第一篇：商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件特點(diǎn)及成因

商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件特點(diǎn)及成因

一、商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件的特點(diǎn)

(一)案件數(shù)量大幅上升。商品房買(mǎi)賣糾紛案件呈大幅上升趨勢(shì)。濟(jì)南歷下法院 2007年收案88 件，2009年收案激增至337件，三年時(shí)間案件數(shù)量增長(zhǎng)了 4.5倍。截至2010年5月底收案77件，同比提高28.8%。

(二)訴訟請(qǐng)求及理由多樣化。商品房買(mǎi)賣糾紛的類型復(fù)雜多樣，常見(jiàn)的多為要求辦理權(quán)屬證書(shū)、支付違約金、解除合同賠償損失、確認(rèn)合同無(wú)效雙倍賠償、按約定履行、雙倍返還定金、解除合同返還房款及利息等，其中，因逾期辦證而引發(fā)的糾紛約占全部商品房買(mǎi)賣糾紛案件的 72% ；附加設(shè)置增加買(mǎi)受者交易款項(xiàng)而引發(fā)的糾紛約占21% ；開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的糾紛約占3% ；要求解除合同的糾紛約占3%。同時(shí)，涉及到各種各樣懲罰性賠償糾紛占0.5%。訴訟理由各種各樣，由傳統(tǒng)的逾期交房和辦證等原因向更廣泛的領(lǐng)域擴(kuò)展。

(三)涉訴人數(shù)多、群體性訴訟比重大。起訴方業(yè)主人數(shù)往往是幾十甚至上百人的群體性訴訟。2009年至2010年5月受理商品房糾紛案件 414件，其中群體性商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件 395 件，占到案件總數(shù)的 95%。如2009年訴濟(jì)南正大建業(yè)發(fā)展有限公司商品房合同糾紛案的原告多達(dá) 160 名，另有不少業(yè)主對(duì)案件審理持觀望態(tài)度，一案的審理往往涉及一大批潛在的訴訟者。

(四)案件審理難度大，審理周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及多部門(mén)，其部門(mén)規(guī)章紛繁復(fù)雜，權(quán)限或相互交叉，或無(wú)承接關(guān)聯(lián)，為法院裁判帶來(lái)諸多困難，結(jié)案率僅為 45%。其中，結(jié)案方式以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案的又占了絕大部分。55% 的案件因案情復(fù)雜，或缺少法律規(guī)定，使審理周期延長(zhǎng)。

(五)存在隱患，易引發(fā)上訪案件。商品房買(mǎi)賣合同糾紛中因群體性訴訟多，涉及環(huán)節(jié)多、部門(mén)多，法律法規(guī)不健全等原因，不僅審理難度大，而且存在當(dāng)事人上訪、來(lái)訪或是寫(xiě)信、打電話催辦案件的情形，存在引發(fā)治安事件的隱患。

二、商品房買(mǎi)賣合同糾紛的成因分析

(一)買(mǎi)賣雙方對(duì)利益的無(wú)序追逐。開(kāi)發(fā)商為追求更加豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大，很多商品房的質(zhì)量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價(jià)不斷波動(dòng)，使得階段性商品房?jī)r(jià)格的不確定因素增加，買(mǎi)賣雙方遇到價(jià)格下降無(wú)利可圖，或是價(jià)格暴漲利益失調(diào)，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。買(mǎi)受方有時(shí)受廣告的引導(dǎo)或?qū)贤胬斫猓谕颠^(guò)高，一旦未達(dá)到預(yù)期，即引發(fā)訴訟。同時(shí)，有個(gè)別熟悉房產(chǎn)交易的買(mǎi)受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問(wèn)題。因?yàn)橛馄诘臅r(shí)間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。

(二)連鎖反應(yīng)易導(dǎo)致群體性訴訟。連鎖反應(yīng)主要包括以下兩方面：一是單位團(tuán)購(gòu)，一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約，參加單位團(tuán)購(gòu)的所有購(gòu)房人必然面臨同樣的問(wèn)題，同時(shí)起訴。二是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)本身的特性決定的。一家房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，其存在的問(wèn)題大多是相同的，凡

是購(gòu)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)房屋的購(gòu)房人遇到的情況也大都一致，只要一個(gè)業(yè)主起訴就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，其他購(gòu)房人也隨之起訴。

(三)利益糾紛細(xì)化產(chǎn)生多種訴求。出賣方與買(mǎi)受方的糾紛實(shí)際是市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)利益機(jī)構(gòu)和弱勢(shì)群體之間利益博弈的結(jié)果，篩化的糾紛越細(xì)，訴求越多元。同時(shí)，隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，會(huì)有更多的購(gòu)房人對(duì)買(mǎi)賣交易中存在的各種問(wèn)題提出質(zhì)疑和進(jìn)行維權(quán)。

(四)建設(shè)遺留問(wèn)題成為重大隱患。在目前的商品房買(mǎi)賣糾紛中，有二分之一的案件是由開(kāi)發(fā)商建設(shè)遺留問(wèn)題引起的。比如，開(kāi)發(fā)商擅自變更國(guó)有土地使用權(quán)限，或是在各項(xiàng)手續(xù)不全的情況下輕率施工，或是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避國(guó)家政策，少繳漏繳配套費(fèi)、維修基金等，增加買(mǎi)受者的后期費(fèi)用；把合同約定的房屋層高拉大，再簽訂加層的補(bǔ)充協(xié)議，原有的承諾不能兌現(xiàn)等等，都會(huì)成為糾紛發(fā)生的原因。

(五)多種原因?qū)е掳讣徖碇芷谘娱L(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商在商品房交易中處于明顯的強(qiáng)勢(shì)地位，鉆法律的空子，使得侵權(quán)行為很難認(rèn)定。涉及賠償、鑒定問(wèn)題，需要重新測(cè)繪、鑒定，耗費(fèi)時(shí)間和金錢(qián)，購(gòu)房者訴訟成本高昂。某些新型疑難案件的出現(xiàn)，無(wú)先例可據(jù)。主審法官考慮到同案同判、金融安全、社會(huì)穩(wěn)定以及企業(yè)營(yíng)運(yùn)等多方面的因素，沒(méi)有貿(mào)然對(duì)這些案件進(jìn)行調(diào)解，處理方案也尚在研討論證階段之中。這些因素也在客觀上影響了案件的審理周期。

三、對(duì)策與建議

(一)出賣方應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，嚴(yán)守合同承諾。首先，出賣方應(yīng)遵守國(guó)家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，保證售房質(zhì)量，配套設(shè)施要齊全，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積一致。其次，銷售行為要規(guī)范，銷售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權(quán)證。

(二)買(mǎi)受方應(yīng)正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)有任何約束力的。而 90% 的購(gòu)房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍Ｒ虼?，?gòu)房者在購(gòu)房時(shí)不應(yīng)把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)，必要時(shí)，可以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或作為合同的附件。

(三)買(mǎi)受方應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。消費(fèi)者如購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，向開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)的驗(yàn)收合格的證明，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

(四)買(mǎi)受方簽訂合同時(shí)條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。房屋買(mǎi)賣合同標(biāo)的，較之于一般標(biāo)的物的買(mǎi)賣更復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)以下條款要特別明確約定：(1)面積的確認(rèn)及面積差異的處理；(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理；(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；(4)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；(5)交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式；(6)適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。

(五)法院應(yīng)深入調(diào)查，加大調(diào)解力度。歷下法院從維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、化解社區(qū)矛盾的角度出發(fā)，深入社區(qū)及相關(guān)部門(mén)調(diào)查取證，針對(duì)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問(wèn)題，向購(gòu)買(mǎi)者和銷售部門(mén)進(jìn)行詢問(wèn)，反復(fù)細(xì)致地做釋法和調(diào)解工作。同時(shí)，加強(qiáng)與行政機(jī)關(guān)的配合，充分發(fā)揮相關(guān)行政機(jī)關(guān)和基層調(diào)解組織的作用。在審理眾多業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商的群體訴訟中，可先制定預(yù)案，及時(shí)掌握涉案小區(qū)業(yè)主的動(dòng)向，對(duì)矛盾激化或可能產(chǎn)生社會(huì)不穩(wěn)定因素的，堅(jiān)持調(diào)解優(yōu)先，及時(shí)協(xié)調(diào)溝通，做好維穩(wěn)工作。

(六)行政部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管。行政機(jī)關(guān)應(yīng)正確行使職權(quán)，提高辦理審批手續(xù)的效率，保證各項(xiàng)手續(xù)和證照的辦理與開(kāi)發(fā)商預(yù)期的銷售時(shí)間相協(xié)調(diào)。同時(shí)，要嚴(yán)格發(fā)揮監(jiān)督、檢查職能，對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為及時(shí)糾正，合理規(guī)劃投入市場(chǎng)的土地。

(七)相關(guān)法律法規(guī)需進(jìn)一步完善。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的出臺(tái)，為房屋質(zhì)量瑕疵、貸款買(mǎi)房、懲罰賠償、解除合同等糾紛的處理提供了法律依據(jù)。但對(duì)于其他房屋買(mǎi)賣合同糾紛，則要根據(jù)民法通則及合同法的有關(guān)規(guī)定處理，難免出現(xiàn)適用法律不統(tǒng)一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。因此，完善相關(guān)法律法規(guī)，以法律的形式規(guī)范新型房屋買(mǎi)賣行為，維護(hù)交易秩序不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)房產(chǎn)買(mǎi)賣健康發(fā)展的要求。

第二篇：商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件代理詞（精選）

代 理 詞

（2012）惠灣法民一初字第XXXX號(hào)

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

受本案被告的委托，就其與原告房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，發(fā)表如下代理意見(jiàn)，請(qǐng)考慮：

一、貴院依職權(quán)追加深圳市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”）為本案被告，程序不合法，且依據(jù)不足。

1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第58條規(guī)定：人民法院追加共同訴訟的當(dāng)事人時(shí)，應(yīng)通知其他當(dāng)事人。但是，貴院追加某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為本案被告時(shí)，并未通知我方當(dāng)事人，故程序不合法。

2.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不屬于本案必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人，與本案的訴訟標(biāo)的并不具有共同性或不可分性。案外人李某的行為屬于個(gè)人行為，我方當(dāng)事人與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在本案中不存在連帶責(zé)任關(guān)系，故貴院依據(jù)《民事訴訟法》第一百一十九條追加某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為本案被告，依據(jù)不合法。

3.《民事訴訟法》第十三條規(guī)定：當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。原告在庭審中明確提出，不要求某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)責(zé)任，貴院依職權(quán)追加被告，剝奪了原告的處分權(quán)。

二、經(jīng)貴院要求，我方當(dāng)事人補(bǔ)充提供的某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與我方當(dāng)事人簽訂的《營(yíng)銷顧問(wèn)合同》，與本案無(wú)關(guān)。該證據(jù)不能作為我方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

1.上述《營(yíng)銷顧問(wèn)合同》中的法律關(guān)系與本案爭(zhēng)議的標(biāo)的并不是同一法律關(guān)系，涉案《商品房買(mǎi)賣合同》的出賣人和買(mǎi)受人為我方當(dāng)事人與原告，故《營(yíng)銷顧問(wèn)合同》與本案并不存在直接關(guān)聯(lián)。且案外人李某并非該合同的一方，我方當(dāng)事人與李某也不存在代理關(guān)系，故該證據(jù)不能作為我方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

2.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與我方當(dāng)事人雖然存在代理關(guān)系，但是雙方的代理合同，即《營(yíng)銷顧問(wèn)合同》第六條和第九條明確約定，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不得收取

客戶任何款項(xiàng)。而且事實(shí)上，涉案款項(xiàng)并非某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取。故即使依據(jù)該合同，我方當(dāng)事人也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

三、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司庭審中明確提出，其并未授權(quán)案外人李某收取涉案款項(xiàng)，對(duì)李某是否收取了涉案款項(xiàng)也不知曉。故無(wú)論李某是否收取了涉案款項(xiàng)，均是其個(gè)人行為，并非職務(wù)行為。

1.本案原告提供的主要證據(jù)《收據(jù)》，該《收據(jù)》上沒(méi)有某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或我方當(dāng)事人的蓋章，故李某是否收取了涉案款項(xiàng)，只有原告一方的陳述，無(wú)法確認(rèn)；

2.即使李某收取了涉案款項(xiàng)，由于其并未獲得某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或我方當(dāng)事人的授權(quán)，其收取涉案款項(xiàng)的行為屬于個(gè)人行為，并非職務(wù)行為，故應(yīng)當(dāng)由李某個(gè)人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3.原告提供的證據(jù)不足以證明李某獲得了或可能具有收取涉案款項(xiàng)的授權(quán)，且與房屋買(mǎi)賣交易慣例或雙方交易中的行為均不相符合。涉案商品房買(mǎi)賣屬于數(shù)額較大的交易行為，原告作為買(mǎi)方，應(yīng)當(dāng)盡到更為充分的審慎義務(wù)。

此致

惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院

廣東金圳律師事務(wù)所

律師：

2012年5月21日

第三篇：拆遷安置房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件特點(diǎn)

拆遷安置房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件特點(diǎn)

一、案件基本情況

2005年以來(lái)，起訴到本院的此類案件共計(jì)75起。此類糾紛主要發(fā)生于各拆遷安置小區(qū)，尤以早期的和平、新北兩個(gè)拆遷戶數(shù)較多的小區(qū)突出。不少拆遷戶在當(dāng)時(shí)僅憑拆遷協(xié)議就與他人進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣，協(xié)議一般均是以拆遷安置協(xié)議載明的被安置人為出賣人，約定買(mǎi)受人預(yù)先支付大部分的購(gòu)房款，余款在出賣人配合辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付;由于拆遷房產(chǎn)權(quán)證辦理工作進(jìn)展緩慢，近期才陸續(xù)開(kāi)始辦理。而較爭(zhēng)議雙方簽訂房屋買(mǎi)賣協(xié)議時(shí)，現(xiàn)在房屋價(jià)格已近大幅增長(zhǎng)，故較多出賣人反悔，紛紛要求買(mǎi)受人在原買(mǎi)賣合同約定的款項(xiàng)之外額外支付一筆購(gòu)房款差價(jià)，否則不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商不成，買(mǎi)受人于是提起訴訟，要求法院確認(rèn)買(mǎi)賣合同有效，并訴請(qǐng)出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或者出賣人以各種理由主動(dòng)訴請(qǐng)法院判決買(mǎi)賣協(xié)議無(wú)效。

二、案件特點(diǎn)

1、訴求集中：主要表現(xiàn)為要求被告確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在75件此類案件中，其中68起案件的原告均要求被告確認(rèn)合同有效，并要求法院判決被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，占此類案件的90%。另外7件則是由出賣人或房屋的其他共有人為原告要求主張合同無(wú)效。理由主要集中于出賣時(shí)未經(jīng)得其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。

2、出賣人反悔原因集中：大多系房屋價(jià)格大幅增長(zhǎng)所致。從案件審理的情況上來(lái)看，盡管眾多出賣人在進(jìn)行答辯時(shí)所提出的理由都并非是以房屋價(jià)格增長(zhǎng)，但法院在審理過(guò)程中依然能清楚的感覺(jué)到利益因素的影響誠(chéng)為出賣人反悔的最主要原因。

3、調(diào)解難度集中。從本院對(duì)此類案件進(jìn)行審理的情況來(lái)看，一個(gè)突出的問(wèn)題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補(bǔ)償購(gòu)房差價(jià);而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂的合同對(duì)其明顯不公，是在信息資源嚴(yán)重失衡的情況下簽訂的，原告理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

4、法院判決集中：出賣人敗訴。遵循允諾必需信守的合同法基本原則，本院在處理此類案件時(shí)，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以被告敗訴告終。

三、原因分析

1、利益驅(qū)動(dòng)下的誠(chéng)信缺失。此類案件之所以大量出現(xiàn)，究其根本原因則是出賣人的誠(chéng)信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價(jià)格呈現(xiàn)連年的持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種價(jià)格變化所導(dǎo)致的過(guò)去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實(shí)表達(dá)的機(jī)會(huì)，其結(jié)果就是出賣人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的義務(wù)。

2、現(xiàn)行立法、司法的缺陷?，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時(shí)間早晚有別，同時(shí)具體法律法規(guī)又具有針對(duì)事項(xiàng)立法的特點(diǎn)，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類案件的時(shí)候，無(wú)可避免的在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見(jiàn)和觀點(diǎn)。這就容易給當(dāng)事人在估計(jì)失信的法律成本方面形成錯(cuò)覺(jué)。同時(shí)，對(duì)失信行為的處罰力度弱，也是最要的原因。

3、安置房買(mǎi)賣本身所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋買(mǎi)賣交易存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類型案例舉不勝舉，且逐年遞增。所謂法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)買(mǎi)受人而言。一般情況下，拆遷房屋買(mǎi)賣雙方在簽訂買(mǎi)賣合同后，賣方都會(huì)要求買(mǎi)方支付全部或絕大部分房?jī)r(jià)款，而買(mǎi)受人在支付該巨額房款后并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買(mǎi)賣合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買(mǎi)受人就會(huì)置于高風(fēng)險(xiǎn)法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)很漫長(zhǎng)的歷史周期，期間可能會(huì)出現(xiàn)的法

律風(fēng)險(xiǎn)諸如房?jī)r(jià)飆升違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈(zèng)與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價(jià)投資出資等等情況。該類糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒(méi)有精心設(shè)計(jì)，而且買(mǎi)受人在一定程度上存在很大僥幸心理。

四、對(duì)策建議

1、規(guī)范安置協(xié)議。由于拆遷安置房大部分是家庭共有財(cái)產(chǎn)，而簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)往往又是以家庭中的一員為代表與買(mǎi)方訂立合同，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買(mǎi)賣合同或出具書(shū)面同意書(shū)。

2、加強(qiáng)事前預(yù)防教育。加大對(duì)拆遷安置房屋出賣人的教育和法治理念宣傳，將大量的此類糾紛消弭于進(jìn)入訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時(shí)間點(diǎn)的選擇上更有利，即在買(mǎi)賣雙方的矛盾尚未升級(jí)的時(shí)候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。

3、加大社區(qū)調(diào)解力度。由于此類案件涉及的當(dāng)事人多在同一小區(qū)，社區(qū)工作人員對(duì)爭(zhēng)議雙方的情況比較了解，更能因勢(shì)利導(dǎo)的對(duì)雙方進(jìn)行規(guī)勸。要充分重視社區(qū)調(diào)解在此類糾紛解決中的作用，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)功能。在尊重買(mǎi)受人處分權(quán)的基礎(chǔ)上，可引導(dǎo)雙發(fā)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，盡量減少糾紛的發(fā)生。

4、強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會(huì)引導(dǎo)功能。審理此類案件時(shí)從被告答辯和庭審的情況來(lái)看，許多被告主張合同無(wú)效的理由中，很重要的一點(diǎn)就是認(rèn)為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。我院判決已確認(rèn)，拆遷安置房屋是公民的合法財(cái)產(chǎn)被國(guó)家依法毀損后，國(guó)家對(duì)公民給予的一種實(shí)物補(bǔ)償。在此類案件中，被告在取得安置房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但其手中持有證明房屋權(quán)屬的有效憑據(jù)，足見(jiàn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)。部分出賣人辯稱其房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)應(yīng)受到否定，未經(jīng)登記僅產(chǎn)生行政法意義上的違法，并不對(duì)民事合同效力產(chǎn)生影響，故房屋買(mǎi)賣協(xié)議有效。被告有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋交易后的過(guò)戶登記。大力宣傳這種法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類似情況的案外人對(duì)行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

5、倡揚(yáng)誠(chéng)信觀念與法治信仰。此類糾紛的出現(xiàn)反映了當(dāng)前在市場(chǎng)交易行為中誠(chéng)信的缺乏，行為人在利益驅(qū)動(dòng)之下，往往任意違約。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和源泉。我國(guó)要發(fā)展和繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會(huì)誠(chéng)信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽(yù)，建立社會(huì)主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過(guò)正確適用法律法規(guī)對(duì)不誠(chéng)信行為進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)和法治信仰。

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第四篇：關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答（3）

標(biāo)簽：房產(chǎn) 法律 買(mǎi)受人 商品房買(mǎi)賣合同 房屋權(quán)屬證書(shū) 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識(shí)

19、問(wèn)：買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款或者未依約足額支付購(gòu)房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的抗辯事由？是否應(yīng)視出賣人有無(wú)具備交房、辦證條件區(qū)別對(duì)待？

答：依照雙方當(dāng)事人的約定，買(mǎi)受人付款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于或者與出賣人的交房、辦證義務(wù)同時(shí)履行的，買(mǎi)受人逾期支付全部或部分購(gòu)房款時(shí)，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時(shí)履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。

20、問(wèn)：由于出賣人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，但買(mǎi)受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，雙方當(dāng)事人均不主張解除合同的，法院不應(yīng)判決解除合同。買(mǎi)受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關(guān)于違約金的規(guī)定處理。

21、問(wèn)：買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)之義務(wù)有無(wú)訴訟時(shí)效？買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時(shí)效從何時(shí)起算？

答：買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)義務(wù)的，不適用我國(guó)《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。商品房買(mǎi)賣合同對(duì)逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時(shí)效從約定之次日起算；無(wú)約定的，一次性支付的違約金的訴訟時(shí)效從合同約定的應(yīng)交房之次日以及《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算；按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨(dú)計(jì)算。

22、問(wèn)：商品房買(mǎi)賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，其中竣工驗(yàn)收合格除包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格？

答：交付使用的房屋不僅應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位等驗(yàn)收合格，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收。

23、問(wèn)：出賣人在交付商品住宅時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，是否構(gòu)成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，構(gòu)成違約，買(mǎi)受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

24、問(wèn)：出賣人通知交房時(shí)，尚不具備交房條件（如消防未驗(yàn)收合格），買(mǎi)受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買(mǎi)受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導(dǎo)致買(mǎi)受人遲延接收房屋的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任。

25、問(wèn)：商品房買(mǎi)賣合同中約定買(mǎi)受人應(yīng)繳納房屋專項(xiàng)維修資金，但對(duì)如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應(yīng)向誰(shuí)繳納等未作具體約定），出賣人能否將買(mǎi)受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買(mǎi)賣合同的約定，買(mǎi)受人繳納房屋專項(xiàng)維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時(shí)履行，但因房屋專項(xiàng)維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買(mǎi)受人未繳納該項(xiàng)費(fèi)用的，出賣人不得將買(mǎi)受人未繳納該項(xiàng)資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問(wèn)：設(shè)計(jì)變更的，（1）買(mǎi)受人要求退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買(mǎi)受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設(shè)計(jì)的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對(duì)違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買(mǎi)受人已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從買(mǎi)受人交款之日計(jì)算至出賣人返還購(gòu)房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無(wú)法恢復(fù)原設(shè)計(jì)，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人交付原設(shè)計(jì)的商品房的，不予支持。

27、問(wèn)：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格？因商品房買(mǎi)賣合同產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時(shí)間的，早于部分的包銷期間的約定無(wú)效?，F(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無(wú)效的，不予支持。因商品房買(mǎi)賣合同產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。

28、問(wèn)：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟？是否應(yīng)先行確定無(wú)效、撤銷或者解除的請(qǐng)求能得到支持后再予以告知？商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買(mǎi)受人的購(gòu)房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)？

答：無(wú)論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買(mǎi)受人的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。

29、問(wèn):房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；(二)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房?jī)r(jià)款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款和被拆遷房屋的折價(jià)款)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

30、問(wèn):公民個(gè)人或者未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》？合同效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，是否適用《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》？

答:公民個(gè)人或者非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，適用《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》的規(guī)定。

第五篇：關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

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1、問(wèn)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房買(mǎi)賣合同司法解釋)第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”應(yīng)如何

認(rèn)定？ 答：“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”是指雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買(mǎi)賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，經(jīng)磋商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的；收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。

因一方當(dāng)事人惡意磋商導(dǎo)致合同無(wú)法訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議后，買(mǎi)受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，對(duì)雙方未約定的事項(xiàng)故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內(nèi)交房)的，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果無(wú)法確認(rèn)是否一方當(dāng)事人故意，則適用“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金

返還買(mǎi)受人”之規(guī)定，返還定金。

2、問(wèn)：出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》之前，向買(mǎi)受人收取購(gòu)房定金，后因非買(mǎi)受人的原因雙方無(wú)法按期訂立購(gòu)房合同，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預(yù)售許可證為由主張訂購(gòu)行為無(wú)效的，能否依據(jù)《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定認(rèn)定其無(wú)效？定金應(yīng)否雙倍返還？

購(gòu)房定金屬于立約定金，是為擔(dān)保正式簽訂商品房買(mǎi)賣合同而交付。雙方當(dāng)事人之間的訂購(gòu)協(xié)議并非商品房買(mǎi)賣合同，因此不適用《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定。訂購(gòu)協(xié)議效力的認(rèn)定依照《合同法》第五十二條確定。買(mǎi)受人請(qǐng)求雙倍返還定金的，依照《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第四條的規(guī)定處理。（應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理）

3、問(wèn)：因出賣人原因未能訂立商品房買(mǎi)賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買(mǎi)受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應(yīng)賠償損失，賠償范圍如何確定？買(mǎi)受人能否要求

賠償房屋漲價(jià)(即合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)價(jià)之間的差額)的損失？

答：買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴?yán)妫?，為訂立商品房買(mǎi)賣合同而支出的費(fèi)用及利息等損失，使其恢復(fù)到未認(rèn)購(gòu)商品房前之財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。但請(qǐng)求出賣人

賠償其房屋漲價(jià)的損失的，不予支持。

4、問(wèn)：《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定，出賣人惡意違約和欺詐的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。具體賠償數(shù)額是依買(mǎi)受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權(quán)確定？

答：買(mǎi)受人主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償數(shù)額的，一般應(yīng)予支持。但由此造成雙方當(dāng)事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況，予以適當(dāng)減

少。

5、問(wèn)：出賣人違約而解除商品房買(mǎi)賣合同，買(mǎi)受人請(qǐng)求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買(mǎi)受人能否要求賠償房屋漲價(jià)的損失？如果買(mǎi)受人只交付部分購(gòu)房款，賠償數(shù)額是否

應(yīng)予減少？

答：因出賣人違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)受人被迫解除合同后，請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)損失的，應(yīng)予支持。但買(mǎi)受人為簽訂和履行該合同所支出的費(fèi)用，系獲得房屋漲價(jià)利益的成本，因此，買(mǎi)受人同時(shí)請(qǐng)求賠償房屋漲價(jià)損失和為簽訂及履行該合同所支出的費(fèi)用的，不應(yīng)同時(shí)予以支持。買(mǎi)受人未交清全部購(gòu)房款的，不影響其主張因解除合同而應(yīng)獲

得的損失賠償。出賣人違約不導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，則無(wú)權(quán)要求賠償房屋漲價(jià)的損失，損失賠償額僅以信賴?yán)鏋橄蕖?/p>

6、問(wèn)：出賣人具有《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第八條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人解除合同后，同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲

價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：買(mǎi)受人同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過(guò)一倍購(gòu)房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)

當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請(qǐng)求。

7、問(wèn)：商品房買(mǎi)賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買(mǎi)受人能否請(qǐng)求按《福建省房屋消費(fèi)

者權(quán)益保護(hù)條例》的規(guī)定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任應(yīng)以《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導(dǎo)致合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除為限。

8、問(wèn)：《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！逼渲小皣?yán)重影響正常

居住使用”如何認(rèn)定？ 是否對(duì)買(mǎi)受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買(mǎi)受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷。

9、問(wèn)：商品房買(mǎi)賣合同中對(duì)商品房面積如何確定？

答：商品房買(mǎi)賣合同中對(duì)商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核確定的房產(chǎn)測(cè)繪成果為準(zhǔn)。

10、問(wèn)：按建筑面積預(yù)售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積誤差不超過(guò)3%，但公攤面積增加、套內(nèi)面積變小的，如何處理？買(mǎi)受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預(yù)售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內(nèi)實(shí)際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒(méi)有約定的，可比照《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定處理。套內(nèi)建筑面積的單價(jià)按合同約定的總價(jià)除以合同約定的套內(nèi)建筑面

積計(jì)算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時(shí)未依照法律規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門(mén)拒絕為其辦理新的房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年6月，王某因急需用錢(qián)將改建后的房屋以18萬(wàn)元的價(jià)格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格出現(xiàn)大幅度的提高，王某覺(jué)得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協(xié)商要求返還房屋并退還給對(duì)方已付的款項(xiàng)，但張某認(rèn)為既然合同已經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

[法律效力]：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！痹摲C布于上個(gè)世紀(jì)，在當(dāng)時(shí)也曾經(jīng)有很多房屋買(mǎi)賣合同因售房者無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證而被法院確認(rèn)為無(wú)效。1999年《中華人民共和國(guó)合同法》頒布實(shí)施，該法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（一）第九條對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）第十四條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步深化的結(jié)果，相應(yīng)的對(duì)合同效力的判定原則也發(fā)生了較大的變化，現(xiàn)在的通說(shuō)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，只是一種政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理法律規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無(wú)效。除非法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人明確約定只有擬出售的房屋經(jīng)過(guò)物權(quán)登記出售人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后房屋買(mǎi)賣合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣合同自合同成立時(shí)生效。房屋買(mǎi)賣合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因應(yīng)該與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果相分離，房屋買(mǎi)賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書(shū)來(lái)確定，而是從簽訂之日就已經(jīng)發(fā)生效力。房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書(shū)是合同能否履行的問(wèn)題。當(dāng)然，合同有效并不是購(gòu)買(mǎi)該類房屋就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，首先存在產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間的不確定性，另外還可能出現(xiàn)出售人將該房另行出售并過(guò)戶給他人風(fēng)險(xiǎn)，所以筆者建議購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)該類房屋時(shí)還是應(yīng)該三思而行。