第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

目錄

一、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

二、項(xiàng)目品牌的整體定位、包裝規(guī)劃

三、項(xiàng)目品牌形象的提升、推廣規(guī)劃

四、招商策略的制定

目錄

五、媒體組合六、媒體組合實(shí)施流程

七、活動(dòng)策劃與實(shí)施

八、長城·名嘉項(xiàng)目合作形式及收費(fèi)方式

九、長城·名嘉項(xiàng)目小組成員介紹

一、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

一、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

二、項(xiàng)目品牌的整體定位、包裝規(guī)劃

三、項(xiàng)目品牌形象提升、推廣規(guī)劃

三、項(xiàng)目品牌形象提升、推廣規(guī)劃

四、招商策略的制定

1、配合開工典禮，新聞造勢(shì)

2、結(jié)合施工進(jìn)度，逐步提價(jià)

3、組織客戶座談，征集高見

4、優(yōu)勢(shì)媒體組合，一網(wǎng)打盡

四、招商策略的制定

5、舉辦相關(guān)展會(huì)，重點(diǎn)出擊

6、承辦體育比賽，先聲奪人

7、招商活動(dòng)巡回，延伸終端

8、促銷活動(dòng)跟進(jìn)，高潮迭起

五、媒體組合五、媒體組合實(shí)施流程

該組合應(yīng)建立在整體的招商規(guī)劃之下，建議由一家公司做出系統(tǒng)的媒體投放組合方案，具體投放實(shí)施可采取招標(biāo)的形式，擇優(yōu)錄用。

六、活動(dòng)策劃與實(shí)施

招商活動(dòng)的策劃與實(shí)施

根據(jù)招商進(jìn)展的需要，設(shè)計(jì)一系列的招商活動(dòng)，在目標(biāo)客戶密集的地區(qū)進(jìn)行面對(duì)面的招商宣傳。

如：征名活動(dòng)、10萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)活動(dòng)及小規(guī)模的招商展示活動(dòng)等。

六、活動(dòng)策劃與實(shí)施

促銷活動(dòng)的策劃與實(shí)施

根據(jù)品牌推廣進(jìn)度，隨時(shí)進(jìn)行一些促銷活動(dòng)。

……

該部分工作建議由一廣告公司統(tǒng)籌規(guī)劃，并組織實(shí)施。

七、合作方式——工作室

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

在現(xiàn)在的社會(huì)生活中，越來越多人會(huì)去使用建議書，建議書是一只無形的手推動(dòng)展某項(xiàng)工作、任務(wù)或活動(dòng)開展。大家知道建議書的格式嗎？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書1

第一章 項(xiàng)目基本情況

一、 項(xiàng)目名稱

（以下簡稱“本項(xiàng)目”）

二、 項(xiàng)目類型

本項(xiàng)目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。

三、 建設(shè)地點(diǎn) 建設(shè)單位基本情況

單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

注冊(cè)地址 ：欽州市

注冊(cè)資金 ：20xx萬

法定代表人：雷超林

職務(wù) ：總經(jīng)理

四、 公司背景

是20xx年10月13日在欽州市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨(dú)資）。

欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團(tuán)）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于20xx年，注冊(cè)資本壹仟萬元。20xx年增資注冊(cè)資本陸仟萬元，成立 公司，股東構(gòu)成為 。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級(jí)職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書人員達(dá)10余人。公司開發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。

公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具備良好的政府和社會(huì)關(guān)系，同時(shí)與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。

公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級(jí)；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。

六、 開發(fā)業(yè)績

1. 翠竹苑

翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的

精致住宅。項(xiàng)目實(shí)踐于20xx年6月，于20xx年3月全部交付使用。

2. 翠嶺居

翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬平方米，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目始建于20xx年1月，于20xx年8月全部交付使用。

3. 嘉華綠洲

嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號(hào)，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。項(xiàng)目始建于20xx年7月，一期已于20xx年9月交付，二期已于20xx年6月全部交付。

4. 萊茵湖畔

萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號(hào)，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。項(xiàng)目始建于20xx年3月，計(jì)劃于20xx年全部交付。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目。

5. 海倫堡花苑

海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號(hào)，小區(qū)總占地面積29538.7㎡，總建筑面積85648.11㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書2

一、工作目標(biāo)

1、銷售目標(biāo)

計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

2、廣告目標(biāo)

通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達(dá)到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦**花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

3、廣告訴求

目標(biāo)客戶：

（1）、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營業(yè)主

（2）、潛在客戶：投資者

主要運(yùn)用工具：

（1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息；

（2）、大中型活動(dòng)；

（3）、報(bào)紙廣告；

（4）、高尚直投雜志；

（5）、電臺(tái)（103.9兆赫）；

二、入市總體安排

一般而言，樓盤項(xiàng)目入市操作分為四個(gè)階段：認(rèn)購期、公開期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期；從項(xiàng)目的進(jìn)展來看，現(xiàn)階段**花園的上市銷售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認(rèn)購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個(gè)階段來準(zhǔn)備。

為此，我們將這兩個(gè)階段，劃分為5個(gè)時(shí)間段來進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1、 前期準(zhǔn)備期：20xx.5.~20xx.7

2、 形象導(dǎo)入期：20xx.7.1~20xx.7.29

3、 預(yù)探市場(chǎng)期：20xx.7.30~20xx.8.7

4、 內(nèi)部認(rèn)購期：20xx.8.8~20xx.9.9

5、 正式開盤日：20xx.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場(chǎng)期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時(shí)間安排表：

20xx年5月~9月

工作內(nèi)容 時(shí)間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計(jì)及制作 ●●

宣傳計(jì)劃的實(shí)施 ●●

銷售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價(jià) ●●

內(nèi)部登記、咨詢及認(rèn)購 ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

三、推廣策略

1、推廣分析

本項(xiàng)目的客戶定位為高級(jí)白領(lǐng)和私企老板；相對(duì)而言，私營老板可以理解，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆；為此，我們將這個(gè)層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個(gè)人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會(huì)將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次（個(gè)人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過我們對(duì)周邊市場(chǎng)和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對(duì)象：

CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級(jí)技術(shù)人員

高級(jí)管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計(jì)劃要結(jié)合項(xiàng)目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進(jìn)行。

由于本項(xiàng)目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用則不能滿足本項(xiàng)目實(shí)際操作需要；為此，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達(dá)到最大的邊際效用。

（1）、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

A、對(duì)于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定；總體費(fèi)用約為200~250萬元/年，計(jì)劃從20xx年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬元。

B、對(duì)于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A”方案外，還應(yīng)取用北青報(bào)、晨報(bào)的DM的形式；現(xiàn)在此兩家報(bào)社對(duì)出租汽車免費(fèi)發(fā)送報(bào)紙，因此，目標(biāo)客戶在車上的時(shí)間我們可以充分運(yùn)用；DM應(yīng)富于變化；費(fèi)用：除印刷費(fèi)外，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬份，5萬元之內(nèi)，計(jì)劃采用6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約30萬元。

C、相對(duì)于自己開車和開出租汽車的司機(jī)來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時(shí)間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對(duì)傳播成本較低的是“北京交通臺(tái)”和“北京音樂臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬元。

D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此，我

們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費(fèi)用控制在60萬元。

（2）、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元。

（3）、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。

2、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作、居住在周邊的人），他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購買意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

（2）、內(nèi)部認(rèn)購期

此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價(jià)格來揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

（3）、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì)，借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

A、參加的展會(huì)一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。

B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。

C、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報(bào)刊廣告營造聲勢(shì)，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔；當(dāng)項(xiàng)目開盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

4、海報(bào)、DM宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：CBD商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的

寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的DM投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）；

四、價(jià)格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。

按照項(xiàng)目自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應(yīng)在開盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購期時(shí)的公開價(jià)；經(jīng)過市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。

從整體均價(jià)來考慮，項(xiàng)目開盤以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價(jià)為9600元/平米；第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米），均價(jià)為10300元/平米；第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價(jià)為11000元/平米；第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價(jià)為120xx元/平米。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計(jì)價(jià)。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書3

一、區(qū)域市場(chǎng)

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過了125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

1、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國際集團(tuán)，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3、建外SOHO：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喊殺一片。

4、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過國際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開關(guān)廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會(huì)正式推出。

6、大連萬達(dá)項(xiàng)目

大連萬達(dá)本將在北京開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，金地國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本6、7月份亮相。大連萬達(dá)和深圳金地

今年同時(shí)在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

二、結(jié)論

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書4

XXX市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到XXX市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

一、屬性描述

(一)地段屬性：

1、本宗土地為原XXX市一中校址，地處XXX市鼓樓東街，在XXX市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通XXX市步行街。

(二)周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2、比較高檔的有開盛商場(chǎng)、新華百貨中衛(wèi)店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽購物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。

(三)圍繞鼓樓，已形成XXX市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價(jià)值更大。

二、項(xiàng)目建議

(一)定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到XXX市，帶動(dòng)本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原XXX市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。

(二)其它定位：

高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。

(三)開發(fā)建議：

1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。

(四)規(guī)劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。

三、其它建議

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書5

一、區(qū)域市場(chǎng)

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得xx房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年xx僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過了125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

xx花園位于xx區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“xx都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全xx的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

1、xx世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為xx國際集團(tuán)，曾在xx成功開發(fā)xx國際xx花園和xx科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于xx中心以南，xx中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2、xx國際花園：

開發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團(tuán)，該項(xiàng)目東至xx施工機(jī)械廠，西至xx儀表廠，北至xx100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3、建外SOHO：

開發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喧鬧一片。

4、xxx（理想世界）

開發(fā)商為xxx實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過國際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由xx設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原xx開關(guān)廠廠址，xx中心以南，xx大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。xxx由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰xx路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨xx東路，西接xx南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會(huì)正式推出。

6、xxx項(xiàng)目

xxx本將在xx開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，xx國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本6、7月份亮相。xxx和xxx。

今年同時(shí)在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

7、城中大廈

由成功開發(fā)xx地區(qū)xx家園（我公司代理）的xx房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱一居二居三居四居備注

二、結(jié)論

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx中房指數(shù)xx市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度xx市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)xx市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書6

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政*先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入wto北京奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

由北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）

二、項(xiàng)目歷史條件

1宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于19XX年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京xx公司于19XX年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20xx年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由xx公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金）由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

房地產(chǎn)公司管理建議

第一條公司為形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，倡導(dǎo)參與管理，不斷創(chuàng)新，并激勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得，對(duì)公司業(yè)務(wù)、管理及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見，藉以提高經(jīng)營績效，特訂定本辦法。

第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營，不論在技術(shù)上或管理上，如有改進(jìn)或興革意見，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列，報(bào)相關(guān)職能部門。

第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要項(xiàng)目如下：

（一）建議事由：簡要說明建議改進(jìn)的具體事項(xiàng)。

（二）原有缺失：詳細(xì)說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見。

（三）改進(jìn)意見或辦法：詳細(xì)說明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項(xiàng)。

（四）預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業(yè)、增加銷售、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項(xiàng)目。

第四條建議書填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。

第五條建議書內(nèi)容如偏于批評(píng)，或無具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由，將原件密退還原建議人。

第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。

第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：

（一）關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng)。

（二）關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng)。

（三）關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。

（四）關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng)。

（五）其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項(xiàng)。

第八條相關(guān)職能部門收受建議書后，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。

前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。

第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見，能收精簡或強(qiáng)化組織功能效果者。

（二）對(duì)于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù)，研提具體改進(jìn)方案，具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者。

（三）對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改進(jìn)方法，值得實(shí)行的。

（四）對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度、辦法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營效能提高者。

（五）對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法、程序、報(bào)表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業(yè)、提高工作效率的功效者。

（六）對(duì)于公司未來經(jīng)營的研究發(fā)展等事項(xiàng)，提出研究報(bào)告，具有采納價(jià)值或效果者。

第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核項(xiàng)目分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額。

第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。

第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能貢獻(xiàn)、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表，一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金。

第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象，影響評(píng)核結(jié)果的公平起見，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前，對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎(jiǎng)金，按人數(shù)平均發(fā)給。

第十五條有下列各情形之一者，不得申請(qǐng)核獎(jiǎng)：

（一）各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。

（二）被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。

（三）由主管指定為業(yè)務(wù)、管理、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法、程序、表報(bào)的改善或簡化等作業(yè)，而獲致的改進(jìn)建議者。

（四）同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎(jiǎng)金者。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進(jìn)時(shí)，經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開向員工征求意見，所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì)，得依本辦法辦理。

第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案，并應(yīng)在公司中表揚(yáng)。

第十八條本辦法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時(shí)同。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書7

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（19），歷經(jīng)了滿清、民國、共和國三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），占地50余畝。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開發(fā)。

2、項(xiàng)目概況

宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃1月開工，10月竣工。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽Z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2.1、渝價(jià)[]3 號(hào)文件

2.2、渝價(jià)402 號(hào)文件

2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》

2.4、渝府發(fā)（）92 號(hào)文件

2.5、渝（）830 號(hào)文

2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180-93

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米。

2、總建筑面積： 14.7萬平方米。

3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。

4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。

5、建筑密度不高于40%。

6、居住總?cè)丝冢?約4370人。

7、居住總戶數(shù)： 約1360戶

8、綠化率：不低于25% 。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計(jì)算)

水泥： 27900噸（按190kg/ M2計(jì)算）

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從201月到月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。

2、2013年1月到年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

投入土地成本13527.0677萬元

2、土地出讓金：4147.6723萬元

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

住宅銷售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

商業(yè)：按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

住宅銷售：按均價(jià)5100元/ m2計(jì)，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

住宅銷售：按5300元/ m2計(jì)，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

商業(yè)按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

三、成本測(cè)算：

(一)、以方案 A設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1、固定成本

1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 23520萬元 高層造價(jià)按1600元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬元

1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬元

1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬元

1.12、稅金 802萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬元

1.16、不可預(yù)見費(fèi) 3682.5萬元

固定成本合計(jì) 49803.24萬元

2、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)5572.32萬元

3、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

（二）、以方案B設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1、固定成本

1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 24390萬元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬元

1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬元

1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬元

1.12、稅金 831萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬元

固定成本合計(jì) 47239.74萬元

2、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定成本8% 合計(jì)：5518.22萬元

3、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

（三）、以方案C計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1、固定成本

1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 24990萬元 按建安平米造價(jià)1700元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬元

1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬元

1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬元

1.12、稅金 852.2萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬元

固定成本合計(jì) 47897.84萬元

2、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)：5675.21萬元

3、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、市場(chǎng)需求分析

1、城市化需求

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

2、城市居民居住需求

中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。

3、投資需求

房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的'就是地理位置和價(jià)格。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽城市中心。

2、便利的交通

地處縣城黃金地段。

五、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。

1．1、地處酉陽中心；

1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

3、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱。

3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。

3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

3．2．2、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目（暫定名），既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了酉陽日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書8

一、項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開始，項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書的內(nèi)容

（一）項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、主管部門

（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)方案主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。

（四）建設(shè)條件指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。

（五）初步建設(shè)計(jì)劃指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。

（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來源指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃。

三、項(xiàng)目建設(shè)書的編制

（一）主管部門的編制建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請(qǐng)主管部門編制項(xiàng)目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。

（二）建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

（三）專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書9

一、概況

XXX縣城位于縣境中部偏東，是一個(gè)已有六百年歷史的古城，地勢(shì)東南高，西北低，四周為康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地、威鎮(zhèn)湖濕地所環(huán)繞?？h城總體規(guī)劃控制區(qū)面積20平方公里，建成區(qū)面積為5平方公里，總?cè)丝诩s7萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口4.4萬人，農(nóng)業(yè)人口約1.6萬人，一年以上暫住人口1萬余人。XXX縣城自古為西北重鎮(zhèn)、屬交通要沖，為寧夏銀北地區(qū)的公路交通樞紐。 109國道、石中高速公路、包蘭鐵路擦城而過?？h城內(nèi)道路“三縱”、“四橫”呈“井”型框架，縣城公共交通體系完善，功能齊全，運(yùn)營線路長18公里，有公交車輛10輛，出租車378輛?？h城行政辦公現(xiàn)主要分布在人民路、大平路.商業(yè)金融，主要集中在東大街和北大街，工業(yè)區(qū)在大平公路北側(cè)，居住小區(qū)分布縣城住宅規(guī)劃用地各區(qū)域，主要有新世紀(jì)家園小區(qū)、東花園小區(qū)、西花園小區(qū)、東安小區(qū)、古城新苑小區(qū)等。隨著縣城西擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施，城市新區(qū)的生態(tài)公園、行政中心、星級(jí)賓館的建成，我縣的行政辦公場(chǎng)所、商業(yè)金融網(wǎng)點(diǎn)分布將向西區(qū)轉(zhuǎn)移?？h城周圍有自然形成的濕地三處，威鎮(zhèn)湖濕地、康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地，總面積約471公頃，湖面面積199公頃。其中：翰苑湖濕地面積28公頃，湖面面積14公頃;康熙飲馬湖濕地面積200公頃，湖面面積42公頃：威鎮(zhèn)湖濕地面積243公頃，湖面143公頃?？滴躏嬹R湖與威鎮(zhèn)潮濕地已于20xx年立項(xiàng)進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)建設(shè)?？h城有玉皇閣公園和體育公園，占地面積11公頃;休閑廣場(chǎng)有東花苑廣場(chǎng)和街心花園廣場(chǎng)兩處休閑場(chǎng)所，縣城規(guī)劃控制區(qū)綠化覆蓋面積59.6公頃，園林綠地面積52.7公頃，公共綠地22.5公頃。唐徠渠自南至北，環(huán)城而過。縣城地下水資源豐富，現(xiàn)有水廠一座， 供水能力2萬立方米/日，供水主管道長度為24.3公里，用水普及率100%，供水質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)?？h城現(xiàn)有供熱公司一個(gè)，綜合供熱能力102噸/小時(shí)，供熱量108萬吉焦，供熱主管道總長度36公里，集中供熱面積105萬平方米，供熱用戶11200戶?？h城有中學(xué)4所，平羅中學(xué)為全區(qū)重點(diǎn)中學(xué)，平羅回中為全區(qū)百所回民高級(jí)中學(xué)之一，在校學(xué)生7000多人。小學(xué)4所，在校學(xué)生6000多人?？h域內(nèi)有保存完好的不同建設(shè)年代古跡兩處，有建于清代，氣勢(shì)宏偉的玉皇閣，始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓。玉皇閣、鐘鼓樓與近年修復(fù)的接引寺同處在一條南北軸線上，構(gòu)筑出XXX縣城獨(dú)特的景觀?？h城商貿(mào)流通發(fā)達(dá)，自古就是商流、物流、人流集散地?？h城有大型集貿(mào)批發(fā)、零售市場(chǎng)3處。鐘鼓樓商城、南門蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、北門農(nóng)貿(mào)批發(fā)，年成交額達(dá)5億元。20xx年投資5300萬元建設(shè)日處理污水1.5萬噸的污水處理廠1座，并積極申請(qǐng)立項(xiàng)建設(shè)垃圾處理廠，投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境，對(duì)大平公路兩側(cè)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，并對(duì)康熙飲馬湖、威鎮(zhèn)湖濕地進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃對(duì)翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè)。隨著縣城規(guī)劃控制范圍內(nèi)的濕地、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成，一個(gè)初具規(guī)模的山水園林城市將展現(xiàn)在人們面前。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機(jī)。

二、項(xiàng)目概況

縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)地塊有3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#七個(gè)地塊，詳細(xì)情況具體如下：

(一)3#地塊概況

該地塊用地范圍：東至康熙步行街，南至平西路，西至西三街，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為3.4公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地0.98公頃，住宅用地1.44公頃，綠化用地0.98公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為新民村三隊(duì)農(nóng)宅及部分溫室。

(二)4#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街，南至平西路，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為4.2公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地1.77公頃，住宅用地1.73公頃，綠化用地0.7公頃。住宅平均按五層考慮，沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為合作村四隊(duì)部分農(nóng)宅、耕地及溫棚。

(三)9#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西三街，南至人民西路延伸段，西至西四街，北至團(tuán)結(jié)西路延伸段?？傆玫孛娣e為12.74公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地3公頃，住宅用地7.74公頃，綠化用地2公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、團(tuán)結(jié)西路延伸段、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。

(四)12#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街，南至團(tuán)結(jié)西路延伸段，西至西三街，北至玉皇閣大道，規(guī)劃用地面積為11.25公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地2.6公頃，住宅用地6.85公頃，綠化用地1.8 公頃。住宅平均按五層考慮，沿團(tuán)結(jié)西路延伸段、西一街、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀為耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。

(五)14#地塊概況

該地塊用地范圍：東至北門轉(zhuǎn)盤綠地，南至康熙大道，西至西一街，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為11公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地1.78萬平方米，住宅用地6.27萬平方米，行政辦公用地1.5萬平方米，綠地1.36萬平方米。住宅平均按五層考慮，沿西一街商業(yè)用房主體為二層，局部三層，沿康熙大道為行政辦公用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居民磚房、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠家屬區(qū)、縣國稅局)。

(六)19#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西三街，南至放射路，西至西四街，北至大平公路，規(guī)劃總用地面積為15.6萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公。其中：一期規(guī)劃用地面積7萬平方米，住宅平均按五層考慮，沿西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：農(nóng)宅、部分城鎮(zhèn)居民住宅、耕地、溫棚。

(七)20#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街，南至放射路，西至西三街，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為19.7萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地6146平方米，住宅用地11.78萬平方米，行政辦公用地4.8萬平方米，綠地2.5萬平方米。沿西三街、放射路為行政辦公用地，沿西一街為商服用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居地住房、沿大平公路企事業(yè)單位(XXX縣建筑公司、平羅加油站、縣塑料廠等用地)。

三、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)

縣城新區(qū)20#地塊開發(fā)項(xiàng)目商服、建筑、市場(chǎng)、醫(yī)院、托兒所幼兒院、小學(xué)、中學(xué)文化娛樂場(chǎng)所服務(wù)半經(jīng)適中，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，是縣城總體規(guī)劃居住建設(shè)的黃金地段，是投資開發(fā)建設(shè)的新亮點(diǎn)，具備得無獨(dú)厚的開發(fā)條件。

四、主要建設(shè)內(nèi)容

(一)3#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總建筑面積為3.14萬平方米，其中：商業(yè)用房1.27萬平方米，住宅建筑面積1.87萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。

(二)4#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房、配套建設(shè)機(jī)關(guān)公共設(shè)施，總建筑面積為4.18萬平方米，其中：商業(yè)用房1.94萬平方米，住宅建筑面積2.24萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約5000萬元人民幣。

(三)9#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總建筑面積為13萬平方米，其中：商業(yè)用房3萬平方米，住宅建筑面積10平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.5億元人民幣。

(四)12#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總建筑面積為11萬平方米。其中：商業(yè)用房2.5萬平方米，住宅建筑面積8.5萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置托幼、中老年活動(dòng)中心等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。

(五)14#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房，配套建設(shè)相關(guān)公共設(shè)施，總建筑面積為14.3萬平方米，其中：商業(yè)用房3.9萬平方米，住宅建筑面積8.2平方米。行政辦公建筑面積1.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3。

(六)19#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目主要建設(shè)商服、住宅、行政辦公樓及配套公用設(shè)施，總建筑面積為16.8萬平方米，其中：一期工程建筑面積7.5萬平方米。小區(qū)容積率1.07，綠地率38.5%，建筑密度27%，按規(guī)劃要求布置中老年活動(dòng)場(chǎng)所、幼托、居委會(huì)、地下停車庫等各項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.8億元人民幣。其中：一期工程概算投資8000萬元人民幣。

(七)20#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總占地19.7萬平方米，用地性質(zhì)為居住用地?？偨ㄖ娣e為22萬平方米，其中：商業(yè)用房8000平方米，住宅建筑面積15.3萬平方米。行政辦公建筑面積5.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.1 —1.3，日照間距1：1.5H。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.4億元人民幣。

五、項(xiàng)目投資

3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊概算投資 萬元人民幣。其中：3#地塊概算投資3900萬元，4#地塊概算投資5000萬元，9#地塊概算投資1.5億元，12#地塊概算投資1.32億元，14#地塊概算投資1.7億元，19#地塊概算投資1.8億元(其中：一期工程概算投資8000萬元)，20#地塊概算投資2.4億元。

六、資金籌措方式

采用市場(chǎng)運(yùn)作方式籌集資金。

七、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊，地理位置優(yōu)越，城市道路、上、下水強(qiáng)，弱電管網(wǎng)、燃?xì)馀涮自O(shè)施完善，極具開發(fā)潛力，項(xiàng)目建成后房屋平均售價(jià)可達(dá)到1800元/平方米左右，扣除成本，每平方米可獲凈收入600—800元左右，項(xiàng)目的建成還會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，可有效提高城市品位，提高城市檔次，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識(shí)，促進(jìn)市民整體素質(zhì)的提升。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書10

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍?bào)创蟮?、西至怡亭路，北至滁州市物源公司?，F(xiàn)土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會(huì)，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業(yè)用地。

2、項(xiàng)目概況

宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間，新測(cè)繪地號(hào)：***，測(cè)繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè)，使用權(quán)類型為：出讓。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，宗地為劃撥用地，設(shè)定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為滁州市三級(jí)地。

3、合作方式

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司

2、公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡。建設(shè)用途為商業(yè)用途。

4、可行性研究報(bào)告編制

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約26877㎡。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為荒地。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：

2、總建筑面積：26877㎡。

3、配套公建建筑面積：

4、非配套公建建筑面積：

5、建筑高度：

6、建筑層數(shù)：

7、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

3、綠化：

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目” 位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍?bào)创蟮?、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，隨著滁州市加快建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑用途為商業(yè)用地，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 0噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書11

1城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和

產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7結(jié)論和建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書12

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、北京奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 四、可行性研究報(bào)告編制 1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2、編制依據(jù)：

2．1、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。 2．2、政府文件：京政辦發(fā)55號(hào)。 2．3、政府文件：京政辦發(fā)（）12號(hào)。 2．4、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。 2．5、政府文件：京政辦發(fā)（）31號(hào)。

2．6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。 二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。 二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。 2、總建筑面積： 15.5萬平方米。 3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。 5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。 7、居住總?cè)丝冢?約1000人。 8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。 2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬大卡／小時(shí)。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從到為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、206 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。 2、年7 月至207月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想 1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。 2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元 2、土地出讓金

3、其它投入 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)

×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元 三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)

項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì) 3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)5、設(shè)計(jì)費(fèi)6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費(fèi)8、規(guī)劃方案咨詢 1*** 9、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)14、綠化建設(shè)費(fèi)15、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17、不可預(yù)見費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元 2、經(jīng)營成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書13

xxx市作為xx新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

一、屬性描述

（一）地段屬性：

1、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市xx東街，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2、比較高檔的有xx商場(chǎng)、xx百貨xx店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在xx北、西、南三面。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬平方米；女人街，建筑面積約為2萬平方米。

主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。

（三）圍繞xx，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心。

本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價(jià)值更大。

二、項(xiàng)目建議

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)xxxx百貨入住，復(fù)制一個(gè)xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動(dòng)本樓盤的銷售。

原xx百貨xx店規(guī)模太小。

2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原xxx市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。

（二）其它定位：

高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大；但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。

（三）開發(fā)建議：

1、沿xx東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。

（四）規(guī)劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。

三、其它建議

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書14

一、城市概況

（一）城市基本概況

衛(wèi)輝市位于中原腹地，河南省北部、太行山東麓、古黃河北岸，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里，總?cè)丝?0萬，城區(qū)常住人口18萬，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園”，河南省歷史文化名城、省級(jí)園林城市、中國財(cái)神文化之鄉(xiāng)。

（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

20xx年，全市GDP完成72.3億元，增長13.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資65.6億元，增長29.4%；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元，增長15.6%；實(shí)現(xiàn)利潤3.9億元，增長35.6%；

財(cái)政一般預(yù)算收入3.02億元，增長19.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長19.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長17%。

二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：

（一）市場(chǎng)供需狀況

我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，于20xx年開始建設(shè)，現(xiàn)有水晶城、美景花城、盛世藍(lán)灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產(chǎn)不足十處，開發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對(duì)住房的需求，發(fā)展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)銷售情況十分理想，房價(jià)也由的800～1400飆升到現(xiàn)在的1500～20xx。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時(shí)期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間。

（二）價(jià)格水平

目前，我市房價(jià)均價(jià)1700元/平方米，其中一樓20xx元/平方米，六樓1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米，城區(qū)商品門面房銷售價(jià)格3500—4500元/平方米。

（三）產(chǎn)品特征

多以普通六層為主，戶型面積95—153平方（兩房、三房），主力戶型面積為120-130平方，一層價(jià)格最高，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少。

（四）市場(chǎng)發(fā)展前景

20xx年—20xx年8月，我市開發(fā)房產(chǎn)4200套，已銷售3500套。作為發(fā)展中的城市，房價(jià)與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊，幾乎沒有下浮的可能性，可以說投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無風(fēng)險(xiǎn)之憂，樓盤操作空間較大。

三、意向購房客戶分析：

根據(jù)對(duì)衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上，衛(wèi)輝市民對(duì)其也最為認(rèn)可，其銷售量較為可觀，對(duì)開發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn)。同時(shí)通過對(duì)衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大，在160-240㎡外，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間；而在居民居住意向的調(diào)查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎，其商品房總價(jià)也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購房費(fèi)用范圍內(nèi)。

四、擬推薦地塊基本情況：

選址地一

（一）地塊位置

該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃面積4.52平方公里，以商住、研發(fā)、培訓(xùn)、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）地塊現(xiàn)狀

園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地，其中，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃，已上報(bào)河南省、市人民的政府批復(fù)，手續(xù)已辦理完畢，隨時(shí)可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝。通過對(duì)衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0，綠地率30%以上。

（三）項(xiàng)目交通出行狀況

西臨省道翟陽線，南臨新濮公路，東臨比干大道，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里，約15分鐘車程，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車程，位置極其優(yōu)越，交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電、郵政、電信等配套設(shè)施也較為完備。

選址地二

沿玉帶河拆遷改造項(xiàng)目。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域，北臨玉帶河，西臨條形街，南臨建設(shè)路，東臨寶塔路，由護(hù)城河圍繞，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)良。東西（北）長982米，南北（西）長426米，東西（南）長870米，南北（東）長410米，總面積約570畝，屬于居住商業(yè)金融混合用地，涉及人口約8000人。

選址地三

汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項(xiàng)目。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路，東起友誼路，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝；規(guī)劃凈用地約371.53畝。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝，建設(shè)用地733.7畝，未利用地74.7畝，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人，620戶。住宅面積121600㎡，非住宅面積0㎡。容積率按1.5控制規(guī)劃。

選址地四

紡織路拆遷改造項(xiàng)目。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道，東至寶塔路，該路全線共計(jì)20xx.5米，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷82222.23㎡，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡，可以考慮按30米拓寬，不考慮開發(fā)使用，居民占264戶，共計(jì)46174.36㎡，除掉30米路面占地外，可以空出路兩側(cè)100畝土地供開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書15

第一章 項(xiàng)目概述

一．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間，西臨星光路，東臨明主巷，地理位臵優(yōu)越，交通便利。規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓,宗地面積為87.8畝，可用來開發(fā)商、住綜合型居住性建筑。

2、項(xiàng)目概況

根據(jù)自治區(qū)政府《研究賀達(dá)紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問題的紀(jì)要》（桂政閱?20xx?217號(hào)）、自治區(qū)國資委《關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)持有的廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)》（桂國資復(fù)?20xx?198號(hào)）和《賀州市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于賀州旅游投資開發(fā)有限公司承接廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股東的股權(quán)的通知》（賀國資發(fā)?20xx?27號(hào)）文件，廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司作為賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開發(fā)有限公司）的全資子公司。為做好承接管理工作，已將廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國用（20xx）第220082號(hào)”批準(zhǔn)取得位于賀州市八達(dá)中路190號(hào)（賀紙小區(qū)）的土地使用權(quán)（面積55621.93平方米，用途：商服、城鎮(zhèn)住宅用地，使用權(quán)類型：出讓。

3、開發(fā)方式

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40平方，其中地上面積32811.32平方，地下面積3693.08平方。1#樓為17+1的商業(yè)及寫字綜合樓，2#樓為29+1的商、住綜合樓組成。

二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成。整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu)。由賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設(shè)資金開發(fā)建設(shè)。目前實(shí)施項(xiàng)目為一期工程。

二、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：賀州市星泰物業(yè)有限公司

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40平方，其中地上面積32811.32平方，地下面積3693.08平方，二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方。規(guī)劃整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu)。

三、可行性研究報(bào)告編制

編制單位：由廣西中盛建筑設(shè)計(jì)有限公司編制賀州市星泰華園項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)告。

第二章 項(xiàng)目名稱和地址

一、項(xiàng)目名稱：賀州市星泰華園一期項(xiàng)目。

二、地理位臵：位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間，西臨星光路，東臨明主巷。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約87.8 畝（58562.6平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為高層商、住、寫字綜合樓項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 56774平方米。

2、總建筑面積： 295867.83平方米。

3、居住建筑面積： 21783.01平方米。

4、建筑高度：高度控制在 105 米以內(nèi)。

5、居住總?cè)丝冢?約 9000 人。

6、居住總戶數(shù)： 約 20xx 戶。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

第一部分宏觀分析

一、城市概況

（一）、城市基本概況

1、地理位置（位置、行政區(qū)劃、面積、市區(qū)面積）

2、城市性質(zhì)及地位（歷史、文化、所占的重要位置）

3、城市規(guī)劃（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）

4、城市交通（航空、鐵路、公路等交通配套）

5、城市總體布局（格局、所含區(qū)域、規(guī)劃方向、突出特色）

（二）、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1、城市GDP及增長率

2、城市人均可支配收入及支出水平

3、固定資產(chǎn)投資情況

4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)

（三）、城市發(fā)展規(guī)劃（城市中長期發(fā)展規(guī)劃）

1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

2、城市規(guī)模及城市功能區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

3、城市人口發(fā)展規(guī)劃

4、城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃

二、區(qū)位分析

（一）、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析

1、項(xiàng)目所屬區(qū)域概況（區(qū)域是城市的什么地帶、占什么地位、起到什么作用）附項(xiàng)目地塊位置圖

2、項(xiàng)目區(qū)位分析（項(xiàng)目地理位置、基礎(chǔ)配套、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃）

第二部分、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）、市場(chǎng)供需現(xiàn)狀

分析現(xiàn)階段市場(chǎng)供需情況，預(yù)測(cè)項(xiàng)目上市時(shí)的市場(chǎng)供需情況

（二）、價(jià)格水平

近一兩年內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格變化情況

（三）、產(chǎn)品特征

從建筑形式、建筑風(fēng)格、居住模式、戶型面積等方面分析本區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品的特征，一般包括區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)品配套、產(chǎn)品特點(diǎn)（建筑形式、建筑風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型配比、面積區(qū)間等方面）。

（四）、客戶群特征

客戶群體特征一般包括年齡分布、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、文化程度、置業(yè)目的、戶型面積選擇、房價(jià)承受能力等。

（五）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)

從本區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心和主體展開，來討論區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征。

（六）、區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)

1、政府對(duì)市場(chǎng)的管理調(diào)控能力（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房地產(chǎn)政策的出臺(tái)及作用）

2、市場(chǎng)體系完善情況（包括出現(xiàn)多層次的產(chǎn)品供應(yīng)及二手房的發(fā)展）

3、市場(chǎng)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善、社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)）

4、房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程（外地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）

二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析

（一）、調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）

（二）、問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容

（三）、問卷統(tǒng)計(jì)分析及結(jié)論

注:市場(chǎng)調(diào)查分析詳細(xì)內(nèi)容參見項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（附件三）

三、市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)

包括價(jià)格、產(chǎn)品、消費(fèi)群體特征等方面的趨勢(shì)來預(yù)測(cè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 第三部分項(xiàng)目分析

一、地塊位置

宗地所處城市、行政區(qū)域 地理位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記在宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公、商務(wù)、政府的關(guān)系）

二、地塊現(xiàn)狀

1、四至范圍

2、地勢(shì)、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積

3、地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響

4、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建

5、土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項(xiàng)目交通出行狀況

1、公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等

2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商資金解決

3、現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。

四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套

項(xiàng)目周邊配套一般式指以項(xiàng)目可輻射范圍（3KM）內(nèi)的教育（大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況）、醫(yī)院、購物（大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂、公園等設(shè)施）、銀行以及其他配套設(shè)施。

附圖:生活設(shè)施分布圖，具體位置，距離。

五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特征描述，沒有可以不寫）

項(xiàng)目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品產(chǎn)生或倉庫基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或超市的建設(shè)等。

六、市政配套（都要說明距宗地距離，接入的可能性）

說明項(xiàng)目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配套情況，一般重點(diǎn)需要

說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅，規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

七、主要經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)

項(xiàng)目的基本情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積）、建筑面積（住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積）、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規(guī)劃指標(biāo)，特別需說明關(guān)鍵性或難度較大的指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的影響。

八、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)分析

2、劣勢(shì)分析

3、機(jī)會(huì)分析

4、風(fēng)險(xiǎn)分析

第四部分項(xiàng)目開發(fā)結(jié)論性建議

一、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議（包括主力房價(jià)、戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑形式、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等）。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

一、項(xiàng)目簡介

? 項(xiàng)目名稱：未定名

? 地點(diǎn)：

? 用地面積：約17畝

? 開發(fā)功能：商住

? 用地狀況：已拆遷平地

? 發(fā)展商：

二、項(xiàng)目理解

現(xiàn)場(chǎng)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面比以前已經(jīng)有很大的變化，一線城市已經(jīng)從賣環(huán)境向賣生活方式發(fā)展，二線、三線城市正從賣房子向賣環(huán)境發(fā)展。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)層面越來越高，競(jìng)爭(zhēng)程度也越來越激烈，因此，我們要做好一個(gè)項(xiàng)目，就需要從更高的層面考慮項(xiàng)目。

經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目及所在城市的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)初步調(diào)查，市場(chǎng)明顯供大于求，本項(xiàng)目具有相當(dāng)難度，前期策劃定位準(zhǔn)確與否是關(guān)鍵，因此，本項(xiàng)目不能操之過急，需作周詳考慮，否則極有可能“一步走錯(cuò)，整盤皆輸”。

1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目劣勢(shì)

3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、開發(fā)思路及策略建議

（1）要將項(xiàng)目打造成具有影響力，就要提升項(xiàng)目的開發(fā)目的和意義： ? 老百姓滿意：為消費(fèi)者提供一個(gè)美好的居住環(huán)境。

? 老板滿意：在滿足開發(fā)利潤的同時(shí)，為企業(yè)培養(yǎng)人才。

? 老頭子（政府）滿意：為政府和城市創(chuàng)造價(jià)值，為城市增加一道美麗的風(fēng)景線，為政府增加一個(gè)樣板工程。

（2）資源整合策略——整合房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷、廣告等優(yōu)秀資源為項(xiàng)目服務(wù)。

（3）創(chuàng)新策略——對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣宣傳等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新。

（4）引導(dǎo)策略——必須在各個(gè)方面去引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合，利用和整合各種優(yōu)勢(shì)資源，打造客戶意想不到而又在心目中有潛意識(shí)需求的產(chǎn)品，提升他們的生活品質(zhì)。

三、委托工作目的：營銷策劃

營銷策劃又分前期策劃和推廣策劃。前期策劃主要是在項(xiàng)目的整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面提供切實(shí)可行的顧問意見，使項(xiàng)目能夠在一定條件下更好地適應(yīng)市場(chǎng)，適應(yīng)消費(fèi)者的需求；推廣策劃是為項(xiàng)目提供最具吸引力的包裝，運(yùn)用有效的宣傳手段，使之一旦推出，就能受到歡迎。

（以上營銷策劃將向委托方遞交書面報(bào)告）

四、工作內(nèi)容

1、項(xiàng)目概況

（1）項(xiàng)目的位置及基本數(shù)據(jù)

（2）項(xiàng)目的現(xiàn)狀及基本條件

2、××市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

（1）地理位置、自然環(huán)境、人口、歷史、文化

（2）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（3）綜合評(píng)述

3、項(xiàng)目所在區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)概況

（1）項(xiàng)目周邊小區(qū)分布，消費(fèi)特點(diǎn)

（2）項(xiàng)目周邊物業(yè)的開發(fā)狀況

（3）綜合評(píng)述

4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析

（1）項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

（2）項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

（3）項(xiàng)目的主要機(jī)會(huì)

（4）項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)

5、對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)及建議

（1）對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)

（2）對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的改進(jìn)建議

6、項(xiàng)目客戶群定位

（1）目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)背景、文化背景

（2）目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)的特殊偏好

（3）對(duì)目標(biāo)客戶側(cè)重程度劃分（核心、重點(diǎn)、不確定）

7、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

（1）功能定位

（2）檔次定位

8、價(jià)格定位

（1）市場(chǎng)比較法定價(jià)

（2）收益還原法定價(jià)（租值回報(bào)）

9、項(xiàng)目的包裝策略

（1）硬件方面

（2）軟件方面

10、銷售資金回收計(jì)劃

（1）總體銷售目標(biāo)及資金回收

（2）分階段銷售計(jì)劃及資金回收

11、入市時(shí)機(jī)及方式的確定

（1）入市時(shí)機(jī)的選擇

（2）最佳入市方式

12、推廣宣傳策略

（1）廣告宣傳整體目標(biāo)

（2）品牌宣傳策略

（3）廣告宣傳主題（賣點(diǎn)）

（4）廣告宣傳的目標(biāo)客戶群

（5）廣告宣傳實(shí)施及媒體選擇

（6）推廣宣傳費(fèi)用預(yù)算

13、物業(yè)管理的建議

14、銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃

15、銷售工作現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)

五、工作時(shí)間

營銷策劃報(bào)告書在簽署正式合同二十個(gè)工作日內(nèi)完成（按每周五個(gè)工作日計(jì)算）。

六、工作收費(fèi)

營銷策劃費(fèi)人民幣××萬元整（￥××××），由委托方分兩期支付，簽約后三天內(nèi)支付60％，即××××元（￥××××），遞交正式書面營銷策劃報(bào)告時(shí)付××××元（￥××××）。（注：以上費(fèi)用我方不提供發(fā)票）

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書1

一、工作目標(biāo)

1、銷售目標(biāo)

計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

2、廣告目標(biāo)

通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達(dá)到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦**花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

3、廣告訴求

目標(biāo)客戶：

（1）、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營業(yè)主

（2）、潛在客戶：投資者

主要運(yùn)用工具：

（1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息；

（2）、大中型活動(dòng)；

（3）、報(bào)紙廣告；

（4）、高尚直投雜志；

（5）、電臺(tái)（103.9兆赫）；

二、入市總體安排

一般而言，樓盤項(xiàng)目入市操作分為四個(gè)階段：認(rèn)購期、公開期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期；從項(xiàng)目的進(jìn)展來看，現(xiàn)階段**花園的上市銷售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認(rèn)購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個(gè)階段來準(zhǔn)備。

為此，我們將這兩個(gè)階段，劃分為5個(gè)時(shí)間段來進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1、前期準(zhǔn)備期：20xx.5.~20xx.7

2、形象導(dǎo)入期：20xx.7.1~20xx.7.29

3、預(yù)探市場(chǎng)期：20xx.7.30~20xx.8.7

4、內(nèi)部認(rèn)購期：20xx.8.8~20xx.9.9

5、正式開盤日：20xx.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場(chǎng)期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時(shí)間安排表：

20xx年5月~9月

工作內(nèi)容 時(shí)間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計(jì)及制作 ●●

宣傳計(jì)劃的實(shí)施 ●●

銷售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價(jià) ●●

內(nèi)部登記、咨詢及認(rèn)購 ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

三、推廣策略

1、推廣分析

本項(xiàng)目的客戶定位為高級(jí)白領(lǐng)和私企老板；相對(duì)而言，私營老板可以理解，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆；為此，我們將這個(gè)層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個(gè)人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會(huì)將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次（個(gè)人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過我們對(duì)周邊市場(chǎng)和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對(duì)象：

CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級(jí)技術(shù)人員

高級(jí)管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計(jì)劃要結(jié)合項(xiàng)目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進(jìn)行。

由于本項(xiàng)目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用則不能滿足本項(xiàng)目實(shí)際操作需要；為此，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達(dá)到最大的邊際效用。

（1）、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

A、對(duì)于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定；總體費(fèi)用約為200~250萬元/年，計(jì)劃從20xx年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬元。

B、對(duì)于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A”方案外，還應(yīng)取用北青報(bào)、晨報(bào)的DM的形式；現(xiàn)在此兩家報(bào)社對(duì)出租汽車免費(fèi)發(fā)送報(bào)紙，因此，目標(biāo)客戶在車上的時(shí)間我們可以充分運(yùn)用；DM應(yīng)富于變化；費(fèi)用：除印刷費(fèi)外，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬份，5萬元之內(nèi)，計(jì)劃采用6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約30萬元。

C、相對(duì)于自己開車和開出租汽車的司機(jī)來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時(shí)間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對(duì)傳播成本較低的是“北京交通臺(tái)”和“北京音樂臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬元。

D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此，我

們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費(fèi)用控制在60萬元。

（2）、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元。

（3）、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。

2、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作、居住在周邊的人），他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購買意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

（2）、內(nèi)部認(rèn)購期

此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價(jià)格來揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

（3）、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì)，借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

A、參加的展會(huì)一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。

B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。

C、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報(bào)刊廣告營造聲勢(shì)，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔；當(dāng)項(xiàng)目開盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

4、海報(bào)、DM宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：CBD商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的

寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的DM投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）；

四、價(jià)格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。

按照項(xiàng)目自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應(yīng)在開盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購期時(shí)的公開價(jià)；經(jīng)過市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。

從整體均價(jià)來考慮，項(xiàng)目開盤以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價(jià)為9600元/平米；第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米），均價(jià)為10300元/平米；第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價(jià)為11000元/平米；第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價(jià)為120xx元/平米。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計(jì)價(jià)。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書2

1城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和

產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7結(jié)論和建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書3

一、區(qū)域市場(chǎng)

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過了125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

1、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國際集團(tuán)，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3、建外SOHO：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喊殺一片。

4、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過國際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開關(guān)廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會(huì)正式推出。

6、大連萬達(dá)項(xiàng)目

大連萬達(dá)本將在北京開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，金地國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本6、7月份亮相。大連萬達(dá)和深圳金地

今年同時(shí)在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

二、結(jié)論

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書4

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、北京奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 四、可行性研究報(bào)告編制 1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2、編制依據(jù)：

2．1、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。 2．2、政府文件：京政辦發(fā)55號(hào)。 2．3、政府文件：京政辦發(fā)（）12號(hào)。 2．4、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。 2．5、政府文件：京政辦發(fā)（）31號(hào)。

2．6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。 二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。 二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。 2、總建筑面積： 15.5萬平方米。 3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。 5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。 7、居住總?cè)丝冢?約1000人。 8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。 2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬大卡／小時(shí)。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從到為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、206 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。 2、年7 月至207月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想 1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。 2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元 2、土地出讓金

3、其它投入 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)

×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元 三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)

項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì) 3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)5、設(shè)計(jì)費(fèi)6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費(fèi)8、規(guī)劃方案咨詢 113830763876 9、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)14、綠化建設(shè)費(fèi)15、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17、不可預(yù)見費(fèi) 378953810840513501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元 2、經(jīng)營成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書5

一、項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開始，項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書的內(nèi)容

（一）項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、主管部門

（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)方案主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。

（四）建設(shè)條件指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。

（五）初步建設(shè)計(jì)劃指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。

（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來源指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃。

三、項(xiàng)目建設(shè)書的編制

（一）主管部門的編制建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請(qǐng)主管部門編制項(xiàng)目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。

（二）建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

（三）專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書6

xxx市作為xx新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

一、屬性描述

（一）地段屬性：

1、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市xx東街，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2、比較高檔的有xx商場(chǎng)、xx百貨xx店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在xx北、西、南三面。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬平方米；女人街，建筑面積約為2萬平方米。

主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。

（三）圍繞xx，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心。

本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價(jià)值更大。

二、項(xiàng)目建議

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)xxxx百貨入住，復(fù)制一個(gè)xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動(dòng)本樓盤的銷售。

原xx百貨xx店規(guī)模太小。

2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原xxx市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。

（二）其它定位：

高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大；但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。

（三）開發(fā)建議：

1、沿xx東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。

（四）規(guī)劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。

三、其它建議

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書7

一、城市概況

（一）城市基本概況

衛(wèi)輝市位于中原腹地，河南省北部、太行山東麓、古黃河北岸，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里，總?cè)丝?0萬，城區(qū)常住人口18萬，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園”，河南省歷史文化名城、省級(jí)園林城市、中國財(cái)神文化之鄉(xiāng)。

（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

20xx年，全市GDP完成72.3億元，增長13.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資65.6億元，增長29.4%；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元，增長15.6%；實(shí)現(xiàn)利潤3.9億元，增長35.6%；

財(cái)政一般預(yù)算收入3.02億元，增長19.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長19.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長17%。

二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：

（一）市場(chǎng)供需狀況

我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，于20xx年開始建設(shè)，現(xiàn)有水晶城、美景花城、盛世藍(lán)灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產(chǎn)不足十處，開發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對(duì)住房的需求，發(fā)展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)銷售情況十分理想，房價(jià)也由的800～1400飆升到現(xiàn)在的1500～20xx。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時(shí)期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間。

（二）價(jià)格水平

目前，我市房價(jià)均價(jià)1700元/平方米，其中一樓20xx元/平方米，六樓1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米，城區(qū)商品門面房銷售價(jià)格3500—4500元/平方米。

（三）產(chǎn)品特征

多以普通六層為主，戶型面積95—153平方（兩房、三房），主力戶型面積為120-130平方，一層價(jià)格最高，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少。

（四）市場(chǎng)發(fā)展前景

20xx年—20xx年8月，我市開發(fā)房產(chǎn)4200套，已銷售3500套。作為發(fā)展中的城市，房價(jià)與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊，幾乎沒有下浮的可能性，可以說投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無風(fēng)險(xiǎn)之憂，樓盤操作空間較大。

三、意向購房客戶分析：

根據(jù)對(duì)衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上，衛(wèi)輝市民對(duì)其也最為認(rèn)可，其銷售量較為可觀，對(duì)開發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn)。同時(shí)通過對(duì)衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大，在160-240㎡外，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間；而在居民居住意向的調(diào)查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎，其商品房總價(jià)也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購房費(fèi)用范圍內(nèi)。

四、擬推薦地塊基本情況：

選址地一

（一）地塊位置

該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃面積4.52平方公里，以商住、研發(fā)、培訓(xùn)、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）地塊現(xiàn)狀

園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地，其中，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃，已上報(bào)河南省、市人民的政府批復(fù)，手續(xù)已辦理完畢，隨時(shí)可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝。通過對(duì)衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0，綠地率30%以上。

（三）項(xiàng)目交通出行狀況

西臨省道翟陽線，南臨新濮公路，東臨比干大道，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里，約15分鐘車程，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車程，位置極其優(yōu)越，交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電、郵政、電信等配套設(shè)施也較為完備。

選址地二

沿玉帶河拆遷改造項(xiàng)目。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域，北臨玉帶河，西臨條形街，南臨建設(shè)路，東臨寶塔路，由護(hù)城河圍繞，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)良。東西（北）長982米，南北（西）長426米，東西（南）長870米，南北（東）長410米，總面積約570畝，屬于居住商業(yè)金融混合用地，涉及人口約8000人。

選址地三

汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項(xiàng)目。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路，東起友誼路，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝；規(guī)劃凈用地約371.53畝。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝，建設(shè)用地733.7畝，未利用地74.7畝，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人，620戶。住宅面積121600㎡，非住宅面積0㎡。容積率按1.5控制規(guī)劃。

選址地四

紡織路拆遷改造項(xiàng)目。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道，東至寶塔路，該路全線共計(jì)20xx.5米，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷82222.23㎡，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡，可以考慮按30米拓寬，不考慮開發(fā)使用，居民占264戶，共計(jì)46174.36㎡，除掉30米路面占地外，可以空出路兩側(cè)100畝土地供開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書8

第一章 項(xiàng)目概述

一．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間，西臨星光路，東臨明主巷，地理位臵優(yōu)越，交通便利。規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓,宗地面積為87.8畝，可用來開發(fā)商、住綜合型居住性建筑。

2、項(xiàng)目概況

根據(jù)自治區(qū)政府《研究賀達(dá)紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問題的紀(jì)要》（桂政閱?20xx?217號(hào)）、自治區(qū)國資委《關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)持有的廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)》（桂國資復(fù)?20xx?198號(hào)）和《賀州市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于賀州旅游投資開發(fā)有限公司承接廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股東的股權(quán)的通知》（賀國資發(fā)?20xx?27號(hào)）文件，廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司作為賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開發(fā)有限公司）的全資子公司。為做好承接管理工作，已將廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國用（20xx）第22號(hào)”批準(zhǔn)取得位于賀州市八達(dá)中路190號(hào)（賀紙小區(qū)）的土地使用權(quán)（面積55621.93平方米，用途：商服、城鎮(zhèn)住宅用地，使用權(quán)類型：出讓。

3、開發(fā)方式

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40平方，其中地上面積32811.32平方，地下面積3693.08平方。1#樓為17+1的商業(yè)及寫字綜合樓，2#樓為29+1的商、住綜合樓組成。

二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成。整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu)。由賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設(shè)資金開發(fā)建設(shè)。目前實(shí)施項(xiàng)目為一期工程。

二、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：賀州市星泰物業(yè)有限公司

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40平方，其中地上面積32811.32平方，地下面積3693.08平方，二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方。規(guī)劃整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu)。

三、可行性研究報(bào)告編制

編制單位：由廣西中盛建筑設(shè)計(jì)有限公司編制賀州市星泰華園項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)告。

第二章 項(xiàng)目名稱和地址

一、項(xiàng)目名稱：賀州市星泰華園一期項(xiàng)目。

二、地理位臵：位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間，西臨星光路，東臨明主巷。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約87.8 畝（58562.6平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為高層商、住、寫字綜合樓項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 56774平方米。

2、總建筑面積： 295867.83平方米。

3、居住建筑面積： 21783.01平方米。

4、建筑高度：高度控制在 105 米以內(nèi)。

5、居住總?cè)丝冢?約 9000 人。

6、居住總戶數(shù)： 約 20xx 戶。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書9

一、區(qū)域市場(chǎng)

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得xx房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年xx僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過了125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

xx花園位于xx區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“xx都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全xx的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

1、xx世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為xx國際集團(tuán)，曾在xx成功開發(fā)xx國際xx花園和xx科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于xx中心以南，xx中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2、xx國際花園：

開發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團(tuán)，該項(xiàng)目東至xx施工機(jī)械廠，西至xx儀表廠，北至xx100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3、建外SOHO：

開發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喧鬧一片。

4、xxx（理想世界）

開發(fā)商為xxx實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過國際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由xx設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原xx開關(guān)廠廠址，xx中心以南，xx大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。xxx由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰xx路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨xx東路，西接xx南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會(huì)正式推出。

6、xxx項(xiàng)目

xxx本將在xx開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，xx國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本6、7月份亮相。xxx和xxx。

今年同時(shí)在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

7、城中大廈

由成功開發(fā)xx地區(qū)xx家園（我公司代理）的xx房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱一居二居三居四居備注

二、結(jié)論

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx中房指數(shù)xx市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度xx市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)xx市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書10

XXX市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到XXX市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

一、屬性描述

(一)地段屬性：

1、本宗土地為原XXX市一中校址，地處XXX市鼓樓東街，在XXX市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通XXX市步行街。

(二)周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2、比較高檔的有開盛商場(chǎng)、新華百貨中衛(wèi)店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。

4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽購物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。

(三)圍繞鼓樓，已形成XXX市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價(jià)值更大。

二、項(xiàng)目建議

(一)定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到XXX市，帶動(dòng)本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原XXX市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。

(二)其它定位：

高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。

(三)開發(fā)建議：

1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。

(四)規(guī)劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。

三、其它建議

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的.開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書11

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政*先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入wto北京奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。

由北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）

二、項(xiàng)目歷史條件

1宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于19XX年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京xx公司于19XX年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20xx年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由xx公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金）由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

房地產(chǎn)公司管理建議

第一條公司為形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，倡導(dǎo)參與管理，不斷創(chuàng)新，并激勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得，對(duì)公司業(yè)務(wù)、管理及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見，藉以提高經(jīng)營績效，特訂定本辦法。

第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營，不論在技術(shù)上或管理上，如有改進(jìn)或興革意見，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列，報(bào)相關(guān)職能部門。

第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要項(xiàng)目如下：

（一）建議事由：簡要說明建議改進(jìn)的具體事項(xiàng)。

（二）原有缺失：詳細(xì)說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見。

（三）改進(jìn)意見或辦法：詳細(xì)說明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項(xiàng)。

（四）預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業(yè)、增加銷售、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項(xiàng)目。

第四條建議書填妥后，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。

第五條建議書內(nèi)容如偏于批評(píng)，或無具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由，將原件密退還原建議人。

第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。

第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：

（一）關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng)。

（二）關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng)。

（三）關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。

（四）關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng)。

（五）其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項(xiàng)。

第八條相關(guān)職能部門收受建議書后，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。

前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作。

第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見，能收精簡或強(qiáng)化組織功能效果者。

（二）對(duì)于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù)，研提具體改進(jìn)方案，具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者。

（三）對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改進(jìn)方法，值得實(shí)行的。

（四）對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度、辦法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營效能提高者。

（五）對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法、程序、報(bào)表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業(yè)、提高工作效率的功效者。

（六）對(duì)于公司未來經(jīng)營的研究發(fā)展等事項(xiàng)，提出研究報(bào)告，具有采納價(jià)值或效果者。

第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核項(xiàng)目分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額。

第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者，應(yīng)交由收受部門據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。

第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能貢獻(xiàn)、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表，一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金。

第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象，影響評(píng)核結(jié)果的公平起見，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前，對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密，不得泄露。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎(jiǎng)金，按人數(shù)平均發(fā)給。

第十五條有下列各情形之一者，不得申請(qǐng)核獎(jiǎng)：

（一）各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。

（二）被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。

（三）由主管指定為業(yè)務(wù)、管理、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法、程序、表報(bào)的改善或簡化等作業(yè)，而獲致的改進(jìn)建議者。

（四）同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎(jiǎng)金者。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進(jìn)時(shí)，經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開向員工征求意見，所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì)，得依本辦法辦理。

第十七條員工建議案的最后處理情形，應(yīng)由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案，并應(yīng)在公司中表揚(yáng)。

第十八條本辦法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行，修訂時(shí)同。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書12

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍?bào)创蟮?、西至怡亭路，北至滁州市物源公司?，F(xiàn)土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會(huì)，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業(yè)用地。

2、項(xiàng)目概況

宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間，新測(cè)繪地號(hào)：030110040038000，測(cè)繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè)，使用權(quán)類型為：出讓。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，宗地為劃撥用地，設(shè)定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為滁州市三級(jí)地。

3、合作方式

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司

2、公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡。建設(shè)用途為商業(yè)用途。

4、可行性研究報(bào)告編制

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約26877㎡。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為荒地。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：

2、總建筑面積：26877㎡。

3、配套公建建筑面積：

4、非配套公建建筑面積：

5、建筑高度：

6、建筑層數(shù)：

7、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

3、綠化：

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目” 位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍?bào)创蟮?、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，隨著滁州市加快建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑用途為商業(yè)用地，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 0噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書13

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（19），歷經(jīng)了滿清、民國、共和國三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），占地50余畝。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開發(fā)。

2、項(xiàng)目概況

宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃1月開工，10月竣工。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。“該項(xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽Z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2.1、渝價(jià)[]3 號(hào)文件

2.2、渝價(jià)402 號(hào)文件

2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》

2.4、渝府發(fā)（）92 號(hào)文件

2.5、渝（2000）830 號(hào)文

2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180-93

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米。

2、總建筑面積： 14.7萬平方米。

3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。

4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。

5、建筑密度不高于40%。

6、居住總?cè)丝冢?約4370人。

7、居住總戶數(shù)： 約1360戶

8、綠化率：不低于25% 。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計(jì)算)

水泥： 27900噸（按190kg/ M2計(jì)算）

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從201月到月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。

2、2013年1月到年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營管理方式

一、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

投入土地成本13527.0677萬元

2、土地出讓金：4147.6723萬元

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

住宅銷售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

商業(yè)：按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

住宅銷售：按均價(jià)5100元/ m2計(jì)，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

住宅銷售：按5300元/ m2計(jì)，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

商業(yè)按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

三、成本測(cè)算：

(一)、以方案 A設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1、固定成本

1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 23520萬元 高層造價(jià)按1600元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬元

1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬元

1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬元

1.12、稅金 802萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬元

1.16、不可預(yù)見費(fèi) 3682.5萬元

固定成本合計(jì) 49803.24萬元

2、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)5572.32萬元

3、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

（二）、以方案B設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1、固定成本

1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 24390萬元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬元

1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬元

1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬元

1.12、稅金 831萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬元

固定成本合計(jì) 47239.74萬元

2、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定成本8% 合計(jì)：5518.22萬元

3、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

（三）、以方案C計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1、固定成本

1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 24990萬元 按建安平米造價(jià)1700元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬元

1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬元

1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬元

1.12、稅金 852.2萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬元

固定成本合計(jì) 47897.84萬元

2、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)：5675.21萬元

3、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃

一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、市場(chǎng)需求分析

1、城市化需求

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

2、城市居民居住需求

中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。

3、投資需求

房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽城市中心。

2、便利的交通

地處縣城黃金地段。

五、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。

1．1、地處酉陽中心；

1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

3、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱。

3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。

3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

3．2．2、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。

1．3、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目（暫定名），既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了酉陽日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書14

市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

第二章：產(chǎn)品研究及分析

專家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號(hào)、10號(hào)院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里；項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項(xiàng)目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米，建筑密度31%，容積率5.37。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

（1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來之不易，絕對(duì)區(qū)位上乘。

（2）、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

（3）、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。

（4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂場(chǎng)所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對(duì)客戶心理影響會(huì)較大。

（5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目；

2、項(xiàng)目劣勢(shì)

（1）、相對(duì)區(qū)位一般，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。

（2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。

（3）、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，會(huì)給銷售帶來較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會(huì)越來越差。

（4）、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

（5）、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升，并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理，即相對(duì)于套內(nèi)戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣；

（6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì)，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流。

二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，

為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對(duì)目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分。

1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價(jià)格的提升及銷售利潤的實(shí)現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。

2、目標(biāo)客戶研究

（1）、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。

（2）、向往便利的運(yùn)動(dòng)、健康，追求時(shí)尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。

（3）、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。

（4）、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士。

理由是：

（1）、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

（2）、工體、海底世界對(duì)一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。

（5）、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過多的劣勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。

3、項(xiàng)目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì)。

（2）、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

（3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。

（4）、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

（5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。

（6）、在陽臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用，盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則。

第三章：項(xiàng)目營銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想

營銷，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。

實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。

該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂、大型演出于一體的場(chǎng)館；此外，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。

2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。

緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號(hào)，進(jìn)行主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來進(jìn)行操作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。

總之，“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書15

第一章項(xiàng)目基本情況

一、項(xiàng)目名稱

（以下簡稱“本項(xiàng)目”）

二、項(xiàng)目類型

本項(xiàng)目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。

三、建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)單位基本情況

單位名稱：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

注冊(cè)地址：欽州市

注冊(cè)資金：20xx萬

法定代表人：雷超林

職務(wù)：總經(jīng)理

四、公司背景

是20xx年10月13日在欽州市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨(dú)資）。

欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團(tuán)）的全資子公司。公司前身為投資有限公司，成立于20xx年，注冊(cè)資本壹仟萬元。20xx年增資注冊(cè)資本陸仟萬元，成立公司，股東構(gòu)成為。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級(jí)職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書人員達(dá)10余人。公司開發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。

公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具備良好的政府和社會(huì)關(guān)系，同時(shí)與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。

公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級(jí)；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。

五、開發(fā)業(yè)績

1.翠竹苑

翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的

精致住宅。項(xiàng)目實(shí)踐于20xx年6月，于20xx年3月全部交付使用。

2.翠嶺居

翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬平方米，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目始建于20xx年1月，于20xx年8月全部交付使用。

3.嘉華綠洲

嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號(hào)，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。項(xiàng)目始建于20xx年7月，一期已于20xx年9月交付，二期已于20xx年6月全部交付。

4.萊茵湖畔

萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號(hào)，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。項(xiàng)目始建于20xx年3月，計(jì)劃于20xx年全部交付。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目。

5.海倫堡花苑

海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號(hào)，小區(qū)總占地面積29538.7㎡，總建筑面積85648.11㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。