7、印花稅審計

2009貴公司購銷合同應(yīng)繳印花稅按照購銷總額70.00%的0.03%計征；其他列舉的應(yīng)稅合同和營業(yè)帳簿應(yīng)繳印花稅按照國家稅法的有關(guān)規(guī)定計征。

（1）營業(yè)帳簿印花稅

貴公司本其他營業(yè)帳簿5本，應(yīng)貼花25.00元，未貼花。

（2）購銷合同印花稅

貴公司本購銷總額100,128.30元，應(yīng)繳印花稅21.03元，已繳127.99元，多繳106.96元。

8、教育費附加（含地方教育費附加）審計

貴公司應(yīng)繳教育費附加按當應(yīng)繳增值稅稅額的4.00%征收。2009應(yīng)繳增值稅17,164.87元，應(yīng)繳教育費附加686.59元，已繳713.26元，多繳26.67元。

9、基本養(yǎng)老金和失業(yè)保險金審計 2009貴公司已繳基本養(yǎng)老金832.00元和失業(yè)保險金96.00元。

10、防洪費、殘疾人就業(yè)保障基金和工會經(jīng)費 2009貴公司無已繳防洪費、殘疾人就業(yè)保障基金和工會經(jīng)費。

三、綜合以上，2009年1月1日至2009年12月31日的各地方稅（費）繳納情況如下：

1、營業(yè)稅無應(yīng)繳數(shù)。

2、城市維護建設(shè)稅應(yīng)繳858.24元，已繳892.48元，多繳34.24元。

3、企業(yè)所得稅由xx國家稅務(wù)局征收。

4、個人所得稅應(yīng)繳1,001.28元，已繳476.16元，少繳525.12元。

5、房產(chǎn)稅應(yīng)繳48.00元，未繳。

6、土地使用稅應(yīng)繳45.00元，未繳。

7、印花稅應(yīng)繳46.03元，已繳127.99元，多繳81.96元。

8、教育費附加應(yīng)繳686.59元，已繳713.26元，多繳26.67元。

9、基本養(yǎng)老金已繳832.00元，失業(yè)保險金已繳96.00元。

10、防洪費、殘疾人就業(yè)保障基金和工會經(jīng)費無已繳數(shù)。

四、其他事項說明

貴公司以前各地方稅費繳納情況未經(jīng)審計。篇五：審計報告(樣本)高坪區(qū)**小學(xué)

財務(wù)收支及經(jīng)濟責任情況內(nèi)部審計的報告 高坪區(qū)教育局紀檢監(jiān)察室：

根據(jù)南充市高坪區(qū)教育局內(nèi)部審計通知（2012.*.*），我們于2012年*月*日至*月**日對高坪區(qū)**小學(xué)****年**月**日至****年**月**日的財務(wù)收支及經(jīng)濟責任情況進行了審計。此次審計活動審查了該校這期間的資產(chǎn)負債表、收入支出表、事業(yè)支出明細表及有關(guān)財務(wù)收支的賬薄，查了這期間的有關(guān)記賬憑證和原始憑證，盤點了庫存現(xiàn)金，按照審計計劃如期完成了審計任務(wù)。

一、被審計單位概況

（一）、學(xué)?；厩闆r

高坪區(qū)**小學(xué)有在職教職工**人，退休教職工**人，開辦小學(xué)1-6年級，共**個班，在校學(xué)生***人，學(xué)校設(shè)有*個部門，校級領(lǐng)導(dǎo)*人，部門干部*人。財會兼職人員*人。另外代管一所民辦小學(xué)。這期間，該校認真執(zhí)行財經(jīng)紀律和法規(guī)，能認真安排預(yù)算和執(zhí)行預(yù)算，使學(xué)校的各項工作有序開展。

（二）、學(xué)校收入支出情況

1、****年收入支出情況 ****年收入，（1）、教育經(jīng)費撥款***元，其中：工資直發(fā)**元，公用經(jīng)費***元，長贍費**元，福利費及其他**元，績效**元，退休人員經(jīng)費**元；（2）存款利息收入**元；共收入**元。2*** 年支出，（1）、事業(yè)支出**元，其中：基本工資**元，績效工資**元，津補貼**元，年終一次性獎**元，先進獎**元，福利支出**元，加班費**元，日常公用開支**元，對家庭和個人補助支出**元，債務(wù)付息**元，其他支出**元，（2）?？钪兄ЬS修費**元，（3）支***小學(xué)（民辦）公用經(jīng)費**元，共支出***元。2010年收入支出品迭***元。本暫付工程款***萬元。本超支***元。

2、、****年收入支出情況 ****年收入，（1）、教育經(jīng)費撥款***元，其中：工資直發(fā)***元，公用經(jīng)費***元，長贍費***元，撫恤金***元，福利費及其他***元，績效***元，償債資金***元，退休人員經(jīng)費***；（2）、捐贈收入***元，其中：****教學(xué)樓及附屬工程長款85548.63元，門面承包費（承包人**）***元；（3）其他收入：存款利息收入***元，門面租金2***元；共收入***元。****年支出，（1）、事業(yè)支出***元，其中：基本工資***元，績效工資***元，津補貼***元，先進獎***元，社會保障繳費***元，日常公用開支***元，對家庭和個人補助支出***元（其中：撫恤金***元、長贍費***元、助學(xué)金***元），債務(wù)付息***元，其他資本性支出***元，（2）退協(xié)公用經(jīng)費***元，（3）支***小學(xué)（民辦）公用經(jīng)費****元，共支出****元。2011年收入支出品迭結(jié)余***元。本年暫付工程款***萬元。本年結(jié)余5***元。3、20**年1月至*月收入支出情況 20**年1月至*月收入情況，（1）、教育經(jīng)費撥款****元，其中：工資直發(fā)***元，20**年終一次性獎***元，公用經(jīng)費***元，長贍費***元，福利費及其他***元，績效***元，退休人員經(jīng)費***元；離退休公用經(jīng)費***元，住房補充公積金***元，助學(xué)金（作業(yè)本）***元，鎮(zhèn)財政撥款***元，獨子費***元；（2）、捐贈收入***元（門面承包人***）；（3）其他收入***元（存款利息收入***元，門面租金***元，中標違約金***元）；共收入***元。20**年支出，（1）、事業(yè)支出***元，其中：基本工資***元，績效工資***元，津補貼***元，年終一次性獎***元，先進獎***元，社會保障繳費***元，日常公用開支***元，對家庭和個人補助支出***元：（其中，退休人員經(jīng)費***元，生活補助***元，助學(xué)金***元，獎勵金***元，住房公積金***元，其他***元），債務(wù)付息***元，其他資本性支出***元。2012年收入支出品迭余***元。

二、發(fā)現(xiàn)的問題

1、門面租金收入部分入賬不及時。2011年9月30日下午3：40*****3、4、5、6號門面公開競標，底價分別為6000元、7500元、4000元、3500元，參加競標人員有：****，競標結(jié)果是3號門面30500元、4號門面50600元、5號門面12300元、6號門面3900元；合同價分別為6000元、7500元、4000元、3400元；中標價減去合同價的差，由中標者捐贈給學(xué)校，用于支付監(jiān)考、閱卷、值周等。以上內(nèi)容來自學(xué)校會議記錄。經(jīng)查****學(xué)校收入賬，門面收入分兩次入賬，第一次是2011年10月4號憑證捐贈收入****元，其他收入（門面租金）****元；第二次是2012年5月6號憑證捐贈收入26400元，其他收入3000元。2011年10月入賬的收入用于了學(xué)校的日常公用開支，2012年5月入賬的收入用于了：（1）事業(yè)支出18677元，其中 ；（2）2011年10月23日暫支教研活動費****元，2012年4月3日***元。2012年5月門面收支品迭余****元。

2、工程款沒及時結(jié)算，掛賬時間較長。長樂小學(xué)從2010年至2012年5月的建維修工程都全部結(jié)束，資料齊全，都有審計結(jié)論，但資金沒有清算，掛賬有*****元（承建方領(lǐng)了款未開正式發(fā)票），但學(xué)校實際只欠承建方61500元。

3、部份支出發(fā)票的附件記錄不詳。如：（1）、少量租車存在無用車記錄，（2）、少量勞務(wù)費無工作量清單，（3）、支監(jiān)理費沒附相關(guān)資料。（4）、2010年有兩張維修發(fā)票（*****元）無附件，（5）、2010年有兩張培訓(xùn)發(fā)票（***元）無附件

4、代開發(fā)票領(lǐng)款人沒有簽字。

5、有沒按經(jīng)濟用途分類做賬的現(xiàn)象。

三、評價和建議

從這次審計中發(fā)現(xiàn)的以上問題可以看出，****學(xué)財會工作執(zhí)行財政紀律不夠嚴，學(xué)校財務(wù)監(jiān)督不力，造成了有收入沒及時入賬的現(xiàn)象，票據(jù)要素不齊、資金清理不及時等現(xiàn)象，為了嚴肅財經(jīng)法紀，促進其改善管理工作，我們建議如下。

1、財會人員加強財經(jīng)方面法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，為學(xué)校的發(fā)展，建好議，服好務(wù)；同時加強業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)能力，使會計操作的規(guī)范程度不斷得到提高。

2、為了嚴肅財經(jīng)紀律，今后學(xué)校的收入全額、及時進賬，****的原因。

3、要素不清、附件不齊的原始憑證在本月內(nèi)完善。

4、財政直接支付時除了現(xiàn)有要求外，要求承建方出具正式發(fā)票再付款。

5、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、財會人員、財務(wù)審核人員各行其責，對每筆業(yè)務(wù)認真審核，每項經(jīng)濟業(yè)務(wù)認真清理。

以上報告妥否，請審核。

第三篇：租金催款函

關(guān)于盡快支付租金的函

XXX;

現(xiàn)就貴方未及時支付本人租金一事向貴方致函如下：

XX年X月X日，貴方與本人(或“經(jīng)協(xié)商達成口頭協(xié)議”)簽訂了《XXXX合同》。雙方約定,貴方應(yīng)于XXXX年X月X日支付租金人民幣XX元、于XXXX年X月X日支付租金人民幣XX元，然而貴方卻并未能按約定及時支付租金,現(xiàn)共欠租金人民幣XX元。

本人認為，雙方既已有約在先，當全力守信方能長期友好合作，故特致函請貴司于XX年X月X日前將所欠租金支付本人.

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此致

敬禮

XXX

年月日

第四篇：租金催款函

催款函

XXX有限公司：

現(xiàn)就貴公司未及時支付我方租金一事致函如下：201x年x月x日，貴公司與我司經(jīng)平等協(xié)商就位于 xxxxx的樓房 的租賃事宜達成協(xié)議并簽訂了《租賃合同》。依據(jù)雙方合同約定，貴公司應(yīng)于2017年9月1日前向我方支付次年租金xx元，但貴方并未按約定及時支付租金。

我司認為，雙方既然已有約在先，當全力守信方能長期友好合作，為避免影響雙方的長期合作，故特函請貴公司于2017年 月 日前支付次年租金，并保留通過法律途徑解決的權(quán)利，屆時可能給貴方造成不良影響或?qū)⒂袚p貴司的誠信形象，敬請諒解！

特此函告！

xxxx有限公司

2017年10月14日

第五篇：購物中心預(yù)算及樓層租金分解說明

購物中心預(yù)算及樓層租金分解說明

1、設(shè)置商業(yè)公司架構(gòu)，確定全體工作人數(shù)。架構(gòu)：

招商部、營運部、物業(yè)部、工程部、財務(wù)部、行政人事部、電腦部、企劃部

2、促各相關(guān)部門開展市場調(diào)研：

招商/營運：招管理模式及費用、竟爭對手的各樓層租金水平。行政：行政管理模式及費用標準 財務(wù)：管理模式及費用標準 IT：管理模式及費用標準

企劃：管理模式及費用、廣告計劃標準 物管/工程：管理模式及費用標準 人事/行政：管理模式及費用標準

3、所有調(diào)研數(shù)據(jù)進行匯總，以部門為單位制定各項成本費用預(yù)算。⑴固定成本； ⑵變動成本； ⑶各種稅費； ⑷資產(chǎn)折舊；

⑸其它不可預(yù)見的費用等；

⑹各項成本中需考慮商業(yè)幾項比較大的費用：

A、掉鋪率20%-30%：新商場首年開業(yè)率一般約為70%-80%；

B、3個月免租期：一般主力店免租期為6個月，次主力店及品牌商3個月；

C、市場推廣費8%：一般新開業(yè)商場因知名度不高，第一年需要加大宣傳，第一年推廣費比較高一些，設(shè)8%，第2年略低，設(shè)6%，第3年次之，設(shè)3%。隨著知名度擴大和業(yè)績穩(wěn)定，第4-5年推廣費預(yù)算可不做或少做，項目成熟以后推廣費用不但無支出而且還可以增加帶來收入。

一般以租金收入為基準（公式為：推廣費=租金收入×8%），推廣費總額分解到該季、月、周。（1、可以根據(jù)淡旺季節(jié)來分。

2、也可以按使用節(jié)奏不同分解，如開業(yè)時集中使用推廣費、開業(yè)后一段時間需持續(xù)廣告投放需費用）。

D、工程改造分攤：重大機電設(shè)備調(diào)整、工程改造（參考不同的折舊分攤期）。E、前期開辦費公攤

4、總收入測算（均須分攤到樓層租金中去）。

總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費(如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分攤費）

+掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%)+3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3 +前期開辦分攤費等 +其它費用等

-已出租費（如果有已經(jīng)出租的物業(yè)）

5、設(shè)定樓層租金系數(shù)，測算樓層租金占百分比 說明：

1樓要承擔任務(wù)總費用的50%左右，2樓租金為一樓的50%左右，3樓租金二樓的50%左右，4樓租金為三樓的50%，五樓租金約為四樓的50%以此類推。B1樓為五樓租金的50%。例：設(shè)總系數(shù)為1

6、每個樓層的月租金總額 公式為：

1樓月租金總額=（費用總額×1F所占百分比）/12 2樓月租金總額=（費用總額×2F所占百分比）/12 3樓月租金總額=（費用總額×3F所占百分比）/12 4樓月租金總額=（費用總額×4F所占百分比）/12 5樓月租金總額=（費用總額×5F所占百分比）/12 B1樓月租金總額=（費用總額×B1所占百分比）/12

7、每F每月/元/㎡

套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式為：每F每月/元/㎡ =1樓月租金總額/樓層面積 =2樓月租金總額/樓層面積 =3樓月租金總額/樓層面積 =4樓月租金總額/樓層面積 =5樓月租金總額/樓層面積 =B1樓月租金總額/樓層面積

8、優(yōu)劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優(yōu)/劣鋪單價可參考樓層系數(shù)的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。如下表：

9、然后與市場調(diào)研租金水平進行對比，并判斷項目租金針對本市場情況是否合理？ 本地或目標市場的商家是否可以承租該租金水平？租金高了容易導(dǎo)致招商失敗，租金低了開發(fā)商遭受損失。

10、調(diào)整預(yù)算，預(yù)算一般來講不宜過高，接近市場水平即為合理，以可實現(xiàn)為最佳： ⑴增加或減少第3條中成本細項費用。⑵直接對樓層租金單價或總價進行調(diào)高或降低收入費用，A、根據(jù)市場平均租金水平或商家承租能力。

B、根據(jù)市零售市場的銷售淡、旺季分別開來制定差異化月度總租金（一般來說3月-7月份為市場淡季，8月-2月為旺季）。⑶降低成本費用 ⑷增加收入來源 ⑸增加營業(yè)外收入