第一篇：物業(yè)管理復習

物業(yè)管理

一填空題

1.按照物業(yè)的使用功能的不同，物業(yè)可以分為 居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)

2.按服務的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可分為

常規(guī)性的公共服務針對性的專項服務 委托性的特約服務

3物業(yè)管理企業(yè)的權利的內(nèi)容主要包括：

有權采取完成委托任務所必須的行為 有權獲得勞動報酬 有權根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為

4建筑物區(qū)分所有權具有

復合性專有所有權的主導性一體性登記公示性權利主體身份的多重性5前期物業(yè)管理的權責主體分別為

業(yè)主開發(fā)建設單位物業(yè)管理企業(yè)

6房屋的完損等級劃分為5類

完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房

7房屋的完好率即是完好房基本完好房的面積之和，占總物業(yè)面積的百分比。8物業(yè)園林綠化的管理工作主要有兩大類

明確園林綠化員工職責嚴格執(zhí)行質(zhì)量管理標準

9物業(yè)管理現(xiàn)代化包括

管理理念管理模式管理手段的現(xiàn)代化企業(yè)資質(zhì)：企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等，是企業(yè)實力和規(guī)模的標志

二 選擇題（C）一旦完成，即由開發(fā)建設單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標志著物業(yè)管理的全面起動。

A 竣工驗收B 綜合驗收C 接管驗收D 選聘物業(yè)管理企業(yè)

2．（B）在區(qū)分所有權中占主導地位。

A 共有所有權B 專有所有權C 物業(yè)使用權D 成員權 3 根據(jù)物業(yè)管理的要求，園林樹木養(yǎng)護管理的質(zhì)量標準，一般分為（A）級

A．三B．四C．五D．六配備完整的高層樓宇的消防系統(tǒng)，一般由（C）部分組成A．三B．五C．七D．九物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容包括（ACD）。

A．房地產(chǎn)咨詢B．房地產(chǎn)廣告

C．房地產(chǎn)估價D．房地產(chǎn)經(jīng)紀評標委員會應由（D）

A 業(yè)主代表組成B 由業(yè)主代表和行政主管部門人員組成C 業(yè)主委員會成員組成D 招標人代表和物業(yè)管理技術、管理方面的專家組成 7 下述（D）不符合編制招標文件的原則。

A 公平性原則B 明確性原則C 合法性原則D 合理性原則 8 在影響服務質(zhì)量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（B）。

A．企業(yè)形象B．宣傳溝通

C．顧客口碑D．顧客需求加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的作用之一是（C）。

A 限制實力不足的物業(yè)管理企業(yè)進入物業(yè)管理市場

B 有利于政府掌握物業(yè)管理企業(yè)的情況

C 有利于規(guī)范我國物業(yè)管理市場秩序

D 有利于物業(yè)管理企業(yè)的分級收費

10早期的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀60年代的英國，而現(xiàn)代的物業(yè)管理則產(chǎn)生于20世紀初的美國，中國的物業(yè)管理最早起源于20世紀50年代的香港。

三 簡答題

1簡述物業(yè)的含義。

“物業(yè)”一詞是由英語詞匯翻譯而來，在不同的國家和地區(qū)，含義各有不同。

(1)在香港，主要是指單元性房地產(chǎn)。香港李宗鍔所著的《香港房地產(chǎn)法》（商務印書館1988年版）一書中，明確表示：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單元是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小物業(yè)?！?/p>

(2)在中國大陸，建設部房地產(chǎn)司曾在《簡述物業(yè)管理》一文中，把物業(yè)定義為“已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道?！?/p>

(3)在一些地方性法規(guī)中，如《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定為：“本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地?！薄渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》將居住物業(yè)界定為：“住宅以及相關的公共設施?！薄督K省城市住宅物業(yè)區(qū)管理辦法》規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。

2簡述物業(yè)管理的基本內(nèi)容

（1）常規(guī)性的公共服務

（2）針對性的專項服務

（3）委托性的特約服務簡述建筑物區(qū)分所有權的組成。

（1）專有所有權。專有所有權又稱“專有權”或“特別所有權”，是指區(qū)分所有權人對專有部分予以自由使用，收益及處分的權利。關于專有所有權的性質(zhì)，我國內(nèi)地學者認為，專有所有權是指區(qū)分所有權人對獨自專有使的建筑空間所擁有的所有權。

關于專有部分的要件關于專有部分，日本學說稱之為“區(qū)分部分”，是指“為區(qū)分所有權標的的建筑物部分”，并以“構造上的獨立性”和“利用上的獨立性”兩方面加以共同判斷。

（2）共有所有權。共有所有權，或稱共用部分持分權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的權利。

（3）成員權。成員權亦稱為構成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分割的共同關系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員享有的權利和承擔的義務。物業(yè)檔案資料管理的重要性如何？

物業(yè)檔案資料管理的重要性在于：

（1）物業(yè)檔案資料的管理是開展物業(yè)管理的前提。物業(yè)是一個復雜的建筑物有機系統(tǒng)，要發(fā)揮其正常的功能，要根據(jù)物業(yè)的性能、設備設施的設計要求合理使用，常規(guī)保養(yǎng)、定期修繕、科學管理。物業(yè)資料的健全是管理實施的前提。

（2）健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。

（3）搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開展評優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)工作。簡述出租房屋必須具備的條件。

出租房屋必須具備如下條件：

（1）經(jīng)規(guī)劃部門批準建設，并已向房地產(chǎn)行政管理機關辦理產(chǎn)權登記的房屋。產(chǎn)權和使用權不清，或產(chǎn)權和使用權糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租；

（2）自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；

（3）結(jié)構安全，設備齊全，能夠正常使用的房屋。危險房屋和違章建筑房屋不得出租；

（4）能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租。物業(yè)管理招標，物業(yè)管理投標

1．物業(yè)管理招標:是指物業(yè)所有權人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。

2．物業(yè)管理投標:是指符合招標要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程。

7簡述物業(yè)出租與出售的區(qū)別。

物業(yè)出租與出售的區(qū)別

盡管物業(yè)出租和物業(yè)出售都是物業(yè)買賣的形式，但是兩者在經(jīng)營中有明顯以下區(qū)別：

（1）物業(yè)租賃實際上是物業(yè)所有權人（業(yè)主）或授權經(jīng)營者將物業(yè)零星出售的一種形式，所不同的是，物業(yè)出售是所有權的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是使用權。物業(yè)使用權從出租人手中讓渡到承租人手中，雙方就建立了一種租賃關系。而房屋出售卻不同，它是將房屋的使用權和所有權一次性一并賣斷。

（2）在收回房屋的投資和利息方面，物業(yè)的租賃是在房屋達到使用年限前，經(jīng)過多次交換實現(xiàn)，而物業(yè)的出售是通過一次交換，房屋即從實物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨幣形態(tài)。

（3）在流通過程與消費過程的相互關系上，物業(yè)租賃的流通過程與消費過程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變的，即一邊交換一邊使用。物業(yè)出售中兩者是分離的，它是在流通過程結(jié)束后才開始的消費過程。

8簡述影響服務質(zhì)量的因素。

顧客對服務產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體驗質(zhì)量與預期質(zhì)量的對比。在體驗質(zhì)量既定的情況下，預期質(zhì)量將影響顧客對整體服務質(zhì)量的感知。預期質(zhì)量受下面的因素影響：

（1）企業(yè)形象。如果企業(yè)在顧客心目中享有較好的品牌形象，顧客則可能會原諒企業(yè)在推廣服務過程中的個別失誤。但是，如果這些失誤頻繁發(fā)生，則必然會破壞企業(yè)的形象。如果企業(yè)形象不佳．則企業(yè)任何細微的失誤都會給顧客造成很壞的印象。所以，我們常常把企業(yè)形象稱為顧客感知服務質(zhì)量的過濾器。

（2）宣傳溝通。認知的東西是受信息的傳輸影響的。信息量越大，人們對其的認識越全面，信息溝通的方式越新穎、越多樣，人們對其認識就越深刻。現(xiàn)實中我們每時每刻都在接受各種各樣、許許多多的服務，從而很容易產(chǎn)生“孰視無睹”，從而降低人們對服務質(zhì)量判斷的客觀性。因此，對服務對象必須進行適時、適當?shù)男麄?，建立更多有效的溝通方式?/p>

溝通通常要注重兩大方面：一是傾聽顧客的意見（需要、建議、服務感受、投訴等）；二是向顧客通報（如介紹服務、解釋服務、回答咨詢等）市場溝通包括廣告、公共關系、促銷活動等，它們是直接為企業(yè)所控制

（3）顧客口碑?？诒欠諛I(yè)重要的傳播媒介，它發(fā)揮的是“顧客告訴顧客”的作用。由于許多中、小型服務企業(yè)是地區(qū)性的，甚至是街區(qū)性的，它們的顧客群比較固定，不適合做大規(guī)模的廣告宣傳．因此“口碑”就顯得特別重要。來自親朋好友的良好口碑會提高顧客對服務產(chǎn)品的感知質(zhì)量。

（4）顧客需求。顧客的不同需求對顧客預期質(zhì)量影響很大。同樣是搭乘飛機的旅客，有些人只希望平安迅速地到達目的地，有些人會對航空公司的服務人員提出許多要求，如禮貌、熱情、盡量提供更多的信息等。顧客在需求方面的差異無疑會影響他們對服務質(zhì)量的預期，從而影響他們對服務質(zhì)量的感知。

在上述四種因素中，服務的溝通是企業(yè)可以直接控制的，企業(yè)形象和顧客口碑只能間接地被企業(yè)控制，而顧客需求千變?nèi)f化完全屬于不可控制的因素。

9前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理：就是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務合同生效之前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)所實施的管理活動。

四 論述題

1．試述物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化的關系

物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化的關系可從兩個方面來理解：

（1）社區(qū)文化影響物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展

社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和滿足社區(qū)成員文化需求的重要手段。同時，社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。社區(qū)文化是一種手段，通過社區(qū)文化活動的開展，應該使物業(yè)管理水平更高、效果更好。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又可以反向推動管理水平躍升。

社區(qū)文化對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用有如下五個方面的作用。一是有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。二是有利于培養(yǎng)業(yè)主忠誠度，三是有利于提高市場美譽度，四是有利于以在小區(qū)中架起社區(qū)文明的“橋梁”。五是有利于社區(qū)意識和共同的社區(qū)價值觀的形成，促進小區(qū)人際關系的融洽和小區(qū)社會的和諧。

（2）物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設的主要推動者。首先，建設有特色的物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力的標志之

一、好為物業(yè)管理企業(yè)所重視。其次，物業(yè)管理小區(qū)文化的社區(qū)文化的形成，需要物業(yè)管理公司大量的資源投入。再次，物業(yè)管理公司是物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設直接組織管理者，主導著小區(qū)文化建設過程、內(nèi)容和方式。

2物業(yè)管理公司向業(yè)主交樓是與業(yè)主接觸的第一個重要工作環(huán)節(jié)，公司在安排工作時關健要注意哪些問題？

交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業(yè)主第一次接觸的關健環(huán)節(jié)，關系到物業(yè)管理工作能否被業(yè)主接受。給業(yè)主一個好的“第一印象”，交樓工作必須做好策劃。

（1）文件的準備：

交樓過程需要準備的文件較多，大致分為三類：

第一類為知會式文件，包括收樓通知、收樓手續(xù)、收樓須知、繳款通知書等

第二類為法律式文件，包括驗樓情況明細表、樓宇交接書、《住宅質(zhì)量保證書》、《物業(yè)使用說明書》、交費委托書、涉及產(chǎn)權權益的等文件，這些必須與建設單位做好協(xié)調(diào)，第三類為使用指南：包括住戶手冊、裝修規(guī)定等

（2）形象的設計、環(huán)境的營造

業(yè)主收樓是投資者及其家庭的一件大事。一般來講，購房置業(yè)對于一個家庭可能只是一、二次巨額投資機會，在購買前經(jīng)過了反復的比較、衡量，收樓時更是細致、挑剔，對商品高質(zhì)量的要求近符苛刻，對于感觀、環(huán)境、服務等精神需求更是無止境的。交樓前夕，是物業(yè)管理工作最艱苦的時期，“清潔開荒”、環(huán)境美化均需求投入人力、物力。

（3）交樓的組織準備。

交樓過程還需要做好時間的安排和人員的組織準備

（4）交樓應注意的問題

首先，交樓時應讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應得的權益.其次，交樓時管理人員應站在業(yè)主的立場上，根據(jù)售房合同，業(yè)主有權對物業(yè)進行質(zhì)量驗收，以保證購置房屋的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應派員陪同業(yè)主對房屋進行檢查驗收，回答業(yè)主提出的問題。如當場不能解答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復。如果確系物業(yè)管理公司在竣工驗收時的遺漏或疏忽的質(zhì)量問題，要及時通知施工單位或開發(fā)建設單位限期整修、解決。

第二篇：復習物業(yè)管理文案

單項選擇題

批復是上級機關用來答復下級機關請示事項的公文。下級有請示，上級才會有批復。因此，批復的主送機關應該是（）。

A、有要求答復問題的各下級機關

B、出現(xiàn)了相關問題的某幾個下級機關

C、發(fā)出請示的下級機關

D、發(fā)出請示單位的職工代表大會

寫作調(diào)查報告，必須注意表達方式，這一環(huán)節(jié)通常叫作（）。

A、“巧于謀篇行文”B、“解剖麻雀”

C、“用事實說話”D、“下深水，抓大魚”

兩個或兩個以上機關聯(lián)合行文時，必須做好（）工作。

A、審核B、簽發(fā)C、會商D、會簽

開幕詞是一些大型會議開始時，由會議主持人或主要領導人所作的開宗明義的講話，是大會的序曲，其重要任務是（）。

A、安定與會者的心情B、制造會議的氣氛

C、調(diào)整各方面的關系D、為會議定基調(diào)

“為維護學校秩序，保持校園整潔，特作如下規(guī)定”，文件的這種開頭稱為（）。

A、根據(jù)式B、目的式C、概括式D、提問式

在競選演講中介紹個人情況要求（）。

A、語言平實、客觀B、有濃厚的感情色彩

C、引用名人名言D、語言要生動活潑有新意

批復是上級機關為答復下級機關請示事項而制作的公文，由此可見這種公文在答復問題時具有

（）。

A、多面性B、針對性C、靈活性D、商討性

有經(jīng)驗的人在寫作歡迎詞時，注意（）。

A、深刻的話題B、有意義的話題

C、共同關心的話題D、有趣的話題

在上行文中，常常要涉及到上下級關系，因此在使用稱謂時，經(jīng)常要用到人稱代詞，下列詞語中（）屬于第三人稱。

A、我B、本C、貴D、該

《XX縣國家稅務局關于向XX縣國土局申請建設辦公大樓用地的請示》，該標題的主要錯誤是

（）。

A、違反報告不得夾帶請示的規(guī)定

B、違反應協(xié)商同意后再發(fā)文的規(guī)定

C、錯誤使用文種，應使用函

D、錯誤使用文種，應使用報告

根據(jù)事由“XX市國家稅務局發(fā)布打擊冒領增值稅專用發(fā)票犯罪”，應使用的文種是（）。

A、通報B、通知C、通告D、決定

變更或撤銷下級機關不適當?shù)臎Q定用（）。

A、通知B、意見C、命令D、決定

《時代呼喚著稅文化》有一段話：“這是人們權利與義務的呼喚，這是良知與道義的呼喚，這是拯救稅文化的呼喚?！边@里用的修辭手法是（）。

A、排比B、比喻C、層遞D、象征

下列標題中有錯誤的一個是（）。

A、國家稅務總局關于全面加強稅收執(zhí)法監(jiān)督工作的決定

B、XX市國家稅務局關于2002年5月份稅收收入情況的通報

C、XX區(qū)國家稅務局申請建設工程規(guī)劃許可證的函

D、國家稅務總局關于在全國稅務系統(tǒng)進一步推行崗位責任制的意見

“為要”、“為盼”屬于應用文結(jié)構用語中的（）。

A、開頭用語B、結(jié)尾用語C、過渡用語D、綜合用語

下列關于行政機關公文成文日期的書寫哪項是正確的（）。

A、2003年7月8日B、二OO三年七月八日

C、二00三年壹月五日D、二00三年四月

湖南省國家稅務局向湖南省人民政府各廳、局、委、辦制發(fā)（主送）的公文屬于（）。

A、上行文B、下行文C、平行文D、呈請性文件

請示的正文要明確請示的內(nèi)容，解決“請示什么”的問題。為了便于領導審批，也為了達到請示的良好效果，請示時應該（）。

A、按重輕順序排列幾件事

B、按急緩順序排列幾件事

C、列舉幾件事后，詢問可以辦理一些什么事情

D、一文一事一請示

在某些情況通報的寫作中，有時出于對行文對象的尊重，也表現(xiàn)出對社會現(xiàn)象的理解和態(tài)度的嚴肅認真，我們有時把“貧困”說成“低收入”，把“政治問題”說成“熱點問題”，把“失業(yè)”說成“下崗待業(yè)”。這實際上使用的是（）。

A、新銳語言B、模糊語言C、含糊語言D、靈活語言

某機關回答對方來函所提問題的函叫（）。

A、商洽函B、復函C、發(fā)函D、詢問函

某小學要求有關機關整治學校周圍濫設攤點現(xiàn)象，其“主送機關/文件”應為（）。

A、教育局/請示B、街道辦事處/報告

C、派出所/通知D、工商行政管理局/函

歡迎詞的寫作必須注意到（）。

A、致辭人的身份B、致辭人的情緒

C、致辭人的心理D、致辭人的感情

《國家稅務總局公告》此標題省去了（）。

A、發(fā)文事由B、發(fā)文緣由C、發(fā)文單位D、發(fā)文時間

對 “李國玉是一個愛學習、肯鉆研的人”分析正確的是（）。

A、運用了說明B、運用了議論

C、運用了描寫D、運用了抒情

對未來一定時期工作作出打算和安排的公文文種是（）。

A、簡報B、總結(jié)C、調(diào)查報告D、計劃

“下面，我從五個方面向領導和同志鍆述職，請予以批評指正”一句在文中的作用是（）。

A、總結(jié)上文B、提起下文C、過度照應D、承上啟下

《××市國家稅務局關于對沈××、高××、張××等人受賄案件的通報》的正文有三個小標題：

一、簡要案情；

二、案件發(fā)生的主要原因；

三、吸取深刻教訓，強化監(jiān)督管理，規(guī)范執(zhí)法行為。全文嚴密周全，分肯中肯，用語準確，使人閱后感到處理得當，要求可行，很有說服力和教育意義，起到了有力的懲戒和警示作用。這篇通報可歸類于（）。

A、表揚性通報B、批評性通報C、知照性通報D、情況通報

黨派或團體等組織，用于規(guī)定自身的組織結(jié)構、活動形式和行為準則，一般要用（）。

A、章程B、條例C、規(guī)定D、辦法

“三是講團結(jié)，即帶頭做到互相支持不爭權，互相信任不猜疑，互相尊重不刁難”，這里使用的修辭手法是（）。

A、象征B、比喻C、夸張D、排比

某百貨公司要求某廠履行合同，所發(fā)公文為（）。

A、通知B、函C、通告D、通報

把計劃進一步明細化，即如何完成計劃的具體方法和步驟，安排具體行為的文書叫（）。

A、要點B、部署C、方案D、設想

公文體文字，因負有政策一致、行動一致的指揮使命，一般不允許有幾種意見并存，但（）例外。

A、通告B、函C、議案D、會議紀要

寫作調(diào)查報告的一條毋庸置疑的準則是（）。

A、羅列事實B、用事實說話C、用觀點說話D、條列觀點

報告是向上級機關匯報工作，反映情況，答復上級機關的詢問時使用的上行文。在這種公文中行文機關（）。

A、可以要求上級對報告的質(zhì)量表明態(tài)度

B、可以借此機會要求上級對某個問題作出答復

C、不得夾帶請示事項

D、可以向上級提出解決某個亟待辦理的問題的申請

一篇演講稿的結(jié)尾以極富鼓動性的言辭號召人們?yōu)槟撤N目的、某種理想而行動起來。這種結(jié)尾的方式叫（）。

A、祝頌式B、總結(jié)式C、號召式D、格言式

下列幾項內(nèi)容中不屬于簡報版頭范疇的有（）。

A、名稱B、編號C、印發(fā)份數(shù)D、編發(fā)單位

述職報告或用雙標題。其正題是對（）。

A、述職對象的具體規(guī)定B、述職主體的正式確認

C、述職范圍的嚴格限制D、述職內(nèi)容的高度概括

在報告的結(jié)尾一般要談“今后的打算”，它主要是談談（）。

A、展望未來，描繪宏圖B、發(fā)出號召，抒寫豪情

C、提出要求，表達愿望D、針對問題，提出辦法

一篇演講稿用含蓄的語言結(jié)尾，使聽眾在演講結(jié)束后能繼續(xù)回味和琢磨演講的主題。這種結(jié)尾的方式叫（）。

A、總結(jié)式B、余韻式C、號召式D、格言式

“批復”例文的開頭有“你局《關于XX塑料包裝有限公司減征企業(yè)所得稅的請示》（X國稅發(fā)[2000]150號）收悉”之句?！笆障ぁ敝小跋ぁ弊值慕忉屖牵ǎ?。

A、全、盡B、熟悉C、用盡心思D、知道

命令（令）是政府和行政機關行使重要職權的公文，一經(jīng)發(fā)出，受文單位必須無條件執(zhí)行。因此制發(fā)命令（令）必須要有依據(jù)。最根本的依據(jù)是（）。

A、受文單位的實際情況B、受文機關的請求

C、法律和行政法規(guī)D、領導的指示

關于印發(fā)《XX市國家稅務局局長辦公會議紀要》的通知，其作者是（）。

A、XX市國家稅務局B、局長

C、局長秘書D、會議記錄者

閉幕詞標志整個會議結(jié)束，具有總結(jié)性、評估性和號召性。因此，宣讀閉幕詞的人一般是（）。

A、有威望的群眾代表或主要領導人

B、有重大貢獻的人員或有威望的領導人

C、有關領導或德高望重者

D、主席團主席或大會主持人

凡是向不相隸屬（無論是高級別、低級別，還是相同級別）的機關行文，一律使用（）。

A、通報B、通知C、函D、通告

公告在告知對象方面的特點是具有（）。

A、針對性B、特定性C、廣泛性D、地域性

請示只寫一個主送機關，這個主送機關是（）。

A、上級的上級機關B、與主管機關平行的上級機關

C、有直接隸屬關系的上級機關D、上級機關的綜合部門辦公室

在十三種公文中，使用頻率最高的公文是（）。

A、公告B、通知C、報告D、函

公文是國家機關在行政管理過程中形成的重要政治工具，具有法定的權威性和很強的時效性，必須及時撰制。就工作報告而言，撰制應在（）。

A、事前B、事后C、領導檢查發(fā)現(xiàn)時D、經(jīng)驗成熟時

批復是答復下級機關請示事項的公文，其答復具有權威性。這種權威性主要體現(xiàn)在批復的內(nèi)容

（）。

A、滿足了請示機關的心理需求

B、得到了領導機關辦事成員的共同幫助

C、有上級文件規(guī)定和領導批準

D、考慮了請示單位群眾的情緒

“現(xiàn)將有關事項通知如下”屬于應用文結(jié)構用語中的（）。

A、開頭用語B、結(jié)尾用語C、過渡用語D、綜合用語

適用于向上級機關請求指示、批準的公文叫（）。

A、報告B、函C、請示D、意見

答復不相隸屬單位提出的有關問題或事項，用（）。

A、批復B、批示C、意見D、函

《首都人民文明（）》。

A、章程B、公約C、守則D、規(guī)則

簡報要求注明“報（上級機關）”、“送（同級或不相隸屬機關）”、“發(fā)（下級機關）”單位及印發(fā)份數(shù)。這些內(nèi)容屬于簡報版式的（）。

A、版頭部分B、版尾部分C、正文部分D、附錄部分

簡報在寫作上有五個字的要求，其中“篇幅要短小精悍，語言要簡潔明了”，說的是簡報寫作要（）。

A、新B、全C、簡D、準

開幕詞是由主持人或主要領導所作的開宗明義的講話，其特點（）。

A、宣告性、揭示性、開導性B、宣告性、揭示性、指導性

C、揭示性、指導性、宣傳性D、指導性、宣傳性、啟發(fā)性

在制定計劃時首先要考慮計劃的政策性，符合上級精神，還要考慮計劃的可行性，符合下情，還要考慮計劃的方法是否得當、措施是否有力、目標能否實現(xiàn)，即（）。

A、可修改性B、可操作性C、可變通性D、可伸縮性

會議紀要的成文日期應以（）為準。

A、會議通過日期或簽發(fā)日期B、會議結(jié)束日期

C、會議開始日期D、發(fā)文日期

閱讀文學作品的目的是審美，以之來追求精神的愉悅；閱讀應用文重在獲取信息，了解情況，把握內(nèi)容，指導行動，解決問題。對一份“報告”的閱讀應屬于（）閱讀。

A、特定指向性B、單一性C、實用性D、時效性

講話稿的內(nèi)容是由會議的主題和講話者的身份來決定的，要考慮會議的性質(zhì)和議題，領導對會議的指示，聽眾的需求等因素。這說明講話稿的內(nèi)容具有（）。

A、廣泛性B、操作性C、宣教性D、針對性

通知

應用文

海報

投標書

會議記錄

函

簡報

廣告隨文

調(diào)查報告

簡述報告和請示的異同。

簡述計劃的寫作注意事項。

合同一般應包括哪些條款？

簡述廣告文案的種類。

簡述請示寫作的注意事項。

簡述會議記錄的寫作注意事項。

簡述證明信的概念和結(jié)構。

什么是慰問信？它有哪些種類？

簡述招標書的寫作注意事項。名詞解釋題 簡答題

第三篇：物業(yè)管理概論復習

物業(yè)管理概論復習

一、名詞解釋：

1.物業(yè)的定義：指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地及其相應的法律關系。

2.物業(yè)管理的定義：（1）狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務。

（2）廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托對物業(yè)的建設與開發(fā)進行監(jiān)管以及建成后的相應物業(yè)管理、維護、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

3.物業(yè)管理企業(yè)：是指從事物業(yè)管理經(jīng)營的給業(yè)主提供相關服務具有獨立法人資格的企業(yè)。

4.業(yè)主委員會：由業(yè)主選舉產(chǎn)生具有法人資格的組織。

5.物業(yè)管理市場的定義：是交換物業(yè)管理這種商品性服務的場所以及因此而起的各種關系的總和。

6.物業(yè)市場：（1）狹義：是指物業(yè)領域內(nèi)在一定的時間、一定的地點進行商品交換的場所。

（2）廣義：是指物業(yè)領域內(nèi)商品交換和商品買賣的總和。

7.商業(yè)圈的定義：商場、樓宇吸引顧客的地理區(qū)域。

8.零售引力法則：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對顧客的吸引力越強。

9.財務管理的定義：是指企業(yè)的管理者通過一系列的專門方法利用財會提供的信息資料以及其他有關資料進行整理、計算、對比、分析，使企業(yè)的各級管理人員能及時對日常發(fā)生的一切經(jīng)濟活動進行規(guī)劃與控制，并幫助領導做出各項決策、一整套管理秩序與方法。

10.企業(yè)精神的定義：是企業(yè)個性的概況和抽象。是企業(yè)成敗經(jīng)驗的理論升華，是企業(yè)員工的行為準則。

11.社區(qū)：（1）廣義：以一定地域為基礎，有著共同的利益，有著相似的行為模式的共同體。

（2）狹義：是指具有以下特征的區(qū)域：①有一定區(qū)域；②物業(yè)類型與性質(zhì)相同；③有一定程度的帶有共性的文化心理和生活方式；④物業(yè)的使用人和業(yè)主具有很強的異質(zhì)性。

12.商圈飽和度：是指這個商圈里面同類商店是不是已經(jīng)足夠。

13.服務：是指具有價值的勞動效果。

二、論述題：

1.物業(yè)管理內(nèi)容：（1）.常規(guī)性服務：主要包括以下8項：①房屋建筑主體的管理；②房屋設備、設施的管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；④綠化管理；⑤保安管理；⑥消防管理；⑦車輛道路管理；⑧公眾代辦性質(zhì)的服務。

（2）.針對性服務（經(jīng)營性質(zhì)）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。專項服務主要有以下幾大類：①日常生活類；②商業(yè)服務類；③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；④金融服務類；⑤經(jīng)紀代理中介服務。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務的同時，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務。

（3）.委托性特約服務(經(jīng)營性質(zhì)）：是為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購。

2.物業(yè)管理基本環(huán)節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理的環(huán)節(jié)（廣義）

（1）早期介入（以顧問身份）

（2）前期管理（房屋建好了，業(yè)主還沒確定，制定物業(yè)管理方案，人員的培訓，裝修的管理，組成管理處）

（3）啟動階段：狹義的經(jīng)營管理

（4）移交

3.房地產(chǎn)交易的程序：

（1）購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

（2）購房人查詢該樓盤的基本情況；

（3）購房人與賣房人協(xié)商買賣條件

（4）訂立房屋買賣合同

（5）房地產(chǎn)交易管理部門審核批準后辦理貸款、公證、交易等相關手續(xù)

（6）驗房交割，領取房產(chǎn)證。

4.房地產(chǎn)交易合法的有效條件：

（1）出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

（2）買賣雙方當事人必須具有完全行為能力，單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。

（3）房地產(chǎn)買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。

（4）房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益

（5）房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權轉(zhuǎn)權登記和土地使用權變更登記并公證。

5.我國物業(yè)市場的結(jié)構：

（1）地產(chǎn)市場：①一級地產(chǎn)市場（發(fā)生在國家或集體與土地使用單位之間由所有權者出讓土地使用權的市場）

②二級市場：指土地開發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地使用權的市場③三級市場：用地單位向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地的市場

（2）房產(chǎn)市場：①房屋開發(fā)市場（開發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）

②房產(chǎn)交易市場（買賣、租賃、抵押）

③房產(chǎn)售后服務市場，亦稱物業(yè)管理市場（屬于勞務市場）

6.物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管：

（1）政府的職能部門：主要工作：每兩年進行資質(zhì)監(jiān)管

（2）行業(yè)協(xié)會：信息、業(yè)務的指導、培訓

（3）新聞輿論

（4）業(yè)主委員會及業(yè)主

7.物管企業(yè)的權利和義務：（1）權利：①根據(jù)有關法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理辦法②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理③依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費④有權制止違反規(guī)章制度的行為⑤有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理⑥有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費

（2）義務：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營②接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督③重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準④接受行政主管部門監(jiān)督指導⑤至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費收支賬目⑥提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化⑦發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告⑧物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部租用房屋，以及物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)

8.物管企業(yè)的資質(zhì)條件：P41~

43（1）資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500萬以上；具有中級以上職稱的管理技術人員不少于30人、80%以上都有相關崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

（2）資質(zhì)二級企業(yè)：300萬；20人，60%以上；管理兩種類型以上物業(yè)；具有；建立了。

（3）資質(zhì)三級企業(yè)：50萬；8人，50%以上；有委托的物業(yè)管理項目；具有；建立了。

（4）臨時資質(zhì)企業(yè)：新設立的物管企業(yè)應按照規(guī)定到當?shù)乜h級以上政府物業(yè)管理行政主管部門申領《臨時資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。證書有效期1年，期滿后申請三級資質(zhì)評定。

9.管理人員的素質(zhì)：具有管理學、社會學、心理學、相關的法律知識、房屋結(jié)構的基本知識、財務、財稅知識、金融、保險等知識、基本技能、公共管理知識、文字表達能力。

10.業(yè)主委員會權利：P78~79(1)權利:召開大會，修訂公約、章程，選聘物企，審議標準、計劃，監(jiān)督工作

(2)義務：報告工作，執(zhí)行決議，協(xié)助管理，履行合約，接受監(jiān)督，不得違法

11.業(yè)主委員會產(chǎn)生的程序：召開首次業(yè)主大會，選舉成立業(yè)主委員會。

12.物業(yè)管理招標程序：

（一）物業(yè)管理招標的預備工作

（1）物業(yè)建成之前或在建中，開發(fā)商的招標預備工作：

①角色的轉(zhuǎn)換（以業(yè)主身份招標）

②就招標前的一些細節(jié)、資料進行認真的準備（標書的制作，與物業(yè)相關的資料的準備，首任物管企業(yè)的準備工作）

（2）業(yè)主委員會

①做好協(xié)調(diào)工作，與前任物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)，與業(yè)主的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間的關系，招標方式及范圍的協(xié)調(diào)

②做好對外工作

組建招標小組（技術人員、開發(fā)商或業(yè)主委員會擔當領導，專業(yè)從事人員）

（二）管理目標的確立和標底書的編制（由招標小組完成）

（1）主要有各項管理服務達到的標準。

（2）標書的內(nèi)容由項目的質(zhì)量標準及價格形成招標的標底書，而投標商則知道招標單位的質(zhì)量制定出自己的價格。

（三）編制一系列招標文件：

（1）管理目標

（2）物業(yè)的基本情況

（3）管理的模式

（4）招標通告（告知：什么時候報名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）

（5）投標者須知：（投標、開標的時間、地點，填寫標書的規(guī)定，投標單位的權利；招標單位的情況，招標單位的承諾；招標單位對未中標單位的處理）

（6）投標單位提交申請書（投標單位的概況）

（7）書面咨詢書：（投標單位對招標單位要求回答問題的書面文件）

（8）投標通知書

（9）中標通知書

（四）接受投標單位的報告（資格申請，出售標書）

（五）召開標前會議，進行現(xiàn)場勘查

（六）接受投標書

（七）開標

（八）決標

（九）發(fā)中標通知

（十）簽合同、協(xié)議

13.投標書的主要內(nèi)容：

（一）標題（名稱、內(nèi)容、文種）

（二）序言（本公司的簡介、對投標對象的認定、管理宗旨或策略)

（三）對標的物的管理方式、方法（物管企業(yè)的內(nèi)部機構的設置、運行機制、工作流程）

（四）管理人員的配備

（五）物業(yè)管理必要的物質(zhì)裝備

（六）管理經(jīng)費測算（價格和依據(jù)）

（七）關于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施

（八）物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理

（九）各項管理指標

（十）擬開展的收費項目、收費標準

（十一）社區(qū)文化建設計劃

（十二）愿意承受的有關獎懲。

14.招投標要注意哪些問題：（1）人的問題（2）時效性問題

15.城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容：（城市的性質(zhì)、規(guī)模、容量、發(fā)展形態(tài)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地）

（1）對市、縣等轄區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)體系、交通系統(tǒng)、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、風景資源開發(fā)進行合理的開發(fā)和布置安排。

（2）確定規(guī)劃期內(nèi)城市人口用地規(guī)劃，劃定轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)區(qū)域范圍

（3）確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構以及市區(qū)中心的位置

（4）確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構和布局，編制城市交通運輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃。

（5）確定城市供水、排水、供電、通訊、燃氣、供暖、消防、環(huán)保環(huán)衛(wèi)等設施的發(fā)展目標和總體布局。

（6）確定城市河湖、水系、山林治理和發(fā)展目標以及整體布局。

（7）確定人防建設，防震、防災規(guī)劃。

（8）確定自然保護地帶、風景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街坊的劃定保護、控制范圍，并提出保護措施。

（9）確定歷史文化名城的保護規(guī)劃。

（10）確定舊城改造用地調(diào)整的布局、方法、步驟。

（11）規(guī)劃區(qū)域內(nèi)蔬菜，牧場，林木，瓜果等基地的統(tǒng)籌安排。

16.居住規(guī)劃的內(nèi)容（以開發(fā)商為主體）：以城市總體規(guī)劃為基礎的詳細的規(guī)劃。

（1）選擇用地的位置和范圍（怡景）

（2）確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）

（3）擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局

（4）擬定公共設施的類型、數(shù)量和布局

（5）擬定范圍內(nèi)的各級道路及其寬度、斷面、布局

（6）確定公共綠地、公共設施的數(shù)量與分布

（7）擬定有關工程規(guī)劃設計方案

（8）確定各項技術經(jīng)濟指標和造價

17.物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃設計的要點：

（1）配套設施的完善

（2）水電供應量的問題

（3）安保系統(tǒng)的配置

（4）垃圾處理

（5）消防設施的設置

（6）建筑用材的選用

（7）細微之處

18.商業(yè)物業(yè)不宜選址的地方:（1）快速車道旁邊（2）周邊居民少，增長速度慢的地區(qū)

（3）同一地區(qū)地勢高的地區(qū)

19.物業(yè)服務質(zhì)量差距與產(chǎn)生差距的原因：P195~199

服務質(zhì)量的差距主要有以下幾種：

（1）消費者期望與管理服務者對消費者期望認知的差距

（2）管理服務者對消費者期望的認知與服務質(zhì)量標準的差距

（3）服務質(zhì)量標準與實際傳遞服務的差距

（4）實際傳遞服務與消費者感受的差距

（5）消費者期望與實際獲得服務之間的差距

20.居住小區(qū)社區(qū)文化的內(nèi)容：（1）環(huán)境文化（2）行為文化（3）制度文化（4）精神文化

21.物管企業(yè)籌資的渠道：

（1）物業(yè)維修基金（2）物業(yè)管理服務費（3）經(jīng)營性收入（4）國家財政來源

22.物業(yè)管理費用的用途：

（1）籌資費專用（某一項目）

（2）管理費構成部分

（3）經(jīng)營收入的開支：①企業(yè)發(fā)展（15%~20%）②人員培訓（5%）③國收費用（30%）④員工福利（30%~40%）

（4）專項基金的開支（?？顚Ｓ茫?/p>

另：物業(yè)管理費的構成（1）公共物業(yè)及維護的配套設施的保養(yǎng)費

公共物業(yè)：房屋的外墻、樓梯，室外的所有部位，所有的系統(tǒng)（水、電、氣、通訊）

（2）所有員工的薪金（工資+激勵工資+三保+服裝費）

（3）公用水電支出

（4）購買、租借器材的費用

（5）投購物業(yè)財產(chǎn)保險的支出（水險、災險）

（6）垃圾處理、水池、水塔消毒的費用

（7）清潔公共場所的墻面、設施的費用

（8）公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護費用

（9）儲備金（物業(yè)配套設施更新的費用）

（10）聘用專業(yè)人士的費用

（11）節(jié)日裝點費用

（12）管理酬金

（13）行政辦公費（辦公用品、車輛費）

（14）發(fā)生的其他的合理的費用

第四篇：2013物業(yè)管理技師復習思考題

2013年機關工考《物業(yè)管理員》技師復習思考題

1.物業(yè)管理的業(yè)務范圍有哪些？ P2-3頁

2.業(yè)主的權利有哪些？P18頁

3.物流管理企業(yè)的權利有哪些？P44頁

4.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系？P63頁

5.物業(yè)管理前期介入的作用是什么？ P69頁

6.房屋修繕管理的內(nèi)容包括哪些？P80-82頁

7.房屋設備的構成包括哪些內(nèi)容？P89頁

8.物業(yè)管理過程中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時，應如何處理？P114頁

9.住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義是什么？住宅小區(qū)物業(yè)管理有什么特點？ P139頁

10.物業(yè)管理法規(guī)基本原則是什么？P185-186頁

第五篇：物業(yè)管理期末復習(2016年版)

物業(yè)管理期末復習

物業(yè)管理期末復習（華南農(nóng)業(yè)大學）

題型：（1）選擇題：10個，每個1分，共10分；（2）判斷題：10個，每個1分，共10分；（3）名詞解釋：5個，每個3分，共15分；（4）簡答題：5個，每個6分，共30分；（5）實踐操作與討論題：3個，共35分。

第一章 物業(yè)管理概述

1．物業(yè)含義：指正在使用或可投入使用的各類建筑物及其附屬設備、配套設施、相關場地以及附著于其上的權益。

2．構成物業(yè)的四要素：房屋、配套設備設施、相關場地、權益 3．物業(yè)性質(zhì)：社會屬性：經(jīng)濟屬性、法律屬性

自然屬性：物質(zhì)內(nèi)容二元性、不可移動性、使用壽命長期性、形式上多樣性

4．物業(yè)分類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其它用途物業(yè)、混合物業(yè)

5．物業(yè)管理：廣：泛指受業(yè)主委托所進行的開展旨在物業(yè)合理使用和保值、增值而提供的服務與經(jīng)營活動。狹：指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

6．物業(yè)管理的基本特征：業(yè)主主導化、社會化、專業(yè)化

7．物業(yè)管理服務的內(nèi)容：

①常規(guī)性公共服務的特點：（1）服務對象是物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主；（2）在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)具有非競爭性和排他性，是一種準公共產(chǎn)品；（3）服務項目、服務質(zhì)量和收費標準通過物業(yè)服務合同約定；（4）物業(yè)服務企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同全面提供常規(guī)性公共服務，業(yè)主必須一攬子接受而不能拒絕或自行選擇。

②針對性專項服務：為改善和提高住用人工作生活條件，滿足其中一些住戶、群體和單位一定需要而提供的各種服務工作。包括：日常生活類；商業(yè)服務類；文教衛(wèi)體類；金融服務類；經(jīng)紀代理中介服務；社會福利類等。特點：（1）以全體業(yè)主為服務對象；（2）物業(yè)服務企業(yè)事先設立服務項目，向全體業(yè)主或物業(yè)使用人公布服務項目和收費標準，由業(yè)主自行選擇。（3）服務品種多，專業(yè)性強、技術要求高，通常采用外包經(jīng)營。

3.委托性的特約服務：是指物業(yè)服務企業(yè)為滿足物業(yè)所有人或使用人的特殊需要而提供的個性化服務，是對常規(guī)性公共服務和針對性專項服務的補充。

特點：（1）服務對象是有個別特殊需求的業(yè)主；（2）服務項目根據(jù)業(yè)主的需求和物業(yè)服務企業(yè)自身的資源條件設計；（3）收費標準由雙方協(xié)商確定。

8．各內(nèi)容區(qū)別與聯(lián)系：

區(qū)別：1）常規(guī)性公共服務的具體工作內(nèi)容和要求，通常在物業(yè)管理合同中明確規(guī)定。

2）針對性專項服務具體工作內(nèi)容和要求，在物業(yè)管理合同中沒有明確的規(guī)定，但是物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)預見到業(yè)主的需求，事先設立各種服務項目，并將這些服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布，當業(yè)主需要這種服務時根據(jù)自己的要求自行選擇。

3）委托性特約服務的具體工作內(nèi)容和要求，通常在物業(yè)管理合同中未作要求，在專項服務中也未設立，物業(yè)管理期末復習

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主和使用人自己提出的服務要求，所提供的服務。聯(lián)系：三種服務之間是一個遞進的過程，逆向轉(zhuǎn)變。

9．物業(yè)管理的作用：

① 物業(yè)保值、增值

;② 改善居住條件;③ 提高居住質(zhì)量

;④ 維護社區(qū)安定團結(jié);⑤ 改善經(jīng)濟機構，擴大就業(yè)

;⑥ 推動社區(qū)文化建設

形成良好的社會秩序;10．物業(yè)管理主體:政府（創(chuàng)造良好的物業(yè)管理與物業(yè)服務環(huán)境；維護物業(yè)區(qū)域公共利益；促進文明社區(qū)建設；促進物業(yè)資源的合理配置與合法使用）、物業(yè)公司（實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的盈利目標；實現(xiàn)物業(yè)服務質(zhì)量目標；承擔物業(yè)服務企業(yè)的社會目標等。）、開發(fā)商（促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入和盈利目標）、業(yè)主（物業(yè)保值、增值；維護物業(yè)公共秩序；實現(xiàn)業(yè)主之間和諧相處；確保社區(qū)生活達到層次高尚、品質(zhì)優(yōu)良）

11．物業(yè)管理的根本屬性是公共管理 12．物業(yè)管理的共通目標：

1產(chǎn)生于物業(yè)業(yè)主權屬的物業(yè)管理目標； 2產(chǎn)生于物業(yè)服務企業(yè)的目標； 3基于社區(qū)管理的目標。

13．物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：策劃階段

前期準備階段

啟動階段

日常運作階段

第二章 業(yè)主自治自律

1．業(yè)主：指物業(yè)所有權人，即房屋的所有權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)服務企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的主體。

2．業(yè)主自治管理：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，自我管理本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。

3．自治權：知情權、接受服務權、請求權、投票權、選舉和被選舉權、監(jiān)督權

4．業(yè)主自律是通過建立和實施管理規(guī)約實現(xiàn)的。

5．管理規(guī)約：管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定并承諾遵守，對全體業(yè)主有共同約束力的，有關業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為準則。

6．業(yè)主大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織。

7．業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，是由業(yè)主大會從全體中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成立的代表全體業(yè)主合法權益的社會團體。

8．業(yè)主委員會設委員5-15人，最少不低于5人，最多不超過20人 9．業(yè)主委員會提前7天發(fā)放消息資料，業(yè)主大會召開前15天發(fā)放公告。

第三章 物業(yè)服務企業(yè)

1．物業(yè)服務企業(yè)：指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

物業(yè)管理期末復習

2．物業(yè)服務企業(yè)的類型：

（1）業(yè)務性質(zhì)：委托服務型、租賃經(jīng)營性（萬達物業(yè)，全國最先例子，廣州城建公司白馬天河城維多利亞廣場）、委托代理型

（2）按棣屬關系：發(fā)展高成立（房地產(chǎn)營銷需要、肥水不流外人田思想、業(yè)主不予關注是內(nèi)因，市場約束機制少是外因）、單獨成立、房地產(chǎn)管理部門附屬房管所改制、有機關企業(yè)事業(yè)單位管房部門改制。

3．物業(yè)服務企業(yè)的機構設置

基本要求：具備服務性功能、充分發(fā)揮公司職員的潛能、關系協(xié)調(diào)、高效靈活

機構設置原則：因事設職原則、權責對等原則、統(tǒng)一指揮原則、分工協(xié)作原則、經(jīng)濟原則 4．物業(yè)服務企業(yè)組織機構的類型：直線式、事業(yè)部制、直線職能式、矩陣式

5．物業(yè)服務企業(yè)建立的程序和條件

（1）一級資質(zhì)：>500萬，>30人，>20人；（2）二級資質(zhì)：>300萬，>20人，>10人；（3）三級資質(zhì)：>50萬，>10人，>5人。臨時資質(zhì)有效期為1年。

6．組織形式：

（1）直線制：責權高度統(tǒng)一，效率高，對經(jīng)理要求高；（2）直線職能制：只能分工、只能部門間缺乏聯(lián)系，例如：華農(nóng)

（3）事業(yè)部制：分散風險、有利于業(yè)務開展、各事業(yè)部相對獨立，例如：大集團大企業(yè)（4）矩陣制：分工明確、專業(yè)性強、雙重領導。7．物管人員綜合能力：創(chuàng)新、決策、組織指揮、自制

第四章 物業(yè)管理招投標

1．物業(yè)管理招標：是指物業(yè)業(yè)主或開發(fā)商根據(jù)市場及物業(yè)管理的需要，提出一定的標準條件，向社會或若干特定的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂物業(yè)前期服務合同或物業(yè)服務合同的過程。

2．物業(yè)管理投標：是指物業(yè)服務企業(yè)選擇物業(yè)項目并在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。

3．物業(yè)管理招標的主體：物業(yè)產(chǎn)權人（政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門）建設單位

業(yè)主委員會 4．物業(yè)管理招標的原則：1.不規(guī)避法定招標

2.公開、公平、公正和誠實信用

3.不違法限制和不非法干涉招標、投標活動

4.當事人接受合法監(jiān)督

5．物業(yè)管理招標的方式：公開招標

邀請招標

6．物業(yè)管理招標的程序：

1、確定并組織招標機

2、編制招標文件

3、以招標公告或投標邀請函的形式發(fā)布招標信息

4、審查是否有修改招標文件的必要

5、召開投標文件預備會議和組織踏勘現(xiàn)場

6、收存標書

7．物業(yè)管理投標的程序： ① 取得招標文件；

② 熟悉招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場； ③ 測算管理服務費用的單價；

物業(yè)管理期末復習

④ 編制投標文件； ⑤ 封送投標文件；

8．樓宇入伙的手續(xù)：入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書、驗樓情況一覽表、樓宇交接書

9．物業(yè)管理招標的方式：公開招標、邀請招標（>3家）10．招標公告或邀請函要提前大于20天發(fā)出去，修改時間4、5天

11．編制招標文件的注意事項：

（1）內(nèi)容與招標文件相符；

（2）法定代表人或主要負責人簽署（每一頁蓋章簽名）；（3）截止日期前，可以補充修改或撤回（包好密封）；

（4）部分非主體、非關鍵性工作可分包出去（實務中通常不寫）；（5）不得互相串通和排擠其他投標者；

第五章 前期物業(yè)管理

1．前期物業(yè)管理：是指業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務合同的性質(zhì)——過渡性 前期物業(yè)管理的委托——必須以招標方式進行

2．物業(yè)管理前期介入：是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求，為物業(yè)投入使用后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。

3．物業(yè)管理前期介入的作用:

1、完善物業(yè)使用功能；

2、改進物業(yè)的具體設計；

3、能更好地監(jiān)督施工質(zhì)量；

4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎；

5、便于日后對物業(yè)的管理。

4．物業(yè)接管驗收：是指物業(yè)服務企業(yè)對建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋等物業(yè)以主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。

原則：原則性與靈活性相結(jié)合的原則；細致入微與整體把握相結(jié)合的原則

第六章 物業(yè)管理財務

1．物業(yè)管理資金的來源與分類：物業(yè)服務費、住宅專項維修基金、經(jīng)營性收入、國家財政來源 2．物業(yè)管理資金的使用原則：?？顚Ｓ谩栃泄?jié)約、注重效率、民主管理

3．住宅專項維修資金：是指專用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

4．住宅專項維修資金交存主體：住宅物業(yè)的業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主

5．住宅專項維修資金的分攤：

① 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

② 售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)

物業(yè)管理期末復習

建筑面積的比例分攤。

③ 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

④ 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

6．住宅專項維修資金的使用程序：制度方案 業(yè)主確認 辦理備案 開戶劃款 7．項目是否屬于保修期內(nèi)及使用程序（問答題）

第七章 不同類型的物業(yè)管理

1．居住型物業(yè)（住、別、高）；經(jīng)營型物業(yè)（寫、商、工、倉、特種）

2．住宅區(qū)物業(yè)特點：人口密度高、住宅功能單一；

3．住宅小區(qū)目標：經(jīng)濟效益（開發(fā)商、業(yè)主、管理公司）、社會效益、環(huán)境效益、心理效益 4．住宅小區(qū)要求：物質(zhì)環(huán)境、社會環(huán)境管理

5．高級公寓特點ppt 6．別墅類型：單棟、雙拼、聯(lián)排

7．別墅物業(yè)管理服務要求：保護別墅區(qū)規(guī)劃的完整性

8．寫字樓：使用時間長，人員流動大。解決交通阻塞，電梯單雙層

9．商業(yè)物業(yè)特點：精心策劃、合理布局、建筑結(jié)構新穎且有特色、選址規(guī)模符合不同要求 10．管理難點：廣告管理

11．工業(yè)物業(yè)：環(huán)境保護為重

第八章 社區(qū)文化

1．社區(qū)：是指一定區(qū)域內(nèi)發(fā)生社會活動和社會關系的具有某些共同意識、共同利益和行為的人群所組成的社會生活共同體。

2．社區(qū)的要素：

1、地域要素；

2、人口要素；

3、組織結(jié)構要素；

4、心理文化要素。

3．社區(qū)文化：是指在以人口、地域面積為參數(shù)劃定的社會自然地域范圍內(nèi)，以居民為參與主體，通過文藝表演、科技普及、法律法規(guī)宣傳、文體娛樂等形式，提高城市管理水平和人口素質(zhì)的文化形態(tài)。

4．社區(qū)文化的特點：開放性、多元性、地域性、歸屬性

5．物業(yè)管理與社區(qū)文化建設的關系：互為促進、互為利用、互為約束 6．物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)文化建設中的作用

1、物業(yè)管理是社區(qū)文化建設的主要載體；

2、物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)文化形成過程中起引導作用；

3、物業(yè)服務企業(yè)能及時把認同的文化要素形成規(guī)范和制度。

7．文化（人化—自然人—社會人）：物業(yè)管理中社區(qū)文化僅僅是狹義文化嗎？不僅僅是，還包括物質(zhì)基礎。

8．物業(yè)管理與社區(qū)文化關系：互相促進、互相利用、互相約束

9．物業(yè)管理在社區(qū)文化建設中的作用：營造文化氛圍基礎、引導作用、形成規(guī)范和制度 10．開展文化活動注意：老與少結(jié)合；大于小結(jié)合；雅與俗結(jié)合；遠與近結(jié)合

物業(yè)管理期末復習

第九章 不同物業(yè)的經(jīng)營

1．物業(yè)管理經(jīng)營內(nèi)涵：常規(guī)經(jīng)營、企業(yè)資源經(jīng)營、物業(yè)資源經(jīng)營、業(yè)主資源經(jīng)營（有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)）、物業(yè)管理文化資源、物業(yè)管理資本經(jīng)營（企業(yè)理財、資本擴張、投資經(jīng)營）

2．問答：物管公司如何做好停車場經(jīng)營？

（1）停車場廣告；（2）停車場商店；（3）洗車養(yǎng)護服務；（4）精細化管理（分時段經(jīng)營車位）

物業(yè)管理期末復習

2016年上學期考試內(nèi)容

選擇：物業(yè)管理的產(chǎn)生地點（英國），物業(yè)管理的實質(zhì)、社區(qū)文化的實質(zhì)、多層高尚住宅的定編人數(shù)每萬方1人、首聘物業(yè)管理公司簽訂的年限

判斷：前期物業(yè)管理和早期介入是一樣的（x），物業(yè)管理接管驗收含義，名詞解釋：住宅維修基金、管理規(guī)約、業(yè)主大會、物業(yè)管理、物業(yè)服務企業(yè) 簡答題：

1、物業(yè)管理三大內(nèi)容的區(qū)別和聯(lián)系；

2、物業(yè)管理在社區(qū)文化建設中的作用；

3、物業(yè)管理前期介入的作用；

4、物業(yè)管理人員的知識結(jié)構；

5、物管公司如何做好停車場運營； 討論題：

1、參考“精選**”、“法國物業(yè)管理”、“華南新城事件”，試分析物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及存在問題的原因。簡析：物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及存在問題的原因：發(fā)展不平衡。（1）內(nèi)因：業(yè)主、物業(yè)管理公司；（2）外因：政府、社會、經(jīng)濟、法律法規(guī)。

2、王小姐一年沒辦理入住手續(xù)仍需交物業(yè)管理費，分析原因。（課堂上有講，大點說到就好，能編多少編多少，編也是物業(yè)管理人員的一個考核標準）簡析：

① 物管費是常規(guī)性公共服務體現(xiàn)，具有排他性； ② 物業(yè)增值保值性；

③ 不交物管費，不僅侵害物業(yè)公司利益，還搭了其他業(yè)主便車，損害其他業(yè)主利益。

3、“二沙島別墅違建”分析別墅物業(yè)和普通住宅物業(yè)管理的區(qū)別。分析違建事件中業(yè)主、物業(yè)管理公司、政府部門的責任歸屬。

（考試的內(nèi)容就差不多以上了，袁中友老師是個很風趣幽默的老師，師弟師妹們好好珍惜吧~）