第一篇：物業(yè)管理與房地產(chǎn)項目應銜接工作的淺談

物業(yè)管理與房地產(chǎn)項目應銜接工作的淺談

一直以來,物業(yè)管理前期介入是我非常關(guān)注的課題,但是“沒有調(diào)查研究,就沒有發(fā)言權(quán)?！彪m然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項目的耳渲目染,如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園,和青島的天福苑等等,但是囿于缺乏房地產(chǎn)運作的實際經(jīng)歷,以及在工程管理上知識比較薄弱,并不敢隨意妄加評論,而且常言道:你說什么樣的話,取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度,一個物業(yè)管理人在雇主和顧客,在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間,常常難以作出選擇,從不同的立場出發(fā),對許多問題都會得出不同的結(jié)論,以下的這一篇文章,僅僅是從個人的經(jīng)驗出發(fā),站在一個物業(yè)管理人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項目有關(guān)的問題,其中錯誤之處在所難免,請指正。

第一篇:散論

一、開發(fā)商對物業(yè)管理的總體定位。

當前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是:開發(fā)商包干前期物業(yè)管理,這種包干的模式,在地產(chǎn)開發(fā)的早期,是起到了相當?shù)膬?yōu)勢作用的,中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的,但是那時候他們有三個優(yōu)勢:第一,用戶不知道物業(yè)管理,物業(yè)管理成為了一種“驚喜回饋”;第二,物業(yè)管理的市場潛力無限大,開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇;第三,因為用戶還不懂得如何“維權(quán)”,自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天,這些條件都已經(jīng)完全不具備了,首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)管理的服務優(yōu)劣;再一個,朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)管理企業(yè)在市場上競爭;最后,因為業(yè)主的高度成熟,他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒,本來在開發(fā)商有角度都是法律問題,但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了,自辦物業(yè)公司的紙“包不住火”,反而成為一種業(yè)主進行制約和討價還價的籌碼,開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔長期責任,而且,一線的項目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理,必然飲下的苦酒不僅是失去陣地,失敗的物業(yè)管理項目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設部提出了“分業(yè)經(jīng)營”的觀念,這在總體上是對的,這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向:

1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)管理通常是外包的,因為

社會上有很多物業(yè)管理都急于占領(lǐng)市場,開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)管理部來制約和檢查外包服務的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)管理者必須要預防問題,而且,開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰,拖欠物業(yè)管理費的風險也無需承擔。

2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將“天福苑”作為一個例子),即使的房屋全部銷售后,開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)管理公司協(xié)助保證其特殊利益的,就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司,但是這類公司應以“專業(yè)化”進行自我定位,依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路,如果要求發(fā)展,則應避免管理服務不善使自身的生存能力不足,進而制約了集團公司的發(fā)展和整體品牌形象。

二、合同的問題:

房屋買受合同當中,應當對有關(guān)物業(yè)管理的事項作出明確約定。特別是物業(yè)管理費的繳納時限與繳納要求,這類條款屬于“第三方條款”,所以要注意相關(guān)條文的合情合法,另外,因為當前業(yè)主的維權(quán)意識極強,在繳物業(yè)管理費時間安排上一定需要注意,完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)管理費固然不妥,而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)管理費,未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補充繳納同等標準的管理費一說,(類似案例在北京已發(fā)生多起),故而,既然前期物業(yè)管理的目標是順利完成開發(fā)商的售后服務,這時就應當開始對物業(yè)管理項目進行嚴格的財務安排,既要滿足服務功能要求又需要一定限度的“省錢”,如不考慮周全,開發(fā)商的物業(yè)管理公司有可能在低收費的背景下“賠了夫人又折兵”。

再一個是前期物業(yè)管理合同,編制一個盡可能“科學”的前期物業(yè)管理合同非常重要,開發(fā)商要估算出物業(yè)管理的成本和收入來源,開發(fā)商要提供資源,相應的就要對物業(yè)公司進行必要的考核,同樣,物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責任,以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進行及時必要的溝通,而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實施“酬金制”或“包干制”進行定位,二OO四年九月六日建設部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同“示范文本”,可資借鑒。預期國家法規(guī)以后的走向,會要求這一合同向全體業(yè)主公示,并就任一經(jīng)營項目都必須公開,這意味著,前期物業(yè)管理服務作為開發(fā)商交付房屋的售后服務,將越來越正規(guī)和納入市場競爭。最重要的兩點:公共地方與私人地方的判定,開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利,都應在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進行詳細說明,并能夠給予顧客恰當而且合理的解釋。

三、足以危及物業(yè)管理的銷售宣傳:

個人認為,房地產(chǎn)營銷應當避免建造所有人都想要的房子,而應定位于一目標人群,古語云:“千金一鄰”,早期社區(qū)的破壞大多是因為入住的業(yè)主本身素質(zhì)不高,背負上貸款之后則更加成為“窮人”,房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后,就會做出嚴重違背常理的事情來?，F(xiàn)在的銷售工作,是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客,所以,盡可能在“誠實”地去考慮問題,特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請,對以后的物業(yè)管理都發(fā)生實質(zhì)上影響,并且,銷售問答中幾件事情非常重要:

住戶購房時會問到物業(yè)管理費的標準。所以預算應當是先做出來的,管理費應當報得比測算稍高一點,以便于將來有回旋余地。

物業(yè)管理宣傳要點上,某某名牌公司顧問其實不重要,重要的是對駐場經(jīng)理的考核。

延期交房、分攤、中央空調(diào)供應時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)管理人員投訴最多的事情,所以,寧可在宣傳時有所保留,阻退那些提問過多的顧客,也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復。銷售人員是否應當善于說:我無權(quán)就您的這一提問給予答復和承諾,但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

四、物業(yè)管理的前期介入:

物業(yè)管理專家在項目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的,物業(yè)管理始終是滯后的,一般我們都習慣于快交房時才成立物業(yè)管理公司并聘請顧問,但這樣的物業(yè)管理定位就僅僅是解決問題而不是預防問題了,前期介入預防問題的落腳點,在于當事人首先是工程方面的行家,然后又有物業(yè)管理經(jīng)驗,他就會在前期介入出提出很多有價值的建議,就象天福苑項目中,現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了,從這里更可以看出來提前的物業(yè)管理思維的重要性。

1、網(wǎng)點上的三層平臺,如果早先設計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了,并且設計圖紙中應當考慮到所有網(wǎng)點房的空調(diào)設計位置,使物業(yè)管理人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。

3、一般來說,新產(chǎn)品有較好的賣點,但問題在于它們并不成熟,在維護和管理上面也會有諸多后遺癥,設備的選型,首要的是質(zhì)量性能--不出毛病;退而求其次,則需要方便維修,配件易于采購等等。

4、維修基金的建立,應由工程方面提出來,因為我們都知道任一設備的使用年限和維修率,電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以,業(yè)主買了房子是一切問題的開始,而不是結(jié)束。

第二篇:對房地產(chǎn)方面的建議

一、同建設項目方案相配套,物業(yè)管理公司也應較早提交相應的物業(yè)管理前期介入方案。定下總的目標、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應當是:《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設計建議》、。

二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài),其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開,它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障,所以對一切公有財產(chǎn)進行長期的運營規(guī)劃是物業(yè)管理公司的任務。為確保盡早做出合乎事實標準的建筑物管理財務測算,專業(yè)物業(yè)管理人員應當參與前期圖紙的會審工作,盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設施工安裝配套的各個環(huán)節(jié),對物業(yè)管理公司的主要經(jīng)理人員進行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓,也非常必要。

三、物業(yè)管理如何深入地理解規(guī)劃設計中的思想、理念和要點,對一個成功的物業(yè)管理項目來說很關(guān)鍵,當前我們做的物業(yè)管理項目還沒有上升到標準化的層次,離人性化的要求就更遠了,實際上理想中的物業(yè)管理,應當是從地產(chǎn)設計里面的細節(jié)入手,了解設計的理念和思維,便于物業(yè)管理對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

四、銷售宣傳期間,組織對銷售人員進行物業(yè)管理方面培訓,在與物業(yè)管理相關(guān)問題上達成共識和統(tǒng)一口徑。

五、入住以前,嚴格接管驗收工作,這項工作在天福苑物業(yè)管理實踐中還是執(zhí)行得不錯,必須要堅持。

六、保修期內(nèi),開發(fā)商應當會同各施工安裝單位和物業(yè)管理公司簽定《三方

保修合同》,因為施工承包商的利益受控于開發(fā)商,而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系,對物業(yè)管理進行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合,行之有效的方式,是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后,如施工單位保修不及時,尋求替代品盡快解決問題,成本從質(zhì)保金中扣除,這樣避免物業(yè)管理公司對業(yè)主“裝模作樣”地進行保修聯(lián)系服務,如果業(yè)主仍然不滿,則可以從合同當中歸責,進而考核物業(yè)管理的績效。

七、物業(yè)公司明確的定位是管理者,凡是用戶的違章、變更原設計以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為,物業(yè)公司必須要當即予以制止,這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展,如果不能嚴格管理,則物業(yè)管理公司無從代表委托人的利益,它也的確存在的意義不大。

八、對物業(yè)保險事宜,開發(fā)商也應及早考慮,因為現(xiàn)代社區(qū)的公共安全責任事件和消防火災隱患都非常大,在我們所經(jīng)歷的大廈管理當中,投保財產(chǎn)一切險(自然災害,如地震、火災等),機器損害險(機器意外事故等),公眾責任險(公共區(qū)域的設備的傷害),家居保險(財產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視,如電梯和停車場的投保,每年都定期跟蹤,但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好,實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時,應當保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求,開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員,這是必須考慮的問題,高層、多層和網(wǎng)點有著不同的成本參與模式和利益分歧,讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的,否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。

第二篇：房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃

房地產(chǎn)項目物業(yè)管理 服務策劃工作模板 0

房地產(chǎn)項目物業(yè)管理......................0

第一章 項目服務策劃概述...................0

第二章 項目服務策劃....................0

第一節(jié) 項目銷售過程所需的物業(yè)管理資料...........0

第二節(jié) 物業(yè)管理內(nèi)容策劃..................0

第三節(jié) 物業(yè)管理公司組織機構(gòu)及人員策劃...........0

第四節(jié) 物業(yè)管理培訓策劃..................0

第五節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度策劃.................1

第六節(jié) 物業(yè)管理操作規(guī)程策劃.................1

第七節(jié) 物業(yè)管理費用及支出策劃.............1房地產(chǎn)項目物業(yè)管理

第一章項目服務策劃概述

對于房地產(chǎn)項目還可考慮房地產(chǎn)全程物業(yè)管理策劃。目前的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈受買家的重視和關(guān)心。物業(yè)管理不僅是項目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

第二章 項目服務策劃

第一節(jié) 項目銷售過程所需的物業(yè)管理資料

樓宇質(zhì)量保證書；樓宇使用說明書；業(yè)主公約；用戶手冊；樓宇交收流程；入伙通知書；入伙手續(xù)書；收樓書；承諾書；業(yè)主/用戶聯(lián)系表；遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書；遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表；裝修手冊和裝修申請表。

第二節(jié) 物業(yè)管理內(nèi)容策劃

工程、設計、管理的提前介入；保潔服務；綠化養(yǎng)護；安全及交通管理；三車及場地管理；設備養(yǎng)護；房屋及公用設備設施養(yǎng)護；房屋事務管理；檔案及數(shù)據(jù)的管理；智能化的服務；家政服務；多種經(jīng)營和服務的開展；與業(yè)主的日常溝通；社區(qū)文化服務。

第三節(jié) 物業(yè)管理公司組織機構(gòu)及人員策劃

1.機構(gòu)；經(jīng)理、客戶服務部、工程部、保潔部、辦公室

2.人力資源的管理：招聘、培訓、考核、調(diào)配、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)

3.建立各級組織機構(gòu)原則：

? 遵守國家的有關(guān)規(guī)定

? 明確各部門的職能、責任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 ? 在經(jīng)營范圍內(nèi)提供服務

? 以服務質(zhì)量責任作為重點

? 應遵循精簡、高效的原則設置各崗位的人員

第四節(jié) 物業(yè)管理培訓策劃

1.在物業(yè)交付使用前，員工培訓內(nèi)容包括：

? 介紹管理公司組織機構(gòu)、人事管理、財務管理制度

? 了解物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展與現(xiàn)況；

? 物業(yè)管理基礎理論培訓包括：物業(yè)及物業(yè)管理的概念、建筑

物種類及管理、房屋設備的構(gòu)成及維護等；

? 業(yè)主公約、公共面積及用戶的權(quán)責

? 裝修管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、安防管理

? 物業(yè)管理法規(guī)

? 案例分析

2.在物業(yè)交付使用后培訓：

? 對一線員工及中層員工進行實際操作培訓。

? 按部門對工作程序及規(guī)章制度進行培訓。

第五節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度策劃

員工手冊；崗位職責及工作流程；財務制度；采購及招標程序；員工考核標準；業(yè)主委員會章程；各配套功能管理規(guī)定；文件管理制度；辦公設備使用制度；值班管理制度；消防責任制；消防管理規(guī)定；對外服務工作管理規(guī)定；裝修工程隊安全責任書；停車場管理規(guī)定；非機動車輛管理規(guī)定；出租屋及暫住人員管理規(guī)定；進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書；商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定。

第六節(jié) 物業(yè)管理操作規(guī)程策劃

樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程；綠化園林養(yǎng)護規(guī)程；消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)程；供配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程；機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程；動力設備維護保養(yǎng)規(guī)程；停車場、車庫操作規(guī)程；停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程；游泳池及其設備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程；給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程；公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程；保安設備操作及維護規(guī)程；照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程；通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程；管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程；租賃管理工作規(guī)程。

第七節(jié) 物業(yè)管理費用及支出策劃

1.管理員工支出

薪金及福利；招聘和培訓；膳食及住宿。

2.維護及保養(yǎng)

照明及通風系統(tǒng)；機電設備；動力設備；保安及消防設備；給排水設備；公共設備設施；園藝綠化；工具及器材；冷暖系統(tǒng)；雜項維修。

3.公共費用

公共電費；公共水費；排污費；垃圾費；滅蟲。

4.行政費用

辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）；公關(guān)支出；電話費；差旅費。

5.保險費（包括財產(chǎn)及公共責任險）

6.其他

節(jié)日燈飾；審計費用；雜項支出。

7.管理者酬金

8.營業(yè)稅

9.預留項目維修基金

第三篇：房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓

房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓

培訓部講師：譚小芳

培訓時間：2天

培訓地點：客戶自定

培訓對象：企業(yè)中高層管理者

培訓背景：

——歡迎進入著名企管專家譚小芳老師的《房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓》課程，此培訓使學員們領(lǐng)悟到：

涵蓋了市場營銷的方方面面——市場調(diào)研、促銷策劃、廣告企劃、渠道設計、銷售計劃、客戶拜訪、銷售簽約、訂單跟蹤、銷售回款、客戶管理、售后服務等。

培訓大綱：

譚小芳老師的《房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓》課程主要內(nèi)容概括：

第1講 投資與融資管理

第2講 工程預算與決算管理

第3講 工程設備與物料管理

第4講 工程技術(shù)與質(zhì)量管理

第5講 房地產(chǎn)項目管理

第6講 建筑工程項目管理

第7講 安裝工程項目管理

第8講 房地產(chǎn)營銷管理

第9講 房地產(chǎn)公司財務管理

第10講 行政與人力資源管理

第11講 物業(yè)接管驗收管理

第12講 物業(yè)公司采購與成本費用管理

第13講 物業(yè)公司房屋與設備管理

第14講 物業(yè)公司安全與環(huán)境管理

第15講 物業(yè)公司客戶與中介服務管理

房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓課程總結(jié)

第四篇：房地產(chǎn)與物業(yè)管理無線應用

房地產(chǎn)與物業(yè)管理無線應用

一、概述

房地產(chǎn)領(lǐng)域可以利用企信通軟件平臺適用于企業(yè)內(nèi)部信息管理、客戶管理、客戶服務、客戶溝通、用戶信息發(fā)布、財務管理的移動輔助辦公系統(tǒng)。由于在業(yè)主中手機比電腦更普及便捷，更方便實用，從而提供一個在開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的雙向溝通交流移動平臺，可以大大豐富服務內(nèi)容和范圍，提高反應速度、服務效率，降低服務成本，增加創(chuàng)收渠道、提高業(yè)主滿意度。有助于建立業(yè)主口碑并促進開發(fā)商的樓盤銷售，同時提供實用簡便的房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部員工辦公自動化輔助手段。

二、應用實例

1.樓盤推廣

房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤銷售時可以通過本平臺向大量的潛在用戶和舊業(yè)主即時發(fā)送樓盤銷售信息，以促使?jié)撛谟脩羟皝砜礃恰①彉呛团f業(yè)主積極介紹親威朋友前來看樓、購樓，本系統(tǒng)不僅可以有針對性地通知到大量接收者，而且可以通過接收回復的短信確認前來看樓的人數(shù)，以提前做地接待工作，費用非常低廉。2.物業(yè)管理 2.1 收費通知

每月要到收取水、電、氣、物業(yè)管理等其它費用時，房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理公司只需將收費的時間、地點等輸入本平臺，然后便可即時發(fā)送到所有業(yè)主的手機，信息送達率100%，實時率100%，閱讀率100%，以提醒每位業(yè)主都能及時交納各種費用，對那些首次通知后未能及時交納費用的業(yè)主，可以通過再次群發(fā)催交短信的方式促其交納。2.2 緊急通知

在物業(yè)管理的過程中，經(jīng)常有一些需要臨時通知業(yè)主的緊急事宜，如臨時停水、電、氣、檢修等，如果這些緊急事宜不能及時通知到業(yè)主，往往會造成業(yè)主的抱怨和投訴，采用本平臺即可在數(shù)分鐘內(nèi)及時通知到全部業(yè)主，避免不必要的麻煩。2.3 活動信息

房地產(chǎn)企業(yè)各小區(qū)舉辦的各種文體活動等都希望業(yè)主能夠多多參與，但以前缺少有效的溝通手段可以將活動信息傳達到每個業(yè)主，采用本平臺可以迅速將活動信息通知到全部業(yè)主，并可通過接收業(yè)主回復的短信確認參加的人數(shù)，活動參與人數(shù)將成倍增長。2.4 業(yè)主關(guān)懷

房地產(chǎn)企業(yè)逢年過節(jié)時向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)送問候語，全部業(yè)主即時送達，而且可定時在新舊年交替時發(fā) 送，業(yè)主倍感溫馨。2.5 投訴與建議

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過本平臺的短信接收功能來接收業(yè)主的短信投訴與建議，不僅可以非常方便業(yè)主的投訴與建議，而且投訴與建議的短信內(nèi)容可以全部保存在本平臺作為房地產(chǎn)企業(yè)跟進的依據(jù)，避免過去人工記錄造成筆誤以及未能及時跟進的過失，從而有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷與物業(yè)管理水平。3.內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理所需要的工作通知、信息發(fā)布等都可以通過本系統(tǒng)低成本、快速的通知到每位員工，不僅節(jié)省打電話所需的大量人力、時間，而且全部即時送到。

4、信息反饋

a． 水電、煤氣、電梯、電話、寬帶故障信息收集；

b． 業(yè)主對衛(wèi)生、停車等物業(yè)服務各方面投訴意見反饋；

c． 業(yè)主對某故障維修后是否滿意的及時調(diào)查；

d． 物業(yè)新管理舉措業(yè)主是否同意或滿意、以及業(yè)主對物業(yè)管理各種建議的意見征求活動；

5、信息查詢

a．業(yè)主水電費、煤氣費、停車費、電信寬帶使用費及欠費金額查詢；

b．業(yè)主通過短信向物業(yè)查詢各種故障原因（可自動回答，物業(yè)公司不必安排專人）；

c．歷史紀錄的查詢；

d．客戶對擬租售樓盤的查詢；

e．物業(yè)公司每月正常開支、公共分攤費用的查詢；

6、實時通知

a．時間、任務、流程可預先設定好并可無人自動操作，使管理人員從繁瑣的挨家挨戶催款等事務中解脫出來

b．月物業(yè)費或欠費信息以最快的時間隨時隨地自動通知業(yè)主（即使在外出差的業(yè)主也能收到交費通知；不會造成人工電話通知那樣的騷擾）；

c．業(yè)務自動通知系統(tǒng)，通過網(wǎng)站、電話等收集客戶業(yè)務需求后，自動通知業(yè)務人員（例檢修隊員）處理；

d．OA信息（例業(yè)主委員會開會及各種決議、臺風、擬停電停水停氣重要通告等）自動通知業(yè)主和物業(yè)公司工作人員；

7、小區(qū)的各種活動通知

第五篇：物業(yè)管理銜接管理辦法(試行稿)

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理銜接管理辦法

（試行稿）

第一章

總則

第一條

為規(guī)范項目開發(fā)與物業(yè)管理，明確房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司責任、權(quán)利、義務，有效提高集團開發(fā)項目的物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理對項目開發(fā)的品牌效應，樹立寶安地產(chǎn)品牌，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)，結(jié)合集團實際情況，制訂本辦法。

第二條

本辦法界定物業(yè)管理公司介入項目開發(fā)的時間節(jié)點和工作內(nèi)容，明確集團總部、項目所屬公司與物業(yè)管理公司工作銜接、工作流程和工作內(nèi)容等具體事項。本辦法適用于集團總部及所屬各房地產(chǎn)公司開發(fā)項目，并在實際操作中予以持續(xù)改進、完善。

第二章 規(guī)劃設計階段

第三條

項目所屬公司在項目市場定位及規(guī)劃設計階段，應要求物業(yè)管理公司前期介入，并參與概念（規(guī)劃）方案設計評審。

1、項目所屬公司應在市場定位及概念（規(guī)劃）方案設計階段就物業(yè)管理配置方案等方面內(nèi)容，以書面形式征詢物業(yè)管理公司意見，物業(yè)管理公司須在7天內(nèi)出具書面的反饋意見給項目所屬公司，包括物業(yè)管理公司對該項目特殊的要求和建議。主要有如下方案：

（1）小區(qū)智能化系統(tǒng)管理方案；

（2）供水、供電標準及方案；（3）各類物業(yè)管理用房配置方案；（4）小區(qū)給排水系統(tǒng)方案；（5）人工水體、園林景觀方案；（6）消防監(jiān)控中心及設備房配置方案；（7）交通流線及出入口崗亭設置；（8）公共配套設施（含休閑、娛樂等）。

2、項目所屬公司應在施工圖設計階段就物業(yè)管理用房面積、區(qū)域管理的劃分、小區(qū)公共強弱電的布置、設備房面積、設備設施選型（包括電梯、消防、監(jiān)控、安防系統(tǒng)、空調(diào)、給排水、圍欄、公共照明及變配電設備設施）等方面內(nèi)容以書面形式征詢物業(yè)管理公司意見，物業(yè)管理公司須在7天內(nèi)出具書面的反饋意見和建議給項目所屬公司。

第三章 施工建設階段

第四條 物業(yè)管理公司應參與施工圖紙會審，并出具書面意見及建議。第五條

物業(yè)管理公司應配合、協(xié)助集團和項目所屬公司各階段的工程質(zhì)量檢查，提高工程質(zhì)量，以減少業(yè)主入住后對于工程質(zhì)量問題的投訴。

第六條

項目所屬公司在設施設備的安裝調(diào)試階段，應通知物業(yè)管理公司派遣專業(yè)人員參與，以便物業(yè)管理公司及時掌握設施設備的技術(shù)性能及維護要求。

第七條

大型設備（電梯、水泵、發(fā)電機、安防監(jiān)控、消防系統(tǒng)、變配電、停車場管理系統(tǒng)以及小區(qū)智能化系統(tǒng)等）的采購應征詢物業(yè)管理公司意見，同一項目中，相同功能的設備宜采用同一品牌。

第八條

項目所屬公司應組織相關(guān)專業(yè)施工單位（包括安防、電梯、空調(diào)、供電、發(fā)電機、給排水、消防、園建、古建等）在工程竣工后，對物業(yè)管理公司進行保養(yǎng)知識的交底和培訓。物業(yè)管理公司所派遣的專業(yè)人員應具備相關(guān)的專業(yè)知識，以及持有相關(guān)專業(yè)的上崗證；物業(yè)管理公司應盡量減少經(jīng)過培訓后部分人員的流失，若此部分工作人員流失，應做好接替人員的培訓工作。

第四章 項目銷售階段

第九條

在前期介入階段，物業(yè)管理公司應根據(jù)項目定位策劃報告，編制前期介入服務方案及后期日常物業(yè)管理方案，報項目所屬公司審核后實施。

第十條

物業(yè)管理公司須全力配合項目所屬公司的銷售，如樣板房管理、銷售大廳維護、售樓通道、車輛指引、形象展示、物業(yè)咨詢、服務指引、資料及活動策劃等。

第十一條 在項目銷售前，項目所屬公司應協(xié)助物業(yè)管理公司在項目所在地成立分公司、完成前期物業(yè)管理的招投標工作、簽訂《前期物業(yè)管理合同》，做好物業(yè)管理費的備案，并制定《臨時管理規(guī)約》?！斗课葙I賣合同》中應明確規(guī)定物業(yè)管理收費標準，并與《前期物業(yè)服務合同》和《臨時管理規(guī)約》相一致。

第十二條 項目所屬公司應在項目銷售前應組織設計、施工、物業(yè)管理和銷售代理等單位召開聯(lián)席會議，共同商定銷售策略以及在銷售中涉及的物業(yè)管理事項。物業(yè)管理公司服務人員及銷售人員的說辭（包括銷售統(tǒng)一說辭、物業(yè)統(tǒng)一說辭等）應統(tǒng)一培訓，經(jīng)考核合格后，物業(yè)及銷售工作人員方可上崗。

銷售人員應嚴格遵守《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》相關(guān)條款，不得隨意承諾。

第十三條 項目所屬公司在項目銷售前對其進行品牌形象設計時，包括樓棟號、門牌號、導識圖、指示牌、道路交通標識、停車場標識等應與物業(yè)管理公司溝通，樹立與項目相適應的物業(yè)管理品牌形象，以保持項目形象的一致性，充分展示集團的品牌形象。

第十四條

在項目銷售前物業(yè)管理公司應向項目所屬公司提交《物業(yè)策劃方案》與項目所屬公司協(xié)商確定?！段飿I(yè)策劃方案》主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理公司在項目銷售、施工、竣工、入伙等各階段需配合的各項工作內(nèi)容，以及相應的前期配合服務收費測算，并依據(jù)項目所在地的實際情況、物業(yè)產(chǎn)品定位等進行物業(yè)管理費用測算，制訂物業(yè)收費標準與物業(yè)管理方案。

第十五條

項目所屬公司應在銷售前將“臨時管理規(guī)約”、“前期物業(yè)管理(服務)協(xié)議”向物業(yè)買受人予以公示和說明，并要求物業(yè)買受人在簽訂《房屋買賣合同》時簽署《前期物業(yè)服務協(xié)議》及出具遵守“臨時管理規(guī)約”的書面承諾。

第五章 竣工查驗階段

第十六條 項目所屬公司在進行項目竣工驗收前，應通知物業(yè)管理分公司并要求派遣專業(yè)人員一起參加竣工初驗。查驗過程，應包含驗收記錄、存在問題整改等書面內(nèi)容。

第十七條

從竣工驗收階段開始，物業(yè)管理公司需建立基礎檔案、驗收檔案、動態(tài)檔案等。

第十八條

項目所屬公司在移交物業(yè)前，應與物業(yè)管理公司、承建單位

聯(lián)合成立接管驗收小組，制定接管驗收方案，進一步明確移交（接管）的物業(yè)內(nèi)容明細、查驗標準（具體可參照《房屋接管驗收標準》）、方式及日程安排，確保物業(yè)交付使用前達到《房屋銷售合同》約定的標準。

第十九條

項目所屬公司須在項目入伙時間提前三十日完成質(zhì)量自查整改，并將質(zhì)量自查整改情況形成專題報告報集團項目發(fā)展部備案。集團項目發(fā)展部在收到專題報告后七日內(nèi)組織集團相關(guān)部門和物業(yè)管理公司完成項目入伙前的專項工程質(zhì)量檢查。

第二十條

各項竣工查驗須有物業(yè)管理公司全程參與，并逐項逐套驗收確認，同時做好查驗備案資料。

第六章 交接、入伙、裝修階段

第二十一條

物業(yè)交接應符合《物業(yè)承接查驗辦法》的規(guī)定，并建立驗收記錄檔案，對不合格項目應有具體整改措施及整改期限，并由開發(fā)單位、施工單位、物業(yè)管理公司三方簽字確認。

第二十二條

物業(yè)管理公司應協(xié)助項目所屬公司辦理入伙策劃，如裝修管理、資料準備、設備調(diào)試、入住流程、入住百問等。

第二十三條

項目所屬公司應在物業(yè)移交前達到如下標準：

1、各類臨時建筑物、構(gòu)筑物等全部拆除，施工機具、建筑垃圾拆除并清運完畢，入伙場地、室內(nèi)和室外公共部分干凈整潔，外墻清潔應達標；

2、竣工資料（圖紙）和檔案資料等已整理完畢；

3、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施按戶控制，分戶計量；

4、小區(qū)名稱和房屋幢、戶號已編排；

5、小區(qū)的各項標識，包括樓棟號、門牌號、導識圖、指示牌、道路交通標識、停車場標識等已安裝完畢；同一系列的地產(chǎn)項目應采用統(tǒng)一的CI標識與形象系統(tǒng)并進行統(tǒng)一設計、制作、安裝；

6、物業(yè)管理服務用房已按規(guī)定標準配置到位并具備實際使用條件；

7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第二十四條 項目所屬公司應及時移交項目入伙的相關(guān)資料，物業(yè)管理公司應有專門的檔案管理室及檔案管理員，并應妥善管理項目所屬公司移交的竣工資料、專業(yè)設備的合格證書、操作手冊等相應資料。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，項目所屬公司應當向物業(yè)管理公司移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖、配套設施、地下網(wǎng)管工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)配套建筑物、構(gòu)筑物及共用設施設備等項目清單、產(chǎn)權(quán)歸屬證明；

3、設施、設備安裝、使用、維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。包括設施設備的合格證明、使用說明以及保修書等；

4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件（《住宅使用說明書》、《質(zhì)量保證書》、單項工程承、發(fā)包合同及保修責任書）；

5、物業(yè)清單、房屋業(yè)主匯總表及業(yè)主基本情況登記表；

6、產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、報告、工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證書、電話、電視網(wǎng)絡保養(yǎng)及驗收協(xié)議等；

7、物業(yè)管理所必需的其他資料（如隱蔽工程影像資料）。

第二十五條

項目入伙后，項目所屬公司須按照相關(guān)的《物業(yè)管理條例》中約定的空置房物業(yè)管理費收費標準，向物業(yè)管理公司支付空置房管理費?？罩梅堪ㄎ词刍蛭匆平晃飿I(yè)買受人的房屋。同時，物業(yè)管理公司需做好相應的保管和維護工作。

第二十六條

在項目銷售過程中，項目所屬公司為促銷樓盤，與業(yè)主承諾涉及相關(guān)減免物業(yè)管理費的問題，項目所屬公司應在項目入伙前書面通知物業(yè)管理公司，并在項目入伙后支付給物業(yè)管理公司。

第二十七條 在物業(yè)達到交接驗收條件后，項目所屬公司應及時與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)，移交手續(xù)以雙方簽字的方式進行確認，若未及時辦理移交造成項目成品損壞應由項目所屬公司負責。物業(yè)管理公司應加強成品保護工作，因管理不善造成已移交成品損壞應由物業(yè)管理公司負責。

第二十八條 物業(yè)管理公司應按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，做好對裝修階段中破壞承重結(jié)構(gòu)、原有功能、外立面、公共配套及搭建構(gòu)筑物等違規(guī)行為的管理工作。否則，集團將追究物業(yè)管理公司管理不到位的責任。

第七章 保修維修階段

第二十九條 在項目保修維修階段，項目所屬公司和施工單位須有專人負責保修維修事宜。

第三十條 業(yè)主在保修維修期內(nèi)提出維修申請的，須有具體的書面記錄。物業(yè)管理公司在接到客戶保修期書面維修申請后，須在二日內(nèi)確認并轉(zhuǎn)交項目所屬公司，項目所屬公司應在約定時間內(nèi)安排施工單位進行上門維修。自

發(fā)出保修維修申請之日起，修復周期最長不應超過十五日。

第三十一條 對于業(yè)主緊急的保修維修事項，物業(yè)管理公司應及時采取必要的措施解決，以避免損失進一步擴大，因此產(chǎn)生的保修維修費用應由項目所屬公司或項目所屬公司協(xié)商原施工單位予以解決。

第三十二條

施工單位不按合同規(guī)定履行保修維修職責的，物業(yè)管理公司有權(quán)安排第三方進行維修，維修費用和業(yè)主的賠償從施工單位質(zhì)保金中扣除。物業(yè)管理公司在安排第三方維修前，需將維修報價清單報項目所屬公司和施工單位確認。施工單位故意不確認的，物業(yè)管理公司應及時采取法律認可方式送達施工單位。項目所屬公司應積極配合物業(yè)管理公司做好相關(guān)費用的扣除工作，否則相關(guān)費用及業(yè)主的賠償由項目所屬公司負責。

第三十三條 工程保修維修期內(nèi)，所有施工單位的質(zhì)保金一律須經(jīng)物業(yè)管理公司簽字蓋章確認后，方可報項目所屬公司審批、支付。物業(yè)公司相關(guān)人員在審核相關(guān)項目簽字時應嚴格謹慎，不得隨意確認。若發(fā)生違規(guī)簽字行為，集團將對相關(guān)責任人予以追責。

第三十四條

物業(yè)管理公司應做好竣工入伙項目日常運行、維護管理的記錄及總結(jié)（包括各系統(tǒng)運行時的優(yōu)缺點，各設備品牌的運行情況等方面的內(nèi)容），并于次年1月30日前將總結(jié)報告上報項目所屬公司和集團項目發(fā)展部備案。為集團后期項目開發(fā)積累設計及采購經(jīng)驗，推動集團標準化建設。

第八章 其它規(guī)定

第三十五條

物業(yè)管理公司應于項目開盤前三個月成立物業(yè)管理分公司，并開展前期介入和服務工作，其運營成本由項目所屬公司負責。

第三十六條 物業(yè)管理公司自前期介入至項目竣工入伙，實行酬金制，物業(yè)管理公司的全部收入歸項目所屬公司所有，其間發(fā)生的運營管理費用由項目所屬公司獨自承擔，項目所屬公司按物業(yè)運營管理費用總額的10%支付物業(yè)管理酬金（含銷售期間物業(yè)管理人員獎金）。物業(yè)管理的運營管理費用包括但不限于開辦費、物業(yè)管理招投標費用、治安管理費、材料看管費、接管驗收費、開荒費、資料印刷費、宣傳廣告費及配合銷售等費用。賬務管理由物業(yè)管理公司負責，項目所屬公司對賬務進行監(jiān)管審計。

第三十七條 項目所屬公司須按相關(guān)法規(guī)要求及項目的實際情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房（包括物業(yè)辦公室、業(yè)委會辦公室、員工宿舍、食堂等），并滿足項目定位、物業(yè)服務標準及物業(yè)服務人員配置等相關(guān)要求。

第三十八條

項目會所及停車場可根據(jù)實際情況，由物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，部分經(jīng)營收益用于彌補物業(yè)管理公司的虧損。項目入伙后，若項目會所是由項目所屬公司負責經(jīng)營的，應按相關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理公司支付相應的管理費。

第三十九條

物業(yè)管理公司應實行標準化、規(guī)范化管理，維護集團良好的品牌。

第九章 附則

第四十條 本辦法由集團項目發(fā)展部負責修訂與解釋，自辦法頒布之日起試行。