第一篇：房產(chǎn)論文-5

二、住房制度改革利益公平分享存在的問題

（三）經(jīng)濟(jì)適用房政策異化產(chǎn)生了改革利益非公平分享

3．單位利用經(jīng)濟(jì)適用房政策變相集資建房

《通知》確立我國(guó)住房制度改革的最終目標(biāo)模式之后，也同時(shí)停止了所有單位自建職工住宅的市場(chǎng)主體資格。但是相當(dāng)一些單位，主要是政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和少許企業(yè)，能夠通過各種“關(guān)系”或者領(lǐng)導(dǎo)批示，獲得經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，再委托一個(gè)有房地產(chǎn)開發(fā)主體資格的公司，或者自己直接成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)，建成后以建設(shè)成本價(jià)只對(duì)本單位職工銷售。凡是能夠“爭(zhēng)取”到經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的單位，一般都能以非招拍掛方式獲得特別優(yōu)惠的土地使用權(quán)，以這種方式取得的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，通常比市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房便宜一倍以上，比純粹的商品房更是低得多。“無論是委托代建、還是定向開發(fā)以及團(tuán)購(gòu)，都屬于變相的集資建房，是變相延續(xù)福利分房。”[7]譬如，某市一國(guó)家機(jī)關(guān)以經(jīng)濟(jì)適用房政策修建的住宅，一套190平方米的房屋，內(nèi)部?jī)r(jià)不到30萬，而當(dāng)時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)超過100萬。

4．以家庭為單位的保障性住房享受原則被突破

無論是我國(guó)實(shí)物性福利分房，還是住房制度改革文件，都嚴(yán)格規(guī)定“一對(duì)夫婦只能一處住宅”，當(dāng)然，通過市場(chǎng)購(gòu)買純粹的商品房除外。但在由單位“爭(zhēng)取”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的住房分配中，已經(jīng)全然不再去考慮配偶之中的另一方是否已經(jīng)享受過福利房或者是否也通過同樣的方式取得了經(jīng)濟(jì)適用房。只要單位有一次集資建房，每一個(gè)職工都可以得到一套建設(shè)成本價(jià)的房屋。更有甚者，有些政府機(jī)關(guān)因修建的房屋多而單位職工少，干脆每個(gè)職工兩套。改革20多年不僅實(shí)物性福利分房未能被真正打破，而且就連過去一直堅(jiān)持的“一對(duì)夫婦只能有一處住宅”的基本原則也蕩然無存。

第二篇：房產(chǎn)銷售論文

瓊州學(xué)院暑期社會(huì)實(shí)踐論文(調(diào)查報(bào)告)

題目： 在海南房產(chǎn)偉業(yè)置問公司的實(shí)踐作者：吳婷

院別： 旅游管理學(xué)院

班級(jí)： 09酒店管理2班

學(xué)號(hào)： 09234114

指導(dǎo)老師： 謝錫鸞

2011年9月10日

在房產(chǎn)偉業(yè)置問公司的實(shí)踐

瓊州學(xué)院旅游管理學(xué)院09酒店管理2班吳婷

實(shí)踐時(shí)間：2011/7/1~2011/8/14

實(shí)踐地點(diǎn)：海南偉業(yè)房地產(chǎn)公司三亞市迎賓路辦事處

實(shí)習(xí)內(nèi)容：學(xué)習(xí)置業(yè)顧問應(yīng)具備的基本置業(yè)素養(yǎng)以及如何向顧客推銷樓盤

職位：置業(yè)顧問（實(shí)習(xí)）

摘要：在暑假的空閑時(shí)間將在學(xué)校學(xué)習(xí)到的一些知識(shí)應(yīng)用到社會(huì)生活中，從實(shí)踐中驗(yàn)證和體會(huì)所學(xué)知識(shí)的內(nèi)涵，并可以通過社會(huì)實(shí)踐尋找自己的不足以彌補(bǔ)，豐富自身的閱歷。

關(guān)鍵詞：專業(yè)知識(shí)工作與實(shí)踐感受現(xiàn)狀及改進(jìn)措施

在我大學(xué)生活中的第二個(gè)暑假里，我有幸來到海南偉業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了為期一個(gè)多月的實(shí)習(xí)，帶著一顆求知的心我在這個(gè)大家庭里度過了我學(xué)生生涯中美好的一個(gè)暑期。

偉業(yè)顧問成立于一九九四年，作為華北地區(qū)最為知名的大型房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于打造專業(yè)完善、聯(lián)合互動(dòng)的全程房地產(chǎn)服務(wù)鏈。經(jīng)歷十四載實(shí)踐與發(fā)展，如今的偉業(yè)顧問，已成長(zhǎng)為中國(guó)最具規(guī)模的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。我公司正在以房地產(chǎn)投資顧問、營(yíng)銷代理、商業(yè)策劃、資產(chǎn)管理及二手物業(yè)代理五大專業(yè)服務(wù)體系，潛心為客戶、為市場(chǎng)、為社會(huì)，創(chuàng)造協(xié)同共贏的豐厚價(jià)值。我在實(shí)習(xí)過程中在公司代理的三亞克拉碼頭售樓處擔(dān)任置業(yè)顧問。

前期先接受公司培訓(xùn)，對(duì)自己所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行了解，經(jīng)過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場(chǎng)等)之后對(duì)樓盤周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤做市場(chǎng)調(diào)研。并寫一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告給直屬上司。通過之后直接安排到一個(gè)小組開始接待的工作。

海南偉業(yè)房地產(chǎn)公司位處三亞市迎賓路，本次代理的房地產(chǎn)為三亞克拉碼頭。三亞克拉碼頭坐落在享有椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美的三亞灣，位于美麗的三亞灣一線海景中心地段。三亞灣東起三亞港，二十里長(zhǎng)的濱海大道依灣綿延，椰樹成林西行延伸至天涯灣。二十里椰林畫廊，數(shù)十里銀灘之美，道盡了三亞灣無限風(fēng)光的自然美景。

克拉碼頭面南背北，前望碧波萬頃的南中國(guó)海，后依青山峻嶺、田園風(fēng)光，具有中國(guó)君王風(fēng)水寶地的品質(zhì)，整個(gè)樓盤海景開闊，海灘潔白平緩、海水清澈湛藍(lán)，讓顧客無限享受海居生活的魅力與美麗。在這里，走出庭院即可到溫柔海灘，親臨海風(fēng)，獨(dú)享海水，可讓在中國(guó)最美麗的熱帶海濱，擁有五星級(jí)的度假感受，享受高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理和貼身服務(wù)。

克拉碼頭交通非常便捷，項(xiàng)目距三亞市中心8公里，距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里，距離天涯海角11公里，周邊酒店、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、餐飲娛樂設(shè)施及配套已經(jīng)齊備。

三亞克拉碼頭項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1、項(xiàng)目位于三亞灣一線海景中心地段，享有二十里椰林畫廊、十里銀灘；

2、單價(jià)低，并且戶型以小戶型為主，總價(jià)亦低；

3、距海50米，私屬海灘，開窗見海；

4、66平精裝海景現(xiàn)房，稀缺一線海景地段的產(chǎn)權(quán)酒店式公寓；

5、酒店已運(yùn)營(yíng)，由中糧旗下凱萊物業(yè)負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)保障業(yè)主收益最大化。

6、離三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)最近的觀光區(qū)域，臨近天涯海角著名景區(qū)，距三亞市8分鐘

車程。

克拉碼頭項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念

克拉碼頭項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念是三亞最具意大利原創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)情的五星級(jí)休閑、度假酒店。由意大利設(shè)計(jì)師杰瑞先生親躬力作，歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整和修改方案，在保證戶型通風(fēng)、采光及室內(nèi)空間感的前提下，將意大利獨(dú)有的輕松浪漫、自然與溫馨等創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法展現(xiàn)得淋漓盡致。所有樣板間強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)設(shè)計(jì)與室外園林、沙灘、海水之間的關(guān)聯(lián)與融合性，設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)具匠心，在三亞灣乃至整個(gè)三亞樓盤中堪稱“唯一”。樣板間分別有：浪漫海灘風(fēng)格、游艇風(fēng)格和西班牙風(fēng)格。

在工作中，為了能夠更好的在實(shí)習(xí)中學(xué)到知識(shí)、豐富閱歷，在詳細(xì)閱讀了克拉碼頭的樓盤資料后，虛心向前輩們請(qǐng)教作為置業(yè)顧問應(yīng)該具備的基本素養(yǎng)以及在向客戶推薦樓盤時(shí)可以運(yùn)用到的一些小技巧。在此向指導(dǎo)我的前輩同事們表示感謝。

因?yàn)橹皇菍?shí)習(xí)而不是正式的公司員工，每次接待客戶時(shí)都會(huì)有一名前輩帶領(lǐng)，本來沒有底氣的我因?yàn)榍拜叺呐惆榭梢暂^好的介紹相關(guān)樓盤，并且在某些時(shí)候客戶提出的一些我不熟悉的內(nèi)容可以幫我解答。置業(yè)顧問這個(gè)位置是個(gè)很關(guān)鍵的位置，在樓盤交易過程中能夠起到交易雙方溝通的橋梁，通過對(duì)買賣雙方的了解和溝通，達(dá)成房屋交易。在這個(gè)過程中，既要對(duì)賣方負(fù)責(zé)更要對(duì)買方負(fù)責(zé)。置業(yè)顧問首先應(yīng)該從購(gòu)房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購(gòu)房者需求為主體，因?yàn)橹挥辛私饬速?gòu)房者的需求才能從實(shí)際出發(fā)引導(dǎo)交易的進(jìn)行，這對(duì)賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。

工作實(shí)踐與感悟

通過這短暫的實(shí)習(xí)，在這十多天的實(shí)習(xí)生活中我確確實(shí)實(shí)學(xué)到了很多在學(xué)校及書本上不曾有過的東西，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地攀升另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長(zhǎng)20.3%。這一增長(zhǎng)速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的盡管我國(guó)當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮有著良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長(zhǎng)過程，但是，市場(chǎng)規(guī)律證明：一個(gè)誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機(jī)四伏的。也許我們面對(duì)的市場(chǎng)恰恰是拐點(diǎn)前的最高峰，因?yàn)槭袌?chǎng)自我調(diào)控和釋放風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。

.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度，.適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，啟動(dòng)住房公積金貸款市場(chǎng)，拉動(dòng)住房市場(chǎng)需求。面對(duì)這種挑戰(zhàn)，國(guó)家、房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)應(yīng)變能力，努力把握競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。一是在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場(chǎng)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，二是金融管理者要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)方面加大改革力度，培植和打造國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和市場(chǎng)駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。四是加快房地產(chǎn)金融人

才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的復(fù)雜化對(duì)從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計(jì)算機(jī)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復(fù)合型人才是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競(jìng)爭(zhēng)能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。

盡管以前也有很多的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)歷，但是這次感覺與前幾次有很大的不同，工作環(huán)境更加正規(guī)化，要求較高，上班要化淡妝、穿高跟鞋、著工作服。而且感覺比以前收獲更多。比如在人際交往方面，書本上只是很簡(jiǎn)單的告訴你要如何做，而社會(huì)上人際交往非常復(fù)雜，這是在學(xué)校不能有如此深刻的感受的。社會(huì)上有各種人群，每一個(gè)人都有自己的思想和自己的個(gè)性，要跟他（她）們處理好關(guān)系還真得需要許多技巧。而這種技巧通常是來自社會(huì)閱歷與經(jīng)驗(yàn)的。在行動(dòng)中，其中有關(guān)心你的人，有對(duì)你不所謂的人，有看不慣你的人，看你如何把握了。交際中要求你在不能改變一件東西的時(shí)候，你只能學(xué)著去適應(yīng)它，如果還不行，那就改變一下再去適應(yīng)時(shí)的方法。

實(shí)習(xí)是每一個(gè)大學(xué)生都必須擁有的一段經(jīng)歷，它讓我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，拓展了視野，增長(zhǎng)了見識(shí)，為以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，實(shí)習(xí)是我們把學(xué)到的理論知識(shí)應(yīng)用在實(shí)踐中的一次嘗試。作為一名合格的大學(xué)生應(yīng)懂得堅(jiān)持，懂得堅(jiān)韌與收斂，懂得凡事要靠自己去努力爭(zhēng)取，懂得要具有一顆積極向上的生活心態(tài)。我是一個(gè)較為樂觀的人，會(huì)用自己小小的心努力平衡我周圍的一切。

雖然這個(gè)暑假是在房地產(chǎn)公司度過的，可是知識(shí)是相通的，在實(shí)踐生活中也可以很好的將在學(xué)校學(xué)習(xí)的關(guān)于酒店管理方面的知識(shí)進(jìn)行了實(shí)踐。并且可以將在售樓部學(xué)習(xí)到的一些酒店做的不是很到位的服務(wù)進(jìn)行分析整理，兩相結(jié)合，達(dá)到更好的效果。為今后在酒店的工作打下一部分基礎(chǔ)。

各行業(yè)都有各自的長(zhǎng)處，提高服務(wù)質(zhì)量并不僅僅靠的是空想，在做好市場(chǎng)調(diào)研的同時(shí)，我們也應(yīng)該體驗(yàn)下其他行業(yè)的工作。在得到經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還可以把學(xué)到的東西、體悟到的東西融合至今后的工作中。納百川方可為海，積跬步終至千里之外，我們既要擇優(yōu)接收、吸取各種不同的東西，也要一步一個(gè)腳印地在今后選擇的工作中走下去。

參考文獻(xiàn)百度百科

湯姆.霍普金斯《如何成為銷售冠軍2.0版》

中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)·.

第三篇：房產(chǎn)銷售論文

房地產(chǎn)銷售社會(huì)實(shí)踐論文

姓名

院別： 旅游管理學(xué)院班級(jí)： 09酒店管理2班學(xué)號(hào)： 09234114指導(dǎo)老師：

2011年9月10日

在房產(chǎn)偉業(yè)置問公司的實(shí)踐

瓊州學(xué)院旅游管理學(xué)院09酒店管理2班吳婷

實(shí)踐時(shí)間：2011/7/1~2011/8/14

實(shí)踐地點(diǎn)：海南偉業(yè)房地產(chǎn)公司三亞市迎賓路辦事處

實(shí)習(xí)內(nèi)容：學(xué)習(xí)置業(yè)顧問應(yīng)具備的基本置業(yè)素養(yǎng)以及如何向顧客推銷樓盤

職位：置業(yè)顧問（實(shí)習(xí)）

摘要：在暑假的空閑時(shí)間將在學(xué)校學(xué)習(xí)到的一些知識(shí)應(yīng)用到社會(huì)生活中，從實(shí)踐中驗(yàn)證和體會(huì)所學(xué)知識(shí)的內(nèi)涵，并可以通過社會(huì)實(shí)踐尋找自己的不足以彌補(bǔ)，豐富自身的閱歷。

關(guān)鍵詞：專業(yè)知識(shí)工作與實(shí)踐感受現(xiàn)狀及改進(jìn)措施

在我大學(xué)生活中的第二個(gè)暑假里，我有幸來到海南偉業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了為期一個(gè)多月的實(shí)習(xí)，帶著一顆求知的心我在這個(gè)大家庭里度過了我學(xué)生生涯中美好的一個(gè)暑期。

偉業(yè)顧問成立于一九九四年，作為華北地區(qū)最為知名的大型房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于打造專業(yè)完善、聯(lián)合互動(dòng)的全程房地產(chǎn)服務(wù)鏈。經(jīng)歷十四載實(shí)踐與發(fā)展，如今的偉業(yè)顧問，已成長(zhǎng)為中國(guó)最具規(guī)模的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。我公司正在以房地產(chǎn)投資顧問、營(yíng)銷代理、商業(yè)策劃、資產(chǎn)管理及二手物業(yè)代理五大專業(yè)服務(wù)體系，潛心為客戶、為市場(chǎng)、為社會(huì)，創(chuàng)造協(xié)同共贏的豐厚價(jià)值。我在實(shí)習(xí)過程中在公司代理的三亞克拉碼頭售樓處擔(dān)任置業(yè)顧問。

前期先接受公司培訓(xùn)，對(duì)自己所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行了解，經(jīng)過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場(chǎng)等)之后對(duì)樓盤周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤做市場(chǎng)調(diào)研。并寫一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告給直屬上司。通過之后直接安排到一個(gè)小組開始接待的工作。

海南偉業(yè)房地產(chǎn)公司位處三亞市迎賓路，本次代理的房地產(chǎn)為三亞克拉碼頭。三亞克拉碼頭坐落在享有椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美的三亞灣，位于美麗的三亞灣一線海景中心地段。三亞灣東起三亞港，二十里長(zhǎng)的濱海大道依灣綿延，椰樹成林西行延伸至天涯灣。二十里椰林畫廊，數(shù)十里銀灘之美，道盡了三亞灣無限風(fēng)光的自然美景。

克拉碼頭面南背北，前望碧波萬頃的南中國(guó)海，后依青山峻嶺、田園風(fēng)光，具有中國(guó)君王風(fēng)水寶地的品質(zhì)，整個(gè)樓盤海景開闊，海灘潔白平緩、海水清澈湛藍(lán)，讓顧客無限享受海居生活的魅力與美麗。在這里，走出庭院即可到溫柔海灘，親臨海風(fēng)，獨(dú)享海水，可讓在中國(guó)最美麗的熱帶海濱，擁有五星級(jí)的度假感受，享受高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理和貼身服務(wù)。

克拉碼頭交通非常便捷，項(xiàng)目距三亞市中心8公里，距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里，距離天涯海角11公里，周邊酒店、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、餐飲娛樂設(shè)施及配套已經(jīng)齊備。

三亞克拉碼頭項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1、項(xiàng)目位于三亞灣一線海景中心地段，享有二十里椰林畫廊、十里銀灘；

2、單價(jià)低，并且戶型以小戶型為主，總價(jià)亦低；

3、距海50米，私屬海灘，開窗見海；

4、66平精裝海景現(xiàn)房，稀缺一線海景地段的產(chǎn)權(quán)酒店式公寓；

5、酒店已運(yùn)營(yíng)，由中糧旗下凱萊物業(yè)負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)保障業(yè)主收益最大化。

6、離三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)最近的觀光區(qū)域，臨近天涯海角著名景區(qū)，距三亞市8分鐘車程。

克拉碼頭項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念

克拉碼頭項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念是三亞最具意大利原創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)情的五星級(jí)休閑、度假酒店。由意大利設(shè)計(jì)師杰瑞先生親躬力作，歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整和修改方案，在保證戶型通風(fēng)、采光及室內(nèi)空間感的前提下，將意大利獨(dú)有的輕松浪漫、自然與溫馨等創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法展現(xiàn)得淋漓盡致。所有樣板間強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)設(shè)計(jì)與室外園林、沙灘、海水之間的關(guān)聯(lián)與融合性，設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)具匠心，在三亞灣乃至整個(gè)三亞樓盤中堪稱“唯一”。樣板間分別有：浪漫海灘風(fēng)格、游艇風(fēng)格和西班牙風(fēng)格。

在工作中，為了能夠更好的在實(shí)習(xí)中學(xué)到知識(shí)、豐富閱歷，在詳細(xì)閱讀了克拉碼頭的樓盤資料后，虛心向前輩們請(qǐng)教作為置業(yè)顧問應(yīng)該具備的基本素養(yǎng)以及在向客戶推薦樓盤時(shí)可以運(yùn)用到的一些小技巧。在此向指導(dǎo)我的前輩同事們表示感謝。

因?yàn)橹皇菍?shí)習(xí)而不是正式的公司員工，每次接待客戶時(shí)都會(huì)有一名前輩帶領(lǐng)，本來沒有底氣的我因?yàn)榍拜叺呐惆榭梢暂^好的介紹相關(guān)樓盤，并且在某些時(shí)候客戶提出的一些我不熟悉的內(nèi)容可以幫我解答。置業(yè)顧問這個(gè)位置是個(gè)很關(guān)鍵的位置，在樓盤交易過程中能夠起到交易雙方溝通的橋梁，通過對(duì)買賣雙方的了解和溝通，達(dá)成房屋交易。在這個(gè)過程中，既要對(duì)賣方負(fù)責(zé)更要對(duì)買方負(fù)責(zé)。置業(yè)顧問首先應(yīng)該從購(gòu)房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購(gòu)房者需求為主體，因?yàn)橹挥辛私饬速?gòu)房者的需求才能從實(shí)際出發(fā)引導(dǎo)交易的進(jìn)行，這對(duì)賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。

工作實(shí)踐與感悟

通過這短暫的實(shí)習(xí)，在這十多天的實(shí)習(xí)生活中我確確實(shí)實(shí)學(xué)到了很多在學(xué)校及書本上不曾有過的東西，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地攀升另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長(zhǎng)20.3%。這一增長(zhǎng)速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的盡管我國(guó)當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮有著良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長(zhǎng)過程，但是，市場(chǎng)規(guī)律證明：一個(gè)誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機(jī)四伏的。也許我們面對(duì)的市場(chǎng)恰恰是拐點(diǎn)前的最高峰，因?yàn)槭袌?chǎng)自我調(diào)控和釋放風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。

.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度，.適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，啟動(dòng)住房公積金貸款市場(chǎng)，拉動(dòng)住房市場(chǎng)需求。面對(duì)這種挑戰(zhàn)，國(guó)家、房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)應(yīng)變能力，努力把握競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。一是在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場(chǎng)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，二是金融管理者要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)方面加大改革力度，培植和打造國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和市場(chǎng)駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的復(fù)雜化對(duì)從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計(jì)算機(jī)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復(fù)合型人才是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競(jìng)爭(zhēng)能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。

盡管以前也有很多的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)歷，但是這次感覺與前幾次有很大的不同，工作環(huán)境更加正規(guī)化，要求較高，上班要化淡妝、穿高跟鞋、著工作服。而且感覺比以前收獲更多。比如在人際交往方面，書本上只是很簡(jiǎn)單的告訴你要如何做，而社會(huì)上人際交往非常復(fù)雜，這是在學(xué)校不能有如此

深刻的感受的。社會(huì)上有各種人群，每一個(gè)人都有自己的思想和自己的個(gè)性，要跟他（她）們處理好關(guān)系還真得需要許多技巧。而這種技巧通常是來自社會(huì)閱歷與經(jīng)驗(yàn)的。在行動(dòng)中，其中有關(guān)心你的人，有對(duì)你不所謂的人，有看不慣你的人，看你如何把握了。交際中要求你在不能改變一件東西的時(shí)候，你只能學(xué)著去適應(yīng)它，如果還不行，那就改變一下再去適應(yīng)時(shí)的方法。

實(shí)習(xí)是每一個(gè)大學(xué)生都必須擁有的一段經(jīng)歷，它讓我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，拓展了視野，增長(zhǎng)了見識(shí)，為以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，實(shí)習(xí)是我們把學(xué)到的理論知識(shí)應(yīng)用在實(shí)踐中的一次嘗試。作為一名合格的大學(xué)生應(yīng)懂得堅(jiān)持，懂得堅(jiān)韌與收斂，懂得凡事要靠自己去努力爭(zhēng)取，懂得要具有一顆積極向上的生活心態(tài)。我是一個(gè)較為樂觀的人，會(huì)用自己小小的心努力平衡我周圍的一切。

雖然這個(gè)暑假是在房地產(chǎn)公司度過的，可是知識(shí)是相通的，在實(shí)踐生活中也可以很好的將在學(xué)校學(xué)習(xí)的關(guān)于酒店管理方面的知識(shí)進(jìn)行了實(shí)踐。并且可以將在售樓部學(xué)習(xí)到的一些酒店做的不是很到位的服務(wù)進(jìn)行分析整理，兩相結(jié)合，達(dá)到更好的效果。為今后在酒店的工作打下一部分基礎(chǔ)。

各行業(yè)都有各自的長(zhǎng)處，提高服務(wù)質(zhì)量并不僅僅靠的是空想，在做好市場(chǎng)調(diào)研的同時(shí)，我們也應(yīng)該體驗(yàn)下其他行業(yè)的工作。在得到經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還可以把學(xué)到的東西、體悟到的東西融合至今后的工作中。納百川方可為海，積跬步終至千里之外，我們既要擇優(yōu)接收、吸取各種不同的東西，也要一步一個(gè)腳印地在今后選擇的工作中走下去。

參考文獻(xiàn)百度百科

湯姆.霍普金斯《如何成為銷售冠軍2.0版》

中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)·.

第四篇：10房產(chǎn)論文題目

說明：以下題目?jī)H是提供大致方向并非最終題目，具體可跟導(dǎo)師協(xié)商。論文題目和老師并非嚴(yán)格綁定，也就是說你可以拿著這個(gè)老師下的論文題目去找另一個(gè)老師。大家可以通過知網(wǎng)搜索你想選定的論文題目與內(nèi)容，最好按時(shí)間搜索，選擇近三年的相關(guān)信息。

每個(gè)人選好題目和指導(dǎo)老師，由宿舍統(tǒng)一發(fā)給我。題目可以先選一個(gè)，但是指導(dǎo)老師得先確定下來。截止時(shí)間10月15日。不在的宿舍其他人幫忙轉(zhuǎn)告。論文題目

房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)系及影響研究

新型城鎮(zhèn)化與金融鄉(xiāng)土化關(guān)系的研究 西部地區(qū)城鎮(zhèn)化問題研究

淺談農(nóng)民工融入城市的制度障礙

限購(gòu)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系的研究

關(guān)于蘭州地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的分析 外資進(jìn)入西部城市地產(chǎn)前景的分析

西安、成都、蘭州三地住宅價(jià)格的波紋效應(yīng)研究

可支配收入、收入差距與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系——以xx地為例 xx地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)整治模式研究

小產(chǎn)權(quán)房合法化的可行性研究——以xx地區(qū)為例

探析住宅保障房的質(zhì)量控制

西部地區(qū)房?jī)r(jià)高企對(duì)本地經(jīng)濟(jì)影響的探討

經(jīng)適房、公租房、廉租房、雙限房與商品房概念的辨析與特征***房地產(chǎn)開發(fā)前景分析

淺議中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的選擇

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題與對(duì)策研究

淺談?wù){(diào)控形勢(shì)下我國(guó)二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)格局的演變

導(dǎo)師

劉選

田玉忠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)防范管理

發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的有效干預(yù)

淺談房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目影響成本主要因素

房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷探討

房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的探索與創(chuàng)新

中小城市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

淺議建立可持續(xù)的保障性住房的政策體系 貨幣政策對(duì)城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)關(guān)系的影響

基于城市區(qū)段地價(jià)級(jí)差指數(shù)分析蘭州新城與蘭州新區(qū)房?jī)r(jià)的差異某地（蘭州市）土地集約利用與可持續(xù)對(duì)策研究

土地財(cái)政與城市高房?jī)r(jià)

綠色建筑理念與房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 二、三線城市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略研究

剛性需求下房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的思考

某地（蘭州市）土地集約利用與可持續(xù)對(duì)策研究 市場(chǎng)主體對(duì)某地（蘭州市）土地集約利用的響應(yīng)探究 西部地區(qū)保障性養(yǎng)老住房的探究分析 鄉(xiāng)村住宅市場(chǎng)化障礙與策略的研究

柏正杰

房地產(chǎn)中介商業(yè)行為模式的創(chuàng)新研究 住房公積金管理存在的問題及對(duì)策分析

地鐵建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響研究

淺談房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的影響作用

房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題剖析

淺析租賃型保障房的融資渠道

保障房退出政策的現(xiàn)存問題及改革構(gòu)想

保障房建設(shè)中中央政府與地方政府的行為選擇

再論土地財(cái)政

公益性用地界定方法探討

某地保障房融資模式研究

誰是高房?jī)r(jià)的推手?——對(duì)中國(guó)高房?jī)r(jià)問題的反思

從需求角度分析房?jī)r(jià)上漲原因及控制房?jī)r(jià)的對(duì)策

賀燕

現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度淺析及改革的幾點(diǎn)建議

淺議保障房分配難題與解決方向

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中央政府、地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析

住房貨幣化與住房資本化的差異研究

當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控效果研究

宜居城市維度和基本要素研究

城市規(guī)劃與實(shí)踐中存在的問題與對(duì)策 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與蘭州市新區(qū)住房結(jié)構(gòu)研究 我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革研究

我國(guó)住宅價(jià)格管制的方式與效果分析

從土地財(cái)政向公共財(cái)政的制度嬗變

土地征收政策對(duì)農(nóng)民收入影響度的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析——以蘭州市宋家灘村為例 個(gè)人住房公積金貸款還款方式的研究——以某地某小區(qū)為例

“國(guó)五條”對(duì)某地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源現(xiàn)狀及改進(jìn)措施

淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者關(guān)系

張小虎

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌管理研究

團(tuán)購(gòu)消費(fèi)策略與國(guó)家住房規(guī)制策略的關(guān)系研究 甘肅農(nóng)戶宅基地與農(nóng)戶住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)查研究

蘭州新區(qū)與蘭州新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格定位研究

蘭州房地產(chǎn)企業(yè)投融資前景分析——以“房地產(chǎn)新政”為背景 2013年上半年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高企的原因分析

發(fā)展中（老少邊窮）地區(qū)城鎮(zhèn)廉租房租金定價(jià)與補(bǔ)貼模式研究 定遠(yuǎn)鎮(zhèn)作為規(guī)劃中的西北最大物流園區(qū)的開發(fā)價(jià)值分析 中國(guó)特色的住房保障體系建設(shè)研究

城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民住房安置問題探究——以某地為例 土地征收利益的合理配置的政治學(xué)分析 ***房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的改進(jìn)與完善 淺析城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本問題的研究

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

蘭州市住房統(tǒng)一登記制度探討

轉(zhuǎn)型時(shí)期我國(guó)城市土地政策的綜述

房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)政策調(diào)控分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施分析

探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新途徑

王維宣

王明霞

淺談房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目影響成本主要因素

影響房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素及對(duì)策

卓越城市的文化內(nèi)涵研究

風(fēng)水文化心理與住宅消費(fèi)的關(guān)系探究 納粹時(shí)期德國(guó)建筑文化研究

探究不同產(chǎn)業(yè)參與城市塑造的方式和進(jìn)程的差異 某地（西安）樓宇經(jīng)濟(jì)的問題與對(duì)策 智慧城市的基本要素與指數(shù)研究

“會(huì)呼吸的城市”及蘭州城市建設(shè)的借鑒意義

第五篇：復(fù)件 房產(chǎn)市場(chǎng)論文

論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

***

摘要：近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)虛高已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)學(xué)界密切關(guān)注的話題之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)有的特征，其特征也決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因此，探討我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及其變化情況，對(duì)進(jìn)行科學(xué)預(yù)警，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)非理性運(yùn)行特征

0 概述

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在經(jīng)歷了2007年的瘋狂上漲后，終于在2008年初的“拐點(diǎn)論”與“降價(jià)潮”中發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。低迷的成交量、打折促銷的聲浪此起彼伏、開發(fā)商的種種不利消息頻現(xiàn)，隨著政府宏觀調(diào)控的深入推進(jìn)、國(guó)際金融形勢(shì)的急劇惡化、消費(fèi)者觀望情緒的日漸濃重，2008年下半年，中國(guó)的樓市由過熱突變?yōu)槠?。?009年3月份起樓市價(jià)格出現(xiàn)驚人反彈，人們從討論樓市階段性回暖，到默認(rèn)樓市真正回暖，以至于有人說是壓抑已久的剛性需求爆發(fā)式的反彈，房?jī)r(jià)也開始報(bào)復(fù)式節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大，直到目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策出臺(tái)，房產(chǎn)市場(chǎng)不知又會(huì)出現(xiàn)怎樣的景象。

此外，自1998年實(shí)行房改以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在總體上和區(qū)域上都呈現(xiàn)出非理性波動(dòng)和震蕩。這種非理性波動(dòng)不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的健康發(fā)展，而且也會(huì)影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，美國(guó)次貸危機(jī)已給我們留下了深刻的教訓(xùn)。泡沫增大使樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加，在金融危機(jī)影響尚未結(jié)束、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格仍然畸高的情況下，更意味著一輪危險(xiǎn)的賭博。高房?jī)r(jià)及危害

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最主要的也是最明顯的一個(gè)特點(diǎn)就是房?jī)r(jià)高，人們對(duì)這一特點(diǎn)抱有強(qiáng)烈的評(píng)論，房?jī)r(jià)高對(duì)人們的正常生活，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都產(chǎn)生了一定的影響。

高房?jī)r(jià)的第一個(gè)危害是抑制其它方面的需求，造成畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。高房?jī)r(jià)造就了眾多的房奴，他們大多從農(nóng)村走來，十多年學(xué)校生涯之后，他們?nèi)〉昧诉M(jìn)入大城市的門票——大學(xué)文憑，同時(shí)也花光父母一生的收入。畢業(yè)之后的他們一方面要贍養(yǎng)父母，另一方面要攢錢買房子，因此他們會(huì)盡可能的壓縮開支，然而他們又是工薪階層中的高收入者，也就是未來的中產(chǎn)階級(jí)，他們不消費(fèi)，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)就沒有了支撐。

第二危害就是抑制其它方面投資，造成畸形發(fā)展。目前我國(guó)各種尖端技術(shù)的落后和房地產(chǎn)過熱不無關(guān)系，資本總是流向利潤(rùn)率最高的地方，房地產(chǎn)的行業(yè)的暴利吸引了過多的社會(huì)資本，從而削弱了其他方面的投資。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)過強(qiáng)依賴，降低了我們?cè)趪?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)力。

實(shí)際上GDP中不動(dòng)產(chǎn)的成分是虛假的，因?yàn)槠洳荒芰鲃?dòng)，就失去了價(jià)值衡量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，其價(jià)值也是得不到國(guó)際公認(rèn)的。而且由于其不流動(dòng)性，價(jià)格的升高也只是數(shù)字的變更，不代表持有人可以享受的物質(zhì)的增多。比如說上海的房產(chǎn)價(jià)格比盧森堡的要貴很多，那是否意味著在上海擁有一套120平米的公寓的人比在盧森堡擁有一棟別墅的人幸福的多呢？

影響社會(huì)和諧，這一點(diǎn)應(yīng)該是有目共睹的，目前網(wǎng)絡(luò)上流行著一種憤怒，仇恨的情緒，高房?jī)r(jià)是其一個(gè)重要因素。高房?jī)r(jià)剝奪了眾多房奴的幸福感，毀滅了他們十幾年寒窗的夢(mèng)想，讓他們失去了消費(fèi)的能力的同時(shí)，也將他們僅有的業(yè)余時(shí)間拉到了低成本的網(wǎng)絡(luò)上，在本應(yīng)該喝咖啡的時(shí)間里在網(wǎng)上發(fā)著牢騷。

投機(jī)盛行，影響社會(huì)的創(chuàng)造力，這是任何一種暴利行業(yè)的通病。只要社會(huì)結(jié)構(gòu)中存在一種暴利行業(yè)，人們就會(huì)對(duì)之產(chǎn)生向往，而當(dāng)這種暴利的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他社會(huì)普通收入的時(shí)侯，就會(huì)造成投機(jī)盛行。而勞動(dòng)是價(jià)值創(chuàng)造的唯一源泉，當(dāng)勞動(dòng)所得占整體社會(huì)的收入過低，甚至不能滿足勞動(dòng)者基本生存的時(shí)候，人們就不會(huì)再勞動(dòng)，社會(huì)也就失去了發(fā)展的原動(dòng)力。這也正是為什么中國(guó)歷史上每一個(gè)王朝快要滅亡的時(shí)候，社會(huì)風(fēng)氣都非常糜爛，妓女遍地，賭博盛行。中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性運(yùn)行特征

改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。2000年—2008年，我國(guó)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)21.41%，商品房?jī)r(jià)格也逐年攀升。但在這一片繁榮的背后，我們看到的是普通居民為了一套住房而耗費(fèi)將近半生的收入，房地產(chǎn)消費(fèi)成為居民沉重的負(fù)擔(dān)，位列“新三座大山”之首。城市商務(wù)成本也因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲而急劇提升，對(duì)吸引投資造成不利影響。因此，我國(guó)當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象是一種非理性繁榮，主要呈現(xiàn)出以下三個(gè)特征：（1）制造業(yè)面臨的投資環(huán)境惡化，許多制造業(yè)基金流竄到地產(chǎn)業(yè)，造成了樓市一團(tuán)火爆，拉升了GDP。由于樓市火爆，使得土地的拍賣價(jià)節(jié)節(jié)攀升;開發(fā)商拿著大量的信貸資金瘋狂買地，造成各地地王屢創(chuàng)新高。

（2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并未明顯改善，高檔品種嚴(yán)重供大于求。相對(duì)于中低檔樓盤，地產(chǎn)商更愿意開發(fā)高檔樓盤。一方面是由于政府推出很多的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，使得開發(fā)中低檔住房的壓力很大;另一方面地產(chǎn)商可以根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)高檔樓盤差異化定價(jià)。大量資金投入把高檔樓盤一下拉起來，附近的中低檔樓盤也隨之水漲船高。國(guó)家信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，90平方以下普通商品住房投資僅占商品房投資的17.2%，遠(yuǎn)未達(dá)到“90/70政策”要求的水平。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍然混亂不堪。在房?jī)r(jià)較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象很嚴(yán)重，加劇了供求矛盾。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、大幅提價(jià)等方式拉長(zhǎng)銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)。與國(guó)際上發(fā)達(dá)成熟的市場(chǎng)比較，具有其獨(dú)特的特征。

3.1產(chǎn)業(yè)整體的市場(chǎng)化程度還很低

在發(fā)達(dá)國(guó)家，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的所有交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)充分市場(chǎng)化了。供求關(guān)系以及其他一些因素（例如原材料價(jià)格、通貨膨脹、國(guó)際匯率等）的變化在上游環(huán)節(jié)就可以被有效競(jìng)爭(zhēng)消化掉一部分，不必全部集中到房?jī)r(jià)一個(gè)環(huán)節(jié)釋放。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)具備一定規(guī)模，但房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)化程度還很低。例如，土地“招、拍、掛”政策剛剛實(shí)行不久，目前進(jìn)入市場(chǎng)的土地價(jià)格實(shí)際上并不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的真實(shí)價(jià)格。房地產(chǎn)金融還遠(yuǎn)不發(fā)達(dá)，一方面進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金相當(dāng)大比重是銀行資金，利用債市、股市、房地產(chǎn)基金等市場(chǎng)化渠道的直接融資迄今沒有形成；另一方面，銀行資金也幾乎沒有針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的市場(chǎng)化品種。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中價(jià)格形成過程并未真正取決于競(jìng)爭(zhēng)，幾乎全部取決于短期性因素，例如土地供給政策、利率、炒作性資金規(guī)模、拆遷量等。社會(huì)的長(zhǎng)期利益在價(jià)格形成中的影響力極小，例如長(zhǎng)期按揭對(duì)消費(fèi)者的可能風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)能省地的政策要求等。另外，迄今我國(guó)每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積中真正通過房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣的還不到三分之一。這個(gè)比重還是福利分房停止以后明顯提高的結(jié)果。

3.2普通居民正在從“無產(chǎn)”走向“有產(chǎn)”

發(fā)達(dá)國(guó)家的住房在歷史上就幾乎全部是私有制的。由此而來，在社會(huì)居民的私人資產(chǎn)中，金融資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的組合關(guān)系已經(jīng)趨于相對(duì)穩(wěn)定。只在發(fā)生明顯的宏觀失衡，例如通脹或通縮時(shí)，這個(gè)比例才會(huì)有一定變化。

從改革進(jìn)程上看，我國(guó)城鎮(zhèn)正處于從“住房公有”制度向“住房私有”轉(zhuǎn)變的過程中。從社會(huì)發(fā)展水平上看，城鎮(zhèn)居民中的主體正處在從“無產(chǎn)”走向“有產(chǎn)”，從擁有少量金融資產(chǎn)走向擁有不動(dòng)產(chǎn)的過程中。實(shí)際上，當(dāng)前房地產(chǎn)需求中真正能夠推高房?jī)r(jià)的，除少量投機(jī)資金外，主要是大量渴望擁有自己“產(chǎn)權(quán)房”的城鎮(zhèn)中等收入者階層，而不是低收入和特困居民群體。目前社會(huì)中“居者有其屋”的輿論，實(shí)際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。這是我國(guó)房地產(chǎn)特定發(fā)展階段必然遇到的一個(gè)特殊需求。簡(jiǎn)單說就是，發(fā)達(dá)國(guó)家只有在通脹預(yù)期明顯時(shí)才會(huì)有人把一部分貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為實(shí)物資產(chǎn)，而中國(guó)是不論通脹還是通縮，在現(xiàn)在和未來的社會(huì)財(cái)富水平上人們都會(huì)傾向于把一部分貨幣資產(chǎn)（包括未來的貨幣收入）轉(zhuǎn)換為實(shí)物資產(chǎn)。人們要求在自己的私人財(cái)富中“站著房子躺著地”。3.3大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移

發(fā)達(dá)國(guó)家“發(fā)達(dá)”的標(biāo)志之一，就是城鄉(xiāng)人口的分布比例已經(jīng)基本穩(wěn)定。住在城里的人不會(huì)因經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展而增多，農(nóng)村人口也不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲落而向城市遷徙。

我國(guó)的情況正好相反。未來２０年左右的周期內(nèi)，數(shù)億農(nóng)村居民要通過向城鎮(zhèn)集中才能有更多機(jī)會(huì)分享國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好處。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是一個(gè)不可避免，并且不可后推的歷史進(jìn)程。從１９８０年到２００４年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人口增長(zhǎng)了１６７％。未來２０年左右周期內(nèi)哪怕只有此一半的增長(zhǎng)速度，我國(guó)城鎮(zhèn)居民也將再增３億人。由此產(chǎn)生的需求可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的壓力將比目前的投機(jī)資金強(qiáng)大得多。一個(gè)基本估計(jì)是，這樣一個(gè)農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移過程決不會(huì)被房?jī)r(jià)“嚇住”而退回農(nóng)村去。首先必定要形成對(duì)低檔房租賃市場(chǎng)的需求。3.4社會(huì)文化特點(diǎn)決定住房消費(fèi)上存在著“向上移動(dòng)”的趨勢(shì)

在發(fā)達(dá)國(guó)家，不同社會(huì)群體在不同社區(qū)和不同檔次住房中的分布已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定。每一階層一般不會(huì)超越自己的收入水平、社會(huì)

地位去消費(fèi)住房。

我國(guó)目前存在的一個(gè)趨勢(shì)是，在區(qū)域分布上，人們購(gòu)買住房時(shí)普遍向上一級(jí)城市移動(dòng)，例如鎮(zhèn)向縣、縣向市、市向省；在購(gòu)房檔次上，各社會(huì)群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會(huì)位置高一級(jí)的住房。由此帶來，實(shí)際需求被明顯放大。3.5住房保障體系遠(yuǎn)不發(fā)達(dá)

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以成熟，很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于住房保障體系比較完整有效。一批需要通過政府、社會(huì)幫助才能解決住房的群體不會(huì)加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求競(jìng)爭(zhēng)中來。簡(jiǎn)單說就是，有住房需求而沒有買房能力，甚至沒有租房能力的人不會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出需求。政策和市場(chǎng)存在著明顯的界限。這個(gè)體系保證了市場(chǎng)需求更趨于真實(shí)的有效需求。

我國(guó)目前已經(jīng)建立了相對(duì)完整的住房保障體系，例如公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、貼息、貼租、廉租房等。但覆蓋面遠(yuǎn)不充分，保障程度也比較低。而且由于區(qū)域間發(fā)展不平衡，大城市和中小城市、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和老工業(yè)基地、沿海與內(nèi)地之間保障水平存在很大差別。政策是負(fù)責(zé)非市場(chǎng)化資源配置的。這個(gè)非市場(chǎng)化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正發(fā)育成熟。3.6市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成包括一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、中介市場(chǎng)等。而且二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模通常會(huì)遠(yuǎn)大于一級(jí)市場(chǎng)。目前發(fā)達(dá)國(guó)家中每年住房交易總量中八成以上是二級(jí)市場(chǎng)的成交。租賃市場(chǎng)也相應(yīng)發(fā)達(dá)。就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó)，租房住的人也接近４０％。二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和中介市場(chǎng)的存在，使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優(yōu)化配置得到滿足。

由于發(fā)展歷史短，我國(guó)目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過度倚重一級(jí)市場(chǎng)。說到房?jī)r(jià)漲落，幾乎說的就是新房的價(jià)格漲落。由此造成，一方面新房面臨過大的需求壓力；另一方面存量資源被不合理地大量閑置。從我國(guó)目前

城鎮(zhèn)居民人均住房面積看，當(dāng)前市場(chǎng)不應(yīng)當(dāng)有這么大的住房短缺。其原因就在于“不開燈”的房子無法通過充分的二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、中介市場(chǎng)直接與需求有效對(duì)接。目前北京、上海等大城市的二級(jí)市場(chǎng)的中介費(fèi)高達(dá)房?jī)r(jià)的２．５％，比普通住宅的交易契稅還高一個(gè)百分點(diǎn)，這種狀況亟待改變。結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最

有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。面對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們應(yīng)該認(rèn)清楚房地產(chǎn)所具有的各種特征，在外部壓力和內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善的條件下，盡可能應(yīng)該完善各項(xiàng)政策的實(shí)施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更快的穩(wěn)健的發(fā)展。

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