第一篇：三位一體：安置房小區(qū)物業(yè)管理的新模式（最終版）

三位一體：安置房小區(qū)物業(yè)管理的新模式

□徐月秋

安置房小區(qū)的物業(yè)管理是城市化推進(jìn)以來(lái)全區(qū)各級(jí)普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題，怎樣管、管什么、誰(shuí)來(lái)管，理論方面的研究從未中斷，但現(xiàn)實(shí)中反映出來(lái)的思想認(rèn)識(shí)的排斥現(xiàn)象，管理機(jī)制的滯后現(xiàn)象，配套設(shè)施的短腿現(xiàn)象，一直沒(méi)有得到很好解決。蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)探索實(shí)踐，走出了一條社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司“三位一體”管理的新路子，不僅理順了方方面面的關(guān)系，而且真正做到了為民惠民利民。

一、主要做法

蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)組建了具有獨(dú)立法人資質(zhì)的潤(rùn)和物業(yè)服務(wù)有限公司，分設(shè)7個(gè)物業(yè)管理站和2個(gè)物業(yè)管理處。物業(yè)從業(yè)人員218人，接管住宅面積130.8萬(wàn)㎡，其中，隱秀苑小區(qū)30萬(wàn)㎡、2462戶(hù)；湖濱苑小區(qū)10.6萬(wàn)㎡、806戶(hù)。從2009年5月1日起，開(kāi)發(fā)區(qū)安置小區(qū)物業(yè)管理工作全面由潤(rùn)和物業(yè)公司移交社區(qū)，實(shí)施條塊結(jié)合、統(tǒng)分結(jié)合的管理機(jī)制。針對(duì)本地區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，推行社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司“三位一體”管理新的運(yùn)作模式，具體有以下五個(gè)特征：

1、創(chuàng)新模式，下移重心，增強(qiáng)物業(yè)管理的工作針對(duì)性。開(kāi)發(fā)區(qū)各社區(qū)設(shè)立物業(yè)管理站，作為潤(rùn)和物業(yè)公司的分支機(jī)構(gòu)。對(duì)內(nèi)物業(yè)管理站人、財(cái)、物統(tǒng)一由各社區(qū)全權(quán)負(fù)責(zé)管理，對(duì)外潤(rùn)和物業(yè)公司在法律主體上和業(yè)務(wù)歸口上為各管理站承擔(dān)責(zé)任。各物業(yè)管理站在社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)本安置小區(qū)的保潔、保安、保綠、保修等日常管理、物業(yè)費(fèi)收繳、違章違規(guī)行為處置等均應(yīng)履行好自己的職能。

2、優(yōu)化配置，平衡資金，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)性。安置小區(qū)物業(yè)管理移交社區(qū)原則上要做到物業(yè)收支基本平衡。對(duì)于收支缺口，開(kāi)發(fā)區(qū)按照小區(qū)的規(guī)模以?xún)?yōu)惠條件配置商業(yè)店面房，以店面房租金進(jìn)行彌補(bǔ)。同時(shí)，根據(jù)各社區(qū)“兩整兩創(chuàng)”和物業(yè)管理站工作達(dá)標(biāo)驗(yàn)收情況，年終一次性給予各管理站下發(fā)考核獎(jiǎng)。各社區(qū)可以根據(jù)物業(yè)管理站的收支狀況靈活掌握。原物業(yè)公司未收足的物業(yè)管理費(fèi)部分作為應(yīng)收款（債權(quán)）無(wú)償劃撥物業(yè)管理站。各社區(qū)物業(yè)管理站的財(cái)務(wù)收支獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

3、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，有償服務(wù)，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)性。社區(qū)物業(yè)管理站與潤(rùn)和物業(yè)公司的業(yè)務(wù)實(shí)施統(tǒng)分結(jié)合。原則上電梯維修、房屋修理、綠化管理、垃圾清運(yùn)、化糞池清坑等需專(zhuān)門(mén)設(shè)備和專(zhuān)業(yè)技術(shù)的業(yè)務(wù)由潤(rùn)和物業(yè)公司以低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠條件為各社區(qū)物業(yè)管理站提供有償服務(wù)，潤(rùn)和物業(yè)公司和各社區(qū)物業(yè)管理站以服務(wù)合同的形式互相約束。保潔、保安等日常管理工作和維修工作由各管理站根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)和上級(jí)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定各自實(shí)施，潤(rùn)和物業(yè)公司予以相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

4、配強(qiáng)人員，提升能力，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)效性。各社區(qū)物業(yè)管理站站長(zhǎng)由社區(qū)副書(shū)記或副主任兼任，原則上要求專(zhuān)職管理，潤(rùn)和物業(yè)公司各安置小區(qū)物業(yè)管理人員根據(jù)現(xiàn)有崗位整體移交到各物業(yè)管理站。物業(yè)管理站招聘物業(yè)人員時(shí)優(yōu)先安置轄區(qū)內(nèi)“4045”人員，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，潤(rùn)和物業(yè)公司先后兩次舉辦了培訓(xùn)班，對(duì)站長(zhǎng)（經(jīng)理）及管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)新職工舉行了2期培訓(xùn)，從業(yè)人員素質(zhì)得到較大幅度提高，物業(yè)管理站人才結(jié)構(gòu)得到合理改善。

5、改善配套，歸集基金，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)性。開(kāi)發(fā)區(qū)做好維修基金的歸集工作，凡是當(dāng)年已交付使用的農(nóng)居房都力爭(zhēng)歸集好維修基金，繳市物業(yè)管理中心，設(shè)立專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ)，按規(guī)定有計(jì)劃合理使用基金利息；積極妥善解決農(nóng)民安置房“兩證”的辦理。對(duì)房屋大修理基金、電梯更新基金的歸集采用分期支付的形式，制訂好付款計(jì)劃，每年列入財(cái)政預(yù)算，由此解決因拖欠基金而帶給物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題；對(duì)在建工程完善相關(guān)制度，確保基金的預(yù)留，不被挪作它用；對(duì)原小區(qū)的配套設(shè)施統(tǒng)一檢修、維護(hù)、改善，確保正常使用功能的發(fā)揮。

二、初顯成效

蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)安置小區(qū)物業(yè)工作下移社區(qū)來(lái)，由于方案周密，操作程序清晰，實(shí)施迅速，加上各有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合到位，目前已經(jīng)逐步理順了領(lǐng)導(dǎo)、管理、服務(wù)的關(guān)系，各級(jí)崗位職責(zé)明確，各物業(yè)工作站展開(kāi)工作正常有序，社區(qū)物業(yè)管理成效初顯。

1、社區(qū)工作積極性明顯高漲。原物業(yè)公司和社區(qū)是兩個(gè)不同的單位，盡管有聯(lián)系有配合，但關(guān)系不是十分緊密。下移后，小區(qū)物業(yè)管理主要由社區(qū)承擔(dān)，并由副書(shū)記或副主任兼任站長(zhǎng)，變?cè)瓉?lái)的代管為現(xiàn)在的直管，更加便于為本小區(qū)解決“4050”人員就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)直接促進(jìn)了社區(qū)的工作熱情更為高漲，處理解決業(yè)主的問(wèn)題更為及時(shí)和到位，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司“三位一體”的模式運(yùn)行更加順暢。

2、物業(yè)管理體制機(jī)制逐步理順。社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司緊緊圍繞“三位一體”管理各方的工作職責(zé)開(kāi)展工作，使小區(qū)的管理日益向全覆蓋、立體化、動(dòng)態(tài)化發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了社區(qū)各項(xiàng)工作的開(kāi)展。社區(qū)物業(yè)管理站、物業(yè)公司配合，形成了由社區(qū)物業(yè)管理站和物業(yè)公司組成的聯(lián)系協(xié)作機(jī)制，通過(guò)彼此間良好的協(xié)作與配合，及時(shí)解決服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，共同為社區(qū)居民服務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理站通過(guò)發(fā)揮政

府與百姓間的橋梁紐帶作用，做好群眾意見(jiàn)的收集和反饋工作，與相關(guān)部門(mén)銜接，及時(shí)整改，改善管理舉措，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)協(xié)調(diào)管理過(guò)程中的新問(wèn)題，協(xié)商處理辦法。

3、業(yè)主參與管理主動(dòng)性明顯增強(qiáng)。由于物業(yè)管理關(guān)系理順了，社區(qū)、物業(yè)和業(yè)主的溝通增加了，物業(yè)與業(yè)主關(guān)系更為融洽，業(yè)主們普遍認(rèn)為物業(yè)下移的管理模式對(duì)他們的利益更有保障，嘗到了甜頭，得到了好處。因此業(yè)主們從思想觀(guān)念上有了改變，紛紛自覺(jué)主動(dòng)參與小區(qū)的物業(yè)管理工作。主動(dòng)提建議、出主意、想辦法，積極加入小區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍，成為一支編外管理的力量。同時(shí)，小區(qū)業(yè)委會(huì)也更為積極地參與管理，經(jīng)常與社區(qū)和物業(yè)溝通磋商，為管好小區(qū)，服務(wù)好業(yè)主獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

4、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量不斷提高。物業(yè)管理站加大對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的管理力度，將所有的規(guī)章制度統(tǒng)一上墻并建立臺(tái)賬，廣泛接受居民監(jiān)督，同時(shí)繼續(xù)加大物業(yè)整頓力度，加大行政管理力度。對(duì)不認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)、管理水平低、服務(wù)質(zhì)量不到位的物業(yè)人員給予相關(guān)處理。嚴(yán)格實(shí)行了定崗、定責(zé)、定標(biāo)準(zhǔn)，重新整合人力資源，優(yōu)化人員組合，落實(shí)服務(wù)站長(zhǎng)責(zé)任制，并制定詳細(xì)的考核標(biāo)準(zhǔn)及嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲辦法，每月實(shí)施考評(píng)，待遇與工資掛鉤，使得物業(yè)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部責(zé)任更加明確，職責(zé)更加具體，干部職工的工作責(zé)任心明顯增強(qiáng)，工作效率有了顯著提高。

三、當(dāng)前各安置小區(qū)存在的共性問(wèn)題

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)社會(huì)性、綜合性系統(tǒng)工作，千頭萬(wàn)緒，牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶(hù)老百姓的心，應(yīng)該得到全社會(huì)的關(guān)心和支持。反觀(guān)全區(qū)面上的現(xiàn)狀，大多數(shù)農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)內(nèi)涵與外觀(guān)很不協(xié)調(diào)，存在較大反差，最突出的共性問(wèn)題有：

１、部份居民思想觀(guān)念舊。一些新市民受傳統(tǒng)散居村落影響，缺乏整體意識(shí)，個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用；缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全的相關(guān)知識(shí)，少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無(wú)所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對(duì)集中居住的新建小區(qū)不適應(yīng)，一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車(chē)位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益；老的生活習(xí)慣一時(shí)難以改變，垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見(jiàn)，與現(xiàn)代居住環(huán)境不相符。

２、物業(yè)組織機(jī)構(gòu)運(yùn)作難。物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利，自覺(jué)參與到小區(qū)管理中去。而很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難，有些小區(qū)在入住幾年

后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)；個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患；另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

３、業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村莊搬遷到新建小區(qū)，對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念。業(yè)主不交費(fèi)的借口眾多，保潔不滿(mǎn)意、修理不及時(shí)、巡邏不勤快、綠化不到位等。甚至有的人沒(méi)有任何理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。就想“搭車(chē)消費(fèi)”，用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù)，加上現(xiàn)有法律對(duì)欠費(fèi)現(xiàn)象缺少相關(guān)整治舉措，效仿的人越來(lái)越多，直接后果就是導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

４、工程質(zhì)量遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁多。安置小區(qū)通過(guò)綜合驗(yàn)收，向業(yè)主交房時(shí)還存在一些遺留問(wèn)題。如區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設(shè)施未完工，影響業(yè)主入??；房屋外墻、飄窗、陽(yáng)臺(tái)滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)；電子對(duì)講門(mén)、監(jiān)控設(shè)備存在故障，招來(lái)業(yè)主指責(zé)。工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決，這些問(wèn)題帶到業(yè)主入住階段，業(yè)主往往很難直接與建設(shè)單位打交道，多數(shù)業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)，從而很容易將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，給物業(yè)管理帶來(lái)相當(dāng)大的壓力。

四、加強(qiáng)全區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理幾點(diǎn)建議

1、要在體制機(jī)制上樹(shù)好模式，培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。在體制方面，要通過(guò)總結(jié)經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)的成功經(jīng)驗(yàn)，摸索出一套適合本小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開(kāi)、財(cái)務(wù)公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

2、要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線(xiàn)隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和社區(qū)管理理論，開(kāi)拓工作思路，在實(shí)踐中提高綜合知識(shí)的運(yùn)用能力。

3、要在強(qiáng)化管理上做好文章，建立能夠履行應(yīng)盡職能的優(yōu)秀機(jī)構(gòu)隊(duì)伍。配強(qiáng)、配好下屬工作站、管理處、中轉(zhuǎn)站等管理人員，進(jìn)一步調(diào)整和設(shè)置好保安、衛(wèi)生保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，并健全和完善物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，做到嚴(yán)格管理，規(guī)范操作。健全和落實(shí)目標(biāo)責(zé)任考核制，特別是加大收費(fèi)管理力度，配強(qiáng)、配好收費(fèi)員，嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)罰措施，做到獎(jiǎng)罰分明，充分調(diào)動(dòng)大家的工作積極性，提高凝聚力和戰(zhàn)斗力。

4、要在前期謀劃上打好基礎(chǔ)，營(yíng)造能夠保障宜居生活的優(yōu)美居住環(huán)境。根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，針對(duì)不同小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)，有的放矢展開(kāi)物業(yè)管理工作。加強(qiáng)對(duì)新建小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收工作。發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，否則要對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰并不準(zhǔn)進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)獲得新項(xiàng)目；認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作。對(duì)正在建設(shè)的住宅小區(qū)，要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝、配套建設(shè)和綜合驗(yàn)收入手，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督。確保規(guī)劃安排中的配套設(shè)施設(shè)備同步施工、同步建設(shè)，使管理與建設(shè)齊頭并進(jìn)。

5、要在開(kāi)拓創(chuàng)新上動(dòng)好腦筋，尋求能夠加強(qiáng)物業(yè)管理的優(yōu)化發(fā)展渠道。在確保做好現(xiàn)有接管范圍的物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，積極利用和挖掘自身的資源條件優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)出擊，多頭發(fā)展，廣聚財(cái)源。利用已核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍，找出路。如中介、搬運(yùn)、花卉租賃、裝飾裝潢服務(wù)等。既能增加物業(yè)管理的收入，又能解決小區(qū)內(nèi)一部分下崗失業(yè)人員的困難，為失地失業(yè)群眾解決現(xiàn)實(shí)困難。積極做好外向拓展工作，在全面提高管理水平上下工夫，全面提升形象，樹(shù)立管理品牌，逐步爭(zhēng)取向外拓展，走市場(chǎng)化運(yùn)作之路，贏得廣闊的發(fā)展空間。

第二篇：安置房物業(yè)管理探討

淺析城市長(zhǎng)效管理與

安置小區(qū)物業(yè)管理的銜接

從90年代開(kāi)始，隨著住房制度改革的深化、住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展以及城市化速度的加快，專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生并迅速發(fā)展，物業(yè)管理范疇已從單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到商務(wù)大廈、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、公共場(chǎng)所、學(xué)校醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、安置小區(qū)；服務(wù)內(nèi)容從最初的清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、門(mén)衛(wèi)值崗擴(kuò)展到房屋和配套設(shè)施設(shè)備的維修管理、車(chē)輛車(chē)庫(kù)管理、園藝綠化、家政服務(wù)、居家養(yǎng)老、環(huán)境秩序、社區(qū)活動(dòng)、特約服務(wù)和會(huì)展服務(wù)等，這一發(fā)展歷程表明：物業(yè)管理自“出生”起，始終擔(dān)負(fù)著城市基層管理的主要職責(zé)，是城市管理的重要組成部分。

一、物業(yè)管理在城市長(zhǎng)效管理中的地位

物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理的范圍是一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個(gè)城市。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域，規(guī)范地管理起來(lái)，提升了城市品位。

物業(yè)管理是城市管理的延伸

物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)、文化活動(dòng)以及各種創(chuàng)建活動(dòng)的微觀(guān)地理單位，通過(guò)物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來(lái)，由企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成，許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開(kāi)展愛(ài)綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂(lè)、愛(ài)心捐助等活動(dòng)，填補(bǔ)了政府對(duì)公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。

物業(yè)管理是城市管理的縮影

物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個(gè)舒適的居家環(huán)境；高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個(gè)便捷的工作空間；商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理，都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活?？梢哉f(shuō)，物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，沒(méi)有健全的物業(yè)管理就沒(méi)有現(xiàn)代化的城市管理。

二、物業(yè)管理在城市長(zhǎng)效管理中的作用

物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制

物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了城市管理的其他功能；而市民則從被管理的對(duì)象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

物業(yè)管理有利于長(zhǎng)效管理

城市從“重建設(shè)、輕管理” 進(jìn)入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，亟待建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，將利用其專(zhuān)業(yè)能力，實(shí)行長(zhǎng)效管理；對(duì)于業(yè)主房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化，這種市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)效管理的基本保證。

物業(yè)管理拉動(dòng)了消費(fèi)需求

今后一段時(shí)期，住房仍將是居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。一方面，良好的物業(yè)管理具有品牌效應(yīng)，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的一個(gè)很有份量的砝碼，從而成為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證；另一方面，物業(yè)管理對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有重要作用，物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房的積極性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來(lái)越多。

物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)

物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面 以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用；另一方面，他們會(huì)同社區(qū)積極組織開(kāi)展業(yè)主喜聞樂(lè)見(jiàn)的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營(yíng)造互幫互助、誠(chéng)實(shí)友愛(ài)的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹(shù)立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。

三、安置小區(qū)的物業(yè)管理

安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

一是在建設(shè)層面：主要是建設(shè)手續(xù)不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施配套不到位、質(zhì)量遺留問(wèn)題整改不及時(shí)等；

二是在服務(wù)層面：主要是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低，規(guī)范化、市場(chǎng)化程度不夠。三是在管理層面：交付使用后小區(qū)長(zhǎng)效管理措施落實(shí)不到位，綠地種菜、違章搭建、公共場(chǎng)所私占、破墻開(kāi)店、亂停亂放、毀損設(shè)施、環(huán)境臟亂差現(xiàn)

象比較嚴(yán)重。

四是投訴多：安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，既是人民群眾投訴的熱點(diǎn)，也是各級(jí)政府和人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。

五是協(xié)作配合差：物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及不同利益訴求，矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨(dú)斗，沒(méi)有強(qiáng)有力的行政干預(yù)、社區(qū)組織的積極配合和廣大業(yè)主的大力支持是很難搞好安置小區(qū)的物業(yè)管理。

因此政府在指導(dǎo)和實(shí)施安置小區(qū)的物業(yè)管理時(shí)：

建立健全管理體制

一是按照“政府扶持、屬地管理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)”的原則，建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，設(shè)立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室，根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)安置小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理的組織實(shí)施、經(jīng)費(fèi)保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核，全面履行安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責(zé)。

二是建立健全社區(qū)組織。針對(duì)目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過(guò)渡狀態(tài)，對(duì)達(dá)到一定聚居人口，應(yīng)依法建立社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)，對(duì)安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費(fèi)、領(lǐng)導(dǎo)體制與工作機(jī)制等進(jìn)行明確規(guī)范。

三是要提升社區(qū)服務(wù)水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務(wù)從社區(qū)管理中脫出來(lái)，交給物業(yè)管理企業(yè)去管理，從而更加注重社區(qū)的管理和服務(wù)，完善社區(qū)服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務(wù)，增加居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感和同住同建的意識(shí)。同時(shí)要加強(qiáng)與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進(jìn)。

把握安置小區(qū)的工作重點(diǎn)

在安置小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，要重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。一是要根據(jù)安置小區(qū)的實(shí)際情況，合理確定物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。條件較好的安置房小區(qū)，要推行政府指導(dǎo)下的市場(chǎng)化管理，通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按小區(qū)核定的服務(wù)等級(jí)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；不具備條件的安置房小區(qū)，由鎮(zhèn)（街道）組建的物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，確?；镜谋０?、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的交接。在小區(qū)竣工前后要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作，完備手續(xù)、完善相應(yīng)的管理制度，只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實(shí)施高效的小區(qū)物業(yè)管理，同時(shí)也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)落實(shí)，安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、配套設(shè)施收益、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)等途徑多渠道籌集管理服務(wù)資金，設(shè)立專(zhuān)戶(hù)并實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理。

四、拓展安置小區(qū)物業(yè)管理新思路

政府物業(yè)，利弊不一

政府物業(yè)即鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府所開(kāi)辦的物業(yè)公司，享受政府財(cái)政撥款，管理與服務(wù)水平一般，大多數(shù)沒(méi)有資質(zhì)或者只有三級(jí)資質(zhì)，主要服務(wù)于本區(qū)域范圍內(nèi)的安置小區(qū)和老小區(qū)物業(yè)管理，目前大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都是這么做的。其利在自家物業(yè)自家管，肥水不外流，隨時(shí)能調(diào)動(dòng)、應(yīng)急。其弊在政企不分，政府事事包辦，財(cái)政包袱加重，且安置戶(hù)不理解物業(yè)管理所引發(fā)的矛盾、社會(huì)輿論、企業(yè)用人等風(fēng)險(xiǎn)四起，政府可謂吃力不討好，你物業(yè)投入再大、管得再好，麻煩事情還是不少。作為政府分管城市管理和物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，我認(rèn)為發(fā)展政府物業(yè)不確定因素較多，難以體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)崗位個(gè)人業(yè)

績(jī)。除非政府物業(yè)所聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人很專(zhuān)業(yè)且敬業(yè)，不僅能管好自己的安置小區(qū)物業(yè)，同時(shí)還有能力承接其他物業(yè)；不僅能減少政府財(cái)政補(bǔ)貼，還能為企業(yè)創(chuàng)造效益；不僅使安置小區(qū)業(yè)主滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意，同時(shí)還能襯托主管領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)。

讓企業(yè)擔(dān)當(dāng)，政府既當(dāng)裁判又坐莊

安置小區(qū)的物業(yè)管理，一般人理解政府既然安置，政府就要買(mǎi)單為安置戶(hù)提供物業(yè)服務(wù)。那么政府如何實(shí)施安置小區(qū)管理與逐步退出管理？當(dāng)今鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以說(shuō)沒(méi)有一個(gè)成功的案例，我的觀(guān)念：把一切經(jīng)營(yíng)行為、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)接到物業(yè)企業(yè)，讓物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，政府避開(kāi)鎖碎的物業(yè)管理是非，做好莊家當(dāng)好裁判，行使監(jiān)管職能。在小區(qū)承接交付時(shí)激勵(lì)物業(yè)主張收費(fèi)，政府實(shí)施品質(zhì)服務(wù)提升貼補(bǔ)，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)，讓業(yè)主從入住開(kāi)始就養(yǎng)成花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的習(xí)慣。

第三篇：安置房物業(yè)管理講話(huà)

在全區(qū)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)

（2011年5月日）

同志們：

今天，我們?cè)谶@里召開(kāi)全區(qū)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作會(huì)議，主要任務(wù)是總結(jié)分析前階段安置房物業(yè)管理試點(diǎn)工作情況，研究貫徹落實(shí)惠府發(fā)[2011]56號(hào)文件-《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，采取切實(shí)有效措施，抓好“政府扶持，屬地管理，專(zhuān)業(yè)服務(wù)”物業(yè)管理新機(jī)制的全面落實(shí)，力爭(zhēng)在較短時(shí)間內(nèi)改變拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理相對(duì)滯后的局面。剛才，我們參觀(guān)了xx和xx兩個(gè)拆遷安置房小區(qū)；錢(qián)橋街道、堰橋街道就如何規(guī)范拆遷安置房小區(qū)建設(shè)管理、落實(shí)物業(yè)服務(wù)屬地管理機(jī)制、有效提升拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理水平等方面分別介紹了好的經(jīng)驗(yàn)和做法，值得大家學(xué)習(xí)和借鑒。下面，我就加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題講三個(gè)方面意見(jiàn)：

一、統(tǒng)一思想，認(rèn)清形勢(shì)，切實(shí)增強(qiáng)做好拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作的使命感和責(zé)任感。

拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，直接關(guān)系到群眾的日常生活和社會(huì)穩(wěn)定。撤市建區(qū)以來(lái)至2010年底，我區(qū)累計(jì)拆遷面積840.25萬(wàn)平方米，拆遷安置房累計(jì)建設(shè)面積696.76萬(wàn)平方米，城市化得到快速推進(jìn)，但是拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理卻沒(méi)有同步協(xié)調(diào)發(fā)展，成為急需解決的問(wèn)題。因此，我們要從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)做好安置房物業(yè)管理工作的使命感和責(zé)任感，變被動(dòng)為主動(dòng)，努力提升安置房物業(yè)管理水平。我們要保持清醒的頭腦，認(rèn)真調(diào)查研究，認(rèn)清面臨的形勢(shì)和工作壓力。

一是安置房小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題比較多。標(biāo)準(zhǔn)低：在建設(shè)層面，主要是早期建設(shè)的一些拆遷安置房，建設(shè)手續(xù)不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施配套不到位、質(zhì)量遺留問(wèn)題整改不及時(shí)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；在服務(wù)層面，主要是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低，規(guī)范化、市場(chǎng)化程度不夠。管理空：交付使用后的小區(qū)長(zhǎng)效管理措施沒(méi)能及時(shí)跟上，小區(qū)綠地種菜、違章搭建、破墻開(kāi)店、亂停亂放、毀損設(shè)施、環(huán)境臟差等現(xiàn)象比較嚴(yán)重。投訴多：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，既是人民群眾投訴的熱點(diǎn)，也是人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。二是物業(yè)管理的責(zé)任意識(shí)比較弱。近年來(lái)，我市相繼出臺(tái)了一批規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)，對(duì)改變拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理相對(duì)滯后的狀況起到了很好的指導(dǎo)和推動(dòng)作用。但從我區(qū)面廣量大的拆遷安置房小區(qū)管理現(xiàn)狀來(lái)看，好壞參差不齊，形勢(shì)還不容樂(lè)觀(guān)。不少部門(mén)和單位，對(duì)安置房物業(yè)管理工作不夠重視，只喊在嘴上，而不落實(shí)在行動(dòng)上，責(zé)任意識(shí)比較淡薄，從而造成上級(jí)部門(mén)抓推進(jìn)，下級(jí)部門(mén)不落實(shí)的局面。三是物業(yè)管理協(xié)作配合比較弱。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及不同利益訴求，矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，尤其是拆遷安置房小區(qū)，情況更加特殊，僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨(dú)斗，很難搞好拆遷小區(qū)的物業(yè)管理。小區(qū)的許多管理矛盾和問(wèn)題，沒(méi)有強(qiáng)有力的行政干預(yù)、社區(qū)組織的積極配合、廣大業(yè)主的大力支持是很難進(jìn)行調(diào)解處理的。事實(shí)上小區(qū)物業(yè)管理只是社區(qū)管理的一個(gè)組成部份，物業(yè)服務(wù)只是一種企業(yè)行為。

面對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的嚴(yán)峻形勢(shì)，我們要時(shí)刻保持清醒的頭腦，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的緊迫性、復(fù)雜性、重要性，從維護(hù)廣大拆遷戶(hù)的切身利益出發(fā)，從確保社會(huì)穩(wěn)定的高度出發(fā)，從促進(jìn)幸福惠山又好又快發(fā)展的要求出發(fā)，我們必須沉下心來(lái)，一絲不茍抓協(xié)調(diào)、一絲不茍抓推進(jìn)、一絲不茍抓落實(shí)。

二、明確目標(biāo)，突出重點(diǎn)，全面貫徹落實(shí)安置房小區(qū)管理實(shí)施意見(jiàn)。前一階段，我們開(kāi)展了安置房小區(qū)物業(yè)管理的試點(diǎn)工作，各鎮(zhèn)（街道）通過(guò)大力整治小區(qū)環(huán)境、健全管理網(wǎng)絡(luò)、試行收費(fèi)等舉措，切實(shí)改善了試點(diǎn)小區(qū)的生活環(huán)境，積累了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)、堰橋街道已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外來(lái)租賃購(gòu)房戶(hù)收取停車(chē)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，效果較好，其它鎮(zhèn)（街道）要迅速跟進(jìn)。近期,市政府轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)局《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（錫政辦發(fā)[2011]79號(hào)），區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（惠府發(fā)[2011]56號(hào)文件），這兩個(gè)文件的下發(fā)，為今后一個(gè)時(shí)期安置房物業(yè)管理的開(kāi)展明確了工作目標(biāo)，提供了政策依據(jù)，各地和各部門(mén)要根據(jù)兩個(gè)文件要求，結(jié)合本地實(shí)際，加大工作力度，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面工作：

（一）要強(qiáng)化規(guī)劃建設(shè)。一是科學(xué)規(guī)劃。安置房小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要與城鎮(zhèn)布局規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接，與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整相結(jié)合，在建設(shè)中要按照區(qū)域城市化的發(fā)展要求，根據(jù)行政村撤并、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施布局的不同情況，合理確定建設(shè)規(guī)模、空間形態(tài)和居住模式，突出新型農(nóng)村社區(qū)的個(gè)性特色，形成不同類(lèi)型的居住社區(qū)；二是完善配套。要加大有效投入，確保道路、綠化、污水處理等公共設(shè)施全

部到位，完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等一系列生活服務(wù)設(shè)施，以及相應(yīng)的健身休閑設(shè)施，完善社區(qū)服務(wù)功能，提高社區(qū)服務(wù)效率，為安置群眾正常開(kāi)展各類(lèi)活動(dòng)、提高生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。同時(shí)要合理配置小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)性租賃用房和汽車(chē)庫(kù)（位），通過(guò)出租而非出售的方式，專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。三是加強(qiáng)監(jiān)管。進(jìn)一步規(guī)范安置房建設(shè)手續(xù)，提高建設(shè)質(zhì)量，強(qiáng)化安置房建設(shè)安全質(zhì)量監(jiān)督管理，各地區(qū)在建的安置房要及時(shí)納入安全、質(zhì)量監(jiān)控體系，確保建筑安全質(zhì)量，使安置房建設(shè)工程成為放心工程、安全工程、規(guī)范工程。

（二）要建立健全管理體制。一是建立健全物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)。按照“政府扶持、屬地管理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)”的原則，各鎮(zhèn)（街道）、開(kāi)發(fā)區(qū)要建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，設(shè)立安置房小區(qū)物業(yè)管理辦公室，根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置房小區(qū)物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理的組織實(shí)施、經(jīng)費(fèi)保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核，全面履行鎮(zhèn)（街道）安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責(zé)。對(duì)組建的物業(yè)管理公司，要從完善機(jī)制體制著手，強(qiáng)化行業(yè)資質(zhì)管理，以取得有效的物管企業(yè)資質(zhì)。二是建立健全社區(qū)組織。針對(duì)目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過(guò)渡狀態(tài)，對(duì)達(dá)到一定聚居人口，應(yīng)依法建立社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)，對(duì)安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費(fèi)、領(lǐng)導(dǎo)體制與工作機(jī)制等進(jìn)行明確規(guī)范。三是要提升社區(qū)服務(wù)水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務(wù)從社區(qū)管理中脫出來(lái)，交給物業(yè)管理企業(yè)去管理，從而更加注重社區(qū)的管理和服務(wù)，完善社區(qū)服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務(wù)，增加居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感

和同住同建的意識(shí)。同時(shí)要加強(qiáng)與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進(jìn)。

（三）要把握工作重點(diǎn)。在拆遷安置小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，要重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。一是要合理確定物業(yè)管理模式。各鎮(zhèn)(街道)、開(kāi)發(fā)區(qū)要對(duì)管理的安置小區(qū)進(jìn)行梳理，要根據(jù)各拆遷安置小區(qū)的實(shí)際情況，合理確定物業(yè)管理模式，并對(duì)照《無(wú)錫市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡(jiǎn)明標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，制定相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。條件較好的的拆遷安置房小區(qū)，各鎮(zhèn)（街道）、開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)積極推行政府指導(dǎo)下的市場(chǎng)化管理，通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘優(yōu)秀的的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按小區(qū)核定的服務(wù)等級(jí)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；不具備條件的拆遷安置房小區(qū)，由鎮(zhèn)（街道）組建的物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，確?；镜谋０?、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的交接。各鎮(zhèn)、街道作為安置小區(qū)的建設(shè)單位，在小區(qū)竣工前后，一定要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作，完備手續(xù)，完善相應(yīng)的管理制度，只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實(shí)施高效的小區(qū)物業(yè)管理，同時(shí)也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)落實(shí)。各鎮(zhèn)（街道）、開(kāi)發(fā)區(qū)要建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、配套設(shè)施收益、業(yè)主繳納等途徑多渠道籌集管理服務(wù)資金，設(shè)立專(zhuān)戶(hù)并實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理。要根據(jù)《無(wú)錫市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并落實(shí)房屋及公共部位的維修責(zé)任。

三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，推動(dòng)全區(qū)安置房物業(yè)管理工作再上新臺(tái)階 一要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府成立區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

各鎮(zhèn)（街道）、開(kāi)發(fā)區(qū)也要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府成立區(qū)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由分管區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，區(qū)房管局局長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、城管、公安、物價(jià)、財(cái)政等相關(guān)職能部門(mén)以及各鎮(zhèn)（街道）、開(kāi)發(fā)區(qū)分管負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)督促檢查有關(guān)單位履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)工作中的重大問(wèn)題。各鎮(zhèn)（街道）、開(kāi)發(fā)區(qū)要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，并確定或成立專(zhuān)門(mén)的工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)管理服務(wù)工作，在全區(qū)建立起一級(jí)抓一級(jí)、層層有落實(shí)的管理服務(wù)工作體系，為管理服務(wù)工作提供堅(jiān)強(qiáng)有力的保障。區(qū)各有關(guān)單位和部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督，要進(jìn)一步加大對(duì)安置小區(qū)物管企業(yè)的指導(dǎo)和扶持力度，促進(jìn)我區(qū)安置小區(qū)物管機(jī)構(gòu)的健康成長(zhǎng)。

二要強(qiáng)化督查考核。建立由區(qū)政府相關(guān)職能部門(mén)和鎮(zhèn)（街道）或開(kāi)發(fā)區(qū)、社區(qū)為成員單位的安置房小區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡(luò)，以安置群眾滿(mǎn)意度作為考核的核心內(nèi)容，采取明查與暗訪(fǎng)相結(jié)合，平時(shí)與年終考核相結(jié)合的方式進(jìn)行，考核采取現(xiàn)場(chǎng)督查、點(diǎn)評(píng)通報(bào)相結(jié)合的辦法，考核結(jié)果與區(qū)政府對(duì)各鎮(zhèn)（街道）或開(kāi)發(fā)區(qū)目標(biāo)管理考評(píng)掛鉤。開(kāi)發(fā)區(qū)、各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)定期對(duì)所有安置房小區(qū)物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的處理情況進(jìn)行檢查考核，細(xì)化對(duì)物管企業(yè)的考核辦法，憑考核結(jié)果對(duì)物管企業(yè)核撥管理經(jīng)費(fèi)，實(shí)施優(yōu)獎(jiǎng)劣懲，從而進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

三要營(yíng)造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式，圍繞增強(qiáng)業(yè)主消費(fèi)意識(shí)和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，通過(guò)報(bào)紙、電視、宣傳板報(bào)、發(fā)放《告居民書(shū)》等形式，加大安置房物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn)及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，爭(zhēng)取廣大居民的支持和理解，提升社會(huì)各界對(duì)加強(qiáng)安置房

物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知和認(rèn)同。要通過(guò)開(kāi)展物業(yè)管理宣傳教育活動(dòng)，動(dòng)員社會(huì)各界和廣大居民群眾，在享受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理成果的同時(shí)，引導(dǎo)住戶(hù)樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費(fèi)理念，增強(qiáng)自律意識(shí)自覺(jué)履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護(hù)物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的良好局面，真正做到同在一個(gè)社區(qū)，共建美好家園。

同志們，拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作千頭萬(wàn)緒，矛盾和問(wèn)題很多，責(zé)任重大。我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，統(tǒng)一思想，銳意進(jìn)取，創(chuàng)新發(fā)展，扎實(shí)工作，共同開(kāi)創(chuàng)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展的新局面，為“幸?；萆健苯ㄔO(shè)作出新的貢獻(xiàn)。

謝謝大家！

第四篇：安置房物業(yè)管理年終總結(jié)

ＸＸ物業(yè)Ｘ年安置房物業(yè)管理工作總結(jié)

各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁大家下午好！

即將過(guò)去的一年，對(duì)于我們Ｘ物業(yè)而言是不平凡的一年，在這一年里，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心支持下，在公司全體員工的不懈努力下，公司取得了不少成績(jī)和榮譽(yù)?；就瓿闪四瓿跫榷ㄈ蝿?wù)，但也面臨著不少問(wèn)題，急需解決，現(xiàn)在就具體工作情況總結(jié)如下：

一、工作亮點(diǎn)回顧：

1、迎檢查，在Ｘ年里，我公司各小區(qū)累計(jì)成功迎接省、市、縣多級(jí)領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)檢查Ｘ次，其中Ｘ花苑在迎接檢查過(guò)程中，表現(xiàn)出色，每次均圓滿(mǎn)完成任務(wù)，得到了領(lǐng)導(dǎo)們的一致好評(píng)。

2、創(chuàng)優(yōu)秀，在Ｘ年?duì)巹?chuàng)“縣優(yōu)”過(guò)程中，各小區(qū)從內(nèi)到外多次整改，整治，對(duì)比兄弟單位，找差距、補(bǔ)不足，最終努力終于獲得回報(bào)，Ｘ花苑、Ｘ花苑創(chuàng)縣優(yōu)成功，另外有三個(gè)小區(qū)也加入創(chuàng)優(yōu)的行列，等待考評(píng)組的評(píng)審。

3、修內(nèi)功，從年初開(kāi)始，公司制訂了針對(duì)安置小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度，加強(qiáng)人員培訓(xùn)、提高管理素質(zhì)，把業(yè)務(wù)能力提高作為首選項(xiàng)，從思想層面上對(duì)安置小區(qū)物業(yè)管理有了更新的認(rèn)識(shí)，另外，在各小區(qū)管理崗位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，能者上、不作為者讓賢，經(jīng)過(guò)幾輪競(jìng)爭(zhēng)下來(lái)，各小區(qū)的管理人員都脫胎換骨，管理水平都有了新的提高，小區(qū)的面貌也隨之煥然一新。

4、促維修，安置小區(qū)建成時(shí)間先后不一，有的小區(qū)剛交戶(hù)，有的小區(qū)已十年有余，由于老的小區(qū)規(guī)劃不足，年限久遠(yuǎn)，不少小區(qū)路面，外墻、井蓋、落水管都出現(xiàn)了不同程度的損壞，給小區(qū)業(yè)主的生活帶來(lái)了很大的不便，維修刻不容緩，今年上半年，在星海社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，我們Ｘ花苑物業(yè)管理處統(tǒng)計(jì)了維修數(shù)據(jù)，整理了維修方案，提出了維修申請(qǐng)到安置辦，對(duì)Ｘ花苑進(jìn)行了維修，得到了業(yè)主們一致好評(píng)，Ｘ花苑的維修成功申請(qǐng)落實(shí)也帶動(dòng)了其它小區(qū)，各管理處把維修申請(qǐng)、落實(shí)都提上了日程，爭(zhēng)?。啬晟习肽陮?shí)施維修。

5、找點(diǎn)子，今年上半年，公司例會(huì)上開(kāi)拓思路，全體員工積極參予，針對(duì)小區(qū)疑難點(diǎn)，亂種植、亂堆放現(xiàn)象找點(diǎn)子（解決方案）。結(jié)果群策群力，集思廣益找點(diǎn)子成功，用草種覆蓋亂種植已清理區(qū)域，控制亂種植成功，用上門(mén)幫老人劈木材的方式解決老年人亂堆放，成功率95%以上，此舉既緩解了違章種植戶(hù)的矛盾，又拉近了與業(yè)主的距離，為進(jìn)

一步管理打下了良好的基礎(chǔ)。

二、工作難點(diǎn)總結(jié)

Ｘ年工作中的難點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面：

1、老年房周邊環(huán)境整治容易反彈，不能一步到位。

2、小區(qū)內(nèi)小吃店、裝潢店、小賣(mài)部的雜物亂堆放，車(chē)輛無(wú)序停放，屢教不改。

3、收種季節(jié)、占道打谷曬場(chǎng)、亂堆亂放秸稈難以避免。

4、房屋等建筑設(shè)施問(wèn)題層出不窮，維修滯后，工作被動(dòng)。

5、小區(qū)內(nèi)大型，超重車(chē)輛隨意通行，屢禁不止，報(bào)廢車(chē)輛占道、影響通行、破壞環(huán)境，目前還沒(méi)有最佳解決方案。

以上這五項(xiàng)問(wèn)題涉及到，小區(qū)規(guī)劃，業(yè)主素質(zhì)、房屋質(zhì)量，綜合治理等多個(gè)方面，單憑物業(yè)公司來(lái)處理，很難到位，當(dāng)然，辦法總比困難多，在新的一年里，我們物業(yè)公司各管理處將落實(shí)專(zhuān)人，跟蹤管理這些難點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)積極申請(qǐng)相關(guān)主管部門(mén)支持配合，爭(zhēng)取早日解決。

三、新計(jì)劃

新的一年即將開(kāi)始，我公司將一如既往的對(duì)比找差，解決難點(diǎn)，鞏固優(yōu)點(diǎn)，爭(zhēng)取在Ｘ年已取得成績(jī)的基礎(chǔ)上，在小區(qū)環(huán)境整治中，更上一層樓，把縣委縣政府提出的安置小區(qū)要“達(dá)標(biāo)”的要求，做到實(shí)處，再爭(zhēng)取創(chuàng)1-2個(gè)“縣優(yōu)”小區(qū)，在小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)中，爭(zhēng)取各小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，讓業(yè)主參予到管理中來(lái)，真正成為小區(qū)的主人，在工作難點(diǎn)解決時(shí)盡量爭(zhēng)取政府相關(guān)部門(mén)支持，努力做好，最后的目標(biāo)，是通過(guò)全體員工的努力，在Ｘ物業(yè)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上，讓“ ”在安置小區(qū)物管行列中位于前列，讓業(yè)主滿(mǎn)意、讓政府滿(mǎn)意！

總結(jié)單位：Ｘ物業(yè)管理有限公司

Ｘ年Ｘ月Ｘ日

第五篇：安置房物業(yè)管理工作匯報(bào)

安置小區(qū)物業(yè)管理工作匯報(bào)

時(shí)不待我，轉(zhuǎn)眼一年就要過(guò)去了，我代表物業(yè)管理有限公司就一年的工作情況向在座的各位做一簡(jiǎn)單匯報(bào)。

一、舍得投入、提升內(nèi)部管理。

幾年來(lái)，我們做物業(yè)工作認(rèn)識(shí)到靠一二個(gè)有能力、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人才并不能完全做好物業(yè)管理。必須是一個(gè)由上而下的團(tuán)隊(duì)共同完成。所以我公司今年組織全體員工走出去先后到XX等地參觀(guān)學(xué)習(xí)，同時(shí)組織公司人員請(qǐng)主管部門(mén)以及專(zhuān)業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，公司各部門(mén)人員的業(yè)務(wù)水平得到了一定的提升。在物業(yè)管理服務(wù)上也上了一個(gè)臺(tái)階。

二、宣傳引導(dǎo)、提升業(yè)主素質(zhì)。

我公司主要服務(wù)于農(nóng)民安置小區(qū)，宣傳不到位、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)匱乏、認(rèn)識(shí)模糊、理解偏差是開(kāi)展物業(yè)管理工作的一大源頭性難題。首先我們通過(guò)宣傳欄張貼，宣傳車(chē)廣播，逐戶(hù)登門(mén)拜訪(fǎng)等活動(dòng)，宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)內(nèi)容，增強(qiáng)居民接受管理和服務(wù)的意識(shí)，改變他們的生活習(xí)慣，逐步適應(yīng)從獨(dú)立居住的無(wú)拘無(wú)束到集中居住的統(tǒng)一管理，逐步實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民向市民的根本性轉(zhuǎn)變。

三、強(qiáng)化環(huán)境整治、提升小區(qū)整體形象。

今年我公司聯(lián)合街道、城管、公安等部門(mén)對(duì)小區(qū)進(jìn)行多次環(huán)境整治，共清理出廢材料、壞家具、舊缸等廢棄物幾十車(chē)，拆除違建處，沒(méi)收油筒灶多個(gè)，清除亂種植面積達(dá)6000平方，補(bǔ)種苗木近7000平方，不斷完善配套設(shè)施，小區(qū)的形象已有了一個(gè)質(zhì)的飛躍，這些變化，業(yè)主們看在眼里，喜在心上，因此他們從拒不配合、充滿(mǎn)抵觸到默認(rèn)、再到積極支持。業(yè)主與物業(yè)之間得到了融洽和諧，為小區(qū)的持續(xù)管理打下了基礎(chǔ)。在今年的X市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的檢查評(píng)比中獲得了肯定，對(duì)于農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理象今天這樣出乎他們的意料，感到驚喜！對(duì)我們?nèi)w員工的精神面貌也給予了充分的肯定。當(dāng)然這一切與我們城管主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及工作人員對(duì)我公司的支持關(guān)心是分不開(kāi)的，在這里我借此機(jī)會(huì)向他們表示衷心感謝！

四、努力探索農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理的新途徑。

新的一年即將來(lái)臨，我們將會(huì)繼續(xù)努力打造農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理新的模式，具有一定特色的物業(yè)管理?！案腥诵恼摺⒛扔谇椤?，我們不斷努力服務(wù)，從細(xì)節(jié)入手、從細(xì)微處抓起、用我們的真情誠(chéng)心，服務(wù)于業(yè)主，我們堅(jiān)信，隨著時(shí)間的推移“精誠(chéng)所至、金石為開(kāi)”，我們的付出一定會(huì)得到業(yè)主和社會(huì)的認(rèn)可。謝謝大家！