第一篇：審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

黑龍江省北安市人民法院 王丹 王長(zhǎng)君

一、商品房買賣合同的效力問(wèn)題

對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

二、商品房買賣合同的分類

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正

在施工的房產(chǎn)為期房?；诖耍P者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過(guò)程中欺詐行為的認(rèn)定

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見(jiàn)王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明和可操作的規(guī)則。但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過(guò)失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過(guò)失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確

定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。

五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：

1、對(duì)開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問(wèn)題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問(wèn)題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對(duì)于這類糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。

3、.抓爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。商品房買賣糾紛案件，當(dāng)事人會(huì)有幾種乃至十幾種訴訟請(qǐng)求。在調(diào)解時(shí)，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調(diào)解成功的可能。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長(zhǎng)宏房地產(chǎn)有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請(qǐng)求有十一項(xiàng)，但經(jīng)過(guò)與合同對(duì)比分析，合法的請(qǐng)求只有三項(xiàng)，而在這三項(xiàng)的合法請(qǐng)求中最主要的是支付預(yù)期交房違約金。抓住這個(gè)主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法官有針對(duì)性地做雙方當(dāng)事人的工作，很快促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

第二篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答（3）

標(biāo)簽：房產(chǎn) 法律 買受人 商品房買賣合同 房屋權(quán)屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識(shí)

19、問(wèn)：買受人逾期支付購(gòu)房款或者未依約足額支付購(gòu)房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權(quán)屬證書的抗辯事由？是否應(yīng)視出賣人有無(wú)具備交房、辦證條件區(qū)別對(duì)待？

答：依照雙方當(dāng)事人的約定，買受人付款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于或者與出賣人的交房、辦證義務(wù)同時(shí)履行的，買受人逾期支付全部或部分購(gòu)房款時(shí)，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時(shí)履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。

20、問(wèn)：由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書，雙方當(dāng)事人均不主張解除合同的，法院不應(yīng)判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關(guān)于違約金的規(guī)定處理。

21、問(wèn)：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書之義務(wù)有無(wú)訴訟時(shí)效？買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時(shí)效從何時(shí)起算？

答：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)的，不適用我國(guó)《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。商品房買賣合同對(duì)逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時(shí)效從約定之次日起算；無(wú)約定的，一次性支付的違約金的訴訟時(shí)效從合同約定的應(yīng)交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算；按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨(dú)計(jì)算。

22、問(wèn)：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，其中竣工驗(yàn)收合格除包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格？

答：交付使用的房屋不僅應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位等驗(yàn)收合格，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收。

23、問(wèn)：出賣人在交付商品住宅時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的，是否構(gòu)成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的，構(gòu)成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

24、問(wèn)：出賣人通知交房時(shí)，尚不具備交房條件（如消防未驗(yàn)收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導(dǎo)致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任。

25、問(wèn)：商品房買賣合同中約定買受人應(yīng)繳納房屋專項(xiàng)維修資金，但對(duì)如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應(yīng)向誰(shuí)繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項(xiàng)維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時(shí)履行，但因房屋專項(xiàng)維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買受人未繳納該項(xiàng)費(fèi)用的，出賣人不得將買受人未繳納該項(xiàng)資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問(wèn)：設(shè)計(jì)變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設(shè)計(jì)的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對(duì)違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從買受人交款之日計(jì)算至出賣人返還購(gòu)房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無(wú)法恢復(fù)原設(shè)計(jì)，買受人請(qǐng)求出賣人交付原設(shè)計(jì)的商品房的，不予支持。

27、問(wèn)：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時(shí)間的，早于部分的包銷期間的約定無(wú)效。現(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無(wú)效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。

28、問(wèn)：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟？是否應(yīng)先行確定無(wú)效、撤銷或者解除的請(qǐng)求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)？

答：無(wú)論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。

29、問(wèn):房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；(二)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房?jī)r(jià)款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款和被拆遷房屋的折價(jià)款)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

30、問(wèn):公民個(gè)人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個(gè)人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。

第三篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

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1、問(wèn)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”應(yīng)如何

認(rèn)定？ 答：“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”是指雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，經(jīng)磋商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的；收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。

因一方當(dāng)事人惡意磋商導(dǎo)致合同無(wú)法訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時(shí)，對(duì)雙方未約定的事項(xiàng)故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內(nèi)交房)的，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果無(wú)法確認(rèn)是否一方當(dāng)事人故意，則適用“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金

返還買受人”之規(guī)定，返還定金。

2、問(wèn)：出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》之前，向買受人收取購(gòu)房定金，后因非買受人的原因雙方無(wú)法按期訂立購(gòu)房合同，買受人請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預(yù)售許可證為由主張訂購(gòu)行為無(wú)效的，能否依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定認(rèn)定其無(wú)效？定金應(yīng)否雙倍返還？

購(gòu)房定金屬于立約定金，是為擔(dān)保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當(dāng)事人之間的訂購(gòu)協(xié)議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定。訂購(gòu)協(xié)議效力的認(rèn)定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請(qǐng)求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規(guī)定處理。（應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理）

3、問(wèn)：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應(yīng)賠償損失，賠償范圍如何確定？買受人能否要求

賠償房屋漲價(jià)(即合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)價(jià)之間的差額)的損失？

答：買受人可以請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴?yán)?，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費(fèi)用及利息等損失，使其恢復(fù)到未認(rèn)購(gòu)商品房前之財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。但請(qǐng)求出賣人

賠償其房屋漲價(jià)的損失的，不予支持。

4、問(wèn)：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。具體賠償數(shù)額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權(quán)確定？

答：買受人主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償數(shù)額的，一般應(yīng)予支持。但由此造成雙方當(dāng)事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況，予以適當(dāng)減

少。

5、問(wèn)：出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請(qǐng)求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價(jià)的損失？如果買受人只交付部分購(gòu)房款，賠償數(shù)額是否

應(yīng)予減少？

答：因出賣人違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買受人被迫解除合同后，請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)損失的，應(yīng)予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費(fèi)用，系獲得房屋漲價(jià)利益的成本，因此，買受人同時(shí)請(qǐng)求賠償房屋漲價(jià)損失和為簽訂及履行該合同所支出的費(fèi)用的，不應(yīng)同時(shí)予以支持。買受人未交清全部購(gòu)房款的，不影響其主張因解除合同而應(yīng)獲

得的損失賠償。出賣人違約不導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買受人請(qǐng)求解除合同，則無(wú)權(quán)要求賠償房屋漲價(jià)的損失，損失賠償額僅以信賴?yán)鏋橄蕖?/p>

6、問(wèn)：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買受人解除合同后，同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲

價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：買受人同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過(guò)一倍購(gòu)房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)

當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請(qǐng)求。

7、問(wèn)：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請(qǐng)求按《福建省房屋消費(fèi)

者權(quán)益保護(hù)條例》的規(guī)定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任應(yīng)以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導(dǎo)致合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除為限。

8、問(wèn)：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！逼渲小皣?yán)重影響正常

居住使用”如何認(rèn)定？ 是否對(duì)買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷。

9、問(wèn)：商品房買賣合同中對(duì)商品房面積如何確定？

答：商品房買賣合同中對(duì)商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測(cè)繪成果為準(zhǔn)。

10、問(wèn)：按建筑面積預(yù)售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積誤差不超過(guò)3%，但公攤面積增加、套內(nèi)面積變小的，如何處理？買受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預(yù)售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內(nèi)實(shí)際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒(méi)有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定處理。套內(nèi)建筑面積的單價(jià)按合同約定的總價(jià)除以合同約定的套內(nèi)建筑面

積計(jì)算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時(shí)未依照法律規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門拒絕為其辦理新的房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬(wàn)元的價(jià)格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格出現(xiàn)大幅度的提高，王某覺(jué)得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協(xié)商要求返還房屋并退還給對(duì)方已付的款項(xiàng)，但張某認(rèn)為既然合同已經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

[法律效力]：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”該法頒布于上個(gè)世紀(jì)，在當(dāng)時(shí)也曾經(jīng)有很多房屋買賣合同因售房者無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證而被法院確認(rèn)為無(wú)效。1999年《中華人民共和國(guó)合同法》頒布實(shí)施，該法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（一）第九條對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）第十四條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步深化的結(jié)果，相應(yīng)的對(duì)合同效力的判定原則也發(fā)生了較大的變化，現(xiàn)在的通說(shuō)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，只是一種政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理法律規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無(wú)效。除非法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人明確約定只有擬出售的房屋經(jīng)過(guò)物權(quán)登記出售人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后房屋買賣合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定該房屋買賣合同自合同成立時(shí)生效。房屋買賣合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因應(yīng)該與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來(lái)確定，而是從簽訂之日就已經(jīng)發(fā)生效力。房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書是合同能否履行的問(wèn)題。當(dāng)然，合同有效并不是購(gòu)買該類房屋就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，首先存在產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間的不確定性，另外還可能出現(xiàn)出售人將該房另行出售并過(guò)戶給他人風(fēng)險(xiǎn)，所以筆者建議購(gòu)房人在購(gòu)買該類房屋時(shí)還是應(yīng)該三思而行。

第四篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

最高人民法院公告 法釋〔2003〕7號(hào)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)?，F(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。

最高人民法院

2003年4月28日

最高人民法院

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

（2003年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)）為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條、本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第二條、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條、出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條、商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條、拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條、具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條、對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十四條、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條、當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條、商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條、出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條、出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條、對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條、因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條、以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

第二十六條、買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條、買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條、本解釋自2003年6月1日起施行。

其實(shí)早在2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，就有相關(guān)規(guī)定：

“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，只要樓書、宣傳冊(cè)上面明確標(biāo)有樓盤的位置、基本價(jià)格、戶型、綠化率、容積率、園林水景面積、小區(qū)會(huì)所設(shè)施等明確且具體的信息，都構(gòu)成法律上的“要約”，即可視為開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的承諾?！逗贤ā分幸灿邢嚓P(guān)規(guī)定，“要約能夠?qū)σs人和受要約人產(chǎn)生一種拘束力”。

所以，您要留神了，如果樓書上有“綠化率30%”、“園林水景占地300畝”等類似的語(yǔ)句，即使未寫入購(gòu)房合同條款，也可以視為合同的一部分。據(jù)記者了解，目前大部分樓書都有類似具體的信息。所以，邱寶昌認(rèn)為，樓書、沙盤、宣傳圖冊(cè)等和合同一樣具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)該積極履行相關(guān)承諾。

4-2

1203 88.29

11752

1037584 1-B

1203

88.67

11672

1034956

商品房銷售管理辦法

第三章 廣告與合同

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定

第五篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

2003年3月24日，最高院審委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱“《解釋》”），《解釋》將于2003年6月1日起施行。

學(xué)習(xí)了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學(xué)習(xí)下來(lái)，感到還是非常貼近近年來(lái)商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動(dòng)向的。

我個(gè)人認(rèn)為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過(guò)去有不同的特點(diǎn)，其原因可能是商品房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，價(jià)格下挫，因此在過(guò)去（可以粗略地指99年以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產(chǎn)證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，價(jià)格上揚(yáng)，甚至有人認(rèn)為過(guò)熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問(wèn)題后（包括無(wú)證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。

針對(duì)商品房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，因此，《解釋》出臺(tái)十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結(jié)合近年來(lái)商品房買賣合同糾紛實(shí)務(wù)，談一下學(xué)習(xí)體會(huì)。

一、無(wú)證預(yù)售，合同是否有效

對(duì)于無(wú)證預(yù)售問(wèn)題，過(guò)去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效。對(duì)此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”但實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金，違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下，就與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，并獲取部分或全部房?jī)r(jià)款。但由于近年商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，開發(fā)商利用“無(wú)證預(yù)售合同無(wú)效”這一法律規(guī)定，要求認(rèn)定為該銷售合同無(wú)效，以便另行高價(jià)出售。顯然這是違背公平法則，也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@應(yīng)該是保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。反過(guò)來(lái)看，如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者以開發(fā)商無(wú)證預(yù)售為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效而退房，是否可以？《解釋》沒(méi)有細(xì)分，但從以往審判實(shí)踐看，一般出于尊重當(dāng)事人意思自治，以及維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認(rèn)定合同有效。

從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認(rèn)為，只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù)，仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力

從以往的司法實(shí)踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關(guān)條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購(gòu)房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說(shuō)，如果不寫入合同，還是沒(méi)有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請(qǐng)，從合同法原理看，當(dāng)然不存在對(duì)方一經(jīng)承諾立即生效的問(wèn)題，當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進(jìn)一步規(guī)定：“??但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

這一規(guī)定應(yīng)該說(shuō)對(duì)開發(fā)商相當(dāng)嚴(yán)厲，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)有很大好處。但這條究竟是指什么呢？什么叫“商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”？什么叫“具體確定”？什么才算“對(duì)商品房買賣

合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”？

這里可以舉兩個(gè)例子，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是學(xué)校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所，以及購(gòu)房小業(yè)主將享受哪些服務(wù)，筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來(lái)，對(duì)于會(huì)所問(wèn)題其實(shí)購(gòu)房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房?jī)r(jià)上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說(shuō)可以退房，許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi)，筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢？這有待通過(guò)司法部門的具體適用案例作進(jìn)一步分析，但我初步認(rèn)為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會(huì)發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時(shí)可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就此評(píng)估。

總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān)心開發(fā)商說(shuō)可以退房。

三、如何界定認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)

實(shí)踐中也有這種情況，開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書，或預(yù)訂書，但由于商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。

從傳統(tǒng)法理角度分析，認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書是，開發(fā)商與購(gòu)房者約定在某一時(shí)間，或在某一條件成就時(shí)，簽署商品房預(yù)售合同，悔約不簽，則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

那么是不是真的會(huì)發(fā)生認(rèn)購(gòu)書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購(gòu)書一般都比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購(gòu)房者悔約退訂的情形，而且購(gòu)房者為了訂金不被沒(méi)收，其往往不說(shuō)自己悔約，而是說(shuō)自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過(guò)程中重要條款不能達(dá)成一致，按照市房地局的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)獲全額退訂。

針對(duì)這種情況，開發(fā)商也有相應(yīng)對(duì)策，就是將一份認(rèn)購(gòu)書制定得十分詳盡，其目的是為了避免在預(yù)售合同簽訂時(shí)產(chǎn)生重要條款不能達(dá)成一致的情況。那么，這種合同應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的情況下，第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，也就是說(shuō)，對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書，如果價(jià)格上揚(yáng)，開發(fā)商拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的，則該認(rèn)購(gòu)書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。

當(dāng)然，如果深入討論，個(gè)人認(rèn)為這也僅在司法實(shí)踐中可以應(yīng)用，也就是最終該認(rèn)購(gòu)書是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同，需要從程序上由法院或仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)定。如果以此認(rèn)購(gòu)書向房地產(chǎn)交易管理

部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證，可能會(huì)不被接受，當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問(wèn)題

商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經(jīng)是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，可以說(shuō)也一直沒(méi)有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實(shí)踐中，也發(fā)生過(guò)在仲裁案件中，支持了退一賠一。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購(gòu)房者已支付房款的一倍，而不是房?jī)r(jià)款的一倍。

對(duì)此，《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法，應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋的，買受人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

這一規(guī)定，也是針對(duì)了實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，比如，在商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時(shí)為購(gòu)房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此，此時(shí)購(gòu)房者并未取得對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購(gòu)房，且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán)，原購(gòu)房者反而不能對(duì)抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除，《解釋》的出臺(tái)，也就是保護(hù)了購(gòu)房者利益，同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。