第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書范本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書

項(xiàng)目簡(jiǎn)況（略）

第一階段 市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位

第一部分：基礎(chǔ)資料研究

一、宏觀市場(chǎng)分析

圖表分析

1）近3-5年供應(yīng)市場(chǎng)分析

2）近3-5年需求市場(chǎng)分析

3）近3-5年平均售價(jià)及變化規(guī)律

二、政策法律環(huán)境分析

1）土地政策

2）稅收政策

3）金融政策

4）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策等。

三、區(qū)域市場(chǎng)分析

1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及未來(lái)三年的供需趨勢(shì)

2）各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況

3）購(gòu)買人群變化

2、區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

包括開發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進(jìn)度、平均售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位等

三、項(xiàng)目條件與地塊解析

1、項(xiàng)目資源分析

1）項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知

2）地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模

3）項(xiàng)目擁有自然資源

4）地塊指標(biāo)

5）地脈挖掘

6）周邊生活機(jī)能（商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育、休閑場(chǎng)所等綜合分析

7）區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會(huì)與面臨的問題

2、地塊解析

1）區(qū)內(nèi)地塊綜合評(píng)價(jià)

2）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用

3）區(qū)內(nèi)地塊價(jià)值排序

3、總結(jié)

1）SWOT分析

2）初步方向判斷

四、類似區(qū)域大規(guī)模成功項(xiàng)目案例研究

1、開發(fā)模式

2、規(guī)劃模式

3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合）

4、客戶構(gòu)成（客戶來(lái)源）

5、資源利用

6、與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)

7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素

8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)

第二部分 項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議

一、項(xiàng)目整體定位

1、市場(chǎng)定位

? 公司目標(biāo)

? 市場(chǎng)的可能性

? 關(guān)鍵問題

2、形象定位

? 項(xiàng)目案名推薦

? 項(xiàng)目推廣關(guān)鍵詞

? 項(xiàng)目品牌的建立

? 項(xiàng)目品牌的延伸

? 企業(yè)品牌的營(yíng)造鋪墊

3、客戶定位

1）客戶細(xì)分

細(xì)分依據(jù)：年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力（單價(jià)、總價(jià)）

客戶群細(xì)分：首次或多次置業(yè)、無(wú)子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資客戶等

２）目標(biāo)客戶界定及其分布范圍

主力客戶、輔助客戶、偶得客戶

3）目標(biāo)客戶需求分析

·外部環(huán)境要素：自然資源、道路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、公共交通……

·內(nèi)部環(huán)境要素:園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、服務(wù)設(shè)施……

·產(chǎn)品要素:建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè)施……

4、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議

? 差異化策略

? 項(xiàng)目主題

? 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）? 景觀方案設(shè)計(jì)建議

? 產(chǎn)品戶型配比組合建議

? 戶型創(chuàng)新建議

? 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議

? 小區(qū)配套建議

? 提升房屋舒適度方面的建議

? 道路交通組織建議

? 產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議

5、價(jià)格定位

? 單價(jià)

? 總價(jià)

二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

１、總體發(fā)展戰(zhàn)略

? 項(xiàng)目開發(fā)周期

? 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏（根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)）

２、分期開發(fā)策略

? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)次序

? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)節(jié)奏（組團(tuán)）

? 分期開發(fā)模式選擇（分期開發(fā)的產(chǎn)品組合）

３、合作開發(fā)戰(zhàn)略

三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

2、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算

3、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析

4、不同盈利模式的比較

5、項(xiàng)目贏利能力評(píng)價(jià)

6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

四、階段工作成果

《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展初步建議》。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書提綱

XX房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書

項(xiàng)目簡(jiǎn)況

第一部分：基礎(chǔ)資料研究

一、宏觀市場(chǎng)分析

圖表分析

1）近3-5年供應(yīng)市場(chǎng)分析：開工量-竣工量

2）近3-5年需求市場(chǎng)分析：銷售量

3）近3-5年平均售價(jià)及變化規(guī)律：供需比

二、政策法律環(huán)境分析

土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策等。

三、區(qū)域市場(chǎng)分析

1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及未來(lái)三年的供需趨勢(shì)

2）各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況

3）購(gòu)買人群變化

2、區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

開發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進(jìn)度、平均售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位

四、項(xiàng)目條件與地塊解析

1、項(xiàng)目資源分析

1）項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知

2）地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模

3）項(xiàng)目擁有自然資源對(duì)項(xiàng)目的影響

4）地塊指標(biāo)

5）地脈挖掘及賞析

6）周邊生活機(jī)能（商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場(chǎng)所等相關(guān)的生活配套設(shè)施）綜合分析

7）區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會(huì)與面臨的問題

2、地塊解析

1）區(qū)內(nèi)地塊綜合評(píng)價(jià)

2）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用

3）區(qū)內(nèi)地塊價(jià)值排序

3、總結(jié)

1）SWOT分析

2）初步方向判斷

五、類似區(qū)域相似項(xiàng)目案例研究（成功與失?。?/p>

1、開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）

2、規(guī)劃模式（指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局）

3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）

4、客戶構(gòu)成（客戶來(lái)源及演變）

5、資源利用

6、與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)

7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，失敗的教訓(xùn)。

8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)

第二部分 項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議

一、項(xiàng)目整體定位

1、市場(chǎng)定位

? 公司目標(biāo)：

? 市場(chǎng)的可能性

? 關(guān)鍵問題是什么

2、形象定位

? 項(xiàng)目案名推薦

? 項(xiàng)目推廣關(guān)鍵詞

? 項(xiàng)目品牌的建立

? 項(xiàng)目品牌的延伸

? 企業(yè)品牌的營(yíng)造鋪墊

3、客戶定位

1）客戶細(xì)分

細(xì)分依據(jù)：年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力（單價(jià)、總價(jià)）

客戶群細(xì)分：首次置業(yè)、無(wú)子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資客戶、外地客戶（度假、養(yǎng)老、投資。。。。）

２）目標(biāo)客戶界定及其分布范圍

主力客戶、輔助客戶、偶得客戶

3）目標(biāo)客戶需求調(diào)查

·外部環(huán)境要素：自然資源、道路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、公共交通……

·內(nèi)部環(huán)境要素:園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、服務(wù)設(shè)施……

·產(chǎn)品要素:建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè)施……

4、價(jià)格定位

? 單價(jià)

? 總價(jià)

5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議

? 差異化策略

? 項(xiàng)目主題（設(shè)計(jì)主題）

? 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）? 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議

? 建筑平面布局及單層面積建議

? 建筑核心筒排布及柱網(wǎng)分布建議

? 建筑結(jié)構(gòu)層高及樓層承重建議

? 產(chǎn)品戶型配比組合建議

? 戶型創(chuàng)新建議及增值建議

? 建筑垂直動(dòng)線及客梯數(shù)量建議

? 公共區(qū)域裝修建議

? 小區(qū)配套建議

? 提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議

? 道路交通組織建議

? 景觀方案設(shè)計(jì)建議

? 產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議

二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

１、總體發(fā)展戰(zhàn)略

? 項(xiàng)目開發(fā)周期

? 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏（根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)）

２、分期開發(fā)策略

? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)次序

? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)節(jié)奏（組團(tuán)）

? 分期開發(fā)模式選擇（分期開發(fā)的產(chǎn)品組合）

３、合作開發(fā)戰(zhàn)略

三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

2、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算

3、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析

4、不同盈利模式的比較

5、項(xiàng)目贏利能力評(píng)價(jià)

6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

四、階段工作成果

《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展4

初步建議》。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)（6）滿足購(gòu)房者需求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場(chǎng)性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)

（1）市場(chǎng)調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析

（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位

（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃

（4）項(xiàng)目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析b土地價(jià)值及開發(fā)價(jià)值研判c投資估算d融資分析e財(cái)務(wù)評(píng)

價(jià)f不確定性分析

（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)

（6）市場(chǎng)推廣策劃a營(yíng)銷分期安排b推廣主題與方式c價(jià)格策略d促銷策略與活動(dòng)推廣策劃e推廣預(yù)

算f廣告策劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡(jiǎn)明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃

居住項(xiàng)目選址（1）市場(chǎng)狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。

商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場(chǎng)（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。

土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競(jìng)標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競(jìng)爭(zhēng)者信息（5）測(cè)算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競(jìng)標(biāo)。

競(jìng)標(biāo)土地的估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)（1）廣泛性（2）針對(duì)性（3）時(shí)效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結(jié)果的局限性

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的程序

（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析

（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋

其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡(jiǎn)明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀

調(diào)查報(bào)告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時(shí)間等的說明（2）調(diào)查對(duì)象的基本情況介紹

（3）所調(diào)查問題的實(shí)際情況與分析說明（4）對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計(jì)資料，圖標(biāo)等必要附件

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容

1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況d人口環(huán)

境e技術(shù)環(huán)境f對(duì)外開放程度

（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況d社會(huì)文化環(huán)

境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件

（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查

與分析

2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查

（1）市場(chǎng)需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購(gòu)房需求的人口

數(shù)量和整體特征c居民對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素

（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)c消費(fèi)者購(gòu)買李水平

3房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給調(diào)查

（1）房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給總體調(diào)查

（2）競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查a競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時(shí)間）b競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格調(diào)查（單價(jià)、總價(jià)、付款方式）c競(jìng)爭(zhēng)樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動(dòng)促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競(jìng)爭(zhēng)樓盤的物業(yè)管理調(diào)查

（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動(dòng)度或拉動(dòng)度d開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價(jià)格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項(xiàng)目開發(fā)情況

4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報(bào)圖冊(cè)）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查

（3）房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)（2）深度訪談法（3）投影技法

4實(shí)驗(yàn)法

5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標(biāo)準(zhǔn)式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計(jì)的具有嚴(yán)密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進(jìn)行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結(jié)構(gòu)式問卷，沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴(yán)密的設(shè)計(jì)與安排（3）半結(jié)構(gòu)式問卷

問卷結(jié)構(gòu)（1）問卷編號(hào)與問卷標(biāo)題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術(shù)語(yǔ)（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設(shè)置的順序。

第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目stp策劃

市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異性，把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購(gòu)買群體—子市場(chǎng)，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)的過程和策略。

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者通過市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法（1）地理細(xì)分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細(xì)分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細(xì)分（生活方式，個(gè)性，購(gòu)買動(dòng)機(jī)）（4）行為細(xì)分（追求利益，品牌忠實(shí)度）

目標(biāo)市場(chǎng)選擇考慮因素（1）市場(chǎng)規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風(fēng)險(xiǎn)性因素

目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要模式（1）單一目標(biāo)市場(chǎng)化（2）多目標(biāo)市場(chǎng)化

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們

切實(shí)感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的作用（1）主題策劃是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的總體指導(dǎo)思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值（3）主題策劃能使項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的方法（1）結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項(xiàng)目（2）結(jié)合科技進(jìn)步（3）結(jié)合自然環(huán)境（4）結(jié)合顧客需求（5）通過營(yíng)造新觀念（6）結(jié)合建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念

第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型（1）居住房地產(chǎn)項(xiàng)目（普通商品住房，限價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（商業(yè)用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（工業(yè)廠房，研究與發(fā)展用房，倉(cāng)儲(chǔ)用房，工業(yè)園區(qū)）（4）特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化策略（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然生態(tài)相結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)發(fā)展相結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求變化相結(jié)合）（2）新技術(shù)與新材料（3）產(chǎn)品價(jià)格和營(yíng)銷服務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的原則（1）市場(chǎng)化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應(yīng)（5）市場(chǎng)條件（6）開發(fā)商思維

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標(biāo)客戶需求定位法（5）頭腦風(fēng)暴法

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

1規(guī)劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)

中心，方便經(jīng)營(yíng)使用和社會(huì)化服務(wù)c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙氣塵及噪聲對(duì)居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動(dòng)之間的相互關(guān)系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅

（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)

（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動(dòng)靜分區(qū)c潔污分區(qū)

（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)）

（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開來(lái)自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實(shí)現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽(yáng)臺(tái)

4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃

（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面

積的比例。

（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境

5小區(qū)道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行

（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級(jí)布置，逐

級(jí)銜接，保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整c因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)d功能復(fù)合化，營(yíng)造人性化的街道空間e構(gòu)筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡(luò)f避免影響城市交通

（3）道路交通規(guī)劃要求a寬度（居住區(qū)級(jí)道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級(jí)道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團(tuán)級(jí)道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無(wú)障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長(zhǎng)于120米）

6配套設(shè)施

（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場(chǎng)超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)

中學(xué)）c文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施

（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱

供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置

（4）安全設(shè)置

（5）戶外場(chǎng)地設(shè)置

（6）服務(wù)管理設(shè)置

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對(duì)樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等工作通過項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)—cis來(lái)完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性，展示與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差異性，激發(fā)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對(duì)吸引顧客擴(kuò)大市場(chǎng)份額有極大的促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有的，不同與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征，原則a項(xiàng)目形象易于展示和傳播b項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合c項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合d項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合e項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素策劃要點(diǎn)a形象定位要結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和客戶需求進(jìn)行分析b形象定位要與項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象識(shí)別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分，他幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目把樓盤開發(fā)理念，樓盤形象，文化內(nèi)涵以及樓盤的整個(gè)優(yōu)勢(shì)傳遞給公眾，讓消費(fèi)者對(duì)樓盤產(chǎn)

生好印象（cis與三個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識(shí)別系統(tǒng)，是cis的核心和源動(dòng)力bBI行為識(shí)別系統(tǒng)把項(xiàng)目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識(shí)別系統(tǒng)是在完成以上設(shè)計(jì)后對(duì)MIBI中視覺因素進(jìn)行全面統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目案名標(biāo)志，文案用語(yǔ)，辦公用品等（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）名實(shí)相符，個(gè)性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)思路（1）強(qiáng)調(diào)樓盤區(qū)位（2）強(qiáng)調(diào)人文積淀（3）強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境（4）強(qiáng)調(diào)品牌形象（5）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位（6）強(qiáng)調(diào)時(shí)尚創(chuàng)意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設(shè)在人車都能方便到達(dá)且有停車位的位置（3）設(shè)在能方便到達(dá)樣板房的位置（4）設(shè)在與施工場(chǎng)地容易隔離，現(xiàn)場(chǎng)安全性較高的位置（5）設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結(jié)合小區(qū)會(huì)所等公建設(shè)計(jì)進(jìn)行安排

售樓部設(shè)計(jì)與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進(jìn)去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場(chǎng)要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來(lái)往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營(yíng)造視覺焦點(diǎn)（7）室內(nèi)燈光要明亮（8）要配合樓盤性質(zhì)營(yíng)造氛圍（9）主賣點(diǎn)要有明確展示（10）內(nèi)部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽(yáng)視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達(dá)（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時(shí)可把樣板房隔離出來(lái)

樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢(shì)（2）統(tǒng)一標(biāo)示系統(tǒng)（3）針對(duì)空間使用給客戶指引（4）裝修風(fēng)格和檔次要符合項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一（7）做工要精細(xì)，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進(jìn)入

第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)（7）管理費(fèi)（8）銷售費(fèi)用（9）不可預(yù)見費(fèi)（10）稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）建設(shè)期利息

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）

（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內(nèi)部認(rèn)購(gòu)b承包商墊資

第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃

渠道分類（1）零級(jí)渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級(jí)渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司），二級(jí)渠道（批發(fā)零售），三級(jí)渠道（二三級(jí)不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場(chǎng)c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨(dú)家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的，同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場(chǎng)主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預(yù)熱期，突出物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強(qiáng)銷期，突出

市場(chǎng)主體為主，吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。

營(yíng)銷成本構(gòu)成（1）資料模型費(fèi)（2）樣板房費(fèi)用（3）廣告費(fèi)（4）銷售管理費(fèi)（5）中介服務(wù)費(fèi)

市場(chǎng)推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動(dòng)推廣（4）客戶關(guān)系管理

營(yíng)銷分期以及工作要點(diǎn)

（1）預(yù)熱期，在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時(shí)分

流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的部分客戶，又可對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行測(cè)試，為開盤時(shí)銷售策略實(shí)行和調(diào)整提供依據(jù)，該階段工作重點(diǎn)是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)

（2）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，現(xiàn)已發(fā)展成營(yíng)銷商檢驗(yàn)市場(chǎng)和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià)，只告訴大致價(jià)格，吸引更多人支付定金，又可試探市場(chǎng)反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場(chǎng)依據(jù)。

（3）開盤，即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備，必須做好充分準(zhǔn)

備，形成足夠銷售勢(shì)能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力，調(diào)動(dòng)多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢(shì)頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。

（4）強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動(dòng)，此時(shí)銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢(shì)頭，保證充足房源，注意賣點(diǎn)儲(chǔ)備，價(jià)格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，保持熱銷場(chǎng)面，關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。

（5）持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購(gòu)房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn)，突出個(gè)性，有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。

（6）尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤(rùn)，因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營(yíng)銷方式和重新定義市場(chǎng)改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。

銷售準(zhǔn)備（1）審批資料準(zhǔn)備（建筑用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁(yè)（包括案名，logo，宣傳語(yǔ)，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語(yǔ)，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標(biāo)，戶型優(yōu)點(diǎn)，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認(rèn)購(gòu)合同，售樓須知，價(jià)目表，房地產(chǎn)買賣合同）

銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項(xiàng)目模型（4）其他

第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時(shí)代性（2）創(chuàng)新性（3）實(shí)用性（4）階段性（5）全局性

房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告

廣告基本要素構(gòu)成（1）樓盤名稱（2）廣告標(biāo)題（3）地理位置（4）項(xiàng)目賣點(diǎn)（5）價(jià)格（6）開發(fā)商，代理商，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場(chǎng)分析（客戶分析，個(gè)案分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）（2）廣告目標(biāo)的確定（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（報(bào)紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點(diǎn)廣告，直郵廣告，傳單海報(bào)廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

目錄

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)·················2

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題 ··············6

三、對(duì)策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析及對(duì)策

自2005年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了以增加有效供應(yīng)、降低房?jī)r(jià)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內(nèi)容的一系列宏觀調(diào)控措施。今年，這些調(diào)控措施對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房、二手房成交量明顯萎縮；房?jī)r(jià)在高位上調(diào)整，上漲幅度顯著減少，房?jī)r(jià)得到有效控制；可售房源持續(xù)增長(zhǎng)，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費(fèi)者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)商信心受挫；土地市場(chǎng)需求下降。同時(shí)，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大氣候影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨比較嚴(yán)峻的形勢(shì)。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予新的認(rèn)識(shí)、考慮新的對(duì)策，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“崩盤”，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，銀行開發(fā)貸款繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達(dá)到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達(dá)到99．3％。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導(dǎo)致隨后的供應(yīng)量大量增加，開發(fā)投資變化也是房?jī)r(jià)變化的主要原因之一，房?jī)r(jià)在開發(fā)投資大量增加情況下會(huì)有所回落，其

變化比開發(fā)投資要滯后。2、2006年末全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬(wàn)元，比年初減少 12430萬(wàn)元；2007年末余額為11100萬(wàn)元，比年初增加445萬(wàn)元；2008年6月末余額為8850萬(wàn)元，比年初減少1128萬(wàn)元。2006年至今開發(fā)貸款余額凈減少 13113萬(wàn)元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬(wàn)元，比年初增加16655萬(wàn)元； 2007年末余額為184710萬(wàn)元，比年初增加43334萬(wàn)元；2008年6月末余額為 229288萬(wàn)元，比年初增加44578萬(wàn)元，商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計(jì)增加 64567萬(wàn)元。

3、開發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長(zhǎng)，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來(lái)源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資金以及商品房按揭。今年6月份以來(lái)，由于市場(chǎng)疲軟，靠預(yù)售資金支撐項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)因市場(chǎng)銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根緊縮，資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)資金非常緊缺，已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的局面。

(二)房地產(chǎn)交易量顯著萎縮，買方市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)

1、今年截至8月底，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售許可面積 107．73萬(wàn)平方米、住宅面積90．77萬(wàn)平方米，與去年同期批準(zhǔn)預(yù)售許可面積68．85萬(wàn)平方米、住宅面積60．50萬(wàn)平方米分別增長(zhǎng)156．47％和150．03％。市區(qū)商品房銷售面積 79．98萬(wàn)平方米，比今年同期上市量少近28萬(wàn)平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會(huì)和春節(jié)購(gòu)房帶動(dòng)，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質(zhì)大盤開盤的拉動(dòng)下，銷量繼續(xù)增長(zhǎng)；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后7、8月份在全國(guó)大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場(chǎng)開始觀望、銷售大幅下滑。據(jù)最近到幾個(gè)比較大型的樓盤實(shí)地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房?jī)H能銷售三、四套。

(三)房?jī)r(jià)在高位上微調(diào)

2006年以來(lái)，我市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飆升，房?jī)r(jià)大幅度上漲。今年以來(lái)上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲3．1％，平均售價(jià)為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲3．3％，平均售價(jià)為2535元／平方米；二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2．7％，平均價(jià)格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑仍然是拉動(dòng)房屋價(jià)格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價(jià)格累計(jì)上漲 4．8％，普通高層住宅價(jià)格累計(jì)上漲2．1％，高檔住宅價(jià)格累計(jì)上漲2．4％；非住宅中辦公樓價(jià)格累計(jì)上漲2．2％、商業(yè)用房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2．8％、其它用房?jī)r(jià)格微跌0．1％。

從分月走勢(shì)看，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月

份環(huán)比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當(dāng)前房?jī)r(jià)主要受以下原因影響：

一是瀘州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)使居民對(duì)房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購(gòu)住房的剛性需求使房?jī)r(jià)同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達(dá)到232億元，同比增長(zhǎng)15．3％，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增加額323元，同比增長(zhǎng)16．7％；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6432元，同比增長(zhǎng)22．9％。收入的增長(zhǎng)為瀘州居民改善居住條件、將購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化成購(gòu)房行為提供了經(jīng)濟(jì)支持。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，瀘州城市化進(jìn)程日益加快，城鎮(zhèn)人口日益增加，這些新增的城鎮(zhèn)人口必然帶來(lái)對(duì)城市住房的實(shí)在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉(zhuǎn)變，新建房尤其是住宅投資增加，供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，供求狀況轉(zhuǎn)變是房?jī)r(jià)高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達(dá)到478．3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67．6％，其中住宅414．6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 75．4％。房屋竣工面積66．7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81．4％，其中住宅68．65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)131．1％。前兩年政府放量供應(yīng)土地為房屋供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定提供了條件。

三是去年房產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勁漲勢(shì)慣性推動(dòng)和年初幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅增長(zhǎng)。

四是房屋的建安成本持續(xù)增加，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強(qiáng)；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費(fèi)用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質(zhì)稍好的多層房屋建造成本達(dá)到每平方米近2000元，高層達(dá)到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達(dá)到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國(guó)際流行的房?jī)r(jià)收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房?jī)r(jià)基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數(shù)量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計(jì)出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時(shí)部分地塊在拍賣時(shí)無(wú)人問津。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，一方面也表明開發(fā)企業(yè)資金確實(shí)存在困難。2、2006年7月至今，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證)面積為419．32萬(wàn)平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬(wàn)平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬(wàn)平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬(wàn)平方米，占37．16％。同時(shí)，“規(guī)委會(huì)”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積697．47萬(wàn)平方米(未含地下車

庫(kù)等)中，有近40％即近280萬(wàn)平方米還未動(dòng)工建設(shè)，而我市2000年以來(lái)規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬(wàn)平方米左右，可見待建面積足夠今后市場(chǎng)兩年的供應(yīng)，這也是導(dǎo)致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)提升，下滑態(tài)勢(shì)開始出現(xiàn)(1)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長(zhǎng)37．63％，2007年比2006年增長(zhǎng) 61．03％，2008年1-8月同比增長(zhǎng)10％。

(2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級(jí)總稅收的份額也逐年增長(zhǎng)，2005年末房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的15．4％，2006年末房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的17．5％，2007年末房地產(chǎn)稅收占市本級(jí)稅收的22．1％，2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來(lái)，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長(zhǎng)，但由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響和增加稅收的相關(guān)政策已進(jìn)入穩(wěn)定的作用期，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：2008年1—8月同比僅增長(zhǎng)10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個(gè)百分點(diǎn)；2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題

(一)購(gòu)買力明顯減弱，需進(jìn)一步培育和激活。購(gòu)買力明顯減弱主要體現(xiàn)在：沿海城市及大城市房?jī)r(jià)的走低，我市消費(fèi)者開始

持幣觀望是影響購(gòu)買力的主要原因，直接導(dǎo)致商品房、二手房交易減少；整個(gè)物價(jià)的上漲特別是生活必需品價(jià)格的上漲削弱了房地產(chǎn)的購(gòu)買力；2006年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆使購(gòu)買力已得到部分釋放，市場(chǎng)需要利好消息的激活。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)過重，軟環(huán)境需進(jìn)一步改善。一是各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)太重。在開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)企業(yè)需要支付的各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大約要達(dá)到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金更加緊張，另一方面也增加了開發(fā)成本；三是政府相關(guān)管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉(zhuǎn)效率。比如，有好幾個(gè)項(xiàng)目從獲得土地到開工建設(shè)，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設(shè)手續(xù)等原因均耗費(fèi)了一年以上的時(shí)間。四是在開發(fā)企業(yè)未全部賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時(shí)，未賣完的住房和營(yíng)業(yè)房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業(yè)墊支，不合理，增加了企業(yè)資金占用。

(三)開發(fā)資金緊張，影響城市建設(shè)進(jìn)程。

(四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)增大了土地供應(yīng)量，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，社會(huì)資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟時(shí)，必然導(dǎo)致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。

(五)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴(yán)重滯銷。

三、對(duì)策措施

(一)采取有效措施進(jìn)一步激活與繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1、財(cái)政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，建議市政府實(shí)施給予老百姓購(gòu)房一定補(bǔ)貼的政策。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)建議為：購(gòu)買商品住房建筑面積在90平方米以內(nèi)的和購(gòu)買高層住房的，按購(gòu)房款總額的2％予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購(gòu)房獻(xiàn)總額的1．5％予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購(gòu)房款總額的1％予以補(bǔ)貼；購(gòu)買二手房(即已辦所有權(quán)證的存量房)住房的1％予以購(gòu)房補(bǔ)貼。

2、稅收政策：實(shí)施在地方權(quán)力允許范圍內(nèi)的房屋開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠。其一稅務(wù)部門按照財(cái)政部、國(guó)家事務(wù)總局《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2008]62號(hào))的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)的實(shí)際困難，落實(shí)好可以適用于我市的抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)共渡難關(guān)，培育搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定稅源。其二購(gòu)買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購(gòu)房人。

3、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實(shí)施寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評(píng)估額的5％；繳交最高一宗土地的競(jìng)買保證金

后可同時(shí)參加多宗地的競(jìng)買；分宗辦理土地使用權(quán)證和分幢辦理規(guī)劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對(duì)企業(yè)通過出讓獲得土地使用權(quán)又約定與他人聯(lián)合開發(fā)的，國(guó)土部門應(yīng)為其辦理加名或變更登記手續(xù)，相關(guān)部門也應(yīng)為其辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)；因不可抗因素如地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無(wú)力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，國(guó)土部門應(yīng)允許其轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助辦理建設(shè)手續(xù)。國(guó)土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業(yè)購(gòu)買土地后能及時(shí)用地。

4、金融政策：(1)各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于全力作好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》(銀發(fā)[2008]152號(hào))的精神，繼續(xù)給予房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。(2)鼓勵(lì)各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項(xiàng)目向上級(jí)銀行爭(zhēng)取信貸指標(biāo)。各國(guó)家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬(wàn)元(含1000萬(wàn)元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關(guān)招商引資政策予以獎(jiǎng)勵(lì)。(3)住房公積金應(yīng)加大對(duì)職工購(gòu)買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調(diào)高最高貸款額度至30萬(wàn)元；延長(zhǎng)貸款期限為30年；貸款利率優(yōu)惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購(gòu)、建住房的可在我市申請(qǐng)住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購(gòu)房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動(dòng)，為房地產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸

交易機(jī)會(huì)。一是今年增加舉辦一次秋季房地產(chǎn)交易會(huì)；二是組織開發(fā)企業(yè)到畢節(jié)、赤水、習(xí)水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會(huì)。

(二)進(jìn)一步改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展。

1、清理收費(fèi)項(xiàng)目，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費(fèi)用和保證金較多，增加房屋建造成本達(dá)到每平方米近100元，因此，應(yīng)當(dāng)再次對(duì)這些繳費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

2、加強(qiáng)效能建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)。對(duì)立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)辦理時(shí)限進(jìn)行清理，應(yīng)重點(diǎn)檢查投資額達(dá)到1000萬(wàn)元以上項(xiàng)目的各種手續(xù)辦理時(shí)限，對(duì)超時(shí)限辦理的給予處罰，同時(shí)定期或抽查主協(xié)辦工作制、限時(shí)辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強(qiáng)維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎(chǔ)上，將在辦理初始登記時(shí)繳交維修資金，改為在購(gòu)房人辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)收繳購(gòu)房人維修資金。從而避免由開發(fā)企業(yè)墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業(yè)資金壓力。

(三)輿論正確導(dǎo)向，堅(jiān)定市場(chǎng)信心

要求和鼓勵(lì)輿論大力向國(guó)內(nèi)外、市內(nèi)外宣傳瀘州的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)和瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的特點(diǎn)，吸引國(guó)內(nèi)外、市內(nèi)外人士到我市安居、置業(yè)。輿論應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓消費(fèi)

者和開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)信心，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?fàn)I造良好氛圍。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布，讓社會(huì)充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。

一是做好房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)確反映市場(chǎng)運(yùn)行情況；二是定期向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)相關(guān)信息；三是對(duì)商品房空置房(即辦理預(yù)售許可一年以上仍未出售的商品房)和購(gòu)房人已購(gòu)房產(chǎn)閑置房進(jìn)行調(diào)查，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，以便使政府有針對(duì)性地、更準(zhǔn)確地調(diào)控我市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(五)繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，讓消費(fèi)者放心購(gòu)房。

一是加強(qiáng)商品房網(wǎng)上簽約管理，切實(shí)防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場(chǎng)秩序的行為產(chǎn)生；二是制定和實(shí)施存量房網(wǎng)上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，主要是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可條件、嚴(yán)查違規(guī)預(yù)(銷)售行為；四是嚴(yán)格準(zhǔn)確地對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，切實(shí)防止因開發(fā)資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發(fā)商卷款潛逃的行為發(fā)生。擬定和推行政府監(jiān)管和商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)交由市場(chǎng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)相結(jié)合的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，保證預(yù)售資金監(jiān)管到位

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于的項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）的獨(dú)家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：

第一部分委托策劃代理工作方式：

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。

第二部分委托策劃代理工作期限

委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項(xiàng)目交付使用后個(gè)月止。

第三部分委托策劃代理工作范圍

甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為平方米。

第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃代理過程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃代理過程中營(yíng)銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費(fèi)用。

（二）各類公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地（包括售樓部、展示會(huì)等）及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)所需的費(fèi)用。

（三）廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）廣告發(fā)布費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。

三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的 %左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取購(gòu)房人的定金、購(gòu)房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃代理費(fèi)。

六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃代理活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃代理工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項(xiàng)目

實(shí)際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)研

1、（某地區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。

2、（某地區(qū)）主要路段商業(yè)狀況。

3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場(chǎng)情況。

7、潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

3、項(xiàng)目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位

5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議

（三）產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營(yíng)銷策劃

（一）項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略；

（二）項(xiàng)目階段性營(yíng)銷計(jì)劃；

（三）入市時(shí)機(jī)選擇；

（四）銷售分期控制；

（五）價(jià)格定位及策略；

三、廣告策劃

（一）項(xiàng)目推廣口號(hào)

（二）項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝

（三）整體廣告計(jì)劃

（四）廣告預(yù)算及媒體組合

（五）項(xiàng)目形象策劃

1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：（1）標(biāo)志（2）標(biāo)準(zhǔn)字（3）標(biāo)準(zhǔn)色彩（4）標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：

（1）內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋；（2）銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì)；

（3）戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

（六）傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：

1、樓書創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

3、報(bào)廣創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售代理

（一）建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為；

（二）銷售文件及管理文件的制訂；

（三）銷售道具使用；

（四）銷售人員培訓(xùn)；

（五）制訂銷控計(jì)劃；

（六）銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序；

（七）客戶資源庫(kù)的建立；

（八）售后服務(wù)機(jī)制建立；

（九）定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設(shè)計(jì)名、現(xiàn)場(chǎng)主管名、文檔管理專員名、置業(yè)顧問名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。

七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“”策劃代理的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費(fèi)。

第六部分本項(xiàng)目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。

第七部分策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃代理費(fèi)的金額。

二、策劃代理費(fèi)計(jì)算及提取方式

（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費(fèi)中扣除。

（二）本項(xiàng)目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費(fèi)按月結(jié)算。在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款（不低于合同總額的 %）時(shí)，即可進(jìn)行策劃代理費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。

（三）乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績(jī)掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表（按可售面積計(jì)算，不含層商鋪）：

階段時(shí)間銷售目標(biāo)

第一階段項(xiàng)目開盤后天內(nèi)可售面積的 %

第二階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的 %

第三階段項(xiàng)目交付使用后天內(nèi)可售面積的 %

2、乙方策劃代理費(fèi)的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的 %前已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第二階段可售面積的 % 已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第三階段可售面積的 %以上已結(jié)算策劃代理傭金的 %

（四）層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費(fèi)。

（五）策劃代理費(fèi)付款時(shí)間：策劃代理費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃代理費(fèi)。

（六）若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的 %作為乙方該次的策劃代理費(fèi)（同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按 %提取的策劃代理傭金）。

三、溢價(jià)款（不含層部分）的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定

（一）甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。

（二）本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。

（三）本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分（合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額）視為溢價(jià)。

（四）本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按比例分配。

（五）溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃代理計(jì)劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不

得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為

.甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對(duì)方。

三、乙方分階段向甲方提交“項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃”開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃代理方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。

第九部分違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。

三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃代理活動(dòng)。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補(bǔ)償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之的違約金支付給乙方。

七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃代理署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃代理”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前天內(nèi)決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭(zhēng)議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。

三、本合同正文共8頁(yè)，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

合同簽署：

甲方：

乙方：

代表人簽章：

簽約日期：

通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

代表人簽章：

簽約日期： 通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：