第一篇：安置房物業(yè)管理講話

在全區(qū)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作會議上的講話

（2011年5月日）

同志們：

今天，我們在這里召開全區(qū)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作會議，主要任務是總結(jié)分析前階段安置房物業(yè)管理試點工作情況，研究貫徹落實惠府發(fā)[2011]56號文件-《關(guān)于加強拆遷安置房小區(qū)管理服務的實施意見（試行）》，采取切實有效措施，抓好“政府扶持，屬地管理，專業(yè)服務”物業(yè)管理新機制的全面落實，力爭在較短時間內(nèi)改變拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理相對滯后的局面。剛才，我們參觀了xx和xx兩個拆遷安置房小區(qū)；錢橋街道、堰橋街道就如何規(guī)范拆遷安置房小區(qū)建設管理、落實物業(yè)服務屬地管理機制、有效提升拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理水平等方面分別介紹了好的經(jīng)驗和做法，值得大家學習和借鑒。下面，我就加強拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理問題講三個方面意見：

一、統(tǒng)一思想，認清形勢，切實增強做好拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作的使命感和責任感。

拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個熱點問題，直接關(guān)系到群眾的日常生活和社會穩(wěn)定。撤市建區(qū)以來至2010年底，我區(qū)累計拆遷面積840.25萬平方米，拆遷安置房累計建設面積696.76萬平方米，城市化得到快速推進，但是拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理卻沒有同步協(xié)調(diào)發(fā)展，成為急需解決的問題。因此，我們要從構(gòu)建和諧社會的高度，統(tǒng)一思想，提高認識，切實增強做好安置房物業(yè)管理工作的使命感和責任感，變被動為主動，努力提升安置房物業(yè)管理水平。我們要保持清醒的頭腦，認真調(diào)查研究，認清面臨的形勢和工作壓力。

一是安置房小區(qū)物業(yè)管理存在問題比較多。標準低：在建設層面，主要是早期建設的一些拆遷安置房，建設手續(xù)不規(guī)范、標準不高、設備設施配套不到位、質(zhì)量遺留問題整改不及時等現(xiàn)象時有發(fā)生；在服務層面，主要是服務標準較低，規(guī)范化、市場化程度不夠。管理空：交付使用后的小區(qū)長效管理措施沒能及時跟上，小區(qū)綠地種菜、違章搭建、破墻開店、亂停亂放、毀損設施、環(huán)境臟差等現(xiàn)象比較嚴重。投訴多：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，既是人民群眾投訴的熱點，也是人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點。二是物業(yè)管理的責任意識比較弱。近年來，我市相繼出臺了一批規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的意見，對改變拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理相對滯后的狀況起到了很好的指導和推動作用。但從我區(qū)面廣量大的拆遷安置房小區(qū)管理現(xiàn)狀來看，好壞參差不齊，形勢還不容樂觀。不少部門和單位，對安置房物業(yè)管理工作不夠重視，只喊在嘴上，而不落實在行動上，責任意識比較淡薄，從而造成上級部門抓推進，下級部門不落實的局面。三是物業(yè)管理協(xié)作配合比較弱。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及不同利益訴求，矛盾錯綜復雜，尤其是拆遷安置房小區(qū)，情況更加特殊，僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨斗，很難搞好拆遷小區(qū)的物業(yè)管理。小區(qū)的許多管理矛盾和問題，沒有強有力的行政干預、社區(qū)組織的積極配合、廣大業(yè)主的大力支持是很難進行調(diào)解處理的。事實上小區(qū)物業(yè)管理只是社區(qū)管理的一個組成部份，物業(yè)服務只是一種企業(yè)行為。

面對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的嚴峻形勢，我們要時刻保持清醒的頭腦，充分認識物業(yè)管理工作的緊迫性、復雜性、重要性，從維護廣大拆遷戶的切身利益出發(fā)，從確保社會穩(wěn)定的高度出發(fā)，從促進幸?；萆接趾糜挚彀l(fā)展的要求出發(fā)，我們必須沉下心來，一絲不茍抓協(xié)調(diào)、一絲不茍抓推進、一絲不茍抓落實。

二、明確目標，突出重點，全面貫徹落實安置房小區(qū)管理實施意見。前一階段，我們開展了安置房小區(qū)物業(yè)管理的試點工作，各鎮(zhèn)（街道）通過大力整治小區(qū)環(huán)境、健全管理網(wǎng)絡、試行收費等舉措，切實改善了試點小區(qū)的生活環(huán)境，積累了一些寶貴經(jīng)驗。開發(fā)區(qū)、堰橋街道已經(jīng)開始對外來租賃購房戶收取停車管理費及物業(yè)管理費，效果較好，其它鎮(zhèn)（街道）要迅速跟進。近期,市政府轉(zhuǎn)發(fā)了市建設局《關(guān)于加強拆遷安置房小區(qū)管理的指導意見》（錫政辦發(fā)[2011]79號），區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于加強拆遷安置房小區(qū)管理服務的實施意見（試行）》（惠府發(fā)[2011]56號文件），這兩個文件的下發(fā)，為今后一個時期安置房物業(yè)管理的開展明確了工作目標，提供了政策依據(jù)，各地和各部門要根據(jù)兩個文件要求，結(jié)合本地實際，加大工作力度，重點做好以下幾個方面工作：

（一）要強化規(guī)劃建設。一是科學規(guī)劃。安置房小區(qū)的規(guī)劃建設要與城鎮(zhèn)布局規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接，與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整相結(jié)合，在建設中要按照區(qū)域城市化的發(fā)展要求，根據(jù)行政村撤并、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設施和公共服務設施布局的不同情況，合理確定建設規(guī)模、空間形態(tài)和居住模式，突出新型農(nóng)村社區(qū)的個性特色，形成不同類型的居住社區(qū)；二是完善配套。要加大有效投入，確保道路、綠化、污水處理等公共設施全

部到位，完善商業(yè)網(wǎng)點用房、農(nóng)貿(mào)市場、學校等一系列生活服務設施，以及相應的健身休閑設施，完善社區(qū)服務功能，提高社區(qū)服務效率，為安置群眾正常開展各類活動、提高生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。同時要合理配置小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房、經(jīng)營性租賃用房和汽車庫（位），通過出租而非出售的方式，專項補充物業(yè)管理經(jīng)費不足。三是加強監(jiān)管。進一步規(guī)范安置房建設手續(xù)，提高建設質(zhì)量，強化安置房建設安全質(zhì)量監(jiān)督管理，各地區(qū)在建的安置房要及時納入安全、質(zhì)量監(jiān)控體系，確保建筑安全質(zhì)量，使安置房建設工程成為放心工程、安全工程、規(guī)范工程。

（二）要建立健全管理體制。一是建立健全物業(yè)管理工作機構(gòu)。按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務”的原則，各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)要建立物業(yè)管理工作機構(gòu)，設立安置房小區(qū)物業(yè)管理辦公室，根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置房小區(qū)物業(yè)管理辦公室負責本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理的組織實施、經(jīng)費保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核，全面履行鎮(zhèn)（街道）安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責。對組建的物業(yè)管理公司，要從完善機制體制著手，強化行業(yè)資質(zhì)管理，以取得有效的物管企業(yè)資質(zhì)。二是建立健全社區(qū)組織。針對目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過渡狀態(tài)，對達到一定聚居人口，應依法建立社區(qū)居委會，同時，對安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費、領(lǐng)導體制與工作機制等進行明確規(guī)范。三是要提升社區(qū)服務水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務從社區(qū)管理中脫出來，交給物業(yè)管理企業(yè)去管理，從而更加注重社區(qū)的管理和服務，完善社區(qū)服務的各項服務平臺，為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務，增加居民對社區(qū)的認同感、歸屬感

和同住同建的意識。同時要加強與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進。

（三）要把握工作重點。在拆遷安置小區(qū)實施物業(yè)管理過程中，要重點把握好以下幾個關(guān)鍵點。一是要合理確定物業(yè)管理模式。各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)要對管理的安置小區(qū)進行梳理，要根據(jù)各拆遷安置小區(qū)的實際情況，合理確定物業(yè)管理模式，并對照《無錫市普通住宅物業(yè)管理服務簡明標準（試行）》，制定相應的服務等級和收費標準。條件較好的的拆遷安置房小區(qū)，各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)應積極推行政府指導下的市場化管理，通過招投標的方式，選聘優(yōu)秀的的物業(yè)服務企業(yè)，按小區(qū)核定的服務等級實施專業(yè)化管理；不具備條件的拆遷安置房小區(qū)，由鎮(zhèn)（街道）組建的物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)進行管理，確?；镜谋０?、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項目的交接。各鎮(zhèn)、街道作為安置小區(qū)的建設單位，在小區(qū)竣工前后，一定要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作，完備手續(xù)，完善相應的管理制度，只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實施高效的小區(qū)物業(yè)管理，同時也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費落實。各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)要建立拆遷安置房小區(qū)管理服務經(jīng)費保障機制，通過財政補貼、配套設施收益、業(yè)主繳納等途徑多渠道籌集管理服務資金，設立專戶并實行收支兩條線管理。要根據(jù)《無錫市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交納專項維修資金，并落實房屋及公共部位的維修責任。

三、加強領(lǐng)導，落實責任，推動全區(qū)安置房物業(yè)管理工作再上新臺階 一要加強組織領(lǐng)導。區(qū)政府成立區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組。

各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)也要成立相應領(lǐng)導小組，加強組織領(lǐng)導。區(qū)政府成立區(qū)拆遷安置房小區(qū)管理服務工作領(lǐng)導小組。由分管區(qū)長任組長，區(qū)房管局局長任副組長，區(qū)規(guī)劃、建設、國土、城管、公安、物價、財政等相關(guān)職能部門以及各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)分管負責人為成員，負責督促檢查有關(guān)單位履行職責，協(xié)調(diào)處理管理服務工作中的重大問題。各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)要成立相應領(lǐng)導小組，并確定或成立專門的工作機構(gòu)，具體負責管理服務工作，在全區(qū)建立起一級抓一級、層層有落實的管理服務工作體系，為管理服務工作提供堅強有力的保障。區(qū)各有關(guān)單位和部門要加強對物業(yè)管理工作的指導、服務和監(jiān)督，要進一步加大對安置小區(qū)物管企業(yè)的指導和扶持力度，促進我區(qū)安置小區(qū)物管機構(gòu)的健康成長。

二要強化督查考核。建立由區(qū)政府相關(guān)職能部門和鎮(zhèn)（街道）或開發(fā)區(qū)、社區(qū)為成員單位的安置房小區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡，以安置群眾滿意度作為考核的核心內(nèi)容，采取明查與暗訪相結(jié)合，平時與年終考核相結(jié)合的方式進行，考核采取現(xiàn)場督查、點評通報相結(jié)合的辦法，考核結(jié)果與區(qū)政府對各鎮(zhèn)（街道）或開發(fā)區(qū)年度目標管理考評掛鉤。開發(fā)區(qū)、各鎮(zhèn)（街道）應定期對所有安置房小區(qū)物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的處理情況進行檢查考核，細化對物管企業(yè)的考核辦法，憑考核結(jié)果對物管企業(yè)核撥管理經(jīng)費，實施優(yōu)獎劣懲，從而進一步提高物業(yè)管理水平。

三要營造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式，圍繞增強業(yè)主消費意識和物業(yè)企業(yè)的服務意識，通過報紙、電視、宣傳板報、發(fā)放《告居民書》等形式，加大安置房物業(yè)管理實施意見及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，爭取廣大居民的支持和理解，提升社會各界對加強安置房

物業(yè)管理服務工作的認知和認同。要通過開展物業(yè)管理宣傳教育活動，動員社會各界和廣大居民群眾，在享受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理成果的同時，引導住戶樹立“花錢買服務”的消費理念，增強自律意識自覺履行業(yè)主的責任和義務，積極維護物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的良好局面，真正做到同在一個社區(qū)，共建美好家園。

同志們，拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，責任重大。我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度，統(tǒng)一思想，銳意進取，創(chuàng)新發(fā)展，扎實工作，共同開創(chuàng)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展的新局面，為“幸?；萆健苯ㄔO作出新的貢獻。

謝謝大家！

第二篇：安置房物業(yè)管理探討

淺析城市長效管理與

安置小區(qū)物業(yè)管理的銜接

從90年代開始，隨著住房制度改革的深化、住宅建設的迅猛發(fā)展以及城市化速度的加快，專業(yè)化物業(yè)管理應運而生并迅速發(fā)展，物業(yè)管理范疇已從單一的住宅小區(qū)擴展到商務大廈、機關(guān)企事業(yè)單位、公共場所、學校醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、安置小區(qū)；服務內(nèi)容從最初的清掃保潔、綠化養(yǎng)護、門衛(wèi)值崗擴展到房屋和配套設施設備的維修管理、車輛車庫管理、園藝綠化、家政服務、居家養(yǎng)老、環(huán)境秩序、社區(qū)活動、特約服務和會展服務等，這一發(fā)展歷程表明：物業(yè)管理自“出生”起，始終擔負著城市基層管理的主要職責，是城市管理的重要組成部分。

一、物業(yè)管理在城市長效管理中的地位

物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理的范圍是一個個相對獨立的小區(qū)、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域，規(guī)范地管理起來，提升了城市品位。

物業(yè)管理是城市管理的延伸

物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔或協(xié)助政府完成，許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環(huán)境和公共設施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。

物業(yè)管理是城市管理的縮影

物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境；高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間；商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理，都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活。可以說，物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。

二、物業(yè)管理在城市長效管理中的作用

物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制

物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務，強化了城市管理的其他功能；而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

物業(yè)管理有利于長效管理

城市從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，亟待建立長效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場，將利用其專業(yè)能力，實行長效管理；對于業(yè)主房產(chǎn)最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化，這種市場化運作機制是實現(xiàn)城市長效管理的基本保證。

物業(yè)管理拉動了消費需求

今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。一方面，良好的物業(yè)管理具有品牌效應，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的砝碼，從而成為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證；另一方面，物業(yè)管理對擴大消費，拉動經(jīng)濟增長也有重要作用，物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟總值將越來越多。

物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設

物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面 以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用；另一方面，他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導作用。

三、安置小區(qū)的物業(yè)管理

安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個熱點問題，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問題主要表現(xiàn)在：

一是在建設層面：主要是建設手續(xù)不規(guī)范、標準不高、設備設施配套不到位、質(zhì)量遺留問題整改不及時等；

二是在服務層面：主要是服務標準較低，規(guī)范化、市場化程度不夠。三是在管理層面：交付使用后小區(qū)長效管理措施落實不到位，綠地種菜、違章搭建、公共場所私占、破墻開店、亂停亂放、毀損設施、環(huán)境臟亂差現(xiàn)

象比較嚴重。

四是投訴多：安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，既是人民群眾投訴的熱點，也是各級政府和人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點。

五是協(xié)作配合差：物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及不同利益訴求，矛盾錯綜復雜，僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨斗，沒有強有力的行政干預、社區(qū)組織的積極配合和廣大業(yè)主的大力支持是很難搞好安置小區(qū)的物業(yè)管理。

因此政府在指導和實施安置小區(qū)的物業(yè)管理時：

建立健全管理體制

一是按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務”的原則，建立物業(yè)管理工作機構(gòu)，設立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室，根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室負責本轄區(qū)內(nèi)安置小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理的組織實施、經(jīng)費保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核，全面履行安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責。

二是建立健全社區(qū)組織。針對目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過渡狀態(tài)，對達到一定聚居人口，應依法建立社區(qū)居委會，同時，對安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費、領(lǐng)導體制與工作機制等進行明確規(guī)范。

三是要提升社區(qū)服務水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務從社區(qū)管理中脫出來，交給物業(yè)管理企業(yè)去管理，從而更加注重社區(qū)的管理和服務，完善社區(qū)服務的各項服務平臺，為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務，增加居民對社區(qū)的認同感、歸屬感和同住同建的意識。同時要加強與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進。

把握安置小區(qū)的工作重點

在安置小區(qū)實施物業(yè)管理過程中，要重點把握好以下幾個關(guān)鍵點。一是要根據(jù)安置小區(qū)的實際情況，合理確定物業(yè)管理模式，制定相應的服務等級和收費標準。條件較好的安置房小區(qū)，要推行政府指導下的市場化管理，通過招投標的方式，選聘優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，按小區(qū)核定的服務等級實施專業(yè)化管理；不具備條件的安置房小區(qū)，由鎮(zhèn)（街道）組建的物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)進行管理，確?；镜谋０?、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項目的交接。在小區(qū)竣工前后要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作，完備手續(xù)、完善相應的管理制度，只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實施高效的小區(qū)物業(yè)管理，同時也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費落實，安置房小區(qū)管理服務經(jīng)費保障機制，通過財政補貼、配套設施收益、業(yè)主繳納物業(yè)費等途徑多渠道籌集管理服務資金，設立專戶并實行收支兩條線管理。

四、拓展安置小區(qū)物業(yè)管理新思路

政府物業(yè)，利弊不一

政府物業(yè)即鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府所開辦的物業(yè)公司，享受政府財政撥款，管理與服務水平一般，大多數(shù)沒有資質(zhì)或者只有三級資質(zhì)，主要服務于本區(qū)域范圍內(nèi)的安置小區(qū)和老小區(qū)物業(yè)管理，目前大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都是這么做的。其利在自家物業(yè)自家管，肥水不外流，隨時能調(diào)動、應急。其弊在政企不分，政府事事包辦，財政包袱加重，且安置戶不理解物業(yè)管理所引發(fā)的矛盾、社會輿論、企業(yè)用人等風險四起，政府可謂吃力不討好，你物業(yè)投入再大、管得再好，麻煩事情還是不少。作為政府分管城市管理和物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，我認為發(fā)展政府物業(yè)不確定因素較多，難以體現(xiàn)領(lǐng)導崗位個人業(yè)

績。除非政府物業(yè)所聘請的職業(yè)經(jīng)理人很專業(yè)且敬業(yè)，不僅能管好自己的安置小區(qū)物業(yè)，同時還有能力承接其他物業(yè)；不僅能減少政府財政補貼，還能為企業(yè)創(chuàng)造效益；不僅使安置小區(qū)業(yè)主滿意、政府滿意，同時還能襯托主管領(lǐng)導的政績。

讓企業(yè)擔當，政府既當裁判又坐莊

安置小區(qū)的物業(yè)管理，一般人理解政府既然安置，政府就要買單為安置戶提供物業(yè)服務。那么政府如何實施安置小區(qū)管理與逐步退出管理？當今鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以說沒有一個成功的案例，我的觀念：把一切經(jīng)營行為、經(jīng)營風險都轉(zhuǎn)接到物業(yè)企業(yè)，讓物業(yè)企業(yè)擔當，政府避開鎖碎的物業(yè)管理是非，做好莊家當好裁判，行使監(jiān)管職能。在小區(qū)承接交付時激勵物業(yè)主張收費，政府實施品質(zhì)服務提升貼補，引導物業(yè)企業(yè)提高服務品質(zhì)，讓業(yè)主從入住開始就養(yǎng)成花錢買服務的習慣。

第三篇：安置房物業(yè)管理年終總結(jié)

ＸＸ物業(yè)Ｘ年安置房物業(yè)管理工作總結(jié)

各位領(lǐng)導、同仁大家下午好！

即將過去的一年，對于我們Ｘ物業(yè)而言是不平凡的一年，在這一年里，在各級領(lǐng)導關(guān)心支持下，在公司全體員工的不懈努力下，公司取得了不少成績和榮譽?；就瓿闪四瓿跫榷ㄈ蝿眨裁媾R著不少問題，急需解決，現(xiàn)在就具體工作情況總結(jié)如下：

一、工作亮點回顧：

1、迎檢查，在Ｘ年里，我公司各小區(qū)累計成功迎接省、市、縣多級領(lǐng)導各項檢查Ｘ次，其中Ｘ花苑在迎接檢查過程中，表現(xiàn)出色，每次均圓滿完成任務，得到了領(lǐng)導們的一致好評。

2、創(chuàng)優(yōu)秀，在Ｘ年爭創(chuàng)“縣優(yōu)”過程中，各小區(qū)從內(nèi)到外多次整改，整治，對比兄弟單位，找差距、補不足，最終努力終于獲得回報，Ｘ花苑、Ｘ花苑創(chuàng)縣優(yōu)成功，另外有三個小區(qū)也加入創(chuàng)優(yōu)的行列，等待考評組的評審。

3、修內(nèi)功，從年初開始，公司制訂了針對安置小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度，加強人員培訓、提高管理素質(zhì)，把業(yè)務能力提高作為首選項，從思想層面上對安置小區(qū)物業(yè)管理有了更新的認識，另外，在各小區(qū)管理崗位進行競爭上崗，能者上、不作為者讓賢，經(jīng)過幾輪競爭下來，各小區(qū)的管理人員都脫胎換骨，管理水平都有了新的提高，小區(qū)的面貌也隨之煥然一新。

4、促維修，安置小區(qū)建成時間先后不一，有的小區(qū)剛交戶，有的小區(qū)已十年有余，由于老的小區(qū)規(guī)劃不足，年限久遠，不少小區(qū)路面，外墻、井蓋、落水管都出現(xiàn)了不同程度的損壞，給小區(qū)業(yè)主的生活帶來了很大的不便，維修刻不容緩，今年上半年，在星海社區(qū)領(lǐng)導的大力支持下，我們Ｘ花苑物業(yè)管理處統(tǒng)計了維修數(shù)據(jù)，整理了維修方案，提出了維修申請到安置辦，對Ｘ花苑進行了維修，得到了業(yè)主們一致好評，Ｘ花苑的維修成功申請落實也帶動了其它小區(qū)，各管理處把維修申請、落實都提上了日程，爭?。啬晟习肽陮嵤┚S修。

5、找點子，今年上半年，公司例會上開拓思路，全體員工積極參予，針對小區(qū)疑難點，亂種植、亂堆放現(xiàn)象找點子（解決方案）。結(jié)果群策群力，集思廣益找點子成功，用草種覆蓋亂種植已清理區(qū)域，控制亂種植成功，用上門幫老人劈木材的方式解決老年人亂堆放，成功率95%以上，此舉既緩解了違章種植戶的矛盾，又拉近了與業(yè)主的距離，為進

一步管理打下了良好的基礎(chǔ)。

二、工作難點總結(jié)

Ｘ年工作中的難點主要集中在以下幾個方面：

1、老年房周邊環(huán)境整治容易反彈，不能一步到位。

2、小區(qū)內(nèi)小吃店、裝潢店、小賣部的雜物亂堆放，車輛無序停放，屢教不改。

3、收種季節(jié)、占道打谷曬場、亂堆亂放秸稈難以避免。

4、房屋等建筑設施問題層出不窮，維修滯后，工作被動。

5、小區(qū)內(nèi)大型，超重車輛隨意通行，屢禁不止，報廢車輛占道、影響通行、破壞環(huán)境，目前還沒有最佳解決方案。

以上這五項問題涉及到，小區(qū)規(guī)劃，業(yè)主素質(zhì)、房屋質(zhì)量，綜合治理等多個方面，單憑物業(yè)公司來處理，很難到位，當然，辦法總比困難多，在新的一年里，我們物業(yè)公司各管理處將落實專人，跟蹤管理這些難點問題，同時積極申請相關(guān)主管部門支持配合，爭取早日解決。

三、新計劃

新的一年即將開始，我公司將一如既往的對比找差，解決難點，鞏固優(yōu)點，爭取在Ｘ年已取得成績的基礎(chǔ)上，在小區(qū)環(huán)境整治中，更上一層樓，把縣委縣政府提出的安置小區(qū)要“達標”的要求，做到實處，再爭取創(chuàng)1-2個“縣優(yōu)”小區(qū)，在小區(qū)基礎(chǔ)建設中，爭取各小區(qū)成立業(yè)主委員會，讓業(yè)主參予到管理中來，真正成為小區(qū)的主人，在工作難點解決時盡量爭取政府相關(guān)部門支持，努力做好，最后的目標，是通過全體員工的努力，在Ｘ物業(yè)做大做強的基礎(chǔ)上，讓“ ”在安置小區(qū)物管行列中位于前列，讓業(yè)主滿意、讓政府滿意！

總結(jié)單位：Ｘ物業(yè)管理有限公司

Ｘ年Ｘ月Ｘ日

第四篇：安置房物業(yè)管理工作匯報

安置小區(qū)物業(yè)管理工作匯報

時不待我，轉(zhuǎn)眼一年就要過去了，我代表物業(yè)管理有限公司就一年的工作情況向在座的各位做一簡單匯報。

一、舍得投入、提升內(nèi)部管理。

幾年來，我們做物業(yè)工作認識到靠一二個有能力、經(jīng)驗豐富的管理人才并不能完全做好物業(yè)管理。必須是一個由上而下的團隊共同完成。所以我公司今年組織全體員工走出去先后到XX等地參觀學習，同時組織公司人員請主管部門以及專業(yè)相關(guān)人員進行系統(tǒng)培訓，公司各部門人員的業(yè)務水平得到了一定的提升。在物業(yè)管理服務上也上了一個臺階。

二、宣傳引導、提升業(yè)主素質(zhì)。

我公司主要服務于農(nóng)民安置小區(qū)，宣傳不到位、業(yè)主對物業(yè)管理知識匱乏、認識模糊、理解偏差是開展物業(yè)管理工作的一大源頭性難題。首先我們通過宣傳欄張貼，宣傳車廣播，逐戶登門拜訪等活動，宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)內(nèi)容，增強居民接受管理和服務的意識，改變他們的生活習慣，逐步適應從獨立居住的無拘無束到集中居住的統(tǒng)一管理，逐步實現(xiàn)從農(nóng)民向市民的根本性轉(zhuǎn)變。

三、強化環(huán)境整治、提升小區(qū)整體形象。

今年我公司聯(lián)合街道、城管、公安等部門對小區(qū)進行多次環(huán)境整治，共清理出廢材料、壞家具、舊缸等廢棄物幾十車，拆除違建處，沒收油筒灶多個，清除亂種植面積達6000平方，補種苗木近7000平方，不斷完善配套設施，小區(qū)的形象已有了一個質(zhì)的飛躍，這些變化，業(yè)主們看在眼里，喜在心上，因此他們從拒不配合、充滿抵觸到默認、再到積極支持。業(yè)主與物業(yè)之間得到了融洽和諧，為小區(qū)的持續(xù)管理打下了基礎(chǔ)。在今年的X市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的檢查評比中獲得了肯定，對于農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理象今天這樣出乎他們的意料，感到驚喜！對我們?nèi)w員工的精神面貌也給予了充分的肯定。當然這一切與我們城管主管部門的領(lǐng)導及工作人員對我公司的支持關(guān)心是分不開的，在這里我借此機會向他們表示衷心感謝！

四、努力探索農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理的新途徑。

新的一年即將來臨，我們將會繼續(xù)努力打造農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理新的模式，具有一定特色的物業(yè)管理。“感人心者、莫先于情”，我們不斷努力服務，從細節(jié)入手、從細微處抓起、用我們的真情誠心，服務于業(yè)主，我們堅信，隨著時間的推移“精誠所至、金石為開”，我們的付出一定會得到業(yè)主和社會的認可。謝謝大家！

第五篇：如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法

如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法(建議稿)

陳宏斌

一、總則

為規(guī)范我區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動，營造整潔、有序、和諧的居住環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院令〔2007〕第504號）、《競速生省物業(yè)管理條例》、《如皋市安置房物業(yè)管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本暫行辦法。

（一）開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

（二）本規(guī)定所稱安置房，是指項目拆遷安置過程中由政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資、建設，向被征收人提供的回遷和異地安置住房。

（三）安置房小區(qū)物業(yè)管理工作堅持“政府指導、屬地管理、齊抓共管”的原則。

（四）區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組對全區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動負總責，負責協(xié)調(diào)處理安置房住房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。

國土規(guī)劃、交建、城管、財政、公安、經(jīng)濟、環(huán)保、民政、市場監(jiān)督等部門依據(jù)各自職責做好與安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

（五）建立街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）、物業(yè)服務企業(yè)“四位一體”的工作機制，具體職責如下：

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)管理工作，將安置房小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分，成立物業(yè)管理領(lǐng)導小組，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，牽頭組建小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項及矛盾調(diào)處工作。

社區(qū)居委會（村委會）應將物業(yè)管理納入社區(qū)公共管理服務范疇，配合街道辦事處組建小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會，參與小區(qū)秩序維護、物業(yè)費收取等物業(yè)管理日常工作，引導安置房和保障性住房業(yè)主或使用人樹立物業(yè)有償服務意識，參與對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管、考評工作；引導安置戶集中居住，整合剩余房源發(fā)展房東經(jīng)濟。

業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）負責監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主自覺遵守《管理規(guī)約》（《臨時管理規(guī)約》），履行義務，及時了解業(yè)主的意見和建議，協(xié)助社區(qū)委員會（村委會）做好相關(guān)工作。

物業(yè)服務企業(yè)應全面履行合同約定，提供質(zhì)價相符的服務，接受市、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）及業(yè)主的監(jiān)督，協(xié)助社區(qū)居委會（村委會）積極開展活動，定期將小區(qū)住戶信息反饋給社區(qū)居委會（村委會）及保障性住房管理機構(gòu)，協(xié)助做好綜治、安全等工作。

（六）開發(fā)區(qū)管委會每組織對各街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作情況進行考核，對物業(yè)管理工作指導監(jiān)督不力造成較大影響或失職、瀆職的，追究相關(guān)單位和人員的責任，并在績效考核時給予相應認定。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付

（一）安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。

保障性住房和以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房，應與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域應以小區(qū)建設用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)布局等因素。

（二）建設單位在安置房住房申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應持有關(guān)資料向房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起15個工作日內(nèi),會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行物業(yè)管理區(qū)域劃分，并告知建設單位或居委會（村委會）。

（三）項目指揮部（業(yè)主單位）應在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有關(guān)資料向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請確認行政管理歸屬，如需社區(qū)設置和調(diào)整，由所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照社區(qū)居委會設置、范圍調(diào)整的要求和程序提出申請，民政部門審核后，報市人民政府審批。

（四）項目指揮部（業(yè)主單位）必須按《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)定配足物業(yè)管理用房，并對物業(yè)管理用房進行普通裝修。提供的物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。

民政、國土規(guī)劃、財政部門應當統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)配套服務用房，建設單位或項目指揮部（業(yè)主單位）必須按規(guī)劃要求比例配置社區(qū)配套服務用房。

（五）建設單位與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或項目指揮部（業(yè)主單位）辦理安置房或保障性住房移交手續(xù)15日前，應當按照住建部《物業(yè)承接查驗辦法》及相關(guān)規(guī)定，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作，并在承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。

安置戶與選房小組辦理選房手續(xù)后，憑交房通知單等材料向物業(yè)服務企業(yè)辦理入住手續(xù)。

（六）鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

三、物業(yè)管理與服務

（一）安置房住房交付前一個月由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責組織社區(qū)居委會（村委會）和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會，代行小區(qū)業(yè)主委員會職責。具體成立辦法由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行制定。

小區(qū)管理委員會履行下列職責：

1．在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村（社區(qū)）的組織和參與下，代表小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務單位，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與物業(yè)服務單位簽訂前期物業(yè)服務合同；

2．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督物業(yè)服務單位履行物業(yè)服務合同；

3．對違反臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進行告誡；

4．協(xié)助所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)服務費減免有關(guān)工作；

5．協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。

（二）安置房住房已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應牽頭組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。市物業(yè)行政主管部門應加強對業(yè)主委員會成立工作的業(yè)務指導。

業(yè)主委員會成立后，小區(qū)管理委員會職責自行終止。

（三）廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負責管理，履行以下職責：

1．選聘物業(yè)服務單位，簽訂物業(yè)服務合同；

2．監(jiān)督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業(yè)服務；

3．會同物業(yè)服務企業(yè)做好廉租住房、公共租賃住房的動態(tài)管理和跟蹤服務工作；

4．負責入住和退出時移交、驗收、接管、結(jié)算等管理工作，建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案，發(fā)布使用動態(tài)信息；

5．承擔廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關(guān)的招標、委托等管理工作；

6．辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作；

7．核撥物業(yè)服務費補貼；

8．受理舉報和投訴，并及時依法處理；

9．委托的其它管理事項。

（四）安置房住房的物業(yè)服務由小區(qū)管理委員會（業(yè)主委員會），廉租住房、公共租賃住房的物業(yè)服務由專門管理機構(gòu)，在市物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下選聘有資質(zhì)、誠信經(jīng)營的物業(yè)服務企業(yè)，并按照以下規(guī)定時限完成：

1．經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的新建物業(yè)項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租賃住房的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成；

3．重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按原物業(yè)服務合同的約定完成；未約定的，應在原物業(yè)服務合同終止前60日完成。

未能及時選聘物業(yè)服務企業(yè)的，所在地社區(qū)居委會（村委會）要先行介入代管，為住戶提供基本的物業(yè)服務。

（五）物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內(nèi)的共用物防、消防、技防設施進行維護管理，提供安全防范服務，并按合同約定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務：

1．房屋共用部位的維護與管理；

2．房屋共用設施設備及其運行的維護與管理；

3．共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；

4．小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務；

5．房屋裝飾裝修管理服務；

6．房屋檔案資料管理；

7．法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他服務。

未按物業(yè)合同的約定或有關(guān)規(guī)定配置相關(guān)服務崗位人員的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（六）物業(yè)服務企業(yè)應在合同簽訂之日起30日內(nèi)向項目所在地物業(yè)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。物業(yè)服務合同應當明確約定物業(yè)服務人員配置詳細情況，物業(yè)服務企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。

物業(yè)服務企業(yè)不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動，物業(yè)管理項目經(jīng)理須有兩年以上的項目管理經(jīng)驗。若因工作原因物業(yè)項目經(jīng)理需變更的，必須提前30天將變更情況報送安置小區(qū)所在街道（鎮(zhèn)）審核，經(jīng)同意后方可進行變更，并抄送物業(yè)主管部門備案；物業(yè)企業(yè)未經(jīng)審核擅自變更或未按要求配置項目經(jīng)理的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。

（七）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，市場監(jiān)督、衛(wèi)生局、國土規(guī)劃局、交通建設局、城市管理局、環(huán)保局、消防大隊、公安派出所、業(yè)委會（安置房小區(qū)管理委員會）、電力公司、自來水公司、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會等單位參加，每季度召開一次。

同時，加強對物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導，每季度對物業(yè)服務企業(yè)的人員配置、服務內(nèi)容等進行檢查，確保向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務。

（八）鼓勵街道（鎮(zhèn)）自行組建具有獨立法人資格、有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)承接安置房或保障性住房小區(qū)物業(yè)管理工作。

（九）小區(qū)管理委員會負責擬定小區(qū)臨時管理規(guī)約，業(yè)主委員會、專門管理機構(gòu)負責擬定小區(qū)管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應當履行的義務及違反規(guī)約應當承擔的責任等事項。

（十）自首戶業(yè)主辦理交付手續(xù)之日起，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）須指派社區(qū)（村）干部協(xié)同小區(qū)業(yè)委會或?qū)ｉT管理機構(gòu)參與小區(qū)管理，同時應設置物業(yè)管理服務隊伍，及時處理違規(guī)改擴建、裝修、車輛停放等行為，要求行為人立即違法違規(guī)行為，并及時整改，行為人未按要求整改的，應當及時報告相關(guān)行政管理部門依法處理。

市人事組織部門應根據(jù)安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機構(gòu)設置和人員編制問題。

四、物業(yè)使用與維護

（一）安置房和保障性住房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約（管理規(guī)約）的規(guī)定，不得有下列行為：

1．擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

2．違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

3．侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

4．隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

5．堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

6．占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

7．賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

8．法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

小區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門。

（二）房屋交付后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。安置房的業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應向小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。保障性住房不得改變房屋使用性質(zhì)。

（三）建設單位應當依法按照保修期限、范圍承擔安置房和保障性住房的保修責任。保修期限內(nèi)，建設單位應督促施工單位組建維修隊伍，及時對保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行處置。

（四）廉租住房、公共租賃住房的承租人應當正確使用房屋及其配套設施設備，不得進行室內(nèi)二次裝修或?qū)κ覂?nèi)設施設備進行改裝；在租賃期限內(nèi)因使用不當造成功能障礙或損壞的，應當按規(guī)定修復并承擔費用，造成損失的應當賠償損失。

廉租住房和公共租賃住房室內(nèi)的配套設施設備超過使用年限需重新裝修、更換或需對房屋進行維修改造、增加設施設備的，由專門管理機構(gòu)統(tǒng)一組織實施，承租人應當予以配合。

（五）安置房和保障性住房小區(qū)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應向住房產(chǎn)權(quán)人或使用人直接收取有關(guān)日常費用，不得強行要求物業(yè)服務企業(yè)無償代收相關(guān)費用。

安置房和保障性住房小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等配套設施建成后交付上述單位。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當承擔小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關(guān)費用。

（六）安置房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房應當依據(jù)相關(guān)規(guī)定歸集專項維修資金，專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。

五、物業(yè)服務收費及補助

（一）安置房住房前期物業(yè)服務等級統(tǒng)一按《如皋市普通住宅物業(yè)服務收費指導標準》的三級標準執(zhí)行。

（二）享受最低生活保障的家庭，物業(yè)服務費減半收取。

符合享受減免政策的家庭，須向項目所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同有關(guān)單位進行核定，每年核定1次，核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

申請人家庭人均收入情況發(fā)生變化的，要及時向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。

（三）物業(yè)服務費自房屋交付之日次月起按月收取，經(jīng)雙方約定亦可預收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位承擔。已經(jīng)交付的房屋，物業(yè)服務費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。

前款所稱交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)手續(xù)。業(yè)主收到書面通知后,在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。

（四）區(qū)財政對安置房物業(yè)服務費給予適當補貼?；剡w第一年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的60%，第二年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的40%，第三年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的20%，第四年開始由被征收人按物業(yè)服務合同約定的標準自行繳納。補貼費用由物業(yè)企業(yè)每季度首月10日前提出申請，街道（鎮(zhèn)）審核并提供經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的合同向財政申請撥付，區(qū)財政審批后撥付至所在街道（鎮(zhèn)）。

建立如皋市人民法院與開發(fā)區(qū)住建局的訴調(diào)對接制度。因業(yè)主無正當理由未繳交自付部分物業(yè)費導致物業(yè)服務企業(yè)向法院起訴，業(yè)主為過錯方的，取消物業(yè)費政府補貼部分，業(yè)主應自行全額繳納物業(yè)費。同時物業(yè)公司或業(yè)主委員會應當配合法院的送達工作。

（五）物業(yè)服務企業(yè)接管安置房或保障性住房后，開發(fā)區(qū)按小區(qū)計容建筑面積向街道（鎮(zhèn)）撥付物業(yè)服務企業(yè)前期啟動資金，計容建筑面積10萬平方米以下的按10萬元給與補貼，計容建筑面積10萬平方米到20萬平方米的，按15萬元給與補貼，計容建筑面積超過20萬平方米的，按20萬元給與補貼用于物業(yè)服務企業(yè)參與分戶驗收、前期介入、承接查驗等工作的費用，具體使用辦法由街道（鎮(zhèn)）制定。

（六）安置房或保障性住房建設單位在項目預算時，應對前期物業(yè)補貼所需費用進行認真測算并列入其中。

（七）安置房小區(qū)住宅專項維修資金按照《如皋市商品住宅專項維修資金管理暫行規(guī)定》規(guī)定標準由各項目指揮部在分房時統(tǒng)一收取、存入專戶。

六、附則

（一）安置房小區(qū)剩余房源納入國有資產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)籌管理。

（二）安置房的共用配套設施，用于經(jīng)營的，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本及有關(guān)稅費后的收益，作為安置房住宅專項維修資金存入專用賬戶，全體業(yè)主共有。

（三）老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。

（四）本暫行規(guī)定未盡事宜，按有關(guān)國家法律法規(guī)執(zhí)行，本暫行規(guī)定由如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會負責解釋。

（五）本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行，試行兩年。